Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1 Lí luận chung về bất động sản 4

1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.2 Phân loại bất động sản 4

1.2.1 Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng 5

1.2.2 Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng 5

1.2.3 Nhóm BĐS đặc biệt 5

1.3 Đặc điểm của bất động sản 6

1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm 6

1.3.2 Tính cố định 6

1.3.3 Tính bền lâu 7

1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 7

1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản 7

2 Lý luận chung về thị trường bất động sản 8

2.1 Thế nào là thị trường? 8

2.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 9

2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 9

2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 10

2.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 16

2.4 Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 17

CHƯƠNG II: PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 19

1 Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản 19

1.1 Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản 19

1.2 Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.20 1.2.1 Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản 20

1.2.2 Chỉ số giá thị trường bất động sản 23

1.3 Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài 24

1.4 Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam 25

2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 28

2.1 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 28

2.1.1 Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: 28

2.1.2 Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường 29

2.1.3 Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường 29

2.1.4 Nhóm thông tin liên quan đến cầu 30

2.2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 31

2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 31

2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 36

2.2.3 Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản 38

2.2.4 Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản 40

3 Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp Hồ Chí Minh 56

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 72

1 Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 72

1.1 Tác dụng 72

1.2 Ưu điểm 74

1.3 Nhược điểm 75

2 Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 77

2.1 Về công tác thống kê 77

2.2 Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện 85

KẾT LUẬN 88

Tài liệu tham khảo 89

MỞ ĐẦU

I Sự cần thiết của đề tài

Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất độngsản chưa có điều kiện phát triển Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trươngchuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thìthị trường bất động sản đã được hình thành và từng bước phát triển Tuynhiên, việc thị trường bất động sản hình thành một cách sơ khai đã dẫn đếnnhiều diễn biến phức tạp Bên cạnh những đóng góp tích cực thì thị trường bấtđộng sản còn bộc lộ nhiều bất cập Đặc biệt là thị trường bất động sản cònđang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn các giaodịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính thức Hơn nữa,thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều vàthường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủnghoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội Một trongnhững nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưahoàn thiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản cònnhiều bất cập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một

hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua

đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bấtđộng sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về xu thế phát triển đồng thờilàm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển mộtcách hiệu quả

Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá

cả được hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyềnnên chỉ số giá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá

thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhấtnhưng cũng không kém phần rõ ràng về biến động của thị trường.

Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

là vô cùng cần thiết ở Việt Nam Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty,

tổ chức tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất độngsản nhưng hầu hết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp vớiđiều kiện kinh tế- xã hội ở Việt Nam

Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn và của

cơ quan thực tập trong việc cung cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài

chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản”

II Đối tượng nghiên cứu

Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánhgiá sự phát triển Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóaCPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index củathị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trườngbất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản

III Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xâydựng chỉ số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đisâu nghiên cứu vào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đấtkhông có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản đặc biệt

Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉtập trung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra cáckiện nghị và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính

chỉ số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xãhội ở Việt Nam hiện nay.

Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần:

Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, côngtrình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác doluật pháp quy định.

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người,

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nókhông thay đổi,

- Tồn tại lâu dài

Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tươngứng với nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thứcphân loại, yêu cầu sử dụng Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theođặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất độngsản để có những chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bấtđộng sản Từ nhận thức đó, qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước

và của các nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản được chialàm 3 nhóm:

1.2.1 Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng

Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mạidịch vụ,… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tàisản gắn liền với đất đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, và chiếmtuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường

1.2.2 Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng

BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sảnxuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đấtchưa sử dụng…

1.2.3 Nhóm BĐS đặc biệt

Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản vănhóa thế giới, nhà thờ họ, đình chùa,…

Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường thấp.

Việc phân chia bất động sản thành các nhóm như trên là việc làm rất cầnthiết để góp phần xây dựng các chính sách phù hợp với việc quản lý thịtrường bất động sản

1.3 Đặc điểm của bất động sản

Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất động sản còn có một số đặcđiểm cơ bản sau:

1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm

Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm củađất đai Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích củacác mảnh đất về các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta khôngthể cứ mở rộng mãi bề rộng của các công trình Chính vì vậy quan hệ cungcầu luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạngđầu cơ bất động sản

Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt Mỗi bất độngsản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tốriêng biệt không giống với bất kỳ với bất động sản nào Ngay cả hai tòa nhànằm cạnh nhau hay là hai căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rấtnhiều sự khác biệt Có sự khác biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lôđất, hướng đất,… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần chú ý khai thác tính cábiệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng về tính dị biệt củangười tiêu dùng

1.3.2 Tính cố định

Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai,

mà đất đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không

gian Vì vậy lợi ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí Cụthể nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các côngtrình công cộng, y tế, giáo dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cốđịnh nên giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khuvực rõ rệt Một khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị của bất động sản đó cũngthay đổi.

1.3.3 Tính bền lâu

Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủynếu như không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựngtrên nó sau khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thờigian tồn tại rất lâu Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổithọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọkinh tế Chính vì thế khi đầu tư xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế đểquyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời mộtbất động sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác

Ví dụ như sự ra đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểmdân cư hoặc các khu công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị củacác bất động sản sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với trước khi có con đườngmới đó

1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản

- Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu

Hầu hết các hàng hóa đều có ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm này.Tuy nhiên, ở hàng hóa bất động sản đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn Sở dĩ là

do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu

tố tập quán, phong tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,…

- Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước

Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi

cơ quan cũng như mỗi người dân Các quan hệ giao dịch của bất động sản đềuảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội Mặt khác, bất động sản đều gắnliền với đất đai, mà đất đai về bản chất thuộc về quyền sở hữu của toàn xã hội

Do đó, bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý củaNhà nước

- Phụ thuộc vào năng lực quản lý

Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại Vìvậy để có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có năng lực cao và chi phíquản lý nó cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác

2 Lý luận chung về thị trường bất động sản

2.1 Thế nào là thị trường?

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp Từ thời kỳ

cổ đại xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thịtrường luôn luôn được bổ sung thêm các nội dung mới Tùy theo giác độnghiên cứu mà có những khái niệm về thị trường khác nhau

Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động traođổi, mua bán

Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theocác giác độ nghiên cứu khác nhau:

- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quátrình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề

về giá cả và số lượng hàng hóa mua bán

- Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ

về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán vàcác dịch vụ

Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường

và là hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường

2.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản

2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

*) Khái niệm thị trường bất động sản

Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khácnhau Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trườngbất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức làquan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiệncác quan hệ dịch chuyển về giá trị bất động sản

Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đaitrở thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội Trênthực tế ta thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn cácgiao dịch trên thị trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhaunhưng hầu hết các bất động sản đều gắn liền với đất đai Do đó, các đặc trưngcủa thị trường đất đai luôn chiếm vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thịtrường bất động sản

*) Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất

Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bánhàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản

đó như môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường Do cácgiao dịch bất động sản nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đềtài này chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường nhà đất

Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản làthị trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, nhưthế nó sẽ đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu

2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung

Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hànghóa, tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản.Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hànghóa khác Cụ thể như sau:

+) Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bấtđộng Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hóa bấtđộng sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch Không giống như cáchàng hóa thông thường địa điểm giao dịch là nơi có sự hiện diện của hàng hóa

đó Vì chúng ta không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau

Do có đặc điểm như trên nên quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản khôngthể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong một thời gian ngắn được màthông thường phải trải qua các khâu như sau:

- Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch,

- Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được,

* Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hàng Không phảibất kỳ một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủtiền đến lúc bất động sản được rao bán trên thị trường Do vậy, việc ngânhàng đầu tư vào dự án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự ánđó.

* Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triểnmạnh, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế vềnguồn vốn dài hạn hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro Lúc này các ngânhàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như cáckhoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa các nguồn vốn

Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn nhưtrên mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó.+) Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vậnđộng của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau

Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn:Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóngbăng), và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

+) Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnhhưởng của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu Trong khi đó phong tụctập quán thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Do vậy, hoạtđộng giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc Mặt khác do mỗivùng, mỗi khu vực có nền kinh tế phát triển khác nhau do đó sự phát triển thịtrường bất động sản ở mỗi khu vực mỗi vùng cũng khác nhau

+) Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật

Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, cácgiao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội

Do đó các vấn đề về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thốngpháp luật về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm phápluật về đất đai và nhà ở

+) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo

Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trênthị trường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việcmua bán không phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hànghóa khác Do đó việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm

dễ dàng

+) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trườngkhác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn

Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tưxây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn Khi bất động sảnđược lưu thông trên thị trường bất động sản thì nó giải quyết được các vấn đềliên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên thamgia giao dịch,… Có thể thấy rằng thị trường bất động sản là đầu ra của thịtrường vốn.

Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy độngđược nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giảingân Như vậy có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản góp phầnthúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn và ngược lại Bên cạnh đó thị trườngbất động sản còn có mối quan hệ với các thị trường khác trong nền kinh tếnhư thị trường xây dựng, thị trường lao động…

2.2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam

+) Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường vàkhuyến khích thúc đẩy phát triển hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ đượcphát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố trong đó cóyếu tố đất đai Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cánhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật” Trên cơ sở đó Nhà nước đã ban hành nhiều vănbản pháp luật tạo sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

+) Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhànước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổchức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh

tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có

quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn củacác tổ chức tín dụng Đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, và phápluật nước Việt Nam không cho phép mua bán đất, do đó đất đai không phải làhàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất đai mới được coi là hàng hóa và có thểmua bán, trao đổi, chuyển nhượng Do đó, hoạt động của thị trường bất độngsản của nước ta hiện nay chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắnliền với thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà

ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ra trên thị trường thứ cấp.Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách làngười đại diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụng đất Saukhi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy phép cho những người được quyền

sử dụng đất hợp pháp, vẫn giao cho họ những quyền định đoạt hạn chế đốivới đất đai mà họ sử dụng

Một điểm khác biệt nữa là do thị trường bất động sản nước ta hoạt độngtheo định hướng XHCN nên nó không chỉ được thể hiện trên góc độ kinh tế

mà còn được thể hiện trên góc độ xã hội Nó không chỉ để phục vụ cho một số

bộ phận trong xã hội có khả năng thanh toán mà bất cứ ai cũng phải có nhà để

ở Nếu không có khả năng thanh toán sẽ được Nhà nước tạo điều kiện có mộtnơi ăn chốn ở tạm thời

2.2.2.3 Sự khác biệt của thị trường bất động sản với các thị trường khác trong nền kinh tế.

Nó được thể hiện qua bảng sau:

Tác động của các ngành khác Rất mạnh mẽ Phụ thuộc lẫn nhauPhân đoạn thị trường Rất dễ dàng Không dễ dàngMức độ nhạy cảm so với sự

tăng trưởng kinh tế

2.2.2.4 Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản

+) Xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị giao dịch rấtlớn, kỹ thuật giao dịch phức tạp nên hầu hết các giao dịch đều thông qua môigiới, tư vận, thậm chí là cò mồi với chi phí môi giới chưa được quy định cụthể Để đáp ứng cho sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta đã có

hệ thống các văn phòng môi giới bất động sản, mua bán nhà đất nhưng đa sốchưa chuyên nghiệp, thiếu tính chính thức và độ tin cậy

+) Các giao dịch bất động sản phần lớn chưa được chuẩn hóa, thiếu giấy

tờ hợp pháp, ít dựa trên hợp đồng mua bán chuẩn mực và thiếu cơ chế xử lý viphạm hợp đồng

+) Chưa có hệ thống thanh toán hiện đại mà chủ yếu thanh toán bằngtiền, vàng…

+) Sàn giao dịch mới ra đời nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì

nó sẽ chi phối toàn bộ giao dịch của thị trường bất động sản

2.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường

Tuy ra đời muộn hơn so với các ngành kinh tế khác song thị trường bấtđộng sản đã phát triển nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế Dothị trường này liên quan đến một lượng tài sản cực lớn về cả giá trị lẫn quy

mô nên nó chiếm một vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế Sự phát triển củathị trường này góp phần phát triển kinh tế- xã hội Chúng ta có thể thấy vai tròcủa thị trường bất động sản thể hiện ở các mặt sau:

+) Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huyđộng tại chỗ

Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản đủđiều kiện trở thành hàng hóa và được định giá một cách khoa học sẽ tạo ranền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể

+) Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích sản xuất pháttriển, tăng nguồn thu cho ngân sách

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp, gián tiếp đối với các loạithị trường còn lại của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia thì cứđầu tư vào các bất động sản mà tăng lên được 1USD thì cũng thúc đẩy cácngành có liên quan tăng 2-3USD Phát triển thị trường bất động sản sẽ có tácdụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đấtđai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,… để từ đó tạo nên các chuyển dịchđáng kể về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cảnước

+) Phát triển thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngàycàng gia tăng về nhà ở cho nhân dân

Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường bấtđộng sản và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.

2.4 Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008

Trường bất động sản 6 tháng cuối năm đã đi qua trong những diễn biếnkhông thuận của tình hình nền kinh tế nhưng cũng đã thể hiện rõ hướng tíchcực của thị trường Mặc dù thị trường đang ở chiều hướng giảm về giá và sốlượng giao dịch nhưng nó lại góp phần đưa thị trường bất động sản về gầnhơn với giá trị thực của nó Một thực tế cho thấy nhu cầu vẫn đang ở mức cao,đòi hỏi thời gian tới cần phải tiếp tục tăng cung cho thị trường bất động sản.Việc ngân hàng hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãisuất có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt cho thịtrường nhưng lại làm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khókhăn trong việc huy động nguồn vốn Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng cũng

đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường như rà soátcác dự án đang triển khai có hiệu quả để ngân hàng tiếp tục cho vay, kiến nghịngân hàng cho vay để đầu tư các dự án phát triển bất động sản phục vụ cho ansinh xã hội và các mục tiêu phát triển kinh tế Chính các động thái quyết liệt

và mang tầm vĩ mô đã dần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trịthực Luật kinh doanh bất động sản ra đời có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 quyđịnh các tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sảnbuộc phải thông qua sàn giao dịch Việc quy định giao dịch phải thông quasàn là một bước quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ cấu thị trường bấtđộng sản Sàn giao dịch sẽ làm nhiệm vụ hỗ trợ cho mọi đối tượng đạt được

sự thuận lợi tối đa trong việc nắm bắt thông tin nhà đất, từ đó sẽ hạn chế tìnhtrạng đầu cơ, kích giá, và những rủi ro trong thủ tục, hồ sơ, tính pháp lý,…Bên cạnh đó, việc lập sàn giao dịch sẽ khiến cho Nhà nước tránh thất thu thuế

vì sàn giao dịch sẽ hạn chế tối đa tình trạng mua bán giá đất ảo Sàn giao dịch

bất động sản ra đời giúp cho thị trường bất động sản phát triển một cách lànhmạnh thông qua việc công khai và minh bạch hoạt động mua bán Tuy nhiên,không phải tất cả mọi giao dịch đều phải thông qua sàn, vì chỉ có giao dịchmua bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là phải qua sàn, còngiao dịch của người dân thì không cần thiết phải qua sàn Năm 2008, mặc dùthị trường bất động sản vẫn còn tình trạng đóng băng ảm đạm nhưng cuộcchạy đua mở sàn giao dịch bất động sản lại nóng hơn bao giờ hết Hàng loạtcác sàn giao dịch đã được thành lập và chờ đợi sự phục hồi của thị trường Dothực hiện các biện pháp mang tính vĩ mô, môi trường đầu tư bất động sản vàcác quy định pháp luật đang dần dần được thay đổi theo hướng tích cực, rộng

mở và minh bạch hơn nên vào tháng 7/2008 thị trường bất động sản Việt Nam

đã thoát khỏi danh sách nhóm thị trường có chỉ số minh bạch thấp Và thịtrường bất động sản Việt Nam được biết đến như thị trường hấp dẫn đối vớiđầu tư nước ngoài, là đối tác đang quan tâm của nhiều tập đoàn đa quốc gia.Theo số liệu thống kê gần đây của Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch vàĐầu tư thì tính chung cả cấp mới và cấp thêm, nguồn vốn đầu tư trực tiếpnước ngoài trong vòng tháng 11 của năm 2008 là 60,9 tỷ USD, trong đó đầu

tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ lệ rất lớn Mặc dù hiện nay thị trườngbất động sản đang ở trong tình trạng không mấy khả quan nhưng vốn đầu tưtrực tiếp của nước ngoài đổ vào lĩnh vực này vẫn tiếp tục tăng vọt Sự thamgia ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ở các lĩnh vực nhưkhách sạn, căn hộ cao cấp, văn phòng,… chứng tỏ thị trường vẫn còn sức hấpdẫn mạnh mẽ bởi khả năng sinh lời của nó Dòng vốn được rót vào bất độngsản đã làm lóe lên niềm hi vọng trong tương lai không xa thị trường nhà đất

sẽ vươn dậy, thoát khỏi thời kỳ băng giá kéo dài do thiếu vốn đầu tư

CHƯƠNG II:

PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH

GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản

Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng baonhiêu điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lờinhư khi hỏi chỉ số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm baonhiêu bởi vì cho đến thời điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả

và đánh giá thị trường bất động sản vẫn chưa có Vì vậy, thông qua sàn giaodịch người ta chỉ mới có thể biết được là giá hàng hóa bất động sản này tăng(hay giảm), nếu tăng (hay giảm) thì tăng (hay giảm) bao nhiêu Mà điều nàythì chưa đủ để nhà đầu tư hay người tiêu dùng có đầy đủ thông tin để có thểquyết định đầu tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao

Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm

đó là thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bấtđộng sản Thị trường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tàichính tiền tệ thì có lãi suất liên ngân hàng làm căn cứ Thị trường bất độngsản thì chưa có một công cụ nào thực sự có thể làm thước đo để phát triển thịtrường Sự quyết định đầu tư mang tính cảm tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nềnkinh tế vĩ mô Chỉ số giá bất động sản được xây dựng sẽ làm cơ sở cho sựphát triển của thị trường bất động sản, góp phần không nhỏ cho sự phát triểncủa nền kinh tế

1.1 Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện mộtbước phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần

thúc đẩy các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thịtrường lao động,… Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chínhchưa hoàn thiện, các giao dịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tốngầm, phi thị trường Tuy chưa có đánh giá định lượng về sự đóng góp của thịtrường bất động sản, nhưng với những đóng góp trong vài năm trở lại đây thìkhó có thể dự báo chính xác về quy luật vể sự phát triển thị trường bất độngsản Một vấn đề được đặt ra là làm thế nào để dự báo và điều chỉnh sự nónglạnh của thị trường, quản lý được các giao dịch ngầm? Đó chính là câu hỏichưa có đáp án Do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu, tính toán, và đưa ra công

cụ để chỉ báo thị trường là rất cần thiết và quan trọng cho quản lý Nhà nướccấp Trung ương và các địa phương

1.2 Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

1.2.1 Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản

Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế thị trường sự gặp nhau của cungcầu xác định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán ra

Đồ thị quan hệ cung cầu

DL Tiền(tín dụng

từ dân, doanh nghiệp, nhà nước, thuế,…)

E

SL(Số dự án, số

m2 xây dựng,số đất chuyển đổi đất sử dụng)

QE

PE

Q P

Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thờigian.

Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều

Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch Về nguyên tắcquan sát được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác Chỉ số quan sát thịtrường được nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI

Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI cóthể xây dựng ở nhiều cấp độ:

- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quansát về:

+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1)

+ Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2)

+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường( từ lúc đượcrao bán đến lúc giao dịch thành công – Biến X3)

- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quansát về:

+ Sản lượng công nghiệp

+ Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản

+ NCREIF

+ Thu nhập cá nhân trừ các chi trả

+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính

+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp

+ Số chỗ làm việc tạm thời

+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán lẻ

+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán sỉ

+ Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên

+ Tổng số hàng hóa bán lẻ và bán sỉ

+ Dịch vụ ăn uống

Tuy nhiên, với mức độ phát triển thị trường bất động sản như hiện naycủa Việt Nam thì xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp là cóhiện thực hơn

1.2.2 Chỉ số giá thị trường bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thànhtheo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trởthành biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thịtrường, đồng thời biến động của chỉ số giá thể hiện khái quát nhất nhưngkhông kém phần rõ ràng về sự biến động của thị trường Qua nghiên cứu chỉ

số giá tiêu dùng CPI của thị trường hàng hóa và tiêu dùng, chỉ số chứngkhoán VN- Index của thị trường chứng khoán, ta thấy rằng chỉ số quan trọngnhất thường dùng để mô tả đánh giá thị trường là chỉ số giá Chính vì thế khixây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản không thể thiếuđược chỉ số giá thị trường bất động sản

Chỉ số giá bất động sản phản ánh mức độ biến động giá chung của thịtrường bất động sản Chỉ số này xem xét mức độ biến động giá tổng hợp củacác phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thịtrường cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng Chỉ số giá bao gồm: Chỉ

số tổng hợp chung về giá, chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá đất nền chuyển nhượng.Ngoài ra còn đưa ra giá bán cho 1m2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở,giá đơn vị cho thuê 1m2 văn phòng, giá đơn vị cho thuê 1m2 đất nền

1.3 Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài

Sự phát triển kinh tế vượt bậc của nước Mỹ đã làm cho thị trường bấtđộng sản của họ phát triển nhanh chóng Do đó việc họ tiến hành xây dựngchỉ số mô tả thị trường bất động sản là điều tất yếu

Đó là chỉ số S&P/ Case- Shiller Home Price Index, một chỉ số bất độngsản mà các doanh nghiệp, các nhà quản lý thị trường hết sức quan tâm

Đây là chỉ số nhà ở của OFHEO được ký hiệu là HPI- phát triển dựa trênphương pháp sử dụng các mua bán lặp lại OFHEO tính HPI dựa trên số liệu

về các giao dịch lặp lại lấy từ cơ sở dữ liệu về các mua bán thế chấp nhà riêng

lẻ Khoảng mỗi tháng sau mỗi cuối quý, dữ liệu về mua bán thế chấp nhàriêng lẻ của quý đó sẽ được các công ty ghi vào đĩa máy tính rồi gửi vềOFHEO Trước khi ghép với địa chỉ nhà, dữ liệu được tiêu chuẩn hóa với địachỉ do Cục bưu điện của Mỹ quy định Việc này giúp tăng tỷ lệ ghép địa chỉthành công và giúp nhà quản lý chất lượng của cơ sở dữ liệu về các giao dịchlặp lại Các số liệu được thế chấp được kết hợp và sắp xếp theo chỉ số bưuđiện địa chỉ nhà và ngày gốc Điều này giúp xếp các giao dịch liên tiếp củacùng một bất động sản được đặt một cách lần lượt đúng vị trí trong cơ sở dữliệu Sau đó, việc ghép các dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh địa chỉcủa các giao dịch liên tiếp đó Một khi các dữ liệu có thể kết hợp được xácđịnh, các thông tin về giá trị bất động sản và ngày giao dịch từ các ghi chép sẽđược giữ lại bằng một số liệu duy nhất trong kho dữ liệu giao dịch lặp lại mới.Phương pháp nghiên cứu dựa trên các mua bán lặp lại phù hợp với cảvấn đề kinh tế thực tế và đặc tính thay đổi của giá nhà trong quá trình phổbiến ngẫu nhiên

Đây là một chỉ số được đánh giá là tương đối chính xác Tuy nhiên, với

sự phát triển thị trường bất động sản như hiện nay ở Việt Nam thì chưa thể ápdụng cách tính chỉ số giá nhà ở như của Mỹ vì ở nước ta chưa có dữ liệu về sốgiao dịch bán lại nhà

1.4 Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam

Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90(từ khi có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở) Tuy nhiên, nó còn sơ khaichưa hoàn chỉnh, các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên,không nộp thuế vẫn còn phổ biến Hệ thống pháp luật về thị trường bất độngsản chưa hoàn chỉnh và hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bấtđộng sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánhgiá thị trường bất động sản Trước đây, Bộ Tài nguyên môi trường đã có một

số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất,… nhưngchưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất Bộ Kế hoạch và đầu tư chủ yếutổng hợp thống kê về công nghiệp Bộ Xây dựng chủ yếu thống kê về Nhà ở.Tổng cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trường bất động sản.Các chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trường bấtđộng sản Các địa phương hầu như không có bộ phận theo dõi về thị trườngbất động sản kể cả ở những nơi có thị trường bất động sản tương đối pháttriển, vì vậy chưa có chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn Sựthiếu hụt hệ thống các chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợpđánh giá thị trường bất động sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đốivới thị trường bất động sản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất

là đối với nước đang có thị trường bất động sản đang phát triển như ViệtNam

Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất độngsản một số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựngchỉ số để phục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phầnvào việc phát triển chung của thị trường bất động sản.

+) Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giábất động sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bấtđộng sản

Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trườngtrong những khoảng thời gian nhất định MVBĐSI được xây dựng dựa trênnghiên cứu và dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồnkhác nhau Sau đó, MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giátrị của các căn hộ và nhà trong thời gian trung bình là 45 ngày Qua biểu đồ sẽthể hiện được sự thay đổi của chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổiđược tính theo hàng tuần Nó sẽ thể hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSIhiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua Tuy nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mớilấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh và tập trungvào các căn hộ rao bán Trong khi đó, thị trường bất động sản còn nhiều mảngkhác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa trên giárao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉmới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn

+) Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sảntrên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất độngsản của Vinaland Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của cáckhu đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm cácquận 2, 9… Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính rachỉ số giá bất động sản

+) CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bấtđộng sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giátham khảo Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn.

Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ sốgiá của công ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36% Trong khi đó,theo dõi bảng giá của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như khôngtăng, chỉ nhích lên một chút

=> Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường mộtchỉ số tương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trườnghay là chỉ vì mục đích làm giá, làm nhiễu thông tin thị trường,… để làm lợicho mình Do đó, khi tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản Nhà nướccần ban hành các cơ chế chính sách kinh doanh bất động sản phù hợp tạo điềukiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin để tiến hành xây dựng chỉ số mangtính chính xác cao

Qua nghiên cứu một số cách tính chỉ số giá bất động sản của một sốcông ty, một số sàn giao dịch ta nhận thấy tuy nó đã góp một phần nhỏ vàoviệc cung cấp cho thị trường nhưng hầu hết đều đang mang tính chất thamkhảo vì số liệu các công ty cung cấp chưa có sự thống nhất mà còn chênh lệchnhau quá lớn

Gần đây, Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007)mới quy định và giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng thực hiện quản lý Nhànước về hoạt động kinh doanh bất động sản Vì vậy một hệ thống chỉ số đểđánh giá thị trường bất động sản mang tính chính xác cao hơn, phù hợp vớiđiều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam là điều hết sức cần thiết và cấp bách.Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất độngsản, từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây

dựng chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giábất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.

2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

2.1 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

Một trong những điểm yếu của thị trường hiện nay là hệ thống thông tinthiếu cập nhật và độ chính xác chưa cao, thiếu minh bạch dẫn đến bên cungthao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận Việc xây dựng hệ thống thôngtin bất động sản là điều hết sức cần thiết, bên cạnh đó tính toán các chỉ số phụtạo điều kiện thuận lợi cho việc tính toán các chỉ số giá bất động sản và chỉ sốthị trường bất động sản Có thể sắp xếp các dữ liệu và tính toán các chỉ số phụnhư sau:

2.1.1 Nhóm dữ liệu liên quan đến cung:

Bao gồm: + Chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp

+ Chỉ số về số lượng công trình được hoàn thành

Hiện nay, tất cả các công trình xây dựng đều phải xin giấy phép xâydựng Trước mắt, có thể thu thập số liệu qua Sở Xây dựng, sau đó sẽ triểnkhai tiến hành thu thập thông tin từ các phòng quản lý xây dựng các quận,huyện Tuy nhiên, không phải tất cả các công trình được cấp giấy phép đềukhởi công ngay sau khi được cấp phép, phần lớn các công trình bị chậm trễ,

có công trình sau đó chuyển đổi công năng, hoặc giấy phép bị hủy Do đó khitính chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp thì phải có sự điều chỉnh

về số liệu của 2 loại thông tin này bằng cách lấy mẫu Qua việc theo dõi các

dữ liệu trên, nhà đầu tư có được những ý tưởng đầu tư cụ thể cũng như sựhướng dẫn bao quát cho việc quản lý một danh mục vốn đầu tư Các nhà xâydựng nhà ở thường không khởi công một căn nhà nếu họ không thấy tự tin

rằng ngôi nhà sau khi xây dựng sẽ bán ngay hoặc trước khi công trình đượchoàn thành Hơn nữa, mỗi khi một ngôi nhà được khởi công, công việc choxây dựng sẽ tăng và thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế.

2.1.2 Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường

Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán

+ Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán

+ Chỉ số về số lượng nhà chờ bán

Các chỉ số này không chỉ phản ánh quy mô thị trường nhà ở mà còn thểhiện đà tăng trưởng kinh tế Nói rõ hơn thì xu hướng của các dữ liệu này lànhững con số đáng giá cho các nhà xây dựng nhà, các nhà cho vay thế chấp,các công ty kinh doanh các thiết bị nội, ngoại thất Tuy nhiên ở Việt Nam các

dữ liệu này không được các nhà đầu tư công bố số liệu chính xác

2.1.3 Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường

Bao gồm: + Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng

Chi phí xây dựng có mối liên quan trực tiếp với cổ phiếu, trái phiếu, cácloại hàng hóa khác bởi vì nó là một phần của nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi

lãi suất, dòng tiền kinh doanh và cả các chính sách tài chính Giá vật liệu xâydựng cũng sẽ rất nhạy cảm đối với ngành công nghiệp nhà ở.

2.1.4 Nhóm thông tin liên quan đến cầu

Bao gồm: + Chỉ số về đơn xin vay mua nhà

+ Chỉ số về giá trị cho vay để mua nhà

+ Dự đoán số lượng hộ gia đình

Số liệu liên quan đến nhóm thông tin trên được xem là chủ chốt để đánhgiá mức cầu của thị trường nhà ở

Nếu chỉ xây dựng 1 hay 2 loại chỉ số đơn lẻ thì mức độ chính xác của chỉ

số sẽ rất yếu Các chỉ số này khi được xây dựng sẽ có tính chất kiểm tra lẫnnhau để đảm bảo tính hợp lý của các chỉ số, phản ánh được sự phát triển củathị trường, hạn chế những nhận định mang tính chủ quan của người thực hiện

Ví dụ chỉ số giá bất động sản có liên quan tới chỉ số giá xây dựng và chỉ sốkinh tế xã hội Khi chỉ số giá đất không tăng, chỉ số giá xây dựng không tăngthì giá bất động sản chỉ có thể tăng nếu nhu cầu tăng hoặc nguồn tín dụngtăng Còn nếu nhu cầu và nguồn cung tín dụng cũng không tăng thì phải tínhtoán lại Cũng có thể số giấy phép xây dựng không thể hiện chính xác được sốlượng công trình khởi công thì mức chi cho xây dựng (căn cứ vào các hợpđồng xây dựng) sẽ thể hiện mức độ triển khai của các công trình từ đó có thể

dự đoán nguồn cung ở giai đoạn chính xác hơn

Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, thông tin trong quátrình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán tất cả đều thông qua ngân hàngnên việc thu thập thông tin qua các kỳ để tính toán các chỉ số phụ là việc làmkhông quá khó khăn Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơquan Bộ, Ngành có liên quan đến cổng thông tin của bất động sản Do đó

thông tin trở nên chậm chạp lỗi thời cho các quyết định mang tầm vĩ mô Bêncạnh đó thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý và điều hành Cònviệc cung tín dụng cho thị trường thì do Ngân hàng Nhà nước Nếu cả hai cơquan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điềuhành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường bất độngsản sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý.

Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản trong cơ cấu củaGDP là không nhỏ, do đó cần có hệ thống thông tin bất động sản để các tổchức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độkhả thi cho các dự án Tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản sẽphải nằm trong mức hợp lý của quan hệ cung cầu thực Vì vậy, muốn xâydựng một hệ thống các chỉ số bất động sản thì trước hết phải tiến hành xâydựng hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác

2.2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản

2.2.1.1 Khái niệm giá bất động sản

Giá cả hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cungcầu về bất động sản trên thị trường Về bản chất, đó là biểu hiện bằng tiền giátrị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá củađất và giá của nhà

Giá trị của đất đai bao gồm nhiều bộ phận hợp thành, một phần do tựnhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai Trong nềnkinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai cógiá trị trao đổi Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đóchính là giá cả của đất đai thường ta gọi là giá đất Còn giá nhà được tínhbằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng

nên ngôi nhà Tuy nhiên do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nêngiá cả bất động sản cũng có những điểm khác biệt, đặc trưng riêng Giá cả bấtđộng sản phụ thuộc mức độ sử dụng, mức độ khan hiếm, và nhu cầu củangười mua.

2.2.1.2 Phân loại giá bất động sản

Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, sau đây là một sốcách phân loại phổ biến

- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đây là giá trị bất động sản được quy ướctheo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Khi đó:

Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

- Giá thuê: Là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn

- Giá bảo hiểm: Là giá được xác định cho chi phí thay thế cho công trìnhbất động sản khi nó bị rủi ro trong sử dụng

- Giá hoạch toán: Là giá được xác định dựa trên giá trị còn lại của tài sản

- Giá đất do Nhà nước quy định

- Giá đất thị trường: Là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào

đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụngđất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động củaquy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền

do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuậnvới nhau tại một thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên một đơn vị diện tíchđược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biếngiữa người cần được chuyển nhượng và người muốn chuyển nhượng không bị

ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch,chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, quan hệ huyết thống.

2.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trênthị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, vàngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống.Tuy nhiên giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhưnhững yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”,

“đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sựcan thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạtầng khu dân cư, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngườidân như không muốn bán lại đất do cha ông, tổ tiên để lại, hoặc không thích ởnhà chung cư,…

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêngcũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:

a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:

* Nhóm yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của bất độngsản mang lại càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luônđồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối Xét trênphương diện tổng quát cả hai vị trí đều có vai trò quan trọng trong việc xáclập giá trị của bất động sản Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của bấtđộng sản là cực kỳ quan trọng đặc biệt là đối với định giá đất

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

+ Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc caohay thấp so với các bất động sản khác trong khu vực có tác động đến giá trịcủa bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ảnh hưởng của thiêntai, lũ lụt thì giá của bất động sản sẽ có giá trị thấp, ngược lại giá trị của nó sẽcao hơn.

+ Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu hai bất động sản có giá xâydựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trịcủa nó sẽ cao hơn và ngược lại

+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,yên tĩnh, hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của bất động sản

* Nhóm các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm

từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản

đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyểnnhượng của có càng cao và ngược lại

+ Những tiện nghi gắn liền với bất động sản

Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì giá của bất độngsản đó càng tăng

* Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

+ Nhu cầu của bất động sản trên thị trường

+ Tính hữu dụng của bất động sản đó trên thị trường

b) Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh tính pháp

lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,…hiện có

+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạnchế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắnliền với bất động sản đó như: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tìnhtrạng tranh chấp quyền sử dụng đất,…

c) Các yếu tố chung bên ngoài:

* Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

+ Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhucầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá của bất động sản tăng

+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phốđược mua nhà tại thành phố,…

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

+ Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực

+ Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc,…)

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng+ Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng,…

* Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khuvực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giátrị của bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặtkhác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độhọc vấn, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đếngiá trị của bất động sản Bên cạnh đó không thể không kể đến tình trạng sứckhỏe, nghề nghiệp và các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của nhữngngười đang chung sống, các vấn đề về phong thủy của bất động sản có liênquan

* Phương pháp thu nhập

Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổngthu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá Riêng với cácthửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu

nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bấtđộng sản tính thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sảntính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thờiđiểm định giá đất Đối với đất nông nghiệp người được giao đất tự tổ chứcsản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạtđộng sản xuất hàng năm Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽbằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suấttiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.

* Phương pháp chiết trừ

Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiệntrên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (baogồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặcđiểm tương tự với thửa đất cần định giá Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữathửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh Việc xác định giá trịhiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trịxây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn

* Phương pháp thặng dư

Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhấtcủa khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theophương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triểncuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra đểxây dựng kết cấu hạ tầng)

Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khácnhau Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp nhưtrường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thịtrường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng