tiểu luận lý thuyết bất động sản chương 13

1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS: Là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơidiễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HCM

GVHD: Nguyễn Lê Hồng Vỹ Nhóm 3A

1.1.1 khái niệm bất động sản:

Là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai, cáctài sản gắn liền với đất đai là BĐS khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năngnhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách khỏi đất đai

1.1.2 Đặt điểm bất động sản

- Tính bất đồng: BĐS dù được đem chuyển nhượng, đem bán nhưng chỉđược quyền sử dụng và khai thác, không thể di chuyển BĐS từ nơi này đếnnơi khác

- Tính khan hiếm: diện tích đất đai có hạn so với sự phát triển của nền kinh tế

xã hội, tổng cung đất đai không thay đổi trong khi dân số tăng nhanh làmtổng cầu về đất đai để sản xuất để tăng lên

- Tính dị biệt: tính dị biệt bắt guồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiếntrúc, kết cấu….của mổi BĐS

- “Vị thế” là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại mộtđịa điểm xác định

- “Chất lượng” bao gồm các đặc tính đo đếm được, như diện tích sàn, sốlượng phòng tắm, số tầng cao Bên cạnh đó có các chỉ số như độ bền, tínhtương thích với một công nghệ xây dựng hiện có

- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: BĐS bao gồm đất đai và các côngtrình trên đất, đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sảnxuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế

1.1.3 Phân loại bất động sản

i BĐS có đầu tư xây dựng

-BĐS nhà đất( bao gồm đất và những tài sản gắn liền với đất đai)

-BĐS là nhà xưởng và công trình thương mại, dịch vụ

-Các công trình bảo tồn quốc gia-Di sản văn hóa vật thể

-Nhà thợ họ, đình, chùa, miếu, nhà thờ

-Nghĩa trang…

1.1.4 Hàng hóa BĐS

- Cung hàng hóa BĐS hầu như không đổi.

- Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có giá trị cao và tính thanh khoảng thấp

- Hàng hóa BĐS có tính tác động và ảnh hưởng lẫn nhau

- Cung cầu và giá cả của BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật vàchính sách của nhà nước

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS:

Là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơidiễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác

có liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước

có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanhtrên thị trường BĐS

1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS

- Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch của bản thân BĐS

mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu

- Thị trường BĐS là thị trường chịu sự ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phốicủa pháp luật

- Thị trường BĐS tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thịtrường không hoàn hảo

- Độ trễ của cung và cầu BĐS lớn hơn so với các hàng hóa khác

- Giao dịch trên thị trường BĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyênnghiệp có trình độ cao

- Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính thôngqua thị trường thế chấp vay vố

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào tính chất hoạt động kinh doanh, thị trường BĐS gồm:

 Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

 Thị trường đấu giá BĐS (đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và đấugiá quyền sử dụng đất cùng với tài sản trên đất)

 Thị trường cho thuê BĐS, thị trường thế chấp BĐS

 Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS,thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS

 Thị trường bảo hiểm BĐS

- Căn cứ theo cấp độ tham gia thị trường, thị trường BĐS gồm:

 Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuêquyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và

cá nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thờihạn nhất định (còn gọi là thị trường BĐS cấp 1)

 Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụngđất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,…(còn gọi là thị trường BĐS cấp 2)

- Căn cứ theo công dụng của BĐS, thị trường BĐS bao gồm:

 Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâmthương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế,văn hóa…)

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu côngnghiệp, khu chế xuất…)

 Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa BĐS phi vật thể được coi như tàinguyên khai thác được (kinh doanh du lịch,…) như di sản văn hóa, di tích lịchsử…

- Căn cứ theo hình thái vật chất của đối tượng BĐS trao đổi, thị trường BĐS gồm:

 Thị trường BĐS tư liệu sản xuất

 Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, thương mại, vănphòng, các cửa hàng bán lẻ…

 Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêu dùngnhư: đường xá, cầu cống, công trình công cộng…

- Căn cứ theo khu vực có BĐS, thị trường BĐS gồm:

 Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng côngnghiệp…

 Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thịtrường đất lâm nghiệp…

 Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp…

- Căn cứ theo tính chất pháp lý của giao dịch BĐS, thị trường BĐS gồm:

 Thị trường BĐS chính thức

 Thị trường BĐS không chính thức

1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

1.2.4.1 Hàng hóa trên thị trường bất động sản

- Đất đai: đất đai là bộ phận quan trọng của BĐS Đất đai có thể có hai trạng thái là đấtđai chưa khai phát và đất đai đã khai phát Đất chưa khai phát thường là đất nông nghiệphay đất chưa sử dụng, còn đất khai phát là đất đô thị và đất chuyên dùng

- Vật kiến trúc đã xây dựng trên đất:

 Công trình nhà ở: công trình nhà ở phổ thông, biệt thự và căn hộ chung cư Loạicông trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiệnđời sống nhân dân

 Công trình thương nghiệp: khách sạn, văn phòng…

 Công trình công nghiệp: nhà xưởng, kho tàng…

 Công trình đặc biệt: trung tâm giải trí, trường đua, sân golf…

1.2.4.2 Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản

- Cá nhân: các cá nhân sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là người bán,người cho thuê, người đem BĐS đi thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liêndoanh…

- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loạihình khác nhau như doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanhphát triển hạ tầng…

- Nhà thầu xây dựng: là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng như nhà ở,công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ…để tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường

- Các tổ chức môi giới, tư vấn: quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lýBĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụcủa các chuyên gia tư vấn như kiến trúc sư, kỹ sư, chuyên gia định giá để xác định giáBĐS trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê…

- Các tổ chức tài chính: hoạt động kinh doanh BĐS cần phải có nguồn vốn rất lớn, vìvậy nguồn vốn chủ yếu là: các Ngân hàng thương mại, các công ty tài chính, công ty bảohiểm, quỹ đầu tư…

- Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS dưới các khía cạnh

 Là người quản lý vĩ mô đối với thị trường BĐS

 Xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thịtrường BĐS

 Thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính để thúc đẩy thị trường BĐS pháttriển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS

 Tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thông qua các công cụ quy hoạch và kếhoạch các khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí…

1.2.4.3 Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản

 Tổng cung hàng hóa BĐS

 Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp

lý liên quan giao dịch, mua bán BĐS

 Mức độ phát triển của thị trường vốn

 Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia

 Các yếu tố đầu vào tạo ra BĐS và giá cả dịch vụ liên quan đến BĐS

 Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc

 Quan hệ cung – cầu bất động sản

Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung –cầu BĐS Trong đó, cung là hành vi của người bán trên mức độ thỏa mãn hành vi củangười bán là lợi nhuận thu được từ việc bán BĐS; còn cầu là hành vi của người mua, nênmức độ thỏa mãn hành vi của người mua là lợi ích từ hàng hóa BĐS đó mang lại và khảnăng tài chính của mỗi người mà họ lựa chọn một lượng hàng hóa BĐS khác nhau

1.2.4.4 Giá cả hàng hóa bất động sản

 Bản chất của giá cả bất động sản

Giá cả thị trường BĐS được xác định thông qua cung cầu trên thị trường BĐS, sự tươngtác của cung cầu thị trường về dịch vụ BĐS xác định giá cả thị trường của một đơn vịdịch vụ BĐS tại mức giá P0 Được xác định bằng công thức:

P = P 0 x Y

Giá trị trao đổi của BĐS bao gồm giá trị sử dụng và giá trị

 Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình của cơ sở không gian đất đai với các thuộc tínhđịa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai cấuthành chất lượng BĐS

 Giá trị cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai Giá trị là đạilượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường

ð Giátrịtraođổicủabấtđộng=

{gi á tr ị s ử d ụ ng ( do ch ấ t lư ợ ng t ạ o ra ); gi á tr ị(do v ịth ế t ạ o ra)}

 Đặc điểm của giá cả bất động sản

BĐS là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả BĐS trong thị trường này có một số điểm khácvới giá cả của hàng hóa thông thường

Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ BĐS do thỏathuận giữa hai bên mua bán gọi là giá “phải chăng”, và giá này là giá thị trường khi đượcđám đông chấp nhận Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh mà là điểmcân bằng động

 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

- Nhóm các yếu tố vĩ mô:

 Chính sách của Nhà nước

 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản

 Các yếu tố xã hội và tâm lý

 Các yếu tố giao dịch thị trường.

1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản

-Sự phát triển kinh tế: sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọngthúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng +Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào cácmục đích phi sản xuất nông nghiệp Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đấtđang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… làm gia tăngcác giao dịch về đất đai, BĐS và thị trường BĐS phát triển

+Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động ngày một cao hơn nên thu nhập thực

tế của người lao động tăng lên cũng làm tăng các giao dịch về BĐS trên thị trường +Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh vực vậtliệu xây dựng

-Sự gia tăng dân số: sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội vềviệc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí… theo đó làm tăng nhu cầu về BĐS

-Yếu tố pháp luật: hệ thống luật pháp của một quốc gia thường sẽ qui định các vấn đề

về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, các quyền mua bán, cho thuê, thế chấp, gópvốn bằng BĐS…;hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự BĐS; quy định về phạm vi ápdụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai, BĐS

-Chính sách qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:chính sách phát triển kinh tế, vấn đề qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ vàchính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường BĐS.-Tập quán, truyền thống và thị hiếu: yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịchmua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán…

1.2.6 Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường BĐS

-Số lượng các giao dịch trên thị trường BĐS trong một đơn vị thời gian Các giao dịchchủ yếu trên thị trường BĐS gồm:

+Giao dịch mua bán BĐS (mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà)

+Giao dịch thuê BĐS

+Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các BĐS khác

-Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường BĐS Các chủ thể tham gia vào thịtrường BĐS bao gồm: các cá nhân, các tổ chức kinh tế, Nhà nước, các tổ chức tài chính,các tổ chức môi giới, tư vấn…

-Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh BĐS

-Hiệu quả sử dụng BĐS

1.2.7 Các chỉ số đo lường trong thị trường BĐS

 Chỉ số giá BĐS (RPI)

RPI=T ổ ng[(Ch ỉ s ố gi á ph â n kh ú c th ị tr ư ờ ng )× (t ỷ tr ọ ng ph â n kh ú c th ị tr ư ờ ng) T ổ ng (t ỷ tr ọ ng c á c ph â n khú c thị tr ư ờ ng ) ]

RPI phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường BĐS, được xây dựng trên cơ sở

mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường

 Chỉ số giao dịch của thị trường (RAI)

RAI=

T ổ ng(m2nh à ở ,m2nh à cho thu ê , m2đ ấ t …)thờ i đ iể m t í nh¿á n ¿

T ổ ng(m2nh à ở , m2nh à cho thuê , m2đ ấ t … )th ờ i đ i ể mch ọ nl à m g ố c

ð Chỉ số này phản ánh sự biến động khối lượng giao dịch BĐS trên thị trường, RAI giúp

các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS đánh giá được tình trạng giao dịch

của thị trường, mức độ sôi động của thị trường

 Chỉ số đánh giá chung thị trường (ARMI)

ARMI= Chỉ số giá BĐS x Chỉ số giao dịch của thị trường BĐS

ð Đây là chỉ số tổng hợp quan trọng đo lường qui mô phát triển của thị trường BĐS, thể

hiện sự biến động chung các yếu tố phản ánh sự biến đổi của thị trường BĐS gồm giá cả

giao dịch và khối lượng giao dịch

 Chỉ số dự báo giá (REI): là mức độ khả năng thay đổi giá trên thị trường của kỳ

sau so với kỳ trước được biểu hiện ở dạng % (thường là theo tháng)

 Chỉ số lợi nhuận nhà ở (HPrI)

ð HAI phản ánh thời gian mà gia đình có thể tích trữ tiền đủ mua căn hộ, không xem xétđến khả năng vay mượn, cầm cố hoặc sự giúp đỡ, hỗ trợ tài chính khác để mua nhà.

1.2.8 Vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế - xã hội

 Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tác động đến sự pháttriển của tất cả các loại thị trường trong nền kinh tế

 Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước

 Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhândân

 Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổimới quản lý đất đai, quản lý BĐS

1.2.9 Vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS

 Thứ nhất, tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường BĐS

 Thứ hai, vai trò quản lý, điều hành thị trường: làm trọng tài giữa các chủ yếutham gia thị trường và định hướng phát triển thị trường BĐS phục vụ phát triểnkinh tế và đảm bảo an sinh xã hội

 Thứ ba, tham gia như một chủ thể trong thị trường BĐS: Nhà nước với tư cách

là bên cung, bên cầu của thị trường BĐS

CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

3.1: Giới thiệu về dịch vụ định giá và thẩm định giá bất động sản

Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thờiđiểm xác định

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trườngtại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ quốc tế

Những điểm giống và khác nhau giữa định giá và thẩm định giá

Kết quả thường là một mức giá hoạc biên

Giá trị ước tính thường dựa trên giá phi thị

Định giá cho từng bất động sản hoặc một

loạt BĐS

Thẩm định cho từng BĐS

Quyền của tổ chức cá nhân thẩm định giá

- Thực hiện thẩm định giá theo quy định của pháp luật

- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin,tài liệu có liên quan đến BĐS làm cơ sở

cho việc định giá

- Thu thập thông tin về chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS

- Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận HĐ

Nghĩa vụ tổ chức cá nhân trong việc định giá thẩm định giá BĐS

- Thực hiện theo thỏa thuận HĐ

- Giao chứng thư định giá thẩm định giá cho khách hàng và chịu trách nhiệm

- Mua bảo hiểm

- Thực hiện chế độ theo quy định