III. Phạm vi nghiên cứu:
2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số
2.2. xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện
Bộ Xây dựng là đơn vị chủ trì, tiến hành phối hợp với các Bộ, Ngành cùng tham gia ở các mặt đã nêu ở trên để cùng nghiên cứu, phân tích tài liệu kết hợp với lấy ý kiến của chuyên gia để đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản.
- Tiến hành xây dựng chương trình hoạt động trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, theo đó có các quy định mang tính bắt buộc phải thực hiện đúng thời hạn đã đề ra.
- Công bố chương trình thực hiện đến tất cả các cơ quan, ngành, những người có liên quan có trách nhiệm thực hiện.
- Xuất phát từ nghiên cứu các chuyên đề, đề tài có liên quan đến thị trường bất động sản, tình hình thị trường bất động sản trong mấy năm vừa qua và nhất là 6 tháng cuối năm 2008 đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp.
- Tiến hành tổng hợp các chỉ tiêu tổng hợp đã được các Bộ, Ngành xây dựng liên quan đến thị trường bất động sản.
- Ở các nước trên thế giới đã tiến hành nghiên cứu và xây dựng chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. Việt Nam có thị trường bất động sản hình thành và phát triển sau nên trong quá trình tiến hành không tránh được sự mắc phải sai sót. Cần phải tìm hiểu, học hỏi kinh nghiệm quản lý của các nước phát triển nhất là các nước có cơ chế quản lý thị trường bất động sản giống ở Việt Nam- đất đai thuộc sở hữu Nhà nước như Trung Quốc). Tham khảo các chỉ tiêu tổng hợp, chỉ số giá, chỉ số thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới. Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam còn khác xa nhiều so với các nước phát triển trên thế giới, do đó trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ tiêu không nên áp dụng giống hệt cách thức xây dựng của họ mà cần có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội của Việt Nam. Bởi vì xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường đã rất khó khăn, nếu hệ thống đó được mang ra thực hiện mà không phù hợp thì sẽ mang lại rất nhiều bất cập trong công tác quản lý thị trường bất động sản.
- Lấy ý kiến của các chuyên gia của các ngành có liên quan để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản
- Lấy ý kiến của các địa phương, các ngành có liên quan để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản.
- Nghiên cứu tham khảo các biện pháp điều tra thống kê đã và đang được áp dụng hiện nay, đề xuất phối hợp với Tổng Cục Thống kê và các cơ quan có liên quan tổ chức thực hiện việc thống kê các chỉ tiêu về thị trường bất động sản.
- Chu kỳ tiến hành thống kê:
Hiện nay Việt Nam mới bước đầu tiến hành xây dựng hệ thống chỉ tiêu, do đó có thể tiến hành thu thập số liệu theo quý. Đến lúc thị trường phát triển đến một mức độ nhất định thì tiến hành thu thập số liệu theo tháng, theo tuần để tiến hành công bố các chỉ số với mức độ thường xuyên hơn.
- Sau khi số liệu cần thiết được các cơ quan có chức năng, trách nhiệm báo cáo về Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng tiến hành xử lý hệ thống số liệu bằng các phương pháp thống kê, các hệ thống quản lý dữ liệu bất động sản hiện có để tiến hành tính toán.
- Sau khi tính toán được chỉ số, cần xem xét chỉ số được tính toán có phù hợp với tình hình thị trường bất động sản trong thời điểm tính toán hay không? Vì mới tiến hành xây dựng nên sai sót là điều không thể tránh khỏi. Điều quan trọng là phải phát hiện sai sót đó nằm ở khâu nào để sửa sai.
- Lấy ý kiến của các chuyên gia về chỉ số được tính toán
- Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào chỉ số được tính toán tiến hành phân tích và dự báo tình hình phát triển của thị trường.
- Sau đó, trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng xem xét ban hành các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản.
KẾT LUẬN
Việc xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản không đơn giản và hầu như không có tiền lệ nào nhưng nó thực sự cần thiết và cấp bách. Chính vì vậy, không thể đợi đến lúc thị trường bất động sản thực sự phát triển mới tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Từ kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của các nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới và các nghiên cứu của chuyên gia đầu ngành về bất động sản trong nước, Bộ Xây dựng đã và đang tiến hành phối hợp với các cơ quan có chức năng tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt. Do mới tiến hành nghiên cứu và xây dựng lần đầu tiên nên cần rất nhiều đóng góp của các chuyên gia trong việc xây dựng hệ thống chỉ số phụ, chỉ số chính để nhanh chóng xây dựng được một hệ thống chỉ số thống nhất, hợp lý mô tả đánh giá đúng thị trường bất động sản góp phần làm cho thị trường bất động sản phục hồi.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Giáo trình lý thuyết thống kê_ Trường đại học kinh tế quốc dân.
Giáo trình thị trường bất động sản – Trường đại học kinh tế quốc dân_TS. Hoàng Văn Cường( chủ biên)
Tài liệu của phòng Thị trường bất động sản_ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản_ Bộ Xây Dựng.
Một số trang web như: w.w.w.vietrees.com
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ... 1
I. Sự cần thiết của đề tài ... 1
II. Đối tượng nghiên cứu ... 2
III. Phạm vi nghiên cứu: ... 2
CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ... 4
1. Lí luận chung về bất động sản ... 4
1.1. Khái niệm bất động sản ... 4
1.2. Phân loại bất động sản ... 4
1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng ... 5
1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng ... 5
1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt ... 5
1.3. Đặc điểm của bất động sản ... 6
1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm ... 6
1.3.2 Tính cố định ... 6
1.3.3 Tính bền lâu ... 6
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau ... 7
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản ... 7
2. Lý luận chung về thị trường bất động sản ... 8
2.1. Thế nào là thị trường? ... 8
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản ... 8
2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản ... 8
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản ... 9
2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 ... 15
CHƯƠNG II : PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ... 17
1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản ... 17
1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản ... 17
1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản . 18
1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản ... 18
1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản ... 21
1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài ... 21
1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam ... 22
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản ... 25
2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ... 25
2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: ... 25
2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường ... 25
2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường ... 26
2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu ... 26
2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản ... 28
2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản
... 28
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất ... 32
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản ... 33
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản ... 35
3. Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh ... 51
CHƯƠNG III:
THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT
NAM HIỆN NAY ... 68
1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam ... 68
1.1 Tác dụng ... 68
1.2. Ưu điểm ... 70
1.3. Nhược điểm ... 71
2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản ... 72
2.1 Về công tác thống kê ... 72
2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện ... 79
KẾT LUẬN ... 82