Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đến hiện tượng nhà ở tập trung trong các thành phố với mật độ dân cư cao.Con người muốn thuận tiện khi đi làm khi đi học, mua sắm..,cơ quan, trường học cửa hàng thường tập trung từng khu vực. Do đó mọi người cũng muốn nhà ở của mình gần khu vực đó.Các hộ gia đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ kỹ thuật, có trường học, trạm xá và các dịch vụ xã hội khác. Khi các hộ gia đình sống gần nhau thì tổng các chi phí cho đi lại sẽ rẻ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán Quá trình loại trừ diễn ra liên tục Nếu các nhu cầu nhà được sử dụng với cùng mục đích, muốn tập trung các hoạt động lại với nhau thì nhất thiết phải loại bỏ các hoạt động khác trong khu vực đó. Vì vậy, nếu nhà ở muốn tập trung vào khu vực riêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động với các khu vực khác. Quá trình loại trừ này diễn ra thông qua thị trường đất đai. Có nghĩa là khi nhiều hoạt động khác nhau cùng muốn diễn ra trên một địa điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động nào đó có khả năng đầu tư nhiều hơn. Hoạt động còn lại sẽ tìm ra một vị trí mà ở đó có một hoạt động khác bị loại trừ. Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi về đất đai không diễn ra thường xuyên và diễn ra tới một chừng mực mà tất cả các hoạt động có vị trí trung tâmlà nơi thuận tiện nhất trung tâm thành phố.Sau đó các hoạt động các nhà máy trong công nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở cái nơi trừ vùng nông thôn.
Lời mở đầu Hà Nội cao trào xây dựng khu đô thị mới, chung cư cao tầng trọng điểm tạo cho đô thị Hà Nội dáng vẻ mới, đồng thời tạo nên hình ảnh sống động phát triển, lên Trong năm qua Hà Nội địa phương dẫn đầu nước tốc độ phạm vi triển khai xây dựng khu đô thị Chưa Hà Nội lại có "Thiên thời - Địa lợi - Nhân hòa", tạo điều kiện việc xây dựng khu đô thị nên tốc độ xây dựng nhanh đến chóng mặt không phủ nhận đóng góp to lớn quỹ nhà mà khu đô thị đem lại cho Hà Nội thời gian ngắn qua Tuy nhiên bên cạnh kết đạt hàng loạt vấn đề đặt chất lượng nhà chung cư cao tầng khu đô thị Hà Nội trở thành toán khó làm đau đầu nhà quản lý, chủ đầu tư người dân đô thị Với mục đích tìm hiểu rõ thực trạng chất lượng nhà chung cư cao tầng sở đưa số giải pháp định hướng nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng em xin chọn đề tài: "Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng khu đô thị Hà Nội" làm chuyên đề Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài gồm chương lớn Chương I: Lý luận chung nhà chung cư cao tầng Chương II: Thực trạng chung nhà chung cư cao tầng khu đô thị Hà Nội Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng khu đô thị Hà Nội CHƯƠNG I Lý luận chung nhà chung cư cao tầng khu đô thị 1.1 Tổng quan nhà theo dự án khu đô thị 1.1.1 Khái niệm chung đặc điểm nhà đô thị 1.1.1.1 Khái niệm chung Có nhiều cách quan niệm khác nhà Theo nghĩa hẹp, nhà phần kiến trúc kỹ thuật đủ điều kiện tối thiểu để sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho người khoảng thời gian không gian định Theo nghĩa rộng, nhà hiểu chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật nhà (kể tiện nghi công trình kỹ thuật gắn liền với nhà), kết cấu hạ tầng kỹ thuật điều kiện môi trường khu vực (Giáo trình quản lý đô thị) 1.1.1.2 Đặc điểm nhà đô thị * Nhà đô thị nơi cư trú hộ gia đình,tập trung với mật độ cao Nhu cầu thuận tiện dễ dàng liên hệ với bên dẫn đến tượng nhà tập trung thành phố với mật độ dân cư cao.Con người muốn thuận tiện làm học, mua sắm ,cơ quan, trường học cửa hàng thường tập trung khu vực Do người muốn nhà gần khu vực đó.Các hộ gia đình mong muốn nơi có dịch vụ kỹ thuật, có trường học, trạm xá dịch vụ xã hội khác Khi hộ gia đình sống gần tổng chi phí cho lại rẻ so với việc hộ gia đình sống phân tán * Quá trình loại trừ diễn liên tục Nếu nhu cầu nhà sử dụng với mục đích, muốn tập trung hoạt động lại với thiết phải loại bỏ hoạt động khác khu vực Vì vậy, nhà muốn tập trung vào khu vực riêng biệt phải có tách biệt hoạt động với khu vực khác Quá trình loại trừ diễn thông qua thị trường đất đai Có nghĩa nhiều hoạt động khác muốn diễn địa điểm địa điểm dành cho hoạt động có khả đầu tư nhiều Hoạt động lại tìm vị trí mà có hoạt động khác bị loại trừ Quá trình loại trừ diễn chậm nhà tồn lâu nên thay đổi đất đai không diễn thường xuyên diễn tới chừng mực mà tất hoạt động có vị trí trung tâm-là nơi thuận tiện trung tâm thành phố.Sau hoạt động nhà máy công nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm nhà bị loại bỏ nơi trừ vùng nông thôn * Thị trường nhà không đồng Nhà khác vị trí, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng * Nhà khả di chuyển Không di chuyển nhà gắn với vị trí không gian * Nhà có tính bền vững Nhà bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng mua sắm cao, phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên Chuyển chỗ phức tạp, chi phí lớn kéo theo nhiều vấn đề nơi làm việc, học tập thành viên gia đình *Môi trường tự nhiên xã hội có vai trò quan trọng Các gia đình chọn chỗ có môi trường lành, an ninh xã hội tốt * Giá nhà phụ thuộc vào giá đất mức độ bền vững vật lý kết cấu, mức thuận tiện môi trường sống 1.1.2 Khái niệm khu đô thị Khu đô thị khu phát triển tập trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng công trình kết cấu hạ tầng nhà bao gồm:Nhà ở, công trình công cộng, công trình sản xuất, công trình khác (gọi chung nhà) có qui mô tối thiểu năm hecta để sử dụng vào mục đích kinh doanh, không kinh doanh, gắn với đô thị có đô thị hình thành, có ranh giới chức xác định , phù hợp với qui hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Bộ xây dựng- Giáo trình kinh tế đô thị) 1.1.3 Các thành phần khu đô thị Như từ khái niệm ta thấy khu đô thị có ba thành phần chính: Cơ sở hạ tầng, công trình sản xuất, nhà công trình phúc lợi 1.1.3.1 Cơ sở hạ tầng * Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: - Hệ thống giao thông động tĩnh - Cấp nước - Thoát nước sinh hoạt, nước bẩn , nước mưa - Cấp điện đốt - Thông tin liên lạc, bưu điện * Cơ sở hạ tầng xã hội: - Các công trình văn hoá: Thư viện bảo tàng, nhà triển lãm, nhà văn hoá, câu lạc nhà hát, vườn thú, công viên - Các công trình giáo dục:Nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, dạy nghề - Các công trình y tế:Trạm y tế, bệnh viện, phòng khám, nhà diều dưỡng, quan y tế phòng chống dịch bệnh - Công thình thể dục thể thao:Sân vận động , nhà luyện tập thể dục thể thao, bể bơi… - Công trình thương nghiệp dịch vụ,Chợ, cửa hàng, trung tâm thương mại, siêu thị hàng ăn giải khát dịch vụ công cộng ; Giặt là, tắm may vá… 1.1.3.2 Công trình sản xuất: Nhà xưởng sản xuất , công trình phụ trợ, kho 1.1.3.3.Nhà - Nhà riêng biệt gồm: + Biệt thự + Nhà liên kế (Nhà phố) + Các loại nhà riêng biệt khác - Nhà tập thể (Như ký túc xá) - Nhà nhiều hộ (Nhà chung cư) - Khách sạn , nhà khách, nhà trọ - Các loại nhà cho đối tượng đặc biệt 1.1.4 Các tiền đề đời khu đô thị 1.1.4.1 Đô thị hoá làm nhu cầu nhà đất tăng Trong trình đô thị hoá gia tăng cao mật độ dân cư đô thị, thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh làm cho không gian đô thị trở nên tải, nhu cầu nhà ở, đất trở nên cấp bách Hàng loạt chương trình phát triển nhà ở, hàng loạt dự án nhà đô thị, dự án nhà cao tầng biệt thự, dự án nhà di dân đề xuất để giải nhu cầu nhà đô thị Các khu đô thị đời coi giải pháp hợp lý trước thực trạng “chiếc áo” đô thị trở nên chật Sự hình thành khu đô thị góp phần thay đổi diện mạo đô thị Việt Nam đóng góp đáng kể cho quỹ nhà 1.1.4.2 Chủ trương nhà nước Nhà nước có chủ trương xây dựng đô thị đàng hoàng hơn, to đẹp hơn, xây dựng khu đô thị trình “ bước xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị nước, có sở hạ tầng kinh tế- xã hội kỹ thuật đại, môi trường đô thị sạch, phân bố phát triển hợp lý địa bàn nước, đảm bảo cho đô thị, theo vị trí chức mình, phát huy đầy đủ mạnh góp phần thực tốt hai nhiện vụ chiến lược xây dựng xã hội chủ nghĩa bảo vệ Tổ quốc” (Quyết định thủ tướng phủ số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 phê duyệt định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020) 1.1.4.3 Khả huy động vốn lớn Đối với dự án công trình khả thực hay không phụ thuộc lớn vào vốn mà chủ đầu tư có Việc xây dựng phát triển đô thị huy động vốn nhiều cách Nguồn vốn nước bao gồm doanh nghiệp tự huy động (vốn khấu hao bản, lợi nhuận sau thuế, trái phiếu công trình, vay nước không kể vốn ODA); quỹ phát triển đô thị, vốn huy động khách hàng, vốn vay thương mại, vốn Ngân sách Nhà nước vốn Ngân sách nhà nước hỗ trợ Theo kết nghiên cứu Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội với câu hỏi: “Nếu mua nhà ông (bà) muốn trả tiền theo hình thức nào?” Kết qủa sau: Hình thức trả tiền mua nhà người dân Hà Nội Đơn vị: % Kết cho thấy: Có thể huy động 30% số vốn trongthời hạn 10 năm huy động 70% số vốn 1.2 Khái quát chung nhà chung cư cao tầng STT Hình thức trả Kêt Nội Ngoại thành thành 12,7 30,8 Trả tiền lần Trả góp thời hạn năm 17,9 18,6 Trả góp thời hạn 10 năm 35,4 34,8 Đóng tiền cho quỹ phát triển nhà 3,5 7,1 Mua trái phiếu, cổ phiếu phát triển nhà 4,8 1,6 thành thành phố Đóng tiền trừ dần vào lương 20,5 3,6 Mua trái phiếu phát triển nhà 0,4 doanh nghiệp Đóng tiền trực tiếp cho doanh nghiệp xây 5,2 3,2 nhà 1.2.1 Khái niệm nhà chung cư cao tầng 10 - Dự án khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính khởi công xây dựng năm 2002 với quy mô 25ha dự kiến cung cấp khoảng450 hộ với tổng diện tích sân nhà 200.000m2 - Dự án khu đô thị Nghĩa Đô - Dịch Vọng có diện tích khoảng 49.088 m2 nhà là26.798 m2 Ngoài nhiều dự án khác dự án Sài Đồng, Pháp Vân, Văn Quán, Việt Hưng, khu đô thị làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị Ciputra 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng khu đô thị Hà Nội 3.2.1 Hoàn thiện khung khổ pháp lý Nhà nước phải hoàn thiện, đưa quy phạm, tiêu chuẩn cụ thể thiết kế, quy hoạch, quản lý khu đô thị đặc biệt tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà cao tầng để tạo sở hành lang pháp lý nhằm bình ổn giá cả, nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng Đồng thời điều chỉnh quy định pháp lý không phù hợp với tình hình thực tế Sau tạo lập môi trường pháp lý kỹ thuật cần phải tổ chức tuyên truyền hướng dẫn việc thực thi văn pháp luật cho người để thật pháp luật vào sống 68 3.2.2 Tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị - Trước hết cần nghiên cứu cấu dân cư đô thị, xu hướng biến động dân cư, việc làm tình hình phát triển kinh tế, nhu cầu thuê mua nhà để có kế hoạch lập dự án, thiết kế hợp lý Sức sống đô thị phụ thuộc nhiều vào đa dạng thành phần dân cư, để đạt mục đích khu chung cư cao tầng cần có nhiều loại hộ, đa dạng kiều dáng giá thành hợp lý Đời sống người dân nâng cao nhiên mức sống thấp, có số phận nhỏ có thu nhập cao, để đáp ứng nhà với mức sống trước hết xây dựng hộ với mức độ tiện nghi bình thường, lâu dài cải tạo bố trí tài liệu chuẩn hộ để nâng cấp tiện nghi, tiêu chuẩn diện tích Có nhà chung cư cao tầng không bị lạc hậu với thời gian đời sống người dân đô thị Các hộ thuê, mua thời gian bán chuyển chỗ khác phải thiết kế linh động, để người dễ dàng sử dụng theo ý mà không công tu sửa - Tổ chức hội thảo khoa học để học tập đúc rút kinh nghiệm từ công trình xây dựng học hỏi tham khảo xây dựng quản lý nhà chung cư cao tầng nước trước 69 - Mở rộng hình thức tổ chức lựa chọn phương án thiết kế, thông qua đấu thầu, tư vấn, thi tuyển nước quốc tế - Nâng cao lực nghiệp vụ chuyên môn cho nhà quản lý quy hoạch thiết kế, quản lý đô thị Trình độ tư vấn Việt Nam hạn chế, chưa có kinh nghiệm thiết kế đô thị lớn, nhà cao tầng đồ án thiết kế đưa vào thi công nhiều bất cập, chất lượng công trình chưa cao, khoảng cách trình độ, kinh nghiệm lớn vơi tư vấn nước + Trước hết cần tổ chức điều tra đánh giá thực trạng đội ngũ cán quản lý, quy hoạch thiết kế giao nhiệm vụ, xếp phân loại họ theo tiêu chí để lập kế hoạch phân công đào tạo lại chuyển đổi công tác + Đào tạo đủ chuyên ngành đội ngũ tư vấn thiết kế quy hoạch xây dựng mà đô thị cần: chuẩn bị kỹ thuật, cấp thoát nước, vệ sinh…Các đội ngũ phải có kiến thức luật học, kinh tế học, tin học ứng dụng + Suốt thời gian dài điều kiện kinh tế mà nước ta chưa xây dựng nhiều loại hình công trình, cấp công trình chưa cao, quy mô chưa lớn, chưa dùng nhiều vật liệu, trang thiết bị, công nghệ thành tựu khoa học công nghệ tiên tiến Vì thiếu kinh nghiệm kiến thức thực tế, Vì nhiều công trình chất lượng cao cần có tham gia tư vấn nước 70 + Với công trình cao, tư vấn Việt Nam phải tham gia tư vấn nước để tham gia học hỏi, nâng cao lực + Nhà nước phải có điều kiện thực hợp đồng liên doanh nhà tư vấn nước tư vấn nước cụ thể để dự án chuyển giao phần công nghệ có khả trưởng thành nhanh chóng + Một điểm yếu tư vấn Việt Nam hiểu biết luật lệ, thông lệ quốc tế, chưa kể đến ngoại ngữ, vi tính, văn hoá xã hội - yêu cầu người làm tư vấn nên thường xuyên tổ chức lĩnh vực liên quan đến hoạt động tư vấn + "Học phải đôi với hành", "học" không khó "hành" bị hạn chế sáng tạo kiến trúc phải có người đặt hàng cụ thể tác phẩm mang tính khả thi có ý nghĩa xã hội, việc điều kiện thực hành Cho nên để làm việc cần có nhiều danh: "học - làm thử - rút kinh nghiệm", "học - làm - có thầy hướng dẫn", "học - công tác, bàn với để làm" + Cử cán học nước để nhanh chóng tiếp thu kiến thức khoa học công nghệ tiên tiến giới + Các đội ngũ tư vấn, thiết kế phải cấp giấy phép hành nghề 71 3.2.3 Thu hút đầu tư phát triển KĐTM doanh nghiệp nước - Nhà nước nên đầu tư hạ tầng kĩ thuật đầu mối khu Đô Thị Mới khả thu hồi vốn như: hệ thống đường, thoát nước, xử lý nước thải hạ tầng xã hội thiết yếu, không nên thu phí mà coi việc đầu tư vào khu vực, nhờ thu hồi vốn thông qua địa tô chênh lệch Đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê, đất khu vực đầu tư hạ tầng kĩ thụât Đồng thời giảm thiểu thủ tục hành nhằm tạo điều kiện tối đa cho tổ chức cá nhân thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị Sự hợp tác chuyên gia nước nước mang tới cho công trình kiến trúc đại với kỹ thuật tiên tiến, nâng cao đáng kể giá trị công trình, tăng tiền thuê nhà kéo dài tuổi thọ công trình Kết hợp với chuyên gia nước tận dụng kinh nghiệm, kiến thức kỹ thuật tiên tiến chuyển giao qua công trình cụ thể 3.2.4.Quản lý xây dựng chất lượng công trình xây dựng Lựa chọn chủ đầu tư: Thời gian qua vai trò nhà đầu tư nâng cao hơn, góp phần tích cực đến trình hình thành sản phẩm đầu tư, 72 tác động tốt đến nhà tư vấn Nhưng nhìn chung lực chuyên môn thiết kế xây dựng chủ đầu tư chưa cao dẫn tới định mang tính áp đặt, ảnh hưởng đến sản phẩm dụ án, diện mạo kiến trúc Vì để bảo đảm chất lượng xây dựng cho khu đô thị có chất lượng chung cư cao tầng phải lựa chọn chủ đầu tư có lực hoạt động để thực dự án, chủ đầu tư có nghĩa vụ: + Phải tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình + Kiểm tra biện phấp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường + Tổ chức nghiệm thu, toán toán công trình + Thuê tổ chức tư vấn có đủ lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng + Chịu trách nhiệm định mình, chịu trách nhiệm việc bảo đảm công trình thi công tiến độ, chất lượng hiệu Xây dựng tổ chức thực chế đấu thầu xây dựng dự án đầu tư Đây biện pháp nhằm chọn nhà thầu có khả thực tốt yêu cầu nhiệm vụ đầu tư Công tác đấu thầu phải tuân thủ nguyên tắc sau đây: Công bằng: Mọi nhà thầu mời thầu đêù có quyền bình đẳng nội dung thông tin cung cấp từ chủ đầu tư, trình bầy cách khách quan ý kiến trình 73 chuẩn bị hồ sơ buổi mở thầu Tính công điều kiện bảo đảm cạnh tranh lành mạnh bình đẳng + Bí mật: Mức giá dự kiến chủ đầu tư, ý kiến trao đổi nhà thầu với chủ đầu tư trình chuẩn bị, hồ sơ dự thầu phải bảo đảm bí mật tuyệt đối Nếu vi phạm phải xử lý nghiêm theo pháp luật + Công khai: trừ công trình đặc biệt thuộc bí mật quốc gia, nguyên tắc công khai phải quán triệt giai đoạn gọi thầu giai đoạn mở thầu + Có lực: Cả chủ đầu tư nhà thầu phải có lực kinh tế kỹ thuật thực điều cam kết Pháp lý: Các bên tham gia trình đấu thầu phải tuân thủ nghiêm chỉnh quy định nhà nước nội dung trình tự đầu thầu, cam kết ghi hợp đồng giao nhận thầu Mọi vi phạm bị xử lý theo pháp luật - Kiểm tra giám sát chất lượng công trình xây dựng Chất lượng công trình nói chung đánh giá giám sát kiểm tra suốt trình xây dựng yêu cầu việc giám sát, kiểm tra thực từ khởi công xây dựng công trình Thường xuyên liên tục trình thi công 74 Việc giám sát, kiểm tra phải trung thực khách quan vào thiết kế duyệt, quy chuẩn tiêu chuẩn xây dựng Kiểm tra chất lượng có hai loại kiểm tra: Kiểm tra chất lượng bảo đảm chất lượng (được hiểu kiểm tra để chấp nhận nghiệm thu) + Giám sát để kiểm tra chất lượng công việc quan trọng kế hoạch nhà thầu nhằm thực cam kết hợp đồng giao nhận thầu chủ công trình nhà thầu Việc kiểm tra chất lượng trách nhiệm nhà thầu nội dung hoạt động nhà thầu chính, chủ đầu tư phụ, nhà cung ứng vật tư trang thiết bị nhằm cung cấp cho chủ đầu tư sản phẩm thoả mãn yêu cầu đặt mà chất lượng Yêu cầu với chương trình kiểm tra chất lượng phải nêu cụ thể tài liệu hợp đồng Để đạt hiệu công việc kiểm tra chất lượng phải thường xuyên chủ động Chủ đầu tư cần đảm bảo chương trình kiểm tra chất lượng nhà thầu toàn diện thực liên tục Nhà thầu phải ý thức trách nhiệm mình, không tốn mà đem lại lợi ích Những tổn phí phải thay thế, sửa chữa, gia cố, khiếu nại, kiện tụng tranh chấp vượt xa chi phí cho chương trình kiểm tra chất lượng hữu hiệu + Bảo đảm chất lượng công trình giám sát để nghiệm thu trách nhiệm chủ đầu tư Cũng giống kiểm tra chất 75 lượng, bảo đảm chất lượng đem lại lợi ích cho chủ đầu tư Nếu thiếu kế hoạch bảo đảm chất lượng chủ đầu tư phải tốn nhiều tiền thời gian để sửa chữa phần chất lượng mà chấp nhận công trình có nhiều rủi ro Việc giám sát chất lượng tổ chức tư vấn giám sát có lực hoạt động xây dựng cá nhân giám sát có chứng hành nghề đặc biệt có ý nghĩa quan trọng Do công trình nhà cao tầng có yêu cầu đặc biệt kỹ thuật, đấu thầu xây dựng cho phép doanh nghiệp có đủ điều kiện lực hoạt động phù hợp với cấp công trình để tham gia đấu thầu xây dựng, kết tốt thu tất bên việc kiểm tra chất lượng (do thầu thực hiện) giám sát bảo đảm chất lượng (do chủ đầu tư) tiến hành cán có đủ trình độ tư cách tinh thần hợp tác Tăng cường chức quản lý chất lượng công trình nhà thầu thông qua quản lý chặt chẽ quy trình thi công, tuân thủ nghiêm ngặt công tác tự kiểm tra phận nội nhà thầu theo nguyên tắc quy trình trước không đạt tiêu chuẩn quy trình sau không thi công Chủ đầu tư tổ chức giám sát, kiểm tra, ghi chép đầy đủ nghiệm thu kịp thời công việc che khuất Cả chủ đầu tư chủ thầu phải ký vào nghiệm thu làm pháp lý quản lý chất lượng công trình xây dựng Nếu xuất vấn đề không đạt tiêu chuẩn nghiệm thu giai đoạn nghiệm thu phần công việc che khuất người quản lý phải 76 truy cứu người giám sát Nếu người quản lý không làm rõ trách nhiệm người giám sát chủ đầu phải truy cứu trách nhiệm người quản lý dự án - Bảo trì công trình Quản lý bảo dưỡng công trình sau xây dựng công việc quan trọng Nếu quản lý bảo dưỡng công trình giá trị công trình giữ gìn trì Giá thành vận hành bảo dưỡng công trình thời gian giữ trì Giá thành vận hành bảo dưỡng công trình thời gian 30 năm gấp đến 10 lần tổng giá thành xây dựng công trình Nhà cao tầng thường có tuổi thọ từ 60 năm đến 100 năm Dưới tác động thiên nhiên, người làm tuổi thọ công trình suy giảm theo thời gian Trong nhu cầu người ngày cao tiện nghi, không gian chất lượng môi trường sống Thời gian qua hoạt động xây dựng dừng lại bàn giao công trình Đây kết thúc hợp đồng mối quan hệ hợp đồng nhà thầu xây dựng chủ đầu tư, nhìn từ góc độ dự án công trình phải quản lý suốt chu trình tuổi thọ Việc bảo trì công trình, trang thiết bị công trình phải thực theo dẫn quy định nhà thiết kế nhà sản xuất Chủ sở hữu, chủ quản lý công trình có trách nhiệm thực bảo trì công trình + Vấn đề bảo trì đặt giai đoạn thiết kế; 77 Trước hết phần kết cấu công trình nhà cao tầng phải tính toán để đảm bảo an toàn suốt tuổi thọ mà không cần can thiệp vào hệ kết cấu Ngoài hệ kết cấu, phận khác công tình có tuổi thọ ngắn hẳn vật liệu trang trí, trang thiết bị công trình bên nhà… Viện bảo trì thường xuyên sửa chữa nhỏ thay hết tuổi thọ phải thiết kế quy định bàn giao hồ sơ thiết kế để thi công Khi thiết kế công trình nhà cao tầng phải đưa yêu cầu bảo dưỡng, sửa chữa thay Ví dụ việc lau cửa kính sơn lại mặt tường nhà thực nào, thời gian cách phải người thiết kế đề + Chủ quản lý, chủ sở hữu công trình phải chăm lo công tác bảo trì, xem xét kiểm tra phát biểu chất lượng để có biện pháp khắc phục kịp thời Việc theo dõi thường xuyên chủ nhà thực Những công việc khảo sát đánh giá, sửa chữa phải tổ chức doanh nghiệp có lực chuyên môn đảm nhận 3.2.5 Quản lý vận hành chung cu cao tầng - Nhiều chung cư cao tầng sau hoàn thành đưa vào sử dụng bắt đầu có dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng thời gian qua mà nguyên nhân lớn quản lý lỏng lẻo tổ chức tự quản quản lý nhà quan chức chưa chặt chẽ Mô hình quản lý lỏng lẻo không chuyên nghiệp không 78 phù hợp với đặc điểm chung cư cao tầng đại ngày Vì cần phải có máy quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng nhằm đảm bảo khai thác hiệu nhà chung cư cao tầng điều quan trọng đảm bảo quyền lợi người dân sống khu chung cư Tuỳ theo số lượng, đặc điểm khu chung cư cao tầng mà quy định máy quản lý cụ thể Nhiệm vụ máy quản lý: + Lưu giữ hồ sơ nhà chung cư cao tầng công trình hạ tầng kỹ thuật có liên quan + Đưa nội quy sử dụng nhà chung cư cao tầng để người thực + Tổ chức quản lý vận hành thiết bị làm dịch vụ cho nhà (cấp nước, thang máy, điện thắp sáng chung, trông giữ xe, vườn hoa, xanh, quét dọn vệ sinh môi trường ) + Hoà giải tranh chấp hộ sử dụng Tổ chức họp để người đóng góp ý kiến phê bình, kiểm điểm cá nhân vi phạm + Thay mặt hộ gia đình kiến nghị với chủ đầu tư, quan quản lý vấn đề liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng Trong năm đưa vào vận hành nhà chủ đầu tư thay mặt khách hàng quản lý khu chung cư theo 79 hình thức ban quản lý kể từ năm nề nếp khu dần vào ổn định cư dân khu phiên tổ chức ban tư quản có nhiệm vụ quản lý, trì vẻ đẹp thiết kế nhà ban đầu Mô hình ban quản trị chung cư tự quản phường sở quản lý công ty quản lý phát triển nhà địa phương hỗ trợ mặt chuyên môn nghiệp vụ 80 Kết luận Với 921 km2, Hà Nội lúng túng việc tìm biện pháp hợp lý để đảm bảo chất lượng sống cho triệu người dân (vào năm 2010, số dự tính 3,5 triệu người) tập trung chuyển khối lượng hàng hoá khoảng 28 triệu (dự tính năm 2010 86 triệu tấn) Có nhà khoa học nói “nếu 10 năm hạ tầng bước cải thiện mang tính biệt phá người Hà Nội buộc phải gác lại kế hoạch đại hoá sống lại xe máy để len lỏi tuyến đường chật chội” Khu đô thị đời mà trọng điểm nhà chung cư cao tầng giải pháp hiệu nhằm giải chỗ cho người dân, tiết kiệm quỹ đất đô thị, tăng diện tích xanh công trình công cộng khác đồng thời tạo nên mặt đô thị văn minh đại Vì vậy, xây dựng nhà chung cư cao tầng xu hướng tất yếu khẳng định lý luận thực tiễn đô thị lớn giới xu hướng phát triển nhà đô thị nước ta Tuy nhiên vấn đề nhà chung cư cao tầng mẻ với Việt Nam nên bên cạnh ưu điểm bộc lộ nhiều vấn đề cần ý nghiên cứu giải từ khâu thiết kế thi công đến quản lý sử dụng Vì Nhà nước cần có giải pháp, công nghệ phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nhằm phục vụ công tác phát triển quản lý nhà chung cư cao tầng góp phần xây dựng thủ đô Hà Nội đàng hoàng to đẹp đại 81 ngang tầm với thủ đô nước giới xứng đáng thủ đô anh hùng đất nước anh hùng 82 ...Chương I: Lý luận chung nhà chung cư cao tầng Chương II: Thực trạng chung nhà chung cư cao tầng khu đô thị Hà Nội Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng khu đô... loại nhà chung cư cao tầng * Phân loại chung cư cao tầng theo độ cao hay số tầng: Chung cư có độ cao trung bình: Là loại nhà có số tầng tứ đến 12 tầng hay có độ cao từ 21m đến 36m (nếu lấy độ cao. .. bình tầng 3m.) Chung cư có độ cao tương đối lớn: nhà có số tầng từ 13 đến 26 tầng hay có độ cao từ 39m đến 78m Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27 đến 30 tầng Chung cư siêu cao