Khái quát thị trường bất động sản

Đề tài : Khái quát thị trường bất động sản

Lời mở đầuI- Mục đích nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nớc Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng đối với đời sống con ngời, là tài sản của Nhà nớc, gia đình Nó phản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc

ở nớc ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng, một hệ thống các loại thị trờng dần đợc hình thành và phát triển Trong đó thị trờng nhà đất là thị tr-ờng rất nhạy cảm và phức tạp Sự phát triển của các loại thị trờng này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao

động xã hội ngày càng sâu sắc

Thị trờng nhà đất đợc coi nh một bộ phận của thị trờng bất động sản và lànơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Ngày nay, thị trờng nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu đợc của hệ thống các loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân

Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nớc ta trong thời gian vừa qua

Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội

chơng I:Khái quát chung về thị trờng bất động sản và

thị trờng nhà đấtI- Khái quát về thị trờng bất động sản

1.

Khái niệm về thị tr ờng bất động sản

Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc và mỗi thành viên trong xã hội Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu, các nhà đầu

t kinh doanh và ngời sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng lớn

và phức tạp Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trờng nớc ta đang trong quátrình hình thành đồng bộ các loại thị trờng

Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu ngời ta chia tài sản làm hai loại :Bất động sản và động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sử dụng rộng rãi và đợc ghi nhận hầu hết trong các bộ luật ở nhiều nớc trên thế giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết các khái niệm về bất

động sản giữa các nớc đều có sự thống nhất Mặc dù vậy , khi xác định tài sản cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ

ở nớc ta trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống phápluật cũng nh trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm

về tài sản cố định để tài sản lu động và xác định nội hàm của chúng Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tàisản có di dời đợc bằng cơ học hay không

Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Điều

181 bộ luật dân sự nớc ta định nghĩa về bất động sản và động sản Bất động sản

là các loại tài sản không thể di rời đợc bao gồm:

+Đất đai

+Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

+Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+Các loại tài sản khác do pháp luật qui định;

Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung Quốc là phòng địa sản) Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý

và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở , các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản.

2.Đặc điểm của bất động sản

a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển:

Đặc tính này có tính ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t vì nếu không có thị trờng tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy ngời ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trờng cảnh quan cũng nh hạ tầng kết cấu hạtầng khu vực có địa điểm bất động sản

b)Tính bền lâu :Đất đai là một thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại, trừ

khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản vớituổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trờng và trạng thái hoạt động bình thòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đợc từ BĐS đó Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá

c)Tính thích ứng: Lợi ích của công trính đợc sinh ra trong quá trình sử

dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại nét đặc trng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu

t Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên các nhà đầu t luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS

d)Tính biến dị :Trên thị trờng bất động sản không tồn tại hai công trình

hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong toà cao ốc thì các căn nhà cũng có hớng và nhà khác nhau Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của các nhà đầu t, ngời sử dụng, kể cả kiến trúc s, mỗi ngời đều quan tâm đến tính

dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thi trờng bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản này không hoàn giống nh bất động sản khác

e)Tính chụi ảnh hởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với

hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nớc đều quan tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản xuất giao dịch và sử dụng BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trờng này sang thị tr-

ờng khác thuận lợi hơn nên thị trờng BĐS khó mà tránh khỏi những ảnh hởng của việc điểu chỉnh chính sách nh chính sách thuế ,đất đai, nhà ở, tiền tệ.

f )Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi

phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn nh vào thị trờng chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhng muốn đầu t vào thị trờng bất động sản thì phải có năng lực quản lí tơng xứng

g )Tính ảnh hởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản đợc nâng

cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật nh công trình giao thông , quy hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán đợc chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu t phát triển bất động sản thì là thành công rất lớn

3 - Khái niệm về thị tr ờng bất động sản

a) Khái niệm vệ thị trờng bất động sản:

- Thị trờng BĐS là nơi giữa ngời mua và ngời bán tự tìm đến với nhau,qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận đợc lời giải đáp điều mà mỗi bên cầnbiết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch

- Nói một cách ngắn gọn thị trờng BĐS là :

+ Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa

lý nhất định, trong thời đoạn nhất định;

+ Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoáBĐS nhà đất;

- Cùng với sự phát triển của nền kinh tế , thị trờng bất động sản ngàycàng đợc hình thành và phát triển Hàng hoá trên thị trờng bất động sản là loạihàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời đợc nhng có thể đem lại lợi ích cho chủ

sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch

Thị trờng BĐS gồm 3 thị trờng nhánh Thị trờng mua bán, thị trờng chothuê, thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trờng mà ngời ta phân thịtrờng làm 3 cấp:

- Thị trờng cấp I là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất ( còn gọi là thị trờng đất đai )

- Thị trờng thứ II là thị trờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trờng III là thị trờng bán hoặc cho thuê lại công trình đã đợc mua vàthuê

II- Khái quát chung về thị trờng nhà đất

1- Định nghĩa về thị trờng nhà đất

“ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố cáckhu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng ”( Luật đất đai năm 1993 )

Thật vậy, đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Đất đai là điềukiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân vàhoạt động của con ngời Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giácủa mỗi quốc gia, đất đai là điều kiện chung của lao động và không thể thiếu đ-

ợc cho tất cả sự tồn tại của bất kỳ sự sống nào Đất đai đóng vai trò quyết địnhcho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời Nếu không có đất đai thì sẽ nhthế nào ? Tất cả các hoạt động sản xuất, quá trình lao động và sự tồn tại của conngời cũng không xảy ra Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm,

có hiệu quả cao và luôn luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững, lâu dài

là vô cùng cần thiết

Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gianbên trong có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài dùng để ở Nhà ởkhông chỉ là không gian c trú đơn thuần, mà còn là môi trờng sống, môi trờnglao động và sản xuất, môi trờng văn hoá, giáo dục Nhà ở là tổ ấm hạnh phúccủa mỗi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Đối với mỗi quốcgia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển,tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng hiện đại, cuộc sống của

ng-ời dân đã có những biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăngcao Vì thế nhà ở trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội, trong sự phát triển củanền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế,xã hội và cả trong mỗi quốc gia Nhà ở có ảnh hởng đến mọi lĩnh vực của đờisống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hoá đến chính trị xã hội

Nh vây, thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành Đất

đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là nhữngloại hàng hoá chủ yếu của thị trờng nhà đất

Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở,

v-ờn tợc, khuôn viên gắn với nhà

Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm cả đất ở, vờn tợc, khuôn viêngắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác

Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thịtrờng Sự phát triển các loại thị trờng là hệ quả tất yếu của phân công lao độngtrong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao độngxã hội ngày càng sâu sắc

Thị trờng nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hớng mở rộng ở nớc

ta ở đâu có nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở đó cóthể hình thành thị trờng nhà đất Thị trờng nhà đất có liên quan đến một vùng,một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nớc

Thị trờng nhà đất còn đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hànghoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi mua

và bán nhà và đất luôn luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giaodịch, trao đổi nhà đất cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau Thị trờng nhà đất ởcác vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo số lợng, quymô của những ngời tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ng-

ời mua và ngời bán

2-Vai trò của thị trờng nhà đất ờng nhà đất

Trên cơ sở quản lý vận hành của nền kinh tế thị trờng thì nguồn hàng hoánhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm

đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vàoviệc xây dựng và phát triển đất nớc

Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinhtế-xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c Chính vì vậy, thịtrờng nhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trờng của một quốc gia, bởi vậy

sự phát triển thị trờng nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thị trờng trongnền Kinh tế quốc dân

 Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sảnxuất cho các nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinhdoanh nhà đất và những ngời tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình,với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sởhữu và quyền sử dụng từ ngời này sang ngời khác Việc mua đi bán lại nhvậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn, cung cấp cho thị trờnglàm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú Thị trờng là nơichuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định chuchuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệpkinh doanh nhà đất Trong quá trình kinh doanh, tạo ra các sản phẩm nh nhà

ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả và

đất đai đợc vật hoá trong sản phẩm Để tiến hành quá trình tái sản xuất ở cácchu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hiện vật thành hình thái tiền Việcxây nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hoàn nh thế đợc thực hiện thông quathị trờng Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vàotốc độ lu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lợng của thị trờng Quá trìnhthực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng nhà đất không chỉ đơn thuần

là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sảnphẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế

 Thị trờng nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữaxây dựng, mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện củasản xuất hàng hoá ngời sản xuất trớc hết phải lo sản xuất kinh doanh, sửdụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những

sản phẩm hàng hoá đó đợc đem đi bán Trong khi đó, ngời tiêu dùng sảnphẩm lại cần mua những loại hàng hoá đó và nh vậy họ phải tìm mua nhữngloaị hàng hoá đó Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi chính

là thị trờng Thông qua thị trờng, bên cung và bên cầu thoả thuận với nhau

để giải quyết mối quan hệ của mình

 Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ,nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên

đất Thị trờng nói chung, thị trờng nhà đất nói riêng chịu sự tác động tơng hỗlẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung, cầu, giá cả Sự tồn tại và vận độngcủa thị trờng biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rời nhau.Mỗi sự thay đổi của yếu tố này kéo theo sự thay đổi của các yếu tố khác vàngợc lại Điều đó làm cho các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹthuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữuhiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lợng sảnphẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại lợi nhuận cao

 Hoạt động của thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình

đổi mới quản lý đất đai, nhà ở các công trình công cộng và các cơ sở kinh tếkhác Nhờ đó thị trờng nhà đất giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích ( lợiích của Nhà nớc, lợi ích của các chủ đầu t, lợi ích cộng đồng và lợi ích củangời lao động ) Thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển góp phầntừng bớc xây dựng đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá.Thông qua hoạt động của thị trờng nhà đất , Nhà nớc tiếp tục bổ sung, hoànthiện pháp luật và các chính sách cũng nh tổ chức quản lý, tạo điều kiện chothị trờng mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “kinh doanhngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạn khác xungquanh hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hớng gia tăng ở nớc ta.Thị trờng nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệkinh tế giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất bằng các công trình, tài sản gắn

liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phụctình trạng phi kinh tế trong đầu t xây dựng cơ bản, tận dụng và phát triển nhà

đất để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân c, tăng nguồn thu đáng kể vàongân sách Nhà nớc

 Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợptác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Khi tham giavào thị trờng, các nhà kinh doanh, những ngời sử dụng có điều kiện tiếp xúc,

có mối quan hệ qua lại với nhau, tạo sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị ờng và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác nh xây dựng, địa chính,ngân hàng, môi trờng đô thị… để mở rộng thị tr để mở rộng thị trờng

Nhà đất là một tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanhnhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Vì vậy thông qua kết quả kinhdoanh nhà và đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về cácsản phẩm cần thiết khác đợc tạo ra gắn liền với đất đai

3- Đặc điểm cơ bản của thị trờng nhà đất

Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng bất động sản Thịtrờng nhà đất đợc hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hànghoá trong nền kinh tế thị trờng Thị trờng nhà đất có những đặc điểm cơ bản sau

đây:

 Thị trờng nhà đất mang tính chất không tập trung, trải rộngtrên tất cả các vùng trên đất nớc Thị trờng nhà đất bao gồm hàng loạt các thịtrờng nhỏ, mỗi thị trờng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độphát triển khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, cá miền

do điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội khácnhau quy định Vì vậy, ở đô thị thị trờng nhà đất có quy mô và trình độ pháttriển cao hơn thị trờng nhà đất ở nông thôn, miền núi,

 Thị trờng nhà đất là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sựkhông đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó Điều

này xuất phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của

điều kiện tự nhiên cũng nh truyền thống và tập quán sử dụng nhà đất Thậmchí trong các thị trờng địa phơng, sự hiểu biết về các giao dịch cũng khônghoàn hảo, ngời mua và ngời bán nhà thờng thiếu thông tin liên quan đếnnhững giao dịch trớc đó Chính vì vậy, tiết kiệm thời gian và chi phí thu thậpthông tin là vấn đề các nhà kinh doanh nhà đất luôn quan tâm đến Mặtkhác, thị trờng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo là do tính chất không táitạo đợc của đất, nên thị trờng nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều hơnthị trờng hàng hoá, biến động của giá nhà đất thờng mạnh mẽ hơn biến độngcủa giá hàng hoá Tất cả các đặc tính nh đặc điểm của tài sản đất đai, phơngpháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu hiểu biết thông tin cầnthiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranhtrên thị trờng tài sản đất đai

 Cung trong thị trờng nhà đất không thể phản ứng nhanh chóngtơng ứng với sự thay đổi của cầu bởi tăng cung của một loại nhà đất với mục

đích cụ thể nào đó thờng mất nhiều thời gian dành cho tạo nguồn cung chothị trờng, nh mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, Biến động trong thị tr-ờng nhà đất xảy ra chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trờng khác nênnhà đất chỉ hấp dẫn những ngời có thể thanh toán những thứ cho thuê đợcthực hiện chậm Cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng việcchuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Chẳng hạn

nh, nếu số lợng văn phòng làm việc không đủ cho thuê, thì ngời cho thuê cóthể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng Nhng việc thay đổi mục đích sửdụng đó chỉ có thể đợc thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngợc lại

 Tính không công khai của thị trờng làm cho các thông tin vềgiá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả củathông tin thị trờng

 Đặc điểm không thể tách rời thị trờng nhà đất là tổng cung đất

đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thểgia tăng cung cận biên trong tổng cung Cung không nhất thiết cố định chotừng mục đích sử dụng cụ thể, nhng tổng cung đất là cố định và việc kiểmsoát bằng quy hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung chonhững mục đích sử dụng cụ thể đó

III- Cung, cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị ờng nhà đất

tr-1- Cung nhà đất

1- Cung nhà đất

1.1- Khái niệm cung nhà đất

Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức đợc xác định bằng tổng khối

l-ợng nhà đất sẵn sàng đa ra trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó vớimột mức giá giới hạn nhất định

Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có đợc

ở một quốc gia, do có những thành phần không đợc tham gia vào giao dịch muabán trên thị trờng tuỳ theo pháp luật của mỗi nớc quy

định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhng họ không muốnbán, chuyển nhợng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn Nhữngnguồn nêu trên là không đợc tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó Để cácnguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trờng cần có sự hội tụ các

điều kiện sau:

 Quỹ nhà đất hiện có phải đạt đợc các tiêu chuẩn và yêu cầucủa thị trờng hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng đợc yêu cầu nào đó và

đợc thị trờng chấp nhận về giá trị sử dụng

 Ngời chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụngcho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyểngiao nhà đất cho ngời khác

 Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợpvới giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấpnhận của thị trờng

 Phải có thị trờng nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó thamgia vào giao dịch trên thị trờng là đợc thừa nhận

Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt Đặcbiệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lợng, tính không đồng nhất, tínhkhông thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu

1.2- Đặc điểm của cung nhà đất

Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lợng cung về đất cũng mangnhững nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thờng khác:

Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lợng giới hạn và con ngờikhông thể tự tạo ra thêm đất đai mới đợc để làm tăng cung theo ý muốn chủquan từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi vềcung của loại đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác

Hơn nữa, lợng cung về đất không thể điều chỉnh trong lu thông theo khônggian cũng nh chủng loại hoặc chất lợng là do tính cố định về vị trí và tính không

đồng nhất của đất đai Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầunhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phơnghay từng vùng lãnh thổ Không nh các hàng hoá thông thờng khác là có thể điềuchuyển đợc đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trờng cần từ địa phơngnày sang địa phơng khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu

từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu hợp lý Đây làmột đặc điểm không thể bỏ qua đợc trong khi xây dựng và hoạch định các chínhsách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trờng nhà đất

Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lợng giới hạn gần nh không đổi,nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối đợc theo ýmuốn chủ quan nh đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thờng cho nên vấn đề

điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quantrọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội.

Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêmmột cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên cha sử dụng, song lạigiảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuấtkinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố Ngoài ra cung về nhà đất đápứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tơng đối cho chính những ngờichủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa

mà sẵn sàng bán ra thị trờng để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vựckhác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằngcung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vc miền núi là sự lu chuyển nhà đấtgiữa những ngời chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung tuyệt

đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn Bên cạnh đó, mức tăng cung tuyệt

đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại nhà

đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con ngời là đất ở và nhà ở từ nguồncung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu Nh vậy mức tăngcung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở nhómcung khác Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhng có thể tăng t-

ơng đối trong giới hạn có cận trên, còn lợng cung về từng loại nhà đất thờngxuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lợng cầu nhà

đất tơng đơng cùng loại dới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ mô củaChính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội

Hiện nay tại nớc ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đãnhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở cácnhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trờng nhà đất ngầmngoài tầm kiểm soát của nhà nớc Khi trình độ phát triển của lực lợng sản xuấtcàng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lợnh cung về nhà đất cho sản xuấtkhu vực miền núi cũng giảm một cách tơng đối còn cung về nhà đất cho khu

vực nông thôn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con ngời là đất ở và nhà

ở lại tăng lên nhanh chóng đấp ứng vơí lợng cầu ngày càng tăng ở nhóm này.Trong số đó hiện nay ở nớc ta có nhóm cung về nhà đất phục vụ cho sinh hoạtcủa con ngời là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các

đô thị lớn nh Thủ đô Hà Nội , Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng ợng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà n ớc,khu vực t nhân và khu vực tự phát

l- Khu vực Nhà nớc: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở

do Nhà nớc hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nớc đầu t xây dựng bằngnguồn vốn ngân sách hoặc coi nh vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khácthuộc sở hữu Nhà nớc Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổchức cao, có kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hớng chiến lợc phát triển củamỗi quốc gia Đây là khu vực mà Nhà nớc nắm đợc lợng cung để can thiệp

và điều tiết trực tiếp vào thị trờng Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nàocũng có một lợng vốn ngân sách đầu t vào khu vực này nhng có thể ở nhiềudạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau

 Khu vực t nhân: Là nguồn cung nhà đất khá lớn cho thị trờng.Lợng cung nhà đất của khu vực này tăng là do đầu t phát triển từ nguồn vốnkhông phải của ngân sách Nhà nớc mà do các tổ chức, công ty hoặc cá nhânthực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp luật màNhà nớc quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở Do vạy Nhà nớc không thểkiểm soát đợc toàn bộ lợng cung nhà đất ở khu vực này mà chỉ điều tiếtthông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng

 Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trớc hếtcân đối cung cầu cho bản thân Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vựcnày hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xâydựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nớc và cũng đựơc đầu t, phát triển từ nguồnvốn t nhân

Những nguồn nhà đất đợc hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêngtuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng về cấp

độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu chuẩn kỹthuật nào cả nhng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lợng cung về nhà đấtkhá lớn và phong phú trên thị trờng Sở dĩ nguồn cung về nhà đất ở khu vực tựphát ngày càng tăng có thể một phần do tính chủ quan của bản thân những ngờitham gia vào khu vực náy tạo ra những lý do quan trọng hơn và khách quan hơn

là những quyết định pháp lý của Chính phủ thực hiện cha nghiêm ngặt hoặc đặtngời dân rơi vào tình thế phải chấp nhận tự phát khó đợc đa vào khu vực nhà ởchính thức

Hiện nay ở nớc ta lợng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinhhoạt của con ngời tăng cha cao, cha đáp ứng đợc lợng cầu phát sinh hàng năm,

đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp Năm 2000, cả

n-ớc với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở trong đó tại các đô thị khoảng 120triệu m2 trên một lợng diện tích đất ở kiểm kê đợc theo Chỉ thị số 24/1999/CT-TTg và Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm 2001 của Thủ t-ớng chính phủ là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha và đất ở nôngthôn 371.020 ha, nh vậy là quá thấp

Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hớng tới các tiêu chuẩn cao cấp

và vì vậy cung nhà ở khu vực t nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ởkhu vực tự phát càng giảm dần

1.3-Những nhân tố ảnh hởng đến cung nhà đất

a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ

Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thờng do tính năng tác dụng của

nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nớc quản lý và

định đoạt Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành chocác mục đích sử dụng khác nhau Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu

nó đợc quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng

góp gì cho việc tăng cung về nhà đất Chỉ cần một quyết định của Chính phủ vềchuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất

ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở Do vậy tổng cung về nhà đất tr ớchết phụ thuộc vào quỹ đất đợc quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng đây làcơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung vềnguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp

b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà

đất Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện

có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của

đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn đợc nhiều yêu cầukhác nhau của thị trờng Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng

có thể coi nh cung bằng không đối với thị trờng nhà ở và đất ở, song cũng vùng

đất đó, nếu đợc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàngthuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trờng nhà đất.Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu t phát triển kết cấu hạ tầng là một giảipháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phơng là ngời quyết

định

c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lợngcung về nhà ở Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng

và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyênvật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà

ở với giá hạ sẽ đợc mở rộng hơn Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vàocủa quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với cáccấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung Ngoài ra, ởmột số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải đ -

ợc thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên

cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ

và kỹ thuật xây dựng

d) Chính sách và pháp luật của Nhà nớc

Khác với hàng hoá thông thờng, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vàochính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách

sử dụng đất và các khoản đầu t cho phát triển nhà đất

Trớc hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà

đất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn

đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng

và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trờng nhà đất hợp pháp Nhữngnguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụngnhng không đợc hợp thức hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ thamgia vào nguồn cung của thị trờng nhà đất hợp pháp và không đợc tính vàonguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trờng

đen và do vậy nó cũng không đợc mức cung đầy đủ

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân

c và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở đểNhà nớc có chủ trơng chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

đai Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vựchoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sửdụng đất đai không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếuhụt về cung nhà đất Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiệncủa những nguồn cung nhà đất bấy hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cunghợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn đợc chấp nhận

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cùng với việc thừanhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trờng nhà đất cũng là một nhân

tố tác động rất lớn đến lợng cung và cầu nhà đất Sự hoạt động công khi hoá củathị trờng cho phép mọi đối tợng đều có thể tham gia thị trờng, làm phong phú

thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung Một thị trờng hoạt độngkhông công khai, không đợc thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nớc th-ờng bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết Để thu đợc lợi nhuận, các thế lựcnày có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo Chính vìvậy, tính chất hoạt động của thị trờng nhà đất, thái độ cũng nh những can thiệpcủa Nhà nớc đối với hoạt động của thị trờng nhà đất cũng là những tác động hếtsức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu Sự thừa nhận và chủ trơng

đa dạng hoá về nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan trọng mở đờngcho việc đa dạng hoá các hính thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm sốlợng, đa dạng hơn về cơ cấu của các nguồn cung về nhà ở

Chính sách đầu t phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và pháttriển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất Việc đầu t pháttriển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trớc và theo đó các hoạt động xây dựng vàcung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thơng mại mới có thể phát triểntiếp theo Nếu việc đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nớc không đợc triểnkhai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trơng chính sáchkhác có hấp dẫn đến bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ

là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung nhà đất Vìvậy, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đốivới sự thay đổi về lợng cung nhà đất

Chính sách của Nhà nớc đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà đấtkhông phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, khôngphải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trờng

mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ vềnhà đất đến việc đầu t phát triển kết cấu hạ tầng Đó là những tác động hữuhiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu vềnhà đất

2- Cầu nhà đất

2.1- Khái niệm cầu nhà đất

Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lợng quyết định sự hoạt

động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá,dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trờng Mức độ cân bằng giữa cung và cầu đợcbiểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó Do vậy, để nghiên cứusâu thêm về thị trờng nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đất trên thị trờng Cầu về nhà đất trên thị trờng là số lợng cầu về nhà đất hay nói cách khác làtoàn bộ số lợng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và cácthành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua đợc tơng ứng với nguồn lực tàichính có khă năng thanh toán

Nh vậy, cầu về nhà đất là khối lợng nhà đất mà ngời tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng nhà đất đó trên thịtrờng Ngời mua ở đây thờng là ngời tiêu dùng và có thể là ngời sử dụng nhà đất

để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con ngời

Trên thực tế, không thể đồng nhất đợc hai khái niệm nhu cầu về nhà đất vàcầu về nhà đất Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quymô, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng.Nhu cầu về nhà đất thờng xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm virộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tợng, thành phần trong xã hội, songcầu thực tế trên thị trờng lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lợng

và chất do có những nhu cầu phát sinh nhng lại không có khả năng thanh toán.Bất cứ ở nớc nào cũng vậy đều có những nhóm đối tợng, thành phần trong xãhội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nhng lại không trở thành cầu thực tếtrên thị trờng vì thiếu khả năng thanh toán, ngợc lại có những đối tợng, thànhphần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhng lại có nhu cầu tích luỹ đầu cơ

để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năng thanh toán nên có cầu thực

tế xuất hiện trên thị trờng Chính vì vậy cầu về nhà đất là một phạm trù có quan

hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động củathị trờng.

2.2- Đặc điểm của cầu nhà đất

Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu

về nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau:

 Trên thị trờng nhà đất cầu thờng tăng nhanh hơn cung Khácvới các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của ngời dân bao giờ cũng ở tìnhtrạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố

 Giá nhà ở và đất ở thờng rất cao so với thu nhập của ngờidân , nhất là ở các khu đô thị , trung tâm công nghiệp và thơng mại Bởi vì,nơi đây có mật độ dân c lớn, bên cạnh lợng cung về nhà đất có hạn thì lợngcầu về nhà đất lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rấtnhiều so với các vùng khác là tất yếu

 Chất lợng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của ngời

sử dụng thay đổi nhanh chóng Trong thực tế tốc độ tăng về chất lợng nhà ởcòn nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà ở

 Hiện nay, ở nớc ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống chomột thị trờng ngầm về nhà đất , không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhànớc không thể điều tiết đợc Cầu về đất ở và nhà ở diễn ra khá sôi động, đặcbiệt ở các đô thị lớn nh thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố

Đà Nẵng Lợng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trờng tự do xuất phát từnhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh Quyền có chỗ ở là quyền cơbản của con ngời đợc Nhà nớc công nhận và chăm lo thông qua các chínhsách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập đợc chỗ ởphù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực tài chính của mình Nhu cầu vềchỗ ở tăng nhanh có thể đợc phân tích bởi các nguyên nhân sau:

 Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học

 Nhiều hộ gia đình, cá nhân cha có nhà đang phải ở chung, ởnhờ hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”.

 Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lợng vũtrang cha có nhà hoặc mới chuyển đến

 Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật

 Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trungmới xây dựng

 Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quyhoạch

 Nhu cầu chỗ ở cho ngời nớc ngoài đến sinh sống ở nớc ta làmviệc hoặc kinh doanh

 Các chơng trình phục vụ nhu cầu ở của con ngời

Những nhu cầu trên thờng là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực chocuộc sống sinh hoạt của con ngời, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chínhcủa cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phơng thức thanh toán

kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trờng

ở nớc ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở và đất ở sangmua bán và kinh doanh nhà ở và đất ở Điều đó đã làm cho thị trờng nhà đấtcàng sôi động trong những năm gần đây, cũng nh kinh doanh nhà đất trở thànhmột loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế

a) Sự tăng trởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Tăng trởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo

đó là cầu về đất đai và nhà ở tăng lên

Trớc hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ở khuvực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ng nghiệp Trong giai đoạn đầu của quátrình phát triển đất nớc, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình côngnghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phinông nghiệp cha phát triển nên toàn bộ lực lợng lao động xã hội còn tập trungchủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nôngnghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng Tuy nhiên, trong giai đoạnnày, do nền sản xuất xã hội cha mang tính xã hội hoá cao, sản xuất còn mangnặng tính tự cung tự cấp, nên cầu đất đai cho sản xuất cha đợc trở thành hànghoá, cha xuất hiện phổ biến trên thị trờng nhà đất Chính vì vậy, mặc dù nhu cầu

đất đai cho sản xuất trong giai đoạn này cha tăng theo tốc độ tăng của nhu cầu

Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân sốtăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở củacác hộ gia đình tăng lên Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lợng

hộ gia đình độc lập Trong xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạtnhânlà xu hớng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội.Trong trờng hợp số lợng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích nhà ở

và đất ởcũng tăng lên moọt cách tơng ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số cũng làmột nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở Dân số ở độ tuổi kết hôncao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũng tăng lên.Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hởng đến cầu về nhà đất của các nhómdân c khác nhau

Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làmtăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thơng mại, y tế, văn hoá giáo dục,

đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung tâm.Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thànhnhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trờng nhà đất cũng bắt đầu từ những trungtâm này

b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai.

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cungcầu nhà đất Trớc hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đaitrong sản xuất Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ

đợc thoả mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên Đến giai đoạnphát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đaicho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đờng đi khai phá tựnhiên mà chủ yếu đợc giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị tr-ờng chuyển quyền sử dụng đất Rõ ràng khi đó nhu cầu về đất đai cho sản xuấtmới thực sự hình thành cầu về đất đai trên thị trờng Sự thay đổi về mục đích sửdụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh quan hệ vềcầu đất đai cho sản xuất Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang pháttriển nhà ở, các khu thơng mại, các khu vui chơi giải trí Xã hội càng phát triển,nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu về đất đaiphục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thơng mại và nhà ởcàng tăng lên rất nhiều Do vậy, nếu nh vẫn duy trì mục đích sử dụng đất đaicho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp Tráilại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vựcIII thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và th-

ơng mại tăng lên rất nhiều Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay đổi củagiá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhng chỉkhác nhau về mục đích sử dụng

c) Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất.

Chúng ta đều biết nhu cầu của con ngời, trong đó có nhu cầu về nhà ở làkhông ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lợng gia đình và sự đòihỏi nâng cao chất lợng cuộc sống Nếu nh thu nhập cũng tăng lên, lợng tiền tiếtkiệm trong dân c tăng dẫn đến bộ phận dân c có d dật trong cuộc sống sẽ coivấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của

mình Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhucầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đất tăng lên Ngời ta

đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất Khi thunhập còn thấp, các khoản thu nhập phải u tiên để thoả mãn các nhu cầu thiếtyếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con ngời Khi các nhucầu về vật phẩm thiết yếu đã đợc bảo đảm thì phần thu nhập sẽ đợc chuyển sanggiải quyết về nhu cầu nhà ở Do vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ởtăng lên khá rõ nét Đó là tình trạng mà hầu hết các nớc đang phát triển hiệnnay đang phải đơng đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ởcác nớc này đang đợc nâng đần và gia tăng Cùng với sự tác động của thu nhập,thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà

ở Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở nh là một phần địa điểm làm việchoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt cácquan hệ giao lu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinhhoạt ngoài giờ làm việc Nh vậy, sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến

sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở

d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị.

Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai

đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Bởi đô thị hoá tậptrung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian

đô thị Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất

về cầu nhà ở đô thị Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi vềtổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở Những ngời cóthu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng nh mức

độ tiện nghi của nhà ở Còn tầng lớp dân c lao động thì xuất hiện một kiểu dạngcầu nhà ở đặc biệt nh các xóm liều, các khu ổ chuột Vì vậy, cầu về nhà đất nóiriêng, thị trờng nhà đất nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình pháttriển của đô thị hoá

e) Mốt và thị hiếu nhà ở.

Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là nhữngnhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở Có những nhà ở căn hộ trong cáckhu nhà ở cao tầng đợc xây dựng và trang bị hiện đại hơnnhiều so với nhữngngôi nhà độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, ngời ta vẫnmuốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù khong tiện hơn là mua các phòng ở kiểucăn hộ

f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.

Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sứcmạnh mẽ Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất Khi quyhoạch khu dân c phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giátrị nhà đất

g) Những chính sách của Chính phủ.

Những chính sách của Chính phủ trung ơng hoặc chính quyền địa phơngcũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất Nhữngthay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở, về cácchính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sựthay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất Sự thừa nhận sở hữu tnhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãnnhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lu lại chocon cháu thế hệ sau Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách thuênhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà haycầu mua nhà đất Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa ph-

ơng về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở và

đất ở ở nớc ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính quyềnnhiều thành phố có chiều hớng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng

đến mức thả nổi việc đầu t mua và xây dựng nhà đất với quy mô nhỏ, do vậy

chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng với quy mô nhỏ,chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung c.

h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở.

Do lợng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhucầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng

i) Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế.

Sau khi luật đầu t nớc ngoài đợc ban hành, nhiều luồng tiền nớc ngoài đãchảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu t về nhà, về đất đai tại cáctỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập tring chủ yếu trong giai

đoạn đầu vào các đô thị trong các dự án nhà đất, biệt thự văn phòng Cùng vớiluồng tiền nớc ngoài chảy vào, một lực lợng lớn ngời nớc ngoài cũng đã đến ctrú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về nhà

đất

Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tác

động đến sự thay đổi về cầu nhà đất Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khácnhau, trong các điều kiện môi trờng khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân tốtrên là không đồng nhất, đồng thời có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặcthù khác

3- Quan hệ cung cầu nhà đất

3- Quan hệ cung cầu nhà đất

Nh chúng ta đã biết, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào

và chúng ta có giá cân bằng Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lêncủa cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngợc lại sự giảm củacầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm cho giá giảm xuống Do đó trong thị trờngcạnh tranh giá cả điều tiết lợng cung và cầu

Tuy nhiên sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lợng cung và cầu cònphụ thuộc vào độ giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiều thì một

sự thay đổi trong lợng cầu cũng chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng cóthể nhanh chóng đạt đợc bởi sự gia tăng mở rộng của cung Ngợc lại cung ít co

giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lợng cầu sẽ làm cho giá thay đổimạnh và cân bằng không thể đạt đợc một cách nhanh chóng bởi vì việc tăng lêncủa cung không theo kịp với cầu

Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm cho ợng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nh-

l-ng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trol-ng lợl-ng cul-ng sẽ làm cho cầu ít thay

đổi và giá cả sẽ biến động mạnh

Đây là mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung và cầu đối với mọi hànghoá và dịch vụ, nhng để thấy đợc sự vận động của nó trong thị trờng nhà đấtchúng ta cần phải xem xét đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hởng đến lợngcung và cầu đối với tài sản nhà đất

Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hởng bởi nhiều yếu

tố khác nh: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạtầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầunhà đất chịu ảnh hởng của các yếu tố nh sự tăng trởng dân số và nhu cầu pháttriển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thunhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ Sựthay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố ảnh hởng đã nói đến ở trêncũng có thể ảnh hởng đến lợng cung hoặc lợng cầu, làm cung hoặc cầu chuyểndịch và giá cân bằng trên thị trờng nhà đất sẽ thay đổi ( hoặc tăng lên hoặc giảm

đi)

Đối với thị trờng nhà đất, tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố

định, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung.Song cung không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhng tổng cung đất

là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có giới hạn cung đất bổ sung chonhững mục đích sử dụng cụ thể Việc xây dựng nhà không thể thực hiện mộtcách nhanh chóng và việc tăng cung một loại tài sản nhà đất cụ thể thờng chiếmnhiều thời gian Do vậy, tổng cung đất đai là cố định nên cung trong thị trờng

nhà đất không thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu.

Do đó cung ít co giãn hơn so với cầu

Khi lợng cầu nhà đất tăng làm đờng cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cânbằng chuyển dịch từ E1 đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm cho giátăng mạnh (H1)

Mối quan hệ của cung và cầu tài sản nhà đất còn phụ thuộc vào thời gian.Trong ngắn hạn, cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn,

ví dụ nhà ở cho thuê Do có một lợng nhà cho thuê cố định trong thành phố, nếuthời hạn hết sức ngắn thì sự tăng cầu chỉ đẩy tiền thuê lên cao Với thời hạn dàihơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiềnthuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích ngời ta sửa sang những ngôi nhà hiện có vàxây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lợng cung sẽ tăng lên vàgiá thuê nhà sẽ giảm xuống

Tài sản nhà đất là hàng tiêu dùng lâu bền, nên tổng dự trữ trong tay ngờitiêu dùng tơng đối lớn so với sản lợng sản xuất hàng năm Do vậy một sự thay

đổi nhỏ trong tổng dự trữ mà ngời tiêu dùng muốn lắm giữ cũng có thể gây rathay đổi lớn trong lợng mua của họ Khi giá nhà đất tăng, nhiều ngời trì hoãnviệc mua nhà đất dự trữ của mình, do vậy cầu giảm mạnh Tuy nhiên, trong dàihạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng đợc nữa và cần phải đợc thaythế, nên cầu hàng năm lại tăng lên Vì vậy độ co giãn đối với giá của cầu nhà

đất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn Điều này trái ngợc với phần lớn cáchàng hoá thông thờng khác Độ co giãn của cầu nhà đất dài hạn và trong ngắnhạn có thể đợc phác hoạ nh hình (H )

DSR

DLR(H4)

Giá cân bằng trong thị trờng nhà đất không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổitrong lợng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng.Trong dài hạn, độ co giãn của cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏtrong lợng cung sẽ làm thay đổi lớn trong lợng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ

ít thay đổi Tuy nhiên, lợng tích trữ của ngời tiêu dùng về nhà đất rất lớn nênhàng năm lợng nhà đất hao mòn, cũ nát phải thay thế vẫn ngắn hơn trong ngắnhạn

Độ co giãn của cầu đối với thu nhập trong ngắn hạn cũng khác trong dàihạn Đối với tài sản nhà đất nếu tổng thu nhập tăng thì sẽ có nhiều ngời có nhucầu mua sắm nhà mới Việc mua sắm nhà mới chủ yếu để thay thế những ngôinhà cũ Rõ ràng độ co giãn của cầu theo thu nhập trong ngắn hạn sẽ lớn hơnnhiều so với độ co giãn này trong dài hạn Độ co giãn của cầu theo giá và theothu nhập còn tuỳ thuộc vào nơi ở, các nhóm dân c và điều này sẽ có ảnh hởng

đến quan hệ cung cầu tại những thời điểm khác nhau

Do vậy, thông qua giá cả thị trờng nhận biết đợc quan hệ cung cầu, trở lạiquan hệ cung cầu và hình thành quan hệ cung cầu mới để phù hợp với sản xuấtkinh doanh và tiêu dùng xã hội.

iii- Quan hệ cung cầu nhà đất trong điều kiện cơ chế thị ờng ở Việt Nam

tr-1- Thị trờng nhà đất ở Việt Nam ờng nhà đất ở Việt Nam

Khi bớc vào cơ chế thị trờng, Việt Nam có sự bùng nổ các hoạt động kinh

tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tợng tham gia kinh tế thị trờng và việc tìmmột miếng đất phù hợp là điều kiện kiên quyết cho mỗi hoạt động kinh doanh.Mặt khác, do có những dự án phát triển kinh tế, phát triển đô thị cần quy hoạchnhững khu đất lớn, nơi ở của những ngời dân trong khu vực quy hoạch bị xáotrộn, tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai dành cho dự án Thêm vào đó, do pháttriển kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên dòng ngời và các cơ

sở kinh doanh ở các địa phơng đổ về đô thị làm ăn và tìm kiếm việc làm ngàymột nhiều, làm cho nhu cầu về nhà ở và đất đai làm nhà cũng tăng theo

Thị trờng nhà đất đã hình thành ở nớc ta mà không bị lệ thuộc vào mộtvùng địa lý cụ thể nào Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị tr ờng nhà đất.Thị trờng nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnhthổ đất nớc ở nớc ta, thị trờng nhà đất mới đợc “ nhen nhóm” xuất hiện và đợchiểu là nơi mua bán nhà và đất Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luôn vận

động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch trao đổi nhà đất cũng diễn

ra dới nhiều dạng khác nhau

Do Hiến pháp nớc ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớcthống nhất quản lý cho nên khái niệm về thị trờng nhà đất ở nớc ta cũng khác sovới thị trờng nhà đất ở các nớc trên thế giới ở thị trờng nhà đất nớc ta, kết quảcủa các cuộc trao đổi mua bán trên thị trờng chỉ là sự chuyển quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà từ ngời này sang ngời khác với một giá cả nhất định do haibên tự thoả thuận Các thị trờng nhà đất ở những vùng khác nhau hoạt động theocác cách khác nhau Tuỳ theo số lợng, quy mô của những ngời tham gia, cơ sở

hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ngời mua và ngời bán mà có thể thựchiện tiếp xúc tại địa điểm cố định hoặc thực hiện giao dịch thông qua đIửn thoạihoặc các phơng tiện thông tin liên lạc khác.

Nhìn chung, về mặt sử dụng đất, thị trờng nhà đất là nơi giao dịch, trao đổigiữa những ngời có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữunhà ở những loại đất , nhà mà pháp luật cho phép trao đổi Họ có thể là nhữngngời có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đang sử dụng loại đất,nhà đó hoặc có thể chỉ là những ngời kinh doanh, trung gian môi giới nhà đất đểkiếm lợi nhuận là khoản lãi hoặc tiền hoa hồng Về kinh tế thị trờng nhà đất làmôi trờng trao đổi lợi ích giữa những ngời có nhu cầu chuyển dịch quyền sửdụng đất và sở hũ nhà, và cũng là nơi mà Nhà nớc điều tiết phần lợi nhuận của

địa tô đã đợc t bản hoá Thông qua đó Nhà nớc có thể thu đợc những khoản thuế

để tăng thu cho Nhà nớc Từ đó cho thấy rằng, các cuộc trao đổi cụ thể tại thị ờng nhà đất phải đợc kết thúc bằng một quyết định chứng nhận chuyển quyền

tr-sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền Chính bằngtác động này, lợi ích của các bên tham gia thị trờng đợc bảo hộ, không bị mặttrái của thị trờng chi phối, đồng thời Nhà nớc điều tiết đợc thu nhập xã hội dogiá trị tăng lên của nhà đất mang lại

2- Sự vận động của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị trờng ờng

Kinh tế thị trờng là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hoá Cơchế vận hành của nền kinh tế thị trờng chính là cơ chế thị trờng Sự tồn tại vàphát triển của cơ chế thị trờng mang tính khách quan trong những xã hội có nềnkinh tế hàng hoá Thị trờng nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thịtrờng của nền kinh tế Sự vận động của thị trờng nhà đất là phải tuân thủ theo cơchế thị trờng Cơ chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác độngtích cực và tác động tiêu cực

2.1- Những tác động tích cực

Cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, thị trờng lao động, thị trờngvốn , thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển góp phần tạo lập đợc một

hệ thống các thị trờng đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm chonền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả

 Trong sự vận động của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị trờng,giá cả hớng dẫn hành vi của ngời mua và ngời bán Cơ chế thị trờng có khảnăng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh

tế dới sự tác động của quy luật gía trị, quy luật cung cầu và hệ thống giá cả,quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một trung tâm nào.Thị trờng nhà đất tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trịkinh tế- xã hội ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trịkinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao động, vốn vào các khu vực cần thiết Qua đó có thể thấy đợc sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hoá nhà đất

 Cơ chế thị trờng có vai trò nh là đòn bẩy kích thích sự pháttriển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suấtlao động, tăng cờng trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnhvực hoạt động kinh doanh nhà đất Trong cơ chế thị trờng, lợi nhuận là độnglực hoạt động của các doanh nghiệp Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phảithờng xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí,tăng khối lợng và chất lợng nhà cung cấp cho dân c và cho các tổ chức kinh

tế xã hội

 Cơ chế thị trờng có khả năng sàng lọc, đào luyện những ngờisản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ đó tạo

ra đội ngũ kinh doanh giỏi

 Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của cácchủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợicho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác cóhiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp

2.2- Những tác động tiêu cực

 Cơ chế thị trờng chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trớc mắtkhông có khả năng điều tiết toàn bộ, lâu dài Do vậy việc sử dụng đất đai vàchuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng nh cáccông trình kiến trúc gắn liền với đất đai đợc thực hiện tự phát, không theomột mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêmtrọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong

sự phát triển nhà đất

 Trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lợi nhuận , coi lợinhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào Cho nên sản xuất, kinh doanhvì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng,chạy theo khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chấtphát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn

đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trờng, bất chấp các hành

vi vi phạm pháp luật

 Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh “ mạnh sống, yếuchết” nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt,làm tăng bất bình đẳng trong xã hội Tình trạng này dẫn đến trong hoạt độngkinh doanh nhà đất, một bộ phận trở nên khá giả, giàu có, còn bộ phận khácthì ngợc lại trở nên hoạt động kinh doanh đình đốn, bị phá sản Những ngờinghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở, thậm chí phảisống trong những túp lều hoặc sống lang thang

Những mặt trái của cơ chế thị trờng nêu trên có thể dẫn đến hoạt động củathị trờng nhà đất “ kênh ngầm”, manh mún, gây nên những hiện tợng chụp giật,nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “cơn sốt” nhà đất đẩy giá tăng vọt, làmcho thị trờng nhà đất thiếu tính ổn định

ở nớc ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trờng định hớngxã hội chủ nghĩa, tuy vẫn thờng xuyên xuất tật vốn có của cơ chế thị trờng nhng

với sự giúp đỡ của bạn bè quốc tế và sự nỗ lực của Nhà nớc, những khuyết tật

đó đợc chủ động khắc phục từng bớc góp phần phát triển thị trờng nhà đất vànền kinh tế đất nớc

3- Một vài nhận xét về thị trờng nhà đất nớc ta

Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớcthống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sửdụng dúng mục đích và có hiệu quả Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật

đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai làmột loại hàng hoá đặc biệt Bên cạnh đó Nhà nớc đã ban hành hệ thống văn bảnkhá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp, đền

bù, giải toả, quy hoạch

Hiện nay đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trờngnhà đất Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trờng nhà đất của n-

ớc ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trờng nhà đất.Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhng cha sâu, còn mang nặng t duy bao cấp, chủquan duy ý chí và ít tính khả thi

Trên thực tế, thị trờng nhà đất ở nớc ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở cáckhu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha, nhng đã góp phần cải tạo rõ rệt điềukiện nhà ở của ngời dân, tăng cờng hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai,nhà xởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộcphát triển kinh tế của đất nớc

 Thực trạng thị trờng nhà đất ở nớc ta đã hình thành và đangphát triển với các hoạt động hết sức phong phú:

 Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đấtnông nghiệp nhằm khắc phục hiện tợng sử dụng đất manh mún hiện nay.Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với cơquan địa chính

 Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhợng quyền sửdụng đất; chuyển nhợng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhợng quyền

sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cùng chuyển nhợng quyền sửdụng đất cho ngời đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà,bán nhà cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệpNhà nớc, đấu thầu quỹ đất công ích của xã

 Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xởng sảnxuất kinh doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệpnhà nớc đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhng không có nhu cầu sử dụng, đemcho thuê để kiếm lời Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinhdoanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã và

đang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môigiới tài sản nhà đất đang đợc hình thành và phát triển

Theo ớc tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao dịch

về nhà đất đợc đăng ký Các giao dịch chính thức ( Nhà nớc kiểm soát đợc) chủyếu do các tổ chức thực hiện nh: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanhnghiệp Nhà nớc cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữunhà nớc cho ngời đang thuê các công ty kinh doanh phát triển nhà, công tyxây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng

đất đã có kết cấu tầng Từ các hoạt động chuyển dịch nhà đất, chúng ta có thểkhẳng định rằng: thị trờng nhà đất ở Việt Nam đã hình thành và phát triển baogồm cả thị trờng chính thức và thị trờng không chính thức Nhà nớc đã tạokhuôn khổ pháp luật cho thị trờng nhà đất đó là, Hiến pháp năm 1992 và pháplệnh nhà ở, Nhà nớc công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà, công trìnhcủa tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 công nhận ngời có quyền sử dụng

đất ổn định đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốnliên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự đã quy định các biện phápthực hiện các giao dịch về nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhợng, cho thuê,

thế chấp cùng các trình tự và thủ tục thực hiện Đã hình thành thể chế tàichính quản lý thị trờng nhà đất: Luật thuế chuyển quyền, lệ phí trớc bạ, thu tiền

sử dụng đất, Nhà nớc đã công nhận và đảm bảo quyền của ngời sở hữu, sửdụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,xây dựng quy hoạch sử dụng đất , xây dựng quy hoạch sử dụng đất đã hìnhthành một lực lợng kinh doanh nhà đất và có biện pháp khuyến khích các doanhnghiệp này phát triển Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quantrọng trong nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên, thị trờng nhà đất ở nớc ta đang ởgiai đoạn sơ khai và đang bộc lộ những tồn tại chủ yếu:

Thứ nhất, thị trờng nhà đất không chính thức nổi lên là một thách thức với

xã hội và quản lý Nhà nớc

Thị trờng nhà đất ở nớc ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trờngchính thức và thị trờng không chính thức Thị trờng không chính thức đợc hiểu

là thị trờng mà Nhà nớc không kiểm soát đợc, nhng nó vẫn hoạt động mạnh đó

là mặt yếu kém của Nhà nớc, nguyên nhân chủ yếu là do quyền chuyển nhợng,cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất còn rấthạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tợng tham gia thị trờng:

 Pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân đợcNhà nớc giao đất và tổ chức kinh doanh đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác mới cóquyền chuyển nhợng, quyền sử dụng đất Do đó nhiều tổ chức, cá nhân cónhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển quyền sử dụng đất cho nhau.Chính vì vậy chuyển nhợng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn rangoài sự quản lý của Nhà nớc

 Điều kiện để đợc chuyển nhợng, thế chấp đất đai là rất khókhăn Ngời có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhợng hoặc thế chấp phảithực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặctỉnh, phải thoả mãn các điều kiện do pháp luật quy định

 Ngời mua (nhận chuyển nhợng) ngời bán (chuyển nhợng)phải nộp thuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh Thuếchuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ trớc đây là rất cao (tới 40%) Naymặc dù Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã quy định thuếsuất còn 2% đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nôitrồng thuỷ sản, đất làm muối; 4% đối với các loại đất khác Đồng thời, lệphí trớc bạ

Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới nhà đất hình thành và phát

triển tự phát

Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà, chuyển nhợngquyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lợng các vụ giao dịch tăngnhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiệncác trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty tráchnhiệm hữu hạn, nhng nhà nớc vẫn cha quản lý đợc các tổ chức này Cuối năm

1998, trên địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môigiới mua bán nhà đất, nhng chỉ có 19 tổ chức môi giới đăng ký hành nghề Hoạt

động môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa ngời mua và ngờibán, cha cung cấp cho ngời mua đầy đủ những thông tin cần thiết về nhà đất.Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới t vấn, giao dịch nhà, đất đã

và đang hoạt động nh một nghề kinh doanh, nhng nhà nớc cha quản lý đợc

Thứ ba, kinh doanh phát triển đất, phát triển nhà đất đã hình thành nhng

ch-a bình đẳng giữch-a các thành phần kinh tế

ở nhiều địa phơng đã hình thành các doanh nghiệp nhà đất nh: Doanhnghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thơng mại – xâydựng và đầu t kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà,doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà) Tuy nhiên, tổ chức, cánhân nớc ngoài đấu t vào Việt Nam cha tham gia thị trờng nhà đất, cha xuấthiện nhiều ở địa phơng Doanh nghiệp quốc doanh đợc u đãi về giao đất, giá

đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật hơn so với doanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sựbất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy đợc sức mạnh củathành phần kinh tế đầu t kinh doanh nhà đất.

Tuy nhiên ở nớc ta vẫn còn thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất vớinhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn là đất, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu khôngcanh tác đợc, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng hoặc nhậnquyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân đang sử dụng đất đa vào sử dụngphù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và

đời sống xã hội và thực hiện các chính sách u đãi của Nhà nớc đối với ngời sửdụng đất vào sản xuất kinh doanh

Thứ t, Chính sách và biện pháp tài chính của nhà nớc cha đủ mạnh để thúc

đẩy vá phát triển mạnh thị trờng nhà đất

Thời gian qua, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính cho thị trờng nhà

đất đã từng bớc đợc xây dựng, bao gồm : chính sách thu tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất; trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thutiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất ;Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và chế độ thu lệ phí trớc bạ đất; cơ chế sửdụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển nhà

đất); Lập quỹ đầu t phát triển đô thị, quỹ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng

đất, tiền thuê nhà cho các đối tợng chính sách, đối tợng xã hội, v.v

Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành cha đủmạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát của thị trờng nhà đất ở nớc

ta vì:

 Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và

lệ phí trớc bạ cao, hạn chế tiến độ việc cấp giấy chuyển nhợng quyền sửdụng đất, hạn chế các vụ giao dịch chuyển nhợng đăng ký kê khai nộp thuế

là cơ sở cho việc hình thành thị trờng nhà đất không chính thức (nh đã trìnhbày ở trên)

 Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn cha đủ mạnh để mởrộng cầu cho thị trờng nhà đất cũng nh cha có chính sách u đãi hoặc giảmcho đối tợng khi đợc doanh nghiệp chuyển nhợng đất, mua nhà hoặc chothuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tợng chính sách, đối t-ợng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nớc hoặcgiao đất làm nhà ở, cha có biện pháp hỗ trợ ngời nghèo, ngời có thu nhậpthấp mua nhà hoặc thuê nhà ở Nhiều trờng hợp ở những doanh nghiệp đợc u

đãi, hỗ trợ từ ngân sách, nhng khi nhận đất tại địa phơng quá nhiều khoản vềxây dựng cơ sở hạ tầng, trợ cấp xã hội v.v làm tăng chi phí Hỗ trợ vốn ban

đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nhà đất và trong quá doanhnghiệp thực hiện xây dựng và kinh doanh còn nhiều hạn chế

Thứ năm, quản lý nhà nớc về thị trờng nhà đất còn nhiều yếu kém.

 Đến nay vẫn cha có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sởhữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng chuyển dịch) để đảmbảo kiểm soát các giao dịch nhà đất Chậm và chồng chéo trong việc banhành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịchnhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà phápluật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải đợc đăng ký”, nhng đếnnay, sau 5 năm thực hiện vẫn cha có văn bản hớng dẫn về những tài sản phải

đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục

đăng ký hoặc Luật Đất đai 1993 quy định 5 quyền nhng mãi đến tháng banăm 1999 (gần 6 năm sau) mới có Nghị định của Chính phủ quy định về 5quyền

 Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trờng cònnhiều hạn chế Yếu tố về nhà đất và thực hiện các dịch vụ t vấn là rất cầnthiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trờng Các tổ chứcmôi giới về nhà đất cha làm đợc các dịch vụ trên đây, Nhà nớc cha thành lập