MỤC LỤC PHẦN I. KIẾN THỨC CHUNG 3 1.Bất động sản và thuộc tính của bất động sản. 3 1.1 Khái niệm bất động sản là gì? 3 1.2Thuộc tính bất động sản 3 2.Thuận lợi và khó khăn của bất động sản. 5 2.1THUẬN LỢI: 6 2.2KHÓ KHĂN: 6 3.Vốn đầu tư bất động sản 7 PHẦN II: THỰC HÀNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 9 1.Xác định nơi thực hiện dự án. 9 2.Dự án đầu tư và lí do lựa chọn. 11 3.Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp. 13 4.Nghiên cứu thị trường 14 5.Thiết kế ý tưởng 16 5.1Tình hình chung. 16 5.2Thiết kế ý tưởng 16 5.3 Mô hình 17 6.Dự kiến phương án triển khai 19 Phần III : Kết luận 29
DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM: NGUYỄN THỊ HÀ NGUYỄN THỊ LIÊN CAO THỊ THANH HƯƠNG VŨ THỊ DUYÊN THÂN THỊ SEN TRƯƠNG THỊ HỒNG MỘNG TRẦN THỊ THU TRANG NGUYỄN MINH PHƯƠNG ĐÀM QUỐC TUẤN NGUYỄN THỊ TÂM MỤC LỤC DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM: MỤC LỤC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN I KIẾN THỨC CHUNG 2.Thuận lợi khó khăn bất động sản 2.1THUẬN LỢI: 2.2KHÓ KHĂN: 3.Vốn đầu tư bất động sản .7 PHẦN II: THỰC HÀNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3.Tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp 12 5.1Tình hình chung 16 5.2Thiết kế ý tưởng 16 5.3 Mô hình minh họa dự án 17 DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN I KIẾN THỨC CHUNG 1.Bất động sản thuộc tính bất động sản 1.1Khái niệm bất động sản gì? Từ lâu nay, bất động sản sản phẩm mang tính đặc thù Bất động sản không tự sinh không Vậy bất động sản ? Có người thực biết bất động sản Bất bất động, sản tài sản Bất động sản hiểu theo nghĩa đen tài sản không di chuyển Nó bao gồm đất đai sản phẩm gắn với đất đồ nội thất, máy điều hòa, trồng mảnh đất Tất nhiên quốc gia bất động sản lại có tính chất quan niệm khác Ví dụ số nước phương tây Anh, Mỹ, Canada bất động sản bất động sản đất đai thứ dính liền với mảnh đất nhà cửa, mỏ khoáng, gara Những thứ không dính liền không xem bất động sản 1.2 Thuộc tính bất động sản -Tính bất động: Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, nguyên nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận -Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh trái đất cần chỗ Đất gắn liền với đời sống người có ảnh hưởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề đối tượng mua, kể nhu cầu họ Trong thời kì bao cấp thời kì mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên khó tìm hai tài sản hoàn toàn giống mà tương đồng đặc điểm; vậy, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Giả sử hai bất động sản nằm khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán nào, người mua có thích hay không, tâm lý người mua lúc đặc điểm cụ thể bất động sản nữa, tất điều chứng minh cho không đồng bất động sản kinh tế thị trường Tính không đồng bất động sản ngày tăng nhu cầu xã hội ngày cảng phát triển vì: - Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số, lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất nước 329.314,5 km2 mật độ dân số 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số nhanh ( đặc biệt vùng nông thôn ) + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp + Nhu cầu lao động thành thị cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng đột biến, du cầu chỗ tăng lên, từ phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê – Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai công trình đất Đất nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên mang tính bền vững Hơn sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai hưởng lợi ích khác đất đai mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, bất động sản nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững -Bất động sản có tính thích ứng chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản công trình, trình sử dụng điều chỉnh công sử dụng mà giữ đặc điểm công trình đảm bảo nhu cầu người tiêu dung ( tiêu dung cho đời sống, tiêu dung cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động khác ) Chẳng hạn, văn phòng làm việc, người ta tạo diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, hộ người ta điều chỉnh số diện tích phù hợp với yêu cầu gia đình… kể trình xây dựng người ta điều công để đáp ứng yêu cầu khách hàng Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, trường hợp đầu tư xây dựng vào công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng them vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng công trình làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích công trình khác tượng phổ biến -Giao dịch quyền lợi ích bất động sản: bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn lại lien quan đến nhiều thủ tục, việc định mua, bán không nhanh hàng hóa khác, khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Trong nhiều trường hợp, chủ sỡ hữu bất động sản tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp cắt miếng để bán có tiền mặt mà phải kéo dài, nhiều bỏ lỡ nhiều hội -Sự can thiệp quản lí chặt chẽ Nhà nước: bất động sản có tầm quan trọng với kinh tế, xã hội, trị quốc gia nên Nhà nước cần có qui định để điều tiết quản lí chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản bất động sản chịu can thiệp trực tiếp Nhà nước 2.Thuận lợi khó khăn bất động sản Mua nhà định đầu tư tài lớn người Đầu tư vào bất động sản cách mà nhà đầu kiếm lợi nhuận đáng kể Cũng giống hình thức đầu tư khác, đầu tư vào bất động sản có thuận lợi khó khăn riêng 2.1THUẬN LỢI: + Giá trị cao, lợi nhuận cao:Mặc dù việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi vốn cao bạn không thiết phải có thật nhiều tiền bắt đầu Bất đáp ứng đầy đủ tiêu chí cho vay từ tổ chức tài nhận hỗ trợ để vay vốn Thậm chí khoản ưu đãi mua nhà trực tiếp từ người bán +Khả tận dụng:Mặc dù việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi vốn cao bạn không thiết phải có thật nhiều tiền bắt đầu Bất đáp ứng đầy đủ tiêu chí cho vay từ tổ chức tài nhận hỗ trợ để vay vốn Thậm chí khoản ưu đãi mua nhà trực tiếp từ người bán +Thiết lập phương cách riêng:Nếu có kế hoạch mua nhiều bất động sản xây dựng việc kinh doanh, bạn thực điều theo cách riêng Sau thu lợi nhuận từ khoản bất động sản đầu tiên, bạn sử dụng số tiền thu để đầu tư vào bất động sản thứ hai tiếp tục Bạn trở thành nhà đầu tư bất động sản thực thụ mua bất động sản sử dụng số tiền có từ việc cho thuê lại để chi trả cho khoản chấp trước 2.2KHÓ KHĂN: +Không có đảm bảo:Mặc dù bất động sản chứng minh lĩnh vực đầu tư hiệu đảm bảo nhà đầu tư luôn kiếm lợi nhuận Giá trị bất động sản giảm cách nhanh chóng, chủ nhà bị nhà nhà đầu tư hàng ngàn đôla +Tính khoản thấp: Không giống lĩnh vực đầu tư khác cổ phiếu hay đầu tư tín thác, quy trình mua bán nhà cần phải có thời gian Nếu nhà đầu tư cần khoản bất động sản nhanh chóng để thu số tiền mặt cần thiết ông ta phải chấp nhận việc bán rẻ khoản đầu tư Trong khủng hoảng chấp năm 2008, sụt giảm giá trị nhà làm cho bất động sản trở nên khó bán để thu lợi nhuận, khách hàng tiềm gặp nhiều khó khăn việc vay tín dụng mua nhà +Nhiều chi phí: Nhà cần phải bảo trì tu sửa, điều đòi hỏi nhiều chi phí, đặc biệt bạn sở hữu nhiều bất động sản Ví dụ trần nhà cần thay thế, tường cần phải sơn lại, máng vòi cần làm sạch… Nếu tự làm, bạn phải thuê nhà thầu Ngoài ra, bạn phải đóng thuế bất động sản bảo hiểm 3.Vốn đầu tư bất động sản Nêu giải thích vốn đầu tư bất động sản: - Vốn đầu tư BĐS số tiền mặt tài sản có hợp pháp khác dùng để thực hoạt động đầu tư theo hình thức đầu tư trục tiếp đầu tư gián tiếp - Vốn để đầu tư BĐS huy động đa dạng từ nhiều nguồn khác nhau:vốn nhà đầu tư( vốn chủ sở hữu), vốn tín dụng vốn ứng trước từ khách hàng, vốn kinh doanh doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp, vốn nhà nước, vốn dân cư,… • Vốn nhà đầu tư: Vốn nhà đầu tư nguồn vốn thuộc sở hữu chủ doanh nghiệp thành viên công ty liên doanh cổ đông công ty cổ phần Chủ đầu tư tổ chức, cá nhân sở hữu vốn người thay mặt chủ sở hữu người vay vốn trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hoạt động đầu tư Bao gồm : vốn kinh doanh (vốn góp lợi nhuận chưa chia), chênh lệch đánh giá lại tài sản, quỹ doanh nghiệp như: quỹ phát triển, quỹ dự trữ, quỹ khen thưởng phúc lợi Ngoài vốn nhà đầu tư gồm vốn đầu tư xây dựng kinh phí nghiệp (kinh phí ngân sách Nhà nước cấp phát không hoàn lại ) • Vốn tín dụng( vốn vay): tên gọi chung hình thức vay vốn ngân hàng Có loại hình thức vay vốn ngân hàng vay vốn có tài sản đảm bảo ( vay chấp ) vay vốn tài sản đảm bảo ( vay tín chấp ) Nguồn vốn vay thực thông qua tổ chức tín dụng, quỹ tài trung gian, cá nhận, tổ chức • Vốn ứng trước từ khách hàng: số tiền doanh nghiệp nhận trước cho hợp đồng việc mua bán nhà,công trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo nguyên tắc yêu cầu sau: Việc ứng tiền phải thực nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt Chủ đầu tư phải sử dụng mục đích tiền ứng trước khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS • Vốn kinh doanh doanh nghiệp: nguồn vốn ,tài sản có doanh nghiệp Do phần lớn doanh nghiệp Việt Nam có qui mô vừa nhỏ nên nguồn lực hạn chế, nữa, tham gia doanh nghiệp lớn vào thị trường bất động sản lại bị phân tán “co kéo” nguồn vốn tính thiếu chuyên nghiệp đầu tư vào bất động sản • Vốn đầu tư nước ngoài: số vốn huy động từ nước khác Dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng mạnh Nhiều ông lớn xúc tiến thương vụ mua bán sáp nhập có giá trị lớn, đó, đáng kể nhà đầu tư từ nước Hàn Quốc, Nhật Bản Singapore Vốn đầu tư trực tiếp nước thực năm 2014 đạt khoảng 12,4 tỷ USD, tăng 7,4% so với 2013 cao 2,9% so với kế hoạch • Vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp: doanh nghiệp huy động vốn để đầu tư bất động sản cách huy động trái phiếu từ doanh nghiệp.Tuy nhiên việc thu lời từ trái phiếu bất động sản ngày khó hơn, để huy động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội đủ yếu tố bắt buộc có thương hiệu thị trường, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lưng” Vốn nhà nước: đóng vai trò quan trọng, đầu tư trực tiếp tạo dựng bất động sản đầu tư gián tiếp thông qua qui hoạch, quản lý thị trường,… Đặc biệt nước phát triển Việt Nam với khu vực kinh tế nhà nước chiếm 40%GDP nguồn vốn nhà nước cho thị trường lại giữ vị trí quan trọng • Vốn dân cư: sử dụng đầu tư vào bất động sản lớn tuyệt đại đa số người dân Việt Nam coi BĐS tài sản lớn, quan trọng muốn chiếm hữu cầu đầu tư Việc huy động, vay mượn dân cư đa dạng, phức tạp thiếu sở pháp lý vững chắc, chủ yếu giao dịch dân có tham gia thể nhân lẫn pháp nhân chẳng hạn vay nóng, chơi hụi họ, cầm đồ,… với lãi suất thoả thuận cao (tín dụng “đen” chấp hay không chấp, tín chấp), huy động vốn khách hàng hình thức hợp đồng góp vốn (không theo qui định luật),… nên thường xuyên xảy tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng, lừa đảo,… Hơn nữa, ranh giới dân hình giao dịch không rõ ràng, rõ ràng việc xử lý tốn nhiều thời gian Có thể thấy nguồn vốn đầu tư BĐS đa dạng.Những nước phát triển cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản đa dạng từ định chế tài chính, từ quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, dòng vốn FDI, FII,…còn Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu dưa vào nguồn từ ngân hàng vốn huy động từ người dân PHẦN II: THỰC HÀNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Xác định nơi thực dự án Địa điểm cụ thể mà nhóm đầu tư: - khu đất trước cổng kí túc khu A Trường ĐH Công Nghiệp HN - Quy hoạch khoảng 200m2 - Dự tính: xây dựng gian hàng Đánh giá chung thị trường BĐS khu Bắc Từ Liêm – ĐH Công Nghiệp HN: • Ngay sau chia tách "lên đời" thành quận, thị trường bất động sản khu vực quận Bắc Từ Liêm trở thành "điểm nóng" Hà Nội Giá đất rục rịch tăng Thế nhưng, với việc hàng loạt dự án triển khai, cạnh tranh thu hút khách hàng chủ đầu tư khu vực ngày lớn • Năm 2014, bất động sản Bắc Từ Liêm gây ấn tượng mạnh đất nhiều khu vực tăng giá từ vài đến vài chục phần trăm, chí, giá đất nhiều khu vực tăng gấp đôi sau Bắc Từ Liêm lên quận • Với thị trường hộ, Bắc Từ Liêm sôi động với hàng loạt dự án: - Dự án Housing Complex Vinaconex làm chủ đầu tư - Dự án Scitech Tower xây xong móng, trở thành số dự án có khoản tốt Hà Nội - Dự án Sun Square đường Lê Đức Thọ Với nhiều dự án khác, thị trường BĐS Quận Bắc Từ Liêm ngày sôi Việc Bắc Từ Liêm lên Quận không làm cho người dân vui mừng mà làm cho nhà đầu tư BĐS vui mừng không Đánh giá chung nhóm dự án quy hoạch khoảng 200m khu đất trước cổng kí túc khu A ĐH Công Nghiệp HN: Vì thị trường BĐS khu vực Bắc Từ Liêm sôi động, nhu cầu nhà ưa chuộng lẽ khu vực có lợi trường ĐH mọc lên :ĐH Công Nghiệp HN, ĐH Lao động Xã hội, ĐH Thành Đô Vì nhu cầu nhà dịch vụ khác phát triển khu vực 10 +Xã Minh Khai thuộc huyện Từ Liêm chuyển lên thành phường Minh Khai thuộc quận Bắc Từ Liêm Quận thành lập theo Nghị số 132/NQ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2013 Chính phủ, sở tách xã: Thượng Cát, Liên Mạc, Tây Tựu, Thụy Phương, Minh Khai, Phú Diễn, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế; 9,30 diện tích tự nhiên 596 nhân xã Xuân Phương; 75,48 diện tích tự nhiên 10.126 nhân thị trấn Cầu Diễn Quận Bắc Từ Liêm có diện tích 4.335,34 (43,35 km²), dân số 320.414 người + Các đơn vị hành chính: Quận Bắc Từ Liêm có 13 phường: Cổ Nhuế 1, Cổ Nhuế 2, Đông Ngạc, Đức Thắng, Liên Mạc, Minh Khai, Phú Diễn, Phúc Diễn, Tây Tựu, Thượng Cát, Thụy Phương, Xuân Đỉnh, Xuân Tảo 2.2 Địa lý tình hình dân số Phường Minh Khai có tọa độ: 21°3′39″B 105°44′41″Đ diện tích 485,91 ha, dân số năm 2013 36.709 người, mật độ dân số đạt 7555 người/km² Tạo sức mua lớn +Cấp thoát nước, điện, điện thoại: Kết cấu hạ tầng phát triển mạnh Khu vực đạt đủ tiêu chuẩn cấp thoát nước, điện, điện thoại + Điều kiện đường xá: Giao thông thuận lợi_ Địa điểm lựa chọ có mặt đường rộng 4m Cách đường 32 50 m Cách điểm bus 65 m gần Tuyến Nhổn - ga Hà Nội (tuyến số 3) xây dựng + Môi trường phúc lợi phục vụ công cộng: Dự án xây dựng đối diện cổng phụ trường đị học Công Nghiệp Hà Nội, xung quanh tập trung nhiều sinh viên trường Nên thuận lợi cho việc phát triển doanh thu sau dự án vào hoạt động +Thái độ cư dân dự án: Đây khu vực tập chung nhiều hàng phục vụ đa dạng nhu cầu sinh viên, nên phát triển dự án hợp lý 13 Các dịnh vụ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, ăn uống sinh viên đa dạng phân bố tản mác, gây khó khăn việc tiêu dùng cho sinh viên Dự án sau vào hoạt động đáp ứng nhu cầu cần thiết sinh viên, mà nhiều nơi trước + Giá đất đai chi phí giải phóng mặt bằng: Lô đất lựa chọn lô đất trống có mặt phù hợp đáp ứng nhu cầu mặt 200m2 Giá đất 30 triệu/m2 Tổng chi phí mua đất 30 *200= 6000 triệu đồng Không bao gồm chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4.Nghiên cứu thị trường Sự tương tác yếu tố thị trường bất động sản ngày tiềm ẩn thay đổi Với dự án xây dựng lên hệ thống cửa hàng cho thuê phục vụ cho sinh viên, ta thấy số nhân tố quan trọng: + quan hệ cung-cầu + Tình hình khai thác đất đai + Công tác đền bù giải phóng mặt + Tình hình cạnh tranh +Tình hình người mua +……………………… • Quan hệ cung-cầu: Với nhu cầu ăn uống, giải trí đại phận sinh viên trường, thấy lượng cung chưa thực đáp ứng hoàn toàn lượng cầu thị trường Các địa điểm ăn uống vui chơi chưa đa dạng, phong phú Có nhiều sinh viên đưa ý kiến: “ Tại số trường đại học có khu ăn uống riêng phục vụ cho sinh viên mà 14 trường Công nghiệp chưa” Điều cho thấy dự án đưa vào thực tính khả thi cao • Tình hình khai thác đất đai: Theo điều tra quan sát, phía đông trường Đại học Công nghiệp Hà Nội có diện tích đất đai rộng, nhiên phục vụ cho hoạt động trồng trọt, số lượng đất dùng cho kinh doanh, buôn bán tương đối mang tính chất nhỏ lẻ • Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Đây vấn đề cần giải khéo léo, coi công tác định dự án thực hay không? Chi phí để quy hoạch giải phóng tương đối lớn • Đối thủ cạnh tranh: Các hộ kinh doanh nhỏ lẻ có thời gian hoạt động dài, thu lượng khách định • Tình hình người mua: dự án tính khả thi cao nên dự án hoàn thành thu hút lượng người mua lớn, tạo lên sức hấp dẫn dự án, đẩy giá dự án cao thu lợi nhuận tương đối Từ tình hình thị trường tại, thấy dự án có tính hiệu cao, mang lợi nhuận cho nhà đầu tư gặp không khó khăn cần giải 15 5.Thiết kế ý tưởng 5.1Tình hình chung Với 1800 cán bộ, giáo viên, nhân viên, có 1451 giảng viên hữu hợp đồng dài hạn, 80% trình độ đại học (Thạc sỹ, Tiến sỹ) Trường có nhiều giáo viên dạy giỏi cấp toàn quốc; nhiều giáo sư, phó giáo sư, tiến sỹ tham gia giảng dạy Đại học Công Nghiệp Hà Nội thu hút đông lượng học sinh sinh viên khắp miền đât nước.Với sở đào tạo với tổng diện tích gần 50hecta ,khoảng 80000 sinh viên khu A chiếm khoảng 40% khu B chiếm khoảng 27 % khu C chiếm khoảng 23% 10% lại sở đào tạo thêm.khu A với lợi số lượng sinh viên tập trung đông trung tâm đầu não trường nên khu A chiếm lợi kinh doanh cao 5.2Thiết kế ý tưởng Quy hoạch khoảng 200m2 khu đất trước cổng ký túc xá khu A xây dựng gian hàng Gian hàng 1:quán internet photocoppy Đây mặt kinh doanh kiếm lợi nhuận cao Có thể coi thị trường tiềm - Các quán internet cách xa với trường - quán internet ký túc xá giá cao so với giá thị trường - sinh viên trường chiếm phần lớn học sinh nam - Cả trình học tập sinh viên in tập lớn ,làm đồ án photo giấy tờ nhiều Đây lợi cao ta xây dựng quán internet photocopy cạnh cổng phụ trường Diện tích khoảng 40m2 ,phòng cao thoáng mát.Máy móc kỹ thuật đầy đủ ,trang thiết bị đại 16 Gian hàng 2: nhà ăn sinh viên Các lợi : - Khu vực Nhổn – Minh Khai khu vực chợ đầu mối thực phẩm - Sinh viên ký túc xá phải ăn xa - Canteen khu ký túc xá nấu ăn không ngon Xây dựng nhà ăn sinh viên phục vụ sinh viên ký túc xá , sinh viên người dân xung quanh phụ Xây dựng gian hàng với diện tích khoảng 40m , nhà ăn thoáng mát có đầy đủ bàn ghế quạt … Gía phải hợp lý Gian hàng thứ : Bách hóa sinh viên hay siêu thị mini nhỏ Đây mặt hàng tiềm để kinh doanh.Muốn mua đồ dùng hay đồ phục vụ nhân sinh viên phải vất vả xa Bách hóa sinh viên ký túc xá bán đồ giá đắt so với thị trường nhân viên phục vụ không chu đáo vây dựng gian hàng siêu thị mini nhỏ với diện tích khoảng 40m đầy đủ mặt hàng cạnh cổng trường phù hợp phục vụ cho sinh viên ký túc xá sinh viên người dân xung quanh Gian hàng thứ : đồ ăn nhẹ loại nước uống Thế hệ 9x hay tụ tập bạn bè uống nước ,ăn chè,xúc xích ăn đồ ăn vặt khác.Đặc biệt mùa hè đến nhu cầu giới sinh viên ưa thích.Với diện tích khoảng 40m2 thiết kế nhà thoáng mát với nhiều loại đồ ăn nhẹ đồ uống khác 5.3 Mô hình minh họa dự án Thứ : xây gian hàng cách nhau.Với cách tốn khó quản lý kiểm soát 17 Thứ hai ta xây dựng gian hàng sát Với cách tốn diện tích ,chi phí hơn.Dễ kiểm soát quản lý nên cách thứ hai khả thi Mô hình 1: gian hàng cách 18 Mô hình : gian hàng xây cạnh 6.Dự kiến phương án triển khai *Gian hàng 1: Quán internet photocopy - Quán Photo: + Mua sắm máy móc, trang biết bị (Máy photo,máy in):100 triệu +Tiền nhập nguyên liệu tháng: 60 triệu + Thuê nhân viên: 24 triệu (dự phòng tháng) +Các khoản phát sinh điện nước, thuế môn bài: 20 triệu +Còn lại dùng làm vốn dự phòng 19 Chi phí dự trù: 250 triệu Thời gian đầu hoạt động gặp nhiều khó khăn máy móc bất ngờ hỏng hóc, nguyên liệu tăng giá… phải chịu lỗ Do đó, cần dành khoản vốn riêng để dự phòng cần - Quán internet: Mua máy tính( khoảng 20 cái):200 triệu Bàn ghế,kệ: 20 triệu Quạt, điều hòa, chi phí khác: 40 triệu Số tiền dao động tùy vào thuế, lương quản lý tăng dùng phần mềm quản lý tính phí Trong trường hợp hàng tháng 18 triệu ĐVN quán Net cần doanh thu 600 ngàn ĐVN/ngày Phòng có 20 máy máy cần thu 30 ngàn ĐVN/ngày Con số không khó đạt người kinh doanh đưa mức giá chơi phù hợp cung cấp dịch vụ cộng thêm khác đồ ăn, thức uống, thẻ game, điện thoại… nguồn thu đáng kể cho quán 20 - Đầu tư sở hạ tầng Sau việc lựa chọn công nghệ, lên kế hoạch thu chi người kinh doanh phải tính đến đầu tư sở hạ tầng làm giấy phép kinh doanh Tất dựa khoản thu chi theo kế hoạch định để đảm bảo việc kinh doanh không bị đội chi phí nhiều Với loại hình kinh doanh đầy tính cạnh tranh quán Net việc đầu tư sở hạ tầng giúp chủ quán dễ dàng lấy khách Lưu ý hàng đầu mở phòng máy địa điểm tiện lợi, khu vực an toàn, phòng máy phải thoáng, ghế ngồi thoải mái, có trang bị quạt công suất lớn máy lạnh, có khu vực riêng dành cho người hút thuốc… Ngoài cần biết cách bố trí máy móc cho gọn gàng, khoa học dễ dàng xử lý có cố 21 Chi phí dự trù: 260 triệu *Gian hàng 2: Đồ ăn, cơm sinh viên - Dụng cụ nhà bếp: ti vi, bếp, nồi, quạt, tủ lạnh,…: 30 triệu - Chi phí khác: 20 triệu 22 Chi phí dự trù:; 50 triệu *Gian hàng 3: Đồ uống, nhà ăn( chè, trà sữa,….) - Bàn ghế, tủ lạnh , dụng cụ nhà bếp, cốc, dao,…: 60 triệu - Chi phí khác: 20 triệu 23 Chi phí dự trù: 80 triệu *Gian hàng 4: Siêu thị mini - Mặt để trưng bày tốt nên từ 40-50m2, kho chứa hàng từ 1620m2 Kệ quầy dạng siêu thị từ 35-40tr Đèn phải thật sáng Mặt tiền tốt nên lớn 6m2 Bạn phải bán đủ nhóm hàng Tiền vốn mua hàng lần đầu 200tr Chỉ nên chọn mặt hàng có thương hiệu Kệ để đồ, quay hàng, tủ lạnh: 100 triệu - Phần xây dựng mặt 150m2, tốn nhiều tiền, ước tính cho phần xây dựng trang trí phải khoảng 150m2 x 650.000 = 97.500.000 đồng + khoảng 50tr cho kệ trưng bày khoảng 15tr cho máy tính tiền khoảng cần có tối thiểu nhân viên hướng dẫn cho người mua hàng 24 - + Phần lại khoảng 150tr bạn đủ để kinh doanh cho siêu thị mini Vấn đề quan trọng đầu hàng hoá mà Chi phí dự trù: 250 triệu Tổng chi phí dự trù: 890 triệu • Xây dựng: Sau có thiết kế chi tiết, tiến hành việc xây dựng − Chuẩn bị + Chuẩn bị giấy tờ cần thiết để lên quận để xin cấp phép xây dựng + Thuê thợ khoán: Khoán toàn bộ, tiền công khoán tính theo m với mức giá theo giá thị trường thời điểm thuê Chỉ rõ nhiệm vụ thợ phải làm đến đâu thời gian hoàn thành tháng + Lựa chọn người giám sát thi công: người biết xây dựng có quan hệ thân thuộc, nói rõ trách nhiệm người giám sát 25 + Khảo sát giá vật liệu: chọn nơi cung cấp vật liệu, giá gần nơi xây dựng để có sẵn vật liệu, thợ đỡ phải chờ Các vật liệu nên tìm hiểu, lựa chọn kỹ đám phán đầy đủ giá (kể vận chuyển) Các tiêu tài Tiền mua 200 m2 đất với mức giá 30 triệu/m2 tỷ đồng Với tổng chi phí dự kiến cho dự án 6890 triệu đồng, vay ngân - hàng khoảng 30% 2067 triệu đồng trả năm, lại vốn chủ Tính toán tiêu hiệu tài dự án như: thời hạn thu hồi vốn, tỷ suất lợi nhuận vốn, giá trị dự án, hệ số hoàn vốn nội đánh giá độ an toàn mặt tài dự án − Tính toán tiêu hiệu tài dự án như: thời hạn thu hồi vốn đầu tư, tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư, giá trị dự án, hệ số hoàn vốn nội đánh giá độ an toàn mặt tài dự án − Trong trình xây dựng thường xuyên phải thường xuyên giám sát xem có tiến độ không, có với thiết kế không Nếu sai kịp thời sửa lại Ngoài nên ý che chắn thi công tránh ảnh hưởng đến xung quanh − Hoàn thiện việc lắp đặt thiết bị, trang trí cho cửa hàng − Tính toán tiêu hiệu tài dự án như: thời hạn thu hồi vốn đầu tư, tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư, giá trị dự án, hệ số hoàn vốn nội đánh giá độ an toàn mặt tài dự án 26 Phần III Kết luận Qua thực hành , chúng em hiểu rõ môn bất động sản, Đây hội để chúng em vận dụng trải nghiệm thực tế, hình thành tư duy, kỹ năng, lý thuyết đôi với thực hành Là trải nghiệm thực tế giúp chúng em tích lũy thêm kinh nghiệm ngồi ghế nhà trường nói riêng sau trường nói chung Bất động sản thực môn học hay cần thuyết sinh viên, đặc biệt sinh viên chuyên ngành kinh tế, hành trang mà sinh viên kinh tế nên có bước vào sống 27 [...]... Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án như: thời hạn thu hồi vốn đầu tư, tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, giá trị hiện tại thuần của dự án, hệ số hoàn vốn nội bộ và đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án 26 Phần III Kết luận Qua bài thực hành này , chúng em hiểu rõ hơn về môn bất động sản, Đây chính là cơ hội để chúng em được vận dụng và trải nghiệm thực tế, hình thành tư duy,... đến đầu tư cơ sở hạ tầng như làm giấy phép kinh doanh Tất cả dựa trên các khoản thu chi theo kế hoạch đã định để đảm bảo việc kinh doanh bài bản và không bị đội chi phí quá nhiều Với một loại hình kinh doanh đầy tính cạnh tranh như quán Net thì việc đầu tư cơ sở hạ tầng cũng giúp chủ quán dễ dàng lấy khách Lưu ý hàng đầu khi mở phòng máy là địa điểm tiện lợi, khu vực an toàn, phòng máy phải sạch thoáng,... thi để thực hiện 2 .Dự án đầu tư và lí do lựa chọn Dự án đầu tư kinh doanh phục vụ sinh viên • • • • Nhà ăn sinh viên Siêu thị mini Phục vụ đồ uống, thư giãn nghỉ ngơi Internet và photo Lý do chọn dự án : Trường Đại học Công nghiệp Hà Nội tập trung số lượng sinh viên đông thứ 2 tại khu vực Hà Nội nên nhu cầu về bữa ăn hằng ngày, đồ dùng học tập, mua sắm, nơi thư giãn để phục vụ học tập, sinh hoạt, làm... định dự án có thể thực hiện hay không? Chi phí để quy hoạch và giải phóng tư ng đối lớn • Đối thủ cạnh tranh: Các hộ kinh doanh nhỏ lẻ có thời gian hoạt động dài, thu được lượng khách nhất định • Tình hình người mua: đây là một dự án tính khả thi cao nên khi dự án hoàn thành sẽ thu hút được lượng người mua lớn, tạo lên sức hấp dẫn của dự án, đẩy giá của dự án được cao hơn và thu về lợi nhuận tư ng... phí dự kiến cho dự án là 6890 triệu đồng, sẽ vay ngân - hàng khoảng 30% là 2067 triệu đồng và sẽ trả trong 5 năm, còn lại là vốn chủ Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án như: thời hạn thu hồi vốn, tỷ suất lợi nhuận của vốn, giá trị hiện tại thuần của dự án, hệ số hoàn vốn nội bộ và đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án − Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án như:... được xây dựng + Môi trường phúc lợi và phục vụ công cộng: Dự án xây dựng đối diện cổng phụ trường đị học Công Nghiệp Hà Nội, xung quanh tập trung rất nhiều sinh viên của trường Nên thuận lợi cho việc phát triển doanh thu sau khi dự án đi vào hoạt động +Thái độ hiện tại của cư dân đối với dự án: Đây là khu vực tập chung nhiều các của hàng phục vụ đa dạng nhu cầu của sinh viên, nên phát triển dự án là hợp... xây cạnh nhau 6 .Dự kiến phương án triển khai *Gian hàng 1: Quán internet và photocopy - Quán Photo: + Mua sắm máy móc, trang biết bị (Máy photo,máy in):100 triệu +Tiền nhập nguyên liệu 3 tháng: 60 triệu + Thuê nhân viên: 24 triệu (dự phòng 6 tháng) +Các khoản phát sinh như điện nước, thuế môn bài: 20 triệu +Còn lại dùng làm vốn dự phòng 19 Chi phí dự trù: 250 triệu Thời gian đầu hoạt động sẽ gặp rất... sinh viên tập trung đông nhất và cũng là trung tâm đầu não của trường nên khu A đang chiếm lợi thế kinh doanh khá cao 5.2Thiết kế ý tư ng Quy hoạch khoảng 200m2 khu đất ở trước cổng ký túc xá khu A xây dựng 4 gian hàng Gian hàng 1:quán internet và photocoppy Đây là mặt kinh doanh kiếm lợi nhuận khá cao Có thể coi là thị trường tiềm năng - Các quán internet các cách khá xa với trường - quán internet... án như: thời hạn thu hồi vốn đầu tư, tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, giá trị hiện tại thuần của dự án, hệ số hoàn vốn nội bộ và đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án − Trong quá trình xây dựng thường xuyên phải thường xuyên giám sát xem có đúng tiến độ không, có đúng với thiết kế không Nếu sai có thể kịp thời sửa lại Ngoài ra nên chú ý che chắn khi thi công tránh ảnh hưởng đến xung quanh... còn lại khoảng 150tr là bạn đủ để kinh doanh cho một siêu thị mini rồi Vấn đề quan trọng là đầu ra của hàng hoá mà thôi Chi phí dự trù: 250 triệu Tổng chi phí dự trù: 890 triệu • Xây dựng: Sau khi đã có thiết kế chi tiết, tiến hành việc xây dựng − Chuẩn bị + Chuẩn bị giấy tờ cần thiết để lên quận để xin cấp phép xây dựng + Thuê thợ khoán: Khoán toàn bộ, tiền công khoán tính theo m 2 với mức giá theo