MỤC LỤC MỤC LỤC 2 LỜI MỞ ĐẦU 4 CHƯƠNG I: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5 1.Lập hợp đồng thẩm định giữa công ty thẩm định và khách hàng 7 2.Xác định đối tượng và mục đích định giá 9 3. Lập kế hoạch định giá 11 4. Khảo sát hiện trường và tài liệu thu thập của tổ thẩm định 12 5. Phân tích thông tin 17 5.1- Phân tích những thông tin về khảo sát hiện trạng tài sản ngày 07/04/2016 17 6. Sử dụng phương pháp chi phí để định giá 18 CHƯƠNG II: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 20 I/ CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ: 20 II/ PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ: 21 III/ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ: 22 1.Pháp lý tài sản: 22 2.Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản: 22 2.1.Đặc điểm: 22 2.2.Vị trí: 22 2.3.Quyền sử dụng đất: 23 2.4.Công trình xây dựng: 23 2.5.Quy hoạch: 23 IV/ CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ: 23 1.Cơ sở giá trị của thẩm định giá: 23 2.Các nguyên tắc thẩm định giá: 24 3.Các cách tiếp cận thẩm định giá: 24 V/ THU THẬP THÔNG TIN: 25 VI/ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ : 26 VII/ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: 27 VIII/ HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: 27
THÀNH VIÊN NHÓM STT TÊN SINH VIÊN MÃ SINH VIÊN NHIỆM VỤ TRẦN THỊ KHÁNH LINH 1074270046 NHÓM TRƯỞNG TRỊNH HÀ PHƯƠNG 1074270063 THÀNH VIÊN NGUYỄN THỊ BẢO ANH 1074270067 THÀNH VIÊN ĐẶNG THÀNH ĐẠT 1074270062 THÀNH VIÊN NGUYỄN VIỆT DOANH 1074270020 THÀNH VIÊN NGUYỄN HỒNG MINH NGỌC 1074270028 THÀNH VIÊN NGUYỄN THỊ THỦY 1074270071 THÀNH VIÊN NGUYỄN ĐỨC PHƯƠNG 1074270072 THÀNH VIÊN MỤC LỤC MỤC LỤC 1 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Lập hợp đồng thẩm định công ty thẩm định khách hàng 2.Xác định đối tượng mục đích định giá Lập kế hoạch định giá 10 Khảo sát trường tài liệu thu thập tổ thẩm định 10 Phân tích thông tin 15 5.1- Phân tích thông tin khảo sát trạng tài sản ngày 07/04/2016 .15 Sử dụng phương pháp chi phí để định giá .17 CHƯƠNG II: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 18 I/ CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ: 19 II/ PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ: .20 III/ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ: 21 1.Pháp lý tài sản: 21 2.Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản: 21 2.1.Đặc điểm: .21 2.2.Vị trí: .21 2.3.Quyền sử dụng đất: 22 2.4.Công trình xây dựng: 22 2.5.Quy hoạch: 22 IV/ CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ: 22 1.Cơ sở giá trị thẩm định giá: .22 2.Các nguyên tắc thẩm định giá: 23 3.Các cách tiếp cận thẩm định giá: .23 V/ THU THẬP THÔNG TIN: 24 VI/ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ : 25 VII/ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: 26 VIII/ HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: 26 LỜI MỞ ĐẦU Kinh tế thị trường mở nhiều hội không thách thức Hàng loạt ngành, nghề, dịch vụ xuất Việt Nam Định giá tài sản kinh doanh bất động sản ngành, nghề Xây dựng chế thị trường để thị trường tự định giá, để tận dụng tính độc lập, khách quan thị trường Nhưng giá thị trường lúc giá đúng, lúc đủ tin cậy để định Nhà nước khách hàng lớn doanh nghiệp Mỗi ngày có hàng vạn tài sản đầu tư, mua sắm nhằm trang bị cho quan, công sở, cho nhu cầu an ninh, quốc phòng, kinh tế, xã hội Nhu cầu thẩm định mức giá hợp lý tài sản nhằm chống thất thoát tiền thuế dân lớn Hàng vạn tổ chức, cá nhân thành đạt lên cách ngoạn mục nhờ vào chứng khoán hay bất động sản Nhưng không cá nhân tổ chức trở nên khánh kiệt, phá sản bong bóng tài sản gây nên Giá hầu hết hàng hóa, dịch vụ nhiều thái Thị trường hưng phấn mức, lúc khác lại bi quan mức Cơ chế thị trường, mở nhiều hội, tổ chức, doanh nghiệp cá nhân phải cập nhật kiến thức nhằm dự phòng chống đỡ cách tốt với rủi ro nẩy sinh chế thị trường Theo yêu cầu cấp bách nhà nước công tác quản lý giá, theo nhu cầu tự thân doanh nghiệp cá nhân bước phát triển kinh tế thị trường nước ta ngành kinh doanh bất động sản thẩm định giá tài sản hình thành CHƯƠNG I: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN Cộng Hòa Xã Hội chủ Nghĩa Việt Nam VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ABC Độc Lập-Tự Do-Hạnh Phúc Số: 134 /TVDG-ABC Hà Nội, ngày 01 tháng năm2016 HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN - Căn Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 - Căn vào Mục 3, Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 26/04/2002 Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định Thẩm định giá - Căn Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ Thẩm định giá Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP Hôm nay, ngày 01 tháng năm 2016, gồm có: Bên A: Nguyễn Hồng Minh Ngọc Địa chỉ: 120 Phố Xốm- P Phú Lương- Q Hà Đông- TP Hà Nội Điện thoại: 0987.435.788 Fax: 0453786456 E-mail: minhngoc123@gmail.com Mã số thuế cá nhân: 0100051356 Tài khoản:1495345678 Bên B: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH ABC Địa chỉ: Số 11- Tây Sơn, quận Đống Đa, TP Hà Nội Điện thoại:0433455666 Fax:0453444455 Mã số thuế: 0421001004 Tài khoản số: 1768765432 - Sở Giao dịch TP Hà Nội - Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam - Vietcombank 1.Lập hợp đồng thẩm định công ty thẩm định khách hàng Đại diện: Trần Thị Khánh Linh Chức vụ: Giám đốc Địa chỉ: Số 22 đường Láng, quận Đống Đa, TP Hà Nội Điện thoại: 0986345876 Fax: 04594856 Hai bên thoả thuận ký Hợp đồng Tư vấn -Dịch vụ thẩm định giá với điều khoản sau: Điều1: Bên A yêu cầu bên B nhận thực tư vấn - dịch vụ thẩm định giá trị: Giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng địa số 120 phố Xốm- Phường Phú Lãm-Quận Hà Đông-TP Hà Nội (Kèm theo giấy yêu cầu danh mục chi tiết tài sản) Điều 2: Mục đích thẩm định giá: Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản Điều 3: Trách nhiệm bên A: 3.1 Cung cấp cho bên B toàn hồ sơ, tài liệu liên quan đến pháp nhân, tài sản yêu cầu thẩm định giá phải chịu hoàn toàn trách nhiệm tính hợp pháp hồ sơ, tài liệu 3.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho bên B tiến hành thẩm định trạng, thu thập thông tin tài sản yêu cầu thẩm định 3.3 Thanh toán đầy đủ tiền dịch vụ thẩm định giá theo thoả thuận hợp đồng chi phí phát sinh khác (nếu có theo thỏa thuận) đến nhận Chứng thư thẩm định giá 3.4 Sử dụng Chứng thư thẩm định giá mục đích nêu Điều hợp đồng Nếu sử dụng sai mục đích phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật 3.5 Khi bên A có yêu cầu cung cấp thêm y văn Chứng thư thẩm định giá phải nộp thêm tiền tương ứng với số lượng văn yêu cầu Điều 4: Trách nhiệm bên B: 4.1 Đảm bảo chất lượng hoàn thành công việc thẩm định giá trị tài sản thời hạn bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ tài liệu theo yêu cầu bên B 4.2 Công việc thẩm định giá tiến hành thời gian .20 ngày (tính theo làm việc hành chính) kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ thẩm định giá và/hoặc bên A hướng dẫn bên B thẩm định trạng toàn tài sản (bên B không chịu trách nhiệm thẩm định tài sản phát sinh danh mục yêu cầu) Sau 15 ngày kể từ ngày Hợp đồng có hiệu lực, bên A không cung cấp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu và/hoặc hướng dẫn bên B thẩm định trạng tài sản Hợp đồng xem không hiệu lực số tiền tạm ứng bên A tính vào chi phí thẩm định bên B 4.3 Từ chối thực thẩm định giá tài sản theo yêu cầu bên A nhận thấy tài sản không đủ điều kiện pháp lý để thực việc thẩm định 4.4 Bên B có trách nhiệm cung cấp Chứng thư thẩm định giá (Trong trường hợp có thẩm định trạng bên B thấy cần phải có phụ lục ảnh 01 có phụ lục ảnh) cung cấp thêm theo yêu cầu bên A (nếu có) Điều 5: Phương thức toán: 5.1 Giá dịch vụ tư vấn - thẩm định giá: Theo Quyết định hành Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá ABC thu dịch vụ thẩm định giá cung cấp thông tin giá chuyển nhượng tài sản 5.2 Phương thức toán: Tiền mặt chuyển khoản Ngân hàng 5.3 Ngay sau Hợp đồng ký kết, bên A tạm ứng cho bên B số tiền là: 10.000.000 (Viết chữ: mười triệu đồng) 5.4 Thanh toán giá trị lại Hợp đồng trước bên A nhận Chứng thư thẩm định giá, nếu: - Số tiền tạm ứng lớn tổng giá trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá, bên B có trách nhiệm hoàn trả lại phần chênh lệch cho bên A - Số tiền tạm ứng nhỏ tổng giá trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá, bên A có trách nhiệm toán cho bên B phần giá trị lại 5.5 Nếu bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng, số tiền tạm ứng bên B hoàn lại cho bên A Điều 6: Thanh lý hợp đồng: 6.1 Thời hạn lý hợp đồng: Tối đa không 07 ngày (kể từ ngày bên B thông báo cho bên A đến nhận Chứng thư thẩm định giá toán tiền dịch vụ tư vấn thẩm định giá) 6.2 Thời điểm chấm dứt quan hệ Hợp đồng Tư vấn - Dịch vụ Thẩm định giá: - Hai bên ký kết vào Biên lý hợp đồng Quyền nghĩa vụ liên quan bên (nếu có) xác nhận Biên lý hợp đồng 6.3 Kể từ ngày hết hạn lý hợp đồng trên, bên A không thực lý Hợp đồng không đến nhận Chứng thư thẩm định giá, bên B có quyền huỷ bỏ kết mà chịu trách nhiệm khiếu nại bên A bên A có trách nhiệm toán cho bên B toàn chi phí mà bên B trả trình tiến hành dịch vụ thẩm định giá Mức toán thấp 50% giá trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá theo thông báo giá dịch vụ bên B Điều 7: Điều khoản chung: 7.1Hai bên cam kết thực điều khoản thỏa thuận 7.2Trong trình thực hiện, có vướng mắc phát sinh, hai bên bàn bạc tinh thần tương trợ lẫn Nếu không tự giải hai bên có quyền đưa vụ việc Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội giải theo quy định Pháp luật 7.3 Hợp đồng Tư vấn - Dịch vụ có hiệu lực từ ngày hai bên ký kết hợp đồng bên B nhận khoản tạm ứng ghi Hợp đồng 7.4Hợp đồng lập thành 04 bản, có giá trị pháp lý nhau, bên giữ 02 ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B (đã ký) (đã ký) Nguyễn Hồng Minh Ngọc Trần Thị Khánh Linh 2.Xác định đối tượng mục đích định giá • Đối tượng thẩm định: giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng đất -Tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà -Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: TSTĐG giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng đất địa “ 120 phố xốm-phường phú lãm-Q hà đông” - TSTĐG tọa lạc vị trí mặt tiền đường Phố Xốm, khu vực dân cư hữu, giao thông thuận lợi Các hướng tiếp giáp: Hướng Nam: giáp đường Phố Xốm Các hướng lại: tiếp giáp thổ cư lân cận - Diện tích khu đất: 100m2, đó: o Diện tích đất lộ giới: 0m2 o Diện tích đất lội giới: 100m2 -Công trình xây dựng: nhà tầng Diện tích xây dựng: 100m2 Tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2 Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT, mái tôn -Quy hoạch: Căn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất TSTĐG có mục đích sử dụng đất • Mục đích định giá khách hàng: Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản • Xác định điều kiện ràng buộc định giá tài sản - Khách hàng yêu cầu thẩm định giá theo giá thị trường để chuyển nhượng - Khách hàng chuyển nhà nên cần chuyển nhượng • Hạn chế thẩm định − Kết thẩm định giá: tính toán theo giá trị thị trường cho giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng địa số 120 Phố Xốm- P Phú LãmQ Hà Đông có mục đích sử dụng đất đất − Hạn chế pháp lý: Công ty trách nhiệm kiểm tra thông tin giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý tài sản yêu cầu thẩm định giá so với gốc − Hạn chế thị trường : Tại thời điểm thẩm định giá thông tin bất động sản giao dịch thị trường hạn chế, chưa có TSSS tương đồng tài sản thẩm định giá − Hạn chế mục đích sử dụng: Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích theo yêu cầu khách hàng để tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản − Hạn chế thời gian sử dụng: Thời hạn sử dụng kết thẩm định giá tính từ ngày phát hành 06 tháng • Phương pháp định giá: Phương pháp chi phí • Cơ sở giá trị định giá: Giá trị thị trường Lập kế hoạch định giá Căn Hợp đồng thẩm định giá số Số: 134 /TVDG-ABC ngày 01 tháng năm 2016 bên A bên B - Tên tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng địa số 120 phố Xốm- Phường Phú Lãm-Quận Hà Đông- Hà Nội - Tên khách hàng: Nguyễn Hồng Minh Ngọc - Mục đích thẩm định giá: Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản - Thời gian Thẩm định giá: 20 ngày kể từ ngày ký( 01/4/2016) - Ngày hết hạn hợp đồng: 20/4/2016 Phòng thẩm định giá đề xuất phân công sau: - Nhân thực hiện:8 người - Thời gian lập kế hoạch thực : hạn chót ngày 03/4/2016 - Kiểm tra bổ sung hồ sơ: ngày (ngày 04/4/2016) - Khảo sát trạng, xác định vị trí, vị tài sản thẩm định giá: ngày (ngày 05/4/2016) - Thu thập, xử lý phân tích thông tin tài sản so sánh: ngày (từ ngày 06/4/2016 đến ngày 12/4/2016) - Thời gian trình báo cáo: hạn chót ngày 17/4/2016 - Thời gian trình Chứng thư: hạn chót ngày 20/4/2016 Khảo sát trường tài liệu thu thập tổ thẩm định Ghi 10 - Đơn giá xây dựng = Đơn giá x số giá xây dựng công trình =6.970.000 x 96,53% = 6.728.141 (đồng/m2) -Chất lượng lại công trình 70% -Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng công trình = 240m2 x 6.728.141 x 70% = 1.130.327.688 (đồng) -Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng =3.700.000.000 - 1.130.327.688 =2.569.672.312 (đồng) -Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất Diện tích khuôn viên = = 21.413.936( đồng/m2) • Tài sản so sánh -Địa tài sản thẩm định 31 Phố Xốm- P Phú Lãm- Q Hà Đông- Hà Nội Vị trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm -Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, tranh chấp pháp lý - Tài sản bán với giá 3.550.000.000 ( đồng) - Diện tích khuôn viên 105m2 Chiều dài 20m, Chiều rộng 5,25m Hình dáng cân đối - Kết cấu công trình xây dựng đất tầng trệt, lầu, mái tôn -Diện tích sàn xây dựng 315m2 -Đơn giá xây dựng thực tế bán tài sản so sánh 6.950.000 (đồng/m 2) -Chỉ số giá xây dựng công trình 96,53%.(2) - Đơn giá xây dựng = Đơn giá x số giá xây dựng công trình =6.950.000 x 96,53% = 6.708.835 (đồng/m2) -Chất lượng lại công trình 70% -Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng công trình = 315m2 x 6.708.835đồng x 70% = 1.479.298.118 (đồng) -Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng =3.550.000.000 - 1.479.298.118 =2.070.701.882 (đồng) -Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất Diện tích khuôn viên 12 = = 19.720.970 ( đồng/m2) 13 • Tài sản so sánh -Địa tài sản thẩm định 79 Phố Xốm- P Phú Lãm- Q Hà Đông- Hà Nội Vị trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm -Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, tranh chấp pháp lý - Tài sản bán với giá 3.200.000.000 ( đồng) - Diện tích khuôn viên 115m2 Chiều dài 20m, Chiều rộng 5,75m Hình dáng cân đối - Kết cấu công trình xây dựng đất tầng trệt, mái tôn -Diện tích sàn xây dựng 115m2 -Đơn giá xây dựng thực tế bán tài sản so sánh 7.140.000 (đồng/m 2) -Chỉ số giá xây dựng công trình 96,53%.(2) - Đơn giá xây dựng = Đơn giá x số giá xây dựng công trình =7.140.000x 96,53% = 6.892.242 (đồng/m2) -Chất lượng lại công trình 70% -Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng công trình = 115m2 x 6.892.242đồng x 70% = 554.825.481 (đồng) -Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng =3.200.000.000- 554.825.481 =2.645.174.519 (đồng) -Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất Diện tích khuôn viên = = 23.001.518 ( đồng/m2) • Tài sản so sánh -Địa tài sản thẩm định 145 Phố Xốm- P Phú Lãm- Q Hà Đông- Hà Nội Vị trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm -Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, tranh chấp pháp lý - Tài sản bán với giá 3.800.000.000 ( đồng) - Diện tích khuôn viên 105m2 Chiều dài 20m, Chiều rộng 5,25m Hình dáng cân đối - Kết cấu công trình xây dựng đất trệt, lầu, mái BTCT -Diện tích sàn xây dựng 315m2 -Đơn giá xây dựng thực tế bán tài sản so sánh 7.230.000 (đồng/m 2) -Chỉ số giá xây dựng công trình 96,53%.(2) - Đơn giá xây dựng = Đơn giá x số giá xây dựng công trình =7.230.000x 96,53% = 6.979.119 (đồng/m2) -Chất lượng lại công trình 70% 14 -Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng công trình = 315m2 x 6.979.119đồng x 70% = 1.538.895.740 (đồng) -Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng =3.800.000.000- 1.538.895.740 =2.261.104.260 (đồng) -Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất Diện tích khuôn viên = = 21.534.326 ( đồng/m2) Phân tích thông tin 5.1- Phân tích thông tin khảo sát trạng tài sản ngày 07/04/2016 − Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà nước cấp − TSTĐG tọa lạc vị trí mặt tiền đường Phố Xốm, khu vực dân cư hữu, giao thông thuận lợi − Người chủ sở hữu khu đất vùng phân bố cho mục đích sử dụng định tự ý thay đổi, phải có cho phép quyền − Nếu thay đổi mục đích sử dụng ban đầu bất động sản, ví dụ nhà thành văn phòng… phải xin giấy phép quyền địa phương − Dân cư phường Phú Lãm ngày gia tăng dẫn đến giá nhà đất tương lai tăng cao − Về thị hiếu người tiêu dùng hay, người có nhu cầu chuyển từ nhà trung cư xuống nhà mặt đất sau xảy yếu tố thiên tai, hỏa hoạn Nên giá nhà đất có xu hướng tăng − Vị trí bất động sản thích hợp với việc kinh doanh 5.2-Phân tích khách hàng − Để thuận lợi cho công việc nên khách hàng chuyển nơi để thuận tiện lại Nên khách hàng cần thẩm định bất động sản để chuyển nhượng − Bất động sản thuộc quyền sở hữu hoàn toàn hợp pháp với khách hàng, tranh chấp 15 − Khu đất sử dụng ổn định từ năm 2000 đến − Vị trí bất động sản nằm vị trí mặt tiền đường Phó Xốm , nằm vị trí mặt tiền đường nên việc lại thuận lợi thông thoáng, công lai chật chội so với vị trí hẻm hay ngõ ngách, giúp cho việc lại nhanh chóng tiện lợi 16 Sử dụng phương pháp chi phí để định giá Phương pháp chi phí - Khái niệm Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tái tạo lại chi phí thay tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá - Cơ sở phương pháp: Nếu người mua tiềm có đủ thông tin dự tính hợp lý không trả giá tài sản cao so với chi phí để tạo (hoặc sở hữu) tài sản có lợi ích tương tự - Nguyên tắc ứng dụng Nguyên tắc thay thế: Giá trị tài sản có, đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản - Các bước tiến hành bất động sản Ước tính giá trị miếng đất với giả định đất trống Ước tính chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng có đất Ước tính giá trị hao mòn tích lũy công trình xây dựng đất Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào ci phí xây dựng công trình đất cộng với giá trị đất trống - Công thức tính Giá trị ước tính bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính lô đất + Giá trị ước tính lại công trình - Ứng dụng thực tiễn Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường Kiểm tra phương pháp thẩm định giá khác Là phương pháp người đấu thầu kiểm tra đấu thầu 17 Ước tính giá trị quyền sử dụng đất TSĐG: Qua phân tích nhận định, nhận thấy TSĐG TSSS có nhiều điểm tương đồng nên đề xuất lấy trung bình mức giá dẫn TSSS để làm mức giá dẫn cho TSĐG: (21.413.936 đồng/m2 + 19.720.970 đồng/m2 + 23.001.518 đồng/m2+21.534.326 đồng/m2) = 21.417.688 đồng/m2 Giá trị quyền sử dụng đất TSĐG: 100m2 x 21.417.688 đồng/m2 = 2.141.768.800 đồng Ước tính giá trị công trình xây dựng TSTĐG: Số TT Hạng mục (1) 01 Tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT Diện tích Đơn giá sàn (m2) (đồng/m2) dựng công trình lại (2) 200 Chỉ số giá xây (3) 7.230.000 Chất lượng Giá trị (đồng) (4) (5) (5=2x3x4x5) 96,53% 70% 977.076.660 Tổng cộng 977.076.660 Ghi : Cột (3), Đơn giá xây dựng, vận dụng theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình năm 2014 Cột (4), Chỉ số giá xây dựng công trình, theo Quyết định số 159/QĐ-SXD ngày 04/02/2016 Sở xây dựng Hà Nội việc công bố số giá xây dựng năm 2015 CHƯƠNG II: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Khách hàng yêu cầu định giá: Nguyễn Hồng Minh Ngọc 18 Địa : 120 Phố Xốm- P Phú Lương- Q Hà ĐôngTP HàNội Điện Thoại Tài sản thẩm định giá : 0987.435.788 :Giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng địa số 120 phố Xốm- Phường Phú LãmQuận Hà Đông- TP Hà Nội Địa điểm định giá : 120 Phố Xốm- P Phú Lương- Q Hà ĐôngTP HàNội Mục đích thẩm định giá : Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản Thời điểm thẩm định giá : Tháng 04 năm 2016 Đơn vị tính giá : CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH ABC Địa : Số 11- Tây Sơn, quận Đống Đa, TP Hà Nội Điện thoại : 0433455666 I/ CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ: − Căn Luật giá số 11/2012/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 20/06/2012 − Căn Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật giá thẩm định giá − Căn Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; 19 − Căn Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; − Căn Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; − Căn Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; − Căn Biên khảo sát thực địa ngày 07/4/2016 II/ PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ: Căn theo yêu cầu thẩm định giá thông tin khách cung cấp, tiến hành: − Khảo sát trạng tài sản ngày 07/4/2016 − Chụp hình trạng tài sản địa điểm thời điểm thẩm định giá − Lập Biên ghi nhận trạng thực tế tài sản thẩm định − Thu thập xử lý thông tin − Lập báo cáo kết thẩm định giá 20 III/ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ: 1.Pháp lý tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số AB204201 ngày 04/02/2000 UBND quận Hà Đông cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản: 2.1.Đặc điểm: Tài sản thẩm định giá giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng địa số 120 phố Xốm- P Phú Lãm- Q Hà Đông- Hà Nội 2.2.Vị trí: TSTĐG tọa lạc vị trí mặt tiền đường Phố Xốm, khu vực dân cư hữu, giao thông thuận lợi Các hướng tiếp giáp: 21 - Hướng Nam: giáp đường Phố Xốm - Các hướng lại: tiếp giáp thổ cư lân cận 2.3.Quyền sử dụng đất: Diện tích khu đất: 100m2, đó: - Diện tích đất lộ giới: 0m2 - Diện tích đất lội giới: 100m2 (Căn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất UBND quận Hà Đông cấp) 2.4.Công trình xây dựng: - Diện tích xây dựng: 100m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2 - Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT, mái tôn - Số tầng: (Căn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất UBND quận Hà Đông cấp) 2.5.Quy hoạch: Căn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất UBND quận Hà Đông cấp TSTĐG có mục đích sử dụng đất đất IV/ CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ: 1.Cơ sở giá trị thẩm định giá: Căn vào mục đích thẩm định giá đặc điểm tài sản thẩm định giá, chọn sở giá trị thị trường để thẩm định giá : 22 Cơ sở giá trị thị trường: “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc” (theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam) 2.Các nguyên tắc thẩm định giá: − Nguyên tắc sử dụng cao tốt − Nguyên tắc cung – cầu − Nguyên tắc đóng góp 3.Các cách tiếp cận thẩm định giá: Căn vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản cần thẩm định giá sở giá trị chọn trên, Công ty vận dụng quy định Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10 chọn cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị quyền sử dụng đất TSTĐG 23 V/ THU THẬP THÔNG TIN: Qua khảo sát thu thập tài sản có đặc điểm vị trí tọa lạc tương tự với TSTĐG sau: Yếu tố so sánh Địa TSSS1 12 Phố Xốm-Phú TSSS2 TSSS3 31 Phố Xốm-Phú 79 Phố Xốm-Phú TSSS4 145 Phố Xốm-Phú Lãm- Hà Đông Lãm- Hà Đông Lãm- Hà Đông Lãm- Hà Đông Giá bán (đồng) 3.700.000.000 3.550.000.000 3.200.000.000 3.800.000.000 Diện tích khuôn viên (m2) 120 105 115 105 Chiểu rộng (m) 5,25 5,75 5,25 Chiều dài (m) 20 20 20 20 Hình dáng Cân đối Cân đối Cân đối Cân đối Vị trí tọa lạc Mặt tiền đường Mặt tiền đường Mặt tiền đường Mặt tiền đường Kết cấu Trệt, lầu, mái tôn Trệt, lầu, mái tôn Diện tích sàn xây dựng (m2) Trệt, mái tôn Trệt, lầu, mái BTCT Đơn giá xây dựng (đồng/m2 240 6.728.141 315 6.708.835 115 6.892.242 315 6.979.119 Đơn giá (đồng/m2) 6.970.000 6.950.000 7.140.000 7.230.000 Chỉ số giá xây dựng công trình 96,53% 96,53% 96,53% 96,53% Chất lượng lại Giá trị CTXD (đồng) 70,00% 1.130.327.688 70,00% 1.479.298.118 70,00% 554.825.481 70,00% 1.538.895.740 Giá trị QSDĐ (đồng) 2.569.672.312 2.070.701.882 2.645.174.519 2.261.104.260 Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 21.413.936 19.720.970 23.001.518 21.534.326 24 VI/ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ : Ước tính giá trị quyền sử dụng đất TSĐG: Qua phân tích nhận định, nhận thấy TSĐG TSSS có nhiều điểm tương đồng nên đề xuất lấy trung bình mức giá dẫn TSSS để làm mức giá dẫn cho TSĐG: (21.413.936 đồng/m2 + 19.720.970 đồng/m2 + 23.001.518 đồng/m2 +21.534.326 đồng/m2) / = 21.417.688 đồng/m2 Giá trị quyền sử dụng đất TSĐG: 100m2 x 21.417.688 đồng/m2 = 2.141.768.800 đồng Ước tính giá trị công trình xây dựng TSTĐG: SốTT Hạng mục Diện tích Đơn giá Chỉ số giá xây sàn (m2) (đồng/m2) dựng công trình lại (1) Tường gạch, sàn 01 BTCT, mái BTCT (2) (3) 200 7.230.000 Tổng cộng Chất lượng Giá trị (đồng) (4) (5) (5=2x3x4x5) 96,53% 70% 977.076.660 977.076.660 Ghi : Cột (3), Đơn giá xây dựng, vận dụng theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình năm 2015 Cột (4), Chỉ số giá xây dựng công trình, theo Quyết định số 159/QĐ-SXD ngày 04/02/2016 Sở xây dựng Hà Nội việc công bố số giá xây dựng năm 2015 25 VII/ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: Tổng giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng TSTĐG 3.118.845.460 đồng, đó: • Giá trị quyền sử dụng đất: 2.141.768.800 đồng • Giá trị công trình xây dựng: 977.076.660 đồng VIII/ HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: − Kết thẩm định giá: tính toán theo giá trị thị trường cho giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng địa số 120 Phố Xốm- P Phú Lãm- Q Hà Đông có mục đích sử dụng đất đất − Hạn chế pháp lý: Công ty trách nhiệm kiểm tra thông tin giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý tài sản yêu cầu thẩm định giá so với gốc − Hạn chế thị trường : Tại thời điểm thẩm định giá thông tin bất động sản giao dịch thị trường hạn chế, chưa có TSSS tương đồng tài sản thẩm định giá − Hạn chế mục đích sử dụng: Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích theo yêu cầu khách hàng để tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản − Hạn chế thời gian sử dụng: Thời hạn sử dụng kết thẩm định giá tính từ ngày phát hành 06 tháng Người tiến hành định giá (Đã ký) Các thành viên nhóm 26 [...]... Điện Thoại Tài sản thẩm định giá : 0987.435.788 :Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại địa chỉ số 120 phố Xốm- Phường Phú LãmQuận Hà Đông- TP Hà Nội Địa điểm định giá : 120 Phố Xốm- P Phú Lương- Q Hà ĐôngTP HàNội Mục đích thẩm định giá : Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản Thời điểm thẩm định giá : Tháng 04 năm 2016 Đơn vị tính giá : CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH ABC Địa... : Tại thời điểm thẩm định giá thông tin các bất động sản đang giao dịch trên thị trường còn hạn chế, chưa có TSSS tương đồng tài sản thẩm định giá − Hạn chế về mục đích sử dụng: Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho một mục đích duy nhất theo yêu cầu của khách hàng là để tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản − Hạn chế về thời gian sử dụng: Thời hạn sử dụng kết quả thẩm định giá tính từ ngày... và không bị ép buộc” (theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam) 2.Các nguyên tắc thẩm định giá: − Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất − Nguyên tắc cung – cầu − Nguyên tắc đóng góp 3.Các cách tiếp cận thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá và cơ sở giá trị đã chọn ở trên, Công ty vận dụng quy định tại Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015... Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10; − Căn cứ Biên bản khảo sát thực địa ngày 07/4/2016 II/ PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ: Căn cứ theo yêu cầu thẩm định giá và thông tin do khách cung cấp, tiến hành: − Khảo sát hiện trạng tài sản ngày 07/4/2016 − Chụp hình hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời điểm thẩm định giá − Lập Biên bản ghi nhận hiện trạng thực tế của tài sản thẩm định − Thu... sản khác gắn liền với đất do UBND quận Hà Đông cấp) 2.5.Quy hoạch: Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do UBND quận Hà Đông cấp thì TSTĐG có mục đích sử dụng đất là đất ở IV/ CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ: 1.Cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản. .. tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào ci phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống - Công thức tính Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Giá trị ước tính còn lại của công trình - Ứng dụng trong thực tiễn Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản. .. thập và xử lý thông tin − Lập báo cáo kết quả thẩm định giá 20 III/ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ: 1.Pháp lý tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số AB204201 ngày 04/02/2000 do UBND quận Hà Đông cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2.Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản: 2.1.Đặc điểm: Tài sản thẩm định giá là giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng... định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá, chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá : 22 Cơ sở giá trị thị trường: Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận... trí của bất động sản thích hợp với việc kinh doanh 5.2-Phân tích về khách hàng − Để thuận lợi cho công việc nên khách hàng chuyển nơi ở để thuận tiện đi lại Nên khách hàng cần thẩm định bất động sản hiện tại để chuyển nhượng − Bất động sản này thuộc quyền sở hữu hoàn toàn hợp pháp với khách hàng, không có tranh chấp 15 − Khu đất sử dụng ổn định từ năm 2000 đến nay − Vị trí bất động sản nằm tại vị trí... Sử dụng phương pháp chi phí để định giá Phương pháp chi phí - Khái niệm Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá - Cơ sở của phương pháp: Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự - Nguyên