3- Một vài nhận xét về thị trờng nhà đất nờng nhà đất nớc taớc ta
Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sử dụng dúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Bên cạnh đó Nhà nớc đã ban hành hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch...
Hiện nay đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trờng nhà đất. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trờng nhà đất của nớc ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trờng nhà đất. Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhng cha sâu, còn mang nặng t duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi.
Trên thực tế, thị trờng nhà đất ở nớc ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha, nhng đã góp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà ở của ngời dân, tăng cờng hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nớc.
Thực trạng thị trờng nhà đất ở nớc ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động hết sức phong phú:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp nhằm khắc phục hiện tợng sử dụng đất manh mún hiện nay. Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với cơ quan địa chính.
Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhợng quyền sử dụng đất; chuyển nhợng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà n- ớc, đấu thầu quỹ đất công ích của xã.
Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xởng sản xuất kinh doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nớc đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời. Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất đang đợc hình thành và phát triển.
Theo ớc tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao dịch về nhà đất đợc đăng ký. Các giao dịch chính thức ( Nhà nớc kiểm soát đợc) chủ yếu do các tổ chức thực hiện nh: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nớc cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất đã
có kết cấu tầng... Từ các hoạt động chuyển dịch nhà đất, chúng ta có thể khẳng định rằng: thị trờng nhà đất ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trờng chính thức và thị trờng không chính thức. Nhà nớc đã tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trờng nhà đất. đó là, Hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nớc công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà, công trình của tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 công nhận ngời có quyền sử dụng đất ổn định đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp... cùng các trình tự và thủ tục thực hiện. Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trờng nhà đất: Luật thuế chuyển quyền, lệ phí trớc bạ, thu tiền sử dụng đất,... Nhà nớc đã công nhận và đảm bảo quyền của ngời sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất..., xây dựng quy hoạch sử dụng đất... đã hình thành một lực lợng kinh doanh nhà đất và có biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, thị trờng nhà đất ở nớc ta đang ở giai đoạn sơ khai và đang bộc lộ những tồn tại chủ yếu:
Thứ nhất, thị trờng nhà đất không chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nớc.
Thị trờng nhà đất ở nớc ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trờng chính thức và thị trờng không chính thức. Thị trờng không chính thức đợc hiểu là thị trờng mà Nhà nớc không kiểm soát đợc, nhng nó vẫn hoạt động mạnh đó là
mặt yếu kém của Nhà nớc, nguyên nhân chủ yếu là do quyền chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tợng tham gia thị trờng:
Pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất và tổ chức kinh doanh đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác mới có quyền chuyển nhợng, quyền sử dụng đất. Do đó nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chính vì vậy chuyển nhợng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn ra ngoài sự quản lý của Nhà nớc.
Điều kiện để đợc chuyển nhợng, thế chấp đất đai là rất khó khăn. Ngời có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhợng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, phải thoả mãn các điều kiện do pháp luật quy định.
Ngời mua (nhận chuyển nhợng) ngời bán (chuyển nhợng) phải nộp thuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ trớc đây là rất cao (tới 40%). Nay mặc dù Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã quy định thuế suất còn 2% đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; 4% đối với các loại đất khác. Đồng thời, lệ phí trớc bạ Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới nhà đất hình thành và phát triển tự phát.
Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà, chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lợng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng nhà nớc vẫn cha quản lý đợc các tổ chức này. Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán nhà đất, nhng chỉ có 19 tổ chức môi giới đăng ký hành nghề. Hoạt động môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa ngời mua và ngời bán, cha cung cấp cho ngời mua đầy đủ những thông tin cần thiết về nhà đất. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới t vấn, giao dịch nhà, đất đã và đang hoạt động nh một nghề kinh doanh, nhng nhà nớc cha quản lý đợc.
Thứ ba, kinh doanh phát triển đất, phát triển nhà đất đã hình thành nhng cha bình đẳng giữa các thành phần kinh tế .
ở nhiều địa phơng đã hình thành các doanh nghiệp nhà đất nh: Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thơng mại – xây dựng và đầu t kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà) ... Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nớc ngoài đấu t vào Việt Nam cha tham gia thị trờng nhà đất, cha xuất hiện nhiều ở địa ph- ơng. Doanh nghiệp quốc doanh đợc u đãi về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật hơn so với doanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy đợc sức mạnh của thành phần kinh tế đầu t kinh doanh nhà đất.
Tuy nhiên ở nớc ta vẫn còn thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn là đất, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác đợc, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân đang sử dụng đất... đa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội và thực hiện các chính sách u đãi của Nhà nớc đối với ngời sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh.
Thứ t, Chính sách và biện pháp tài chính của nhà nớc cha đủ mạnh để thúc đẩy vá phát triển mạnh thị trờng nhà đất.
Thời gian qua, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính cho thị trờng nhà đất đã từng bớc đợc xây dựng, bao gồm : chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất...; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và chế độ thu lệ phí trớc bạ đất; cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển nhà đất); Lập quỹ đầu t phát triển đô thị, quỹ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho các đối tợng chính sách, đối tợng xã hội, v.v.
Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành cha đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát của thị trờng nhà đất ở nớc ta vì:
Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ cao, hạn chế tiến độ việc cấp giấy chuyển nhợng quyền sử dụng đất, hạn chế các vụ giao dịch chuyển nhợng đăng ký kê khai nộp thuế là cơ sở
cho việc hình thành thị trờng nhà đất không chính thức (nh đã trình bày ở trên).
Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn cha đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trờng nhà đất cũng nh cha có chính sách u đãi hoặc giảm cho đối tợng khi đợc doanh nghiệp chuyển nhợng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tợng chính sách, đối tợng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nớc hoặc giao đất làm nhà ở, cha có biện pháp hỗ trợ ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp mua nhà hoặc thuê nhà ở. Nhiều trờng hợp ở những doanh nghiệp đợc u đãi, hỗ trợ từ ngân sách, nhng khi nhận đất tại địa phơng quá nhiều khoản về xây dựng cơ sở hạ tầng, trợ cấp xã hội v.v... làm tăng chi phí. Hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nhà đất và trong quá doanh nghiệp thực hiện xây dựng và kinh doanh còn nhiều hạn chế.
Thứ năm, quản lý nhà nớc về thị trờng nhà đất còn nhiều yếu kém.
Đến nay vẫn cha có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch nhà đất. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải đợc đăng ký”, nhng đến nay, sau 5 năm thực hiện vẫn cha có văn bản hớng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký...
hoặc Luật Đất đai 1993 quy định 5 quyền nhng mãi đến tháng ba năm 1999 (gần 6 năm sau) mới có Nghị định của Chính phủ quy định về 5 quyền.
Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trờng còn nhiều hạn chế. Yếu tố về nhà đất và thực hiện các dịch vụ t vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trờng. Các tổ chức môi giới về nhà đất cha làm đợc các dịch vụ trên đây, Nhà nớc cha thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trờng nhà đất.
Quản lý Nhà nớc đối với thị trờng nhà đất còn chồng chéo và phức tạp. Ngời có đất đai và nhà ở chuyển dịch, sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, ngời nhận chuyển nhợng nộp lệ phí trớc bạ. Làm thủ tục tài chính xong, ngời có nhà đất quay lại co quan Địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ... và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhợng. Quy trình này trên thực tế gây quá nhiều phiền hà và ngời dân rất khó thực hiện.
Về thực tế thị trờng nhà đất của nớc ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả. Do vậy, đã không phản ánh đúng giá trị thực của nhà ở và đất đai, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nớc...
Nhìn chung, thị trờng nhà đất nớc ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khiết thuộc về bản chất thị trờng, phần lớn khiếm khiết đó do nguyên nhân từ sự quản lý, cha hoàn thiện của Nhà nớc đối với thị trờng này.
chơng II: Những nhân tố tác động động đến thị trờng nhà đất ở hà nội
I- Thực trạng thị trờng nhà đất ở Hà Nội