Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2011 - 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ĐỨC THỌ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thái Nguyên, năm 2013 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ĐỨC THỌ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2012 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY Thái Nguyên, năm 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Lê Đức Thọ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thủy trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên truyền đạt cho kiến thức bản, tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi Cục Thuế, UBND thành phố Thái Nguyên giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp không tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp bảo thầy cô giáo để khóa luận tốt nghiệp hoàn thiện Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Đức Thọ iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích 2.1 Mục đích tổng quát 2.2 Mục đích cụ thể Yêu cầu Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.1.3 Cơ sở pháp lý đề tài 1.2 Khái quát quy định liên quan đến thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.2 Quy luật cung - cấu bất động sản 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 11 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.3 Các nghiên cứu bất động sản giới Việt Nam 15 1.3.1 Các nghiên cứu bất động sản giới 15 1.3.2 Khái quát trạng quản lý thị trường bất động sản Việt Nam 16 1.3.3 Thực trạng thị trường bất động sản khu vực đô thị Việt Nam 25 1.3.4 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 31 1.3.5 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản 36 1.3.6 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam 37 1.3.7 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên 39 iv Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 41 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 41 2.3 Nội dung nghiên cứu 41 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 41 2.3.2 Tình hình sử dụng đất thành Thái Nguyên năm 2011 - 2012 41 2.3.3 Căn xác định giá đất thành phố Thái Nguyên 41 2.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên 41 2.4 Định hướng số giải pháp 41 2.5 Phương pháp nghiên cứu 41 2.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 41 2.5.2 Phương pháp xử lý số liệu 42 2.5.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42 2.5.4 Phương pháp điều tra, vấn 43 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 44 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44 3.1.2 Địa hình 45 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 46 3.1.4 Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng 47 3.2 Tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2011 2012 48 3.3 Căn xác định giá đất thành phố Thái Nguyên 52 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên 55 3.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 55 3.4.2 Nhóm yếu tố kinh tế 63 3.4.3 Ảnh hưởng việc quy hoạch đến giá bất động sản 67 3.4.4 Yếu tố trị pháp lý 71 3.5 Định hướng số giải pháp 73 v 3.5.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản 73 3.5.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản 74 3.5.3 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 Kết luận 78 Kiến nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân GCN : Giấy chứng nhận BĐS : Bất động sản QSD : Quyền sử dụng QLĐĐ : Quản lý đất đai TƯ : Trung ương XHCN : Xã hội chủ nghĩa THCS : Trung học sở 10 PTTH : Trung học phổ thông 11 CN&XD : Công nghiệp xây dựng 12 KH : Kế hoạch 13 TN&MT : Tài nguyên Môi trường 14 VT : Vị trí 15 KT – XH : Kinh tế xã hội 16 TP : Thành phố 17 CMT8 : Cách Mạng Tháng 18 GTT : Giá thị trường 19 GQĐ : Giá quy định 20 QL3 : Quốc lộ vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên 46 Bảng 3.2: Diện tích, cấu sử dụng loại đất năm 2012 49 Bảng 3.3: Cơ cấu, diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng 49 Bảng 3.4: So sánh diện tích, cấu sử dụng đất năm 2011 năm 2012 50 Bảng 3.5: So sánh cấu, diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng đất năm 2011 năm 2012 51 Bảng 3.6: Khung giá đất đô thị năm 2011 năm 2012 54 Bảng 3.7: Khung giá đất nông thôn năm 2011 năm 2012 54 Bảng 3.8: Giá đất quy định năm 2011 55 Bảng 3.9: Giá đất quy định năm 2012 55 Bảng 3.10 Giá đất bình quân thị trường thành phố Thái Nguyên qua năm 2011 năm 2012 57 Bảng 3.11: Giá đất theo quy định tuyến đường năm 2011 năm 2012 58 Bảng 3.12: So sánh giá đất thị trường với giá đất theo quy định 2011 - 2012 59 Bảng 3.13: Đặc điểm số đất đường Nhóm I 60 Bảng 3.14: Đặc điểm số đất đường Nhóm II 61 Bảng 3.15: Đặc điểm số đất đường Nhóm III 62 Bảng 3.16: Các số GDP dân số năm 2011- 2012 thành phố Thái Nguyên 65 Bảng 3.17: Một số vị trí quy hoạch khu dân cư thành phố Thái Nguyên 68 Bảng 3.18: Đặc điểm số khu dân cư quy hoạch 69 Bảng 3.19: Giá đất thị trường ba khu vực trước sau thực dự án 70 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Cung cầu đất đai Hình 1.2: Cung cầu đất đai - thời gian ngắn 10 Hình 3.1 Tỷ lệ số loại đất thành phố Thái Nguyên 51 Hình 3.2: Giá đất trung bình thị trường thành phố Thái Nguyên năm 2011 năm 2012 58 Hình 3.3: Giá thị trường trung bình năm 2012 64 Hình 3.4: Tỷ lệ gia tăng dân số, số hộ GDP/đầu người qua năm 65 Hình 3.5: Quy mô gia đình nhu cầu bất động sản 66 Hình 3.6: Mức chênh lệch giá đất thị trường trước sau quy hoạch 71 69 Bảng 3.18: Đặc điểm số khu dân cư quy hoạch Khu dân cư Khu dân cư số - phường Gia Sàng Diện tích (ha) Năm Tổng Năm bắt hoàn số lô đầu quy thành quy hoạch quy hoạch hoạch 3,60 316 2010 2012 8,50 255 2009 2012 4,20 159 2009 2012 Quy hoạch xây dựng đường Bắc Sơn, đường Minh Cầu (đoạn nối đường Bắc Sơn) Khu dân cư số phường Hoàng Văn Thụ Khu dân cư số 5- phường Đồng Quang (Nguồn: Phòng TN&MT thành phố Thái Nguyên) Trước quy hoạch phê duyệt, giá đất thị trường thời điểm năm 2010 quy hoạch khu dân cư số - phường Gia Sàng giá thị trường trung bình triệu đồng/1m2 Nhưng số nhanh chóng thay đổi từ nửa cuối năm 2010 đầu năm 2012, giá trung bình tăng lên 4,5 triệu đồng/1m2 - Đối với Quy hoạch xây dựng đường Bắc Sơn, đường Minh Cầu (đoạn nối đường Bắc Sơn) Khu dân cư số - phường Hoàng Văn Thụ giá thị trường trung bình triệu đồng/1m2, mức giá nhanh chóng thay đổi từ nửa cuối năm 2009 đầu năm 2012, giá trung bình tăng lên triệu đồng/1m2 - Đối với Quy hoạch khu dân cư số - phường Đồng Quang giá thị trường trung bình triệu đồng/1m2, mức giá nhanh chóng thay đổi từ đầu năm 2010 đầu năm 2012, giá thị trường trung bình tăng lên 6,5triệu đồng/1m2 Từ kết cho thấy quy hoạch xây dựng nhân tố có tác động tới gia tăng giá bất động sản cách nhanh chóng mạnh Tâm lý người sử dụng đất muốn mua đất khu quy hoạch vị có lợi định như: Giá đất cạnh tranh thông qua việc 70 đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất rõ ràng nên bị rủi ro đất mua hộ gia đình, cá nhân khác, loại thủ tục giấy tờ gần hợp thức hóa cấp QSD đất, QSH nhà tài sản gắn liền với đất sau giao dịch thành công Bảng 3.19: Giá đất thị trường ba khu vực trước sau thực dự án (Đơn vị: 1.000/m2) Giá đất trung bình Khu dân cư Khu dân cư số - phường Gia Sàng Mức chênh lệch Bắt đầu Sau Chênh quy thực lệch đơn hoạch QH giá Hệ số K 3.000 4.500 1.500 1,50 4.000 7.000 3.000 1,75 3.000 6.500 3.500 2,17 Quy hoạch xây dựng đường Bắc Sơn, đường Minh Cầu (đoạn nối đường Bắc Sơn) Khu dân cư số - phường Hoàng Văn Thụ Khu dân cư số - phường Đồng Quang (Nguồn: Số liệu điều tra năm 2012) Qua bảng 3.19 cho thấy, giá đất trung bình thị trường trước quy hoạch so với sau quy hoạch: Tại dự án quy hoạch Khu dân cư số phường Gia Sàng, giá đất trung bình thị trường tăng 1,5 lần; dự án quy hoạch xây dựng đường Bắc Sơn, đường Minh Cầu (đoạn nối đường Bắc Sơn) Khu dân cư số - phường Hoàng Văn Thụ, giá đất trung bình thị trường tăng 1,75 lần; dự án quy hoạch Khu dân cư số - phường Đồng Quang, giá đất trung bình thị trường tăng 2,17 lần Mức chênh lệch giá đất trước sau quy hoạch: Tại dự án quy hoạch Khu dân cư số - phường Gia Sàng; Tại dự án quy hoạch xây dựng đường Bắc Sơn, đường Minh Cầu (đoạn nối đường Bắc Sơn) Khu dân cư số phường Hoàng Văn Thụ; Tại dự án quy hoạch Khu dân cư số - phường Đồng Quang, thể hiên qua hình 3.6 71 B¾t ®Çu QH Sau thùc hiÖn QH KDC sè -GS KDC sè - HVT KDC sè - §Q Hình 3.6: Mức chênh lệch giá đất thị trường trước sau quy hoạch Như vậy, qua điều tra thực tế ba khu dân cư cho thấy ảnh hưởng quy hoạch đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động Do tâm lý người dân mong muốn có sống mà nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch 3.4.4 Yếu tố trị pháp lý Khác với hàng hoá thông thường, cung bất động sản phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất v.v Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị 72 trường bất động sản hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển công trình dân dụng không hợp thức hoá quyền sở hữu sử dụng tham gia vào nguồn cung thị trường bất động sản hợp pháp không tính vào nguồn cung thức bất động sản; có tham gia giao dịch thị trường đen mức cung đầy đủ Sự hợp pháp hoá quyền sở hữu sử dụng bất động sản với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường bất động sản nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu bất động sản Sự thừa nhận chủ trương đa dạng hoá nguồn cung nhà nhân tố quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá hình thức phát triển nhà làm phong phú thêm số lượng cấu nguồn cung nhà Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung bất động sản Dù đa dạng hoá hình thức nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn người có chức năng, vai trò khả việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng thay đổi lượng cung bất động sản Đất đai tài sản quý giá quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vì Nhà nước nắm quyền tuyệt đất đai phạm vi toàn lãnh thổ Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy dủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu Để làm điều Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất thông qua sách pháp luật Bởi bất động sản “nhạy cảm” với thay đổi yếu tố pháp lý Các sách khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản tăng Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất, sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, sách thuế Nhà nước bất động sản 73 Trước thông tin phải đóng thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) quy định thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên chịu tác động không nhỏ tới tâm lý người mua người bán Các hoạt động chuyền nhượng bất động sản năm trước Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực diễn sôi động 3.5 Định hướng số giải pháp 3.5.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng rõ: “Thúc đẩy hình thành bước phát triển loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm đến thị trường quan trọng chưa có sơ khai như: Thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công nghệ…” Đó tiếp tục tạo lập đồng yếu tố kinh tế thị trường theo định hướng XHCN giai đoạn nước ta, nhằm thực mục tiêu tổng quát chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001-2010 Báo cáo trị Đảng khẳng định: “…hình thành phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Từng bước khắc phục tồn yếu nay, chuẩn bị tốt sở hình thành phát triển thị trường bất động sản theo đường lối phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần định hướng XHCN, nhằm phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội đồng thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực quốc tế, đảm bảo cho việc thực quy hoạch xây dựng quản lý phát triển đô thị có trật tự kỷ cương nề nếp theo quy hoạch pháp luật Đó mục tiêu xây dựng phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới Tiến tới xây dựng làm minh bạch thị trường bất động sản 74 3.5.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản Nhằm thực mục tiêu trên, việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta phải quán triệt quan điểm sau: Một là, nước ta thị trường bất động sản phát triển nhanh bền vững phải thực sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Người mua, bán nhà công trình chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người chấp, góp vốn liên doanh bất động sản sử dụng giá trị quyền sử dụng đất chấp góp vồn liên doanh Giá trị quyền sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hình thức giao đất thuê đất, tuỳ thuộc vào phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất… để khai thác cao nguồn lực từ đất đai, Nhà nước thực giao đất giao cho họ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Do đó, phát triển thị trường bất động sản phải phát huy cao quyền sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý mà vấn đề Nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất mục đích, Nhà nước - người đại diện quyền sở hữu toàn dân đất đai phải thực quyền định đoạt tối cao quyền thu hút đất Sự phát triển thị trường bất động sản theo chế thị trường song tách rời vai trò định hướng quản lý điều tiết Nhà nước Hai là, bình đẳng thành phần kinh tế Bình đẳng thành phần kinh tế để khai thác mạnh, nguồn lực đáp ứng nhu cầu đa dạng hình thành phát triển thị trường bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản, doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế có quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất)… sách biện pháp ưu đãi áp dụng thống cho tất doanh nghiệp thuộc 75 thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản như: Biện pháp sử dụng quỹ đất tạo vồn ban đầu (tạo vốn xây dựng sở hạ tầng), biện pháp ưu đãi giao đất, thuế đất, ưu đãi tín dụng, sách thuế… Ba là, dân hoá quan hệ chuyển dịch bất động sản Thị trường bất động sản phát triển quan hệ chuyển dịch thực theo chế thị trường, Nhà nước - người quản lý xã hội tham gia điều tiết vĩ mô thị trường công cụ vĩ mô: Chính sách, pháp luật, biện pháp hướng dẫn… Bốn là, phát triển thị trường bất động sản kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo chế thị trường xã hội có phân hoá giàu nghèo, người nghèo, người có thu nhập thấp khả tự lo chỗ ở, đô thị Mặt khác, hoạt động thị trường có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thời kỳ gặp khó khăn, cá biệt có trường hợp không cứu vãn bị phá sản, xã hội lại cần doanh nghiệp tồn tạo phát triển lợi ích chung xã hội Những khuyết tật vốn có mặt trái chế thị trường phải khắc phục, đồng thời phát huy nhân tố người, mở rộng hội cho người có điều kiện phát huy khả tham gia vào trình phát triển bất động sản hưởng thụ thành phát triển đó, giảm bớt ngăn cách giàu nghèo mà biểu cụ thể góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân ăn, ở, lại học tập làm việc giữ gìn công xã hội 3.5.3 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản 3.5.3.1 Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật việc làm khởi đầu thường xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Nhằm bước hạn chế xoá bỏ thị trường bất động sản không thức (thị trường Nhà nước không kiểm soát được) 76 Để tạo môi trường pháp lý cần khẩn trương xây dựng Luật kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh mối quan hệ liên quan để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, nhu cầu xúc để phát triển kinh tế thị trường bất động sản có quản lý vĩ mô nhà nước Các quy định cần phải thông thoáng hơn, không hạn chế đối tượng chuyển nhượng nhận chuyển nhượng, thuê mướn, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản Riêng tổ chức, cá nhân người nước có hạn chế thời gian sử dụng đất nên khống chế phạm vi thực số địa phương Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất đai bất động sản phải thông qua đăng ký giao dịch Có sách phù hợp giải sớm tốt tồn đọng nhà đất lịch sử để lại; tồn lớn cần giải dứt điểm 3.5.3.2 Công tác quy hoạch sử dụng đất Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải trước bước nhằm phát triển bất động sản mục đích, cân đối hiệu Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đất đai lĩnh vực ngày tăng, phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ nguồn tài nguyên hữu hạn quý giá đất đai với quan điểm bền vững Phương án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao 3.5.3.3 Giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hoá bất động sản Hoàn thiện tính pháp lý để thực giao dịch, đủ điều kiện lưu thông thị trường Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (giảm bớt thủ tục, xem xét khoản thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, xếp lại trụ sở làm việc khỏi trung tâm thương mại dịch vụ…) 3.5.3.4 Những giải pháp tài Phát triển thị trường vốn tiền tệ, huy động vốn đầu tư nước điều kiện cần thiết để hình thành thị trường bất động sản phát triển 77 vững lành mạnh, khắc phục tình trạng cân đối cung - cầu bất động sản Giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với phát triển kinh tế xã hội giá thị trường điều kiện bình thường Hỗ trợ vốn ban đầu cho vay lãi suất thấp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp việc mua nhà thuê nhà Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thời gian định doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản (số thuế miễn giảm doanh nghiệp đầu tư tăng cường lực sản xuất mở rộng kinh doanh BĐS) 3.5.3.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế sản xuất kinh doanh BĐS Mọi doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm đủ nghĩa vụ tài Nhà nước Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch … Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất Khuyến khích tạo điều kiện để ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản 3.5.3.6 Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản Tổ chức quan đăng ký bất động sản Các giao dịch bất động sản phải đăng ký Tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý điều tiết thị trường bất động sản Tổ chức, thống tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào quan Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thị trường bất động sản thị trường đặc thù, khác với thị trường khác diễn biến phức tạp Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước; góp phần chuyển dịch cấu sử dụng đất đai theo hướng tích cực hiệu quả; tạo sôi động lĩnh vực hoạt động xây dựng; phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng; phát triển hệ thống giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng xã hội; thay đổi diện mạo đô thị theo hướng đại cải thiện điều kiện người dân Từ kết nghiên cứu cho thấy: Công tác xác định giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên bám sát quy định Chính phủ Giá đất quy định nhìn chung chưa sát với giá thị trường, thấp khoảng 1,3 - 2,4 lần so với giá thực tế thị trường Giá đất giảm dần từ nhóm I đến nhóm III Mức giá chuyển nhượng thực tế cao đường Hoàng văn Thụ, vị trí A, vị trí B 60 triệu đồng/m2 thấp đường Gang Thép, vị trí C triệu đồng/m2 Giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá đất Đặc điểm đất tác động nhiều đến giá đất đất mục đích sử dụng chủ yếu để nhóm - VTB, VTC Khả sinh lợi tác động đến giá đất thể rõ đất nhóm I - VTA VTB 79 Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: Công tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSD đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, đường phố có khả kinh doanh buôn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích Ngoài yếu tố trên, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố như: Yếu tố tự nhiên, yếu tố quy hoạch, yếu tố pháp lý, tố kinh tế, an ninh xã hội Kiến nghị - Để thực yêu cầu đặt phải có thị trường BĐS công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND thành phố Thái Nguyên cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên Cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, - Cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để xây dựng giá đất phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất Tổ chức điều chỉnh giá quy định tháng/1 lần thay năm/1 lần - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường BĐS nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ts Nguyễn Đình Bồng (2008), Giáo trình Thị trường bất động sản, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Luật dân 2005 Luật đất đai 2003 Luật Xây dựng 2003 Luật Nhà 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 11 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 12 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 13 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 14 Thông tư số 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 81 15 Thông tư số 145/2007/TT - BTC ngày tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 16 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2011; 2012 17 Báo cáo quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên thời kỳ 2010-2020 18 Quyết định số 47/2010/QĐ-UB ngày 22 tháng 12 năm 2010 UBND tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt khung giá loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 19 Quyết định số 62/2011/QĐ-UB ngày 20 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Phê duyệt giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 20 Quyết định số 1166/QĐ-UB ngày 26 tháng 05 năm 2009 UBND tỉnh Thái Nguyên việc thu hồi, giao đất cho UBND thành phố Thái Nguyên để sử dụng vào mục đích xây dựng Khu dân cư số 5, phường Đồng Quang 21 Quyết định số 1997/QĐ-UB ngày 06 tháng 09 năm 2012 UBND tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt điều chỉnh cục (lần 3) quy hoạch chi tiết xây dựng đường Bắc Sơn, đường Minh Cầu (đoạn nối đường Bắc Sơn) khu dân cư số phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 22 Quyết định số 15106/QĐ-UB ngày 28 tháng 12 năm 2012 UBND thành phố Thái Nguyên việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án: Xây dựng Khu dân cư số 9, phường Gia sàng, thành phố Thái Nguyên PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số:…………… PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN (Rất mong ông, bà giúp hoàn chỉnh số thông tin sau đây!) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi: … ……… Địa chỉ:……………………………………………………………………… Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác: Trình độ văn hóa: Cấp Cấp Cấp Chuyên nghiệp Thu nhập bình quân: ……………triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất:… ……… m2 Hình thể: ……………….…… Kích thước: dài…….…………m, rộng:…………… …… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố theo qui định tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin) - Loại đường phố:…………………………………………………… - Vị trí:……………………………………………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách đến < 100m 100 - 200m 200 - 300m >300m đường phố điều tra Gần công trình công cộng điển hình:…………………………………… Dịch vụ dân sinh: ………………………………………………………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: Nhà Đất trống BĐS khác Không có Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không Ông/Bà thấy sách Nhà nước đất đai nào? Không chặt chẽ Chặt chẽ Không thường xuyên thay đổi Thường xuyên thay đổi 10 Ông/Bà thấy điều kinh tế thị trường làm ảnh hưởng đến giá đất? Vàng, tỷ giá tăng giảm không Lợi nhuận thu từ đất Có đầu đất đai 11 Ông/Bà thấy nhu cầu sử dụng đất đai nào? Cung tăng cao Cầu tăng cao Cung – Cầu tương đối 12 Yếu tố pháp lý: - Chuyển nhượng xác nhận quyền - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có GCNQSD đất - Có GCNQSD đất, QSH nhà tài sản gắn liền với đất 13 Giá đất Nhà nước quy định đất cần điều tra thị trường là:……….triệu đồng/m2 14 Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: …… triệu đồng/m2 - Điểm thuận lợi đất là:………………………………………… - Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… ………………………………………………………………………………… [...]... trên, tôi thực hiện đề tài Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 201 1- 2012 2 Mục đích 2.1 Mục đích tổng quát Nghiên cứu nhằm đánh giá được thị trường BĐS tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 201 1- 2012 Qua đó, đưa ra những nhận định về thị trường BĐS, đồng thời chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất được các giải... hướng quản lý, định giá BĐS tại thành phố Thái Nguyên 3 Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, KT - XH ảnh hưởng tới thị trường BĐS tại khu vực thành phố Thái Nguyên - Xác định được các yếu tố tác động đến thị trường BĐS của thành phố Thái Nguyên - Tìm hiểu công tác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên 3 - Khái quát được thực trạng của thị trường BĐS tại khu vực thành phố Thái Nguyên - Thu thập và tổng... doanh) - Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản - Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất - Thị trường cho thuê bất động sản - Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản - Thị trường dịch vụ bất động sản: Bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v 1.2.3.5 Căn cứ theo thứ tự, thời gian bất. .. lý hoạt động của các tổ chức định giá bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn pháp lý về bất động sản, đăng ký bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản ” Chính vì lý do trên mà thị trường bất động sản phi chính quy chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản làm hoạt động của thị trường bất động sản thiếu lành mạnh - Thị trường bất động sản hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp Tiềm... 2.2 Mục đích cụ thể - Xác định được một số yếu tố tác động đến thị trường BĐS tại khu vực thành phố Thái Nguyên + Nhóm yếu tố tự nhiên: Vị trí, kích thước thửa đất + Nhóm yếu tố kinh tế: Khả năng sinh lợi, dân số và GDP/đầu người + Nhóm yếu tố quy hoạch + Nhóm yếu tố chính trị pháp lý - Đánh giá điều kiện kiện tự nhiên, KT - XH của thành phố Thái Nguyên - Dự đoán xu hướng biến động của thị trường BĐS... Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế 13 - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ... trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một. .. 1992 - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002 của Uỷ ban Thường vụ quốc hội; - Luật Đất đai 2003; - Luật Xây dựng 2003; - Luật Thuế sử dụng đất; - Luật Kinh doanh bất động sản 2006 - Luật Nhà ở 2006 - Luật Thương mại 2005 - Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản - Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12... đất Trong đó, yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng… [2] Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất … 1.3 Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam 1.3.1 Các nghiên cứu về bất động sản trên thế... trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản 1.2.2 Quy luật cung - cấu bất động sản Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động 9 P Đường cầu P0 E Đường cung P1 E D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1: Cung và cầu đất đai Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các yếu tố khác thay