Câu 1:Giải thích cụm từ “Bất động sản” theo quan điểm riêng của anh (chị).Hãy cho biết các thuộc tính của “Bất động sản”.Những thuộc tính này có cần lưu ý so với các lĩnh vực khác không? Trả lời: Quan điểm về “Bất động sản” Theo quy định tại điều luật 181 của bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005. “Bất động sản” là tài sản không di dời được gồm:đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng,tài sản gắn liền với đất đai. Theo từ điển thuật ngữ tài chính thì “Bất động sản” là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất. Như vậy: “Bất động sản” là tài sản nhưng khác với tài sản khác là nó không di dời được.Hay nói cách khác. “Bất động sản” là tài sản gồm đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó,các tài sản khác gắn liền với đất đai được xác định bởi vị trí địa lí của đất,các tài sản do pháp luật quy định. Những thuộc tính của “Bất động sản” 1. Tính cố định:Một thuộc tính của bất động sản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không di chuyển được .Tính cố địnhtheo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như:mì,sữa…Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch. Ví dụ: Khi mua một ngôi nhà trên Hà Nội ta chỉ có thể cầm các giấy tờ chứng minh ngôi nhà là của ta và chuyển đến đó sống.chứ ta không thể đem ngôi nhà đó về quê ở được. 2.Tính cá biệt và khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn ). + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. Chính vì tính khan hiếm,tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa “Bất động sản” có tính cá biệt.
Câu 1:Giải thích cụm từ “Bất động sản” theo quan điểm riêng của anh (chị).Hãy cho biết các thuộc tính của “Bất động sản”.Những thuộc tính này có cần lưu ý so với các lĩnh vực khác không? Trả lời: Quan điểm về “Bất động sản” Theo quy định tại điều luật 181 của bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005 “Bất động sản” là tài sản không di dời được gồm:đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng,tài sản gắn liền với đất đai Theo từ điển thuật ngữ tài chính thì “Bất động sản” là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất Như vậy: “Bất động sản” là tài sản khác với tài sản khác là nó không di dời được.Hay nói cách khác “Bất động sản” là tài sản gồm đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó,các tài sản khác gắn liền với đất đai được xác định bởi vị trí địa lí của đất,các tài sản pháp luật quy định Những thuộc tính của “Bất động sản” Tính cố định:Một thuộc tính của bất động sản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không di chuyển được Tính cố địnhtheo nghĩa rộng là một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như:mì,sữa…Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem chợ bán các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch Ví dụ: Khi mua một nhà Hà Nội ta chỉ có thể cầm các giấy tờ chứng minh nhà là của ta và chuyển đến đó sống.chứ ta không thể đem nhà đó về quê ở được 2.Tính cá biệt và khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn ) + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê Chính vì tính khan hiếm,tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa “Bất động sản” có tính cá biệt Ví dụ: Trong một khu vực nhỏ kể cả hai “Bất động sản” cạnh đều có những yếu tố không giống nhau.Hoặc một tòa nhà cao ốc thì các phòng có hướng và cấu tạo khác hau 3.Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng: Mỗi người sinh trái đất đều cần một chỗ ở Đất ở gắn liền với đời sống người thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kì bao cấp thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của tài sản Giả sử hai bất động sản nằm một khu vực giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho mục đích sử dụng đối với bất động sản và nhất là nền kinh tế thị trường hiện Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng của bất động sản ngày càng tăng nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển Ví dụ:Một khu đất khi quy hoạch sử dụng để trồng công nghiệp có giá trị khác so với quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà ở giá trị sẽ lớn rất nhiều 4.Giao dịch các quyền và lợi ích của “Bất động sản”: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại giá đất lại khác dù ở vị trí kế cận.Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng bất động sản Ví dụ: Khi mua nhà ta chỉ được nhận các giấy tờ chứng minh ta là chủ nhà và ta phải chuyển đến để ở nhà đó chứ không thể mang nhà chỗ khác được 5.Tính tăng trị:Là sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian “ bất động sản” bao gồm đất đai và các công trình đất Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích nào nữa thì nó mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền vững Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững và các công ty thành công ở lĩnh vực khác đều quay sang đầu tư bất động sản để bảo tồn vốn Ví dụ: Giá bất động sản năm đều có xu hướng biến đổi khác so với năm trước và có xu hướng tăng lên.(đất đai là tài sản hữu hạn không thể sinh thêm người và kinh tế đều có biến đổi—Bất động sản tăng và giữ được giá trị) 6.Các thuộc tính khác:ngoài các thuộc tính bản trên,bất động sản còn có các thuộc tính tính lâu bền,tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau,tính thích ứng,tính phụ thuộc vào lực quản lý,mang nặng yếu tố tập quán,thị hiếu và tâm lý xã hội Những thuộc tính này cần lưu ý so với các lĩnh vực khác: Dựa vào những thuộc tính của bất động sản có những tính chất riêng biệt giúp ta hiểu rõ về bất động sản và có thể có phương án đầu tư mới tốt cho doanh nghiệp Quản lý và sử dụng tốt bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với các ngành nghề khinh doanh.kích thích sản xuất,mở rộng đầu tư Dựa vào các thuộc tính chính phủ sẽ có những biện pháp điều tiết nền kinh tê ,́ giúp doanh nghiệp sẽ có thêm những kênh thông tin đầu tư mới,quyết định mới Câu 2: Đầu tư bất động sản có thuận lợi và khó khăn gì? Khó khăn: 1.Khó khăn chung -Vốn đầu tư lớn Bản thân giá trị của bất động sản là rất lớn lên đến hàng tỉ đồng, hàng chục tỉ đồng, thậm chí hàng trăm tỉ đồng, … Tuy nhiên việc một cá nhân hay doanh nghiệp muốn phát triển bất động sản mà chỉ dùng tiền chủ sở hữu của mình là không thể vì số tiền là không nhỏ vì vậy các doanh nghiệp, cá nhân phải vay Điều này lại ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí của bất động sản phải chịu những khoản lãi phải trả, khoản vay tín dụng, … Vì vậy giá của bất động sản lại được đội lên thêm Vì vậy vốn cần để đầu tư bất động sản là rất lớn VD: ở phố Nhà Thờ, Hàng Bồ, Hàng Bài, Hàng Đào, Hàng Ngang có giá là tỷ một mét vuông -Tính khoản Giá trị của bất động sản là lớn thậm chí rất lớn vì vậy việc mua bán lại của nhà đầu tư và người mua rất tốn thời gian và chi phí Nếu một nhà đầu tư cần khoản một bất động sản nhanh chóng để thu về số tiền mặt cần thiết thì nhà đầu tư phải chấp nhận bán rẻ khoản đầu tư của mình -Chi phí phát sinh ( chi phí ẩn): Nhà ở cần phải được bảo trì và tu sửa điều này đòi hỏi rất nhiều chi phí, đặc biệt nếu nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản VD: tường phải sơn lại, trần phải làm lại, sàn nhà phải sửa, … Ngoài nhà đầu tư phải đóng thuế bất động sản và bảo hiểm 2.Khó khăn tại thời điểm hiện tại -Giá bất động sản hiện tại quá cao so với thực tế Trung bình một người ở châu Âu mua một nhà có giá trị gấp 4-5 lần thu nhập bình quân năm Nhưng ở Việt Nam thì để mua một nhà người dân phải mua với giá trị gấp 10 lần thu nhập bình quân một năm của người đó Như vậy là quá đắt và ít người dân có khả mua được -Lượng cung hiện tại quá cao so với thực tế Thuận lợi: -Giá trị cao, lợi nhuận cao Kinh doanh bất động sản là kinh doanh phải bỏ rất nhiều vốn đầu tư nhiên dân số càng ngày càng tăng, đất lại là thứ hàng hóa không thể sinh sôi nảy nở thêm vì vậy về lâu dài hàng hóa đất sẽ đem lại lợi nhuận cao cho nhà kinh doanh bất động sản VD: Khi bạn đầu tư vào một bất động sản có giá trị 100.000USD chỉ cần giá trị của nó tăng lên 5%/năm thì năm bạn có thể kiếm được khoản lợi nhuận 5.000USD -Chống lạm phát Giá đất thị trường chững lại về lâu dài thì nó là hàng hiếm vì không thể sinh sôi nảy nở được dân số lại ngày một tăng thì về lâu dài bất động sản và là công cụ đối phó với lạm phát -Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội và nhiều chính sách ưu đãi cho người mua nhà cách thành lập công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam mua lại nợ xấu của các ngân hàng từ đó mà các ngân hàng tác động đến các nhà đầu tư việc giảm lãi suất cho người mua nhà ở năm đầu không tính lãi - Một số luật liên quan đến đất có sửa đổi như: luật Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai Sau sửa đổi cho phép người nước ngoài được đầu tư và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam (liên kết giữa doanh nghiệp và ngoài nước), cấp sổ đỏ cho đất dưới 39 mét vuông Câu 3.Hãy nêu và giải thích vốn bất động sản là ? Theo Luật đầu tư của nước CHXHCN Việt Nam năm 2014 thì: Vốn đầu tư được hiểu là tiền và các tài sản hợp pháp khác được sử dụng để thực hiện các hoạt động đầu tư một địa bàn cụ thể và một khoảng thời gian xác định Vốn đầu tư bất động sản thường được thực hiện từ ba nguồn: vốn nhà đầu tư (vốn chủ sở hữu), vốn tín dụng và vốn ứng trước từ khách hàng - Vốn nhà đầu tư (Vốn chủ sở hữu ): là các nguồn vốn thuộc sở hữu của chủ doanh nghiệp và các thành viên công ty liên doanh các cổ đông các cồn ty cổ phần; Có nguồn tạo nên vốn chủ sở hữu: số tiền góp vốn của các nhà đầu tư, tổng số tiền tạo từ kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh (lợi nhuận chưa phân phối) và chênh lệch đánh giá lại tài sản: Ví dụ: Với các dự án đầu tư vào khu đô thị ,hạ tầng khu đô thị thì vốn chủ sở hữu tối thiểu phải 20% tổng vốn đầu tư; dự án khu nhà ở nguồn vốn này ít nhất phải 15% tổng mức đầu tư (diện tích nhỏ 15ha), 20% với diện tích lớn 20ha - Vốn tín dụng (vốn vay): là một giao dịch về tài sản giữa bên cho vay (ngân hàng và các định chế tài chính khác) và bên vay (cá nhân, doanh nghiệp, các chủ thể khác), đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên vay sử dụng một thời hạn nhất định theo thỏa thuận, bên vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên cho vay đến hạn toán Hiện tại các ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản với mức lãi suất từ 710%/năm Thực trạng cho thấy tăng tín dụng thời điểm này là điều kiện tốt làm ấm thi trường Phần lớn đầu tư bất động sản nguồn vốn từ vay tín dung Ngoài các tổ chức trung gian, quỹ tài chính thì hiện tại chính phủ nới rộng việc cho vay đầu tư vào bất động sản Ví dụ: Thông qua hình thức bảo lãnh dự án, nhiều ngân hàng chạy đua cuộc dành thị phần tín dụng bất động sản Cụ thể là ngân hàng phương đông (0CB) bảo lãnh cho vay dự án Wes Dragon, topaz City; Ngân hàng Á Châu (ACB) bảo lãnh cho dự án Sacomreal… - Vốn ứng trước từ khách hàng : là một khoản tiền mà người mua phải bỏ để trả trước cho người bán một phần giá trị của hàng hóa hay dịch vụ mà người mua sẽ mua và tại đó thì hàng hóa và dịch vụ đều chưa xong chưa có Và phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau đây: Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở Chủ đầu tư phải sử dụng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không chất lượng, thời hạn và các cam kết hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại; Trường hợp khách hàng không thực hiện cam kết về việc ứng tiền trước hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện các cam kết hợp đồng và bồi thường thiệt hại lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại việc vi phạm hợp đồng gây Chủ đầu tư phải sử dụng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản - Vốn FDI vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài: Chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư bỏ vốn vào các tài sản bất động sản tại Việt Nam bao gồm: doanh nghiệp nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư; doanh nghiệp Việt Nam nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại các tài sản bất động sản Ví dụ: Khi thị trường bất động sản phục hồi là lúc địa ốc Việt Nam chào đón thêm nhiều gương mặt mới của nhiều “ đại gia” đầu tư nước ngoài, đặc biệt phải kể đén là làn song đầu tư đến từ các doanh nghiệp Nhật Bản, Trung Quốc Đặc biệt diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam vừa tổ chức tại hà Nội vào đầu tháng 6, chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật tại Việt Nam khẳng định thị trường mua bán bất động sản Việt Nam đần hấp dẫn mắt các nhà đầu tư nước Nhật Bản bởi có sức mua lớn và tốc độ đô thị hóa cao Điển hình là xây dựng khu thương mại ngầm tại TPHCM cảu công ty Toshin Development Câu 4: -Địa điểm nơi nhóm sẽ đầu tư: tại Thị Trấn Bần- Mỹ Hào- Hưng Yên -Đánh giá chung về thị trường bất động sản tại khu vực Mỹ Hào: 1.Điều kiện tự nhiên -Vị trí địa lý: Mỹ Hào có đường Quốc lộ 5A, trung tâm huyện cách thủ đô Hà Nội 26 km về phía tây, cách thành phố Hải Dương 28 km về phía đông, cách thành phố Hưng Yên 34 km về phía nam Vị trí địa lý của huyện Mỹ Hào tạo nhiều thuận lợi về giao lưu kinh tế - văn hóa, xã hội với các huyện tỉnh và các tỉnh, thành phố lân cận Có nhiều hội để thu hút vốn đầu tư của các doanh nghiệp và ngoài nước -Đặc điểm địa hình: Huyện nằm về phía bắc tỉnh Hưng Yên, địa hình tương đối phẳng, đất đai xu thế thoải dần từ tây bắc xuống đông nam -Khí hậu: Nằm vùng đồng Bắc Bộ, Mỹ Hào chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa Thời tiết được chia thành bốn mùa rõ rệt Nhiệt độ trung bình là 23,2 độ C , lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.500 - 1.600mm Độ ẩm không khí trung bình là 85% 2.Cơ sở hạ tầng -Cấp điện: Huyện Mỹ Hào có trạm điện 220 KV được cấp từ lưới điện quốc gia phục vụ đầy đủ cho sản xuất công nghiệp, nông nghiệp và sinh hoạt của nhân dân; 100 % số hộ dân được dùng điện -Giao thông: Mạng lưới giao thông của huyện có vai trò hết sức quan trọng việc phát triển kinh tế - xã hội của huyện, của tỉnh và cả vùng Trên địa bàn huyện có quốc lộ 5A là huyết mạch giao thông Hà Nội, Hải Phòng và các tỉnh phía nam Huyện còn có một số tuyến đường chính đã mở rộng, nâng cấp đưa vào sử dụng đường 196, 198A, 198B, 210 - 217 là các trục đường đảm bảo lưu thông với các huyện tỉnh 3.Đặc điểm xã hội Huyện Mỹ Hào có 13 đơn vị hành chính (12 xã và thị trấn), diện tích tự nhiên 79,10 km2, dân số 121.200 người ( năm 2010), mật độ dân số 1.532 người/km2, số dân độ tuổi lao động 68.787 người, đó lao động nữ 33.751 người; lao động nông nghiệp 45.214 người Lực lượng lao động có trình độ dân trí, khoa học kỹ thuật đã qua đào tạo chiếm tỷ lệ cao 4.Tình hình phát triển kinh tế và môi trường đầu tư - Là địa phương phát triển mạnh tỉnh Hưng Yên, là khu vực có khả đô thị hoá cao so với các huyện khác tỉnh Tại đã có khoảng 210ha đất đô thị và khoảng 860ha dự án các đô thị mới -Có khu công nghiệp Phố Nối A, Phố Nối B, khu công nghiệp Thăng Long, khu công nghiệp Minh Đức nằm vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, thuận tiện giao lưu kinh tế, văn hóa, có điều kiện tiếp thu và ứng dụng các tiến bộ khoa học - kỹ thuật -Cơ cấu kinh tế: thương mại-dịch vụ chiếm 38%, công nghiệp- xây dựng chiếm 49% và nông nghiệp là 13% Trong tương lai Mỹ Hào sẽ phát triển thành một huyện có nền kinh tế đa dạng và phong phú với cấu công nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ, thương mại hợp lý Trong quy hoạch, Mỹ Hào đã và phấn đấu trở thành thị xã công nghiệp của tỉnh -Thu nhập bình quân đầu người 2.000USD/người/năm ( năm 2014) Câu 5: Dich vụ BĐS kinh doanh: Hệ thống siêu thị theo hình thức Trung Tâm Thương Mại Vì: - Lợi nhuận cao - Dân cư tại khu vực kinh doanh đông, khu công nghiệp với nhiều nhà máy phát triển nên thu nhập của người dân ổn định - Vị trí đẹp, trung tâm thị trấn, giao thông thuận tiện, nằm quốc lộ với lượng phương tiện lưu thông lớn - Tài chính mạnh - Tình hình bất động sản gặp khó khăn, việc mua đất và xây dựng công trình tốn ít chi phí hơn, cho thuê mặt sẽ rẻ hơn, người thích vào trung tâm thương mại vì chất lượng, vệ sinh, an toàn, không gian, quang cảnh ở các khu chợ hay cửa hàng tạp hóa, ngoài còn có nhiều dịch vụ hấp dẫn, … sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư - Khách sạn, nhà hàng hay hạ tầng khu công nghiệp đã phát triển rất lâu từ trước nên khó có thể cạnh tranh đó cả tỉnh Hưng Yên chỉ có Trung tâm thương mại nhỏ tại Như Quỳnh nên sẽ có rất ít đối thủ cạnh tranh Câu 6: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp? Địa hình đặt trung tâm thương mại: tại Ngã tư Phố Nối và nằm dọc mặt đường chính của Quốc lộ 5A, thuộc thị trấn Bần, Mỹ Hào, Hưng Yên S: 1000 m2 có giá trị 11 triệu/ m2 Khu đất kinh doanh là đất mua trực tiếp từ đối tác kinh doanh ( nhà dân, đất ruộng, đất cho thuê, ) Khẳng định khu đất phù hợp: -Yếu tố địa hình: Ngã tư Phố Nối là nút giao thông của nhiều tuyến đường Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Khu đất kinh doanh tọa lạc tại mặt đường quốc lộ nên dễ dàng quan sát, xung quanh là các khu nhà ở Vạn Thành, khu nhà ở Vạn Phúc, khu nhà ở Phúc Hưng, Đây là địa điểm sầm uất, có đông dân cư và số lượng dân cư ngày càng tăng Là địa điểm bắt mắt, dễ quan sát nên việc quảng bá thương hiệu, thu hút lượng khách vào thăm thú, mua hàng là rất lớn ( tiêu biểu Tràng Tiền Plaza là một ví dụ về trung tâm thương mại đặt ở ngã tư Hồ Gươm) - Yếu tố về tài chính: Với mức giá 11 triệu/ m2 là mức giá có thể chấp nhận được với nguồn vốn đầu tư Chưa kể các chi phí phụ : thuế đất, xây dựng, giải phóng mặt bằng,… So với chi phí vốn đầu tư ban đầu là 50 tỷ đồng của - Yếu tố luật pháp: Lô đất 1000 m2 này thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương Theo Quyết định số 2086/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Mỹ Hào đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 trở thành thị xã Mỹ Hào giai đoạn đầu ưu tiên các công tác cải tạo, xây dựng, phát triển điều kiện môi trường đô thị, hoàn thành các khu công nghiệp, xây dựng công trình hỗn hợp thương mại - dịch vụ - khách sạn - nhà ở khu vực trung tâm; …Vì vậy việc cấp phép xin quy hoạch đất xây trung tâm thương mại lên UBND tỉnh Hưng Yên tương đối dễ dàng Ngoài xung quanh bán kính km không có các trung tâm thương mại hạng nên đảm bảo tiêu chí xác định quy hoạch của nhà nước ban hành Câu 7: Nghiên cứu thị trường? -Định hướng phát triển kinh tế-xã hội + Có điều kiện địa lý thuận lợi có quốc lộ số chạy qua, nối Hà Nội - Hải Phòng, nằm khu vực trọng điểm tam giác kinh tế Bắc Bộ nên Hưng Yên có nhiều ưu thế để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ Năm 2009,mặc dù khủng hoảng kinh tế thế giới GDP của Hưng Yên tăng 7,01% +Hưng Yên là một tỉnh công nghiệp phát triển nhanh và mạnh nhất của miền Bắc tiêu biểu là huyện Mỹ Hào Hiện địa bàn huyện có rất nhiều các khu công nghiệp lớn phố nối A, phố nối B (khu công nghiệp dệt may), khu công nghiệp Thăng Long II (Mitsutomo Nhật Bản), khu công nghiệp Minh Đức, Cơ cấu theo hướng phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ là chủ đạo + Ngày 28/11/2011, Thủ tướng có quyết định phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Hưng Yên đến 2020 và ngày 11/7/2014 UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt quy hoạch huyện Mỹ Hào đến năm 2020, tầm nhìn năm 2030: *)Quy hoạch không gian và phân khu chức được thực hiện sở khai thác tối đa những điều kiện thuận lợi về giao thông hiện có *)Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được định hướng đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại và nông nghiệp hàng hóa một cách đồng bộ Đồng thời bảo đảm các phương án cấp, thoát nước, thu gom, xử lý chất thải đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài, bền vững của đô thị *)Ưu tiên tập trung giải quyết các vấn đề cấp bách phục vụ công tác cải tạo, phát triển, cải thiện điều kiện môi trường đô thị; đẩy nhanh và hoàn thành các dự án KCN *)Ưu tiên xây dựng các công trình hỗn hợp thương mại - dịch vụ - khách sạn – nhà ở tại khu vực trung tâm; *)Chỉnh trang và xây dựng các nút giao thông trọng điểm lập Quốc lộ 5; nâng cấp, cải tạo đường 196, đường 197 và nhiều công trình hạ tầng xã hội Những năm gần đây, sở hạ tầng thương mại địa bàn tỉnh Hưng Yên được quân tâm đầu tư và huy động nhiều nguồn lực khác để xây dựng, tạo nên sự phong phú, đa dạng, từng bước tạo dựng cho người tiêu dùng thói quen mua sắm văn minh, hiện đại, an toàn, chất lượng.Theo quyết định đã được phê duyệt, giai đoạn 2011-2020, ngoài việc nâng cấp, cải tạo các chợ hiện có; phát triện các cửa hàng tiện lợi, các cửa hàng chuyên doanh…,tỉnh tập trung đầu tư xây dựng thêm một số siêu thị,trung tâm mua sắm.Trong quy hoạch hạ tầng thương mại được phê duyệt phần lớn phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tếxã hội và quy hoạch phát triển thương mại của địa phương Phát triển các hệ thống trung tâm thương mại hiện đại là mục tiêu được hướng tới của tỉnh Hưng Yên Nhiều người tiêu dùng Việt hiện có xu hướng mua sắm tại các siêu thị, trung tâm thương mại cao cấp Có thể thấy TTTM có nhiều ưu điểm không gian mua sắm rộng rãi, số lượng hàng hóa đa dạng, so với hình thức bán lẻ truyền thống mạng lưới phân phối của Việt Nam Với diện tích khoảng 1000m2,người tiêu dùng có thể chọn 20.000 mặt hàng với 70% là các mặt hàng Việt Nam chất lượng cao các sản phẩm của các liên doanh nước ngoài tại Việt Nam phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng Việc phân phối hàng hóa theo cách mới này từ chỗ chỉ chiếm 3% thị trường bán lẻ dự kiến sẽ tăng đến 30-40% vì người tiêu dùng có khuynh hướng bỏ mua sắm tại chợ sang mua sắm TTTM, cửa hàng tự chọn, siêu thị nhiều Do ngày thời gian rỗi đối với nhiều người tiêu dùng là rất quan trọng, nhiều người không thể có nhiều thời gian khắp các chợ để tìm mua những hàng hóa cần thiết mà họ muốn tìm Họ chấp nhận mức giá cao chút ít chất lượng đảm bảo và đỡ mất thời gian Siêu thị đáp ứng được đầy đủ yêu cầu này nhất Đây là một những tiền đề quan trọng để hàng loạt các siêu thị, TTTM đời thời gian qua và không ít các siêu thị, TTTM đã gặt hái được những thành công đáng kể Với những tiện ích của TTTM mang lại đã phần nào thay đổi dần tạp quán mua sắm ở chợ của người tiêu dùng Việt Nam -Lựa chọn thị trường mục tiêu: +Đối với các TTTM các siêu thị thì đối tượng ý đến đầu tiên là những các bà mẹ,các chị,các bà nội trợ là những người nắm giữ chi tiêu của gia đình họ sẽ quyết định mua thường xuyên và họ quan tâm đến độ an toàn và chất lượng của sản phẩm Theo số liệu thống kê huyện Mỹ Hào năm 2015 có khoảng 67% là nữ giới còn lại là nam giới +Theo điều tra của doanh nghiệp thì 52% khách hàng có độ tuổi từ 20-45 tuổi là những người thường xuyên siêu thị nhất vì họ là những người nội trợ nhắm vào sự nhanh gọn, sản phẩm đa dạng, thuận tiện và an toàn thực phẩm của các sản phẩm các dịch vụ tiện ích siêu thị Ngoài việc vào siêu thị để mua các thực phẩm, đồ ăn và các vật dụng hàng ngày thì là một khu vui chơi của tất cả các thành viên gia đình, các mẹ có thể đưa các bé vào chơi vào tham quan, ăn uống vào các dịp nghỉ lễ, các ngày cuối tuần Vì vậy thị trường mục tiêu mà doanh nghiệp muốn hướng tới đó là những khách hàng nữ giới có độ tuổi 20-45 tuổi - Sản phẩm bất động sản và khả cạnh tranh: Dự án xây dựng siêu thị hình thức trung tâm thương mại sảm phẩm là siêu thị, khu vui chơi, mua sắm, ẩm thực Trong khu vực tỉnh Hưng Yên gồm có siêu thị Intimex Hưng Yên nằm tại xã Nghĩa Hiệp- Yên Mỹ và nằm ven quốc lộ 39 Đây là một siêu thị với lượng hàng hóa tương đối phong phú và đa dạng với chất lượng sản phẩm tốt tại các sở sản xuất uy tín và thương hiệu được khẳng định nước và mức giá rất phù hợp với người tiêu dùng Ngoài còn có trung tâm thương mại chợ Phủ, dù lượng hàng hóa chưa nhiều khá đa dạng về mẫu mã và hàng nước chiếm phần lớn Tuy nhiên lợi thế cạnh tranh của sản phẩm siêu thị của là: + Trung tâm thương mại nằm không quá gần các trung tâm thương mại trên, vị trí địa lý là nơi kinh tế sầm uất gần kề các khu công nghiệp vì vậy dự án xây dựng xong sẽ thu hút được nhiều khách hàng Không chỉ người dân mà còn có một lượng lớn công nhân khu công nghiệp +Theo điều tra được ta thấy các trung tâm thương mại còn tập trung vào bán các sản phẩm tiêu dùng dưới hình thức siêu thị là chủ yếu diện tích còn hạn chế, các sản phẩm dịch vụ còn rất ít và sơ sài chưa có sự đầu tư Chính vì vậy với diện tích lớn của dự án sẽ xây thêm khu vui chơi, giải trí,mua sắm, ẩm thực ngoài còn có rạp chiếu phim Với sự khác biệt về quy mô và lợi thế thị trường trung tâm thương mại sẽ có tính cạnh tranh cao so với các trung tâm địa bàn Câu 8: Thiết kế ý tưởng? 8 10 4 Chú thích: 1- Cổng chính, lối vào 7- Khu ẩm thực 2- Đài phun nước 8- Cửa hàng cho thuê 3- Chỗ gửi xe 9-Khu giải trí 4- Lối 10-Rạp chiếu phim 5-Sảnh lớn T 6-Siêu thị Tầng Tầng -Với thiết kế thông minh đến với CV.Mart quý khách hàng không chỉ ngạc nhiên bởi siêu thị hình thức trung tâm thương mại lớn nhất Hưng Yên mà còn ấn tượng từ bãi đỗ xe hiện đại với bãi đậu xe rộng với sức chứa 1000 chiếc xe máy và hàng trăm chiếc ô tô, hệ thống phân luồng luồng vào riêng biệt và thông minh được đầu tư xây dựng đảm bảo an toàn giao thông cho quý khách hàng Ngoài tại bãi đỗ xe của CV.Mart còn được trang bị các công nghệ quản lý hiện đại, thông minh, đảm bảo trông giữ một lượng lớn phương tiện giao thông của khách hàng với đội ngũ bảo vệ bãi trông giữ xe được tăng cường để hướng dẫn người để xe, tìm xe dễ dàng Bên cạnh đó, các bảng hiệu chỉ dẫn cụ thể, chi tiết được lắp đặt để hỗ trợ tốt nhất cho du khách -Tại sảnh lớn của CV.Mart là quầy thông tin và là nơi trang trí nghệ thuật vào những ngày lễ, kỉ niệm, … đồng thời là nơi nghỉ chân cho khách hàng tham quan, mua sắm tại trung tâm Ở có nhân viên túc trực tại quầy thông tin giải đáp khúc mắc và nhận những thông tin khiếu nại về thái độ phục vụ của từng nhân viên, từng cửa hàng siêu thị -Để phục vụ cho nhu cầu mua sắm, nhu cầu thiết yếu ngày của người hệ thống siêu thị theo hình thức trung tâm thương mại CV.Mart của xây dựng và thiết kế một trung tâm mua sắm phức hợp với nhiều mặt hàng đa dạng, hoạt động ba nguyên tắc: đa dạng - an toàn - tiết kiệm nhằm đem lại những trải nghiệm tốt nhất siêu thị Đến với siêu thị tại CV.Mart của ngoài việc quý khách hàng được mua hàng giá thì đến quý khách hàng còn nhận được rất nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi hấp dẫn, được làm thẻ thành viên miễn phí để hưởng chiết khấu 5% mua hàng tại siêu thị, được dùng thử sản phẩm và tham gia vào một số chương trình bốc thăm trúng thưởng, Ngoài nguồn thực phẩm an toàn với các sản phẩm có xuất xứ nguồn gốc rõ ràng chính đội ngũ nhân viên của doanh nghiệp điều tra, tìm hiểu về tình trạng an toàn vệ sinh thực phẩm thì người tiêu dùng hoàn toàn không phải lo lắng món hàng này xuất xứ từ đâu, liệu có bảo đảm an toàn hay không? - Chiếm 1/3 diện tích của tầng một chính là khu ẩm thực của CV.Mart Tại hội tụ những món ăn đặc trưng của món Việt, món Hàn, món Nhật: phở, cơm văn phòng, shushi Nhật Bản, cơm cuộn, và chuỗi những nhà hàng ăn nhanh mà TTTM liên kết Lotte, KFC, … ngoài các nhà hàng đồ nướng, lẩu, pizza là những lựa chọn hàng đầu nếu khách hàng chơi theo nhóm đông người mà muốn tìm một chỗ ăn trưa rộng rãi, có thể ngồi được lâu -Khu cửa hàng cho thuê với mục đích phủ kín các gian hàng, không có gian hàng trống muốn mang lại một bộ mặt không gian siêu thị hoàn hảo Vì vậy siêu thị CV.Mart cho thuê chủ yếu với các mặt hàng thời trang có thương hiệu nước và thế giới: sản phẩm thể thao giày Adidas, các sản phẩm quần áo Bò Sữa, Zara, May 10, … Không những thuận lợi và thoải mái việc mua sắm, ăn uống đến khách hàng còn được tận hưởng cảm giác thư giãn sau một tuần dài làm việc căng thẳng tại khu vui chơi giải trí, rạp chiếu phim tại tầng của siêu thị: -Khu vui chơi giải trí Hello Kids: Đáp ứng nhu cầu giải trí và là phần thưởng của bố mẹ giành cho các sau một ngày, tuần học vất vả; đáp ứng nhu cầu của người lớn có nhỏ siêu thị cần người giữ trẻ để có nhiều thời gian mua sắm, lựa chọn sản phẩm phù hợp Khu vui chơi giải trí Hello Kids của đời và là sự phối kết hợp của các khu game, khu xếp hình thông minh, khu tàu lượn, khu nhà truyện, khu giành riêng cho trẻ em dưới tuổi +Với không gian thoáng mát, sạch sẽ, trang bị điều hòa, internet wifi, trang thiết bị, đồ chơi nhập khẩu… khu xếp hình thông minh của không chỉ là nơi vui chơi lý tưởng và an toàn cho các bé mà còn là nơi ba mẹ có thể được làm bạn để gần gũi với mình, cả gia đình có những giây phút vui vẻ bên qua đó các bé không những có được những giây phút vui chơi, nô đùa bạn bè, gia đình mà còn có thể học hỏi, học cách sáng tạo, sẽ giúp ích cho sự phát triển não bộ của bé +Khu tàu lượn: thiết kế không gian và xây dựng tàu lượn thông minh từ nước ngoài độc đáo, màu sắc đẹp mắt, nhiều khúc quanh co kèm theo các trò chơi trượt cầu, chui đường hầm, trượt ống xoắn… rất thích thú và bảo đảm an toàn tối đa cho các bé Qua đó giúp bé rèn luyện được tính khéo léo, can đảm Hơn thế nữa các bé sẽ có nhiều hội để giao tiếp và được vui đùa các bạn +Khu game: Các bé sẽ được tự mình trải nghiệm chinh phục những phần quà với các máy chơi game và nhiều chương trình vận động khác +Khu nhà truyện là một kho truyện hấp dẫn: truyện cổ tích, truyện ngụ ngôn, dân gian, truyện tranh, … không chỉ mang lợi ích giải trí mà còn dạy cho các bé những bài học hay qua từng câu truyện + Khu dành riêng cho trẻ dưới tuổi Các bé nhỏ sẽ được chơi khu vực riêng biệt mà không bị ảnh hưởng bởi các bé lớn Cùng với đó Hello Kids đã trang bị rất nhiều vật dụng trò chơi để giúp các bé phát triển tư duy, sáng tạo thật tốt -Rạp chiếu phim: Hệ thống rạp phim hiện đại của CGV ứng dụng công nghệ IMAX (Image maximum) được phát minh với mục tiêu trước tiên là tạo một chuẩn ghi hình và trình chiếu phim mới có độ phân giải cao chuẩn thường được dùng ngành công nghiệp điện ảnh Hơn thế nữa, dựa vào sức hút của rạp mà các nhãn hàng khác nhận được sự quan tâm nhiều từ công chúng, qua đó thu được một lượng lớn khách vãng lai với mục đích tham quan trung tâm thương mại Mục tiêu của dự án: +Mục tiêu chung: Xây dựng và mang đến một trung tâm thương mại tầm cỡ tỉnh và khu vực lân cận, tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn lao động tỉnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của tỉnh Đồng thời mang đến cho tỉnh Hưng Yên một hệ thống bán lẻ chất lượng cao về giá cả, chất lượng sản phẩm, dịch vụ, … +Mục tiêu riêng: tìm kiếm lợi nhuận cho doanh nghiệp bên cạnh đó phát triển doanh nghiệp trở thành một doanh nghiệp có uy tín, tài chính mạnh ngành đầu tư phát triển TTTM và có hội lấn sân sang các ngành đầu tư khác Câu 9: Dự kiến phương án triển khai? Phương án triển khai đầu tư vào “Trung tâm thương mại” -Cũng giống các dự án đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư trung tâm thương mại Muốn đầu tư và mang lại thành công theo một quy chuẩn các bước đầu tư đã được nghiên cứu và chứng minh thành công sau: Bước 1:Xây dựng ý tưởng đầu tư : Từ quá trình tìm hiểu và phân tích thị trường bất động sản ở Hưng Yên nhận thấy đầu tư dự án “Trung tâm thương mại” sẽ là tốt nhất và mang lại hiệu quả cao nhất Bước 2:Chuẩn bị đầu tư: *)Đối tượng cung cấp: cung cấp các sản phẩm cho các công nhân, khu trường học, bệnh viện, khu dân cư xung quanh dự án *)Cơ hội đầu tư: dự án nằm điểm nút giao thông quan trọng tiếp giáp với nhiều tỉnh, là khu tập trung đông dân cư, khu trường học, bệnh viện, nhà máy.Vì vậy được dự báo là nơi tiêu thụ lượng sản phẩm lớn *)Bán sản phẩm cho: trường học, bệnh viện, nhà máy xí nghiệp, khu dân cư, … *)Nhu cầu: là khu vực tập trung đông dân cư, nhiều nhà máy, xí nghiệp, trường học, bệnh viện Vì vậy lượng cầu rất lớn đó lượng cung không nhiều là hội tốt để đầu tư Nghiên cứu tiền khả thi: -Điều kiện tự nhiên -Cơ cấu hạ tầng -Đặc điểm xã hội -Tình hình phát triển kinh tế và môi trường đầu tư Bước 3:Dự án đầu tư Nghiên cứu thị trường: ,Cầu thị trường “trung tâm thương mại” -Cầu về “trung tâm thương mại” có nhiều loại khác nhau, song cầu về hàng hóa và dịch vụ là lượng cầu bản và chủ yếu của thị trường “trung tâm thương mại” *)Cầu về hàng hóa (sản phẩm) bao gồm thực phẩm, vật dụng gia đình, công nghệ, may mặc, … *)Cầu về dịch vụ bao gồm việc tư vấn, chăm sóc khách hàng, vận chuyển, lắp đặt, sửa chữa, … -Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không thay đổi, trừ giá cả và số lượng sản phẩm “trung tâm thương mại” Đối với nhiều loại “trung tâm thương mại (như BigC, Thành Đô), số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác: +Sự thay đổi thu nhập: nếu thu nhập tăng lên thì một giá số lượng người mua tăng lên, đường biểu diễn dịch về bên phải +Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: nếu giá bán sản phẩm tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu +Sự thay đổi dự báo về tương lai: nhiều người mua dự báo tương lai mình sẽ sắm nhiều sản phẩm ở “trung tâm thương mại” thì mối quan hệ cung cầu của sản phẩm sẽ thay đổi +Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: thuế, về đất đai, quy hoạch và việc mở của thị trường giao lưu kinh tế giữa cá nước về hàng hóa, sản phẩm dịch vụ làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở Ngoài ra, còn một số nhân tố ảnh hưởng đến cầu thị trường về “trung tâm thương mại” như: tăng giảm dân số; kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội; quá trình đô thị hóa; sự phát triển sở hạ tầng và các nhân tố khác 2, Cung thị trường “trung tâm thương mại” Nguồn cung sản phẩm “trung tâm thương mại” bao gồm nguồn cung từ các doanh nghiệp, công ty lớn, uy tín chất lượng, đảm bảo đủ các tiêu chuẩn thông số an toàn, chất lượng quy định Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung sản phẩm trung tâm thương mại thị trường đó nhân tố có tính quyết định là cung về sản phẩm Đây là sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về trung tâm thương mại Sự phát triển của hệ thống siêu thị bán lẻ, chợ, tạp hóa là một nhân tố quan trọng làm thay đổi cung trung tâm thương mại Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển thương mại dich vụ, nguồn sản phẩm, nguồn nhập sản phẩm sẵn có, phong phú làm cho tốc độ cung ứng sản phẩm mạnh Giá đầu vào sản phẩm thấp thì giá thành cung ứng sản phẩm thấp làm tăng khả cung về sản phẩm thương mại Giá thành khởi điểm các sản phẩm trung tâm thương mại: có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát, v.v… Nếu lãi suất ngân hàng giảm và đường đồ thị chuyển dịch sang trái, tức là số cung sẽ tăng lên Sự thay đổi chính sách của chính sách tỉnh:khuyến khích kinh doanh,giảm thuê ,́ thủ tục đất đai dễ dàng.Lượng cung và đầu tư sẽ thay đổi Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh thương mại dự báo sắp tới giá sản phẩm sẽ tăng lên, đó họ sẽ không thực hiện các chính sách khuyến mại,khuyến mãi,thcs đẩy bán hàng, làm giảm lượng cung Nghiên cứu kĩ thuật Địa điểm và hiện trạng hạ tầng đất đai khu vực dự án Tên dự án : Siêu thị CV.Mart -Địa điểm : Thị trấn Bần- Yên Nhân, Mỹ Hào, Hưng Yên - Diện tích : 1000 m2 -Dự án có vị trí đắc địa , tọa lạc thị trấn Bần , Yên Nhân , nằm đường 196, cách ngã tư Phố Nối 600m, phía Bắc hướng đối diện trường CĐ Bách Khoa Hưng Yên , phía Nam giáp dự án Phúc Hưng 2, phía Tây giáp phố Bần, phía Đông giáp KCN phố Nối B - Đáp ứng các tiêu chí về giao lưu văn hóa và an ninh trật tự Thuận lợi về giao thông , gần trường học , bệnh viện , chợ và xe bus -Được đầu tư đồng bộ khoa học, hạ tầng kỹ thuật, có các trục đường lớn bao quanh, đường nội bộ rộng 11.5 – 13.5m -Hệ thống vỉa hè, xanh đồng bộ Các chỉ tiêu quy hoạch + Giải pháp quy hoạch tổng thể mặt : Khu siêu thị mới có diện tích 1000m2, gồm tầng, đó có tầng được làm khu vực vui chơi cho trẻ nhỏ để dịp nghỉ lễ thì bố mẹ có thể đưa chúng chơi, giải trí, và có rạp chiếu phim; tầng dưới là khu vực siêu thị bán hàng và khu vực quần áo thời trang, Đây là khu siêu thị mới đáp ứng gần đầy đủ nhu cầu của khách hàng với lứa tuổi +Giải pháp kiến trúc và kỹ thuật tòa nhà Siêu thị có thiết kế đẹp, bắt mắt với cách trưng bày sản phẩm đẹp, ấn tượng theo một bố cục rõ ràng, logic, thuận tiện chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng Siêu thị mới được thiết kế đẹp, hợp lý và thoáng đãng Ấn tượng đầu tiên của khách hàng đến siêu thị là thiết kế ngoại thất khá bắt mắt Sắc cam rực rỡ của tường kết hợp với sắc nâu sang trọng của gỗ hệ thống cửa kính suốt đã làm bật mặt tiền của siêu thị Tùy theo từng khu vực và chức mà các mặt hàng được trưng bầy một cách hài hòa, cân và bắt mắt +Tác động đến môi trường: Dự án được thự hiện và nhằm ảnh hưởng xấu nhất đến môi trường xung quanh, từ việc đầu tư dự án sở hạ tầng khu vự có thay đổi, sở điện đường trường trạm có những đối với tích cực Lựa chọn phương án vốn cho dự án: Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án đầu tư Bất động sản a, Thời hạn thu hồi vốn đầu tư: -Theo dự định dự án đầu tư “trung tâm thương mại” sẽ có thời hạn thu hồi vốn là: năm -Cho Ivo = 200(tỷ đồng), cho r = 10%,Doanh thu =85(tỷ đồng),Chi phí =40(tỷ đồng).Giá trị lí = 20 (tỷ đồng) Lợi nhuận ròng (năm) Giá trị Cộng dồn 45/(1+0,1)1 45/(1+0,1)2 45/(1+0,1)3 45/(1+0,1)4 45/(1+0,1)5 45/(1+0,1)6 45/(1+0,1)7 40,9 78,1 111,9 142,6 170,5 195,9 219 Ta thấy nếu thu hồi vốn đến năm thứ thì thu được số vốn là 195,9 (tỷ đồng) nhỏ tổng vốn đầu tư ban đầu,nhưng đến năm thứ thì thu được số vốn là 219(tỷ đồng) lớn tổng vốn đầu tư ban đầu.Vì vậy ta có: 19(tỷ) thu hồi số tháng là: ≈ (tháng) Vì vậy số tháng thực tế thu hồi vốn đầu tư ban đầu là: năm tháng b, Tỷ suất lợi nhuận (hệ số hiệu quả) của vốn đầu tư -Để minh chứng cho sự lựa chọn dự án đầu tư bất động sản của là phù hợp và mang lại hiệu quả cao Dưới là một ví dụ để minh chứng cho sự lựa chọn này Chúng so sánh tỷ suất lợi nhuận từ một đồng vốn đầu tư thu được đồng lợi nhuận bình quân.Và từ đó là quyết định đầu tư của cả nhóm Chỉ tiêu BĐS “văn phòng và địa diểm kinh doanh” (1) Tổng vốn đầu tư(tỷ đồng) Lợi nhuận bình quân năm(tỷ đồng) Tỷ suất lợi nhuận 120 Dự án BĐS “khu BĐS “Nhà BĐS “Hệ vui chơi xưởng thống bán giải trí,” công lẻ,trung (2) nghiệp,nhà tâm kho” thương (3) mại” (4) 140 165 200 15 16 20 26 0,125 0,11 0,12 0,13 Cho Eđm = 0,1 Ta thấy tất cả các dự án đều có tỷ suất lợi nhuận lớn tỷ suất lợi nhuận định mức và được sắp xếp theo vốn đầu tư tăng dần Áp dụng công thức : Ebt = Ei/j = DP/DK = (Pi-Pj)/(Ki-Kj) So sánh dự án với dự án 2: E2/1 = (16-15)/(140-120) = 0,05 < Eđm =>Dự án được chọn,dự án bị loại So sánh dự án với dự án 2: E3/1 = (20-15)/(165-120) = 0,11 > Eđm =>Dự án được chọn,dự án bị loại So sánh dự án với dự án 3: E4/3 = (26-20)/(200-165) = 0,17 > Eđm =>Chọn dự án Kết luận: Dự án là dự án tốt nhất dự án đưa so sánh.Vậy lựa chọn đầu tư vào “trung tâm thương mại” là hiệu quả nhất hiện c, Giá trị hiện tại thuần của dự án NPV = -IVO + (B-C) * + = -200+ (85-40)* = 29,34 (tỷ đồng) d, Tỷ suất doanh lợi nội bộ Cho R2 = 15% NPV2 = -200+ (85-40)* + = -5,3(tỷ đồng) Khi đó IRR sẽ là: IRR = R1+(R2-R1)* = 0,1+(0,15-0,1)* = 0,14 (%) Ta thấy IRR > R (0,14>0,1).Vì vậy dự án này có hiệu quả Kết luận:Từ nguồn vốn ban đầu là các chỉ tiêu tài chính của dự án.Mặt khác để đầu tư vào dự án có quy mô lớn thì còn tến hành huy động vốn qua các kênh đầu tư,vay ngân hàng,phát hành cổ phiếu,trái phiếu để huy động vốn Lợi ích xã hội mà dự án mang lại cho nơi đầu tư: Đáp ứng việc làm,giảm thất nghiệp cho hàng nghìn lao động Nhờ vào đầu tư dụ án sở hạ tầng ở quanh khu vực được cải thiện không ngừng:hệ thống đường xá,điện ngày một hiện đại Mang lại nguồn thu thuế lớn cho khu vực Mỹ Hào – Hưng Yên Doanh nghiệp còn tổ chức các chương trình tặng bò sản phẩm cho những người công nhân nghèo làm việc tại doanh nghiệp Tài trợ các thiết bị trường học,bệnh viện quanh khu vực đầu tư Luôn trọng đến vấn đề bảo vệ môi trường,công ty trực tiếp tổ chức những ngày hội toàn doanh nghiệp bảo vệ môi trường Ngoài dự án đầu tư giải quyết việc làm cho toàn bộ khu vực dân cư quanh đó,làm cho đời sống nhân dân tăng cao,giải quyết nạn thất nghiệp và những tệ nạn xã hội Bước 4:Vận hành kết quả đầu tư: Tổ chức tiêu thụ sản phẩm: Xúc tiến bán hàng: để bán hàng hiệu quả sử dụng chiến lược marketing 4P và mang lại thành công lớn cho doanh nghiệp + Giá để đánh trúng vào thị hướng tiêu dùng sản phẩm giá rẻ chất lượng tốt lựa chọ giá chẵn giá lê: tất cả các mặt hàng trung tâm thương mại đều được để với mức giá lẻ đến trăm đồng + Sản phẩm nhập ở những nơi tốt nhất, đảm bảo an toàn về chất lượng theo tiêu chuẩn kiểm định + Phân phối: bán các sản phẩm trực tiếp đến tay người tiêu dùng \ với giá cả hợp lí và tốt nhất + Xúc tiến: doanh nghiệp thường tổ chức các chương trình khuyến mại nhân dịp các ngày lễ lớn, khuyến mại tặng kèm sản phẩm, quảng cáo thượng hiệu sản phẩm qua việc tài trợ các chương trình tặng bò cho hộ dân nghèo, tài trợ thiết bị học tập, y tế cho bệnh viện, trường học Quảng cáo qua tờ rơi giới thiệu sản phẩm qua truyền hình Ngoài thực hiện chiến lược 4P nhằm tiêu thụ hàng hóa với số lượng lớn, còn xem xét các quy trình vận hành,những quy trình nào tốt hoạt động đạt tiêu chuẩn thì trì, còn những quy trình nào chưa đáp ứng tiêu chuẩn tiến hành cải tiến loại bỏ Bước 5:Ý tưởng đầu tư mới Từ việc triển khai dự án nhận thấy để hoàn thiện việc đầu tư bất động sản nhằm thu được nguồn vốn nhanh, thay vì trực tiếp đầu tư xây dựng “trung tâm thương mại” và sử dụng để kinh doanh Mà ý tưởng mới là việc đầu tư trung tâm thương mại hoàn thành xong sẽ không kinh doanh mà bán lại, chia từng ô nhỏ bán hay cho thuê các doanh nghiệp để trực tiếp bán sản phẩm [...]... công nghệ quản lý hiện đại, thông minh, đảm bảo trông giữ một lượng lớn phương tiện giao thông của khách hàng cùng với đội ngũ bảo vệ bãi trông giữ xe được tăng cường để hướng dẫn mọi người để xe, tìm xe dễ dàng Bên cạnh đó, các bảng hiệu chỉ dẫn cụ thể, chi tiết cũng được lắp đặt để hỗ trợ tốt nhất cho du khách -Tại sảnh lớn của CV.Mart là quầy thông... sản phẩm siêu thị của chúng tôi là: + Trung tâm thương mại nằm không quá gần các trung tâm thương mại trên, vị trí địa lý là nơi kinh tế sầm uất gần kề các khu công nghiệp vì vậy khi dự án xây dựng xong sẽ thu hút được nhiều khách hàng Không chỉ người dân mà còn có một lượng lớn công nhân trong khu công nghiệp +Theo như điều tra được ta thấy các trung tâm thương... triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ Năm 2009,mặc dù khủng hoảng kinh tế thế giới nhưng GDP của Hưng Yên tăng 7,01% +Hưng Yên là một tỉnh công nghiệp phát triển nhanh và mạnh nhất của miền Bắc tiêu biểu là huyện Mỹ Hào Hiện nay trên địa bàn huyện có rất nhiều các khu công nghiệp lớn như phố nối A, phố nối B (khu công nghiệp dệt may), khu công nghiệp Thăng... thiện không ngừng:hệ thống đường xá,điện ngày một hiện đại hơn Mang lại nguồn thu thuế lớn cho khu vực Mỹ Hào – Hưng Yên Doanh nghiệp còn luôn tổ chức các chương trình tặng bò sản phẩm cho những người công nhân nghèo làm việc tại doanh nghiệp Tài trợ các thiết bị trường học,bệnh viện quanh khu vực đầu tư Luôn chú trọng đến vấn đề bảo vệ môi trường,công ty... phục vụ công tác cải tạo, phát triển, cải thiện điều kiện môi trường đô thị; đẩy nhanh và hoàn thành các dự án KCN *)Ưu tiên xây dựng các công trình hỗn hợp thương mại - dịch vụ - khách sạn – nhà ở tại khu vực trung tâm; *)Chỉnh trang và xây dựng các nút giao thông trọng điểm lập trên Quốc lộ 5; nâng cấp, cải tạo đường 196, đường 197 và nhiều công trình... trí nghệ thuật vào những ngày lễ, kỉ niệm, … đồng thời cũng là nơi nghỉ chân cho khách hàng khi đi tham quan, mua sắm tại trung tâm Ở đây luôn có nhân viên túc trực tại quầy thông tin luôn giải đáp khúc mắc và nhận những thông tin khiếu nại về thái độ phục vụ của từng nhân viên, từng cửa hàng trong siêu thị -Để phục vụ cho nhu cầu mua sắm, nhu cầu thiết yếu... tôi ra đời và là sự phối kết hợp của các khu game, khu xếp hình thông minh, khu tàu lượn, khu nhà truyện, khu giành riêng cho trẻ em dưới 4 tuổi +Với không gian thoáng mát, sạch sẽ, trang bị điều hòa, internet wifi, trang thiết bị, đồ chơi nhập khẩu… khu xếp hình thông minh của chúng tôi không chỉ là nơi vui chơi lý tưởng và an toàn cho các bé mà còn là nơi... kế thông minh đến với CV.Mart quý khách hàng không chỉ ngạc nhiên bởi siêu thị hình thức trung tâm thương mại lớn nhất Hưng Yên mà còn ấn tượng ngay từ bãi đỗ xe hiện đại với 2 bãi đậu xe rộng với sức chứa 1000 chiếc xe máy và hàng trăm chiếc ô tô, hệ thống phân luồng ra luồng vào riêng biệt và thông minh được đầu tư xây dựng đảm bảo an toàn giao thông cho... đồ nướng, lẩu, pizza cũng là những lựa chọn hàng đầu nếu khách hàng đi chơi theo nhóm đông người mà muốn tìm một chỗ ăn trưa rộng rãi, có thể ngồi được lâu -Khu cửa hàng cho thuê với mục đích phủ kín các gian hàng, không có gian hàng trống muốn mang lại một bộ mặt không gian siêu thị hoàn hảo Vì vậy siêu thị CV.Mart chúng tôi cho thuê chủ yếu với các mặt... gian và phân khu chức năng được thực hiện trên cơ sở khai thác tối đa những điều kiện thuận lợi về giao thông hiện có *)Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được định hướng đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại và nông nghiệp hàng hóa một cách đồng bộ Đồng thời bảo đảm các phương án cấp, thoát nước, thu gom, xử lý