Tiểu luận kinh doanh bất động sản

LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất không thay hoạt động nông lâm nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống người loài sinh vật, tảng để phân bố sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh quốc phòng Từ đất nước chuyển sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, kinh tế nước ta phát triển, thu nhập quốc dân năm tăng cao, thu nhập bình quân đầu người năm tăng, đồng thời kinh tế hoạt động sôi khốc liệt Vì vậy, để tìm kiếm lợi nhuận có nhiều hoạt động kinh doanh nhiều chủ thể, hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ chủ thể kinh doanh tiến hành cách độc lập, thường xuyên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận Ngành nghề kinh doanh đa dạng, có ngành nghề bị cấm kinh doanh, bên cạnh có ngành nghề kinh doanh có điều kiện Với số phân tích hoạt động kinh doanh, ta thấy, kinh doanh bất động sản lĩnh vực bao hàm đặc điểm chung kinh doanh, thể tính đặc trưng lĩnh vực riêng biệt Kinh doanh bất động sản hoạt động diễn sôi động thị trường Mặc dù đòi hỏi nguồn vốn lớn có sức thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư Hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ chứa đựng rủi ro Vì vậy, doanh nghiệp, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản cần phải hiểu rõ quy định pháp luật tham gia thị trường đầy rẫy rủi ro Luật kinh doanh bất động sản ban hành có bước phát triển tích cực, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình xây dựng đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cấu kinh tế - xã hội đất nước Tuy nhiên, đất nước trình đổi hội nhập kinh tế hoạt động kinh doanh bất động sản gặp số khó khăn vướng mắc định, bên cạnh có số bất cập, thiếu sót thiếu đồng hệ thống pháp luật tạo lỗ hổng định ảnh hưởng tới kinh doanh bất động sản Bởi vậy, hoàn thiện khung pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản tạo điều kiện thuận lợi để phát triển lành mạnh, bền vững nhanh chóng Mục đích đề tài: Những quy định pháp luật kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản xây dựng Tuy nhiên, vấn đề áp dụng vào đời sống thực tế nhiều bất cập Mặc dù tổ chức, cá nhân hiểu luật việc thực luật nhiều khó khăn Do đó, làm để giải vấn đề khó khăn mà tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản vấp phải vấn đề khó khăn tương lai lại vấn đề không đơn giản Trên sở đó, nhóm xin đưa số giải pháp để hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản lĩnh vực Phạm vi nghiên cứu Kinh doanh bất động sản phạm vi bao gồm nhiều lĩnh vực, nhiên, thời gian nghiên cứu nguồn tài liệu tham khảo có hạn nên nhóm tập trung nghiên cứu số vấn đề bất động sản đưa vào kinh doanh Bên cạnh nêu số khó khăn, vướng mắc quy định pháp luật đồng đưa số giải pháp để hoàn thiện pháp luật CHƯƠNG I: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU KIỆN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH 1.1 Khái niệm bất động sản Theo từ điển luật học: “Bất động sản tài sản không di dời Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định” Khoản điều 174 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: a Đất đai b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật quy định” Quy định bất động sản nói khái niệm mở Trước hết bất động sản tài sản di dời được, bất động sản nhận biết thông qua vật cụ thể đất đai khối thông tài sản khác gắn liền với đất mà di dời không gian muốn giữ nguyên công dụng tính tài sản 1.2 Các loại bất động sản phép đưa vào kinh doanh Dựa đặc điểm tính chất liệt kê bất động sản bao gồm loại tài sản quy định khoản điều 174 Bộ luật dân Tuy nhiên, bất động sản giao dịch thông thường giới hạn theo quy định pháp luật, bất động sản phép kinh doanh Theo quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: “Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai của tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng tài sản công quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sư dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sư dụng đất Theo quy định khoản Điều Luật nhà 2005 nhà là: “công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Các loại nhà bao gồm: nhà thương mại tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường; nhà riêng lẻ hộ gia đinh, cá nhân tự xây dựng, nhà nước tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu xã hội Theo quy định pháp luật xây dựng, công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dựng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật Tuy nhiên, công trình xây dựng phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định Như vậy, số số công trình sau không phép kinh doanh: nhà công vụ, trụ sở quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình ghi nhận di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh Theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014, quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh đáp ứng điều kiện quyền sử dụng đất quy định văn pháp luật đất đai Quyền sử dụng đất quyền tài sản quan trọng chủ thể kinh doanh Nhà nước bảo hộ cho người sử dụng đất hưởng quyền tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Nhà nước xác định khung giá đất để người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính, song cho phép người sử dụng đất tự thỏa thuận giá quyền sử dụng đất giao dịch Điều có nghĩa quyền sử dụng đất hàng hóa thị trường bất động sản, người sử dụng đất nhà nước giao đất cho thuê đất, có quyề theo quy dịnh luật đất đai phép giao dịch hàng hóa quyền sử dụng đất phù hợp với quy luật thị trường 1.3 Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Theo quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 loại bất động sản phép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở, công trình xây dựng quyền sử dụng đất 1.3.1 Nhà ở, công trình xây dựng: Để bất động sản nhà ở, công trình xây dựng nêu phải có đủ điều kiện theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh Bất động sản đưa vào kinh doanh Cụ thể: Thứ nhất: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; Thứ hai: Không có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Bản thân đất đai luôn vấn đề không Giống kết cấu xây dựng đó, nhà "bất động sản", có nghĩa di chuyển hay che dấu Do bất động sản có giá trị, nên nhiều người muốn có quyền sở hữu Quyền sở hữu xuất phương tiện pháp lý chứng minh chủ bất động sản Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất giấy chừng nhận quyền sử dụng đất hay tranh chấp điều kiện cần thiết nhằm đảm bảo lợi ích cho bên mua bên bán Bởi lẽ trải qua nhiều năm, nhà ở, công trình xây dụng thay đổi sang nhượng, tặng cho từ người sang người khác nên phát sinh vấn đề gây quyền sở hữu không rõ ràng dẫn đến khiếu kiện quyền sở hữu Thứ ba: Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án biện pháp cưỡng chế xử phạt quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng người phải thi hành án, người vi phạm phải có trách nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả tiền người có điều kiện thi hành (có tài sản) không tự nguyện thi hành Như vậy, điều kiện thiếu nhà ở, công trình xây đưa vào kinh doanh bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi người liên quan 1.3.2 Đối với quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể sau: Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; Thứ hai: Không có tranh chấp quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất quyền sở hữu mang tính chất vô hình, không hữu nhà, hay công trình xây dựng Chính có giao dịch mua bán đất xảy cần thiết phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp Nếu giấy tờ chứng minh hợp pháp quyền sử dụng đất giao dịch xảy Chính pháp luật quy định vấn đề nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch cho bất động sản cần giao dịch Và nhà ở, công trình xây dựng quyền sử dụng đất có tranh chấp xảy Xuất phát từ nhu cầu giao dịch bất động sản bên mà pháp luật quy định quyền sử dụng đất tranh chấp nhằm tạo thuận lợi giao dịch bên, tranh chấp quyền sử dụng đất khiến cho giao dịch thực Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án Cũng giống nhà ở, công trình xây dựng quyền sử dụng đất không bị kê biên để tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi người có liên quan Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất quyền chủ sở hữu mảnh đất nhằm sử dụng vào mục đích định, nhiên quyền sử dụng phải thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật Nếu hết thời hạn sử dụng đất mà có giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản thực được, quyền sử dụng đất trái theo quy định pháp luật Có thể thấy, điều kiện quyền sử dụng đất để phép đưa vào kinh doanh tương tự điều kiện nhà ở, công trình xây dựng Đây quy định nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi, công bằng, minh bạch thuận lợi cho bên có liên quan giao dịch bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… CHƯƠNG II: SỰ CẦN THIẾT QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN ĐƯA BẤT ĐỘNG SẢN VÀO KINH DOANH – MỘT SỐ ĐỀ XUẤT 2.1 Sự cần thiết quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: Thứ nhất, việc quản lý Nhà nước: Đất đai tài sản gắn liền với đất đai bất động sản, tư liệu sản xuất chủ yếu số quốc gia Mặt khác, đất đai liên quan đến lãnh thổ chủ quyền quốc gia, Nhà nước cần phải quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai có hiệu Ngoài đất đai, công trình xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, nhà máy công trình có ý nghĩa mặt kinh tế - xã hội mà ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, chất lượng sống, sinh hoạt nhân dân Do vậy, Nhà nước phải quản lý việc xây dựng, cải tạo công trình phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị nông thôn Thông qua quy định điều kiện loại bất động sản đưa vào kinh doanh quan nhà nước có thẩm thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước, xây dựng công trình phục vụ quốc kế, dân sinh Thứ hai, thị trường bất động sản: Quy định điều kiện loại bất động sản đưa vào kinh doanh công khai quyền liên quan đến bất động sản, sở phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản cách minh bạch Thông qua quy định, thông tin loại bất động sản đưa vào kinh doanh cung cấp cho bên giao dịch, giúp cho người mua nhà ở, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chấp, cầm cố bất động sản xác định quyền nghĩa vụ việc tham gia kinh doanh bất động sản Các quy định pháp luật quy định cách chặt chẽ buộc cá nhân, tổ chức, tham gia thị trường bất động sản phải tuân theo, làm cho thị trường bất động sản trở lên lành mạnh, giao dịch bất động sản kiểm soát chấm dứt tình trạng mua bán bất động sản trái phép, giấy tờ hợp pháp Thứ ba, quy định pháp luật loại bất động sản đưa vào kinh doanh có ý nghĩa việc bảo vệ quyền lợi ích cá nhân, tổ chức tham gia kinh doanh 2.2 Một số đề xuất: Để tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản đặc biệt việc đặt điều kiện cụ thể đưa bất động sản vào kinh doanh phải quy định cụ thể, chặt chẽ Đồng thời cần thiết phải ban hành văn bản, thông tư cụ thể hướng dẫn thực áp dụng điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo hướng: - Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở…nhằm khắc phục quy định, mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập làm hạn chế hiệu kinh doanh bất động sản - Xây dựng, ban hành hoàn thiện Luật đăng ký bất động sản nhằm góp phần hoàn thiện khung pháp luật kinh doanh bất động sản Theo đó, Luật đăng kí bất động sản xây dựng dựa quan điểm sau: Góp phần tăng cường thống quản lý Nhà nước bất động sản; Bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người dân bất động sản Trình tự, thủ 10 tục đăng kí bất động sản quy định đơn giản, thuận tiện tốn mặt kinh tế nhằm khuyến khích người dân tự giác đăng kí bất động sản - Đồng thời, việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản phải đặt mối quan hệ tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung chương trình tổng thể cải cách hành Bằng biện phá cụ thể như: Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản bao gồm Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng… tiến tới xác lập quy trình thống đăng ký Bất động sản; Rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định tài đất đai theo hướng ban hành Luật thuế bất động sản, quy định liên quan đến đầu tư, xây dựng nhằm đảm bảo thống nhất, tương thích 11 ... hoạt động kinh doanh bất động sản tạo điều kiện thuận lợi để phát triển lành mạnh, bền vững nhanh chóng Mục đích đề tài: Những quy định pháp luật kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản. .. giới hạn theo quy định pháp luật, bất động sản phép kinh doanh Theo quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: “Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, công trình xây... để đưa bất động sản vào kinh doanh theo hướng: - Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật