Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Kể từ khi đổi mới (1986) thị trường BĐS từng bước hình thành và phát triển.Từ đó đến nay, thị trường BĐS phát triển đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

LỜI MỞ ĐẦU

Kể từ khi đổi mới (1986) thị trường BĐS từng bước hình thành và phát triển.Từ đó đến nay, thị trường BĐS phát triển đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá…Điểm đột phá mà Đảng ta đã nựa chọn chính là đổi mới chính sách đất đai trong kinh t nông nghi p: đ t s n xu t nông nghi p tế ệ ấ ả ấ ệ ừ

h p tác xã, t p đoàn s n xu t đ c giao cho h gia đình, cá nhân s d ng nợ ậ ả ấ ượ ộ ử ụ ổ định lâu dài Điểm đột phá này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm 3 nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới Thành công

bước đầu này đã chứng minh tính đúng đắn của chủ trương Đổi mới của Đảng ta.

Việc lựa chọn điểm đột phá như vậy đã thể hiện sự tính toán toàn diện từ lý luận tới thực tiễn Đất nước ta là nước nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá trong khu vực kinh tế nông nghiệp; đất đai là tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá là chính sách đất đai Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đãi hóa do đó nhu cầu về đất cho các khu công nghiêp và nhu cầu đất ở cho người dân do sự gia tang dân số Vì vậy nhu cầu về đât đai hiện nay là rất lớn vì vậy sẽ có rat nhiều đât đai BĐS trao đổi mua bán… Trong sự phát triển nền kinh tế thị trường có sự định hướng của nhà nước theo con đường xã hội chủ nghĩa thì việc quản lý vĩ mô của nhà nước là không thể thiếu đối với thị trường BĐS.Nhằm giúp cho thị trường BĐS được phát triển lành mạnh và tạo đà cho nền kinh tế phát triển để xây dựng nước ta thành một nước cồng nghiệp hóa hiện đại hóa theo con đường chủ nghĩ xã hội

.Vì vậy nhóm em đã chọn đề tài “Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản “ để nghiên cứu về các nội dung và vai trò quản lý nhà nước về

thị trường BĐS

II NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

1.1 Khái niệm

Là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công

cụ quản lý Nhà nước như quy hoạch và kế hoạch hóa , pháp luật và các chính sách kinh tê để kiểm soát , điều tiết hành vi của các chủ thế tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản (BĐS) nhằm đưa thị trường BĐS vận động

và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước

1.2 Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của "bàn tay

vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó.Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v ) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước) Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái v.v

Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

-Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS

- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế thống nhất quản lí BĐS theo pháp luật;

- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v

Như vậy Nhà nước đã tạo "sân chơi", tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường Nhà nước đã quản lý điều hành thị trường, làm "trọng tài" giữa các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển thị trường BĐS phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò tham gia thị trường với tư cách là bên cung và bên cầu trên thị trường BĐS Nhà nước tham gia cung đất đai và một số BĐS thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không muốn hoặc không đủ sức tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường Ngoài ra, Nhà nước cũng là bên cầu lớn của thị trường BĐS như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS và thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp hữu hiệu

cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

Theo quy định tại Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản về trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

1 Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

2 Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

3 Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ

4 Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính

phủ.   

  2 Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS Vì vậy chính phủ các nước đều ban hành hệ thống pháp luật và các văn bản dưới luật để quản lý

và điêu hành sao cho hoạt đông của thị trường BĐS được phát triển lành mạnh tạo điều kiện phát triển nền kinh tế

2.1 Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường

BĐS

Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy

có rât nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường BĐS Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật

có vai trò chi phối trực tiếp đến thị trường BĐS bao gồm: Luật đât đai, Luật kinh doanh bât động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở, ngoài ra còn có các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đât đai, bất động sản…

Ngoài ra còn có các văn bản dưới luật như: Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị … Cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các luật trên Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản pháp luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống

Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS

1 Ban hành các chính sách về tài chính , thuế đối với đăng ký BĐS , với các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất ,khung giá nhà …

2 Ban hành chính sách đền bù , bồi thường giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất

3 Phát hành trái phiếu với nhà đất , BĐS ; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán …

4 Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dich vụ BĐS như : tư vấn , môi giới,quản lý, đánh giá,giao dịch BĐS

Thực tế hiện nay nội dung quản lý nhà nước về thị trường BĐS còn nhiều yếu kém như pháp luật về đăng ký BĐS chưa quy về môt mối Theo các chuyên gia, việc kiểm soát thị trường BĐS yếu kém xuất phát chủ yếu từ nguyên nhân hệ thống pháp luật chồng chéo, thiếu đồng bộ Thực trạng này không chỉ gây khó cho DN và người dân, mà còn kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS

Hiện nay, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) bị phân tán Theo các văn bản pháp luật hiện hành, đất đai do Bộ TNMT quản lý, xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Lâm nghiệp thì của

Bộ NNPTNT Trong khi đó, việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư

pháp quản lý Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp, việc quản

lý ĐKBĐS chồng chéo, không tách bạch và kém hiệu quả

Theo ông Trần Đông Tùng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, việc ĐKBĐS được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến tình trạng các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau DN và người dân phải chịu rất nhiều phiền hà từ những bất hợp lý này khi tham gia ĐKBĐS Ví dụ: trong trường hợp mua bán công trình xây dựng, trừ nhà ở và chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có công trình xây dựng đó Lúc đầu, người dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký QSDĐ và đến văn phòng đăng ký QSDĐ để đăng ký chuyển QSDĐ Sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến UBND có thẩm quyền để đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua

GS TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ TNMT bình luận, trên thế giới không đất nước nào thực hiện đăng ký tách rời đất và tài sản gắn liền với đất Người ta thường dùng một khái niệm chung là đăng ký tài sản BĐS GS Võ chỉ ra những chồng chéo của pháp luật Hiện nay đang tồn tại 3

hệ thống đăng ký riêng biệt, một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống cho đất không có nhà ở và một hệ thống cho công trình xây dựng Cách chia cắt này gây phức tạp cho người dân và DN trong ĐKBĐS Luật Đất đai quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, trong khi Luật Nhà ở lại không bắt buộc đăng ký đất ở có nhà ở Vậy tranh chấp rất dễ xảy ra Trường hợp chủ sử dựng đất không phải là chủ sở hữu nhà, thì mỗi người đăng ký ở một hệ thống

và được cấp giấy chứng nhận riêng Cách làm này dẫn tới tình trạng dễ nhầm lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và nhà ở

GS TS Lê Hồng Hạnh - Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý (Bộ

Tư pháp) cũng đưa ra một ví dụ về sự "giẫm chân" lên nhau của các cơ quan

quản lý Đây là trường hợp khi UBND TP HCM ban hành Quyết định 138 cho phép giao dịch với các giấy tờ về sở hữu nhà ở và QSDĐ cấp trước đây,

mà không cần phải đổi sang giấy hồng, giấy đỏ Với quyết định này, theo Bộ Xây dựng là phù hợp với Điều 152, Luật Nhà ở Song Bộ TNMT lại cho rằng trái với Luật Đất đai và Nghị định 84 của Chính phủ

Giải pháp cho yếu kém trên chúng ta cần thống nhất Pháp luật về BĐS Hiện, Bộ Tư pháp đang tiến hành xây dựng Luật ĐKBĐS Theo GS Đặng Hùng Võ, Luật ĐKBĐS cần được xây dựng theo hướng điều chỉnh mọi việc

về ĐKBĐS Đồng quan điểm này, ông Ischinada Takayuki - chuyên gia Dự

án Jica (Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật bản) cũng cho rằng, việc thống nhất cơ quan nhà nước có thẩm quyền ĐKBĐS là điều cần thiết Nếu có thể, Việt Nam nên tách việc đăng ký khỏi quyết định hành chính và quản lý nhà nước đối với bản đồ địa chính, đồng thời, sắp xếp mối quan hệ giữa hành động và hiệu lực của việc đăng ký Để cụ thể hoá vấn đề này Kiến trúc sư Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS đưa ra giải pháp, Luật ĐKBĐS nên giao cho một cơ quan quản lý thống nhất việc ĐKBĐS ở trung ương và mỗi địa phương có một cơ quan thực hiện việc ĐKBĐS Đồng thời các nhà làm luật nghiên cứu, sửa đổi các luật, nghị định có quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ

ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo hướng đưa nội dung cấp giấy chứng nhận vào Luật ĐKBĐS

Ngoài ra chúng ta nên có biện pháp mạnh mẽ hơn đó là chuyển nhiệm

vụ quản lý nhà nước về đất đai từ Bộ Tài Nguyên Môi Trường(TNMT) sang

Bộ Xây dựng, giống như một số nước đã làm (Nhật Bản, Campuchia) Bộ TNMT chỉ còn quản lý đất đai với góc nhìn đất đai là tài nguyên thiên nhiên gắn với bảo vệ môi trường đất Đất đai với tư cách là một tài sản sẽ do bộ Xây dựng quản lý Nếu việc chuyển này có khó khăn, thì có thể chuyển hệ thống ĐKBĐS sang Bộ Tư pháp hay TAND để triển khai được khách quan

2.2 Xây dựng và ban hành các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản

Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và cụ thể hóa các định hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch,

hệ thống BĐS và thị trường BĐS mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong một hệ thống thống nhất, trong đó nổi lên các vấn đề chủ yếu là nghiên cứu, triển khai, điều tra, khảo sát, đo đạc, phân loại, thống

kê lập bản đồ địa chính để đề xuất các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổ của đât nước trong từng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đât nước

Căn cứ vào chiến lược phát triển của nền kinh tế và điều kiện đất đai, Nhà nước xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đât đô thị, đường

sá, đất nông nghiệp Các ngành chức năng căn cứ vào vào tài liệu quy hoạch,

kế hoạch sử dụng tổng thế để để xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho ngành đó Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất đai mang tính “Cứng” vừa với đối tượng kinh doanh vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tâm đến hiệu quả và thị trường Quy hoạch kế hoạch phát triển trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm” một mặt yêu cầu hiệu quả mặt khác phải theo cơ chế thị trường Hơn nữa do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là Nhà nước nhưng chủ sử dụng lại là các tổ chức và cá nhân, nên hình thức và phương pháp quy hoạch

kế hoạch đất đai cần phải linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý Nhà nước cá nhân trong cơ chế thị trường

2.3 Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản

Khác với các thị trường hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán với sự hiện diện của hàng hóa giao dịch, thị trường bất động sản phải được giao dịch tại các sàn giao dịch Thực chất các sàn giao dịch chính là các “chợ” bất động sản Khởi đầu, các chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực

a Thành lập

Ngày 23/10/2005, các cơ quan chức năng của thành phố Hà Nội đã hoàn thành Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án thành lập sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Thủ đô Theo kế hoạch, trong quý 4/2005, một Trung tâm giao dịch bất động sản, thực chất là sàn giao dịch bất động sản, sẽ được thành lập tại Hà Nội với số vốn ban đầu khoảng trên 5 tỷ đồng

Sàn giao dịch bất động sản được thành lập ban đầu theo mô hình đơn vị

sự nghiệp có thu, sau đó sẽ chuyển giao công nghệ, thông tin tiến tới thành lập các sàn giao dịch chuyên nghiệp, các trung tâm tư vấn giá đất (công ty Nhà nước, công ty hợp danh hoặc công ty nước ngoài) và các nhà tư vấn độc lập

Trung tâm giao dịch bất động sản có nhiệm vụ tạo điều kiện thuận lợi

về công nghệ, thông tin giúp các nhà đầu tư, người dân tiếp cận các lĩnh vực của thị trường đất đai như định giá, quy hoạch, chế độ chính sách, kế hoạch

sử dụng đất để thực hiện các giao dịch về bất động sản (mua bán, thừa kế, cầm cố, thế chấp đất đai, nhà, tài sản gắn liền với đất…), đầu tư, tìm kiếm

nguồn vốn cho các dự án về đất đai; đồng thời đây cũng là công cụ giúp Nhà nước nắm bắt và điều tiết thị trường bất động sản ở tầm vĩ mô

Sau đó, hàng loạt các sàn giao dịch bất động sản lần lượt ra đời với quy

mô và tính năng ngày càng cao

Ngày 06/07/2007, sàn giao dịch bất động sản trực tuyến đầu tiên của Việt Nam ra mắt, địa chỉ http://MuavaBan.vn Ưu điểm chính của sàn giao dịch bất động sản trực tuyến là khả năng tìm kiếm miễn phí theo giá và địa chỉ Tại đây, cũng cung cấp một số lượng lớn các bất động sản để người tìm mua, thuê lựa chọn Đối với người bán hoặc cho thuê thì việc tiết kiệm chi phí quảng cáo và tiền hoa hồng cho người trung gian là động cơ để sử dụng sàn trực tuyến Hiện tại, sàn đã có hơn 9.000 bất động sản bán và cho thuê tại TP.HCM và hàng trăm bất động sản cập nhật mới mỗi ngày Ngay trong tháng thử nghiệm, đã có hơn 20.000 lượt truy cập

Ngày 15/07/2008, Cty CP Vincom, Công ty CP Cơ khí Xây dựng 18 thuộc Tổng Cty Cơ khí Xây dựng (COMA), Công ty TNHH Tài Tâm, Công

ty Cổ phần Tài Nguyên đã đăng kí và được Bộ Xây dựng ủng hộ chủ trương thành lập thị trường bất động sản Theo Bộ Xây dựng, việc xây dựng hệ thống các sàn giao dịch bất động sản là một trong những giải pháp quan trọng để từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản, góp phần thiết thực vào việc lành mạnh thị trường Để có sự thống nhất chung về mô hình tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và nhận được sự giúp đỡ, tư vấn về mặt chuyên môn các doanh nghiệp có thể liên hệ trực tiếp Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Trung tâm Nghiên cứu nhà ở và Thị trường bất động sản để có ý kiến thống nhất về việc triển khai xây dựng Sàn giao dịch bất động sản

Ngày 07/10/2008, Công ty Cổ phần Địa ốc ACB (ACBR) thành lập sàn giao dịch bất động sàn chuẩn dưới sự chấp thuận của Bộ Xây dựng cùng với

sự hỗ trợ của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)