luận văn thạc sĩ quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại ecopark

Hiện nay tại khu đô thị Ecopark việc kinh doanh bất động sản còn mang tínhchất bộc phát có nghĩa là bất kỳ ai cũng có thể là nhà môi giới bất động sản trongkhi họ không có bất kỳ một sự

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

-BÙI ĐỨC TRUNG

QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU ĐÔ THỊ ECOPARK

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Trang 2

HÀ NỘI, NĂM 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

-BÙI ĐỨC TRUNG

QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU ĐÔ THỊ ECOPARK

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGÔ QUANG HIỀN

Trang 3

HÀ NỘI, NĂM 2018

Trang 4

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do tôi thực hiện Các số liệu vànội dung nghiên cứu trình bày trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, công bố theođúng quy định Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tíchmột cách trung thực, khách quan, phù hợp với các Thông tư, bộ luật của Việt Nam

và chưa được ai sử dụng trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào trước đây

Tác giả

Bùi Đức Trung

Trang 5

LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh sự

nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý Thầy Cô, cũngnhận sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học tập nghiêncứu và thực hiện luận văn thạc sĩ Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy TS.Ngô Quang Hiền người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôihoàn thành luận văn này Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể quý thầy

cô trong khoa Quản Lý Kinh Tế và khoa sau đại học Đại học Thương Mại đã tậntình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhấtcho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện đề tài luậnvăn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến chủ đầu tư dự án Ecopark đã khôngngừng hỗ trợ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu

và thực hiện luận văn Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anhchị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập,nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh

Trang 6

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2

3 Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu 2

4 Phương pháp 3

5 Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Các khái niệm 4

1.1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 4

1.1.2 Kinh doanh bất động sản và điều kiện kinh doanh bất động sản 9

1.1.3 Thị trường bất động sản 10

1.1.4 Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản 12

1.2 Vai trò của quản lý đối với thị trường BĐS trong nền kinh tế quốc dân 15

1.2.1 Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển 15

1.2.2 Huy động vốn cho nền kinh tế 15

1.2.3 Tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước 16

1.2.4 Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế 16

1.2.5 Giữ gìn ổn định xã hội 17

1.2.6 Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân 18

1.2.7 Góp phần đổi mới chính sách 18

1.3 Nội dung quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản 19

Trang 7

1.3.1 Quản lý việc xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển

nhượng……… 19

1.3.2 Quản lý việc cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 21

1.3.2 Quản lý việc thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản 21

1.3.4 Quản lý dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 22

1.3.5 Quản lý dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc dịch vụ quản lý bất động sản 26

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỐNG SẢN TẠI ECOPARK TRONG THỜI GIAN VỪA QUA 28

2.1 Tổng quan về Ecopark 28

2.1.1 Giới thiệu chung 28

2.1.2 Tổng quan dự án khu đô thị Ecopark 29

2.1.2 Loại hình hoạt động và cơ cấu tổ chức của công ty 36

2.1.3 Nghành nghề kinh doanh của công ty 37

2.2 Tình hình kinh doanh bất động sản tại Ecopark 38

2.2.1 Tình hình đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Ecopark 38

2.2.2 Xu hướng đầu tư và kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Ecopark 51

2.2.3 Những thành công và bí quyết thành công của việc đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Ecopark 55

2.3 Thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Ecopark trong thời gian qua 56

2.3.1 Quản lý về việc xây dựng, mua, chuyển nhượng để bán và chuyển nhượng……… 56

2.3.2 Quản lý việc cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 61

2.3.3 Quản lý dịch vụ sàn giao dịch BĐS và môi giới bất động sản 62

2.4 Đánh giá chung về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Ecopark 63

2.4.1 Những kết quả được 63

2.4.2 Những hạn chế tồn tại 63

Trang 8

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC QUẢNLÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ECOPARK TRONG

THỜI GIAN TỚI 65

3.1 Những cơ hội và thách thức đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản tại Ecopark trong thời gian tới 65

3.1.1 Những cơ hội 65

3.1.2 Những thách thức 65

3.2 Các xu hướng đầu tư vào bất động sản tại Ecopark .66

3.2.1 Đầu tư vào các dự án bất động sản để ở 66

3.2.2 Đầu Tư vào dự án bất động sản cho thuê 68

3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý hoạt động quản lý bất động sản tại ecopark 70

3.3.1 Quy định rõ chức năng phối hợp quản lý của các cơ quan, ban nghành có liên quan 70

3.3.2 Thực hiện tốt việc công khai tổ chức kế hoạch thực hiện dự án 71

3.3.3 Tăng cường quản lý các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản 72

3.3.4 Tăng cường truyền thông giáo dục quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản………74

3.3.5 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra 75

3.4 Kiến Nghị 78

KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trang 9

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Bảng cân đối kế toán 3 năm 2015, 2016, 2017 44

Trang 10

Bảng 2: Bảng cân đối kế toán 2 năm 2015, 2016 46

Bảng 3: Doanh thu của công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng 47

Bảng 4: Tình hình các khoản phải thu khó đòi của công 50

từ năm 2015 đến 2017 50

Bảng 5: Số lượng sản phẩm bất động sản Ecopark bán ra thị trường qua các năm.60 Bảng 6: Số lượng sản phẩm cho thuê của Ecopark qua các năm 61

Bảng 7: Số lượng vi phạm việc hành nghề môi giới bất động sản 63

Trang 11

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đối với mọi quốc gia, phát triển các dự án bất động sản là một yếu tố rất quantrọng của nền kinh tế Việt Nam là nước đang trong giai đoạn phát triển do vậy lạicàng phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có các dự án bất độngsản để không những thu hút được vốn đầu tư của nước ngoài mà còn cả trong nước.Trong hai thập kỷ gần đây, có rất nhiều biến đổi và một trong những thay đổilớn nhất đó là sự hình thành của nhiều toà nhà lớn, khách sạn, trung tâm thươngmại Những công trình này đã làm cho đất nước ta ngày càng hiện đại hơn, đáp ứngnhững kỳ vọng của nhân dân cũng như đất nước Một vấn đề đặt ra là khi Việt namgia nhập WTO thì nhu cầu về khách sạn, văn phòng, nhà ở và các dịch vụ đi kèm

sẽ tăng cao Bên cạnh sự phát triển của thủ đô Hà Nội thì những thành phố lân cậncũng đang có những bước phát triển vượt trội điển hình là Hưng Yên với dự án nổibật mang tên Ecopark Phải làm sao để dự án có thể được quản lý và phát triển cóhiệu quả tốt nhất dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích cho kinh tế, xã hội cho Tỉnh

mà vừa đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư luôn là vấn đề lan giải mà cần phảiđược giải quyết

Hiện nay tại khu đô thị Ecopark việc kinh doanh bất động sản còn mang tínhchất bộc phát có nghĩa là bất kỳ ai cũng có thể là nhà môi giới bất động sản trongkhi họ không có bất kỳ một sự công nhận hay có bất kỳ giấy tờ hành nghề nào, chủđầu tư còn lỏng lẻo trong vấn đề quản lý hoạt động mua bán bất động sản, sự thiếuchuyên nghiệp trong khâu cho thuê cũng như giá thành thuê khiến cho thị trườngbất động sản ở đây biến động không theo quy luật, thị trường chuyển nhượng bấtđộng sản cũng rất lỏng lẻo được thể hiện qua việc mua bán bất động sản không cần

có sự đồng ý của chủ đầu tư mà bất kỳ ai cũng có thể mua bán do vậy đất chết ởecopark đang là một vấn đề lan giải Do vậy việc quản lý hoạt động kinh doanh bấtđộng sản tại Ecopark là hết sức cần thiết, sự quản lý nhà nước phải được tỉnh HưngYên thực hiện kịp thời và nhanh chóng sẽ giúp thị trường bất động sản tại Ecoparksớm có sự cải thiện

Trang 12

Nhận thấy tầm việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại ecopark là

rất quan trọng nên tác giả quyết định chọn đề tài “Quản lý hoạt động kinh doanh

bất động sản tại Ecopark” cho luận văn thạc sỹ của mình

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

1.2 Nhiệm vụ nghiên cứu.

Để thực hiện mục đích nói trên, đề tài có các nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất độngsản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

- Đánh giá về thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tạiEcopark

- Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và phát triển dự án này tốt hơn

3 Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu.

3.1 Đối tượng

+ Đối tượng nghiên cứu là: quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Tình hình quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Ecopark

3.2 Phạm vi nghiên cứu.

- Phạm vi nghiên cứu: hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu đô thị

Ecopark giai đoạn từ 2014 đến nay

Về không gian: Nghiên cứu tại khu đô thị Ecopark

Trang 13

Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2014 đến nay.

- Đề tài hiện nghiên cứu một số lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bấtđộng sản và quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý kinhdoanh bất động sản tại Ecoapark Luận văn đi sâu vào việc nghiên cứu hoạt độngquản lý bất động sản tại riêng Ecopark

4 Phương pháp.

- Phương pháp Thu thập dữ liệu thứ cấp

“Dữ liệu thứ cấp phục vụ cho việc phân tích tình hình Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Ecoaprk từ các báo cáo tổng kết tình hình kinh tế, xã hội củatỉnh Hưng Yên, các văn bản liên quan đến hoạt động bất động sản của tỉnh; niên giám thống kê; các báo cáo tổng kết công tác quản lý hoạt động ki doanh bất động sản tỉnh Hưng Yên; các dữ liệu tham khảo từ các đề tài, dự án nghiên cứu đã triển khai trong những năm gần đây có liên quan đến chủ đề nghiên cứu…”

- Phương pháp phân tích tổng hợp

Phân tích lý thuyết hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2014 đến nay

để nhận thức, phát hiện và khai thác các khía cạnh khác nhau của lý thuyết từ đóchọn lọc những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu

- Phương pháp logic

Nghiên cứu tổng quát hoạt động kinh doanh bất động sản tại Ecopark loại bỏcác yếu tố ngẫu nhiên, làm rõ tính tất yếu và quy luật vận động và phát triển kháchquan của hoạt động kinh doanh bất động sản và công tác quản lý nhà nước về bấtđộng sản

5 Kết cấu của luận văn

- Chương 1: Tổng quan về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

- Chương 2: Thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại khu

đô thị Ecopark trong thời gian qua

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sảntại khu đô thị Ecopark trong thời gian tới

Trang 14

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Các khái niệm

1.1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản được định nghĩa như sau:

Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó vớiquyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉcác tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến

quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” Trích trong: “Quyết định

phê duyệt Đề án phát triển Thương mại trong nước đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020” của Thủ Tướng Chính Phủ (2007).

“Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòngđất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liềnvới các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quanhay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng)

để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định và bao gồm

cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó

Nghị định 120/2018/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số

77/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ về kế hoạch đầu tư công trung hạn và hằng năm, Nghị định số 136/2015/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2015 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư công và Nghị định số 161/2016/NĐ-CP của Chính phủ về cơ chế đặc thù trong quản lý đầu tư xâydựng đối với một số dự án thuộc các Chương trình mục tiêu quốc gia giai đoạn

2016 - 2020

Nghị định số 100/2018/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một

số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của

Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 79/2016/NĐ-CP ngày 01

Trang 15

tháng 7 năm 2016 của Chính phủ quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo,bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý nhà chung cư, kiến thức hànhnghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thốngpháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử dụngcác thuật ngữ bất động sản và động sản Trong pháp luật kinh tế trước đây thường

sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng

Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quánquốc tế thành bất động sản và động sản Trong đó, điều 107 quy định:

“Bất động bao gồm đất đai, nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai.Tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của phápluật” “Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiêntrong việc xác định BĐS Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu tốkhông thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà vàcác tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản

cố định Như vậy, không kể các tài sản cố định theo cách thống kê kế toán (tàu thuỷ,máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị ) là vật có thể di dời được song không phải làBĐS, BĐS chỉ bao gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà mà thôi Khái niệmcủa Bộ Luật Dân sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát nhất, phổbiến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụngxuyên suốt đề tài nghiên cứu”

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại Tuỳ theo mục đíchnghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS

Về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành

ba nhóm:

+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thươngmại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc.Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) lànhóm BĐS cơ bản., tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

Trang 16

chủ quan và khách quan Nhóm này cũng tác động lớn đến quá trình phát triển củanền kinh tế và phát triển đô thị bền vững Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giaodịch trên thị trường BĐS ở tất cả các nước trên thế giới

+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷsản, đất làm muối, đất hiếm

+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang, Nhóm này có đặc điểm là khảnăng tham gia thị trường rất thấp

Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bấtđộng sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:

+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân + Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởngmáy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước

+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâunăm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thuỷ sản+ Bất động sản thương mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâmthương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi côngích, khu vui chơi, thể thao

+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường,trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,

Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐSlà: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm Nhưvậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được sở hữu (chiếm giữ) bởi cá nhân hay cộng đồng người;

- Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài”

Trang 17

1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

“Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác,nhưng đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là BĐS có tính cố định và giá trị của nó phụthuộc nhiều vào mục đích sử dụng

+ Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá khác.Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịchkhác với các thị trường hàng hoá khác Với các hàng hoá khác, người bán và ngườimua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như không thể thực hiệnđối với BĐS Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thườngphải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tảkhác Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể được thực hiện dễ dàng hơn cho

dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật qui định việc giao dịch BĐS thông quacác chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan cóthẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sởhữu Tính cố định còn làm cho hàng hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địaphương rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì cónhững giá trị rất khác nhau Ví dụ, cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trungtâm thành phố thì giá trị khác với ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với các thị trấn nhỏhoặc tỉnh lẻ Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐSkhác so với các thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạchtạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu”

“Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể giatăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh ) Do đó, BĐS trở thành đối tượng đểđầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đối tượngthu hút đầu cơ Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác.Giá trị của BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác,

là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời củaBĐS Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệpthường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển

Trang 18

nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại Nói một cách khác, công tác quy hoạch

có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả

sử dụng đất nói riêng

+ Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng

về số lượng Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các côngtrình được xây trên đất Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng khôngthể là vô hạn Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan hiếm cho mộtmục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo Vì vậy, đòi hỏi các nhàhoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bản quyhoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh đầu tư lãng phí, kémhiệu quả”

1.1.1.4 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá

“Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành hànghoá thì xã hội phải có sự phần công lao động đến một mức độ nhất định, đồng thờiphải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất Đối với những hàng hoáđặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt

“Đất là tài nguyên khi nó thuần tuý là sản vật của tự nhiên, do thiên nhiênmang đến cho con người Đất có khả năng sinh lời nhưng sẽ không sinh lời nếukhông có bàn tay lao động của con người

Đất sẽ trở thành hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt nếu nó hội tụ các điềukiện sau:

+ Đất phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá, giữgìn

+ Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng và đượcpháp luật thừa nhận mới đem trao đổi, giao dịch được như đem cho thuê, đemchuyển nhượng, thế chấp

Để đất trở thành hàng hoá, có ba điều cần chú ý sau:

+ Hàng hoá theo đúng nghĩa thì cần phải là vật có ích, và tính có ích phải docon người tạo ra chứ không phải do thiên nhiên trao tặng và nó phải có ích cho

Trang 19

người khác, cho xã hội chứ không phải cho bản thân người làm ra nó Như vậy, đấtmới có giá trị trao đổi

+ Bản thân đất rất quý nhưng chính quyền sở hữu và sử dụng nó mới có giá trịtrao đổi Có các cấp độ khác nhau về quyền sở hữu, có thể là quyền sở hữu tuyệt đốihoặc quyền thuê đất trong một thời gian nhất định theo một hợp đồng thuê đất vớinhà nước hoặc người sở hữu đất Tài sản cố định trên đất cũng có quyền sở hữu và

sử dụng và có giá trị trao đổi

+ Ở Việt nam và một số nước trên thế giới hiện nay vẫn có sự tách rời giữaquyền sở hữu và quyền sử dụng đất Trong đó, đất thuộc sở hữu toàn dân mà nhànước là người đại diện, chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá Điều này cũngđược quy định rõ trong Luật Đất đai của Việt Nam: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Luật Đất đai cũng đồng thời quy định các loạiđất được tham gia thị trường BĐS cũng như các điều kiện để đất tham gia thị trườngBĐS””

1.1.2 Kinh doanh bất động sản và điều kiện kinh doanh bất động sản.

Trong kinh tế học, kinh doanh được hiểu là: “Kinh doanh là một khoa học xãhội trong việc quản lý con người để tổ chức và duy trì năng suất tập thể để hoànthành các mục đích sản xuất và sáng tạo, thông thường nhằm mục đích thu được lợinhuận” Một cách khác khái niệm này là kinh doanh là các hoạt động của con ngườinhằm mục đích thu được lợi nhuận Luật Doanh nghiệp của Việt nam cũng đưa rakhái niệm: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các côngđoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụtrên thị trường nhằm mục đích sinh lợi” Kinh doanh bất động sản theo đó có nghĩa

là các hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận.Theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản baogồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản”.Cũng theo địnhnghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Kinh doanh bất động sản là việcđầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch

Trang 20

vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bấtđộng sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”

“Điều kiện để kinh doanh bất động sản là tổ chức, cá nhân kinh doanh bấtđộng sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệphoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung làdoanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ cáctrường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê muabất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IVLuật Kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy địnhtại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốnpháp định”

1.1.3 Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

“Khái niệm chung nhất về thị trường là: Thị trường là một sự sắp đặt xã hộicho phép những người mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc traođổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ Có thể hiểu về thị trường BĐS như sau: “Thị trường BĐS là thị trường có các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường trong

sự quản lý của nhà nước

+ Thị trường BĐS là sự tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhấtđịnh, trong một thời gian nhất định

+ Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng

có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường Tuy nhiên, các cách hiểu trên có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS,

đó là tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệhàng hoá tiền tệ Cụ thể hơn, đó là tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá BĐS (các

Trang 21

quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thựchiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS Như vậy, sự ra đời và phát triển củathị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá do tất yếu củanhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ nó không chỉ được mua bán,

mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịchquyền sử dụng Kinh doanh BĐS chính là các hoạt động của các cá nhân hoặc tổchức trên thị trường bất động sản nhằm mục đích sinh lời Các hoạt động này có thể

là đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS và các dịch vụ kèm theo như môigiới, tư vấn, đánh giá bất động sản Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thểchỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giaodịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sửdụng bất động sản và các giao dịch trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởicác quy luật như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, như trêncác thị trường hàng hoá khác””

1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

Các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm:

+ Hàng hoá BĐS: đất đai, công trình trên đất

+ Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà quản

lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS

+ Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động traođổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, cơ sở pháp lý + Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điều tiết củacác quy luật trên thị trường

“1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

+ Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hoá khác:

- Thị trường BĐS phải chịu tác động của các quy luật thị trường như các thịtrường hàng hoá khác như quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh vàchịu ảnh hưởng của các nhân tố như cầu, cung về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS

Trang 22

- Quyền sử dụng và sở hữu BĐS được pháp luật bảo vệ Việc giao dịch vàkinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự công khai, minh bạch

+ Những đặc điểm riêng thị trường BĐS:

- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hoáthông thường, quyền sử dụng và quyền sở hữu BĐS bị tách rời nhau nên khi muabán, chuyển nhượng hàng hoá BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện

về mặt kinh tế Việc chuyển nhượng và mua bán BĐS luôn kèm theo hợp đồng,chứng thư

- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua hay bán hoặc chuyển nhượng BĐSluôn có những chi phí giao dịch BĐS như: thuế giá trị gia tăng, thuế trước bạ, thuếchuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí quản lý, phí hoa hồng cho môi giới, Theo thông thường thì tổng phí giao dịch BĐS chuẩn chiếm khoảng từ 6% đến 8% giáchuyển nhượng, mua BĐS Việc định giá khung tổng hợp các dịch vụ, chi phí giao dịch

và thuế là do các cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện Thuế sử dụng đất là thuếtrả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất Nhìn chung thì thuế sử dụng đất không ảnhhưởng quá đến thị trường BĐS nhưng trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũngđược cho là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn”“

1.1.4 Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản

Khái niệm khái quát nhất về quản lý là: “Quản lý là quá trình lãnh đạo vàhướng dẫn toàn bộ hoặc một phần của một tổ chức, thường là một doanh nghiệp,thông qua việc triển khai và điều khiển các nguồn lực (con người, tài chính, nguyênvật liệu, tri thức hoặc tài sản vô hình)” Trong lĩnh vực BĐS, quản lý là quá trìnhthực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát cáchoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệthống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ vàchính sách quản lý Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ:

1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản

Vai trò quản lý thị trường bất động sản là thuộc trách nhiệm của nhà nước.Quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện và phốihợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối với các giao

Trang 23

dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường này.Đối với thị trường BĐS, quản lý nhà nước có những vai trò sau:

+ Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp trongcác hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác mọi tiềmnăng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các chương trìnhmục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật + Tạo lập môi trườngkinh doanh: nhà nước tạo lập và cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanhnghiệp thông qua việc khai thông các quan hệ thương mại trên thị trường BĐS vàban hành hệ thống pháp luật đồng bộ như ban hành Luật đầu tư, luật kinh doanh bấtđộng sản, luật thuế, Nhà nước cũng thông qua các quan hệ đối ngoại của mình đểthu hút đầu tư, huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS

+ Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá trìnhquản lý kinh tế và thương mại, nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả năng củamình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng, tín dụng, lãisuất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư, và các công ty tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp.Bên cạnh đó, nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ chocác hoạt động của thị trường bất động sản như thông tin, xúc tiến thương mại,

+ Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa chodoanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao dịch trênthị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu thuẫn trongviệc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật, thông qua hệthống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của mình nhằm lànhmạnh hoá các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo động lực phát triển kinh

tế Thị trường và doanh nghiệp không thể tự mình giải quyết những mâu thuẫn này + Điều tiết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá cảtheo cả hai hướng tích cực và tiêu cực Nhưng nhà nước đóng vai trò chủ đạo trongnhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị trường nhằmphát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó Nhà nước không trực tiếptham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo môi trường thuận lợi giúp

Trang 24

các chủ thể kinh doanh pháp huy lợi thế so sánh, khai thác nội lực và nâng cao hiệuquả hoạt động

mở cửa, khái niệm quản lý BĐS (real estate management/ property management)ngày càng trở nên phổ biến đối với các nhà đầu tư BĐS Khi nhiều dự án bất độngsản thương mại được xây dựng và đưa vào hoạt động thì nảy sinh nhu cầu quản lývận hành những BĐS này, vì phần lớn chúng được đem vào bán hoặc cho thuê Do

đó, trên thị trường BĐS, cùng với việc tăng lên của số lượng các nhà đầu tư và các

dự án BĐS, các tập đoàn, công ty quản lý và tiếp thị BĐS cũng ra đời và ngày càng

mở rộng hoạt động của mình

Quản lý bất động sản được hiểu là:

“Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một loạtcác chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao gồm thutiền thuê nhà/đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, cung cấpcác dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của các nhân viên, đàm phánvới các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và khách hàng tiềm năng ”

Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm dịch vụ quản lýBĐS là: “Hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ

sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS uỷ quyền thực hiện thực hiện việc bảo quản, giữ gìn,trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản” Phạm vi công việc và trách nhiệm quản lý giữa chủ sở hữu (chủ đầu tư) BĐS

và khách thuê (khách hàng) phụ thuộc vào các điều khoản và điều kiện thuê BĐS.Chủ đầu tư có thể tự thực hiện các công việc này hoặc giao lại một số hoặc toàn bộcác hạng mục đó cho một hoặc một số công ty hoặc đại lý BĐS thực hiện Toàn bộ

Trang 25

những thoả thuận của chủ đầu tư và công ty quản lý sẽ được thể hiện trong hợpđồng quản lý được ký kết giữa hai bên Trong đó sẽ có các quy định về quyền hạn

và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả việc thanh toán các chi phí Quản lý hoặcphân chia doanh thu, lợi nhuận hoặc lỗ từ việc kinh doanh

1.2 Vai trò của quản lý đối với thị trường BĐS trong nền kinh tế quốc dân.

1.2.1 Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển

Các dự án bất động sản ngày nay rất phát triển, đặc biệt là BĐS thương mại,

có thể dễ dàng nhận thấy là số lượng các công trình xây dựng ngày càng tăng lên.Điều này làm phong phú thêm các hình thức của tài sản BĐS và làm tăng thêm giátrị của đất nơi có công trình xây dựng đó Đồng thời, việc phát triển các dự án BĐS

sẽ kéo theo nhu cầu về một loạt nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc,trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin Khi phát triển các dự án BĐS thì cácngành sản xuất cung cấp những hạng mục này cũng phát triển theo, từ những hạngmục như sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn… đến máy móc thiết bị nhưmáy phát điện, điều hoà, bơm nước, và các hàng hoá tiêu dùng như đồ nội thất, đồnhà bếp, Nếu việc quản lý BĐS tốt và thị trường BĐS phát triển mạnh thì nhu cầutiêu dùng các hàng hoá khác cũng tăng lên và ngược lại

Đối với các nhà đầu tư hoặc các nhà kinh doanh bất động sản, khi việc kinhdoanh bất động sản phát triển thuận lợi họ sẽ tiếp tục đầu tư, mở rộng hoạt độngkinh doanh của mình, thậm chí sử dụng lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐS để đầu tưvào lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác để tăng khả năng sinh lời và giảm rủi ro Do

đó, vốn sẽ chuyển dịch từ thị trường BĐS sang thị trường khác và làm ngành sảnxuất kinh doanh đó phát triển

1.2.2 Huy động vốn cho nền kinh tế

Khi việc phát triển các dự án BĐS làm thúc đẩy sản xuất phát triển thì bảnthân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển kinh tế Sự phát triển của BĐSchính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và là nguồn vốn đầu tư pháttriển quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Bản thân sự vận hành của khu vựcBĐS sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế nhờ

Trang 26

sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng hoá và dịch vụ được sảnxuất ra bởi nền kinh tế trong nước

1.2.3 Tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước

Hoạt động kinh doanh BĐS mang lại những lợi ích là:

+ Làm tăng giá trị của bất động sản: vốn là phần diện tích đất các nhà đầu tư

bỏ vốn vào để xây dựng công trình, từ khai thác và đưa công trình vào hoạt động sẽkiếm thêm doanh thu và lợi nhuận

+ Kích thích các trao đổi hàng hoá BĐS trên thị trường, làm tăng các quan hệgiao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá trình thuê, mua,thuê đi, bán lại

“Những hoạt động đó đã góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nướcthông qua các loại thuế: thuế từ hoạt động xây dựng, thiết kế, tư vấn, chuyểnnhượng BĐS, thuế mua bán BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS,thuế thu nhập doanh nghiệp (từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuêBĐS), thuế thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước ngoài và những nhân viênViệt Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh BĐS), thuế chuyển nhượng cổphần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình thức đầu tư hoặc thay đổi đối tác”

1.2.4 Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thịtrường lao động, thị trường vốn, thị trường BĐS, thị trường hàng hoá Do đó, sựphát triển của hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó

và thị trường chung của mỗi quốc gia Tác giả Hernando De Soto, nguyên cố vấn vềkinh tế và chính trị cho Tổng thống Peru, trong cuốn Mystery of Capital đã viết:

“Sự khác biệt quan trọng nhất giữa các nền kinh tế phát triển và kém phát triển là sựtồn tại hay không tồn tại một thị trường BĐS hữu hiệu và hiệu quả” Khi thị trườngBĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư pháttriển Nếu có nhiều giao dịch BĐS được thực hiện hoặc nhiều dự án đầu tư vàoBĐS để xây dựng, bán và cho thuê, vốn đổ vào thị trường sẽ tăng lên Các ngânhàng sẽ hoạt động tích cực hơn nhờ các nghiệp vụ cho vay, định giá, thế chấp, vốn

Trang 27

nhàn rỗi sẽ được đưa vào thị trường Khi đó, thị trường sức lao động và thị trườngcác loại hàng hoá, trong đó có các hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS như vậtliệu xây dựng, máy móc thiết bị vận hành trong các toà nhà, đồ trang trí nội thất, kỹthuật công nghệ cũng phát triển theo tương ứng Đồng thời, khi một công trìnhxây dựng vào sử dụng và kinh doanh, chẳng hạn, một khách sạn 5 sao, sẽ đòi hỏimột loạt dịch vụ đi kèm: dịch vụ làm sạch, dịch vụ bảo dưỡng máy móc thiết bị(điều hoà trung tâm, máy phát điện, hệ thống cung cấp nước, hệ thống cứu hoả),dịch vụ cây cảnh, dịch vụ giặt là, dịch vụ an ninh bảo vệ Như vậy, người chủ củakhách sạn này phải ký hợp đồng với một loạt các nhà cung cấp những dịch vụ nóitrên với chất lượng tương xứng với toà nhà của mình Khi nhiều toà nhà làm kháchsạn được đưa vào sử dụng, chẳng những thị trường cho thuê khách sạn phát triển mà

sẽ kéo theo sự phát triển của các thị trường dịch vụ phục vụ cho dịch vụ cho thuêkhách sạn và sự phát triển này cũng có cạnh tranh, đặc biệt là khi các khách sạncũng cạnh tranh lẫn nhau về chất lượng dịch vụ Điều đó cho thấy, khi thị trườngbất động sản sôi động, nó kích thích những thị trường khác phát triển

1.2.5 Giữ gìn ổn định xã hội

Việc quản lý và phát triển các dự án BĐS, trong đó có đất đai, luôn gắn liềnvới các chính sách về đất đai Việc kinh doanh và phát triển BĐS sẽ được thể hiệntrong sự phát triển của thị trường BĐS Ở mỗi quốc gia, thị trường BĐS cũng là thịtrường quan trọng do nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội Do đó, các hoạt độngsản xuất, đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung cũng bị ảnhhưởng theo Nhà nước, thông qua việc xây dựng pháp luật (luật đất đai, luật đầu tư,luật kinh doanh BĐS, các văn bản dưới luật) và hoạch định các chính sách về BĐS,cũng như tổ chức và thực hiện có hiệu quả các chính sách này, quản lý tốt hoạt độngkinh doanh BĐS trên thị trường sẽ xoá bỏ được tình trạng “kinh doanh ngầm”, thamnhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh vàphát triển BĐS Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cungcầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn

1.2.6 Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân

Trang 28

Các dự án kinh doanh và phát triển BĐS và các dịch vụ BĐS luôn thu hút rấtnhiều lao động tham gia, từ những công việc đòi hỏi lao động trí thức như quản lý,

tư vấn, tiếp thị, kỹ thuật đến những công việc lao động chân tay như làm sạch,chăm sóc cây cảnh, khuân vác Vì vậy, việc phát triển các dự án BĐS đã gópphần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều người lao động

Về mặt xã hội, khi các dự án đầu tư và BĐS tăng lên, bộ mặt của đô thị cũngnhư nông thôn sẽ thay đổi Một thành phố với nhiều công trình xây dựng đẹp vớichất lượng cao, được quy hoạch hợp lý sẽ khẳng định “đẳng cấp” của quốc gia Thịtrường BĐS phát triển buộc các nhà đầu tư, các nhà sản xuất hàng hoá đầu vào vàcung ứng các dịch vụ đi kèm phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học kỹthuật, đổi mới công nghệ sản xuất hàng hoá và dịch vụ Do đó, điều này khôngnhững góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển BĐS, phát triển sản xuất mà còn đápứng tiêu dùng thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động phục vụ nhu cầuvăn hoá, thể thao, vui chơi giải trí, giao tiếp cộng đồng Việc phát triển kinh doanhBĐS đáp ứng các nhu cầu này và có thể mở ra những hạng mục mới, tiếp tục kíchthích nhu cầu tiêu dùng và mức sinh hoạt chung được nâng lên

1.2.7 Góp phần đổi mới chính sách

Quan sát các hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý và phát triển BĐS cũngnhư các phản ứng của thị trường BĐS đối với các chính sách, nhà nước có thể nhận

ra những điểm chưa hợp lý trong các chính sách của mình, đặc biệt là các chínhsách đối với đất đai để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách này.Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường.Khi chính sách quản lý đất đai và BĐS không hợp lý sẽ ảnh hưởng nghiêm trọngđến hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, sẽ làm xuất hiện các hiện tượngtiêu cực

Hoạt động quản lý và phát triển BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mớiquản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác

Từ thị trường đất đai và BĐS, nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sáchtrong hệ thống quản lý đất đai và những chính sách liên quan như chính sách xây

Trang 29

dựng, chính sách tài chính, Qua đó, nhà nước sẽ không chỉ đổi mới, bổ sung vàhoàn thiện các chính sách mà còn giám sát chặt chẽ các công tác tổ chức thực hiệncác chính sách đó, quản lý hoạt động của các doanh nghiệp từ nhà đầu tư cho đếnnhững nhà kinh doanh, môi giới và quản lý BĐS để đảm bảo sự phát triển của mộtthị trường BĐS lành mạnh.

1.3 Nội dung quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã đưa ra:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động:

- Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng

- Cho thuê lại, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản

- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

- Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời

Từ nội dung này có thể đưa ra nội dung quản lý hoạt động kinh doanh bấtđộng sản như sau:

1.3.1 Quản lý việc xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng

“Đây là việc quản lý và giám sát nhà đầu tư có thực hiện đúng theo quy địnhcủa pháp luật hay không, quản lý và giám sát việc chủ đầu tư có thực hiện đúng yêucầu và trách nhiện của chủ đầu tư hay không

Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh

1 Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo

kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2 Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theoquy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định kháccủa pháp luật có liên quan

3 Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chấtlượng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Trang 30

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

1 Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bấtđộng sản theo quy định của pháp luật

2 Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã đượcphê duyệt

3 Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đãhoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầngkỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kếtnối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trìnhxây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xâydựng đó

4 Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng chongười mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bênmua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

5 Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết,hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,cho thuê mua bất động sản

- Giám sát việc chủ đầu tư có đủ điều kiện để kinh doanh bất động sản haykhông

Điều kiện để tổ chức kinh doanh bất động sản là phải thành lập doanh nghiệphoặc hợp tác xã và phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trườnghợp quy định tại Khoản 2 điều này, đồng thời phải có giấy phép kinh doanh bấtđộng sản”

Trang 31

1.3.2 Quản lý việc cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

“Hiện nay việc cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản đang trởthành xu hướng mới của thị trường bất động sản do vậy việc quản lý là hết sức cầnthiết Việc quản lý sẽ giúp cho thị trường thuê bất động sản ổn định, tránh tình trạngthâu tóm bất động sản nhằm đẩy giá thuê bất động sản lên cao Việc quản lý hoạtđộng này giúp cho nhà đầu tư yên tâm hơn để đầu tư và phát triển mạnh mẽ thịtrường tiềm năng này”

1.3.2 Quản lý việc thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.

- Việc môi giới bất động sản được coi là hết sức quan trong lĩnh vực kinhdoanh bất động sản Nếu quản lý tốt sẽ không chỉ thúc đẩy việc kinh doanh bất độngsản tốt hơn mà còn góp phần giúp dự án có được niềm tin và chỗ đứng trong lòngngười dân

- Việc quản lý môi giới kinh doanh bất động sản là việc quản lý chủ thể môi giớibất bộng sản có đầy đủ điều kiện để kinh doanh bất động sản hay không Cụ thể là:

Chủ thể có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm cá nhân

và tổ chức Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sảnbao gồm:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lậpdoanh nghiệp theo đúng quy định về thành lập doanh nghiệp theo luật doanh nghiệpnăm 2014; và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản,trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;

Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập (khôngphải thành lập doanh nghiệp) nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất độngsản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồngthời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịchkinh doanh bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản vừa là ngành nghề kinh doanh có điều kiện kinhdoanh tại Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản, vừa có điều kiện về chứng chỉ

Trang 32

hành nghề Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này đều có yêu cầu về chứngchỉ hành nghề môi giới bất động sản Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sảnđược cấp cho cá nhân khi cá nhân có đủ các điều kiện:

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự;

Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được tiến hànhnhư sau:

Cá nhân có nhu cầu cấp chứng chỉ đăng ký và tham gia kỳ thi sát hạch do SởXây dụng tổ chức;

Sau khi có kết quả thi sát hạch, Chủ tịch hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sởxây dụng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn

vị tổ chức kỳ thi;

Trên cơ sở báo cáo của chủ tịch hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịch hộiđồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhân đượccấp chứng chỉ;

Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách mà các cá nhân được cấp chứng chỉ,đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản phô tô bài thi và hồ sơ của

cá nhân đó về Sở xây dựng để cấp chứng chỉ

1.3.4 Quản lý dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

“Quản lý dịch vụ sàn giao dịch bất động sản giúp doanh nghiệp ngày càngtrở lên chuyên nghiệp hoá và thúc đẩy việc kinh doanh bất động sản hơn

- Việc quản lý đi đôi với giám sát việc thực hiện thành lập sàn giao dịch cóđúng quy định của pháp luật hay không Cụ thể là:

1 Điều kiện về pháp nhân:

Theo Luật kinh doanh Bất động sản: để thành lập sàn giao dịch bất động sảnthì các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanhnghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định củapháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

Trang 33

Sàn giao dịch bất động sản thực hiện các dịch vụ: Moi giới bất động sản, địnhgiá bất động sản; Tư vấn bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Đấu giá bất độngsản; Quản lý bất động sản Vì vậy công ty bạn có thể lựa chọn về phạm vi hoạt độngcủa sàn giao dịch khi quyết định thành lập.

2 Điều kiện về chứng chỉ:

Luật bất động sản quy định các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ sàngiao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản;khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉđịnh giá bất động sản, và khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ítnhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản Như vậy bạn muốn mở Sàngiao dịch Bất động sản bạn cần đáp ứng điều kiện về chứng chỉ hành nghề như trên

3 Điều kiện về thời gian hoạt động với trụ sở:

Luật Bất động sản quy định thì Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chếhoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng; Nếu có thay đổi phải thôngbáo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết

4 Điều kiện về diện tích với Sàn Giao dịch Bất động sản:

Theo pháp luật quy định đối với Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tíchtối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động và và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợpvới nội dung hoạt động của sàn giao dịch

5 Điều kiện về cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản:

Pháp luật Bất động sản bắt buộc khi đưa vào kinh doanh thì sàn giao dịch bấtđộng sản phải đảm bảo cơ cấu tổ chức của sàn phải bao gồm: giám đốc, các phógiám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt độngcủa sàn giao dịch bất động sản đó

6 Điều kiện người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản:

Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điềukiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản là:

Trang 34

a Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình trạng bị truy cứutrách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù;

b Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức vềquản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

c Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

7 Điều kiện thông báo hoạt động

Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ baogồm: đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương SởXây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý

và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

8 Điều kiện về xây dựng bộ quy chế hoạt động bao gồm:

a Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất

động sản;

b Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịchbất động sản;

c Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản;

d Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;

e Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cungcấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản;

Quy trình thủ tục thành lập Sàn Giao dịch bất động sản

Sau khi công ty bạn đáp ứng đủ các điều kiện về thành lập sàn giao dịch bấtđộng sản và soạn thảo đầy đủ hồ sơ thì ra quyết định thành lập sàn Hồ sơ sẽ đượcthông báo và nộp lên Sở Xây dựng cấp tỉnh thành phố trực thuộc trung ương để chờxem xét giải quyết Quy trình thưc hiện như hướng dẫn dưới đây:

1 Hồ sơ gồm có như sau:

a Đơn thông báo hoạt động sàn giao dịch bất động sản do phía công ty bạnhoặc luật sư soạn thảo;

b Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có đăng ký ngànhnghề kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bấtđộng sản trong cơ cấu ngành nghề

Trang 35

c Công ty bạn ra Quyết định ban hành Quy chế hoạt động, kèm theo Quy chếhoạt động sàn giao dịch bất động sản có nội dung theo quy định theo luật.

d Công ty bạn cung cấp Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh địa điểm giaodịch của sàn giao dịch bất động sản chính là hợp đồng thuê nhà hoặc giấy tờ khácchứng minh với thời hạn thuê tối thiểu 01 năm (12 tháng) kể từ ngày sàn giao dịchbất động sản bắt đầu hoạt động hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình nếuđịa điểm thuộc quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân thành lập sàn có sẵn và sở hữu nó

e Công ty bạn cung cấp Báo cáo tài chính của công ty năm trước gần nhất vớinăm lập dự án và phải được tổ chức kiểm toán độc lập kiểm toán xác nhận nếu công

ty của bạn đã hoạt động trên 01 năm

f Công ty bạn cung cấp Bản sao hợp lệ chứng chỉ môi giới bất động sản của

02 nhân viên làm công việc môi giới bất động sản;

g Công ty bạn ra Quyết định bổ nhiệm giám đốc, phó giám đốc sàn giao dịchbất động sản của bạn

h Công ty bạn cung cấp Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóađào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản củaNgười quản lý sàn;

i Công ty bạn cung cấp Bản sao hợp lệ chứng chỉ định giá bất động sản của 02nhân viên làm công việc định giá bất động sản nếu có chức năng định giá bất độngsản khi hoạt động sàn

2 Trình tự thực hiện thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản:

a Nộp hồ sơ: Công ty bạn gửi bộ hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên có đóng dấu

công ty về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản tại Phòng quản lý nhà và kinhdoanh bất động sản, Sở xây dựng Hà Nội

b Lưu ý: Sở Xây dựng nơi bạn thành lập sàn sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu hợp lệ sẽ

cho bạn giấy hẹn trả kết quả

c Thời gian: trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Sở

Xây dựng gửi báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên Website củamạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Trang 36

d Hồ sơ bị từ chối khi: Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc sàn giao dịch bất động

sản không đủ điều kiện hoạt động, Sở Xây dựng thông báo rõ nội dung cần sửa đổi,

bổ sung bằng văn bản cho tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sảntrong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ

e Hồ sơ hợp lệ: Nếu hồ sơ hợp lệ việc thành lập sàn giao dịch bất động sản

của công ty bạn sẽ được hoàn thành trong thời gian 10 ngày làm việc nêu trên kể từngày nộp hồ sơ có phiếu hẹn trả kết quả

f Nộp lệ phí: Phía công ty bạn nộp lệ phí và nhận kết quả hành chính về việc

thành lập sàn giao dịch Bất động sản

Như vậy tất cả các thủ tục trên công ty bạn tiến hành đúng trình tự sẽ hoàn thànhnhanh chóng việc thành lập sàn giao dịch bất động sản để hoạt động””

1.3.5 Quản lý dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc dịch vụ quản lý bất động sản.

- Việc quản lý dịch vụ tư vấn bất động sản là việc giam sát đồng thời giúp đỡ

cá nhân hay tổ chức về những quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động kinhdoanh bất động sản Cụ thể như sau:

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

2 Quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản

Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh

doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên Pháp luật quy định về dịch vụ tư vấnbất động sản như sau:

- Về chủ thể tham gia kinh doanh:

Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanhnghiệp

- Về nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:

a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;

b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;

c) Tư vấn về tài chính bất động sản;

Trang 37

d) Tư vấn về giá bất động sản;

đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

- Về hợp đồng kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản:

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải được lập thành vănbản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận Nội dung, phạm

vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do cácbên thỏa thuận trong hợp đồng

- Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợpđồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lựccủa hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không cóthỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợpđồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng

- Về trách nhiệm của doanh nghiệp:

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiệncam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Trang 38

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỐNG SẢN TẠI ECOPARK

TRONG THỜI GIAN VỪA QUA.

2.1 Tổng quan về Ecopark.

2.1.1 Giới thiệu chung.

- Địa chỉ : Huyện Văn Giang, Tỉnh Hưng Yên.

- Tel : Văn phòng: 1900 555 565

- Email : infovihajico.com.vn

- Web size : http:/ecoaprk.com.vn

Tên doanh nghiệp phát hành: Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị

Việt Hưng

Tên tiếng Anh: Viet Hung Urban Development and Investment J.S.C

Tên viết tắt: VIHAJICO

Vốn điều lệ: 280.000.000.000 đồng.

Lịch sử hình thành và phát triển:

Công ty CP đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (VIHAJICO) đã được thànhlập từ bảy pháp nhân cùng hai thể nhân Dự án được coi là sự kết hợp tinh tuý củanhững tên thương hiệu lớn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khách sạn, dịch

vụ, xây dựng: Công ty CP xây dựng – kiến trúc AA, Công ty Kiến trúc ATA, Công

ty CP tư vấn xây dựng Nam Thành Đô, Công ty TNHH TM & DL Nam Thanh,Công ty CP đầu tư và xây dựng Thành Nam, Công ty TNHH Duy Nghĩa, Công tyTNHH TM Phụng Thiên, Công ty TNHH TM Bảo Tín

- Với mục tiêu đặt ra là trở thành đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản ởViệt Nam và khu vực, dự án thành lập được 10 năm (19/8/2003 – 19/8/2013), Công ty cổphần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) hiện đang khẳng định sự đúng đắncủa mình để trở thành khu đô thị xanh của Tỉnh

- Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng hiện trực thuộchuyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên Công ty được thành lập bởi bảy pháp nhân và hai

Trang 39

thể nhân Đây là sự hợp tác đầy kinh nghiệm và sang tạo của những công ty hangđầu vè bất động sản như: Công ty cổ phần Xây dựng AA, Công ty kiến trúc ATA,Công ty TNHH Duy Nghĩa, Công ty cổ phần tư vấn xây dựng Nam Thành Đô,Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Thành Nam, Công ty TNHH Thương mại BảoTín, Công ty TNHH TM Phụng Thiên, Công ty TNHH Thương mại Du lịch NamThanh…

- Ngày 7/11/2010, dự án Ecopark đã được khởi công Dự án Ecopark từ đầu

đã định hình sẽ trở thành khu đô thị với tất cả cơ sở hiện đại, không chỉ có nhữngtoà nhà cao lớn mà có cả những sản phẩm thiết thực với cuộc sống của cư dân

- Ngày 15/11/2011, chủ đầu tư đã liên kết với Đại học Anh Đây là mộtbước tiến qua trọng của dự án cho thấy được sự quan tâm đến giáo dục của chủđầu tư là như thế nào Năm 2014 sẽ là năm trường đi vào hoạt động tổng chi phíxây dựng trường lên đến 40 triệu USD, với quy mô hơn 10.000 sinh viên

2.1.2 Tổng quan dự án khu đô thị Ecopark.

Loại dự án: Khu đô thị sinh thái

Địa chỉ: Phường Xuân Quan, Văn Giang, Hưng Yên

Chủ đầu tư: Công ty CP đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico)

Đơn vị thiết kế: Kume Sekkei

Đơn vị thi công: CTCP Xây dựng Cotec

Diện tích sản phẩm: 71m2, 92m2, 83m2, 70.9 - 91.8m2

Giá từ: 24 (Triệu/m2)

Hiện trạng: Hiện tại tòa nhà đang hoàn thành

Ngày khởi công: Tháng 1/2009

Ngày hoàn thành: Tháng 3/2029

Diện tích đất: 0 (m2)

Vị trí đắc địa

Nằm ở phía Đông Nam thành phố Hà Nội, trên diện tích gần 500 ha, Ecopark

có một vị trí đắc địa và lý tưởng Được hai con sông Hồng và sông Đuống baoquanh, điều đó đã tạo lên hồ điều hòa với diện tích là 100 ha, điều này đã làm cho

Trang 40

Ecopark thừa hưởng một môi trường trong lành Đây là điểm mà chỉ thấy ở các

dự án lớn ở các nước phát triển trên thế giới Và dự án có nhận được sự quan tâmhay không thì phải có được các tiêu chí về: cảnh quan, nhu cầu sinh hoạt, vuichơi giải trí cho người dân Ưu thế của dự án là có song Bắc Hưng Hải chảy qua

đã cho một bầu không khí nhẹ nhàng, đẹp mà còn tạo vẻ đẹp cho cảnh quan thiênnhiên, mà còn là điểm tựa để xây dựng lên cây cầu như cầu Bắc Hưng Hải,những điểm du lịch bên sông, các biệt thự trên song”

Sứ mệnh

- Cung cấp nhiều sự lựa chọn khác nhau về nhà cho người dân

- Tạo một môi trường sống trong lành, tiện nghi hiện đại đạt chuẩn quốc tế

- Xây dựng nhiều trung tâm thương mại và nhà ở hiện đại với cơ sở vật chấtcao, nguồn lao động có chất lượng và lượng khách quan tâm nhiều

- Đề cao giá trị lịch sử và nét đẹp văn hoá truyền thống của dân tộc bằng việctái hiện lại các không gian văn hóa, du lịch truyền thống mang tính cộng đồng nhưchợ quê, phố cổ, đồng thời tạo ra các hoạt động biểu diễn nghệ thuật hay và đặc sắc

Nơi cuộc sống hòa quyện cùng thiên nhiên

Bên cạnh không gian trong lành thì ecopark đưa ra các sản phẩm nhà ở thượnglưu, mang phong cách hiện đại nhưng cũng rất gần gũi với thiện nhiên Điều này chỉtìm thấy tại Ecopark Ecopark không chỉ mang lại nơi đơn thuần là nơi để sống mà còn

để hưởng thụ

Nơi tận hưởng cuộc sống với đầy đủ tiện nghi

Ecopark được xây dựng như một thành phố với đầy đủ các tiện ích tiện nghinhư: các câu lạc bộ văn nghệ, rạp chiếu phim, khu bể bơi, phòng tập gym, sântennis, công viên, sân chơi cho trẻ em, trường học liên cấp, bệnh viện, siêu thị.Ecopark đặc biệt coi trọng tới sự kết hợp hài hòa nhân – thủy – thổ; giữa cây xanh,gió và nước để tạo nên sự cộng hưởng, sinh sôi về năng lượng sống

Ecopark không chỉ chú trọng tới không gian quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng để tạonên một đô thị sinh thái hoàn hảo và đẳng cấp mà còn tạo lập giá trị của riêng mìnhbằng việc hình thành hệ thống tiện ích, phúc lợi cộng đồng và dịch vụ quản lý theo

Định dạng
Số trang	92
Dung lượng	207,88 KB