Đây là tài liệu về trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu nhà ở, lấy ví dụ trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Tài liệu này dùng cho các bạn sinh viên học ngành bất động sản, quản lý đất đai, kinh tế,...và những ai muốn theo đuổi nghề pháp lý dự án, phát triển dự án. Xã hội ngày càng phát triển, môi trường sống ngày càng thay đổi là lý do kéo theo sự tăng trưởng nhanh chóng của cơ sở hạ tầng đô thị khiến chúng ta phải vận động để đáp ứng với sự thay đổi đó. Tỉnh Đồng Nai là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, dự án trọng điểm nên thu hút nhiều cư dân ở các tỉnh khác đến làm việc và sinh sống. Vì vậy nhu cầu về nhà ở và sự thu hút đầu tư các dự án nhà ở tại tỉnh Đồng Nai khá cao. Do đó, một trong những vấn đề về nhà ở đang được dư luận rất quan tâm là các dự án Khu dân cư. Chính vì sự cấp bách và đáp ứng được các nhu cầu thiết thực của xã hội nên các dự án Khu dân cư sẽ có sự biến chuyển không ngừng, luôn là một nguồn lợi nhuận mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng muốn khai thác. Nắm bắt được tình hình thực tế như vậy, các doanh nghiệp trong nước đã và đang thực hiện các dự án đầu tư các Khu dân cư, Khu đô thị nhằm tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp đồng thời đáp ứng nhu cầu xã hội. Vậy các doanh nghiệp để có thể tham gia thực hiện đầu tư dự án Khu dân cư theo đúng pháp luật hiện hành thì cần phải thực hiện những bước nào, thủ tục đầu tư ra sao? Làm thế nào để doanh nghiệp có thể thực hiện các thủ tục đầu tư đúng quy định và ít gặp khó khăn nhất? Sau đây, bài báo cáo này sẽ từng bước phân tích các thủ tục có liên quan đến hoạt động đầu tư vào hạng mục Khu dân cư đồng thời tìm hiểu thực tiễn áp dụng các thủ tục này vào quy trình đầu tư trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI ĐỒNG NAI Đồng Nai – Tháng 03/2020 MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu 3 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu nội dung chuyên đề .4 CHƯƠNG II .5 QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN .5 CĂN CỨ PHÁP LÝ I SƠ ĐỒ TỔNG QUÁT QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN II Chủ trương đầu tư Nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết Giao đất, thuê đất, giải phóng mặt .6 Rà phá bom mình, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, phê duyệt PCCC Thiết kế sở, thiết kế vẽ thi công Giấy phép xây dựng .7 III QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN CHI TIẾT .8 Xin Quyết định chủ trương đầu tư .8 Phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư 10 Ký quỹ thực Dự án 12 Quyết định giao đất, thuê đất, cấp GCN QSDĐ 12 Thủ tục rà phá bom mìn, đánh giá tác động môi trường, PCCC 15 Thẩm định thiết kế sở 15 Đấu nối hạ tầng kỹ thuật 16 Thẩm định thiết kế vẽ thi công 16 10 Cấp phép xây dựng 17 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG CÁC THỦ TỤC 19 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI 19 Những khó khăn bất cập thực dự án 19 Khó khăn sở pháp lý thực dự án 19 CHƯƠNG IV 21 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 21 CHƯƠNG I MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài nghiên cứu Xã hội ngày phát triển, môi trường sống ngày thay đổi lý kéo theo tăng trưởng nhanh chóng sở hạ tầng đô thị khiến phải vận động để đáp ứng với thay đổi Tỉnh Đồng Nai nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, dự án trọng điểm nên thu hút nhiều cư dân tỉnh khác đến làm việc sinh sống Vì nhu cầu nhà thu hút đầu tư dự án nhà tỉnh Đồng Nai cao Do đó, vấn đề nhà dư luận quan tâm dự án Khu dân cư Chính cấp bách đáp ứng nhu cầu thiết thực xã hội nên dự án Khu dân cư có biến chuyển khơng ngừng, ln nguồn lợi nhuận mà doanh nghiệp muốn khai thác Nắm bắt tình hình thực tế vậy, doanh nghiệp nước thực dự án đầu tư Khu dân cư, Khu đô thị nhằm tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp đồng thời đáp ứng nhu cầu xã hội Vậy doanh nghiệp để tham gia thực đầu tư dự án Khu dân cư theo pháp luật hành cần phải thực bước nào, thủ tục đầu tư sao? Làm để doanh nghiệp thực thủ tục đầu tư quy định gặp khó khăn nhất? Sau đây, báo cáo bước phân tích thủ tục có liên quan đến hoạt động đầu tư vào hạng mục Khu dân cư đồng thời tìm hiểu thực tiễn áp dụng thủ tục vào quy trình đầu tư địa bàn tỉnh Đồng Nai Mục tiêu nghiên cứu Bài nghiên cứu hướng đến mục tiêu sau: - Tìm hiểu quy định thủ tục đầu tư vào dự án khu dân cư theo pháp luật hành - Tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn doanh nghiệp - Đánh giá khách quan vấn đề thủ tục đầu tư tham gia thực dự án khu dân cư Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu quy định số luật điển Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng việc thực dự án đầu tư xây dựng trường hợp giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất - Phân tích, đánh giá mức độ áp dụng quy định pháp luật có liên quan thủ tục đầu tư dự án Khu dân cư địa bàn tỉnh Đồng Nai Phương pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp nghiên cứu gồm: - Phân tích quy định pháp luật hành; - Thu thập liệu để phân tích, so sánh; - Đánh giá bước thực thủ tục đầu tư thực tế so với quy định pháp luật Kết cấu nội dung chuyên đề - Chương I: Phần mở đầu - Chương II: Quy trình pháp lý dự án - Chương III: Thực trạng thủ tục địa bàn tỉnh Đồng Nai - Chương IV: Kết luận – Giải pháp CHƯƠNG II QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN I CĂN CỨ PHÁP LÝ - Luật Đầu tư ngày 26/11/2014; - Luật Xây dựng ngày 18/6/2014; - Luật Nhà ngày 25/11/2014; - Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 25/11/2014; - Luật Bảo vệ môi trường ngày 23/6/2014; - Luật Đất đai ngày 29/11/2013; - Luật Phòng cháy chữa cháy ngày 19/6/2001; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Phòng cháy chữa cháy ngày 22/11/2013; - Luật Quy hoạch đô thị ngày 17/6/2009; - Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư - Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư; - Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 Chính phủ Quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản; - Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 Chính phủ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị; quản lý xây dựng theo quy hoạch; - Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 Chính phủ Quy định chi tiết số nội dung quy hoạch xây dựng; - Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; - Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 Chính phủ Quy định quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường kế hoạch bảo vệ môi trường; - Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31/7/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Phòng cháy chữa cháy Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Phòng cháy chữa cháy; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất II SƠ ĐỒ TỔNG QUÁT QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN xin Chủ trương đầu tư Cấp phép xây dựng Thẩm định, phê duyệt QHCT 1/500 Thẩm duyệt TKCS, TK BV TC Giao đất, thuê đất, GPMB Rà phá bom mìn, Phê duyệt ĐTM, PCCC Hình 2.1: Sơ đồ tổng quát quy trình pháp lý dự án Chủ trương đầu tư Chủ trương đầu tư ý tưởng đầu tư cho Dự án bao gồm thông tin: Chủ đầu tư, địa điểm thực Dự án, mục tiêu đầu tư, diện tích đất, nguồn vốn đầu tư, thời gian thực Ý tưởng lập thành Tờ trình kèm dự thảo Quyết định Cấp thẩm quyền công ty để xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án Nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết - Nhiệm vụ quy hoạch yêu cầu nội dung nghiên cứu tổ chức thực quan có thẩm quyền phê duyệt làm sở để lập đồ án quy hoạch - Đồ án quy hoạch tài liệu thể nội dung quy hoạch, bao gồm vẽ, mô hình, thuyết minh quy định quản lý theo quy hoạch Giao đất, thuê đất, giải phóng mặt - Giao đất việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất - Cho thuê đất việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Rà phá bom mình, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, phê duyệt PCCC Đây bước chuẩn bị phục vụ cho giai đoạn đầu tư xây dựng Dự án, làm sở để tiến hành thủ tục xin cấp phép xây dựng Thiết kế sở, thiết kế vẽ thi công - Thiết kế sở thiết kế lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng sở phương án thiết kế lựa chọn, thể thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, để triển khai bước thiết theo Thiết kế sở lập để đạt mục tiêu dự án, phù hợp với cơng trình xây dựng thuộc dự án, đảm bảo đồng cơng trình đưa vào khai thác sử dụng - Thiết kế vẽ thi công thiết kế thể đầy đủ thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình Giấy phép xây dựng Giấy phép xây dựng văn pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời cơng trình III QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN CHI TIẾT Xin Quyết định chủ trương đầu tư a Cơ quan phê duyệt - Đối với Dự án phát triển nhà thương mại có quy mơ đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên miền núi 20.000 người trở lên vùng khác Sở Kế hoạch Đầu tư kiểm tra hồ sơ xử lý, lấy ý kiến ban ngành liên quan: Bộ Kế hoach Đầu tư; Bộ Tài nguyên Môi trường; Bộ Tài quan liên quan cần thiết Nếu hồ sơ đủ điều kiện, Cơ quan chủ trì lập tờ trình, trình đơn vị thẩm quyền phê duyệt Cụ thể: Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND cấp tỉnh xem xét, có ý kiến gửi Bộ Kế hoạch Đầu tư Bộ Kế hoạch Đầu tư báo cáo thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ định chủ trương đầu tư - Đối với Dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu nhận chuyển nhượng; Dự án có u cầu chuyển mục đích sử dụng đất: Sở Kế hoạch Đầu tư kiểm tra hồ sơ xử lý, lấy ý kiến ban ngành liên quan: Sở Tài ngun Mơi trường; Sở Tài chính, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Nếu hồ sơ hợp lệ Sở Kế hoạch Đầu tư lập báo cáo thẩm định trình UBND cấp tỉnh định chủ trương đầu tư - Đối với Dự án sau đây, Sở Xây Dựng kiểm tra xử lý hồ sơ, lấy ý kiến quan nhà nước có liên quan Dự án: + Dự án quy mô sử dụng đất từ 100ha trở lên có quy mơ 100ha có số lượng nhà từ 2.500 trở lên (bao gồm biệt thự, nhà riêng lẻ, hộ chung cư) khu vực đô thị; + Dự án quy mô sử dụng đất từ 50ha trở lên có quy mơ 50ha có số lượng nhà từ 2.500 trở lên khu vực đô thị; + Dự án khơng phân biệt quy mơ diện tích đất, số lượng nhà thuộc địa giới hành nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương + Nếu hồ sơ đủ điều kiện Sở Xây Dựng có tờ trình kèm hồ sơ, gửi UBND cấp tỉnh để đề nghị Bộ Xây Dựng thẩm định Bộ Xây Dựng thẩm định có tờ trình báo cáo Thủ tướng Chính Phủ xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Trường hợp hồ sơ khơng đạt khơng đầu tư thay đổi chủ trương đầu tư - Đối với dự án sau đây, Sở Xây Dựng kiểm tra xử lý hồ sơ, lấy ý kiến quan nhà nước có liên quan Dự án: + Dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20ha đến 100ha có số lượng nhà 2.500 khu vực đô thị; + Dự án quy mô sử dụng đất từ 10ha đến 50ha có số lượng nhà 2.500 khu vực đô thị; + Dự án không phân biệt quy mơ diện tích đất, số lượng nhà thuộc khu vực hạn chế phát triển nội đô lịch sử (được xác định đồ án quy hoạch) đô thị loại đặc biệt + Nếu hồ sơ đủ điều kiện Sở Xây Dựng có tờ trình gửi UBND cấp tỉnh để xin ý kiến HĐND cấp, sau có ý kiến đồng ý HĐND cấp, UBND cấp tỉnh có văn chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Trường hợp hồ sơ khơng đạt khơng đầu tư thay đổi chủ trương đầu tư - Đối với dự án phát triển nhà thương mại có quy mô sử dụng đất 10ha: Sở Xây Dựng kiểm tra xử lý hồ sơ, lấy ý kiến quan nhà nước có liên quan Dự án Cụ thể: Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài chính, Sơ Kế hoạch Đầu tư UBND quận/huyện nơi có Dự án Nếu hồ sơ đủ điều kiện Sở Xây Dựng có tờ trình gửi UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án b Thành phần hồ sơ cách thức thực - Đối với trường hợp xin Quyết định chủ trương đầu tư: + Đối với dự án thuộc thẩm quyền định chủ trương đầu tư Quốc hội: Thành phần hồ sơ theo quy định khoản Điều 35 Luật Đầu tư 2014 nộp hồ sơ Sở Kế hoạch Đầu tư; nhận biên nhận có ghi rõ ngày hẹn kết hồ sơ đề nghị định chủ trương dự án + Đối với dự án thuộc thẩm quyền định chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ: Thành phần hồ sơ theo quy định khoản Điều 34 Luật Đầu tư 2014 nộp hồ sơ Sở Kế hoạch Đầu tư; nhận biên nhận có ghi rõ ngày hẹn kết hồ sơ đề nghị đinh chủ trương dự án + Đối với dự án thuộc thẩm quyền định chủ trương đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Thành phần hồ sơ theo quy định khoản Điều 33 Luật Đầu tư 2014 nộp hồ sơ Sở Kế hoạch Đầu tư; nhận biên nhận có ghi rõ ngày hẹn kết hồ sơ đề nghị đinh chủ trương dự án - Đối với trường hợp xin Chấp thuận chủ trương đầu tư: Thành phần hồ sơ theo quy định Điều 4, Điều Thông tư 19/2016/TTBXD nộp hồ sơ Sở Xây Dựng; nhận biên nhận có ghi rõ ngày hẹn có kết hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 a Cơ quan phê duyệt: - Cơ quan thẩm định nhiệm vụ đồ án quy hoạch quy định Điều 32 Luật Xây dựng năm 2014 - Cơ quan phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch quy định Điều 34 Luật Xây dựng năm 2014 b Thành phần hồ sơ: - Nhiệm vụ quy hoạch: thành phần hồ sơ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 quy định Điều Thông tư 12/2016/TT-BXD - Đồ án quy hoạch: thành phần hồ sơ phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 quy định Điều 10 Thông tư 12/2016/TT-BXD c Cách thức thực hiện: - Đối với thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ QHCT 1/500: + Nộp hồ sơ Trung tâm HCC tỉnh Đồng Nai nhận biên nhận + Sở Xây dựng thành lập Hội đồng thẩm định, lấy ý kiến Sở Cơ quan liên quan + Sở Xây dựng lập tờ trình phê duyệt nhiệm vụ QHCT 1/500 trình UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt + Đến Trung tâm HCC tỉnh Đồng Nai xuất trình biên nhận nhận kết theo ngày hẹn phiếu - Đối với thẩm định, phê duyệt đồ án QHCT 1/500: + Nộp hồ sơ Trung tâm HCC tỉnh Đồng Nai nhận biên nhận + Sở Xây dựng thành lập Hội đồng thẩm định, lấy ý kiến Sở Cơ quan liên quan + Sở Xây dựng lập tờ trình phê duyệt đồ án QHCT 1/500 trình UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt + Đến Trung tâm HCC tỉnh Đồng Nai xuất trình biên nhận nhận kết theo ngày hẹn phiếu Phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư a Cơ quan phê duyệt: UBND cấp Huyện b Trình tự thực hiện: - Chủ đầu tư ký kết hợp đồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Dự án với Ban bồi thường - Đo vẽ vị trí, trạng thẩm định giá Dự án - Dự thảo niêm yết phương án bồi thường, tổ chức lấy ý kiến dân (căn Điểm a Khoản Điều 69 Luật đất đai 2013) - Hoàn chỉnh phương án bồi thường đề xuất giá cụ thể thời điểm ban hành định thu hồi đất - Hoàn chỉnh phương án bồi thường đề xuất giá cụ thể thời điểm ban hành định thu hồi đất - Phê duyệt giá thời điểm ban hành định thu hồi đất - UBND huyện ban hành Quyết định thu hồi đất; Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Quyết định phê duyệt phương án hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm việc làm Dự án 10 QUY TRÌNH LẬP PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN Bước Công việc thực Ký hợp đồng với BBT BBt ký hợp đồng với đơn vị đo đạc BBT ký hợp đồng với đơn vị thẩm định giá Bản vẽ mặt bầng dự án, vẽ chi tiết hộ dân, kiểm ke tài sản gắn liền với đất Chứng thư thẩm định giá, UBND quận xem xét, đề xuất giá đất cụ thể lên Sở ngành liên quan BBT thông báo thu hồi đát Các Sở ngành TP thảm định Dự thaao PABT niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến hộ dân Ghi nhận, tổng hợp ý kiến hoàn chỉnh PABT UBND huyện đề xuất giá thời điểm có qđ thu hồi đất Văn bản/ biểu mẫu liên quan Thời gian - Hợp đồng với BBT - 01 ngày - Bản vẽ dự án - Bản vẽ hộ dân - Thông báo thu hồi đất - Chứng thư thẩm định giá - Quyết định thành lập hội đồng bồi thường dự án - Chậm 90 ngày từ ngày CĐT ký hợp đồng với ban BBT - Dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái đinh cư - Từ 20 đến 60 ngày kể từ ngày niêm yết - Ý kiến hộ dân - Giá dự kiến thời điểm có qđ thu hịi dất - Châm 60 ngày kể - Quyết định phê duyệt giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án - Chậm 30 ngày kể từ ngày nhận đề xuất UBND quận - Quyết định thu hồi đất - Quyết định phê duyệt PABT, QĐ bồi thường người có đất thu hồi - Quyết định phê duyệt phương án hỗ trợ - Cùng thời điểm UB từ ngày hoàn thành bước Phịng TNMT thẩm định hồn thiện PABT, phương án chi tiết hộ dân Sở ngành thẩm định giá, trình UBND tỉnh phê duyệt UBND quận/ huyện ban hành Quyết định 11 Ký quỹ thực Dự án a Cơ quan phê duyệt: Sở Kế hoạch Đầu tư b Thành phần hồ sơ: - Văn thỏa thuận ký quỹ đảm bảo thực dự án đầu tư - Quyết định chủ trương đầu tư - Các tài liệu liên quan chứng minh trường hợp thuộc diện miễn giảm tiền ký quỹ theo quy định c Trình tự thực hiện: - Nộp hồ sơ đến Sở Kế hoạch Đầu tư - Sở Kế hoạch Đầu tư xem xét hồ sơ, dự thảo thỏa thuận ký quỹ theo Mẫu II.5 Thông tư 16/2015/TT-BKHĐT - Mời Nhà đầu tư lên trao đổi thống nội dung ký thỏa thuận - Sở Kế hoạch Đầu tư gửi văn thỏa thuận cho Nhà đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng thương mại - Nhà đầu tư nộp tiền ký quỹ - Nhà đầu tư làm văn thơng báo kèm hóa đơn gửi đến Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch Đầu tư Quyết định giao đất, thuê đất, cấp GCN QSDĐ a Cơ quan phê duyệt: UBND tỉnh b Thành phần hồ sơ: - Hồ sơ xin giao đất/thuê đất: + Đơn xin giao đất/thuê đất + Xác nhận hồn tất đền bù UBND huyện + Trích lục đồ địa khu đất + Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp + Dự án đầu tư báo cáo tài Chủ đầu tư + Bảng kê khai tình trạng sử dụng đất tất Dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước - Hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ: + Đơn xin cấp GCN QSDĐ + Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp + Quyết định giao đất/cho thuê đất + Quyết định chủ trương đầu tư + Quyết định phê duyệt QHCT 1/500 + Bản đồ giao đất Sở Tài nguyên Môi trường phê duyệt + Thông báo nộp tiền sử dụng đất giấy nộp tiền vào kho bạc + Các hồ sơ pháp lý khác liên quan c Trình tự thực hiện: - Nộp hồ sơ đề nghị giao đất/thuê đất đến Sở Tài nguyên Môi trường - Sở Tài nguyên Môi trường xem xét hồ sơ - Sở Tài nguyên Môi trường trình UBND tỉnh xem xét phê duyệt - Nhà đầu tư thực thủ tục phê duyệt QHCT 1/500 để làm xác định nghĩa vụ tài 12 - UBND tỉnh ban hành Quyết định giao đất/cho thuê đất - Thực nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất - Lập hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ nộp Sở Tài nguyên Môi trường - Sở Tài nguyên Môi trường xem xét cấp GCN QSDĐ QUY TRÌNH XIN GIAO ĐÁT HOẶC THUÊ ĐẤT VÀ XIN CGNQSDĐ Bước Công việc thực Chuẩn bị hồ sơ xin giao/ thuê đát có yêu cầu Nộp hồ sơ đề nghị giao đất lên S.TNMT Không đạt Văn bản/ biểu mẫu liên quan - Hồ sơ xin giao/ thuê đất - Thời gian chuẩn bị hồ sơ: 01 ngày - Hồ sơ xin giao đất/ thuê đất - Tờ trình xin giao đất/ thuê đất - Thời gian thực hiện: 15 ngày - Hồ sơ xin giao đất/ cho thuê đất - Thời gian thực hiện: 07 ngày Xem xét hồ sơ Đạt - Tờ trình giao đất S.TNMT - Thời gian thực hiện: 01 ngày S.TNMT trình UBND giao dất cho thuê đất phê duyệt Không đạt Thời gian Xem xét phê duyệt Đạt - Tờ trình giao đất S.TNMT - Hồ sơ giao đất/ cho thuê đất - Thời gian thực hiện: 10 ngày - Thời gian thực hiện: 15 ngày - Quy trình thực thiện phê duyệt QHCT TL 1/500 quy trình thỏa thuận QH TMB TL 1/500 Thủ tục phê duyệt QHCT TL 1/500 13 QUY TRÌNH XIN GIAO ĐÁT HOẶC THUÊ ĐẤT VÀ XIN CGNQSDĐ Bước Công việc thực Văn bản/ biểu mẫu liên quan Ban hành định giao đát/ cho thuê đất - Quyết định giao đất/ cho thuê đất - Hợp đồng thuê đất Thực nghĩa vụ tài Lập hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ - Quy trình tính tiền sử dụng đất, tiền th đất - Hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ - GCN QSDĐ Thời gian - Thời gian thực hiện: 10 ngày - Thời gian thực hiện: 40 ngày - Thời gian thực hiện: 03 ngày - Thời gian thực hiện: 20 ngày 10 Cấp GCN QSDĐ - Thời gian thực hiện: 01 ngày 11 Bàn giao, lưu hồ sơ - GCN QSDĐ - Hồ sơ pháp lý - Biên bàn giao hồ sơ 14 Thủ tục rà phá bom mìn, đánh giá tác động mơi trường, PCCC a Thủ tục rà phá bom mìn - Kí hợp đồng với đơn vị tư vấn - Khảo sát thực địa - Đơn vị tư vấn triển khai rà phá - Tiếp nhận trường, nhật ký công việc, giấy chứng nhận hoàn tất, lý hợp đồng b Thủ tục đánh giá tác động môi trường - Ký hợp đồng với đơn vị tư vấn - Đơn vị tư vấn lập hồ sơ đánh giá tác động môi trường - Nộp hồ sơ đến phận tiếp nhận Sở Tài ngun Mơi trường - Phịng Quản lý mơi trường thành lập hội đồng thẩm định - Tổ chức lấy ý kiến UBND xã, cộng đồng dân cư - Hội đồng tổ chức thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường - UBND tỉnh ban hành định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường c Thủ tục PCCC - Ký hợp đồng với đơn vị tư vấn - Đơn vị tư vấn lập hồ sơ thiết kế PCCC - Nộp hồ sơ đến Cảnh sát PCCC tỉnh Đồng Nai - Thẩm duyệt PCCC - Kết thực hiện: Văn thẩm duyệt PCCC Thẩm định thiết kế sở a Cơ quan phê duyệt: Sở Xây dựng b Thành phần hồ sơ (03 bộ): - Tờ trình thẩm định dự án, thẩm định thiết kế sở theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định số 59/2015/NĐ-CP - Hồ sơ thiết kế sở (thuyết minh vẽ) - Báo cáo nghiên cứu khả thi - Chủ trương đầu tư - Văn cấp có thẩm quyền sử dụng đất kèm đồ địa khu đất - Hồ sơ khảo sát xây dựng - Đĩa CD lưu file mềm toàn hồ sơ trình thẩm định c Trình tự thực hiện: 15 - Chuẩn bị nộp hồ sơ đến Trung tâm HCC tỉnh Đồng Nai, nhận biên nhận - Sở Xây dựng thẩm định, lấy ý kiến Cơ quan liên quan - Sở Xây dựng chuyển kết thẩm định Trung tâm HCC - Đến Trung tâm HCC tỉnh Đồng Nai xuất trình biên nhận nhận kết theo ngày hẹn phiếu Đấu nối hạ tầng kỹ thuật a Đấu nối hệ thống giao thông - Lập hồ sơ thuyết minh thiết kế kỹ thuật phương án đấu nối - Nộp hồ sơ - Thẩm định, kiểm tra - Chấp thuận đấu nối b Đấu nối hệ thống cấp nước - Lập hồ sơ thuyết minh thiết kế kỹ thuật phương án đấu nối - Nộp hồ sơ - Thẩm định, kiểm tra - Chấp thuận đấu nối c Đấu nối hệ thống thoát nước - Lập hồ sơ thuyết minh thiết kế kỹ thuật phương án đấu nối - Nộp hồ sơ - Thẩm định, kiểm tra - Chấp thuận đấu nối d Đấu nối hệ thống điện - Lập hồ sơ thuyết minh thiết kế kỹ thuật phương án đấu nối - Nộp hồ sơ - Thẩm định, kiểm tra - Chấp thuận đấu nối CP Thẩm định thiết kế vẽ thi công a Cơ quan phê duyệt: Sở Xây dựng b Thành phần hồ sơ: - Tờ trình thẩm định theo Mẫu số 06 Phụ lục II Nghị định 59/2015/NĐ- Quyết định chủ trương đầu tư - Kết thẩm định thiết kế sở quan có thẩm quyền - Văn thẩm duyệt PCCC 16 - Báo cáo đánh giá tác động mơi trường - Báo cáo tài tổng hợp chủ đầu tư hồ sơ trình thẩm định - Văn cấp có thẩm quyền quyền sử dụng đất kèm theo đồ địa khu đất - Hồ sơ lực nhà thầu khảo sát - Hồ sơ lực nhà thầu thiết kế - Hồ sơ khảo sát địa hình, khảo sát địa chất cơng trình - Các văn quan chuyên ngành thỏa thuận đất nối hạ tầng kỹ thuật, tĩnh khơng, mơi trường (nếu có) - Các sở pháp lý khác liên quan đến dự án (nếu có) - Thuyết minh thiết kế xây dựng - Đĩa CD lưu trữ tồn hồ sơ trình thẩm định c Trình tự thực hiện: - Chuẩn bị nộp hồ sơ đến Trung tâm HCC tỉnh Đồng Nai, nhận biên nhận - Sở Xây dựng thẩm định, lấy ý kiến Cơ quan liên quan - Sở Xây dựng chuyển kết thẩm định Trung tâm HCC - Đến Trung tâm HCC tỉnh Đồng Nai xuất trình biên nhận nhận kết theo ngày hẹn phiếu 10 Cấp phép xây dựng a Cơ quan phê duyệt: Sở Xây dựng b Thành phần hồ sơ: - Đơn đề nghị cấp phép xây dựng - Bản vẽ trạng vị trí, vẽ TMB Dự án, Bản vẽ mặt đứng mặt cắt cơng trình tỷ lệ 1/50 - 1/200; - Bản vẽ mặt móng tỷ lệ 1/100 - 1/200 mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 cơng trình kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc tỷ lệ 1/50 - 1/200 - Giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC; - Kết thẩm định thiết kế kỹ thuật (hoặc thiết kế vẽ thi công); - Đánh giá tác động môi trường; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc định giao đất thơng báo hồn tất nghĩa vụ tài chính) - Bản tệp tin chứa chụp định phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng cơng trình c Trình tự thực hiện: - Nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng đến Sở Xây dựng - Sở Xây dựng thẩm định hồ sơ - Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra thực địa Dự án - Sở Xây dựng kiểm tra chéo hồ sơ - Sở Xây dựng ban hành giấy phép xây dựng 17 QUY TRÌNH XIN CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG DỰ ÁN Bước Công việc thực Kiểm tra đủ điều kiện xin CPXD Lập hồ sơ thỏa thuận QH TMB TL 1/500 Văn bản/ biểu mẫu liên quan Thời gian Hồ sơ xin CPXD 01 ngày Hồ sơ theo Điều Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 BXD 15 ngày Biên nhận hồ sơ 01 ngày Nộp hồ sơ xin CPXD SXD Hồ sơ xin CPXD Không đạt 07 ngày SXDthẩmđịnhhồ sơ Đạt Thông báo SXD việc thực địa dự án 03 ngày SXD tổ chức thực địa dự án Hồ sơ xin CPXD Không đạt 07 ngày SXD tổ chức kiểm tra chéo hồ Đạt Biên lai thu phí thẩm định Giấy phép xây dựng 03 ngày SXD cấp GPXD Giấp phép xây dựng Bàn giao, lưu hồ sơ 01 ngày 18 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG CÁC THỦ TỤC TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI Những khó khăn bất cập thực dự án Để thực tốt thủ tục pháp lý đầu tư, chủ đầu tư cần phải vào quy định pháp luật hành Tuy nhiên, thủ tục quy định rõ ràng văn pháp luật việc thực ln khó khăn cho chủ đầu tư nhiều thủ tục hành khác phát sinh thêm để phục vụ cho việc quản lý quan nhà nước Bởi lẽ, quy định văn pháp luật chưa thực chi tiết rõ ràng mà phải cần đến văn hướng dẫn từ quan chuyên môn thực thủ tục hành nên việc thực thi đương nhiên bị vướng mắc Trong số trường hợp, tuỳ thuộc vào quy mô điều kiện khác dự án mà quan nhà nước yêu cầu số thủ tục phát sinh Như vậy, tạo nên chưa đồng việc quy định văn pháp luật thực tế thực thi thủ tục Trong thời gian qua, có nhiều chuyển biến cải cách thủ tục pháp lý thực đầu tư, song nhà đầu tư cịn phải đối mặt với khó khăn, vướng mắc thủ tục hành gây Khó khăn sở pháp lý thực dự án Xét rằng, khơng có quy trình thủ tục đầy đủ tồn q trình thực đầu tư để công khai, minh bạch Bởi lẽ, quy định thủ tục đầu tư nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác Để hiểu xác, chủ đầu tư phải tham khảo nhiều văn pháp luật, có năm lĩnh vực chủ yếu: pháp luật đầu tư, pháp luật môi trường, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật quy hoạch Ngoài văn này, chủ đầu tư tuân theo quy định hướng dẫn quan thực thi cho trường hợp dự án đầu tư cụ thể Mặt khác, nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn việc nghiên cứu, tìm hiểu thơng tin thủ tục để thực dự án đầu tư công bố, cơng khai thủ tục hành riêng lẻ mà chưa có cơng bố đầy đủ, rõ ràng quy trình thủ tục thực dự án đầu tư, có việc thực công bố, công khai số địa phương sở nhu cầu thu hút đầu tư địa phương Nếu nhà đầu tư khơng cập nhật kịp thời thực sai thực chưa đầy đủ theo quy định pháp luật Chẳng hạn dự án phát triển nhà thương mại có số lượng từ 500 đến 2500 thủ tục giải hồ sơ chấp thuận đầu tư Sở Xây dựng hướng dẫn thực Theo đó, văn đề nghị thực dự án đầu tư theo lý thuyết dự án hướng dẫn Tờ trình Trường hợp hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư có số lượng nhà 2500 tên văn 19 Tờ trình đề nghị chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà Nhưng trường hợp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư có số lượng nhà từ 2500 trở lên tên văn Tờ trình đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà Vì vậy, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kĩ trước thực thủ tục pháp lý này, tránh gặp khó khăn tồn q trình thực dự án đầu tư Về thực tiễn áp dụng Về thi hành, công tác phối hợp, chia sẻ thông tin quan nhà nước nên chưa có chế thực liên thơng thống quan thực thi từ khâu chuẩn bị đầu tư đến dự án vào vận hành dẫn đến nhà đầu tư phải thực thêm nhiều thủ tục “con”, đáp ứng thêm nhiều hồ sơ, giấy tờ, thông tin trùng lặp, không cần thiết khiến việc thực trở nên phức tạp thời gian thực kéo dài quy định Bởi lẽ, để đáp ứng hết tất yêu cầu quan thực thi số nội dung phát sinh thủ tục bị trùng lặp Ví dụ nội dung việc đăng ký đầu tư Về bản, nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có trùng lặp “Đề xuất dự án đầu tư bao gồm nội dung: nhà đầu tư thực dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu kinh tế - xã hội dự án” mà nội dung duyệt biết Văn chấp thuận chủ trương đầu tư Do đó, số nội dung xét duyệt đăng ký đầu tư nên lược bỏ bị trùng lặp Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận đầu tư văn nhằm thể việc đầu tư doanh nghiệp đồng thời thể ưu đãi đầu tư có Tuy nhiên, nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện để hưởng ưu đãi đầu tư thực tế, nội dung văn mà Văn chấp thuận đầu tư văn khác liệu nhà đầu tư có hưởng ưu đãi theo quy định hay không? Đây thủ tục nhằm phục vụ thêm cho việc quản lý quan có thẩm quyền, buộc nhà đầu tư phải thực chưa thực thể thông thống cho q trình đầu tư Vì vậy, số trường hợp, thủ tục gây khó khăn kéo dài thời gian thực dự án Trên bất cập, khó khăn trình thực dự án đầu tư xây dựng nhà Do đó, việc đề giải pháp để giải khó khăn bất cập việc tất yếu 20 CHƯƠNG IV KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Để đưa kiến nghị trên, báo cáo dựa vào sở lý luận thực tiễn tìm hiểu hoạt động đầu tư xây dựng dự án Qua tìm hiểu, nhận thấy quy trình thủ tục pháp lý thực dự án mặt lý thuyết thực tế cịn nhiều vướng mắc Do đó, cần thực số giải pháp sau: Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện quy phạm pháp luật đầu tư, quy phạm thực thi, phải đề quy trình thủ tục đầy đủ cơng khai cho trình đầu tư thực dự án Đảm bảo cách chắn quy định pháp luật sử dụng cách rộng rãi, áp dụng vào thực tiễn đời sống cho phát huy tối đa sức mạnh hệ thống pháp luật Thứ hai, xếp lại phân bổ quy phạm pháp luật văn cho hợp lý, tránh chồng chéo nội dung, tạo thủ tục khơng cần thiết Phải có phân công rõ ràng quan thực thi, tránh đùn đẩy trách nhiệm cho Các quan thực thi thủ tục cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi có lên trang thơng tin điện tử Có thế, có minh bạch thủ tục Và nhà đầu tư dễ dàng nắm bắt thay đổi việc thực thủ tục pháp lý đầu tư, tạo thơng thống thủ tục cho chủ đầu tư nên thực giải pháp để từ đó, chủ đầu tư tập trung lực quan trọng trình thực dự án, thu hút đầu tư nhiều Thứ ba, bên tham gia thực dự án nên nâng cao lực thực quy định pháp luật để khắc phục việc hiểu thực sai tinh thần quy định pháp luật cách thông qua hội thảo, chuyên đề pháp đề tư vấn người am hiểu pháp luật Luật sư, chuyên viên pháp chế… Qua đó, chủ đầu tư có nhìn rộng tồn q trình thực dự án đầu tư, tránh gặp khó khăn thực với quan quản lý nhà nước, góp phần thực tiến độ dự án Thứ tư, Nhà quản lý nên thiết lập trì đầu mối cung cấp thông tin cho nhà đầu tư, tránh tình trạng nhiều đầu mối khơng thống nhất, khó quản lý sử dụng hiệu nguồn lực, lợi cạnh tranh việc thu hút đầu tư Thường xuyên cập nhật thông tin đầu tư, cập nhật văn mới, văn hết hiệu lực thay đổi quy định pháp luật liên quan đến vấn đề để dễ quản lý để người nắm bắt hết tình hình đầu tư vào nhà nói chung dự án nhà thương mại nói riêng Thứ năm, Nhà quản lý nên thiết lập hệ thống thông tin để người thực phản ánh, kiến nghị quy định hành chính, tình hình, kết giải thủ tục hành Cơ sơ liệu quốc gia thủ tục hành Nếu triển khai, Nhà quản lý dễ dàng kiểm soát mức độ thực 21 thủ tục hành vào thực tiễn, từ đó, nâng cao trách nhiệm quản lý cấp quyền địa phương Cuối cùng, giải pháp thiết thực hiệu nên tiến hành việc thực quy định thủ tục đầu tư phải dựa sở thơng hiểu, bình đẳng, hồ bình bên với nhau, tránh xảy tranh chấp khơng đáng có, làm chậm tiến độ thực dự án bên, gây khó khăn cho bên tham gia dự án đầu tư 22 ... c Trình tự thực hiện: - Nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng đến Sở Xây dựng - Sở Xây dựng thẩm định hồ sơ - Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra thực địa Dự án - Sở Xây dựng kiểm tra chéo hồ sơ - Sở Xây dựng... cáo dựa vào sở lý luận thực tiễn tìm hiểu hoạt động đầu tư xây dựng dự án Qua tìm hiểu, nhận thấy quy trình thủ tục pháp lý thực dự án mặt lý thuyết thực tế cịn nhiều vướng mắc Do đó, cần thực. .. với dự án sau đây, Sở Xây Dựng kiểm tra xử lý hồ sơ, lấy ý kiến quan nhà nước có liên quan Dự án: + Dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20ha đến 100ha có số lượng nhà 2.500 khu vực đô thị; + Dự án quy