tiểu luận lý thuyết bất động sản chương 13

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HCM TIỂU LUẬN Mơn học: PHÂN TÍCH VÀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN& THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 3:THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: Nguyễn Lê Hồng Vỹ Nhóm 3A DANH SÁCH NHÓM 3A STT HỌ VÀ TÊN MSSV CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản 1.1.1 khái niệm bất động sản: Là đất đai, nhà cửa, cơng trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với đất đai BĐS chúng tồn đất đai với chức định, chức bị tách khỏi đất đai 1.1.2 1.1.3 Đặt điểm bất động sản - Tính bất đồng: BĐS dù đem chuyển nhượng, đem bán quyền sử dụng khai thác, di chuyển BĐS từ nơi đến nơi khác - Tính khan hiếm: diện tích đất đai có hạn so với phát triển kinh tế xã hội, tổng cung đất đai không thay đổi dân số tăng nhanh làm tổng cầu đất đai để sản xuất để tăng lên - Tính dị biệt: tính dị biệt bắt guồn từ khác vị trí, diện tích, kiến trúc, kết cấu….của mổi BĐS - “Vị thế” hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà địa điểm xác định - “Chất lượng” bao gồm đặc tính đo đếm được, diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao Bên cạnh có số độ bền, tính tương thích với cơng nghệ xây dựng có - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: BĐS bao gồm đất đai cơng trình đất, đất nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Phân loại bất động sản i BĐS có đầu tư xây dựng -BĐS nhà đất( bao gồm đất tài sản gắn liền với đất đai) -BĐS nhà xưởng công trình thương mại, dịch vụ -BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc ii BĐS không đầu tư xây dựng gồm: -Đất nông nghiệp - Đất nuôi trồng thủy sản - Đất làm muối - Đât - Đất chưa sử dụng iii BĐS đặc biệt -Các cơng trình bảo tồn quốc gia -Di sản văn hóa vật thể -Nhà thợ họ, đình, chùa, miếu, nhà thờ -Nghĩa trang… 1.1.4 Hàng hóa BĐS - Cung hàng hóa BĐS khơng đổi - Hàng hóa BĐS loại hàng hóa có giá trị cao tính khoảng thấp - Hàng hóa BĐS có tính tác động ảnh hưởng lẫn - Cung cầu giá BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS: Là trình giao dịch hàng hóa BĐS bên có liên quan, nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ khác có liên quan đến BĐS chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS - Thị trường BĐS thị trường giao dịch thân BĐS mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu - Thị trường BĐS thị trường chịu ảnh hưởng nhiều chi phối pháp luật - Thị trường BĐS có hoạt động phong phú thường thị trường khơng hồn hảo - Độ trễ cung cầu BĐS lớn so với hàng hóa khác - Giao dịch thị trường BĐS cần chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao - Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài thơng qua thị trường chấp vay vố 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản - Căn vào tính chất hoạt động kinh doanh, thị trường BĐS gồm: • Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS Thị trường đấu giá BĐS (đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản đất đấu giá quyền sử dụng đất với tài sản đất) • Thị trường cho thuê BĐS, thị trường chấp BĐS • Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, thơng tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS • Thị trường bảo hiểm BĐS Căn theo cấp độ tham gia thị trường, thị trường BĐS gồm: • Thị trường sơ cấp: thị trường hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền sử dụng đất đai cho đơn vị kinh tế thuộc thành phần kinh tế cá nhân sử dụng xây dựng cơng trình để bán hay cho thuê thời hạn định (còn gọi thị trường BĐS cấp 1) • Thị trường thứ cấp: thị trường mua bán lại cho thuê lại quyền sử dụng đất, vật kiến trúc gắn liền với đất,…(còn gọi thị trường BĐS cấp 2) Căn theo công dụng BĐS, thị trường BĐS bao gồm: • Thị trường đất đai (nơng nghiệp phi nơng nghiệp) • Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) cơng trình cơng cộng (giao thơng, thủy lợi, y tế, văn hóa…) • Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất…) • Thị trường nhà (đơ thị nơng thơn) • Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hóa BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch,…) di sản văn hóa, di tích lịch sử… Căn theo hình thái vật chất đối tượng BĐS trao đổi, thị trường BĐS gồm: • Thị trường BĐS tư liệu sản xuất • Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, thương mại, văn phịng, cửa hàng bán lẻ… • Vừa thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng như: đường xá, cầu cống, cơng trình cơng cộng… Căn theo khu vực có BĐS, thị trường BĐS gồm: • Khu vực thị: thị trường đất đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng cơng nghiệp… • Khu vực nơng thơn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp… • Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp… Căn theo tính chất pháp lý giao dịch BĐS, thị trường BĐS gồm: • Thị trường BĐS thức • Thị trường BĐS khơng thức • - - - - - 1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản 1.2.4.1 Hàng hóa thị trường bất động sản - Đất đai: đất đai phận quan trọng BĐS Đất đai có hai trạng thái đất đai chưa khai phát đất đai khai phát Đất chưa khai phát thường đất nông nghiệp hay đất chưa sử dụng, cịn đất khai phát đất thị đất chuyên dùng - Vật kiến trúc xây dựng đất: Cơng trình nhà ở: cơng trình nhà phổ thông, biệt thự hộ chung cư Loại công trình ngày phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống nhân dân • Cơng trình thương nghiệp: khách sạn, văn phịng… • Cơng trình cơng nghiệp: nhà xưởng, kho tàng… • Cơng trình đặc biệt: trung tâm giải trí, trường đua, sân golf… • 1.2.4.2 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản - Cá nhân: cá nhân sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách người bán, người cho thuê, người đem BĐS chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… - Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: doanh nghiệp tổ chức theo nhiều loại hình khác doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng… - Nhà thầu xây dựng: thành phần trực tiếp tạo cơng trình xây dựng nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ…để tạo hàng hóa BĐS cho thị trường - Các tổ chức môi giới, tư vấn: trình khai phát, xây dựng, giao dịch quản lý BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn bên bán lẫn bên mua phải cần đến dịch vụ chuyên gia tư vấn kiến trúc sư, kỹ sư, chuyên gia định giá để xác định giá BĐS trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê… - Các tổ chức tài chính: hoạt động kinh doanh BĐS cần phải có nguồn vốn lớn, nguồn vốn chủ yếu là: Ngân hàng thương mại, công ty tài chính, cơng ty bảo hiểm, quỹ đầu tư… - Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS khía cạnh • • Là người quản lý vĩ mô thị trường BĐS Xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động thị trường BĐS Thực biện pháp kinh tế, tài để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực quản lý giám sát, cung cấp hệ thống thơng tin BĐS • Tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thông qua công cụ quy hoạch kế hoạch khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí… • 1.2.4.3 Cung cầu quan hệ cung cầu bất động sản  Cầu bất động sản Cầu BĐS khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận có khả tốn để nhận BĐS Tác động đến cầu BĐS gồm yếu tố sau: • • • • • • •  Giá bán hàng hóa BĐS Giá dịch vụ liên quan trình sử dụng BĐS Tâm lý, thị hiếu Tốc độ tăng dân số Thu nhập dân cư Tốc độ đô thị hóa Các sắc thuế có đối tượng nộp thuế bên cầu Cung bất động sản Cung BĐS cung dịch vụ BĐS, khối lượng BĐS với nhóm người cung cấp muốn sẵn sang bán thị trường BĐS thời điểm Tác động đến cung BĐS gồm yếu tố sau: • • • • • •  Tổng cung hàng hóa BĐS Chính sách Nhà nước như: sách thuế, sách đất đai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán BĐS Mức độ phát triển thị trường vốn Các yếu tố môi trường vĩ mô phát triển sở hạ tầng quốc gia Các yếu tố đầu vào tạo BĐS giá dịch vụ liên quan đến BĐS Những tiến kỹ thuật ứng dụng xây dựng kiến trúc Quan hệ cung – cầu bất động sản Cũng loại hàng hóa khác, giá BĐS hình thành sở quan hệ cung – cầu BĐS Trong đó, cung hành vi người bán mức độ thỏa mãn hành vi người bán lợi nhuận thu từ việc bán BĐS; cầu hành vi người mua, nên mức độ thỏa mãn hành vi người mua lợi ích từ hàng hóa BĐS mang lại khả tài người mà họ lựa chọn lượng hàng hóa BĐS khác 1.2.4.4 Giá hàng hóa bất động sản  Bản chất giá bất động sản Giá thị trường BĐS xác định thông qua cung cầu thị trường BĐS, tương tác cung cầu thị trường dịch vụ BĐS xác định giá thị trường đơn vị dịch vụ BĐS mức giá P0 Được xác định công thức: P = P0 x Y Giá trị trao đổi BĐS bao gồm giá trị sử dụng giá trị Giá trị sử dụng giá trị hữu hình sở khơng gian đất đai với thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư đất đai cấu thành chất lượng BĐS • Giá trị giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị đất đai Giá trị đại lượng vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng thị trường ð Giátrịtraođổicủabấtđộng=  Đặc điểm giá bất động sản • BĐS hàng hóa đặc biệt, giá BĐS thị trường có số điểm khác với giá hàng hóa thơng thường Giá thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu lượng dịch vụ BĐS thỏa thuận hai bên mua bán gọi giá “phải chăng”, giá giá thị trường đám đông chấp nhận Giá thị trường điểm cân tĩnh mà điểm cân động  Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản - - Nhóm yếu tố vĩ mơ: • Chính sách Nhà nước • Các yếu tố kinh tế chung quốc gia, địa phương • Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS • Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản • Các yếu tố xã hội tâm lý Nhóm yếu tố vi mơ: • Diện tích • Chi phí • Vị trí đất • Hình dáng • Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà tuổi tài sản • Độ rộng mặt đường • Sự hữu dụng • Các yếu tố giao dịch thị trường 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản -Sự phát triển kinh tế: phát triển kinh tế quốc gia nhân tố quan trọng thúc đẩy giao dịch, trao đổi mua bán thị trường BĐS ngày gia tăng +Sự phát triển kinh tế đồng thời tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nơng nghiệp Sự tăng trưởng đòi hỏi phải chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… làm gia tăng giao dịch đất đai, BĐS thị trường BĐS phát triển +Phát triển kinh tế làm cho suất lao động ngày cao nên thu nhập thực tế người lao động tăng lên làm tăng giao dịch BĐS thị trường +Sự phát triển khoa học kỹ thuật công nghệ, đặc biệt lĩnh vực vật liệu xây dựng -Sự gia tăng dân số: gia tăng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội việc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí… theo làm tăng nhu cầu BĐS -Yếu tố pháp luật: hệ thống luật pháp quốc gia thường qui định vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, quyền mua bán, cho thuê, chấp, góp vốn BĐS…;hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân BĐS; quy định phạm vi áp dụng sắc thuế việc sử dụng chuyển nhượng đất đai, BĐS -Chính sách qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chính phủ quyền cấp: sách phát triển kinh tế, vấn đề qui hoạch kế hoạch sử dụng đất Chính phủ quyền địa phương nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường BĐS -Tập quán, truyền thống thị hiếu: yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp, phương tiện hình thức tốn… 1.2.6 Các tiêu phản ánh phát triển thị trường BĐS -Số lượng giao dịch thị trường BĐS đơn vị thời gian Các giao dịch chủ yếu thị trường BĐS gồm: +Giao dịch mua bán BĐS (mua bán quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà) +Giao dịch thuê BĐS +Góp vốn quyền sử dụng đất BĐS khác -Sự phát triển chủ thể tham gia thị trường BĐS Các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS bao gồm: cá nhân, tổ chức kinh tế, Nhà nước, tổ chức tài chính, tổ chức mơi giới, tư vấn… -Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý kinh doanh BĐS -Hiệu sử dụng BĐS 1.2.7 Các số đo lường thị trường BĐS  Chỉ số giá BĐS (RPI) RPI= RPI phản ánh mức độ biến động giá chung thị trường BĐS, xây dựng sở mức độ biến động giá tổng hợp phân khúc thị trường  Chỉ số giao dịch thị trường (RAI) RAI=  Chỉ số phản ánh biến động khối lượng giao dịch BĐS thị trường, RAI giúp quan quản lý, nhà đầu tư, kinh doanh BĐS đánh giá tình trạng giao dịch thị trường, mức độ sơi động thị trường  Chỉ số đánh giá chung thị trường (ARMI) ARMI= Chỉ số giá BĐS x Chỉ số giao dịch thị trường BĐS  Đây số tổng hợp quan trọng đo lường qui mô phát triển thị trường BĐS, thể biến động chung yếu tố phản ánh biến đổi thị trường BĐS gồm giá giao dịch khối lượng giao dịch  Chỉ số dự báo giá (REI): mức độ khả thay đổi giá thị trường kỳ sau so với kỳ trước biểu dạng % (thường theo tháng)  Chỉ số lợi nhuận nhà (HPrI) HPrI= HPrI mức độ lợi nhuận BĐS lĩnh vực nhà so với lợi nhuận từ tiền gửi dài hạn ngân hàng  Chỉ số khả mua nhà (HAI) HAI=  HAI phản ánh thời gian mà gia đình tích trữ tiền đủ mua hộ, khơng xem xét đến khả vay mượn, cầm cố giúp đỡ, hỗ trợ tài khác để mua nhà 1.2.8 Vai trò thị trường BĐS kinh tế - xã hội  Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tác động đến phát triển tất loại thị trường kinh tế  Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển  Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước  Thị trường BĐS ảnh hưởng đến ổn định xã hội nâng cao đời sống nhân dân  Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, quản lý BĐS 1.2.9 Vai trò nhà nước thị trường BĐS  Thứ nhất, tạo hành lang pháp lý cho vận hành thị trường BĐS  Thứ hai, vai trò quản lý, điều hành thị trường: làm trọng tài chủ yếu tham gia thị trường định hướng phát triển thị trường BĐS phục vụ phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội  Thứ ba, tham gia chủ thể thị trường BĐS: Nhà nước với tư cách bên cung, bên cầu thị trường BĐS CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1: Giới thiệu dịch vụ định giá thẩm định giá bất động sản Định giá bất động sản hoạt động tư vấn xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế Những điểm giống khác định giá thẩm định giá Định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản Kết thường mức giá hoạc biên độ giá Giá trị ước tính thường dựa giá phi thị trường Vận dụng phương pháp phù hợp với pháp luật Việt Nam Chủ yếu phục vụ cho công tác quản lý nhà nước Định giá cho bất động sản loạt BĐS Tổ chức nhà nước thực Kết mức giá Giá trị ước tính giá thị trường hay giá phi thị trường Vận dụng phương pháp phù hợp với pháp luật VN thông lệ quốc tế Chủ yếu phục vụ cho nhu cầu thị trường Thẩm định cho BĐS DN thực Quyền tổ chức cá nhân thẩm định giá - Thực thẩm định giá theo quy định pháp luật u cầu khách hàng cung cấp thơng tin,tài liệu có liên quan đến BĐS làm sở cho việc định giá Thu thập thơng tin sách pháp luật kinh doanh BĐS Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận HĐ Nghĩa vụ tổ chức cá nhân việc định giá thẩm định giá BĐS - Thực theo thỏa thuận HĐ Giao chứng thư định giá thẩm định giá cho khách hàng chịu trách nhiệm Mua bảo hiểm Thực chế độ theo quy định 3.2:Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá,thẩm định giá BĐS -Lập doanh nghiệp hợp tác xã,đăng kí kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định pháp luật -Ngoài ra, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có hai người có chứng định giá BĐS 3.3:Các nguyên tắc định giá ,thẩm định giá - 3.3.1: Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Được xem nguyên tắc quan trọng định giá BĐS Một tài sản xem tốt hiệu thời điểm định giá đạt mức hữu dụng tối đa - 3.3.2: Nguyên tắc cung- cầu Gái trị BĐS xác định theo mối quan hệ cung cầu thị trường Ngược lại giá trị BĐS ảnh hưởng đến cung cầu BĐS Gía trị BĐS tỷ lệ nghịch với cung tỷ lệ thuận với cầu BĐS - 3.3.3: Nguyên tắc thay đổi Gía trị BĐS thay đổi theo yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS.trong thẩm định giá bđs thẩm định viên phải nắm dược mối quan hệ nhân tố trạng thái động phân tích trỉnh thay đổi để xác định mức sử dụng tốt có hiệu - 3.3.4: Nguyên tắc thay Trong trường hợp hay nhiều BĐS thay lẫn qua trình sử dụng giá trị BĐS xác định tác động lẫn trình sử dụng - 3.3.5: Nguyên tắc cân Các yếu tố cấu thành nên BĐS cần phải cân để tài sản đạt khả sinh lời tối đa mức hữu dụng cao - 3.3.6: Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoảng đầu tư tăng lên tăng liên tục đến thời điểm địnhsau dù đầu tư tiếp tục tăng độ lớn thu nhập tăng them giãm dần - 3.3.7: Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố q trình sản xuất phân phối cho yếu tố - 3.3.8: Nguyên tắc đóng góp Giá trị BĐS hình thành từ tham gia đóng góp rât nhiều yếu tố.vì thẩm định giá cần xem xét tất yếu tố liên quan - 3.3.9: Nguyên tắc tuân thủ BĐS cẩn phải phù hợp với môi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao - 3.3.10: Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh nược lại cạnh tranh mức giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận - 3.3.11: Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị BĐS xác định khả sinh lời tương lai Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng người tham gia thị trường thay đổi dự tính tương lai 3.4:Quy trình định giá, thẩm định giá BĐS  Bước 1: Xác định tổng quát BĐS cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá  Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá  Bước 3: Khảo sát trường,thu thập thông tin  Bước : Phân tích thơng tin  Bước : Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá  Bước : Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá 3.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ, THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT DỘNG SẢN Việc lựa chọn phương pháp thích hợp để có kết định giá gần với giá trị thực BĐS vấn đề quan trọng dối với người định giá Phương pháp xác định giá BĐS phổ biến ước lượng giá trị thị trường BĐS tồn xu hướng định giá:   Phương pháp định giá truyền thống Phương pháp định giá hàng loạt 3.5.1 Các phương pháp định giá, thẩm định giá bất động sản truyền thống 3.5.1.1 Phương pháp so sánh Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 7, ban hành kèm theo định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31-12-2008 Bộ Tài Chính Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản Phương pháp áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường: - Các tài sản có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng nhóm cửa hiệu - Đất trống a/ Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh -Phương pháp thực cách so sánh giá tài sản tương đồng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định Các bước tiến hành: Bước 1: Tìm kiếm tập hợp thơng tin bất động sản thẩm định giá bất động sản so sánh - Lựa chọn bất động sản có tính hữu ích tương đương so sánh - Thu thập thông tin + Thông tin tổng hợp + Thông tin đặc biệt + Thông tin cụ thể - Kiểm tra độ xác thông tin xem xét điều kiện giao dịch bất động sản so sánh lựa chọn Bước 2: Thẩm định trạng bất động sản thẩm định giá bất động sản so sánh Pháp lý Kỹ thuật Kiểm tra môi trường Giá bán (giá thị trường) Bước 3: Phân tích thực việc điều chỉnh - Phân tích + Phân tích sử dụng tốt hiệu nhất: Nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi pháp lý, khả tài sử dụng tối đa bất động sản thẩm định giá + Phân tích thị trường: Xác định lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung cầu, bối cảnh thị trường, ) động thái người mua tiềm + Phân tích bất động sản thẩm định giá bất động sản so sánh pháp lý, kinh tế kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút điểm tương đồng, khác biệt, nêu ưu nhược điểm, thuận lợi khó khăn bất động sản thẩm định giá so với vác bất động sản so sánh + Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua người bán tiềm + Phân tích nguồn thu nhập thông tin độ tin cậy thông tin + Phân tích điều kiện giao dịch - Thực việc điều chỉnh đểtìm giá bán điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, yế tố tồn bất động sản thẩm định không tồn bất động sản so sánh cơng thêm vào ngược lại Thực điều chỉnh để tìm giá bán điều chỉnh: Xác định yếu tố làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản + Pháp lý + Quy mơ diện tích + Kích thước hình dáng + Điều kiện hạ tầng + Điều kiện kinh tế + Môi trường sống + Quy hoạch + Lợi ích tương lai Có cách điều chỉnh: + Điều chỉnh gộp + Điều chỉnh tỷ lệ Bước 4: Ước tính giá trị thị trường bất động sản thẩm định giá: - Căn vào giá bán điều chỉnh, kết hợp với động thái thịt rường động thái người mua tiềm thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên ước tính giá trị thị trường bất động sản Ưu điểm: - Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật - Là phương pháp thể đánh giá thị trường - Là sở hay gọi đầu vào phương pháp khác 4 Nhược điểm - Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực sử dụng để so sánh - Các thông tin, chứng thường mang tính chất lịch sử - Phương pháp địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành định giá cách thích hợp Các trường hợp áp dụng: - Các BĐS có tính đồng nhất: chung cư, dãy nhà xây kiểu - Các mảnh đất trống - Cho mục đích mua bán, chấp, tính thuế BĐS 3.5.1.2 Phương pháp chi phí Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, ban hành kèm theo định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Các thuật ngữ tiêu chuẩn thẩm định giá theo phương pháp chi phí:  Tuổi đời kinh tế  Tuổi đời kinh tế lại  Tuổi đời thực tế  Tuổi đời hiệu  Hao mòn tự nhiên: Là hao mò thời gian sử dụng, tác động thời tiết, việc bảo quản cơng trình q trình sử dụng Việc ước tính hao mịn tự nhiên có cách: Bước : Chọn BĐS thi trường đả cải tạo có đặc điểm tương địng mức hao mịn với BDS cân thẩm đinh giả; ước tính giá BĐS lương đồng (BĐS so sánh) Bước 2: Chiết trừ giá đất khỏi giả bán BĐS so sánh đc tim giá trị hao mịn cơng trinh đất Bước 3: Ước tính chi phí (thay tái tao) cơng trình tuơng tự 100% Bước 4: Giá trị hao mịn lũy kế cơng trình thời điểm thẳm định giá (b3 trừ b2) Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước chia bước 3) Bước 6: Xác đinh tuổi đời hiệu (năm) cơng trình so sánh Bước 7: Xác định tỷ lê giá trị hao mịn hàng năm cơng trinh (bước chia bước 6) Bước 8: Xác định tỉ lê hao mịn cơng trình cần thẩm định vào cơng trình so sánh  Hao mịn lỗi thời chức năng: Là hao mòn giá trị sử dụng cơng trình bị giảm thiết bị khơng phù hợp hay thiết kế cơng trình có lỗi dẫn đến việc tài sản không đáp ứng yêu cầu sử dụng tốt Giá trị hao mòn lỗi thời chức ước tính vào chi phí khắc phục lỗi thời chức cơng trình để tính giá trị hao mịn  Hao mịn kinh tế Là hao mòn tác nhân bên ngồi nhiễm, sữ dụng đất khơng tương thích, suy thối kinh tế, … Được tính sau: + Xem xét mức độ giảm sút để tính giảm giá theo quy định + Căn vào tình hình thị trường để tính giảm giá 3.5.1.3 Phương pháp thu thập Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận dược từ việc khai thác tài sản thành giá trị cùa tài sản (q trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá   3.5.1.4 Phương pháp thặng dư - Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản ( tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Trong đó: Tổng doanh thu dự án doanh thu dự kiến đạt hoàn thành dự án đầu tư BĐS ; Tổng chi phí đầu tư dự án tồn chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào dự án BĐS có tiềm phát triển - Phương pháp áp dụng để đánh giá giá trị BĐS có tiềm phát triển như: đất trống để xây dựng đất có cơng trình đất cải tạo phá dỡ xây dựng cơng trình đất - Phương pháp thặng dư dựa giả thiết người mua trả cho BĐS phần thặng dư sau dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển Công thức tính: V = DT – CP Trong đó: với V giá trị BĐS cần thẩm định giá DT tổng doanh thu dự án CP tổng chi phí đầu tư dự án DT DTt doanh thu dự tính dự án vào năm thứ t n thời gian hay dòng đời dự án r tỷ suất chiết khấu hang năm dự án CP CPt chi phí ước tính năm t n thời gian hay dòng đời dự án r tỷ suất chiết khấu hang năm dự án Các khoản chi phí gồm: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - Chi phí quản lý dự án - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư - Chi phí xây dựng cơng trình - Chi phí thiết bị - Chi phí dự phịng - Chi phí kinh doanh ( tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư, thuế) - Các chi phí khác… 3.5.1.5 Phương pháp lợi nhuận - - Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Thu nhập thực từ tài sản phần lại tổng doanh thu sau trừ tổng chi phí, thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi vốn mà người sử dụng tài sản nhận từ vốn họ ( tính lãi suất vay vốn ngân hàng) khoản tiền công trả cho nhà đầu tư điều hành hoạt động kinh doanh rủi ro mà họ gặp kinh doanh (tính tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn ngành nghề kinh doanh tương ứng) - - - Lãi suất bình quân ngành loại hình kinh doanh thẩm định viên xác định thông qua điều tra thị trường loại hình kinh doanh tương ứng khu vực, tính bình quân cho 03 năm liền kề trước thời điểm thẩm định giá Phương pháp lợi nhuận dựa giả định người đầu tư kinh doanh người chủ sở hữu BĐS khác nhau, thực tế người Vì vậy, giá trị BĐS vốn hóa thu nhập thực (coi tiền thuê) từ BĐS Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản mà việc so sánh với tài ản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản chủ yếu phụ thược vào khả sinh lời tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, cơng viên, khu thể thao,… Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hang cung cấp dịch vụ Bước 2: Xác định tổng chi phí: bao gồm chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư, chi phí lãi vay ngân hang; chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp Bước 3: Xác định thu nhập thực từ BĐS Thu nhập thực từ BĐSlà phẩn lại sau trừ khỏi tổng doanh thu khoản tổng chi phí, khoản thuế, phí khoản phải nộp khác theo quy định pháp luật tiền công trả cho nhà đầu tư Bước 4: Áp dụng cơng thức để tìm giá trị BĐS Giá trị thị trường BĐS = ... MSSV CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản 1.1.1 khái niệm bất động sản: Là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản. .. bên cung, bên cầu thị trường BĐS CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1: Giới thiệu dịch vụ định giá thẩm định giá bất động sản Định giá bất động sản hoạt động tư vấn xác định giá BĐS cụ thể... giá tài sản tương đồng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định Các bước tiến hành: Bước 1: Tìm kiếm tập hợp thông tin bất động sản thẩm định giá bất động sản so sánh - Lựa chọn bất động sản có