Báo cáo thực tập Tại Công ty CP bất động sản.DOC

Báo cáo thực tập Tại Công ty CP bất động sản

CTY CP BẤT ĐỘNG SẢNI.Tên công ty :

Tên đầy đủ : CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN PETROLIMEX Tên giao dịch tiếng Anh: Petrolimex Land Holdings Joint StockCompany (PLAND) - được thành lập ngày 5 tháng 9 năm 2005 bởi Tổngcông ty Xăng dầu Việt Nam là cổ đông chi phối và các cổ đông sáng lập cóuy tín khác là Công ty cổ phần bảo hiểm Petrolimex, Công ty cổ phần Xây lắpI, Quỹ Vietnam Opportunity Fund Limited (VOF)

 Thông tin liên hệ

Công ty có vốn điều lệ 100 tỷ đồng được chia thành 10.000.000 cổ phần(mệnh giá cổ phần 10.000 đồng)

· Thuê và cho thuê đất, kho tàng, bến bãi, nhà xưởng, hội nghị, hộitrường, nhà có trang bị kỹ thuật đặc biệt.

· Đầu tư, kinh doanh và cho thuê các cơ sở hạ tầng xăng dầu.

· Xây dựng nhà ở, công trình kỹ thuật, công trình công nghiệp, côngtrình xăng dầu, đường ống dẫn xăng dầu, chất lỏng khác.

· Cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, định giá, quản lý bất động sảnvà các dịch vụ về nhà đất.

· Cung cấp các dịch vụ cho nhà ở và văn phòng làm việc.· Đầu tư tài chính.

Công ty cổ phần Bất động sản Petrolimex là đơn vị thành viên của Tổngcông ty Xăng dầu Việt Nam Công ty chức năng kinh doanh bất động sản trênphạm vi toàn quốc và có nhiệm vụ phối hợp với các đơn vị thành viên thuộcTổng công ty Xăng dầu Việt Nam khai thác hiệu quả quỹ đất đang được giaoquản lý, sử dụng vào mục đích kinh doanh bất động sản

II.Giới thiệu chung về dịch vụ môi giới bất động sản

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóachóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạtầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vì vậy, dịchvụ môi giới bất động sản(BĐS) chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trongcơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.

Trước tiên ta xét khái niệm về môi giới nói chung Môi giới là hoạt độngkết nối giữa hai bên với nhau bằng hoạt động của người thứ ba với mục đíchtạo sự thông cảm thấu hiểu về vấn đề liên quan giữa các bên hoặc giải quyếtnhững công việc có liên quan giữa hai bên Ngoài ra môi giới còn là công việcvới mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thựchiện.

Hoạt động môi giới phát sinh khi hội tụ đủ các yếu tố sau :thứ nhất xuấthiện quan hệ giữa các bên; thứ hai các bên không thể giải quyết công việc haygiải quyết không hiệu quả; và cuối cùng là tồn tại người thứ ba là nhà môigiới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đếncác bên.

Tiếp theo là bất động sản: đối tượng của việc môi giới không phải là bảnthân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó Chính vì vậy môi giớibất động sản là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng lànhững quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản Kết quả của nhữnghoạt động này là thực hiện yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua bántrao đổi, thuê và cho thuê… với sự giúp đỡ của nhà môi giới Qua đó nhà môigiới nhận được thù lao nhờ những thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế củaBĐS thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là quyền đối với BĐS.

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê mua của kháchhàng chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thươngvụ việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay saukhi kí hợp đồng môi giới Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụnhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắtnhững tiến trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡvà ở những giai đoạn cần thiết làm thay cho khách hàng Chỉ bằng cách nàychúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất khi thực hiệnko chu đáo.

III Các vấn đề về tổ chức văn phòng môi giới của công ty1 Về điền kiện pháp lí

1.1 Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lậpdoanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới bất độngsản theo quy định của pháp luật

1.2 `Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã có tưcách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới thì chỉcần đảm bảo điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 điều này.

3.Trụ sở hoạt động

3.1 Có địa điểm giao dịch ổn định

3.2 Có cơ sở vật chất hệ thống kĩ thuật tin học và phương tiện thôngtin liên lạc(điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác ) đápứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản.

IV Quy trình và thủ tục môi giới bất động sản

A Thu thập thông tin cung cầu về bất động sản 1 Thu thập thông tin về bất động sản

Nguồn cung bất động sản _ Các dạng cung :

_Thông tin nguồn cung +Văn phòng môi giới +Từ khách hàng

+Từ các phương tiện thông tin đại chúng

+Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án +Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản

+Các cơ quan quản lý : địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc,sở quy hoạch.

+Từ thực tế : những nhà bỏ trống, những khu đất trống, những bấtđộng sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.

+MLS : hệ thống niêm yết đa chiều.Thông tin về bất động sản

_Kinh tế kỹ thuật

+Vị trí : môi trường xung quanh

+Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng +Trang thiết bị : cơ sở vật chất kỹ thuật

+Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thờigian, sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…

+Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước

+Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản._Pháp lý

+Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng,quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản…

+Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác+Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: ủy ban nhân dân

+Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng ví dụ: hạn chế độ cao…_Xã hội lịch sử

+Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triểncầu bất động sản

+Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…

+Phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gìkhông…

_Nguồn thông tin và phương pháp thu thập

+Tìm hiểu chủ sỡ hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản,các loại hóa đơn

+Cơ quan quản lí nhà nước: phòng quản lí nhà đất, sở quy hoạch nhàđất

Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tạ và xu hướng trong tươnglai

+Tổ dân phố và hàng xóm+Tự điều tra và thăm dò

+Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức

+Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể pháttriển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử

+Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… Ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đốivới môi trường đời sống dân cư

+Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới  rất quan trọng 2 Thông tin về cầu bất động sản

2.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản _Người mua

+Đế tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.

+Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi +Để bảo toàn vốn

Phân loại cầu bất sản để biết mục tiêu của khách hàng  đáp ứng nhucầu tốt hơn của khách hàng

_Người thuê

+Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch +Để kinh doanh dịch vụ

+Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng

+Nhà ở: đối với ssinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhàcông vụ

_Tín dụng thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp

2.2 Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản _Chủ động

+Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng

+Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềmnăng(người thuê ), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, kháchsạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhânhoặc nhóm khách hàng mục tiêu.

+Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện

+Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng( người thuê), khách hàng của văn phòng môi giới khác, khách sạn, vănphòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhómkhách hàng mục tiêu.

+Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện

+Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu _Thụ động

+Đón tại văn phòng +Phụ thuộc quảng cáo

Thời gian đầu: chủ động; sau-thụ động

B Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất độngsản

1 Xác định đối tượng của thương vụ a Người cung:

+Lí do nguyện vọng của họ; nhanh hay chậm +Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào +Các điều kiện kèm theo

+Khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế (thuế hoặc phí) +Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý.

Người cho thuê +Đầu tư

+Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản +Trông coi: để bảo vệ

+Lí do: ví dụ cho thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sảnNgười bán

+Tự nguyện +Bị ép buộc b Người cầu _Người mua

+Quan tâm đến đặc tính của bất động sản

+Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính +Mục tiêu của người mua

+Các ràng buộc khác ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề muanhà…

_Người thuê

+Cụ thể chính xác ngay ban đầu +Rất nhanh gọn

C Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng,chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ.Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khiký hợp đồng môi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờthường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy, chỉnên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyềntrình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiến hànhthương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần

nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra và theodõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp củachúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng Chỉ bằngcách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất haythực hiện không chu đáo.

Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà môi giới cần cónhững thông tin cá nhân sau đây:

- Họ và tên

- Họ và tên bố, mẹ- Địa chỉ thường trú

- Loại và số CMT hay hộ chiếu- Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú- Địa chỉ liên lạc

- Số điện thoại bàn và di động

Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng )- Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng

- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm.

Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵnsàng cho mọi công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cầnthu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tìnhtrạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xâydựng, giấy phép các loại

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôikhi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất đưacác điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thểsao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại).

Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tạichỗ Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập Biên bảnthỏa thuận.

Khi lập Biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liênquan đến thương vụ sau này như sau:

- Miêu tả đối tượng của hợp đồng- Xác định các bên liên quan- Xác định địa điểm viết biên bản- Giá cả BĐS

- Lượng tiền đặt cọc

- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm- Thời hạn ký hợp đồng công chứng- Thời hạn giao BĐS

- Hình thức và thời hạn giao tiền

- Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)

Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên này là cơ sở để thực hiện cáchợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫncho các bên Tuy nhiên, Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thihành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danhdự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên.

D Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới

Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS làphải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ Việc xác địnhcác giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉkiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc Thông thường việcthực hiện thương vụ có thể chia ra làm 3 giai đoạn:

a/ Ký kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bênsẽ ký kết hợp đồng công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểmtra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tráchnhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hayphải tiến hành thế chấp Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiệncác bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS để bán.

b/ Ký kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu,sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghitrong hợp đồng (+/-80%).

c/ Giao nhận BĐS: những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đikhỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơđiện, nước, người mua chi trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhàcòn lại theo giá cả thỏa thuận.

Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới:- Tìm kiếm thông tin:

+ Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê

+ Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ

+ Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạngkỹ thuật của BĐS

+ Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS

+ Chia sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiếtcho việc bán

+ Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua BĐS.- Xử lý thông tin:

+ Xác định giá cả BĐS bán

+ Tập trung ghi chép, miêu tả về BĐS bán, chú ý đến những tính chấtđặc biệt khác với những BĐS khác

+ Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS+ Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua

+ Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những kháchhàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ

+ Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua cácBĐS đã giới thiệu

+ Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết vềkhía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ.

- Giao dịch với khách hàng cho việc ký kết hợp đồng:

+ Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới- ký kếthợp đồng dịch vụ môi giới

+ Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán

+ Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu- Ký kết hợpđồng dịch vụ môi giới

+ Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia+ Dẫn dắt đến việc ký kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này+ Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị công chứng

+ Tham gia thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm+ Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ

+ Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả

+ Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chínhquyền liên quan đến thương vụ

- Kết thúc thương vụ:

+ Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS

+ Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồngdịch vụ môi giới

+ Giải quyết các vấn đề sau thương vụ

V Nhược điểm và những vấn đề bất cập khó khăn khi thực hiện1 Nhược điểm

Tình trạng thủ tục chồng chéo, trùng lắp, nhiều thành phần hồ sơ phảixác nhận, chứng minh nhiều nơi đã gây khó dễ cho người dân khi làm thủ tụcvà cán bộ cũng vất vả không ít

Ngoài ra, một số mẫu đơn, biểu mẫu có nội dung chưa rõ ràng, thiếuthống nhất cũng là một nút thắt trong thủ tục tư pháp hiện nay.

Một trong những thủ tục tư pháp có nhiều thành phần hồ sơ trùng lắp,không cần thiết là thủ tục công chứng ở một số lĩnh vực Cụ thể như thủ tụccông chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyềnsử dụng đất nông nghiệp, mua bán nhà, cho thuê nhà, tặng cho nhà, thế chấpnhà…; công chứng di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản Hiện nay,người dân khi thực hiện các loại thủ tục này đều phải có ba thành phần hồ sơ:phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch, giấy cam kết đối tượng giaodịch là có thật và giấy tờ chứng minh về tài sản chung hoặc riêng Trong khithực tế, ba thành phần hồ sơ này là không cần thiết hoặc đã thể hiện trong cácthành phần hồ sơ khác.

Theo phân tích của Sở Tư pháp, phiếu yêu cầu công chứng hợp đồnggiao dịch đã được thể hiện qua việc các bên điền vào mẫu, ký kết hợp đồng vàthể hiện trong văn bản công chứng Tương tự, giấy cam kết về đối tượng cóthật cũng không cần thiết và có thể đưa vào trong nội dung thỏa thuận đượcghi nhận trong hợp đồng.

Thành phần hồ sơ được cho là rắc rối và gây phiền toái nhất hiện naychính là các giấy tờ chứng minh tài sản chung hoặc riêng Hiện đang có hai