III. Phạm vi nghiên cứu:
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản
2.2.1.1 Khái niệm giá bất động sản
Giá cả hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường. Về bản chất, đó là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá của nhà.
Giá trị của đất đai bao gồm nhiều bộ phận hợp thành, một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có giá trị trao đổi. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là giá cả của đất đai thường ta gọi là giá đất. Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà. Tuy nhiên do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản cũng có những điểm khác biệt, đặc trưng riêng. Giá cả bất động sản phụ thuộc mức độ sử dụng, mức độ khan hiếm, và nhu cầu của người mua.
2.2.1.2 Phân loại giá bất động sản
Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, sau đây là một số cách phân loại phổ biến
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đây là giá trị bất động sản được quy ước theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Khi đó:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: Là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: Là giá được xác định cho chi phí thay thế cho công trình bất động sản khi nó bị rủi ro trong sử dụng
- Giá hoạch toán: Là giá được xác định dựa trên giá trị còn lại của tài sản - Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất thị trường: Là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên một đơn vị diện tích được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần được chuyển nhượng và người muốn chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, quan hệ huyết thống.
2.2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán lại đất do cha ông, tổ tiên để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,…
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:
a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
* Nhóm yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của bất động sản mang lại càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai vị trí đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Việc
xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của bất động sản là cực kỳ quan trọng đặc biệt là đối với định giá đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
+ Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong khu vực có tác động đến giá trị của bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ảnh hưởng của thiên tai, lũ lụt thì giá của bất động sản sẽ có giá trị thấp, ngược lại giá trị của nó sẽ cao hơn.
+ Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh, hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của bất động sản.
* Nhóm các yếu tố kinh tế:
+ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của có càng cao và ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với bất động sản
Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì giá của bất động sản đó càng tăng.
* Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
+ Nhu cầu của bất động sản trên thị trường
+ Tính hữu dụng của bất động sản đó trên thị trường.
b) Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh tính pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,…hiện có.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn liền với bất động sản đó như: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,…
c) Các yếu tố chung bên ngoài:
* Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
+ Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá của bất động sản tăng.
+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua nhà tại thành phố,…
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
+ Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực
+ Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực + Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc,…)
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng + Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng,…
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ học vấn, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó không thể không kể đến tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống, các vấn đề về phong thủy của bất động sản có liên quan.