Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ thực trạng và đánh giá thể chế QLNN về KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN về kinh doanh bất động sản nói chung và đối với kinh doanh bất động sản tại Hà Nội nói riêng.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO …………/………… BỘ NỘI VỤ …/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA PHẠM THỊ THƢƠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 60 34 04 03 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ CƠNG HÀ NỘI – NĂM 2017 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA Người hướng dẫn khoa học: PGS TS VŨ ĐỨC ĐÁN Phản biện 1:……………………………………………… … …………………………………………………… Phản biện 2:……………………………………………… … …………………………………………………… Luận văn bảo vệ Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, Học viện Hành Quốc gia Địa điểm: Phịng họp … , Nhà - Hội trường bảo vệ luận văn thạc sĩ, Học viện Hành Quốc gia Số 77 Nguyễn Chí Thanh, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Thời gian: vào hồi 17 ngày 12 tháng năm 2018 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ kinh tế nước ta bước vào công đổi mới, nhiều loại thị trường hình thành phát triển, có thị trường bất động sản (TTBĐS) Tuy hình thành phát triển TTBĐS gắn bó mật thiết với tăng trưởng kinh tế, với giá trị tài sản thị trường chiếm 50-70% tổng tài sản quốc gia [31] TTBĐS tác động vào hầu hết lĩnh vực kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế, trị, đời sống văn hố, xã hội, người dân, góp phần vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị nông thôn, chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - đại hoá Đồng thời, TTBĐS thị trường đặc biệt liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ hàng hóa dịch vụ Bên cạnh mặt tích cực, TTBĐS bộc lộ số hạn chế như: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trường thiếu minh bạch, thị trường có lúc bất ổn trải qua nhiều biến động, quy mơ thị trường cịn khiêm tốn tương quan với nước TTBĐS phụ thuộc kênh tín dụng ngân hàng, tính minh bạch thấp chưa hình thành hệ thống số đo lường phản ánh biến động thị trường; Ngoài ra, đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) mang yếu tố tâm lý, đám đông phong trào mà phần lớn nguyên nhân quy định quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng, đất đai thiếu công khai phân tán Vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản chưa hồn thiện, hệ thống thơng tin đất đai không rõ ràng minh bạch ảnh hưởng đến cung cầu giao dịch BĐS thị trường, khiến cho chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu chi phí phi quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tư phát triển BĐS Vấn đề hiệu lực hiệu thực thi thể chế, sách TTBĐS cịn thấp, sách lại thay đổi nhanh khó dự báo, văn hướng dẫn luật cịn chồng chéo BĐS nói chung, đặc biệt nhà đất chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS gây bất bình xã hội, làm giảm lịng tin nhân dân Nhiều yếu tố quan trọng có tính định cho việc hình thành vận hành TTBĐS dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản chưa thực phát triển lành mạnh vận hành bình thường Sự tham gia tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào giao dịch TTBĐS nhiều hạn chế số lượng nghiệp vụ, chưa đóng vai trị hậu thuẫn vốn cho TTBĐS phát triển Để khắc phục điểm yếu TTBĐS tăng cường công tác quản lý Nhà nước (QLNN) đối thị trường này, Nhà nước thi hành nhiều sách đất đai KDBĐS như: Luật Đất đai 1993, 2003 2013, Luật KDBĐS 2006, 2014 Nhưng trình triển khai văn pháp luật để quản lý TTBĐS nhiều bất cập, hệ thống quy định chưa thực đầy đủ thống QLNN TTBĐS nhiều hạn chế, hiệu chưa cao, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, đặc biệt thành phố Hà Nội, nơi tập trung đông dân cư nơi TTBĐS diễn sôi động thu hút nguồn vốn đầu tư cho BĐS cực lớn đầy rủi ro mạo hiểm Với nhận thức lý nêu trên, lựa chọn đề tài: “Thể chế quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội” Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm đọc tài liệu, hiểu biết thực tế nhận thấy rằng: Để việc KDBĐS có hiệu quả, cần phải chế sách phù hợp, minh bạch, công tác quản lý quan nhà nước thực vai trị, chức Đối với KDBĐS nước nói chung, KDBĐS Hà Nội nói riêng để đạt mục tiêu, tiêu chí ban đầu cần phải tuân thủ quy định sách KDBĐS Nhà Nước phải quản lý tốt hoạt động KD Việt Nam nước phát triển, có nhiều dự án BĐS đầu tư vào, nhà phân khúc thấp trung cấp Thực tế có nhiều cơng trình nghiên cứu thể chế KDBĐS luận án LA 12.0766.3 “Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả Vũ Anh, nơi bảo vệ Học viện Khoa học xã hội, ngày bảo vệ 06/6/2012 Trong luận văn này, tác giả trình bày vấn đề lý luận Pháp luật KDBĐS Việt Nam Nghiên cứu thực trạng, định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật KDBĐS Việt Nam Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện quản lý Nhà nước TTBĐS trình CNH, HĐH qua thực tế quận Thanh Xuân - TP Hà Nội” (2008) tác giả Nguyễn Mạnh Lam Luận văn phân tích tình hình thực sách tín dụng, sách thuế, sách đất đai… sách liên quan đến TTBĐS với TTBĐS quận Thanh Xuân, đồng thời thành tựu, TTBĐS TTBĐS Luận văn thạc sỹ “Phát triển – phát triển TTBĐS Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế Nghiên cứu đưa đánh giá trạng phát triển TTBĐS đánh giá phát triển TTBĐS Hà Nội Trên sở nghiên cứu kiến nghị biện pháp nhằm góp phần phát triển TTBĐS QLNN KDBĐS Tuy nhiên chưa có cơng trình sáctgv h nhà nước KDBĐS Do tác giả lựa chọn đề tài “Thể chế quản lý nhà nước kinh doanh Bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội” để nghiên cứu cách hệ thống thể chế sách nhà nước KDBĐS Mục tiêu nhiệm vụ luận văn - Mục tiêu: Từ nghiên cứu làm rõ sở lý luận KDBĐS thể chế QLNN KDBĐS Phân tích nội dung, trách nhiệm QLNN KDBĐS Làm rõ thực trạng đánh giá thể chế QLNN KDBĐS địa bàn thành phố Hà Nội Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN KDBĐS nói chung KDBĐS Hà Nội nói riêng - Nhiệm vụ: Hệ thống hố sở lý luận thể chế QLNN KDBĐS Nghiên cứu thực trạng thể chế QLNN KDBĐS nước ta nay, tìm hiểu tồn hạn chế, đổi mới, mặt tích cực tiêu cực vấn đề từ thực tiễn Hà Nội Đưa đưa số giải pháp hoàn thiện thể chế QLNN KDBĐS Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận văn 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu quy định pháp luật công tác quản lý, công cụ điều tiết KDBĐS nhà nước, tài liệu nghiên cứu, đánh giá, tổng kết đơn vị liên quan KDBĐS, TTBĐS Những tác động lên vận động TTBĐS nước ta 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Mục đính luận văn đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật KDBĐS 2006, 2014 đề xuất phương hướng, giải pháp hồn thiện Vì KDBĐS ngành nghề kinh doanh có nhiều lĩnh vực hoạt động môi giới giao dịch BĐS, tư vấn, bán, cho thuê, mua, cho thuê lại BĐS khái niệm rộng Hoạt động KDBĐS quy định nhiều văn quy phạm pháp luật nhiều giai đoạn nước ta Vì vậy, nội dung nghiên cứu tác giả tập trung chủ yếu số hoạt động KDBĐS như: Sàn giao dịch, môi giới KDBĐS theo luật KDBĐS 2006, 2014 công tác nội dung QLNN với hoạt động KDBĐS như: Ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật kinh doanh BĐS Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực dự án BĐS Xây dựng công bố số đánh giá TTBĐS Xây dựng hệ thống thông tin TTBĐS Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật kinh doanh BĐS, tình hình triển khai thực dự án BĐS Phổ biến, giáo dục pháp luật KDBĐS Về không gian: Trên địa bàn thành phố Hà Nội; Về thời gian: Thời gian thực nghiên cứu từ tháng năm 2017 đến tháng 11 năm 2017 Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu luận văn - Phương pháp luận: Để thực mục đích nghiên cứu, giải nhiệm vụ nghiên cứu mà luận văn đưa ra, luận văn thực sở phép biện chứng vật, quan điểm lý luận nhà nước, pháp luật, từ nghiên cứu, xác định nội dung yêu cầu điều chỉnh pháp luật KD BĐS - Phương pháp nghiên cứu: + Phương pháp phân tích tổng hợp + Phương pháp logic + Phương pháp biện chứng lịch sử Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Chỉ tồn tại, lỗ hổng sách, chế QLNN KDBĐS, đồng thời đề xuất giải pháp để tăng cường quản lý thúc đẩy phát triển lành mạnh KDBĐS thời gian tới TTBĐS nước ta trình hình thành phát triển với phát triển kinh tế thị trường Việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước TTBĐS nói chung, KDBĐS nói riêng vấn đề quan trọng Đánh giá chung thể chế QLNN KDBĐS từ thực tiễn thành phố Hà Nội từ đưa giải pháp để hoàn thiện thể chế QLNN KDBĐS thành phố Hà Nội Kết cấu luận văn Gồm phần: Chương 1: Những vấn đề lý luận thể chế quản lý nhà nước Kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng thể chế quản lý nhà nước Kinh doanh bất động sản giải pháp hoàn thiện Thể chế quản lý nhà nước Kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội Chƣơng CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản, thị trƣờng bất động sản, kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, tính cá biệt khan Thứ hai, tính bền lâu Thứ ba, tính chịu ảnh hưởng lẫn Thứ tư, tính thích ứng Thứ năm, tính phụ thuộc vào lực quản lý Thứ sáu, phụ thuộc yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội 1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trƣờng bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản BĐS đặc điểm: Thứ nhất, TTBĐS có cách biệt hàng hố với địa điểm giao dịch Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng khu vực sâu sắc Thứ ba, TTBĐS thị trường khơng hồn hảo Thứ tư, TTBĐS, cung phản ứng chậm so với biến động cầu giá Thứ năm, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Thứ sáu, TTBĐS thị trường mà việc tham gia rút lui khó khăn, phức tạp Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản Thứ nhất, KDBĐS hoạt động có vốn đầu tư lớn lâu dài Thứ hai, KDBĐS hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ sách Thứ ba, KDBĐS hoạt động đa ngành hoạt động KD đặc thù Thứ tư, đối tượng KD loại hàng hóa đặc biệt Thứ năm, loại hình KD mạo hiểm, lợi nhuận lớn rủi ro nhiều 1.2 Những vấn đề chung thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm quản lý nhà nƣớc 1.2.1.2 Khái niệm thể chế quản lý nhà nƣớc Từ khái niệm thể chế QLNN khái niệm thể chế QLNN KDBĐS hiểu đường lối, chủ trương, sách Đảng Nhà nước KDBĐS cụ thể hóa văn quy phạm pháp luật như: Hiến pháp, Bộ luật, luật, nghị định, thông tư, văn hướng dẫn thi hành KDBĐS Bao gồm phận hợp thành sau: Chủ thể tham mưu ban hành thể chế QLNN KDBĐS gồm Cơ quan QLNN KDBĐS theo quy định pháp luật bao gồm: Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Các bộ, quan ngang phạm vi chức năng, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, tra lĩnh vực KDBĐS, UBND tỉnh, thành phố Và hệ thống giải pháp để bảo đảm thi hành chế sách thể chế QLNN KDBĐS 1.2.2.Nội dung quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản Nhà nước ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý BĐS tham gia vào hầu hết quan hệ KT - XH, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động TTBĐS Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực dự án BĐS Xây dựng công bố số đánh giá TTBĐS Xây dựng hệ thống thông tin TTBĐS Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật KDBĐS, Phổ biến, giáo dục pháp luật KDBĐS Giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS Thành lập kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS 1.2.3 Vai trò quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản Cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật Thực sách vĩ mơ nhằm thúc đẩy hình thành phát triển TTBĐS Nhà nước hồn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai, giao lưu dân sự, xây dựng, giao thông, xây dựng kết cấu hạ tầng, mơi trường… sách pháp luật khác có liên quan đến hình thành phát triển TTBĐS 1.2.4 Hệ thống máy quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản Bộ máy QLNN KDBĐS hệ thống quan từ Trung ương đến địa phương nhà nước thành lập để thực hoạt động QLNN KDBĐS Chính phủ thống QLNN KDBĐS Theo quy định pháp luật hành, QLNN TTBĐS giao cho nhiều bộ, ngành quản lý Trong Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực chức QLNN KDBĐS phạm vi nước Sơ đồ Bộ máy quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Chính phủ Bộ xây dựng Cục QLN TT BĐS Bộ Tài Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Các Cục Vụ chuyên môn Các Cục Vụ liên quan Bộ KH&ĐT, TN MT, Công thương Các Cục Vụ chuyên môn Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Sở Xây dựng Sở Tài Ngân hàng Nhà nước tỉnh Các sở chun mơn liên quan Các phịng, ban quản lý, chuyên môn nghiệp vụ thuộc sở ngành chuyên môn 1.2.5 Hệ thống văn pháp luật liên quan đến quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản Hệ thống QLNN KDBĐS gồm văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hàng hoá BĐS, giao dịch dịch vụ liên quan đến TTBĐS, QLNN TTBĐS Hệ thống văn pháp lý điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập BĐS đến giao dịch thị trường bảo hộ tài sản BĐS Văn pháp luật quan trọng Chính phủ đạo Luật Đất đai (1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2013), Luật Xây dựng (2003), Luật Đầu tư, Luật Nhà (2005, 2014), Luật KDBĐS (2006, 2014), Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Cư trú … Các văn sau xác định rõ hơn, đơn giản, minh bạch mối quan hệ chủ thể kinh tế với với quan QLNN Một số văn pháp lý Nghị định 181, 197, 198/2004/NĐ-CP, Nghị định 69, 88/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007, NĐ 71/2010… xã hội hoan nghênh đáp ứng yêu cầu thực tiễn Các Bộ ngành hướng dẫn thực chuyên môn nghiệp vụ theo chức năng, nhiệm vụ Chính phủ giao (Thơng tư, Quyết định) luật để Bộ máy nhà nước thực chức QLNN KDBĐS toàn xã hội, để cá nhân, tổ chức sống làm việc theo pháp luật Trên sở luận văn phân tích đặc điểm, nội dung thể chế QLNN hoạt động KDBĐS Ngoài ra, chương luận văn nghiên cứu việc QLNN hoạt động KDBĐS quy định pháp luật KDBĐS số quốc gia giới có khu vực châu Á như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Chƣơng THỰC TRẠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 2.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội 2.1.2 Sản xuất công nghiệp 2.1.3 Vốn đầu tƣ 2.1.4 Tín dụng ngân hàng 2.2.Thực trạng thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội 2.2.1 Thực trạng hệ thống quan quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội UBND Thành phố Hà Nội: đẩy phát triển thị trường khác, tăng cường hiệu cơng tác kiểm sốt, điều tiết TTBĐS phát triển hướng, UBND thành phố nghiên cứu, xây dựng Chiến lược phát triển TTBĐS sở quán triệt quan điểm khoa học đưa giải pháp đồng phù hợp với điều kiện thực tiễn Hà Nội Những sách thành phố Hà Nội gần 'chuyển mình' tốt, đặc biệt sách liên quan đến thị xanh, chiếu 10 sáng, trang trí thành phố… đáp ứng nhu cầu người dân UBND TP Hà Nội có đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc xây dựng chương trình phát triển thị, điều cho thấy thành phố có định hướng rõ khu vực phát triển Sở Xây dựng: Sở Xây dựng quan chuyên môn thuộc UBND thành phố thực chức tham mưu, giúp UBND thành phố QLNN lĩnh vự TTBĐS 2.2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thành phố Hà Nội Hiện nay, chủ thể tham gia hoạt động TTBĐS ngày đa dạng Hoạt động KDBĐS không lĩnh vực độc quyền doanh nghiệp nhà nước mà khuyến khích, mở rộng nhiều thành phần kinh tế khác (doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ) - Dịch vụ mơi giới BĐS - Định giá BĐS - Sàn giao dịch BĐS - Dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS 2.2.3 Thực trạng quy định kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội Thời gian qua, thành phố Hà Nội ban hành nhiều văn pháp lý để cụ thể hoá văn luật, pháp lệnh, nghị định, định cấp để điều tiết thị trường BĐS Nhờ có hệ thống văn pháp lý này, TTBĐS thành phố Hà Nội dần vào trật tự, ổn định; quy mô, chủng loại hàng hoá ngày tăng lên, giao dịch BĐS vào nề nếp, quy Luật KDBĐS 2006 đời góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, sách Đảng Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi toàn diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa, đồng thời thể rõ quan điểm Đảng phát triển TTBĐS nước ta theo hướng: chủ động phát triển vững TTBĐS, có tham gia nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích thành phần kinh tế nước tham gia đầu tư xây dựng KDBĐS - Về ban hành thực văn quy phạm pháp luật KDBĐS 11 - Các Quyết định, quy định xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực dự án BĐS Về xây dựng công bố số đánh giá TTBĐS Về xây dựng hệ thống thông tin TTBĐS Về tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật KDBĐS, tình hình triển khai thực dự án bất động sản Về phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh bất động sản 2.3 Kết Quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội Từ năm 2000, phục hồi triển vọng tăng trưởng kinh tế đẩy cầu nhà đất gia tăng dẫn đến sốt giá nhà đất vào năm 2001 2003 Từ năm 2006 TTBĐS nước ta nói chung, Hà Nội nói riêng thức hình thành phát triển, số dự án khu thị có quy mơ lớn bắt đầu triển khai khu đô thị Bắc Linh Đàm, khu Trung Hịa – Nhân Chính, khu thị Văn Quán Trong thời kỳ dự án BĐS nhà chủ yếu bán cho người có nhu cầu mua nhà để Luật nhà 2005 có quy định chủ đầu tư dự án bán nhà hình thành tương lai làm xong móng, quy định tạo cho doanh nghiệp hội huy động vốn rộng rãi nhân dân Thời kỳ khu đô thị bắt đầu triển khai xây dựng nhiều chung cư cao tầng, nhiều đô thị đại đời làm thay đổi mặt đô thị Thủ đô Năm 2007, với việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới, bùng nổ dịng tiền tăng trưởng tín dụng dẫn đến sốt giá nhà đất Cơn sốt diễn kinh tế đà tăng trưởng mạnh, dịng vốn đầu tư nước ngồi đổ vào lớn tăng trưởng tín dụng cao Năm 2007 Hà Nội, chủ đầu tư bán nhỏ giọt, người mua nhà phải bốc thăm, mua chênh hàng trăm triệu đồng xếp hàng từ lúc nửa đêm để có suất mua nhà Giai đoạn 2009 - 2010, Chính phủ thực loạt giải pháp kích cầu có tác động tích cực đến TTBĐS Chính phủ đầu tư cho nhà xã hội, thơng qua chế sách nhằm thúc đẩy, phát triển nhà cho học sinh, sinh viên, nhà cho công nhân khu công nghiệp tập trung, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị theo Nghị số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009, Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg Các 12 sách có tác động tích cực đến TTBĐS Hà Nội TTBĐS phục hồi phát triển mạnh mẽ năm 2009 2010 Nhiều dự án nhà khởi công rầm rộ, Khu đô thị Dương Nội, khu Mỗ Lao, Khu đô thị Văn Khê, Văn Phú, quận Cầu Giấy, Từ Liêm Thời kỳ doanh nghiệp đổ xô đầu tư BĐS, vốn cho dự án chủ yếu từ ngân hàng huy động người dân Các chủ đầu tư huy động vốn rầm rộ nhiều hình thức hợp tác kinh doanh, vay vốn, góp vốn, bán nhà hình thành tương lai để triển khai dự án Nhiều doanh nghiệp huy động vốn trái pháp luật, nhiều dự án hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ huy động vốn, người dân kỳ vọng vào lợi nhuận vay tiền ngân hàng, huy động người thân để đầu tư vào TTBĐS Đến giai đoạn 2011 - 2013, đầu tư KDBĐS coi lĩnh vực phi sản xuất, ngân hàng siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, “đóng băng” Giá BĐS nhà sụt giảm hầu hết phân khúc thị trường (giảm trung bình từ 20-30%) biệt có dự án giảm giá tới 50% so với thời kỳ 2009-2010 [31]; số lượng giao dịch thành công giảm mạnh; tồn kho BĐS tăng cao; cấu hàng hóa BĐS cân đối, lệch pha cung cầu Xác định nguyên nhân dẫn đến tính trạng “đóng băng” TTBĐS, Chính phủ đề nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường đánh giá phù hợp với tình hình thực tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tại Hà Nội, TTBĐS đóng băng làm cho nhiều doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp KD dịch vụ BĐS thực gặp khó khăn, doanh nghiệp vừa nhỏ Đồng thời ảnh hưởng đến khoản ngân hàng làm gia tăng nợ xấu, đồng thời gây đình trệ sản xuất cho ngành vật liệu xây dựng, xây lắp chủ đầu tư khơng cịn khả tiếp tục dự án Nhiều dự án BĐS phải ngừng thi công, bỏ hoang gây lãng phí đất đai, ảnh hưởng xấu đến cảnh quan môi trường Một số doanh nghiệp KDBĐS rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản, ảnh hưởng lớn đến tình hình KT-XH Chi tiết số dự án bảng 2.4 13 Bảng 2.4: Danh mục dự án có dấu hiệu đầu tƣ khơng hiệu ĐVT: Tỷ đồng Tổng mức đầu tƣ (TMĐT) TT Tên quan/đơn vị I CT TNHH MTV Hà Thành Dự án KĐT Mê Linh TCT Thành An Dự án Khu nhà ở, dịch vụ thương mại văn 2.1 phịng làm việc Phường Nhân Chính, Thanh Xn Dự án tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại 2.2 nhà Thành An Tower 21 Lê Văn Lương Tổng công ty truyền III thông đa phƣơng tiện Ghi 510,47 Dự án tạm dừng, dở 510,47 dang, chưa hoàn thiện đầu tư 694,4 694,4 Dự án tạm dừng, dở dang, chưa hoàn thiện đầu tư 804 804 Dự án tạm dừng, dở dang, chưa hoàn thiện đầu tư 1678 1678 II Các dự án đầu tư xong đưa vào sử dụng chưa đạt tối đa công Dự án xây dựng trụ sở suất, cơng sử Đài truyền hình kỹ thuật 624 624 dụng thấp có nguy số giảm hiệu quả, lãng phí q trình bàn giao tài sản VTC Đài Truyền hình kỹ thuật số VTC kéo dài Nguồn: Tổng hợp từ công ty tổng công ty nhà nước, 2017 14 Giai đoạn 2009 - 2014 quỹ nhà thành phố tăng từ 134,2 triệu/m2 lên 166,8 triệu/m2, diện tích bình qn nhà tăng từ 20,8 m2/người lên 23,6 m2/người [34] Chất lượng nhà ngày nâng cao, nhiều khu nhà khang trang thay khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố hình thành, góp phần vào việc chỉnh trang mặt thị Mơ hình nhà chung cư cao tầng phát triển ngày đa dạng từ quy mô, chất lượng, đến đa chức sử dụng, tạo nên khu vực dân cư với môi trường sống văn minh, tiện lợi đại khu: Royal City, Times City Tập đoàn Vingroup Sau thời gian “đóng băng”, thị trường bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013, giai đoạn 2014-2016 tháng đầu năm 2017 tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể qua nhiều mặt Lượng giao dịch tăng ổn định chủ yếu phân khúc hộ có diện tích vừa nhỏ, dự án hoàn thành, dự án khu vực có đầy đủ cơng trình hạ tầng Nhiều dự án triển khai trở lại dự án Khu ngoại giao đoàn, dự án dọc đường Tố Hữu, Lê Văn Lương, dự án khu vực Tây Hồ, Thanh Xuân, Long Biên Nhiều dự án trước chủ đầu tư tạm dừng thiếu vốn triển khai trở lại, chủ đầu tư uy tín Vingroup, Sungroup, Gleximco, Nam Cường triển khai đầu tư nhiều dự án lớn với tiến độ nhanh lấy lại niềm tin khách hàng Các thơng tin dự án điển hình phân đoạn TTBĐS Hà Nội thể bảng 2.5 đây: 15 Bảng 2.5: Một dự án điển hình thị trƣờng bất động sản Hà Nội Tên dự án Quy Chủ đầu Địa hoạch tƣ điểm dự án Golden Tập đoàn Weslake Tungshinh Phân đoạn Landmark Tập đoàn Tower Keangnam Vinhome Vinhome Riverside Biệt thự Đường Hồng tịa Hoa tháp Thám 23 tầng Tịa nhà cao 70 Đường tầng, Phạm Hùng tòa cao 47 tầng Biệt thự Liên doanh UDIC Biệt Nam Cty Thanh thự, Thăng viên DPIP chung Long thuộc Tập cư Phân đồn đoạn CIPUTRA bậc Biệt trung Cơng ty CP thự, cao đầu tư nhà Ecopark phát triển vườn đô thị Việt Hưng chung cư Biệt Phân Đô thị Tổng công thự, đoạn Linh ty HUD nhà bậc Đàm vườn trung Long Biên Tổng diện Tổng Giá bán DA tích xây vốn hồn dựng đầu tƣ thành (Triệu Triệu/m2 (ha) (m2) USD) USD/m2 Quy mô 3.500-4.000 USD/m2 (nhà chung cư) 4,6 183,5 579.000 720.000 1.050 2.600-3500 USD/m2 Biệt thự 3.0004.000 USD tùy 455 thuộc loại biệt thự 1.500 Đường USD/m2 (nhà Lạc chung cư); 394,135 2.817.600 2.100 Long 4.800Quân 5.600USD/m2 (biệt thự) Văn Giang, 500ha Hưng Yên, Tứ Hiệp, Hoàng Mai 16 200 Biệt thự 4.800 800 USD/m2 990.000 * 16-19 triệu/m2 (nhà chung cư); 50-80 triệu/m2 (nhà chung cư Biệt thự, Mỹ Đơ thị Tổng cơng nhà Đình, Mỹ ty Sơng vườn 36 Từ Đình Đà Liêm chung cư Khu Đô thị Yên Tổng công nhà Nam Hòa, ty tái 56,4 Trung Cầu HADINCO định Phân Yên Giấy cư đoạn bậc Khu Khu Đô thấp Tổng công nhà Đường thị Trung ty tái Lê Văn 30 Hịa Nhân HADINCO định Lương Chính cư thấp tầng) bình 229.490 380.000 137.893 18-25 triệu/m2 ( chung cư); 75-115 400 triệu/m2 (đất biệt thự, nhà vườn) 82 19-21 triệu/m2 (nhà chung cư) 40 18-20 triệu/m2 (nhà chung cư) Nguồn: Tổng hợp thông qua sàn giaodịch BĐS Trung tâm môi giới nhà đất địa bàn Hà Nội TTBĐS năm 2016 đầu năm 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định Các giao dịch thành công thị trường sơ cấp chủ yếu dự án hộ chung cư trung cấp cao cấp Các dự án có số lượng giao dịch tăng giá tăng thời gian gần nằm khu vực hồn thiện tạ tầng giao thơng quận, huyện vùng ven, có quy hoạch tốt, gần trung tâm quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà Đơng, Hồng Mai Điều đáng ý phần lớn người mua nhà để ở, lượng mua đầu giảm đáng kể Cơ cấu hàng hóa BĐS điều chỉnh hợp lý 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội; gần 90 dự án đăng ký điều chỉnh cấu hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường Các dự án thiết kế, phê duyệt phù hợp với nhu cầu thị trường (diện tích từ 50-70m2, giá bán tỷ đồng) Nhóm dự án phân khúc thị trường dành cho người thu nhập thấp nhà sách Phân đoạn nhà sách nhà cho người thu nhập thấp có cơng ty tham gia đầu tư vào mảng mang lại hiệu khơng cao 17 Bên cạnh đó, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động TTBĐS bước hồn thiện, hình thành khung pháp lý, tạo điều kiện để TTBĐS phát triển, môi trường đầu tư ngày thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước 2.4 Đánh giá chung Thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thành phố Hà Nội Sau có Luật KDBĐS 2014 máy QLNN KDBĐS dần hoàn thiện chặt chẽ, phù hợp với TTBĐS nói chung lĩnh vực KDBĐS nói riêng, cụ thể phân cơng chi tiết đến phòng ban thuộc sở, ban ngành Thứ hai, nguồn vốn cho TTBĐS nói chung dòng sản phẩm giá rẻ, nhà cho người thu nhập thấp hạn chế, chưa đáp ứng phù hợp với thực tế Thứ ba, hệ thống thông tin, liệu TTBĐS chưa cải thiện, dự báo thị trường thiếu không sát với thực tế Điều ảnh hưởng lớn tới điều hành Chính phủ định Chủ đầu tư trở nên thiếu xác, nhiều rủi ro Người dân chịu nhiều thiệt thịi khơng đủ thơng tin định mua nhà Có điểm yếu hạn chế nguyên nhân do: Thứ nhất, Việt Nam chưa hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, quy luật cung cầu vận hành khơng hồn hảo, tượng đầu trục lợi phổ biến dẫn đến méo mó thị trường, khó khăn hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực KDBĐS Thứ hai, tư kinh tế thị trường hạn chế dẫn đến hoạt động quản lý nhà nước bất cập, văn quản lý nhà nước ban hành nhiều hiệu không cao, hệ thống luật pháp chưa ngăn chặn tình trạng đầu trục lợi gây ổn định thị trường BĐS; nhiều sách ban hành khơng phù hợp với Việt Nam bối cảnh mới, chưa tuân thủ theo quy luật kinh tế thị trường Thứ ba, lực quản lý nhà nước nhiều hạn chế Sự yếu điều hành thị trường BĐS gây nhiều trở ngại bên tham gia thị trường Năm 2016, bản, thể chế quản lý sách nhà nước hồn thành, nhiên cần tiếp tục rà sốt vấn đề cịn tồn tại, bất cập để sửa đổi, bổ sung Trong đó, đẩy mạnh phân cấp triệt địa 18 phương, quan chuyên môn xây dựng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành đầu tư xây dựng Với TTBĐS, giữ đà tăng trưởng, tiềm ẩn số yếu tố rủi ro Chính vậy, năm 2017 tập trung từ việc rà sốt, đánh giá tồn diện thị trường, đến kiểm tra số dự án BĐS quy mơ lớn chiếm nhiều diện tích đất Đồng thời, đánh giá sách liên quan như: tài chính, tín dụng, sách thuế, sách đất đai để đề xuất với Chính phủ cơng cụ quản lý hữu hiệu, đảm bảo kiểm soát TTBĐS phát triển ổn định lành mạnh 2.5 Quan điểm, giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản 2.5.1 Quan điểm hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn theo quy định pháp luật Hoàn thiện pháp luật KDBĐS nhằm nâng cao tính cơng khai, minh bạch TTBĐS, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, nâng cao lực khả cạnh tranh cho doanh nghiệp đầu tư, KDBĐS Hoàn thiện pháp luật KDBĐS nhằm thực chiến lược phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Định hướng quan trọng tập trung kiên định giải pháp tái cấu trúc TTBĐS gắn với thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia, đặc biệt đẩy mạnh phát triển nhà xã hội nhằm giải nhu cầu nhà cho đối tượng sách gặp nhiều khó khăn chỗ ở, góp phần ổn định an sinh xã hội 2.5.2 Giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản 2.5.2.1 Giải pháp chung hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật Rà sốt quy định cịn chồng chéo, quy định khơng cịn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển quản lý TTBĐS Thứ hai, đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông 19 thôn, bảo đảm TTBĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển thị, BĐS cách tự phát Thứ ba, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai nhằm kiểm sốt, điều tiết TTBĐS phát triển bền vững Thứ tư, tái cấu TTBĐS, phát triển đa dạng loại hàng hoá BĐS, nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung cầu hàng hố TTBĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Thứ năm, hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát triển nhằm thu hút nguồn vốn cho TTBĐS, điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện vốn cho chủ thể tham gia TTBĐS Thứ sáu, hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, giao dịch thức thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng nguồn thu cho Nhà nước Thứ bảy, hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể tham gia TTBĐS để bảo đảm TTBĐS hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp Thứ tám, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm sở cho hoạch định sách, quản lý TTBĐS; thực cung cấp thông tin, bảo đảm TTBĐS hoạt động cách công khai, minh bạch Thứ chín, nâng cao hiệu lực, hiệu cơng tác QLNN TTBĐS Thứ mười, kiểm soát hiệu dòng vốn đầu tư vào TTBĐS để chống đầu cơ, tránh gây sốc, làm đóng băng TTBĐS 2.5.2.2 Giải pháp cho thành phố Hà Nội Bên cạnh giải pháp chung thể chế cho TTBĐS KDBĐS nước, thành phố Hà Nội cần xây dựng giải pháp đặc thù riêng để phát triển TTBĐS KDBĐS hiệu cao như: - Sắp xếp, bố trí máy, nhân lực đảm bảo chất lượng phù hợp với tình hình thành phố Hà Nội xu hướng hội nhập quốc tế - Tiếp tục rà sốt, hồn thiện quy hoạch sử dụng đất có phương án tích cực xử lý tình trạng dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hưởng lớn đến trình phát triển KT-XH 20 - Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tư KDBĐS theo hướng giảm bớt thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án - Tập trung xây dựng chế quản lý trước sau thực dự án; qui định đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê địa bàn thành phố, qui chế quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới, qui chế quản lý sử dụng nhà chung đa sở hữu Chủ đầu tư phải giao nhiệm vụ thực đầu tư đồng cơng trình nhà ở, hạ tầng xã hội cơng trình dịch vụ cơng cộng hồn chỉnh dự án Mơ hình quản lý, vận hành tầng 1, tầng hầm dịch vụ nhà chung cư cao tầng khu đô thị phải xác định rõ có quy chế vận hành xem xét, cho phép đầu tư - Minh bạch hóa thủ tục đầu tư, lựa chọn nhà thầu đủ lực, kinh nghiệm khả tài tham gia đầu tư dự án phát triển BĐS -Tăng cường lực quản lý, giám sát bảo vệ lợi ích hợp pháp nhà đầu tư người dân tham gia vào TTBĐS Ban hành quy chế phối hợp trách nhiệm việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc, Tài ngun mơi trường… - Tăng cường sách hỗ trợ để đảm bảo cho người sử dụng đất thực đầy đủ quyền nghĩa vụ Khuyến khích nhà đầu tư KD, nâng cao hiệu sử dụng đất đai, nhà Xây dựng chế sách bồi thường thiệt hại hỗ trợ, tái định cư, nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố hợp lý giá tương đối thấp; đất tái định cư giá cao Đưa biện pháp điều tiết giá đất chênh lệch phù hợp tránh xúc bất lợi cho Nhà nước người dân - Hoàn thiện đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị giao thông, trường học, chợ, trung tâm thương mại… - Tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh chương trình nhà xã hội trọng điểm nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị; nhà cho học sinh, sinh viên; nhà cho hộ nghèo nông thôn đảm bảo an sinh xã hội 21 - Xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô dự án phát triển nhà đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hồn thiện nhà trước bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt chủ đầu tư bán nhà xây thô không thực tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí làm mỹ quan thị - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý kịp thời vi phạm đầu tư KDBĐS Các quan QLNN nhà TTBĐS thành phố Hà Nội cần tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật trình tự thủ tục đầu tư; huy động vốn mua bán, chuyển nhượng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị để quản lý tốt thị trường Kết luận chƣơng Luận văn khái quát tình hình kinh tế xã hội phương diện dân số, cơng nghiệp, vốn đầu tư, tín dụng ngân hàng, yếu tố có mối liên hệ, có ảnh hưởng đến thị trường BĐS Ngồi tác giả khái quát điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội với diện tích lớn tốp 17 thủ giới có diện tích rộng với 30 quận, huyện 577 xã, phường, thị trấn Luận văn khái quát phát triển TTBĐS Hà Nội thực trạng hệ thống quan QLNN thực văn pháp luật QLNN KDBĐS từ rút ưu điểm, hạn chế thực trạng Từ tác giả đánh giá chung thể chế QLNN KDBĐS từ thực tiễn thành phố Hà Nội Luận văn xây dựng hai nhóm giải pháp để hồn thiện thể chế QLNN KDBĐS thành phố Hà Nội Cụ thể Giải pháp chung hoàn thiện thể chế QLNN KDBĐS gồm: tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy quản lý TTBĐS phát triển ổn định; Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển thị; Tăng cường vai trị quản lý Nhà nước khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai; Tái cấu TTBĐS, phát triển đa dạng loại hàng hoá BĐS; Hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát triển; Hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới BĐS; Hồn thiện cấu, tổ chức nâng cao 22 lực chủ thể tham gia thị trường BĐS; Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS thống nhất; Nâng cao hiệu lực, hiệu công tác QLNN TTBĐS KẾT LUẬN Luận văn làm rõ khái niệm liên quan đến đề tài như: BĐS, KD BĐS, QLNN KDBĐS từ quan niệm thể chế QLNN KDBĐS toàn văn kiện pháp luật: Hiến pháp, luật, Bộ luật, văn luật để tạo thành khuôn khổ pháp luật để Bộ máy nhà nước thực chức QLNN KDBĐS toàn xã hội, để cá nhân, tổ chức sống làm việc theo pháp luật Trên sở luận văn phân tích đặc điểm, vai trò thể chế QLNN hoạt động KDBĐS Luận văn nghiên cứu việc QLNN hoạt động KDBĐS quy định pháp luật KDBĐS số quốc gia giới có khu vực châu Á: Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Luận văn khái quát tình hình kinh tế xã hội, điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội phương diện dân số, cơng nghiệp, vốn đầu tư, tín dụng ngân hàng, yếu tố có mối liên hệ, có ảnh hưởng đến thị trường BĐS Luận văn khái quát phát triển TTBĐS Hà Nội thực trạng hệ thống quan QLNN thực văn pháp luật QLNN KDBĐS từ rút ưu điểm, hạn chế thực trạng Từ tác giả đánh giá chung thể chế QLNN KDBĐS từ thực tiễn thành phố Hà Nội Hiện nay, Luật KDBĐS 2014 thể chế hoá đường lối, chủ trương, sách Đảng, Hiến pháp pháp luật Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi tồn diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá Luật KDBĐS quán triệt quan điểm Đảng phát triển TTBĐS nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững TTBĐS bao gồm quyền sử dụng đất, có tham gia nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng KD nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước; bước mở TTBĐS cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Luật KDBĐS đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy 23 đủ đồng để TTBĐS phát triển lành mạnh; thống với luật có liên quan đến BĐS, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế lộ trình hội nhập kinh tế nước ta Luật KDBĐS tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia TTBĐS; tăng khả cung cấp hàng hoá BĐS, nhà sở sản xuất, KD; đảm bảo bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội Luật KDBĐS bảo đảm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm quan QLNN KDBĐS, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân hoạt động KDBĐS; phân định QLNN quản lý KD TTBĐS; thực cải cách hành hội nhập kinh tế quốc tế Bên cạnh mặt luật KDBĐS 2014 q trình thực cịn nhiều bất cập, số sách điều phối, phối hợp quan, ban ngành chồng chéo, chưa rõ ràng Chính tác giả đưa số giải pháp mang tính đính hướng cho KDBĐS nước nói chung KDBĐS cho Hà Nội nói riêng nêu trên./ 24 ... 2: Thực trạng thể chế quản lý nhà nước Kinh doanh bất động sản giải pháp hoàn thiện Thể chế quản lý nhà nước Kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội Chƣơng CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỂ CHẾ... KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 2.1.1... nƣớc kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm thể chế quản lý nhà nƣớc kinh doanh bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm quản lý nhà nƣớc 1.2.1.2 Khái niệm thể chế quản lý nhà nƣớc Từ khái niệm thể chế QLNN