Tiểu luận thị trường bất động sản

tài liệu tiểu luận môn thị trường bất động sản, trong tài liệu đề cập đến khu vực nghiên cứu thị trường nhà trọ là phường 13 quận tân bình, phân tích, đánh giá cung cầu, giá cả của nhà trọ trên địa bàn. tài liệu tiểu luận môn thị trường bất động sản, trong tài liệu đề cập đến khu vực nghiên cứu thị trường nhà trọ là phường 13 quận tân bình, phân tích, đánh giá cung cầu, giá cả của nhà trọ trên địa bàn.

Tp Ch inh, n 201

MỤC LỤC

MỞ ẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 1

3 Phương pháp nghiên cứu 1

4 Kết cấu tiểu luận 1

C ƯƠN 1 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN 2

1.1 Bất động sản 2

1.1.1 Khái niệm bất động sản 2

1.1.2 ặc điểm của bất động sản 2

1.2 Thị trường bất động sản 3

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 3

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 4

1.2.3 ặc điểm của thị trường bất động sản 5

1.3 Cung, cầu trong thị trường bất động sản 6

1.3.1 Cung bất động sản 6

1.3.2 Cầu bất động sản 8

C ƯƠN 2 9

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 9

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 9

2.2 Thông tin thị trường 10

2.3 Phân khúc thị trường 11

C ƯƠN 3 20

KẾT LUẬN 20

4.1 Kết luận 20

4.2 Kiến nghị 20

CHÚ THÍCH 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22

DANH MỤC B NG BI U

Bảng 1: Bảng giá các phòng trọ đã khảo sát 12 Bảng 2: Bảng so sánh các phòng trọ 19

DANH MỤC HÌNH NH

Hình 1: Bản đồ phường 13, quận Tân Bình 9

Hình 2: Vị trí các nhà trọ khảo sát tại phường 13 11

ình 3: Phòng 43 Phan Văn Sửu 13

Hình 4: Phòng 127/33 Hoàng Hoa Thám 14

Hình 5: Phòng 42/25/4 Văn Chung 15

Hình 6: Phòng 133/3 Nguyễn ức Thuận 16

Hình 7: Phòng 464 Cộng Hòa 17

Hình 8: Phòng 622/14 Cộng Hòa 18

MỞ ẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân, sinh viên, nhân viên văn phòng, công nhân,… có nhiều dãy trọ mới xây mọc ở nhiều nơi với nhiều mức giá khác nhau Người dân không quá khó khăn để tìm cho mình một nơi sinh sống

và làm việc

Thị trường phòng trọ cho thuê ở một nơi được gọi là trung tâm như thành phố Hồ Chí Minh sẽ bùng nổ mạnh để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho những ai có nhu cầu Tuy nhiên, giữa hàng loạt nơi thuê nhà trọ, với vô vàn không gian cho thuê phòng khác nhau, không phải nơi nào cũng đảm bảo về an ninh, an toàn và không gian sạch sẽ, thoáng mát với mức giá phải chăng Vấn đề lựa chọn phòng cho thuê đáp ứng nhu cầu của mình đang ngày càng được đề cập khá nhiều trong đời sống của nhiều người đã, đang và chuẩn bị sinh sống, làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh

ể biết cụ thể hơn tình hình cho thuê phòng trọ tại một địa bàn cụ thể ở

thành phố Hổ Chí Minh, nhóm em chọn đề tài “ nghiên cứu thị trường cho thuê phòng trọ cho người đi làm tại địa bàn phường 13, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Thu thập, phân tích thông tin, xác định các đối tượng của thị trường cho

thuê phòng trọ tại địa bàn phường 13, quận Tân Bình, tp.HCM

3 Phương pháp nghiên cứu

ối với cung trên thị trường:

- Khảo sát thực tế địa bàn

- Tìm kiếm thông tin trên mạng

ối với cầu trên thị trường:

- Hỏi những người trực tiếp thuê trọ tại địa bàn nghiên cứu

- Tìm hiểu thông tin về tình hình kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu

4 Kết cấu tiểu luận

- Lời mở đầu

- Chương 1: Cơ sở lý luận

- Chương 2: Kết quả nghiên cứu

- Chương 3: Kết luận

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định của pháp luật.[1]

1.1.2 ặc điểm của bất động sản

Bất động sản có 2 thuộc tính: tự nhiên và xã hội

- Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như:

+ Diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng

+ Vị trí

+ Các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo

+ Các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai

- Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai, là hình thức đo

sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan

hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường

Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội

Bất động sản có 8 đặc điểm sau đây:

sơ khai người ta coi thị trường bất động sản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theo đó các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất hiện, biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trường

Như vậy sự ra đời và phát triển thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa Theo thời gian các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bó buộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng cả giao dịch các công trình xây dựng trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trường bất động sản

là thị trường nhà đất với các giao dịch chủ yếu trên thị trường là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên quan niệm này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đó mới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động sản vì hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mau bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…

Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan

hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định Các giao dịch về bất động sản được nói đến ở đây là cà các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bất động sản có thể hiểu được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời gian khi các giao dịch bất động sản diễn ra

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại Do đó có một số cách phân loại sau:

- Theo mức độ kiểm soát của Nhà nước:

+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước

+ Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước

- Theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi: Trên thị trường hàng hóa bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hóa bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản

tư liệu tiêu dùng

+ Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…

+ Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà

ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ,…

+ Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: đường sá, cầu cống,…

- Theo trình tự tham gia thị trường phân ra:

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao, mua, cho thuê), loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai

+ Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê

+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản

- Theo khu vực có bất động sản:

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng,…

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh,…), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng,…

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông nghiệp, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng,…

- Theo loại công dụng của bất động sản trên thị trường phân ra:

+ Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

+ Thị trường công trình thương (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng,…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa,…)

+ Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất,…)

+ Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

+ Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch,…), các di sản văn hóa, di tích lịch sử sân bay, bến cảng,…

- Theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

+ Thị trường cấp 2: thị trường công trình xây dựng để bán hoặc cho thuê + Thị trường cấp 3: thị trường bán (cho thuê) lại các công trình đã được mua (thuê)

- Theo tính chất các quan hệ trao đổi hay loại hình giao dịch (kinh doanh) phân ra:

+ Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

+ Thị trường thuê và cho thuê bất động sản

+ Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm

+ Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh

+ Thị trường dịch vụ bất động sản: gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản,…

1.2.3 ặc điểm của thị trường bất động sản

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng:

- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo ặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện mục tiêu phát triển chung

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản Vì khi cầu tăng đột biến, cung không thể đáp ứng ngay cho tất

cả được, bất động sản cần có thời gian mới hoàn thiện và đưa vào thị trường

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

1.3.1 Cung bất động sản

- Cung trên thị trường sơ cấp: đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có

từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới

để làm tăng cung theo ý muốn Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên

Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai Không như các hàng hoá thông thường khác là

có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo

Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực Như vậy, mức tăng cung bất động sản cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về bất động sản nhà đất ở nhóm cung khác ặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc

dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung

- Cung trên thị trường thứ cấp: cung bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Cung bất động sản không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa bất động sản có thể

có mà là lượng hàng hóa bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi, trên thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa bất động sản nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) hoặc

có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa bất động sản đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó ể các nguồn hàng hóa bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

+ Quỹ hàng hóa bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng

+ Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa bất động sản không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa bất động sản đó cho người khác

+ Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ hàng hóa bất động sản đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

ặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu

Việc tăng cung của một loại hàng hóa bất động sản với mục đích cụ thể nào

đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập bất động sản như việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết

kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác,…Thời gian xây dựng bất động sản dài nên khả năng điều chỉnh thị trường bất động sản chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu

1.3.2 Cầu bất động sản

Cầu về bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa bất động sản đó trên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

+ Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

+ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

+ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn