Tiểu luận kinh doanh bất động sản

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp lu

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của hoạt động nông lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường sống của con người cũng như các loài sinh vật, là nền tảng

để phân bố các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng

Từ khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế nước ta phát triển, thu nhập quốc dân mỗi năm một tăng cao, thu nhập bình quân đầu người mỗi năm một tăng, đồng thời nền kinh tế cũng hoạt động sôi nổi và khốc liệt hơn

Vì vậy, để tìm kiếm lợi nhuận thì đã có rất nhiều các hoạt động kinh doanh của nhiều chủ thể, đó là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận Ngành nghề kinh doanh cũng hết sức

đa dạng, có ngành nghề bị cấm kinh doanh, bên cạnh đó còn có những ngành nghề kinh doanh có điều kiện Với một số phân tích về hoạt động kinh doanh, ta

có thể thấy, kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực cũng bao hàm những đặc điểm chung của kinh doanh, nhưng cũng thể hiện tính đặc trưng của lĩnh vực riêng biệt này Kinh doanh bất động sản là một hoạt động diễn ra rất sôi động trên thị trường Mặc dù nó đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư Hoạt động này mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng chứa đựng những rủi ro Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia kinh doanh bất động sản cần phải hiểu rõ những quy định pháp luật khi tham gia thị trường đầy rẫy những rủi ro này Luật kinh doanh bất động sản

đã được ban hành và đã có những bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong

lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình xây dựng đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội của đất nước Tuy nhiên, khi đất nước đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế thì hoạt động kinh doanh bất động sản còn gặp một số khó khăn và vướng mắc nhất định, bên cạnh đó còn có một số bất cập, thiếu sót và thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật đã tạo những lỗ hổng nhất định ảnh hưởng tới kinh doanh bất động sản Bởi vậy, hoàn thiện khung pháp lý về hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi để phát triển lành mạnh, bền vững và nhanh chóng

2 Mục đích của đề tài:

Những quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về kinh doanh bất động sản đã được xây dựng Tuy nhiên, vấn đề áp dụng nó vào đời sống thực tế vẫn còn nhiều bất cập Mặc dù các tổ chức, cá nhân đã hiểu luật nhưng việc thực hiện đúng luật vẫn còn nhiều khó khăn Do đó, làm thế nào để giải quyết những vấn đề khó khăn mà các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đang vấp phải

và những vấn đề khó khăn trong tương lai lại là một vấn đề không đơn giản Trên cơ sở đó, nhóm xin đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản trong các lĩnh vực này

3 Phạm vi nghiên cứu

Kinh doanh bất động sản là một phạm vi bao gồm nhiều lĩnh vực, tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu và nguồn tài liệu tham khảo có hạn nên nhóm chỉ tập trung nghiên cứu một số vấn đề về bất động sản được đưa vào kinh doanh Bên cạnh nêu ra một số khó khăn, vướng mắc trong quy định của pháp luật đồng

và đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật

CHƯƠNG I: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU KIỆN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH

1.1 Khái niệm bất động sản

Theo từ điển luật học: “Bất động sản là các tài sản không di dời được.

Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Bất động sản là

các tài sản bao gồm:

a Đất đai.

b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm rất mở Trước hết bất động sản là tài sản không thể di dời được, bất động sản có thể được nhận biết thông qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thông nhất giữa các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó

1.2 Các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất của nó thì có thể liệt kê được bất động sản bao gồm các loại tài sản quy định tại khoản 1 điều 174 Bộ luật dân

sự Tuy nhiên, bất động sản được giao dịch thông thường được giới hạn theo quy

định của pháp luật, do vậy không phải bất kỳ bất động sản nào cũng được phép kinh doanh

Theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì:

“Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

1 Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức,

cá nhân;

3 Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4 Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sư dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền

sư dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2005 thì nhà ở là: “công

trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đinh, cá nhân

tự xây dựng, có thể do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu của xã hội

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dựng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật Tuy nhiên, không phải bất cứ công trình xây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định Như vậy, một số một số công trình sau sẽ không được phép

kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai Quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng của các chủ thể kinh doanh Nhà nước bảo hộ cho người sử dụng đất được hưởng các quyền và tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất Nhà nước xác định khung giá đất để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính, song cũng cho phép người sử dụng đất tự thỏa thuận giá cả về quyền

sử dụng đất trong các giao dịch của mình Điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất

là hàng hóa trong thị trường bất động sản, người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất cho thuê đất, có các quyề theo quy dịnh của luật đất đai được phép giao dịch hàng hóa quyền sử dụng đất của mình phù hợp với quy luật của thị trường

1.3 Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất

1.3.1 Nhà ở, công trình xây dựng:

Để bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng nêu trên phải có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh Cụ thể:

Thứ nhất: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Thứ hai: Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

Bản thân đất đai luôn luôn là vấn đề không mới Giống như những kết cấu xây dựng trên đó, nhà ở là "bất động sản", như vậy có nghĩa là không thể di chuyển hay che dấu Do bất động sản rất có giá trị, nên nhiều người muốn có quyền sở hữu Quyền sở hữu xuất hiện như là phương tiện pháp lý chứng minh

ai là chủ bất động sản đó Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chừng nhận về quyền sử dụng đất hay không có tranh chấp là điều kiện cần thiết nhằm đảm bảo lợi ích cho cả bên mua và bên bán Bởi

lẽ trải qua nhiều năm, nhà ở, công trình xây dụng có thể thay đổi có thể sang nhượng, tặng cho từ người này sang người khác nên có thể sẽ phát sinh vấn đề gây ra quyền sở hữu không rõ ràng dẫn đến khiếu kiện về quyền sở hữu

Thứ ba: Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án là biện pháp cưỡng chế xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, người vi phạm phải có trách nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành Như vậy, đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công trình xây đưa vào kinh doanh bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan

1.3.2 Đối với quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:

Thứ nhất: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Thứ hai: Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

Quyền sử dụng đất là quyền sở hữu mang tính chất vô hình, nó không hiện hữu như một ngôi nhà, hay công trình xây dựng Chính vì thế khi có các giao dịch mua bán đất xảy ra thì rất cần thiết phải có các giấy tờ hợp pháp chứng minh một quyền sử dụng đất đó là hợp pháp Nếu như không có giấy tờ chứng minh hợp pháp quyền sử dụng đất đó thì giao dịch không thể xảy ra Chính vì thế pháp luật quy định về vấn đề này nhằm đảm bảo sự công bằng, minh bạch cho bất động sản cần giao dịch

Và cũng như nhà ở, công trình xây dựng thì quyền sử dụng đất cũng không thể có tranh chấp xảy ra Xuất phát từ nhu cầu giao dịch bất động sản giữa các bên mà pháp luật quy định quyền sử dụng đất không có tranh chấp nhằm tạo

sự thuận lợi trong giao dịch giữa các bên, sự tranh chấp về quyền sử dụng đất khiến cho giao dịch không thể thực hiện

Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án

Cũng giống như nhà ở, công trình xây dựng thì quyền sử dụng đất không

bị kê biên để tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi của những người có liên quan

Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất;

Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu mảnh đất nhằm sử dụng vào một mục đích nhất định, tuy nhiên quyền sử dụng này phải trong thời hạn sử

dụng đất theo đúng quy định của pháp luật Nếu như hết thời hạn sử dụng đất mà

có giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản thì không thể thực hiện được, bởi vì quyền sử dụng đất này là trái theo quy định của pháp luật

Có thể thấy, những điều kiện về quyền sử dụng đất để được phép đưa vào kinh doanh cũng tương tự như những điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng Đây là những quy định nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi, sự công bằng, minh bạch và thuận lợi cho các bên có liên quan trong một giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…

CHƯƠNG II: SỰ CẦN THIẾT QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN ĐƯA BẤT ĐỘNG SẢN VÀO KINH DOANH – MỘT SỐ ĐỀ XUẤT

2.1 Sự cần thiết quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh:

Thứ nhất, đối với việc quản lý Nhà nước: Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản, là tư liệu sản xuất chủ yếu của một số quốc gia Mặt khác, đất đai còn liên quan đến lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, vì vậy Nhà nước cần phải quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai có hiệu quả Ngoài đất đai, các công trình xây dựng như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, nhà máy đây là những công trình không những có ý nghĩa về mặt kinh tế - xã hội mà còn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, chất lượng cuộc sống, sinh hoạt của nhân dân

Do vậy, Nhà nước phải quản lý việc xây dựng, cải tạo các công trình đó phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn Thông qua các quy định về điều kiện các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh thì cơ quan nhà nước có thẩm quyển sẽ thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục vụ quốc kế, dân sinh

Thứ hai, đối với thị trường bất động sản: Quy định các điều kiện về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ công khai các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản một cách minh bạch Thông qua các quy định, thông tin về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ được cung cấp cho các bên giao dịch, giúp cho người mua nhà ở, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp, cầm cố bất động sản xác định được quyền và nghĩa vụ của mình trong việc tham gia kinh doanh bất động sản

Các quy định của pháp luật được quy định một cách chặt chẽ sẽ buộc cá nhân, tổ chức, tham gia thị trường bất động sản phải tuân theo, sẽ làm cho thị trường bất động sản trở lên lành mạnh, các giao dịch về bất động sản sẽ được kiểm soát và chấm dứt được tình trạng mua bán bất động sản trái phép, không có giấy tờ hợp pháp

Thứ ba, quy định của pháp luật về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh còn có ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của các cá nhân, tổ chức khi tham gia kinh doanh

2.2 Một số đề xuất:

Để tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đặc biệt là việc đặt ra những điều kiện cụ thể khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải được quy định cụ thể, chặt chẽ Đồng thời cần thiết phải ban hành những văn bản, thông tư cụ thể hướng dẫn thực hiện áp dụng các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo hướng:

- Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở…nhằm khắc phục những quy định, mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập làm hạn chế hiệu quả của kinh doanh bất động sản

- Xây dựng, ban hành và hoàn thiện Luật đăng ký bất động sản nhằm góp phần hoàn thiện khung pháp luật về kinh doanh bất động sản Theo đó, Luật đăng kí bất động sản được xây dựng dựa trên những quan điểm cơ bản sau: Góp phần tăng cường sự thống nhất quản lý của Nhà nước đối với bất động sản; Bảo

hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đối với bất động sản Trình tự, thủ

tục đăng kí bất động sản quy định đơn giản, thuận tiện và ít tốn kém về mặt kinh

tế nhằm khuyến khích người dân tự giác đăng kí bất động sản

- Đồng thời, việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản phải đặt trong mối quan hệ tổng thể về hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và chương trình tổng thể về cải cách hành chính Bằng những biện phá cụ thể như: Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký về bất động sản bao gồm Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng… tiến tới xác lập một quy trình thống nhất đăng ký Bất động sản; Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về tài chính đất đai theo hướng ban hành Luật thuế về bất động sản, các quy định liên quan đến đầu tư, xây dựng nhằm đảm bảo sự thống nhất, tương thích