Lý thuyết chung về thị trương bất động sản

Đề tài: Lý thuyết chung về thị trương bất động sản

1 MỤC LỤC . Lời mở đầu. Chương 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRỊ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC. 1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản. trang 1.1.1.Khái niệm bất động sản………………………………………………… 1 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản………………………………………1 1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản…………………………………………………………… 3 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: 1.1.3.2.Các yếu tố tác động 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản…………………………… 7 1.1.5.Các thành tố của thị trường bất động sản…………………………… 9 1.1.5.1.Cung cầu. 1.1.5.2.Hàng hố của thị trường bất động sản. 1.1.5.3.Giá cả của hàng hố, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản. 1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản. 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường. 1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế…………16 1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản. 1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động……………18 theo cơ chế thị trường. 1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản……19 1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 1.3.1.Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản………………….21 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 2 1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản …………………………………………………… 21 1.3.3.Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế……………….22 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY. 2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua. 2.1.1.Q trình phát triển thị trường bất động sản………………………23 2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản trong thời gian qua………………………………………………………… 24 2.1.3.Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua.24 2.1.4.Ngun nhân tồn tại:…………………………………………………26 2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất đai 2003………………………,………….27 2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nơng nghiệp……………………… 28 2.2.1.2Lệ phí trước bạ…………………………………………30 2.2.1.3.Thuế nhà đất………………………………………… 31 2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất……………………….33 2.2.1.5.Tiền th đất……………………………………………35 2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất……………………………………38 2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất………………41 2.2.1.8.Chính sách về giá đất……………………………………44 2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế cần khắc phục……………………………………………………………………47 2.2.2.1.Quy định về giá đất:…………………………………… 47 2.2.2.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ:…….48 2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nơng nghiệp và thuế nhà đất…49 2.2.2.4.Tiền th đất…………………………………………….50 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 3 2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất……………………………………53 2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư………………54 CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THƠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM . 3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản……………………………………………………….58 3.2.Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản . 3.2.1.Chính sách giá cả hàng hố bất động sản ………………………… 59 3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế…………………………………………61 3.2.2.1.Thuế sử dụng đất……………………………………………61 3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất……………….62 3.2.2.3.Lệ phí trước bạ………………………………………………64 3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ………………………………………… 65 3.2.3.Chính sách tiền th đất…………………………………………………67 3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất…………………………………………….69 3.2.5.Chính sách bồi thường………………………………………………… 70 3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản: 3.3.1.Tăng cung hàng hố trên thị trường bất động sản…………………….72 3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản………………………………………………………………………………… 73 3.3.3.Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………….76 3.3.4.Hồn thiện các nhân tố khác của thị trường……………………………76 3.4.Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp……………77 Kết luận. Tài liệu tham khảo. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 4 LỜI MỞ ĐẦU. 1.Tính cấp thiết của đề tài: Đứng trước những bước chuyển mình nhanh chóng của các nền kinh tế và xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi tồn cầu thì việc nhìn nhận và xác định những lợi thế, nguồn lực hiện có đang trở thành những vấn đề nóng bỏng tại mỗi quốc gia. Mặc dù diện tích là giới hạn nhưng chính những khả năng tiềm ẩn trong đất đai đã làm cho yếu tố này đóng góp một phần quan trọng trong sự trỗi dậy và phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới. Trước thực trạng biến động của thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam đã ban hành hàng loạt các chính sách nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến lĩnh vực này. Mặc dù vậy, tính đồng bộ và sự liên kết của các chính sách này chưa gây được những hiệu ứng thị trường như mong muốn, nạn đầu cơ tích trữ gia tăng, bất động sản bị sử dụng lãng phí, sai mục đích, …chính vì thế, dưới góc độ tài chính tơi đã chọn đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thơng thị trường bất động sản tại Việt Nam”. 2.Mục đích của đề tài: Đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thơng thị trường bất động sản tại Việt Nam” được thực hiện với mục đích đề xuất những giải pháp nhằm ổn định, khai thơng các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay. 3.Nhiệm vụ của đề tài: Đề tài phải hồn thiện các chính sách tài chính đang tồn tại và đề xuất những giải pháp, chính sách tài chính mới và biện pháp hỗ trợ mang tính xun THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 5 suốt và nhất qn nhằm ổn định, khai thơng các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. 4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chính sách tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản của Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong những quy định về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản của Nhà nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm 30/9/2005. 5.Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về kinh tế học vi mơ, vĩ mơ, kinh tế phát triển, tài chính cơng, tài chính tiền tệ. Trên cơ sở các lý thuyết trên, đề tài được thực hiện dựa vào các phương pháp sau: -Phương pháp duy vật biện chứng. -Phương pháp logic. -Phương pháp tổng hợp, phân tích. -Phương pháp so sánh. -Phương pháp quy nạp. 6.Bố cục của luận văn: Luận văn gồm có 3 chương: -Chương 1 nêu tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản, vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản và các chính sách tài chính liên quan đến lĩnh vực này. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 6 -Chương 2 khái qt tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua và phân tích, so sánh các chính sách tài chính tại Việt Nam qua các thời kỳ. Qua đó đề tài rút ra được những điểm hạn chế và những thiếu sót cần khắc phục, bổ sung trong giai đoạn phát triển mới. -Chương 3 xác định những giải pháp mang tính xuyến suốt về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường và các giải pháp hỗ trợ khác nhằm giải quyết những tồn tại đã nêu ở chương trước, định hướng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới tại Việt Nam. Đề tài đã được tác giả nghiên cứu và đúc kết từ hoạt động thực tiễn, tuy nhiên những góp ý của thầy cơ, đồng nghiệp và những người có quan tâm sẽ làm tính khả thi của đề tài trở nên cao hơn và tạo được sự đồng thuận lớn hơn. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 7 CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRỊ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC. 1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản. 1.1.1.Khái niệm bất động sản: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định .” (Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005). 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. Tuy nhiên do những quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản: -Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai chỉ là một, vì tài sản là nhà ở và các cơng trình phải gắn liền với đất đai thì mới gọi là bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là một phần của hàng hóa bất động sản. -Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà và đất (thị trường địa ốc), quan điểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng chỉ có nhà và đất đai mới được đưa ra trao đổi, mua bán trên thị. Cũng giống như THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 8 trên, hàng hóa nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản, vì vậy, quan điểm này khơng đầy đủ. -Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua, bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng về bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này dễ làm cho người ta hiểu về phạm vi và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái qt. Hoặc cũng như quan điểm này, nhưng các hoạt động của thị trường ngồi chịu ảnh hưởng bởi các quy luật của thị trường còn chịu sự điều tiết và quản lý của Nhà nước. Ý kiến này cũng xuất phát từ thực tế là hoạt động của thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới đều được điều chỉnh bằng pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và chịu sự can thiệp, quản lý của Nhà nước. Như vậy, một cách tổng qt, thị trường bất động sản là thị trường chứa đựng những giao dịch dân sự về bất động sản tại một vùng nhất định, trong một thời gian xác định. Tại Việt Nam, Theo hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 liên quan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thơng qua các hình thức giao, cho th quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân. Các tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho th đất sẽ có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật như: được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền kế thừa, cho th, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa đất đai tham gia trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất. Vì vậy, thị trường bất THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 9 động sản ở nước ta là thị trường của các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các cơng trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với nó. 1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: -Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa: Q trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một q trình tất yếu mang tính khách quan, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hố. Cơ sở kinh tế - xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hố là phân cơng lao động và sự khác biệt về kinh tế giữa những nhà sản xuất với nhau, sự khác biệt này do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, về mặt kinh tế, chính chế độ tư hữu tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hố. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất; do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hố đã làm nảy sinh các hình thức trao đổi, mua bán, th mướn ruộng đất, đây cũng là những hình thức giao dịch ban đầu và cơ bản của thị trường bất động sản. Vì bất động sản là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của q trình sản xuất, do đó sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phát triển theo về qui mơ, số lượng, chất lượng hàng hóa; các loại hình giao dịch trên thị trường cũng ngày càng phong phú hơn; các chủ thể tham gia thị trường cũng được mở rộng hơn…Bên cạnh đó, q trình phát triển của nền kinh tế thị trường cũng làm cho mức sống của các tầng lớp dân cư càng tăng lên bên cạnh sự gia tăng dân số và q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dich THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 10 -Sự hình thành đồng bộ của các thị trường khác trong nền kinh tế: Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền với q trình sản xuất kinh doanh. Với vai trò yếu tố đầu vào chính của sản xuất: bất động sản, vốn, lao động, một mặt đóng góp vào hoạt động sản xuất hàng hóa của nền kinh tế, mặt khác, thị trường các yếu tố này cũng có những tương tác lẫn nhau nhằm tạo sự chuyển dịch hiệu quả của hàng hóa bất động sản, vốn và lao động trong tồn bộ nền kinh tế. Do vậy, việc hình thành thị trường bất động sản phải được đặt trong mối quan hệ đồng bộ với các thị trường khác là điều cần thiết để các thị trường có điều kiện phát triển. 1.1.3.2.Các yếu tố tác động Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nơng nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có q trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nơng - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là q trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và cơng nghệ tác động trực tiếp vào THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN [...]... quan của người định giá bất động sản 1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản Thơng thường thị trường bất động sản có các hoạt động chủ yếu như sau: - Hoạt động mua - bán bất động sản: - Cho th bất động sản - Thế chấp tài sản bất động sản: - Góp vốn liên doanh, liên kết - Các hoạt động tư vấn, trung gian mua bán, định giá hàng hóa bất động sản 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường -Nhà nước... cấp tài sản trước khi đem bán Ở tầm cao hơn, các tổ chức tài chính-tiền tệ đầu tư trực tiếp độc lập hoặc liên kết đầu tư với các tổ chức kinh doanh bất động sản cùng sở hữu, mua bán tài sản hàng hóa bất động sản trên thị trường 1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động 1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường Thị trường bất động sản hoạt động theo... các thị trường khác, thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản là cung-cầu về bất động sản Cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bất động sản Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi khơng bắt nguồn từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản mà xuất phát từ mục tiêu khác như kinh doanh (mua để bán), tích trữ tài chính…Khác với nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử dụng bất động. .. chính áp dụng với thị trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trường sao cho đạt hiệu quả cao nhất 1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản -Chính sách thuế và phí liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản là chính sách... hút lao động xã hội Ngược lại, khi cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì việc sa thải cơng nhân trực tiếp sản xuất ra tài sản bất động sản, lao động tạo ra những sản phẩm cung cấp cho q trình tạo lập bất động sản …là điều khó tránh khỏi, vấn đề này làm phát sinh những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội phải giải quyết -Tác động của thị trường bất động sản còn lan tỏa sâu vào thị trường... thị trường bất động sản 1.1.5.3.Giá cả của hàng hố, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản 18 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Các đặc trưng về giá bất động sản: -Cũng giống như các loại hàng hóa thơng thường khác, hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, tuy nhiên do đây là loại hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả bất động sản mang một... mà hoạt động của thị trường bất động sản được trơi chảy Các nhà mơi giới này cũng đồng thời là nguồn có thể khai thác thơng tin về các bất động sản khác trên thị trường mà các nhà thẩm định giá cần quan tâm 1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế Tác động của thị trường bất động sản đối với hoạt động nền kinh tế được xác định trong mối quan hệ tác động giữa các thị trường với nhau... cấu thị trường bất động sản hồn chỉnh thì thị trường bất động sản nước ta còn chậm hình thành các tổ chức định giá, tư vấn về bất động sản và giao dịch bất động sản, các tổ chức bảo hiểm và hệ thống thơng tin bất động sản chưa hoạt động phục vụ cho thị trường -Có thể nói, sự chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những ngun nhân chủ yếu dẫn đến các hoạt động ngầm trên thị. .. tồn bộ nền kinh tế nói chung -Thị trường bất động sản tác động vào thị trường lao động do việc sử dụng đất trồng trọt, chăn ni, hoặc việc xây dựng các tài sản bất động sản trên đất ln ln đòi hỏi phải huy động nguồn lực lao động tham gia Khi cầu trên thị trường bất động sản tăng, việc tăng cung hàng hóa sẽ trơng chờ một phần quan trọng vào việc tạo lập thêm những hàng hóa bất động sản mới Điều này mở ra... pháp lý về tài chính nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, cạnh tranh cơng khai, chống các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường; điều tiết hiệu quả hoạt động của thị trường *Quản lý, Nhà nước sẽ xây dựng một hệ thống quản lý bất động sản dựa trên các tiêu chí: +Ranh giới bất động sản +Tình trạng sở hữu, sử dụng và các quyền thụ hưởng của các cá nhân và tổ chức tham gia thị