Phân tích thị trường bất động sản

Đặc điểm cơ bản của thị trờng nhà đất ờng nhà đất

Sự thừa nhận và chủ trơng đa dạng hoá về nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan trọng mở đờng cho việc đa dạng hoá các hính thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lợng, đa dạng hơn về cơ cấu của các nguồn cung về nhà ở. Chính sách của Nhà nớc đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trờng mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà.

Cầu nhà đất Cầu nhà đất

Cùng với luồng tiền nớc ngoài chảy vào, một lực lợng lớn ngời nớc ngoài cũng đã đến c trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về nhà đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác nhau, trong các điều kiện môi trờng khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không đồng nhất, đồng thời có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặc thù khác.

Quan hệ cung cầu nhà đất Quan hệ cung cầu nhà đất

Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm cho l- ợng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh. Đây là mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung và cầu đối với mọi hàng hoá và dịch vụ, nhng để thấy đợc sự vận động của nó trong thị trờng nhà đất chúng ta cần phải xem xét đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hởng đến lợng cung và cầu đối với tài sản nhà đất. Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hởng bởi nhiều yếu tố khác nh: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầu nhà đất chịu ảnh hởng của các yếu tố nh sự tăng trởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ.

Sự vận động của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị tr ờng nhà đất theo cơ chế thị trờng ờng

 Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả. Do vậy việc sử dụng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng nh các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai đợc thực hiện tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa. Cho nên sản xuất, kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trờng, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật.

Một vài nhận xét về thị trờng nhà đất n ờng nhà đất nớc ta ớc ta

 Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhợng quyền sử dụng đất; chuyển nhợng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà n- ớc, đấu thầu quỹ đất công ích của xã.  Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn cha đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trờng nhà đất cũng nh cha có chính sách u đãi hoặc giảm cho đối tợng khi đợc doanh nghiệp chuyển nhợng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tợng chính sách, đối tợng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nớc hoặc giao đất làm nhà ở, cha có biện pháp hỗ trợ ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp mua nhà hoặc thuê nhà ở. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải đợc đăng ký”, nhng đến nay, sau 5 năm thực hiện vẫn cha có văn bản hớng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký.

Những văn bản của nhà nớc, thành phố Hà Nội về vấn đề nhà đất 2- Các quan điểm của các nghành liên quan về vấn đề nhà đất

Ngoài một số khiếm khiết thuộc về bản chất thị trờng, phần lớn khiếm khiết đó do nguyên nhân từ sự quản lý, cha hoàn thiện của Nhà nớc đối với thị trờng này.

Tình hình thị trờng nhà đất ở Hà Nội

Trong những năm gần đây, kinh tế nớc ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về nhà và đất tăng nhanh .Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân c đợc đa vào thị trờng nhà đất rất lớn, tình trạng đầu cơ đất cũng phát triển mạnh. Tuy nhiên đó cũng chỉ là các điều luật chung.Hiện tại có tới 500 văn bản liên quan đến đất đai nhng các văn bản này hoặc cha cụ thể hoặc còn chồng chéo lên nhau nên khó có thể nói có thật sự tiện ích trong giao dịch mua bán nhà đất. Trớc nay ngời ta dự định 1-10-2001 một loại nghị định hớng dẫn thi hành luật đất đai sẽ đợc công bố nhng đến nay mới chỉ có 2 trong thực tế tìm thấy số 6 văn bản hớng dẫn này đợc thủ tớng phê duyệt còn 4 nghị định khác vẫn cha soạn thảo xong , trong đó nghị định hớng dẫn về định khung giá nhà đất do bộ tài chính soạn thảo vẫn còn đang.

Những nhân tố ảnh h

Tâm lý ngời xem nhiều mua ít: làm nhà là một trong 3 việc lớn của đời ngời nh các cụ đã dạy : tậu trâu, cới vợ, làm nhà. Trong khi đú, rất ớt ngụi nhà khi rao bỏn núi rừ hớng nhà, nờn để mua đợc một miếng đất ng ý phải mất ít nhất 4-5 tháng. Tính trung bình một ngời phải xem không dới 20 mảnh đất hoặc ngôi nhà mới mua đợc.

Những nhân tố ảnh hởng đến thị tr ởng đến thị trờng nhà đất ở Hà Nội ờng nhà đất ở Hà Nội

Đây là yếu tố tâm lý có ảnh hởng đến cơn sốt nhà đất trong thời gian qua.  Luật pháp và những chính sách của Chính phủ cho phát triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống dân sinh. Những yếu tố cơ bản trên đây luôn luôn đợc điều chỉnh đã ngày càng kích cho thị trờng nhà đất phát triển và là động lực tạo ra thị trờng mới về nhà đất nằm trong hệ thống các thị trờng của nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần.

Phân tích những nhóm nhân tố ảnh hởng đến giá nhà đất ở Hà Nội 2-1. Nhóm nhân tố tự nhiên

Về mặt hành chính Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ơng với bảy quận nội thành (Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trng, Thanh Xuân, Cầu Giấy và Tây Hồ) với diện tích khoảng 50 km2 ( chiếm 5,5% diện tích toàn thành phố) bao gồm 110 phờng và 5 huyện ngoại thànhlà Gia Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì. Ngoài sự biến đổi trong xã hội còn sự biến đổi về cơ cấu gia đình và lối sống trong cơ chế thị trờng, cùng với sự đa dạng hoá cơ cấu xã hội về nghề nghiệp trong các đô thị , những biến đổi sâu sắc trong gia đình - những tế bào của xã hội. Mặc khác do nền kinh tế Hà Nội phát triền với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân hàng năm cao nên nhu cầu về đất đai và nhà có cơ cấu khác biệt so với vùng khác.Chẳng hạn một gia đình có đời sống cao thì họ lại muốn có ngôi nhà rộng rãi và đầy đủ tiện nghi, hoặc có căn nhà ở ngoại ô để về cuối tuần.

Môc lôcMôc lôc

Trên thực tế, thị trờng nhà đất ở nớc ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu cũn manh nha, nhng đó gúp phần cải tạo rừ rệt điều kiện nhà ở của ngời dân, tăng cờng hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nớc. Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà, chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lợng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng nhà nớc vẫn cha quản lý đợc các tổ chức này. Tuy nhiên ở nớc ta vẫn còn thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn là đất, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác đợc, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân đang sử dụng đất.

Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất thay cho các quy định về thẩm quyền và thủ tục hiện hành chẳng những giảm mọi thủ tục hành chính phiền hà mà còn làm cho ngời dân tự chịu trách nhiệm trớc pháp luật và Nhà nớc thông qua đó kiểm soát đợc các giao dịch nhà đất một cách chắc chắnvà chặt chẽ tình trạng hiện nay. Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển đất ở các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng để phục vụ cung cấp quỹ đất cho các dự án đầu t thuộc các lĩnh vực công nghiệp, thơng mại, dân dụng hoặc tạo quỹ đất để chuyển nhợng, cho thuê.