Lý thuyết bất động sản

MỤC LỤC MỤC LỤC 1 LỜI MỞ ĐẦU 2 Phần 1: Kiến thức chung 3 Câu 1:Giải thích cụm từ “Bất động sản” theo quan điểm riêng của anh (chị).Hãy cho biết các thuộc tính của “Bất động sản”.Những thuộc tính này có cần lưu ý so với các lĩnh vực khác không? 3 1.Tính cố định: 3 2.Tính cá biệt và khan hiếm: 4 3.Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng: 4 4.Giao dịch các quyền và lợi ích của “Bất động sản”: 5 5.Tính tăng trị: 5 6.Các thuộc tính khác: 6 Câu 2: Đầu tư bất động sản có thuận lợi và khó khăn gì? 7 Câu 3:Hãy nêu và giải thích vốn bất động sản là gì ? 8 Phần 2: Thực hành đầu tư bất động sản 11 Câu 4: Địa điểm đầu tư : 11 Câu 5: Loại hình dự án đầu tư 11 Câu 6: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp 12 Câu 7: Nghiên cứu phân tích thị trường 13 Câu 8: Thiết kế ý tưởng 13 Câu 9:Dự kiến phương án triển khai 14 Bảng phân công và đánh giá công việc: 19

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

LỜI MỞ ĐẦU 2

Phần 1: Kiến thức chung 3

Câu 1:Giải thích cụm từ “Bất động sản” theo quan điểm riêng của anh (chị).Hãy cho biết các thuộc tính của “Bất động sản”.Những thuộc tính này có cần lưu ý so với các lĩnh vực khác không? 3

1.Tính cố định: 3

2.Tính cá biệt và khan hiếm: 4

3.Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng: 4

4.Giao dịch các quyền và lợi ích của “Bất động sản”: 5

5.Tính tăng trị: 5

6.Các thuộc tính khác: 6

Câu 2: Đầu tư bất động sản có thuận lợi và khó khăn gì? 7

Câu 3:Hãy nêu và giải thích vốn bất động sản là gì ? 8

Phần 2: Thực hành đầu tư bất động sản 11

Câu 4: Địa điểm đầu tư : 11

Câu 5: Loại hình dự án đầu tư 11

Câu 6: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp 12

Câu 7: Nghiên cứu phân tích thị trường 13

Câu 8: Thiết kế ý tưởng 13

Câu 9:Dự kiến phương án triển khai 14

Bảng phân công và đánh giá công việc: 19

LỜI MỞ ĐẦU

Ngành kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cả nước, thị trường bất động sản cũng đóng vai trò rất lớn trong quá trình phát triển kinh

tế của Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO.Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản Trong quá trình hình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công tác lập dự án là việc đầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm Đây cũng là công tác có tính chất quan trọng,nó quyết định đến vấn đề sống còn của một công trình bất động sản có thành công hay không

Phần 1: Kiến thức chung

Câu 1:Giải thích cụm từ “Bất động sản” theo quan điểm riêng của anh (chị).Hãy cho biết các thuộc tính của “Bất động sản”.Những thuộc tính này có cần lưu ý so với các lĩnh vực khác không?

Trả lời:

 Quan điểm về “Bất động sản”

Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn

với mảnh đất đấy

 Theo quy định tại điều luật 181 của bộ luật dân sự nước Cộng Hòa

Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005 “Bất động sản” là tài sản

không di dời được gồm:đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng,tài sản gắn liền với đất đai

Như vậy: “Bất động sản” là tài sản nhưng khác với tài sản khác là nó không di

dời được.Hay nói cách khác “Bất động sản” là tài sản gồm đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó,các tài sản khác gắn liền với đất đai được xác định bởi vị trí địa lí của đất,các tài sản do pháp luật quy định

 Những thuộc tính của “Bất động sản”

1.Tính cố định:

Một thuộc tính của bất động sản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không di chuyển được Tính cố địnhtheo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như:mì,sữa…Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch

Ví dụ: Khi mua một ngôi nhà trên Hà Nội ta chỉ có thể cầm các giấy tờ chứng minh ngôi nhà là của ta và chuyển đến đó sống.chứ ta không thể đem ngôi nhà

đó về quê ở được

2.Tính cá biệt và khan hiếm:

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất

có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn ) + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ

đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê Chính

vì tính khan hiếm,tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa

“Bất động sản” có tính cá biệt

Ví dụ: Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai “Bất động sản” cạnh nhau đều có

những yếu tố không giống nhau.Hoặc một tòa nhà cao ốc thì các căn phòng cũng

có hướng và cấu tạo khác hau

3.Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng:

Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho mục đích sử dụng đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển

Ví dụ:Một khu đất khi khi quy hoạch sử dụng để trồng cây công nghiệp có giá

trị khác so với khi quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà ở giá trị sẽ lớn hơn rất nhiều

4.Giao dịch các quyền và lợi ích của “Bất động sản”:

Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Ví dụ: Khi mua nhà ta chỉ được nhận các giấy tờ chứng minh ta là chủ ngôi nhà

và ta phải chuyển đến để ở ngôi nhà đó chứ không thể mang ngôi nhà đi chỗ khác được

5.Tính tăng trị:

Là sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian “ bất động sản” bao gồm đất đai và các công trình trên đất Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng,

là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền

vững Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững và các công ty thành công ở lĩnh vực khác đều quay sang đầu tư bất động sản để bảo tồn vốn

Ví dụ: Giá bất động sản mỗi năm đều có xu hướng biến đổi khác so với năm

trước và có xu hướng tăng lên.(đất đai là tài sản hữu hạn không thể sinh thêm nhưng con người và kinh tế đều có biến đổi—Bất động sản luôn tăng và giữ được giá trị)

6.Các thuộc tính khác:

Ngoài các thuộc tính cơ bản trên,bất động sản còn có các thuộc tính như tính lâu bền,tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau,tính thích ứng,tính phụ thuộc vào năng lực quản lý,mang nặng yếu tố tập quán,thị hiếu và tâm lý xã hội

 Những thuộc tính này cần lưu ý so với các lĩnh vực khác:

 Dựa vào những thuộc tính của bất động sản có những tính chất riêng biệt giúp ta hiểu rõ hơn về bất động sản và có thể có phương

án đầu tư mới tốt hơn cho doanh nghiệp

 Quản lý và sử dụng tốt bất động sản cũng đóng vai trò rất quan trọng đối với các ngành nghề khinh doanh.kích thích sản xuất,mở rộng đầu tư

 Dựa vào các thuộc tính chính phủ sẽ có những biện pháp điều tiết nền kinh tế,giúp doanh nghiệp sẽ có thêm những kênh thông tin đầu

tư mới,quyết định mới

Câu 2: Đầu tư bất động sản có thuận lợi và khó khăn gì?

 Khó khăn:

- Vốn đầu tư lớn

Giá trị của bất động sản là rất lớn VD: ở phố Nhà Thờ, Hàng Bồ, Hàng Bài, Hàng Đào, Hàng Ngang có giá là 1 tỷ trên một mét vuông

- Giá bất động sản hiện tại quá cao so với thực tế

Trung bình một người ở châu Âu mua một ngôi nhà có giá trị gấp 4-5 lần thu nhập bình quân năm Nhưng ở Việt Nam thì để mua một ngôi nhà người dân phải mua với giá trị gấp 10 lần thu nhập bình quân trên một năm của người

đó Như vậy là quá đắt và ít người dân có khả năng mua được

- Tính thanh khoản kém

Giá trị của bất động sản là lớn thậm chí rất lớn vì vậy việc mua đi bán lại của nhà đầu tư và người mua rất tốn thời gian và chi phí Nếu một nhà đầu tư cần thanh khoản một bất động sản nhanh chóng để thu về sô tiền mặt cần thiết thì nhà đầu tư phải chấp nhận bán rẻ khoản đầu tư của mình

- Nhiều chi phí

Nhà ở cần phải được bảo trì và tu sửa điều này đòi hỏi rất nhiều chi phí, đặc biệt nếu nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản VD: tường phải sơn lại, trần phải làm lại, sàn nhà phải sửa, … Ngoài ra nhà đầu tư phải đóng thuế bất động sản và bảo hiểm

- Lượng cung hiện tại quá cao so với thực tế

 Thuận lợi:

- Giá trị cao, lợi nhuận cao

VD: Khi bạn đầu tư vào một bất động sản có giá trị 100.000USD chỉ cần giá trị của nó tăng lên 5%/năm thì trong 1 năm bạn có thể kiếm được khoản lợi nhuận 5.000USD

- Chống lạm phát

Giá đất thì trường đang chững lại nhưng về lâu dài thì nó luôn là hàng hiếm

vì không thể sinh sôi nảy nở ra được trong khi dân số lại ngày một tăng thì về lâu dài bất động sản và là công cụ đối phó với lạm phát

- Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội

và nhiều chính sách ưu đãi cho người mua nhà bằng cách thành lập công

ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam mua lại nợ xấu của các ngân hàng từ đó mà các ngân hàng tác động đến các nhà đầu tư bằng việc giảm lãi suất cho người mua nhà ở 3 năm đầu không tính lãi

- Một số luật liên quan đến đất có sửa đổi như: luật Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai Sau sửa đổi cho phép người nước ngoài được đầu tư và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam (liên kết giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước), cấp sổ đỏ cho đất dưới 39 mét vuông

Câu 3:Hãy nêu và giải thích vốn bất động sản là gì ?

Cũng theo Luật đầu tư của nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 thì: Vốn đầu

tư được hiểu là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu tư

Vốn đầu tư bất động sản thường được thực hiện từ ba nguồn: vốn nhà đầu tư (vốn chủ sở hữu), vốn tín dụng và vốn ứng trước từ khách hàng

- Vốn nhà đầu tư: Nếu là nhà đầu tư qua dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án

Ví dụ: Với các dự án đầu tư vào khu đô thị ,hạ tầng khu đô thị thì vốn chủ sở hữu tối thiểu phải bằng 20% tổng vốn đầu tư; dự án khu nhà ở nguồn vốn này ít nhất phải bằng 15% tổng mức đầu tư (diện tích nhỏ hơn 15ha), 20% với diện tích lớn hơn 20ha

- Vốn tín dụng (vốn vay): là vốn chủ yếu trong đầu tư bất động sản,việc nắm rõ hoạt động của thị trường cho vay là nền tảng cơ bản đối với chuyên gia bất động sản.Nguồn vốn vay có thể thực hiện thông qua các tổ chức tín dụng, quỹ tài chính trung gian, các cá nhân, tổ chức

Ví dụ: bên canh việc dễ dàng hơn cho cá nhân vay mua nhà, nhiều ngân hàng cũng rộng cửa chào đón các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhất và các dự án có đầu ra khả thi Thông qua hình thức bảo lãnh dự án, nhiều ngân hàng đang chạy đua trong cuộc dành thị phần tín dụng bất động sản Cụ thể là ngân hàng phương đông (0CB) bảo lãnh cho vay dự án Wes Dragon, topaz City Ngân hàng Á Châu (ACB) bảo lãnh cho dự án Sacomreal…

+ Hiện tại các ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản với mức lãi suất từ 7-10%/năm Thực trạng cho thấy tăng tín dụng trong thời điểm này là điều kiện tốt làm ấm thi trường Phần lớn đầu tư bất động sản nguồn vốn từ vay tín dung Ngoài các tổ chức trung gian, quỹ tài chính thì hiện tại chính phủ cũng đang nới rộng việc cho vay đầu tư vào bất động sản

- Vốn ứng trước từ khách hàng : Chủ đầu tư dự án bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo các nguyên tắc

và yêu cầu sau đây:

+ Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt

+ Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản

- Vốn FDI vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài: Chủ đầu tư là các tổ chức,

cá nhân nước ngoài đầu tư bỏ vốn vào các tài sản bất động sản tại Việt Nam bao gồm: doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư; doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại các tài sản bất động sản

Ví dụ: Khi thị trường bất động sản phục hồi cũng là lúc địa ốc Việt Nam chào đón thêm nhiều gương mặt mới của nhiều “ đại gia” đầu tư nước ngoài, đặc biệt phải kể đén là làn song đầu tư đến từ các doanh nghiệp Nhật Bản, Trung Quốc Đặc biệt trong diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam vừa tổ chức tại hà Nội vào đầu tháng 6, chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật tại Việt Nam khẳng định thị trường mua bán bất động sản Việt Nam đang đần hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư nước Nhật Bản bởi có sức mua lớn và tốc độ đô thị hóa cao Điển hình là xây dựng khu thương mại ngầm tại TPHCM cảu công ty Toshin Development

Phần 2: Thực hành đầu tư bất động sản Câu 4: Địa điểm đầu tư :

Ngay cạnh khu vực gần đại học vinh, 182 lê duẩn, thành phố vinh, nghệ an, khu vực đông học sinh sinh viên, các bạn trẻ có niềm đam mê với đá bóng, đây chính

là điểm mạnh để phát triển sân bóng đá nhân tạo Hiện tại quanh khu vực chưa

có một sân bóng đá nhân tạo nào mà giá cả lại phù hợp với sinh viên( vì đối tượng hướng đến là sinh viên các trường đại học, trương cao đẳng, trường nghề, )

Đánh giá về thị trường bất động sản:

Thành phố vinh đang phát triển mạnh mẽ các dự án biệt thự, nhà liền kề và căn

hộ chung cư cao tầng, sự phát triển vượt trội trong lĩnh vực bất động sản với cơ

sở kĩ thuật đồng bộ sự phát triển mạnh mẽ các khu đông dân, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ đất nhât là tại các khu vực đất hoang hóa, đất canh tác Tác động rất lớn từ các dự án bất động sản đến việc khai thác quỹ đất, thông qua đầu

tư xây dựng đất sình lầy, hoang hóa, ngập lụt đã trở thành những khu đất có giá trị, hấp dẫn nhà đầu tư

Câu 5: Loại hình dự án đầu tư

Hiện tại thành phố Vinh đang là điểm đầu tư hấp dẫn về bất động sản, nhất là về nhà đất: cho thuê căn hộ, văn phòng, chung cư Nhưng lại rất ít dự án về khu vui chơi giải trí hay trung tâm thương mại, siêu thị, chính vì thế dự án sân bóng mini là rất khả thi và đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Nắm bắt được cơ hội, thời cơ chín muồi, sẽ đem lại hiệu quả cao, thu về lợi nhuận lớn

Dự án kinh doanh lâu dài, chi phí bỏ ra ban đầu khá là lớn, nhưng sẽ đem lại nguồn thu lớn, lợi nhuận tối đa Xứ nghệ cái nôi của bóng đá, nơi sinh ra các cầu thủ bóng đá nổi tiếng như: Văn Quyến, Lê Công Vinh, Công Phượng không đâu có niềm đam mê bóng đá vô tận như mảnh đất nghệ an, chính điều đó đã