Thực trạng va giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản TASECOLAND

Trong điều kiện thị trường hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách.Cùng với sự phát triển nhanh chóng và nhất là các thủ tục, giấy tờ pháp lý về chủ quyền nhà đất …tại Việt Nam rất phức tạp và phải mất khá nhiều thời gian. Cùng với nó là tính minh bạch trong lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, giá cả hợp lý…) người mua và chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn để có thể thống nhất với nhau. Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi giới bất động sản (BĐS), thông qua sàn giao dịch BĐS để có thể kết nối dễ dàng giữa chủ đầu tư với khách hàng nhanh chóng thực hiện thành công việc mua bán, kinh doanh BĐS. Nhu cầu thi trường về dịch vụ môi giới BĐS ngày càng cao, có thể nói đây là lĩnh vực đang và sẽ rất phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên , hoạt động môi giới BĐS còn rất nhiều vấn đè bất cập và cấn hoàn thiện hơn nữa , kể đến 1 vài vấn đè như : đội ngũ môi giới bất động sản hiện nay đang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước,cùng với đó là sự hoạt động thiếu chuyên nghiệp , rồi đạo đức nghề nghiệp…. và dĩ nhiên điều này ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ môi giới mà còn gây tiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với nhiều vô kể; và cuối cùng phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Với thực tế trên, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Tasecoland đang có nhiều cơ hội và thách thức trên bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt hơn ,hiệu quả hơn.Mặc dù sàn đã đi vào hoạt động khá lâu và là một trong những sàn có tổ chức hoạt động sàn hiệu quả nhất Hà Nội ,nhưng vẫn còn những khiếm khuyết cần khắc phục ,đặc biệt dịch vụ môi giới khắc phục sai phạm và hoạt động mang tính chuyên nghiệp hơn. Từ đó, em xin đưa ra đề tài “ Thực trạng va giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản TASECOLAND” với mong muốn tìm hiểu sâu hơn hoạt đông môi giới sàn và xin đưa ra một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môi giới của sàn ngày càng hiệu quả hơn.

có thể kết nối dễ dàng giữa chủ đầu tư với khách hàng nhanh chóng thực hiện thành công việc mua bán, kinh doanh BĐS.

Nhu cầu thi trường về dịch vụ môi giới BĐS ngày càng cao, có thể nói đây

là lĩnh vực đang và sẽ rất phát triển trong thời gian tới Tuy nhiên , hoạt động môi giới BĐS còn rất nhiều vấn đè bất cập và cấn hoàn thiện hơn nữa ,

kể đến 1 vài vấn đè như : đội ngũ môi giới bất động sản hiện nay đang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước,cùng với đó là sự hoạt động thiếu chuyên nghiệp , rồi đạo đức nghề nghiệp… và dĩ nhiên điều này ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ môi giới mà còn gây tiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.Nhìn một cách tổng thể, hiệnnay đội ngũ trên chia làm nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty cổ phần,Công ty trách nhiệm hữu hạn với nhiều vô kể; và cuối cùng phải kể đến hìnhthức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân

Với thực tế trên, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Tasecoland đang có nhiều cơ hội và thách thức trên bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt hơn ,hiệu quả hơn.Mặc dù sàn đã đi vào hoạt động khá lâu và là một trong những sàn có tổ chức hoạt động sàn hiệu quả nhất Hà Nội ,nhưng vẫn còn những khiếm khuyết cần khắc phục ,đặc biệt dịch vụ môi giới khắc phụcsai phạm và hoạt động mang tính chuyên nghiệp hơn Từ đó, em xin đưa ra

đề tài “ Thực trạng va giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản TASECOLAND” với mong muốn tìm hiểu sâu hơn hoạt đông môi

giới sàn và xin đưa ra một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môi giới của sàn ngày càng hiệu quả hơn

Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề :

Mục tiêu tổng quát : phân tích , đánh giá hoạt động môi giới tại sàn nhằm

đề xuất một số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môigiới , góp phần nâng cao hiệu quả hoạt đông môi giới sàn nói riêng và hoạtđộng kinh doanh của sàn nói chung

Mục tiêu cụ thể :

Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại Công ty

Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyênnghiệp trong hoạt động môi giới của sàn

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại sànTasecoland

Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng môi giới: mua,bán, thuê, cho thuê…tại sàn

Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến nay

Phương pháp nghiên cứu:

Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập các tài liệutại Công ty

Kết cấu đề tài:

Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì đề tài bao gồm 3

chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịchbất động sản Tasecoland

Chương 3: Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạtđộng BĐS

Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dạy của Ths Phạm Lan Hương cùng các thầy cô giáo trong khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên, sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị trên sàn giao dịch bất động sản Tasecoland đã giúp em hoàn thành chuyên đề này!

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1 Tổng quan về môi giới BĐS

1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS

1.1.1 Khái niệm về BĐS

Cụm từ “bất động sản” (viết tắt là BĐS) trong lĩnh vực môi giới đôi khi

có thể làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toànkhông phải là ở bản thân BĐS mà là ở các quyền liên quan đến nó Chỉ cócác quyền về uhnhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyềnnào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giớiphân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau

Vì những quyền hạn này liên quan tới BĐS nên cần phải định nghĩachính xác thế nào là bất động sản dưới góc độ nghề môi giới : “ BĐS là mộtmảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu nhữngCông trình cố định giá gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần củaCông trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất”

1.1.2 Khái niệm về môi giới BĐS

Môi giới là một lớp trung gian, một cá nhân hoặc một chủ thể, mộthãng có thể làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau Từ đó, môigiới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu

hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau hoặc là giải quyết nhữngcông việc nào đó liên quan giữa hai bên – người môi giới lúc này đóng vaitrò là cầu nối.

1.2 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS

1.2.1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản:

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó

là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác

và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xãhội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ

dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõi ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của

thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản.

1.2.2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy

đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trưòng phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thưc” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá

sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng

có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch

vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thịtruờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán

kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới

có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

1.2.3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất độngsản là thông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yéu là giao dịch ngầmnhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bấtđộng sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn thu

chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vìvật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.

1.2.4 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và ngườidân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thịtrường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sủ dụng ) cua bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

1.2.5 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểmsoát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bấtđộng sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc

tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổsung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản kí bất động sản: thiết lập hệ

thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chín, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giaodịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.

2 Các nguyên tắc, tiêu chuẩn nghề nghiệp cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS

2.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS

Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vi, động thái trongmôi giới không được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã banhành

- Môi giới phải dựa trên Công bằng và minh bạch về thông tin

- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làmđịnh hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích củakhách hàng và nhà môi giới

- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn vàkinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, làsợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp

2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS

2.2.1 Điều kiện hành nghề

Theo quy định của luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia môi giới BĐSphải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trườngdưới dạng văn phòng môi giới thì phải có ít nhất một người có chứng chỉmôi giới

Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS thì điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS bao gồm :

Không phải cán bộ, Công chức nhà nước;

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS;

Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định

2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoàimục đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằmngoài mục đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới.Để kháchhàng có định hướng về chất lượng dịch vụ;bên cạnh đó những tiêu chuẩncũng góp phần gây sức ép cho các nhà môi giới phải đạt hiệu quả caonhất và loại trừ những điều cấm kị nhờ việc thống nhất các nguyên tắchành động.Tạo điều kiện liên kết các văn phòng môi giới với nhau

Những tiêu chuẩn chuyên môn được đặt ra cho nhà môi giới:

Những kiến thức cần có:

+ Những vấn đề về kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý

+ Phải am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực hiệncác Công việc liên quan đến giao dịch BĐS

2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp

Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức đối với người làm công việc môi giới bất động sản Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức của người làm môi giới là vấn đề hết sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản, do vậy chắc chắn sẽ được nhà nướcđặt ra trong tương lai gần Bên cạnh đó vấn đề đạo đức này cũng tạo ra đượcvăn hoá trong kinh doanh ,nét chuyên nghiệp của công việc mà không phải

ai cung làm được Cơ sở là dựa trên nền tảng đạo đức của người VN và những đạo lý được công nhận chung trong xã hội Một số tiêu chuẩn sau :

+ Từ chối các hoạt động mâu thuẫn với những nguyên tắc củahoạt động nghề nghiệp

+ Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng,hiểubiết, kinh nghiệm nghề nghiệp của họ.

* Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp

+ Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường vànhững quy định của pháp luật

+ Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng,hiểubiết, kinh nghiệm nghề nghiệp của họ

* Bí mật nghề nghiệp

Phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiện thương

vụ môi giới,mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của

họ nếu người khác biết.Việc giữ bí mật không bao gồm những thông tincần cung cấp trong quá trình thực hiện dịch vụ và những thông tin có thểảnh hưởng đến sự an toàn của thương vụ

*, Tôn trọng nghề nghiệp

+ Cần đảm bào sao cho quan hệ của họ với những nhà môi giớikhác dựa trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực và tôn trọng + Không được hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi

họ làm việc

+ Không được làm sai lệch hay gây hiểu lầm về những đối táccạnh tranh, về donah nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đốitác cạnh tranh

+ Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghềnghiệp, nâng cao vị thế nghề nghiệp.

+ Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ nhữnghiện tượng trái với pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chấtnghề nghiệp + Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghềnghiệp không được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân

2.2.4 Tiêu chuẩn nghề nghiệp

+ Nhà môi giới chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cơ sở hợp đồngmôi giới dạng văn bản kí kết giữa họ và khách hàng.Trong hợp đồngphải có số chứng chỉ hành nghề và thông tin về bảo hiểm nghềnghiệp.Phạm vi Công việc của nhà môi giới được xác định trong hợpđồng

+ Vai trò của nhà môi giới dựa trên những thông vấn đề sau:cung cấp thông tin trong lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thựchiện dịch vụ được yêu cầu, Thực hiện các biện pháp tìm kiếm bên kháchhàng thứ hai, lựa chọn khách hàng phù hợp, tham gia xem xét BĐS vàtheo yêu cầu của khách hàng tham gia đàm phán về giá cả, giúp đỡ trongviệc thanh toán,tổ chức các bước của thương vụ

+ Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lí dochủng tộc, màu da, giới tính hay quốc tịch

+ Nhà môi giới luôn phải thông báo đầy đủ về chức danh, tìnhtrạng pháp nhân của họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới.

+ Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá

cả bán hay thuê,nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làmhợp đồng môi giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thỏa thuận giữacác nhà môi giới

+ Bất kì một thông cáo, bản in ấn, thông tin bằng miệng hay trêngiấy được nhà môi giới cung cấp phải đúng với những gì thực tế họ biết + Nhà môi giới không được cung cấp dịch vụ dưới dạng miễnphí.Điều này không hạn chế việc lấy tiền dịch vụ chỉ của một bên kháchhàng

+Nhà môi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợpđồng “ độc quyền” Thông qua hợp đồng “ độc quyền” khách hàng ủyquyền thực hiện dịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng( nhà môi giới)nhất định

+ Trước khi kí hợp đồng môi giới, nhà môi giới có tráchnhiệm thu thập từ khách hàng những thông tin về việc BĐS có phải làđối tượng của hợp đồng “ độc quyền” nào trước đó không

+ Nhà môi giới kí kết hợp đồng “ độc quyền” phải cố gắngtrong mọi khả năng có thể thực hiện yêu cầu của khách hàng và không

được gây khó khăn trong việc cung cấp thông tin về BĐS trong hợpđồng.

+ Nhà môi giới chỉ có thể liên hệ với những ng ười khác vềnhững việc, mà một nhà môi giới khác đang thực hiện những việc nàytheo hợp đồng “ độc quyền”, sau khi có sự đồng ý của nhà môi giới thứhai và chỉ trong pham vi kiến thức của nhà môi giới thứ hai này

+ Nhà môi giới không được tranh việc giải quyết vấn đề, mànhững vấn đề này thuộc phạm vi của hợp đồng “ độc quyền” của nhàmôi giới khác.Không được tác động để xóa bỏ hợp đồng kí kết giữakhách hàng với những nhà môi giới khác

+ Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thông tin về BĐS chokhách hàng của nhà môi giới khác, những quan hệ tiếo theo với kháchhàng này phải được thông báo và được sự đồng ý của nhà môi giới,người đã giới thiệu khách hàng cho nhà môi giới thứ nhất

+ Trong trường hợp liên kết hoạt động giữa những nhà môigiới, việc xác định mức hoa hông và cách phân chia phải được đưa ra tạithời điểm liên kết Công việc và mỗi bên không được phép thay đổi

+ Nhà môi giới nào nhận được thông tin về BĐS từ văn phòngmôi giới khác, có trách nhiệm trong lần gặp đầu tiên với khách hàng

thông báo rõ ràng rằng,họ nhận được thông tin từ đâu và phải đặc biệtbảo đảm về lợi ích của nhà môi giới đã cung cấp thông tin cho họ.

+ Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phảigiải quyết mâu thuẫn bằng con đường thỏa thuận

+ Nhà môi giới phải đảm bảo rằng, những người giúp đỡ họtrong việc thực hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắctheo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà môi giới

+ Mỗi nhà môi giới phải chú ý nhắc nhở những nhà môi giớikhác khi thấy họ vi phạm những nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghềnghiệp của các nhà môi giới trong khi thực hiện dịch vụ

3.Các loại hình môi giới và quy trình môi giới BĐS

3.1 Các loại hình môi giới

Dựa vào các nhu cầu khác nhau của khách hàng có thể phân chiadịch vụ môi giới thành: môi giới mua; môi giới bán BĐS; môi giới thuê

và cho thuê BĐS ; môi giới cho nhà đầu tư

Dựa vào loại hình BĐS có thể phân chia dịch vụ môi giới thành :môi giới nhà đất , môi giới văn phòng và thương mại , môi giới BĐScông nghiệp , môi giới BĐS chuyên biệt

3.2 Quy trình môi giới BĐS bằng các bước

3.2.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS

Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin làyếu tố đầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương

vụ Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính làthế mạnh quan trọng nhất đối với nhà môi giới.

a Nguồn cung BĐS

Nguồn cung BĐS trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhànước, các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS., các Công ty đầu tư, kinh doanh,phát triển BĐS., ngân hàng, BĐS ở nước ngoài

BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trongthương vụ Để có nguồn cung về BĐS thì điều trước tiên là phải tìm đượcthông tin về những khách hàng có BĐS Những thông tin này có thể đượctìm kiếm từ các nguồn sau:

- Sách báo phổ thông, internet Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đadang và cập nhật Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo

”:mua và bán”, tạp chí ”BĐS”, ”thị trường BĐS”, ”thị trường chứng khoán”,

”thế giới BĐS”

- Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồngnghiệp của nhà môi giới Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được chomình một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn kháchhàng nhất định do đó họ có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cầnthiết

- Các cơ quan nhà nước, các Công ty kinh doanh: đó là các cơ quannhà nước có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộthương mại Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các Côngtrình Bên cạnh đó các Công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn

- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chứcthực hiện các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS Nhà môi giới có thểtìm được thông tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa rabán đấu giá

- Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế,nhà môi giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự

án BĐS mới Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp

về văn phòng môi giới tới khách hàng

- Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục.Dịch vụ này cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính:cung cấp một thị trường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giaodịch có liên quan tiếp theo với số liệu bán kèm theo

b Thông tin về cầu BĐS

Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ởmới: rộng hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn

Người mua BĐS có thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng, sảnxuất, nhà xưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh BĐS; Bảo toànvốn, đầu cơ tiền nhàn rỗi; Văn phòng, Công sở, chi nhánh, phòng giao dịch,đại lý; Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại

Nhà môi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhucầu của họ là gì để có kế hoạch chính xác

Người thuê BĐS có các mục đích như: Thuê để làm khu Côngnghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuất; Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinhviên, học sinh; Thuê nhà ở Công nhân; Người tạm thời chưa có chỗ ở haymuốn cải thiện điều kiện ở; Người nước ngoài thuê để ở; Thuê nhà Công vụ;Ngân hàng thương mại

Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS cóa thể sử dụng vào: Quỹđầu tư tài chính; Công ty bảo hiểm

3.2.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ

a Xác định đối tượng thương vụ

Nhà môi giới có thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhaunhư do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tựtìm hiểu qua thực tế hay internet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu.Điều quan trọng tiếp theo mà nhà môi giới cần thực hiện đó là xem xét vềBĐS muốn giao dịch Đây là việc hết sức cần thiết bởi các nguyên nhân sau:

- Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinhnghiệm để phán đoán

- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác vềBĐS Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu biếtthiếu chân thực về BĐS

- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định đượctính cách của chủ sở hữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tínhchuyên nghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ Phần lớn thìviệc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảmgiác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phong môi giới

- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra nhữngcâu hỏi cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS

- Việc xem xét BĐS sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị độngngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi.Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc củanhà môi giới

Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến những vấn đề:

- Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môitrường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đếnmối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS Tuy

vậy vị trí không phải là yếu tố khách quan Đối với người này thì một vị tríđược cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu Vì vậy trong khi đixem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá Việc đánh giá địa điểmđẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá Việc của nhàmôi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng,hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện Công cộng,hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, cógần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ.

Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quanđến BĐS

- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểutường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thườngquan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiệndụng về kỹ thuật Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu chonhững người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới) Ở đây cần xácđịnh rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấubên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khichủ sở hữu không biết hay cố tình dấu Sau khi thương vụ hoàn thành thìngười sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việcđánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên họ có thể sửdụng tư vấn của những nhà chuyên môn Từ góc độ của nhà môi giới việcnày không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhàchuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhà môigiới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn

kỹ thuật Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuậtcủa BĐS

- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lạitrong BĐS cho người thuê sử dụng Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ làghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cảnhững đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất địnhchủ nhà sẽ mang đi Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để người mua BĐS cóđược ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán

để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà Vì vậy khinhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS

- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạnglưới điện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản củakhách hàng Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng vềviệc có thuê, mua BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra cácthông tin về giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ramức giá có lợi nhất

- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ

đỏ, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quyhoạch

- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng

sử dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phongthủy và các yếu tố đặc biệt khác

b Các bên tham gia thương vụ

Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính: Đối với người mua (thuê) thìvấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính Nó quyết định tới việc thương

vụ có thể thực hiện được không Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi:người mua (thuê) có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ cónhững nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu?

Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngoàigóc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khinào?" có thể có trong tay Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thờihạn các bước thanh toán.

Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm

vụ này cho người bán (người cho thuê) Chính người bán (cho thuê) sẽ đòiđược kiểm tra năng lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đó cóthực sự có khả năng hay không Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốnthế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn Ngânhàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và bao giờ Để bảo đảm thuậnlợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giákhả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người mua(thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này Trong một sốtrường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định đượckhách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào

Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua(thuê) còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ Nếu người đó chưa

đủ tuổi (16 tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiếtriêng Không phải lúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dungcũng như thời gian nào có thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việcbán nhà cho Việt kiều) Nhà môi giới trong trường hợp này không phải cótrách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các cơ quanchính quyền Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản cóthể xảy ra để hành động

Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị

trường BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản Vấn đề nàycũng cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới

cũng như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng Đối với nhà môi giới,ngoài việc ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật,pháp lí, mức giá cho thuê thì còn cần quan sát, đánh giá người cho thuê.Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ra trung thực, tử tế Đôi lúcngười ta cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau đóthay đổi kế hoạch Lúc này người cho thuê đặt nhà môi giới và người thuêvào tình trạng khó xử.

Chủ sở hữu - người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa

nhất định, đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS Lúcnày cần xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuậnhay không Một trường hợp rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trởđược thương vụ vì những lí do cá nhân kỳ quặc Trong những trường hợpnày nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một người

3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của kháchhàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương

vụ Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay saukhi kí hợp đồng môi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờthường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậychỉ nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủyquyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiếnhành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng

ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra vàtheo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệpcủa chúng ta thì Công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng Chỉbằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ

suất hay thực hiện không chu đáo Nhà môi giới cần có những thông tin cánhân sau đây:

- Họ và tên

- Họ và tên bố, mẹ

- Địa chỉ thường trú

- Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu

- Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú

- Địa chỉ liên lạc

- Số điện thoại bàn và di động

Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)

- Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…

- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm

Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵnsàng cho mọi Công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ,cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minhtình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơxây dựng, giấy phép các loại…

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàngđôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhấtđược các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất

có thể sao cho những điều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắclại) Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngaytại chỗ Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biênbản thỏa thuận

Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liênquan đến thương vụ sau này như sau:

- Miêu tả đối tượng của hợp đồng

- Xác định các bên liên quan

- Xác định địa điểm viết biên bản

- Hình thức và thời hạn giao tiền

- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)

Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện cáchợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫncho các bên Tuy nhiên Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thihành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh

dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên

3.2.4 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới

Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giaiđoạn:

1- Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên

sẽ kí kết hợp đồng Công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểmtra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránhnhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hayphải tiến hành thế chấp Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thựchiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán

2- Kí kết hợp đồng Công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sởhữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cảghi trong hợp đồng (+/- 80%).

3- Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở

đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số Công

tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiềnnhà còn lại theo giá cả thỏa thuận

Tuy nhiên cần nói rằng quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình,không phải là quy trình chuẩn

3.3 Quy trình hoạt động điển hình của nhà môi giới

a Tìm kiếm thông tin

- Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê

- Xem xét BĐS một cách tỷ mỷ

- Điều tra, phân tích môi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, tìnhtrạng kỹ thuật của BĐS

- Kiểm tra về tình trạng pháp lý

- Cung cấp các thông tin cần thiết về thương vụ cho chủ sở hữu

- Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê, mua BĐS

b Xử lý thông tin

- Xác định giá BĐS được bán (cho thuê)

- Ghi chép miêu tả BĐS Chú ý tới những điểm khác biệt của BĐS vớicác BĐS khác

- Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin vềBĐS

- Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán (cho thuê)-Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua (thuê)

-Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những kháchhàng mua (thuê) và các điều kiện liên quan đến thương vụ

- Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua (thuê)các BĐS đã giới thiệu

- Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết vềkhía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ

c Giao dịch với khách hàng

- Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới

- Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán

- Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu

- Tham gia thực hiện các thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm

- Thực hiện các Công việc liên quan đến thương vụ

- Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả

- Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chínhquyền liên quan đến thương vụ

d Kết thúc thương vụ

- Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS

- Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồngdịch vụ môi giới

- Giải quyết các vấn đề sau thương vụ

3.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới 3.4.1 Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp :

- Quy định pháp lý :

+ Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản vàquy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản;

+ Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;

+ Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp

- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên

nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;

3.4.2 Những yếu tố ảnh hưởng gián tiếp:

3.4.2.1 Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi

tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tươngứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy

mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyểnđổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v

3.4.2.2 Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:

+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ.Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản

có liên quan Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăngcường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v

Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân bố dân số theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị và sự phát triển quá trình đô thị hoá Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầu BĐS

+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyển đổi này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới Sẽ có một vài loại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort v.v )

Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị).

3.4.2.3 Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản:

+ Thị trường xây dựng phát triển

+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương

3.4.2.4 Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái củanền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn

3.4.2.5 Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có

sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan

hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế

Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoáhoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay

3.4.2.6 Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:

Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐStại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhàmôi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo một cách

cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu

tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường

Chương 2 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ

PHẦN SÀN GIAO DỊCH TASECOLAND

1 Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động môi giới tại sàn Tasecoland

1.1 Tổ chức bộ máy môi giới, chức năng và nhiệm vụ

Hoạt động môi giới BĐS tại sàn Tasecoland nằm trong phòng kinh doanh

và là một mảng chính trong sự hoạt động của phòng này , cũng như của công ty

Chức năng , nhiệm vụ của phòng kinh doanh:

- Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản của sàn giao dịch theo quyđịnh của pháp luật và Quy chế này

- Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh toán linh hoạt

- Thực hiện và kết hợp với các Công ty thành viên để thực hiện các dịch vụmôi giới, tư vấn đầu tư dự án, phân phối tiếp thị độc quyền dự án, quảng cáobất động sản, kết hợp với các Công ty Định giá để thực hiện dịch vụ định giátài sản, bán đấu giá tài sản;

- Khai thác, tìm kiếm nguồn hàng;

- Tìm kiếm khách hàng, bán các sản phẩm của công ty, các sản phẩm khácđang niêm yết tại sàn giao dịch;

- Chăm sóc khách hàng, và các chế độ hậu mãi khác;

- Đề xuất các phương án kinh doanh, hoạt động kinh doanh bất động sản choGiám đốc sàn và Ban Tổng Giám đốc.

Quyền hạn :

- Phối hợp với Phòng Tài chính tổng hợp thu các khoản thu cho sàn giaodịch như phí môi giới, hoa hồng, các khoản phí và lệ phí khác theo quy địnhcủa Ban Tổng Giám đốc;

- Yêu cầu các phòng ban có liên quan hỗ trợ, cung cấp thông tin để thực hiệncông việc;

- Được cung cấp đầy đủ trang thiết bị, cơ sở vật chất để thực hiện công việc;

- Được hưởng các khoản tiền thưởng, phụ cấp khác theo quy định của Công ty

Sàn Tasecoland đi vào hoat động được một thời gian khá lâu ,tích lũy đượckhá nhiều kinh nghiệm ,và có thương hiệu trên thị trường , mảng hoạt độngchính vẫn là dịch vụ môi giới và định giá BĐS và Mục tiêu trong dài hạn củasàn là xây dựng Công ty thành một tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS ngày một

uy tín hơn , chuyên nghiệp hơn nữa và có vị thế cao trên thị trường BĐS, cungcấp thông tin chi tiết, chính xác về hàng hóa và thị trường BĐS Sàn sẽ luônđóng vai trò là bên thứ ba tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính Công bằng,pháp lý và minh bạch của giao dịch BĐS, đồng thời là Công tác dự báo và phântích tình hình thị trường BĐS, xác định hướng đi cho các đối tác cổ đông

Nhiệm vụ chính của phòng kinh doanh là:

- Tổ chức xây dựng quy trình bán hàng và thủ tục bán hàng áp dụng tại tất

cả các địa điểm thuộc sàn giao dịch

* Tổ chức hướng dẫn, đào tạo lực lượng và mạng lưới bán hàng chuyên nghiệp

* Xây dựng và soạn thảo các hợp đồng bán hàng theo đúng quy định

* Tiếp nhận và giải quyết tất cả các thắc mắc, khiếu nại của khách hàng.

* Tổ chức bán hàng, bàn giao sản phẩm và hướng dẫn khách hàng thực hiện theođúng các quy định của sàn giao dịch và của các ban quản lý dự án

- Tìm kiếm đối tác và thực hiện các Công việc liên quan đến việc môi giớiBĐS : Tìm kiếm đối tác đáp ứng các đièu kiện của khách hàng để tham gia đàmphán, ký kết hợp đồng Cung cấp cho bên tham gia đàm phán ký kết hợp đồngmua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

- Thực hiện các Công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo sàn giao dịch

Từ đó thấy được nhiệm vụ của hoạt động môi giới là:

Liên tục cập nhật các văn bản, chủ trương của nhà nước và pháp luật liênquan đến thị trường BĐS, áp dụng và đưa lại phản hồi, đề xuất những phương ánmới hiệu quả hơn

Xây dựng bảng thống kê giá trị các BĐS đã giao dịch thành Công và phảnánh được vị trí rõ ràng, chi tiết theo từng tuyến phố, từng vùng, từng khu vựctrên địa bàn Hà Nội Qua đó có thể thấy được diễn biến từng khu vực thị trườnghoặc cả thị trường, từ đó có thể dự đoán xu thế diễn biến của nó

Liên tục mở rộng mạng lưới môi giới, mở rộng quan hệ khách hàng, tăngcung BĐS trên sàn giao dịch từng bước trở thành trung tâm phân phối BĐS lớnnhất miền bắc

1.2 Trang thiết bị và cơ sở vật chất của hoạt động môi giới tại sàn Tasecoland

Có thể nói hoạt động môi giới là hoạt động chính ở tất cả các sàn giaodịch BĐS hiện nay Bởi thế trang thiết bị phục vụ cho sàn ảnh hưởng tới hoạtđộng môi giới là nhiều nhất vì đặc trưng của nghề này là cần một bộ mặt đángtin ngay từ những hình ảnh đầu tiên

Sàn nằm ngay dưới tầng một của toà nhà khá lớn trong khu vực ,mặt tiềnthoáng mát rộng rãi ,khu vực xung quanh cũng rất rộng và thoáng , không gian

yên tĩnh ,có nhiều cây xanh ,cảm giác thư thái ,thoải mái khi khách hàng đến vớisàn với ấn tượng đầu tiên đó Đó là một thuận lợi đầu tiên cho hoạt động môigiới.

Về cách thức bố trí không gian, phòng môi giới nằm ở trung tâm của sàn,

là nơi tiếp đón khách hàng khi tới giao dịch Không gian ấm cúng tiện nghi ,nhưmột phòng trà giúp khách hàng thoải mái ,tự nhiên ,có thể đến giao lưu ,thỏa sứctrao đổi một cách hết sức tụ nhiên Là một sàn chuẩn nên Tasecoland đáp ứngđược các yêu cầu về khu vực trung bày thông tin chung và khu vực tra cứu thôngtin theo quy định của Bộ xây dựng

Ở khu vực trưng bày thông tin chung về các BĐS đang niêm yết tại sàn có: bản

đồ quy hoạch hoặc chi tiết các khu đô thị ở Hà Nội, mô hình các dự án BĐS…Tại đây có các bàn làm việc của các nhân viên môi giới BĐS với mục đích tiếpđón khách hàng và tư vấn cho họ các thông tin về BĐS Các nhân viên này được

hỗ trợ tất cả các thiết bị cần thiết cho Công việc như laptop, điện thoại, labàn,máy ảnh, các loại bản đồ … Khách hàng tới sàn có thể trực tiếp trao đổi vớicác nhân viên phòng môi giới hoặc có thể tự tìm hiểu các thông tin thông qua các

tờ đăng tin được bày trí thuận tiện cho việc tìm kiếm theo từng quận hoặc quacác màn hình được gắn trên tường

Nhìn tổng thể thi Tasecoland đã trang bị được một hình ảnh khá hoàn hảo trongmắt khách hàng với không gian tiếp đón ấm cúng và sang trọng, những trangthiết bị hiện đại thuận tiện cho hoạt động môi giới nói riêng và sàn giao dịch nóichung

1.3 Tổ chức, quy trình môi giới tại sàn Tasecoland

Hoạt động môi giới BĐS có một quy trình chuẩn mà hầu như tất cả cácvăn phòng đều làm theo, đó là:

- Thu thập thông tin về cung – cầu BĐS.

- Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS

- Kết hợp hai nguồn khách hàng

- Các hoạt động để kết thúc thương vụ

Tuy nhiên mỗi văn phòng lại có những cách thức tiếp cận, thực hiện khácnhau Sàn được thành lập khá lâu ,trong thời gian dài ,nhận được sự tín nghiệmkhách hàng ,có thương hiệu trên thị trường ,hoạt động có uy tín nên tận dụngđược mối quan hệ rộng rãi để có được lượng khách hàng tiềm năng Quy trìnhmôi giới tại sàn Tasecoland như sau:

1.3.1 Thu thập thông tin về cung – cầu BĐS.

a.Thu thập thông tin về cầu BĐS

Nguồn cung cấp thông tin

- Khách hợp tác với sàn qua hệ thống mạng sàn ,đăng tin trên mạng intrenet,các phương tiện đại chúng ( đài , báo ,tivi….)

- Khách hàng cũ và mới

- Văn phòng môi giới

- Chủ động : + Qua internet , TV , báo chí , quảng cáo , danh bạ

+ Gửi thư trực tiếp , phát tờ rơi : tập trung vào khách hàngtiềm năng

+ Gọi điện thoại trực tiếp đến khách hàng

+ Liên kết lấy thông tin từ các văn phòng môi giới khác

+ Giới thiệu qua những khách hàng cũ của mình

- Chủ sở hữu , người đang thuê , đang ở BĐS

- Các cơ quan đấu giá đất và BĐS ,ngân hàng ,các nơi nhận thế chấp

Nguồn cung cấp thông tin

- Hệ thống mạng sàn

- Thu thập thực tế , cư dân địa phương

- Khách đăng tin trên sàn

- Nguồn khác như qua các trang web, báo chí, qua các mối quan hệ…

Phương pháp thu thập thông tin

- Tự điều tra , thăm dò trực tiếp

- Mua thông tin từ các nhà cung cấp : CPRE…

- Báo chí , phương tiện thông tin đại chúng

- Liên hệ điện thoại hoặc gặp gỡ

1.3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ

Nhân viên môi giới cần khai thác các thông tin cơ bản để từ đó đặt mìnhvào vị trí của khách hàng, dùng kinh nghiệm và kiến thức của mình trên thịtrường để tư vấn định hướng cho khách BĐS mục tiêu cho phù hợp Các thôngtin cần khai thác :

- Đối với nhu cầu của khách mua hoặc thuê cần khai thác thông tin sau :

+ Đối tượng sử dụng BĐS

+ Khả năng tài chính có thể, khung giá cho phép

+ Mục đích mua/ thuê BĐS

+ Thời hạn tối đa mà khách có thể chờ sàn thực hiện

+ Các ràng buộc khác : thú nuôi , thời gian đi về…

Cần sự linh hoạt, thái độ làm việc chuyên nghiệp của nhân viên môi giớinhằm tạo niềm tin cho khách hàng, đồng thời xúc tiến nhanh quá trình làm việccủa họ

- Đối với nhu cầu của khách bán hoặc cho thuê cần khai thác thông tin sau:

Tên dự án; tên chủ đầu tư

Tính pháp lý của dự án; vị trí, quy mô của dự án

Tên các đối tác cùng hợp tác

Thời điểm bắt đầu thực hiện, hoàn thành dự án

Thông tin về quy hoạch chi tiết vùng có BĐS giao dịch

Tiến độ thanh toán và giá bán sản phẩm

Cần xem xét đến tính hấp dẫn của dự án vì điều đó sẽ thể hiện mức độ dễthành của các giao dịch liên quan Xem xét 3 yếu tố cơ bản: thứ nhất là vị trí dự

án có nằm trong xu thế phát triển trong tương lai không, có gần các trung tâm,quy mô ra sao? Thứ hai là tiến độ thanh toán, chủ đầu tư có cho trả dần không,theo mấy giai đoạn và có sự hỗ trợ của chủ đầu tư, sự tham gia của các ngânhàng hay không? Thứ ba là giá so sánh với các dự án liền kề cùng điều kiện pháp

lý, tiến độ thi Công, các phương thức bán hàng…

Sau khi đã có nguồn cơ sở dữ liệu chung về BĐS, về nguồn cung – cầucần qua xử lý để đảm bảo thông tin là chính xác và có sự nhìn nhận bằng kinhnghiệm chuyên môn của nhân viên môi giới Các môi giới viên sẽ phải xem xét

lại các thông tin về BĐS như diện tích, tình trạng pháp lý, môi trường xungquanh, các đặc điểm đặc biệt của BĐS, ngoài ra sàn con có ảnh của BĐS hoặcvideo để quảng cáo sản phẩm cho khách hàng tiềm năng , có các mẫu sẵn dànhcho khách đăng tin và sau khi môi giới viên kiểm tra và bổ sung các thông tin vềBĐS sẽ đưa lên một loại phiếu, gọi là “Phiếu đăng tin”, nội dung như sau: ( xemphụ lục 1 )

Với những khách hàng đến sàn bán/cho thuê BĐS sẽ có hợp đồng môigiới bán/cho thuê BĐS; với những khách hàng đến sàn mua/thuê BĐS sẽ có hợpđồng môi giới mua/ thuê BĐS, gọi chung là “Hợp đồng cung cấp dịch vụ”nhưng nội dung của mỗi loại sẽ khác nhau ( xem phụ lục 2 và 3)

1.3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng

Tiếp theo là quá trình khớp nối giữa hai đầu cung – cầu BĐS Đối vớikhách mua/thuê là việc giới thiệu qua các BĐS phù hợp nhất với nhu cầu củakhách Nếu khách cảm thấy ưng BĐS nào thì môi giới viên tiến hành sắp xếpthời gian cho hai bên mua/thuê và bán/cho thuê gặp nhau để xem BĐS; trongquá trình đó môi giới viên sẽ phân tích các thông tin về BĐS, chỉ ra những cáihay cái chưa hay của BĐS và đưa ra một số ý kiến của bản thân để thuyết phục

về sự phù hợp của BĐS Kinh nghiệm của môi giới viên sẽ cho biết thái độ củakhách hàng là ưng hay chưa ưng BĐS, nếu chưa ưng thì cần tìm hiểu rõ nguyênnhân để giới thiệu cái khác phù hợp hơn; nếu BĐS đã phù hợp với khách thìchuyển sang thương lượng giữa hai bên về giá Khi đến với dịch vụ môi giới tạisàn , khách hàng luôn nhận được sự tư vấn của nhân viên môi giới về giá cả khuvực xung quanh BĐS, các đặc điểm ưu – nhược của bản thân BĐS nên luôn đưa

ra được một giá giao dịch phù hợp chung với thị trường Nhưng đôi khi cuộcthương lượng vẫn có những bế tắc, khi đó môi giới viên cần làm lại các thao tác:

- Xác định lại mức giá BĐS

- Xác định được thời điểm ký kết

- Xác định được phương thức thanh toán

- Xác định được thời điểm bàn giao nhà

- Xác định được ai là người trả các khoản chi phí liên quan

- Các yếu tố khác tùy thuộc từng thương vụ

vụ, nhưng trước đó 2 bên được thông báo cần chuẩn bị những giấy tờ :

 Bản sao các giấy tờ tuỳ thân, (CMND, hộ chiếu)

 Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặcbản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tàisản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền

sử dụng đất hoặc Công trình

 Bản sao các giấy tờ liên quan khác

Khi nộp các bản sao này cần phải mang cả bản chính đi để chứngthực Công việc còn lại của phòng Công chứng Khi thương vụ kết thúc thì

dữ liệu của cuộc mua bán được lưu trữ và sử dụng cho mục đích định giá

Như thế là kết thúc một một thương vụ môi giới, phần còn lại là dịch

vụ chăm sóc khách hàng Ở sàn điều này được thực hiện khá tốt nhằm tạodựng hình ảnh Công ty, giữ liên lạc và tận dụng mối quan hệ của các kháchquen, tạo mới nguồn khách hàng tiềm năng

1.4 Mối quan hệ giữa hoạt động môi giới với các hoạt động khác ở Tasecoland

Các dịch vụ trên sàn Tasecoland có mối quan hệ qua lại, tuân theomột quá trình khép kín Quy trình này sẽ đạt được hiệu quả tốt nhất nếukhách hàng tiếp cận các dịch vụ của sàn theo trình tự sau:

Dịch vụ đăng tin quảng cáo BĐS sẽ đưa ra các thông tin về hàng hóa nàymột cách đầy đủ, chính xác nhất: về giá cả ,đặc điểm bất động sản ,chứng từpháp lý liên quan các tiện ích đảm bảo cho quá trình quảng cáo hiệu quảnhất

Dịch vụ môi giới BĐS luôn đảm bảo sự chuyên nghiệp trong quá trình tưvấn, kết nối cung – cầu tạo được niềm tin và sự hài lòng cho khách hàng.Dịch vụ hỗ trợ pháp lý giúp cho khách hàng hiểu rõ về BĐS của mình hơn,

có thể tránh hoặc hạn chế những sai sót ,tổn thất trong quá trình giao dịchnhư các thông tin khó tiếp cận về quy hoạch vùng, quy hoạch xây dựng, quyhoạch đô thị

Dịch vụ hỗ trợ tín dụng giúp khách hàng mua được BĐS ưng ý trong trườnghợp tài chính chưa cho phép,có thể tư vấn tài chính, thủ tục pháp lý liênquan hoặc các hình thức mua trả sau, mua góp vốn như thé nào hoặc tư vấn