Báo cáo thực tập Tại Công ty CP bất động sản
Trang 1CTY CP BẤT ĐỘNG SẢN
I Tên công ty :
Tên đầy đủ : CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN PETROLIMEX Tên giao dịch tiếng Anh: Petrolimex Land Holdings Joint Stock Company (PLAND) - được thành lập ngày 5 tháng 9 năm 2005 bởi Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam là cổ đông chi phối và các cổ đông sáng lập có
uy tín khác là Công ty cổ phần bảo hiểm Petrolimex, Công ty cổ phần Xây lắp
I, Quỹ Vietnam Opportunity Fund Limited (VOF)
Thông tin liên hệ
Công ty cổ phần Bất động sản Petrolimex
Địa chỉ: Số 1, Khâm Thiên, Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: (04) 5188359, (04) 5130135
Fax : (04) 5130137
Website: http://www.pland.com.vn/
Email: pland@petrolimex.com.vn
Vốn điều lệ
Công ty có vốn điều lệ 100 tỷ đồng được chia thành 10.000.000 cổ phần (mệnh giá cổ phần 10.000 đồng)
Ngành nghề kinh doanh
Công ty có giấy phép đăng ký kinh doanh số 0103009193 do Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội cấp ngày 5/9/2005 Ngành nghề kinh doanh chính là:
· Đầu tư, kinh doanh và cho thuê Bất động sản: Văn phòng làm việc, căn
hộ, nhà ở, khách sạn, nhà hàng, kiốt, trung tâm thương mại, siêu thị
· Kinh doanh các dịch vụ ăn uống, khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng, khu du lịch, khu vui chơi giải trí, các dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ phục vụ khách du lịch
Trang 2· Thuê và cho thuê đất, kho tàng, bến bãi, nhà xưởng, hội nghị, hội trường, nhà có trang bị kỹ thuật đặc biệt
· Đầu tư, kinh doanh và cho thuê các cơ sở hạ tầng xăng dầu
· Xây dựng nhà ở, công trình kỹ thuật, công trình công nghiệp, công trình xăng dầu, đường ống dẫn xăng dầu, chất lỏng khác
· Cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, định giá, quản lý bất động sản
và các dịch vụ về nhà đất
· Cung cấp các dịch vụ cho nhà ở và văn phòng làm việc
· Đầu tư tài chính
Công ty cổ phần Bất động sản Petrolimex là đơn vị thành viên của Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam Công ty chức năng kinh doanh bất động sản trên phạm vi toàn quốc và có nhiệm vụ phối hợp với các đơn vị thành viên thuộc Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam khai thác hiệu quả quỹ đất đang được giao quản lý, sử dụng vào mục đích kinh doanh bất động sản
II Giới thiệu chung về dịch vụ môi giới bất động sản
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vì vậy, dịch
vụ môi giới bất động sản(BĐS) chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong
cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta
Trước tiên ta xét khái niệm về môi giới nói chung Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau bằng hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm thấu hiểu về vấn đề liên quan giữa các bên hoặc giải quyết những công việc có liên quan giữa hai bên Ngoài ra môi giới còn là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện
Trang 3Hoạt động môi giới phát sinh khi hội tụ đủ các yếu tố sau :thứ nhất xuất hiện quan hệ giữa các bên; thứ hai các bên không thể giải quyết công việc hay giải quyết không hiệu quả; và cuối cùng là tồn tại người thứ ba là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên
Tiếp theo là bất động sản: đối tượng của việc môi giới không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó Chính vì vậy môi giới bất động sản là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản Kết quả của những hoạt động này là thực hiện yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua bán trao đổi, thuê và cho thuê… với sự giúp đỡ của nhà môi giới Qua đó nhà môi giới nhận được thù lao nhờ những thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là quyền đối với BĐS
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê mua của khách hàng chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương
vụ việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ
và ở những giai đoạn cần thiết làm thay cho khách hàng Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất khi thực hiện
ko chu đáo
III Các vấn đề về tổ chức văn phòng môi giới của công ty
1 Về điền kiện pháp lí
1.1 Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật
Trang 41.2 `Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 điều này
2.Về nhân sự
2.1 Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản
Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản
2.2 Người quản trị điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó phòng hoặc trưởng phó ban hoặc giám đốc, phó giám đốc ) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường bất động sản
3.Trụ sở hoạt động
3.1 Có địa điểm giao dịch ổn định
3.2 Có cơ sở vật chất hệ thống kĩ thuật tin học và phương tiện thông tin liên lạc(điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác ) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản
IV Quy trình và thủ tục môi giới bất động sản
A Thu thập thông tin cung cầu về bất động sản
1 Thu thập thông tin về bất động sản
Nguồn cung bất động sản
_ Các dạng cung :
+Bán
+Cho thuê, cho thuê lại
+Đầu tư liên doanh liên kết
+Khai hoang, khai phá, bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được
Trang 5_Thông tin nguồn cung
+Văn phòng môi giới
+Từ khách hàng
+Từ các phương tiện thông tin đại chúng
+Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án
+Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản
+Các cơ quan quản lý : địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc,
sở quy hoạch
+Từ thực tế : những nhà bỏ trống, những khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương
+MLS : hệ thống niêm yết đa chiều
Thông tin về bất động sản
_Kinh tế kỹ thuật
+Vị trí : môi trường xung quanh
+Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng
+Trang thiết bị : cơ sở vật chất kỹ thuật
+Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian, sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước
+Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản
_Pháp lý
+Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản…
+Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác +Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: ủy ban nhân dân
+Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng ví dụ: hạn chế độ cao… _Xã hội lịch sử
Trang 6+Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cầu bất động sản
+Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…
+Phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không…
_Nguồn thông tin và phương pháp thu thập
+Tìm hiểu chủ sỡ hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hóa đơn
+Cơ quan quản lí nhà nước: phòng quản lí nhà đất, sở quy hoạch nhà đất
Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tạ và xu hướng trong tương lai
+Tổ dân phố và hàng xóm
+Tự điều tra và thăm dò
+Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức
+Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử
+Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… Ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư
+Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới rất quan trọng
2 Thông tin về cầu bất động sản
2.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản
_Người mua
+Đế tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ
+Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi +Để bảo toàn vốn
Trang 7Phân loại cầu bất sản để biết mục tiêu của khách hàng đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng
_Người thuê
+Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch
+Để kinh doanh dịch vụ
+Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng
+Nhà ở: đối với ssinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ
_Tín dụng thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
2.2 Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
_Chủ động
+Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng
+Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng(người thuê ), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu
+Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện
+Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng ( người thuê), khách hàng của văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu
+Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện
+Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu _Thụ động
+Đón tại văn phòng
+Phụ thuộc quảng cáo
Thời gian đầu: chủ động; sau-thụ động
Trang 8B Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản
1 Xác định đối tượng của thương vụ
a Người cung:
+Lí do nguyện vọng của họ; nhanh hay chậm
+Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào
+Các điều kiện kèm theo
+Khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế (thuế hoặc phí)
+Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý
Người cho thuê
+Đầu tư
+Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản +Trông coi: để bảo vệ
+Lí do: ví dụ cho thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản
Người bán
+Tự nguyện
+Bị ép buộc
b Người cầu
_Người mua
+Quan tâm đến đặc tính của bất động sản
+Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính
+Mục tiêu của người mua
+Các ràng buộc khác ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua nhà…
_Người thuê
+Cụ thể chính xác ngay ban đầu
+Rất nhanh gọn
Trang 9+Chú ý tính ổn định bất động sản
+Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định…
2 Xác định các bên tham gia thương vụ
_Phân loại khách hàng
+Hiểu mục miêu của việc mua bán phải rõ ràng: mua để đầu cơ hay để
sử dụng
+Người bán là chủ đầu cấp 1 hay cấp 2, là cá nhân hay doanh nghiệp +Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý
Ví dụ: già-đắn đo; trung tuổi-táo bạo;
+Nghề nghiệp
+Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng
_Xác định các bên tham gia:
+Thông tin cá nhân, tổ chức đó
+Mục tiêu tham gia thương vụ
+Các kỳ vọng: mua để ở, chờ tăng giá, gần trường…
+Mức độ sẵn sàng
+Điều kiện pháp lý
C Lập hồ sơ thương vụ môi giới
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi
ký hợp đồng môi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy, chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần
Trang 10nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo
Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:
- Họ và tên
- Họ và tên bố, mẹ
- Địa chỉ thường trú
- Loại và số CMT hay hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú
- Địa chỉ liên lạc
- Số điện thoại bàn và di động
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng )
- Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng
- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất đưa các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại)
Trang 11Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập Biên bản thỏa thuận
Khi lập Biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng
- Xác định các bên liên quan
- Xác định địa điểm viết biên bản
- Giá cả BĐS
- Lượng tiền đặt cọc
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
- Thời hạn ký hợp đồng công chứng
- Thời hạn giao BĐS
- Hình thức và thời hạn giao tiền
- Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)
Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên Tuy nhiên, Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh
dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên
D Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới
Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ Việc xác định các giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm 3 giai đoạn:
Trang 12a/ Ký kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên
sẽ ký kết hợp đồng công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS để bán
b/ Ký kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu,
sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/-80%)
c/ Giao nhận BĐS: những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chi trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận
Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới:
- Tìm kiếm thông tin:
+ Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê
+ Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ
+ Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạng
kỹ thuật của BĐS
+ Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS
+ Chia sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán
+ Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua BĐS
- Xử lý thông tin:
+ Xác định giá cả BĐS bán