Trớc khi có luật đất đai năm 1993, thị trờng nhà đất ở Hà Nội không có biến động bởi vì lúc đó nền kinh tế thị trờng của ta mới phát triển.Còn đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nớc, của toàn dân và do nhà nớc thống nhất quản lý theo qui hoạch, kế hoạch chung.
Năm 1991 Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ 7 thông qua cơng lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định đờng lối đổi mới phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng động và bắt kịp chủ trơng, các thành phần kinh tế trong thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng. Cơ chế quản lý cũ của nhà nớc về quản lý đất đai tỏ ra lạc hậu do còn mang nặng tính bao cấp không đáp ứng kịp thời nhu cầu về đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế nhiều thành phần. Do đó sự ra đời của luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 mang tính tất yếu. Sau khi luật đất đai ra đời, Hà Nội bắt đầu diễn ra các hoạt động mua bán
đất đai làm cho thị trờng nhà đất trở nên sôi động hơn. Cơn sốt đất ở Hà Nội lan nhanh chóng chủ yếu là do nguyên nhân đầu cơ. Theo báo cáo kết quả điều tra của " Trung tâm Quy hoạch Sử dụng đất đai - Viện Điều tra Quy hoạch đất đai" tháng 2-2002 ở Hà Nội ta có:
Bảng 1: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội trong giai đoạn 1993- 1995
STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ %/tổng số
Phiếu phát ra
1 Cung không đáp ứng cầu 50/199 25,13
2 Kinh tế trong nớc tăng 83/199 41,71
3 Ngời Việt Nam định c ở nớc 61/199 30,65
ngoài đợc mua nhà
4 Ngời dân ngoại tỉnh đợc mua nhà 99/199 49,75
5 Đầu cơ 115/199 57,79
6 Nguyên nhân khác 5/199 2.51
Nh vậy những năm 1993-1995, do luật đất đai mới đợc ban hành, đồng thời Việt kiều lúc đó cũng cha đợc mua nhà nên yếu tố đầu cơ chiếm tới 57,79% trong số ngời đợc hỏi việc giá nhà đất tăng. Bên cạnh đó yếu tố quy hoạch chỉ đóng vai trò rất nhỏ.Yếu tố quan trọng và tích cực nhất là yếu tố kinh tế tuy cũng đóng một vai trò quan trọng nhng cũng chỉ đợc nhìn nhận ở mức khoảng 42,71% số ngời đợc hỏi. Còn yêú tố cung cầu, ngời dân ngoại tỉnh , ngời Việt Kiều cũng có ảnh hởng rât lớn đến giá đất ở Hà Nội.
Trong những năm gần đây, kinh tế nớc ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về nhà và đất tăng nhanh .Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân c đợc đa vào thị trờng nhà đất rất lớn, tình trạng đầu cơ đất cũng phát triển mạnh.
Có thể thấy rõ qua thời gian dài từ 1996 đến 1998 thị trờng nhà đất gần nh đóng băng:
Bảng 2: Nguyên nhân giá nhà đất đóng băng ở Hà Nội trong giai đoạn 1996 - 1998
STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ %
Phiếu phát ra
1 Khủng hoảng kinh tế khu vực 92/199 46,23
2 Kinh tế trong nớc tăng trởng thấp 94/199 47,24
3 Thu nhập dân c giảm 99/199 49,75
4 Nguyên nhân khác 32/199 16,08
Qua số liệu điều tra, tình hình nhà đất Hà Nội đóng băng nh vậylà đó là do cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đã làm ảnh hởng trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam. Tốc độ tăng trởng kinh tế giảm một cách đáng kể đã làm cho đầu t nớc ngoài vào Hà Nội giảm. Thu nhập ngời dân giảm một cách nhanh chóng. Nhng từ năm 1998 đến nay thị trờng nhà đất có những chuyển biến và đang vận động với chiều hớng gia tăng. Qua theo dõi trong thời gian từ 2001 tới nay thị trờng nhà đất tại Hà Nội có xu hớng biến động mạnh. Giá nhà đất tại Hà Nội trong những năm gần đây có xu thế tăng mạnh gấp 2-3 lần giá đất trớc năm 1998.
Bảng 3: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội cuối năm 2000 đến nay
STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ %
Phiếu phát ra
1 Cung không đáp ứng cầu 73/199 36,68
2 Kinh tế tăng trởng 70/199 35,18
3 Ngời Việt Nam định c ở nớc 133/199 66,83
4 Ngời dân ngoại tỉnh đợc mua nhà 126/199 63,32
5 Đầu cơ 104/199 52,26
6 Quy hoạch mới 1/199 0,5
7 Nguyên nhân khác 10/199 5,03
Nếu so với mức thu nhập bình quân của một công nhân viên chức thì giá nhà ở Hà Nội là quá cao so với nhiều nớc trên thế giới. Tại Hà Nội thị trờng giao dịch bất động sản hiện nay tạm thời chia thành 4 dạng theo 4 khu vực khác nhau: - Khu vực 1 là khu vực các khu phố cổ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trng và một phần quận Ba Đình và Đống Đa giá dao động từ 13-15 lợng vàng/ 1m2 đối với đất mặt tiền. Ví dụ đờng Tuệ Tĩnh giá chuyển nhợng hiện nay
khoảng 15 lợng/1m2.
- Khu vực 2 là mặt tiền các phố thuộc quận Ba Đình , Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Hồ Tây giá từ 8-20 lợng vàng/1m2.Ví dụ giá đất ở Thái Hà khoảng 16-18 lợng/1m2.
- Khu vực 3 là khu dân c mới đợc quy hoạch (đặc điểm chung của khu vực này là đờng ô tô đi lại thuận tiện , cơ sở hạ tầng khá tốt và diện tích dao động khoảng từ 40-80m2 ) giá đất khu vực đó giao động khoảng từ 2,5-7 lợng /1m2 .Ví dụ giá đất tại Nghĩa Tân khoảng 3,5- 4 lợng /1m2, giá đất tại An Dơng Tây Hồ khoảng 4-6 lợng/1m2.
- Khu vực 4 là đất ở ven đô nh Cổ Nhuế, Gia Lâm .... giá đất giao động từ 0,6-3 lợng/m2 tuỳ theo từng vị trí ( đất tại khu vực này thờng có diện tích lớn ). Ví dụ khu vực xã Thuỵ Phơng-Từ Liêm giá đất từ 0,6-2 lợng/m2, còn xã Thợng Thanh- Gia Lâm giá 0,4-1 lợng/m2.
So với bảng khung giá đất Hà Nội theo quy định của nhà nớc ban hành năm 1998 thì gía đất ngoài thị trờng gấp rất nhiều lần. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất ở Hà Nội:
Sự bất cập trong đền bù giải phóng mặt bằng và quy hoạch chi tiết: Đi
liền với quá trình đô thị hoá là mở rộng đờng xá, nút giao thông là giải toả, đền bù nhằm cho quỹ đất phát triển, nhà lại thu hẹp lại. ở đây lại diễn ra mâu thuẫn lớn giữa cung và cầu. Một mặt mở rộng đờng sá, giao thông, xây dựng những khu đô thị mới là chủ trơng đúng đắn hợp lòng dân của nhà nớc ta và nhiều hộ dân phải di dời. Mặt khác giải toả, di dời ngời dân phải đợc đền bù thoả đáng, phải có chỗ ở để tái định c. Mâu thuẫn này cha có lời giải. Thực tế chỉ tính riêng 5 dự án trọng điểm tại Hà Nội sẽ thực hiện trong giai đoạn 2001-2002 ( cải tạo nút giao thông Ngã T Vọng, mở rộng đờng vành đai I Kim Liên- Ô Chợ Dừa, nút Ngã T Sở, Ngã T Cầu Giấy - Voi Phục, ngã t Kim Liên) sẽ có khoảng 3500 hộ phải di dời. Thêm vào đó năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận, huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có hàng chục đờng phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đờng nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên tới hàng chục ngàn hộ. Trong khi đó các khu đô thị mới nh Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế Thăng Long .... đang "tăng tốc" xây dựng cũng chỉ cung cấp cha tới 1000 căn hộ ( vào thời điểm tháng 9- 2001). Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã kín ngời hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì làm sao có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của ngời dân.
Cha hết quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ đợc công bố ( ngày 10-10- 2001 ) tại Hà Nội đã có cuộc triển lãm lớn về vấn đề này mà theo quy định còn phải đợc thông báo đến từng ngời dân. Nhng đâu thể mọi ngời tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ đã có mấy ai đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn cẽ cho ngời dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa chính cấp phờng là dân nghiệp d thiếu chuyên môn. Hơn nữa dù đã có quy hoạch chi tiết từng quận huyện nhng việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đờng, các khu đô thị mới còn rất chậm, nên ngời dân không xác định đợc rõ con đờng đợc mở rộng quy hoạch đến đâu. Thời điểm triển khai dự án còn không xác định . Những bất cập này làm cho ngời dân cảm thấy bất ổn, bán không giám bán vì sợ rẻ, sợ bị hớ, xây không giám xây vì sợ phải đập bỏ, tiến thoái lỡng nan rất khổ nên tốt nhất phải lo xa ... tự cứu mình trớc khi trời cứu đi tìm căn nhà khác dự phòng. Điều này cũng làm cho nhu cầu mua bán nhà đất tăng.
Những văn bản pháp quy về nhà đất cha rõ ràng thiếu cụ thể và chậm đợc công bố: Mặc dù luật đất đai đợc thông qua 7-1993 và tiếp tục đợc sửa đổi
bổ sung trong kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá 10 vừa qua. Tuy nhiên đó cũng chỉ là các điều luật chung.Hiện tại có tới 500 văn bản liên quan đến đất đai nhng các văn bản này hoặc cha cụ thể hoặc còn chồng chéo lên nhau nên khó có thể nói có thật sự tiện ích trong giao dịch mua bán nhà đất. Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua cho phép ngời dân có 5 quyền: Sở hữu, sử dụng, chuyển nhợng, thế chấp , thừa kế nhng chỉ có quyền nhợng mà không có quyền mua bán, bởi điều 17 hiến pháp 1992 đã khẳng định : "Đất thuộc sở hữu toàn dân ". Nh vậy, theo căn cứ đầu
ra của việc mua nhà đất là không có, mặc dù nhu cầu mua bán trong thực tế tăng mạnh.
Trớc nay ngời ta dự định 1-10-2001 một loại nghị định hớng dẫn thi hành luật đất đai sẽ đợc công bố nhng đến nay mới chỉ có 2 trong thực tế tìm thấy số 6 văn bản hớng dẫn này đợc thủ tớng phê duyệt còn 4 nghị định khác vẫn cha soạn thảo xong , trong đó nghị định hớng dẫn về định khung giá nhà đất do bộ tài chính soạn thảo vẫn còn đang ... bàn cãi , vì rất khó định khung giá cho sát với thực tế hiện nay.
Đầu t vào nhà đất là siêu lợi nhuận: Sau năm 1997 hầu hết các nớc trong
khu vực Đông Nam á bị khủng hoảng tài chính .Riêng Việt Nam , vốn là một nớc đang phát triển còn nghèo, cuộc khủng hoảng này còn ảnh hởng nhng cha trực tiếp. Tuy nhiên đầu t nớc ngoài vào Hà Nội giai đoạn này bị giảm sút một cách đáng kể, nhiều lĩnh vực sản xuất, dịch vụ bị đình đốn, số doanh nghiệp cần vốn đến Ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh không nhiều, trong đó lợng tiền nhàn rỗi trong dân ứ thừa, không biết đầu t vào đâu, họ chỉ biết gửi vào ngân hàng dới hình thức tiết kiệm. Về phía ngân hàng tuy liên tục giảm lãi suất tiết kiệm nh- ng số d tiền gửi vào vẫn tăng. Khi cơn sốt bùng nổ lên, ngời dân rút tìn gửi ngân hàng mặc dù cha đến hạn để đầu t vào nhà đất vì lợi hơn rất nhiều. Voà thời điểm tháng 7-2000 lãi suất ngân hàng khoảng 5-6%/năm. Cùng số tiền đấy nếu đầu t vào lô đất đẹp đờng ô tô đỗ cửa, an nih tốt, dân trí cao thì chắc vào tháng 7- 2001 tăng 4 lần tức là 400%. Với 100 triệu đồng gửi tiết kiệm thì sau 1 năm ngời dân thu đợc cả gốc lẫn lãi là 106 triệu. Nếu đầu t vào đất số tiền ấy thì sẽ thu về 400
triệu đồng. Nh vậy nếu để có số tiền 400 triệu ngời dân phải gửi ngân hàng trên, dới 30 năm
Tâm lý ngời xem nhiều mua ít: làm nhà là một trong 3 việc lớn của đời
ngời nh các cụ đã dạy : tậu trâu, cới vợ, làm nhà. Ai đã từng có ý định mua nhà đất mới thấy khó. Hớng nhà là vấn đề đợc đặc biệt quan tâm khi mua nhà đất. Trong khi đó, rất ít ngôi nhà khi rao bán nói rõ hớng nhà, nên để mua đợc một miếng đất ng ý phải mất ít nhất 4-5 tháng . Tính trung bình một ngời phải xem không dới 20 mảnh đất hoặc ngôi nhà mới mua đợc. Đây là yếu tố tâm lý có ảnh hởng đến cơn sốt nhà đất trong thời gian qua.
II- Phân tích các nhóm nhân tố ảnh hởng đến thị trờng nhà đất ở Hà Nội