Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.DOC

Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

MỞ ĐẦU

I Sự cần thiết của đề tài

Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sảnchưa có điều kiện phát triển Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển đổi nềnkinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì thị trường bất độngsản đã được hình thành và từng bước phát triển Tuy nhiên, việc thị trường bất độngsản hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp Bên cạnhnhững đóng góp tích cực thì thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều bất cập Đặcbiệt là thị trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷphần nhỏ, phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trườngphi chính thức Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, khôngđồng đều và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệukhủng hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội Một trongnhững nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoànthiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bấtcập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu

mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở

để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa racác dự báo về xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sáchthúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả

Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cảđược hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ sốgiá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồngthời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kémphần rõ ràng về biến động của thị trường

Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vôcùng cần thiết ở Việt Nam Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức

tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầuhết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xãhội ở Việt Nam.

Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của cơ quan thực tập trong việc cung

cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài chuyên đề thực tập là: “Phương pháp

xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản”

II Đối tượng nghiên cứu

Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sựphát triển Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thịtrường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứngkhoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ sốthị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản

III Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây dựng chỉ

số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi sâu nghiên cứuvào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất không có đầu tư xâydựng và thị trường bất động sản đặc biệt

Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ tậptrung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các kiện nghị

và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính chỉ số thị trườngbất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam hiệnnay

Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần:

Chương I:Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản

Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bấtđộng sản

Chương III: Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánhgiá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Namhiện nay.

Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự- Điều

174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do luật pháp quy định

1.2 Phân loại bất động sản

Tuy đã có định nghĩa về bất động sản song việc phân định tài sản nào là độngsản, tài sản nào là bất động sản không phải là điều dễ dàng Có phải tất cả các côngtrình xây dựng đều là bất động sản? hay tất cả các tài sản đi liền với công trình xâydựng đều là bất động sản? Để có thể tránh được những sai lầm trong việc phân địnhbất động sản, cần tìm ra các tiêu chí để phân biệt giữa bất động sản và động sản.Một tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người,

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó khôngthay đổi,

- Tồn tại lâu dài.

Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương ứngvới nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức phân loại,yêu cầu sử dụng Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hìnhthành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động sản để có những chínhsách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản Từ nhận thức đó,qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước và của các nước có thị trường bấtđộng sản phát triển, bất động sản được chia làm 3 nhóm:

1.2.1 Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng

Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ,

… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền vớiđất đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, và chiếm tuyệt đại đa số các giaodịch trên thị trường

1.2.2 Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng

BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất)bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất chưa sửdụng…

1.2.3 Nhóm BĐS đặc biệt

Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa thếgiới, nhà thờ họ, đình chùa,…

Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường thấp

Việc phân chia bất động sản thành các nhóm như trên là việc làm rất cần thiết

để góp phần xây dựng các chính sách phù hợp với việc quản lý thị trường bất độngsản

1.3 Đặc điểm của bất động sản

Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất động sản còn có một số đặc điểm cơbản sau:

1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm

Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm của đất đai

Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của các mảnh đất vềcác công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta không thể cứ mở rộng mãi bềrộng của các công trình Chính vì vậy quan hệ cung cầu luôn mất cân đối theo chiềuhướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản

Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt Mỗi bất động sản làmột tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệtkhông giống với bất kỳ với bất động sản nào Ngay cả hai tòa nhà nằm cạnh nhauhay là hai căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất nhiều sự khác biệt

Có sự khác biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô đất, hướng đất,… Do vậy,trong đầu tư phát triển cần chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị của bấtđộng sản, đồng thời đáp ứng về tính dị biệt của người tiêu dùng

1.3.2 Tính cố định

Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà đấtđai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian Vì vậy lợiích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí Cụ thể nó chịu ảnh hưởngcủa nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công trình công cộng, y tế, giáodục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá trị của bất động sảncũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Một khi các yếu tố này thayđổi thì giá trị của bất động sản đó cũng thay đổi

1.3.3 Tính bền lâu

Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy nếunhư không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng trên nó sau

khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn tại rấtlâu Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi thọ kinh tế và tuổithọ vật lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì thế khiđầu tư xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránhđầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.

1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời một bấtđộng sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác Ví dụnhư sự ra đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểm dân cư hoặccác khu công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của các bất động sản sẽ

có giá trị cao hơn nhiều so với trước khi có con đường mới đó

1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản

- Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu

Hầu hết các hàng hóa đều có ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm này Tuynhiên, ở hàng hóa bất động sản đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn Sở dĩ là do nhucầu về bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán,phong tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,…

- Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước

Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ quancũng như mỗi người dân Các quan hệ giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởngtrực tiếp đến nền kinh tế- xã hội Mặt khác, bất động sản đều gắn liền với đất đai,

mà đất đai về bản chất thuộc về quyền sở hữu của toàn xã hội Do đó, bất động sảnchịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

- Phụ thuộc vào năng lực quản lý

Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại Vì vậy

để có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có năng lực cao và chi phí quản lý

nó cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác

2 Lý luận chung về thị trường bất động sản

2.1 Thế nào là thị trường?

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp Từ thời kỳ cổđại xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thị trườngluôn luôn được bổ sung thêm các nội dung mới Tùy theo giác độ nghiên cứu mà cónhững khái niệm về thị trường khác nhau

Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi,mua bán

Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theo cácgiác độ nghiên cứu khác nhau:

- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quá trìnhngười mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề về giá cả và

số lượng hàng hóa mua bán

- Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ vềlưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịchvụ

Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường và làhình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường

2.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản

2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

* Khái niệm thị trường bất động sản

Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác nhau.Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất động sản làtổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữangười mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện các quan hệ dịch chuyển vềgiá trị bất động sản

Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trởthành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội Trên thực tế tathấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thịtrường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các bất độngsản đều gắn liền với đất đai Do đó, các đặc trưng của thị trường đất đai luôn chiếmvai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị trường bất động sản.

* Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất

Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hànghóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản đó như môigiới, tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường Do các giao dịch bất độngsản nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề tài này chỉ tập trungnghiên cứu về thị trường nhà đất

Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là thịtrường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như thế nó sẽđảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu

2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung

Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa,tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản Tuy nhiên,hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng hóa khác Cụ thểnhư sau:

+ Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bấtđộng Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hóa bất độngsản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch Không giống như các hàng hóathông thường địa điểm giao dịch là nơi có sự hiện diện của hàng hóa đó Vì chúng

ta không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau Do có đặc điểm như

trên nên quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản không thể kết thúc ngay tại địađiểm giao dịch và trong một thời gian ngắn được mà thông thường phải trải qua cáckhâu như sau:

- Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch,

- Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được,

* Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hàng Không phải bất

kỳ một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủ tiền đến lúc bất động sản được rao bán trên thị trường Do vậy, việc ngân hàng đầu tư vào

dự án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đó.

+ Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triển mạnh,các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế về nguồn vốn dàihạn hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro Lúc này các ngân hàng phải tài chính hóacác khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trườngnhằm huy động tối đa các nguồn vốn

Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn như trên

mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó

+ Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận độngcủa thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau.

Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn: Phồnvinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), và phụchồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

+ Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh hưởngcủa các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu Trong khi đó phong tục tập quán thịhiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Do vậy, hoạt động giao dịch bấtđộng sản mang tính khu vực sâu sắc Mặt khác do mỗi vùng, mỗi khu vực có nềnkinh tế phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi khuvực mỗi vùng cũng khác nhau

+ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật

Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giaodịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội Do đó cácvấn đề về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thống pháp luật về bấtđộng sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.+ Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo

Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thịtrường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việc mua bánkhông phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hàng hóa khác Do

đó việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm dễ dàng

+ Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác củanền kinh tế, nhất là thị trường vốn

Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tư xâydựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn Khi bất động sản được lưuthông trên thị trường bất động sản thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến

tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch,… Cóthể thấy rằng thị trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn.

Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đượcnguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Nhưvậy có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự pháttriển của thị trường vốn và ngược lại Bên cạnh đó thị trường bất động sản còn cómối quan hệ với các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường xây dựng, thịtrường lao động…

2.2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam

+ Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường và khuyếnkhích thúc đẩy phát triển hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triểnrộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố trong đó có yếu tố đất đai.Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nướcgiao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.Trên cơ sở đó Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật tạo sự ra đời và pháttriển của thị trường bất động sản

+ Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước,đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu

Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chứckinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế đượcNhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấpgiá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng.Đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, và pháp luật nước Việt Nam không chophép mua bán đất, do đó đất đai không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đấtđai mới được coi là hàng hóa và có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng Do đó,hoạt động của thị trường bất động sản của nước ta hiện nay chủ yếu là trên thịtrường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường này là các tài sản gắn liền với

quyền sử dụng đất như nhà ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ratrên thị trường thứ cấp Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nướcvới tư cách là người đại diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụngđất Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy phép cho những người đượcquyền sử dụng đất hợp pháp, vẫn giao cho họ những quyền định đoạt hạn chế đốivới đất đai mà họ sử dụng.

Một điểm khác biệt nữa là do thị trường bất động sản nước ta hoạt động theođịnh hướng XHCN nên nó không chỉ được thể hiện trên góc độ kinh tế mà còn đượcthể hiện trên góc độ xã hội Nó không chỉ để phục vụ cho một số bộ phận trong xãhội có khả năng thanh toán mà bất cứ ai cũng phải có nhà để ở Nếu không có khảnăng thanh toán sẽ được Nhà nước tạo điều kiện có một nơi ăn chốn ở tạm thời

2.2.2.3 Sự khác biệt của thị trường bất động sản với các thị trường khác trong nền kinh tế.

Nó được thể hiện qua bảng sau:

Thị trường bất động sản Các thị trường khác

Tính phức tạp của quả trình giao

dịch

Tác động của các ngành khác Rất mạnh mẽ Phụ thuộc lẫn nhauPhân đoạn thị trường Rất dễ dàng Không dễ dàng

Mức độ nhạy cảm so với sự tăng

trưởng kinh tế

2.2.2.4 Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản

+ Xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn, kỹthuật giao dịch phức tạp nên hầu hết các giao dịch đều thông qua môi giới, tư vận,thậm chí là cò mồi với chi phí môi giới chưa được quy định cụ thể Để đáp ứng cho

sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta đã có hệ thống các văn phòngmôi giới bất động sản, mua bán nhà đất nhưng đa số chưa chuyên nghiệp, thiếu tínhchính thức và độ tin cậy

+ Các giao dịch bất động sản phần lớn chưa được chuẩn hóa, thiếu giấy tờ hợppháp, ít dựa trên hợp đồng mua bán chuẩn mực và thiếu cơ chế xử lý vi phạm hợpđồng.

+ Chưa có hệ thống thanh toán hiện đại mà chủ yếu thanh toán bằng tiền,vàng…

+ Sàn giao dịch mới ra đời nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì nó sẽchi phối toàn bộ giao dịch của thị trường bất động sản

2.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường

Tuy ra đời muộn hơn so với các ngành kinh tế khác song thị trường bất độngsản đã phát triển nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế Do thị trườngnày liên quan đến một lượng tài sản cực lớn về cả giá trị lẫn quy mô nên nó chiếmmột vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế Sự phát triển của thị trường này góp phầnphát triển kinh tế- xã hội Chúng ta có thể thấy vai trò của thị trường bất động sảnthể hiện ở các mặt sau:

+ Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy động tạichỗ

Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản đủ điềukiện trở thành hàng hóa và được định giá một cách khoa học sẽ tạo ra nền kinh tếcủa quốc gia đó một tiềm năng đáng kể

+ Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích sản xuất phát triển,tăng nguồn thu cho ngân sách

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp, gián tiếp đối với các loại thịtrường còn lại của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia thì cứ đầu tư vàocác bất động sản mà tăng lên được 1USD thì cũng thúc đẩy các ngành có liên quantăng 2-3USD Phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởngkinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà

xưởng,… để từ đó tạo nên các chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các ngành, cácvùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.

+ Phát triển thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng giatăng về nhà ở cho nhân dân

Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường bất độngsản và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân

2.4 Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008

Trường bất động sản 6 tháng cuối năm đã đi qua trong những diễn biến khôngthuận của tình hình nền kinh tế nhưng cũng đã thể hiện rõ hướng tích cực của thịtrường Mặc dù thị trường đang ở chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịchnhưng nó lại góp phần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực của

nó Một thực tế cho thấy nhu cầu vẫn đang ở mức cao, đòi hỏi thời gian tới cần phảitiếp tục tăng cung cho thị trường bất động sản Việc ngân hàng hạn chế cho vay đầu

tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản,góp phần giảm nhiệt cho thị trường nhưng lại làm các doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn Trước tình hình đó, Bộ Xâydựng cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường như ràsoát các dự án đang triển khai có hiệu quả để ngân hàng tiếp tục cho vay, kiến nghịngân hàng cho vay để đầu tư các dự án phát triển bất động sản phục vụ cho an sinh

xã hội và các mục tiêu phát triển kinh tế Chính các động thái quyết liệt và mangtầm vĩ mô đã dần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực Luật kinhdoanh bất động sản ra đời có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 quy định các tổ chức, cánhân khi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản buộc phải thông qua sàngiao dịch Việc quy định giao dịch phải thông qua sàn là một bước quan trọng trongquá trình hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản Sàn giao dịch sẽ làm nhiệm vụ

hỗ trợ cho mọi đối tượng đạt được sự thuận lợi tối đa trong việc nắm bắt thông tinnhà đất, từ đó sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, kích giá, và những rủi ro trong thủ tục,

hồ sơ, tính pháp lý,… Bên cạnh đó, việc lập sàn giao dịch sẽ khiến cho Nhà nước

tránh thất thu thuế vì sàn giao dịch sẽ hạn chế tối đa tình trạng mua bán giá đất ảo.Sàn giao dịch bất động sản ra đời giúp cho thị trường bất động sản phát triển mộtcách lành mạnh thông qua việc công khai và minh bạch hoạt động mua bán Tuynhiên, không phải tất cả mọi giao dịch đều phải thông qua sàn, vì chỉ có giao dịchmua bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là phải qua sàn, còn giaodịch của người dân thì không cần thiết phải qua sàn Năm 2008, mặc dù thị trườngbất động sản vẫn còn tình trạng đóng băng ảm đạm nhưng cuộc chạy đua mở sàngiao dịch bất động sản lại nóng hơn bao giờ hết Hàng loạt các sàn giao dịch đãđược thành lập và chờ đợi sự phục hồi của thị trường Do thực hiện các biện phápmang tính vĩ mô, môi trường đầu tư bất động sản và các quy định pháp luật đangdần dần được thay đổi theo hướng tích cực, rộng mở và minh bạch hơn nên vàotháng 7/2008 thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát khỏi danh sách nhóm thịtrường có chỉ số minh bạch thấp Và thị trường bất động sản Việt Nam được biếtđến như thị trường hấp dẫn đối với đầu tư nước ngoài, là đối tác đang quan tâm củanhiều tập đoàn đa quốc gia Theo số liệu thống kê gần đây của Cục Đầu tư nướcngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì tính chung cả cấp mới và cấp thêm, nguồn vốnđầu tư trực tiếp nước ngoài trong vòng tháng 11 của năm 2008 là 60,9 tỷ USD,trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ lệ rất lớn Mặc dù hiện nay thịtrường bất động sản đang ở trong tình trạng không mấy khả quan nhưng vốn đầu tưtrực tiếp của nước ngoài đổ vào lĩnh vực này vẫn tiếp tục tăng vọt Sự tham gia ồ ạtcủa các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ở các lĩnh vực như khách sạn, căn hộcao cấp, văn phòng,… chứng tỏ thị trường vẫn còn sức hấp dẫn mạnh mẽ bởi khảnăng sinh lời của nó Dòng vốn được rót vào bất động sản đã làm lóe lên niềm hivọng trong tương lai không xa thị trường nhà đất sẽ vươn dậy, thoát khỏi thời kỳbăng giá kéo dài do thiếu vốn đầu tư.

CHƯƠNG II : PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH

GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản

Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao nhiêuđiểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời như khi hỏichỉ số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu bởi vì cho đếnthời điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả và đánh giá thị trường bấtđộng sản vẫn chưa có Vì vậy, thông qua sàn giao dịch người ta chỉ mới có thể biếtđược là giá hàng hóa bất động sản này tăng (hay giảm), nếu tăng (hay giảm) thì tăng(hay giảm) bao nhiêu Mà điều này thì chưa đủ để nhà đầu tư hay người tiêu dùng

có đầy đủ thông tin để có thể quyết định đầu tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao.Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm đó làthị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bất động sản Thịtrường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tài chính tiền tệ thì có lãisuất liên ngân hàng làm căn cứ Thị trường bất động sản thì chưa có một công cụnào thực sự có thể làm thước đo để phát triển thị trường Sự quyết định đầu tư mangtính cảm tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế vĩ mô Chỉ số giá bất động sản đượcxây dựng sẽ làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phầnkhông nhỏ cho sự phát triển của nền kinh tế

1.1 Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một bướcphát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần thúc đẩy cácthị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường lao động,…Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa hoàn thiện, các giaodịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường Tuy chưa

có đánh giá định lượng về sự đóng góp của thị trường bất động sản, nhưng vớinhững đóng góp trong vài năm trở lại đây thì khó có thể dự báo chính xác về quyluật vể sự phát triển thị trường bất động sản Một vấn đề được đặt ra là làm thế nào

để dự báo và điều chỉnh sự nóng lạnh của thị trường, quản lý được các giao dịchngầm? Đó chính là câu hỏi chưa có đáp án Do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu, tínhtoán, và đưa ra công cụ để chỉ báo thị trường là rất cần thiết và quan trọng cho quản

lý Nhà nước cấp Trung ương và các địa phương

1.2 Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

1.2.1 Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản

Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế thị trường sự gặp nhau của cung cầu xácđịnh được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán ra

Đồ thị quan hệ cung cầu

D

L Tiền(tín dụng từ dân, doanh nghiệp, nhà nước, thuế,…)E

S

L(Số dự án, số m2xây dựng,số đất chuyển đổi đất sử dụng)

QE

P

E

QP

Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thời gian.

Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều

Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch Về nguyên tắc quansát được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác Chỉ số quan sát thị trường đượcnghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI

Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI có thểxây dựng ở nhiều cấp độ:

- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát về:+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1)

+ Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2)

+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường( từ lúc được rao bánđến lúc giao dịch thành công – Biến X3)

- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quan sát về:+ Sản lượng công nghiệp

+ Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản

+ NCREIF

+ Thu nhập cá nhân trừ các chi trả

+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính

+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp

+ Số chỗ làm việc tạm thời

+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán lẻ

+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán sỉ

+ Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên

+ Tổng số hàng hóa bán lẻ và bán sỉ

+ Dịch vụ ăn uống

Tuy nhiên, với mức độ phát triển thị trường bất động sản như hiện nay củaViệt Nam thì xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp là có hiện thựchơn

1.2.2 Chỉ số giá thị trường bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo quyluật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành biểu hiệntập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biếnđộng của chỉ số giá thể hiện khái quát nhất nhưng không kém phần rõ ràng về sựbiến động của thị trường Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng CPI của thị trườnghàng hóa và tiêu dùng, chỉ số chứng khoán VN- Index của thị trường chứng khoán,

ta thấy rằng chỉ số quan trọng nhất thường dùng để mô tả đánh giá thị trường là chỉ

số giá Chính vì thế khi xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sảnkhông thể thiếu được chỉ số giá thị trường bất động sản

Chỉ số giá bất động sản phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trườngbất động sản Chỉ số này xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúcthị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê, thịtrường đất nền chuyển nhượng Chỉ số giá bao gồm: Chỉ số tổng hợp chung về giá,chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá đất nền chuyển nhượng Ngoài ra còn đưa ra giá bán cho1m2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở, giá đơn vị cho thuê 1m2 văn phòng, giáđơn vị cho thuê 1m2 đất nền

1.3 Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài

Sự phát triển kinh tế vượt bậc của nước Mỹ đã làm cho thị trường bất động sảncủa họ phát triển nhanh chóng Do đó việc họ tiến hành xây dựng chỉ số mô tả thịtrường bất động sản là điều tất yếu

Đó là chỉ số S&P/ Case- Shiller Home Price Index, một chỉ số bất động sản

mà các doanh nghiệp, các nhà quản lý thị trường hết sức quan tâm

Đây là chỉ số nhà ở của OFHEO được ký hiệu là HPI- phát triển dựa trênphương pháp sử dụng các mua bán lặp lại OFHEO tính HPI dựa trên số liệu về cácgiao dịch lặp lại lấy từ cơ sở dữ liệu về các mua bán thế chấp nhà riêng lẻ Khoảngmỗi tháng sau mỗi cuối quý, dữ liệu về mua bán thế chấp nhà riêng lẻ của quý đó sẽđược các công ty ghi vào đĩa máy tính rồi gửi về OFHEO Trước khi ghép với địa

chỉ nhà, dữ liệu được tiêu chuẩn hóa với địa chỉ do Cục bưu điện của Mỹ quy định.Việc này giúp tăng tỷ lệ ghép địa chỉ thành công và giúp nhà quản lý chất lượng của

cơ sở dữ liệu về các giao dịch lặp lại Các số liệu được thế chấp được kết hợp và sắpxếp theo chỉ số bưu điện địa chỉ nhà và ngày gốc Điều này giúp xếp các giao dịchliên tiếp của cùng một bất động sản được đặt một cách lần lượt đúng vị trí trong cơ

sở dữ liệu Sau đó, việc ghép các dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh địa chỉcủa các giao dịch liên tiếp đó Một khi các dữ liệu có thể kết hợp được xác định, cácthông tin về giá trị bất động sản và ngày giao dịch từ các ghi chép sẽ được giữ lạibằng một số liệu duy nhất trong kho dữ liệu giao dịch lặp lại mới

Phương pháp nghiên cứu dựa trên các mua bán lặp lại phù hợp với cả vấn đềkinh tế thực tế và đặc tính thay đổi của giá nhà trong quá trình phổ biến ngẫu nhiên.Đây là một chỉ số được đánh giá là tương đối chính xác Tuy nhiên, với sựphát triển thị trường bất động sản như hiện nay ở Việt Nam thì chưa thể áp dụngcách tính chỉ số giá nhà ở như của Mỹ vì ở nước ta chưa có dữ liệu về số giao dịchbán lại nhà

1.4 Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam

Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90 (từkhi có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở) Tuy nhiên, nó còn sơ khai chưa hoànchỉnh, các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên, không nộp thuếvẫn còn phổ biến Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và

hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất động sản còn phân tán,… Vìvậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản Trướcđây, Bộ Tài nguyên môi trường đã có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất,cho thuê đất, sử dụng đất,… nhưng chưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất Bộ Kếhoạch và đầu tư chủ yếu tổng hợp thống kê về công nghiệp Bộ Xây dựng chủ yếuthống kê về Nhà ở Tổng cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trườngbất động sản Các chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trườngbất động sản Các địa phương hầu như không có bộ phận theo dõi về thị trường bất

động sản kể cả ở những nơi có thị trường bất động sản tương đối phát triển, vì vậychưa có chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn Sự thiếu hụt hệ thốngcác chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá thị trường bấtđộng sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất độngsản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với nước đang có thịtrường bất động sản đang phát triển như Việt Nam.

Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động sản một

số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng chỉ số đểphục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào việc pháttriển chung của thị trường bất động sản

+ Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bấtđộng sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động sản.Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trường trongnhững khoảng thời gian nhất định MVBĐSI được xây dựng dựa trên nghiên cứu và

dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau Sau đó,MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị của các căn hộ và nhàtrong thời gian trung bình là 45 ngày Qua biểu đồ sẽ thể hiện được sự thay đổi củachỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi được tính theo hàng tuần Nó sẽ thểhiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua Tuynhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố HồChí Minh và tập trung vào các căn hộ rao bán Trong khi đó, thị trường bất động sảncòn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toándựa trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thậpđược chỉ mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn

+ Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ

sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động sản củaVinaland Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới

như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó,chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản.+ CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất độngsản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá tham khảo.Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn.

Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá củacông ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36% Trong khi đó, theo dõi bảnggiá của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như không tăng, chỉ nhích lênmột chút

=> Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường một chỉ sốtương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường hay là chỉ vìmục đích làm giá, làm nhiễu thông tin thị trường,… để làm lợi cho mình

Do đó, khi tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản Nhà nước cần ban hành các

cơ chế chính sách kinh doanh bất động sản phù hợp tạo điều kiện thuận lợi cho việcthu thập thông tin để tiến hành xây dựng chỉ số mang tính chính xác cao

Qua nghiên cứu một số cách tính chỉ số giá bất động sản của một số công ty,một số sàn giao dịch ta nhận thấy tuy nó đã góp một phần nhỏ vào việc cung cấpcho thị trường nhưng hầu hết đều đang mang tính chất tham khảo vì số liệu cáccông ty cung cấp chưa có sự thống nhất mà còn chênh lệch nhau quá lớn

Gần đây, Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007) mớiquy định và giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng thực hiện quản lý Nhà nước về hoạtđộng kinh doanh bất động sản Vì vậy một hệ thống chỉ số để đánh giá thị trườngbất động sản mang tính chính xác cao hơn, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hộicủa Việt Nam là điều hết sức cần thiết và cấp bách

Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất động sản, từnăm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng chỉ sốđánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản vàchỉ số thị trường bất động sản

2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

2.1 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

Một trong những điểm yếu của thị trường hiện nay là hệ thống thông tin thiếucập nhật và độ chính xác chưa cao, thiếu minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thịtrường nhằm tối đa hóa lợi nhuận Việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản làđiều hết sức cần thiết, bên cạnh đó tính toán các chỉ số phụ tạo điều kiện thuận lợicho việc tính toán các chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản Cóthể sắp xếp các dữ liệu và tính toán các chỉ số phụ như sau:

2.1.1 Nhóm dữ liệu liên quan đến cung:

Bao gồm: + Chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp

+ Chỉ số về số lượng công trình được hoàn thành

Hiện nay, tất cả các công trình xây dựng đều phải xin giấy phép xây dựng.Trước mắt, có thể thu thập số liệu qua Sở Xây dựng, sau đó sẽ triển khai tiến hànhthu thập thông tin từ các phòng quản lý xây dựng các quận, huyện Tuy nhiên,không phải tất cả các công trình được cấp giấy phép đều khởi công ngay sau khiđược cấp phép, phần lớn các công trình bị chậm trễ, có công trình sau đó chuyển đổicông năng, hoặc giấy phép bị hủy Do đó khi tính chỉ số về số lượng giấy phép xâydựng được cấp thì phải có sự điều chỉnh về số liệu của 2 loại thông tin này bằngcách lấy mẫu Qua việc theo dõi các dữ liệu trên, nhà đầu tư có được những ý tưởngđầu tư cụ thể cũng như sự hướng dẫn bao quát cho việc quản lý một danh mục vốnđầu tư Các nhà xây dựng nhà ở thường không khởi công một căn nhà nếu họ khôngthấy tự tin rằng ngôi nhà sau khi xây dựng sẽ bán ngay hoặc trước khi công trìnhđược hoàn thành Hơn nữa, mỗi khi một ngôi nhà được khởi công, công việc choxây dựng sẽ tăng và thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế

2.1.2 Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường

Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán

+ Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán

+ Chỉ số về số lượng nhà chờ bán

Các chỉ số này không chỉ phản ánh quy mô thị trường nhà ở mà còn thể hiện

đà tăng trưởng kinh tế Nói rõ hơn thì xu hướng của các dữ liệu này là những con sốđáng giá cho các nhà xây dựng nhà, các nhà cho vay thế chấp, các công ty kinhdoanh các thiết bị nội, ngoại thất Tuy nhiên ở Việt Nam các dữ liệu này khôngđược các nhà đầu tư công bố số liệu chính xác

2.1.3 Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường

Bao gồm: + Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng

ty xây dựng phải khai báo với cơ quan thuế nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định

cụ thể thời điểm phải khai báo

Chi phí xây dựng có mối liên quan trực tiếp với cổ phiếu, trái phiếu, các loạihàng hóa khác bởi vì nó là một phần của nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi lãi suất,dòng tiền kinh doanh và cả các chính sách tài chính Giá vật liệu xây dựng cũng sẽrất nhạy cảm đối với ngành công nghiệp nhà ở

2.1.4 Nhóm thông tin liên quan đến cầu

Bao gồm: + Chỉ số về đơn xin vay mua nhà

+ Chỉ số về giá trị cho vay để mua nhà

+ Dự đoán số lượng hộ gia đình

Số liệu liên quan đến nhóm thông tin trên được xem là chủ chốt để đánh giámức cầu của thị trường nhà ở

Nếu chỉ xây dựng 1 hay 2 loại chỉ số đơn lẻ thì mức độ chính xác của chỉ số sẽrất yếu Các chỉ số này khi được xây dựng sẽ có tính chất kiểm tra lẫn nhau để đảmbảo tính hợp lý của các chỉ số, phản ánh được sự phát triển của thị trường, hạn chếnhững nhận định mang tính chủ quan của người thực hiện Ví dụ chỉ số giá bất độngsản có liên quan tới chỉ số giá xây dựng và chỉ số kinh tế xã hội Khi chỉ số giá đấtkhông tăng, chỉ số giá xây dựng không tăng thì giá bất động sản chỉ có thể tăng nếunhu cầu tăng hoặc nguồn tín dụng tăng Còn nếu nhu cầu và nguồn cung tín dụngcũng không tăng thì phải tính toán lại Cũng có thể số giấy phép xây dựng khôngthể hiện chính xác được số lượng công trình khởi công thì mức chi cho xây dựng(căn cứ vào các hợp đồng xây dựng) sẽ thể hiện mức độ triển khai của các côngtrình từ đó có thể dự đoán nguồn cung ở giai đoạn chính xác hơn

Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, thông tin trong quá trình cấpphép, đăng kí, các giao dịch mua bán tất cả đều thông qua ngân hàng nên việc thuthập thông tin qua các kỳ để tính toán các chỉ số phụ là việc làm không quá khókhăn Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành có liênquan đến cổng thông tin của bất động sản Do đó thông tin trở nên chậm chạp lỗithời cho các quyết định mang tầm vĩ mô Bên cạnh đó thị trường bất động sản do

Bộ Xây dựng quản lý và điều hành Còn việc cung tín dụng cho thị trường thì doNgân hàng Nhà nước Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa racác chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điềuhành thị trường bất động sản sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý

Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản trong cơ cấu của GDP làkhông nhỏ, do đó cần có hệ thống thông tin bất động sản để các tổ chức tài chính,các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độ khả thi cho các dự án.Tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ phải nằm trong mức hợp lýcủa quan hệ cung cầu thực Vì vậy, muốn xây dựng một hệ thống các chỉ số bấtđộng sản thì trước hết phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác

2.2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản

2.2.1.1 Khái niệm giá bất động sản

Giá cả hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu vềbất động sản trên thị trường Về bản chất, đó là biểu hiện bằng tiền giá trị của tàisản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá củanhà

Giá trị của đất đai bao gồm nhiều bộ phận hợp thành, một phần do tự nhiênsinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai Trong nền kinh tế thịtrường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có giá trị trao đổi Giátrị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là giá cả của đất đaithường ta gọi là giá đất Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu

và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà Tuy nhiên do hàng hóa bấtđộng sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản cũng có những điểm khácbiệt, đặc trưng riêng Giá cả bất động sản phụ thuộc mức độ sử dụng, mức độ khanhiếm, và nhu cầu của người mua

2.2.1.2 Phân loại giá bất động sản

Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, sau đây là một số cáchphân loại phổ biến

- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đây là giá trị bất động sản được quy ước theo

sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Khi đó:

Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

- Giá thuê: Là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn

- Giá bảo hiểm: Là giá được xác định cho chi phí thay thế cho công trình bấtđộng sản khi nó bị rủi ro trong sử dụng

- Giá hoạch toán: Là giá được xác định dựa trên giá trị còn lại của tài sản

- Giá đất do Nhà nước quy định

- Giá đất thị trường: Là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó cóthể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và ngườimua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quyluật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng

và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xácđịnh Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là

số tiền tính trên một đơn vị diện tích được hình thành từ kết quả của những giaodịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần được chuyển nhượng và ngườimuốn chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, dothay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, quan hệ huyết thống

2.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên thịtrường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lạikhi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên giá cảbất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từnhững khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh khônglành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tưcủa Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, có những yếu tố bắtnguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán lại đất do cha ông,

tổ tiên để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,…

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũngnhư đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:

a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:

* Nhóm yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của bất động sảnmang lại càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời

tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát

cả hai vị trí đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản.Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của bất động sản là cực kỳ quan trọng đặcbiệt là đối với định giá đất

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

+ Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp

so với các bất động sản khác trong khu vực có tác động đến giá trị của bất động sản

Ở những khu vực thấp, thường hay bị ảnh hưởng của thiên tai, lũ lụt thì giá của bấtđộng sản sẽ có giá trị thấp, ngược lại giá trị của nó sẽ cao hơn

+ Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu hai bất động sản có giá xây dựngnhư nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽcao hơn và ngược lại

+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh,hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của bất động sản

* Nhóm các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm từ bấtđộng sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó Khi khảnăng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của có càngcao và ngược lại

+ Những tiện nghi gắn liền với bất động sản

Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì giá của bất động sản

đó càng tăng

* Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

+ Nhu cầu của bất động sản trên thị trường

+ Tính hữu dụng của bất động sản đó trên thị trường

b) Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh tính pháp lý vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà,…hiện có.

+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn liền với bấtđộng sản đó như: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấpquyền sử dụng đất,…

c) Các yếu tố chung bên ngoài:

* Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

+ Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu

về bất động sản qua đó có thể làm cho giá của bất động sản tăng

+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố đượcmua nhà tại thành phố,…

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

+ Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực

+ Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc,…)

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

+ Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng,…

* Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực màmật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của bấtđộng sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tốtrong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ học vấn, vấn đề an ninh,tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Bêncạnh đó không thể không kể đến tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và các mối quan

hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống, các vấn đề vềphong thủy của bất động sản có liên quan

* Phương pháp thu nhập

Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thunhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá Riêng với các thửa đấttrống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đấtcần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản tính thu đượchàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuêđất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất Đối với đất nông

nghiệp người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cầnđịnh giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm Mức giá đất cần địnhgiá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửađất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.

* Phương pháp chiết trừ

Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ

sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tàisản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự vớithửa đất cần định giá Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá vàthửa đất so sánh để điều chỉnh Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu

tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây dựng mới trừ đi phần giá trị haomòn

* Phương pháp thặng dư

Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất củakhu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương phápnày, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đitổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác nhau Cónhững trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợpviệc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thuthập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trênthị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đấttrong điều kiện bình thường

2.2.3 Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản

Đối với chỉ số thị trường bất động sản, số liệu được lấy từ 11 công ty môi giớibất động sản trên địa bàn cả nước Do là công ty môi giới nên việc cung cấp số liệu

có khả năng chính xác hơn so với số liệu của các nhà đầu tư bất động sản cung cấp

Tuy nhiên, 11 công ty môi giới bất động sản đã đủ làm đại diện cho thị trường khitính chỉ số giá bất động sản? Vì điều quan trọng nhất trong công thức tính chỉ số thịtrường bất động sản là sự quan sát về các giao dịch của thị trường Về nguyên tắc,quan sát được càng nhiều thì việc nghiên cứu càng chính xác Chỉ số thị trường bấtđộng sản đã được nghiên cứu trên thế giới và được gọi là REMI Phương pháp tínhchỉ số thị trường bất động sản có thể được xây dựng trên nhiều cấp độ Với mức độphát triển thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam thì việc xây dựng chỉ số sẽ

có khả năng thực thi hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp

Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các quansát về:

+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1)

+ Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2)

+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bánđến lúc giao dịch thành công) Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3)

Khi đó công thức tính toán chỉ số giá bất động sản được xây dựng như sau:Bước1: Tập hợp các giao dịch riêng lẻ dựa trên các tiêu chuẩn đề ra( Chọnmẫu có tính toán)

Bước2: Tính toán giá trung gian và số ngày trên thị trường theo tháng t để gáncho giá trị xt và zt Cũng như thế tính toán số giao dịch sẽ gán cho giá trị yt với lưu ý

là không điều chỉnh mức giá khi lạm phát

Bước3: Quy đổi tất cả các giá trị về tháng cơ sở(tháng đầu tiên) bằng việc chiagiá trị này cho giá trị các tháng cơ sở sẽ được giá trị tương ứng

Bước4: Lập công thức tính toán:

REMI=

1

.

.

REMI

P c P b P

a xt  yt  zt

100

Trong đó: Pxt, Pyt, Pzt lần lượt là các giá trị quy đổi của giá giao dịch, số lượnggiao dịch, thời gian bày bán bất động sản.

REMI1 là chỉ số của thị trường tại thời điểm gốc( là100)

a, b, c là các trọng số thay đổi theo thời gian, không gian và thỏa mãn điềukiện:

+ Số ngày các bất động sản được rao bán

Các số liệu này có thể thu thập được thông qua các sàn giao dịch bất động sản

2.2.4 Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản

Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau

n

it it

Q P

Q P

Trong đó: Qit là số lượng giao dịch của hàng hóa bất động sản thứ i tính bằng

m2

Pit là giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ nghiên cứu

Pi0 giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ gốc.

Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa được niêm yết trên thịtrường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua bán,các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng khốilượng niêm yết Còn hàng hóa bất động sản do đặc thù riêng của mình, nó khôngđược mua đi bán lại trên thị trường Một khi nó được bán đi thì phải lâu sau nó mới

có cơ hội xuất hiện tại trên sàn

Một bất động sản được đem ra rao bán thì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố củathị trường Nếu có nhiều người muốn có bất động sản đấy thì bên cung ứng sẽ tổchức đấu giá và giá của bất động sản sẽ thay đổi Hoặc như giá của vật liệu xâydựng thay đổi qua các tháng cũng làm thay đổi giá bất động sản qua các tháng Hoạtđộng kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đồng nghĩa với nó là sự phức tạptrong quá trình tham gia mua bán bất động sản trên thị trường Bất động sản nàymất đi thì có các bất động sản khác xuất hiện Đây là vấn đề lưu ý khi tính chỉ số giábất động sản Có nhiều cách để giải quyết vấn đề bất động sản biến mất hoặc xuấthiện trong khi tính chỉ số giá bất động sản

Hiện nay có một cách tính đã được đặt ra là:

Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu không

có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng công thứctính chỉ số giá nêu ở trên Khi có sự thay đổi của các bất động sản thì theo cách tínhtoán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm của giá bất động sản,dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá của kỳ nghiên cứu đó và chỉ

số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộngvới % tăng giá vừa tính được

Ví dụ: Áp dụng công thức tính nêu trên tiến hành tính toán chỉ số giá căn hộ

Tp Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008

Bảng 1: Bảng tổng hợp giá 1m 2 căn hộ tại Tp Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008

Loại

BĐS

Vị trí Diện

tích m2

Giá niêm yết 1m2 căn hộ (triệu đ/m2) Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12 Căn hộ Cầu Giấy

ĐTM

Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 120 24.5 24.5 24.5 24.5

Căn hộ Cầu Giấy

ĐTM

Căn hộ Mỗ Lão ViệtKiều CA 100 15.5 15.5 15.6 15.6

Căn hộ Hà Đông

ViệtKiều

Căn hộ ĐTM LĐ 76 17 17 17 17 17

Căn hộ Từ Liêm

MT

Từ số liệu của bảng 1 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bấtđộng sản căn hộ Tp Hà Nội, thể hiện qua bảng sau:

Bảng 1.1: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp Hà

Nội từ tháng7 đến tháng 10 trong năm 2008

Loại

BĐS

Vị trí Giá trị của BĐS (triệuđ) = Giá 1m2 x Diện tích

Căn hộ Cầu Giấy

ĐTM

Căn hộ Hà Đông

ViệtKiều

Căn hộ Từ Liêm Khu DTM TV

Căn hộ ĐTMVQuán Văn Quán

Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì

Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng

Căn hộ Hà Đông Văn Khê

Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa

Căn hộ

Thanh

Xuân

CCcho CAND Căn hộ Ba Đình Ngọc Khánh

Căn hộ Cầu Giấy Dịch Vọng

Căn hộ Cầu Giấy HK Tower

Căn hộ Từ Liêm Trung Văn

Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa

Căn hộ Thanh Trì Thanh Trì

Căn hộ Từ Liêm Đường PVD

Căn hộ Long Biên Việt Hưng

Căn hộ Cầu Giấy Vimexco

Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA

Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ

Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV