Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .4 Lí luận chung bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản 1.2.1 Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng .5 1.2.2 Nhóm BĐS khơng có đầu tư xây dựng 1.2.3 Nhóm BĐS đặc biệt 1.3 Đặc điểm bất động sản .6 1.3.1 Tính cá biệt khan 1.3.2 Tính cố định 1.3.3 Tính bền lâu 1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn 1.3.5 Các đặc điểm khác bất động sản .7 Lý luận chung thị trường bất động sản 2.1 Thế thị trường? 2.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 2.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 10 2.3 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế thị trường 16 2.4 Thực trạng thị trường bất động sản tháng cuối năm 2008 17 CHƯƠNG II: PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .19 Cơ sở để xây dựng số giá bất động sản 19 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 1.1 Sự cần thiết phải xây dựng số bất động sản .19 1.2 Cơ sở lí luận hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản.20 1.2.1 Cơ sở lí luận số thị trường bất động sản 20 1.2.2 Chỉ số giá thị trường bất động sản .23 1.3 Kinh nghiệm xây dựng số thị trường bất động sản nước 24 1.4 Thực trạng cung cấp số giá bất động sản Việt Nam 25 Xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản 28 2.1 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản .28 2.1.1 Nhóm liệu liên quan đến cung: 28 2.1.2 Nhóm liệu liên quan đến quy mô thị trường 29 2.1.3 Nhóm liệu liên quan đến giá trị thị trường 29 2.1.4 Nhóm thơng tin liên quan đến cầu 30 2.2 Xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản 31 2.2.1 Khái niệm, phân loại, yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 31 2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 36 2.2.3 Xây dựng cơng thức tính số thị trường bất động sản 38 2.2.4 Xây dựng cơng thức tính tốn số giá bất động sản 40 Áp dụng tính tốn số bất động sản Tp Hồ Chí Minh 56 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 72 Đánh giá chung cách thức xây dựng hệ thống số đánh giá phát triển thị trường bất động sản Việt Nam .72 1.1 Tác dụng 72 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 1.2 Ưu điểm 74 1.3 Nhược điểm 75 Một số kiến nghị giải pháp cách thức xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản 77 2.1 Về công tác thống kê .77 2.2 Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực 85 KẾT LUẬN 88 Tài liệu tham khảo 89 MỞ ĐẦU I Sự cần thiết đề tài Ở Việt Nam, giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sản chưa có điều kiện phát triển Từ Đảng Nhà nước chủ trương chuyển đổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường thị trường bất động sản hình thành bước phát triển Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản hình thành cách sơ khai dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp Bên cạnh đóng góp tích cực thị trường bất động sản cịn bộc lộ nhiều bất cập Đặc biệt thị trường bất động sản cịn chập chững, thị trường thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn giao dịch bất động sản thực qua thị trường phi thức Hơn nữa, thị trường bất động sản cịn mang nặng tính tự phát, khơng đồng thường xuyên xảy sốt “ nóng”, “lạnh”, chí có dấu hiệu khủng hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến ổn định kinh tế- xã hội Một nguyên nhân tình trạng trên, bên cạnh khn khổ pháp lý chưa hồn thiện, công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản cịn nhiều bất cập, vấn đề thị trường bất động sản chưa có hệ thống tiêu mô tả đánh giá thị trường cách phù hợp, thơng qua giúp có sở để phân tích, có đánh giá thị trường bất động sản nước, từ đưa dự báo xu phát triển đồng thời làm cho chế sách thúc đẩy thị trường phát triển cách hiệu Như biết, kinh tế vận hành bình thường, giá hình thành theo quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh độc quyền nên số giá trở thành biểu tập trung việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động số giá biểu khái quát không phần rõ ràng biến động thị trường Do đó, việc có hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản vô cần thiết Việt Nam Mặc dù có vài cơng ty, tổ chức tiến hành công bố thị trường số giá thị trường bất động sản hầu hết số chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội Việt Nam Chính lý với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn quan thực tập việc cung cấp tài liệu có liên quan em viết đề tài chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản” II Đối tượng nghiên cứu Thị trường bất động sản cần có hệ thống tiêu để mô tả đánh giá phát triển Qua nghiên cứu số giá tiêu dùng thị trường hàng hóa CPI thị trường hàng hóa dịch vụ số chứng khốn VN-Index thị trường chứng khoán ta thấy tiêu quan trọng để đánh giá thị trường bất động sản số thị trường bất động sản số giá bất động sản III Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận vận dụng lý thuyết để xây dựng số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không sâu nghiên cứu vào thị trường khác thị trường bất động sản nhà đất khơng có đầu tư xây dựng thị trường bất động sản đặc biệt Hơn nữa, thời gian trình độ có hạn, chun đề thực tập tập trung nghiên cứu vấn đề đạt chưa đạt được, đưa kiện nghị số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hồn thiện cách tính số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội Việt Nam Ngoài phần đặt vấn đề kết luận đề tài gồm có phần: Chương I: Lý luận chung bất động sản thị trường bất động sản Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản Chương III: Một số giải pháp phương pháp xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Lí luận chung bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Cho đến hầu giới phân loại tài sản thành hai loại: động sản bất động sản Cách phân chia có từ cách hàng ngàn năm từ thời La Mã ghi Bộ luật La Mã Như vậy, bất động sản không bao gồm đất đai, cải lòng đất mà cịn bao gồm cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, trồng, … Ở nước ta tiếp cận cách đặt vấn đề trên, Bộ luật Dân Điều 174 quy định: Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác luật pháp quy định 1.2 Phân loại bất động sản Tuy có định nghĩa bất động sản song việc phân định tài sản động sản, tài sản bất động sản khơng phải điều dễ dàng Có phải tất cơng trình xây dựng bất động sản? hay tất tài sản liền với cơng trình xây dựng bất động sản? Để tránh sai lầm việc phân định bất động sản, cần tìm tiêu chí để phân biệt bất động sản động sản Một tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người, - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người, - Có thể đo lường giá trị định, - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, hình dạng khơng thay đổi, - Tồn lâu dài Như biết có nhiều tài sản coi bất động sản, tương ứng với có nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức phân loại, yêu cầu sử dụng Trong trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành khả tham gia thị trường loại bất động sản để có sách phù hợp với tình hình thực tế thị trường bất động sản Từ nhận thức đó, qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế nước nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản chia làm nhóm: 1.2.1 Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại dịch vụ,… Trong nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bản, chiếm tỷ trọng lớn, chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường 1.2.2 Nhóm BĐS khơng có đầu tư xây dựng BĐS thuộc nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng… 1.2.3 Nhóm BĐS đặc biệt Là bất động sản công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa giới, nhà thờ họ, đình chùa,… Đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia bất động sản thành nhóm việc làm cần thiết để góp phần xây dựng sách phù hợp với việc quản lý thị trường bất động sản 1.3 Đặc điểm bất động sản Ngoài số đặc điểm nêu trên, bất động sản cịn có số đặc điểm sau: 1.3.1 Tính cá biệt khan Hàng hóa bất động sản có tính khan đặc tính khan đất đai Sở dĩ diện tích bề mặt trái đất có hạn, diện tích mảnh đất cơng trình xây dựng lại có hạn hơn, người ta mở rộng bề rộng cơng trình Chính quan hệ cung cầu cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu bất động sản Do có tính khan nên bất động sản mang tính cá biệt Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với với bất động sản Ngay hai tòa nhà nằm cạnh hai phịng cạnh tịa nhà có nhiều khác biệt Có khác biệt có khác vị trí lơ đất, hướng đất,… Do vậy, đầu tư phát triển cần ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời đáp ứng tính dị biệt người tiêu dùng 1.3.2 Tính cố định Các bất động sản cố định vị trí địa lý gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm vị trí cố định giới hạn diện tích, khơng gian Vì lợi ích kinh tế bất động sản gắn liền với vị trí Cụ thể chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, cơng trình cơng cộng, y tế, giáo dục, pháp luật,… Cũng bất động sản có tính cố định nên giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố vùng khu vực rõ rệt Một yếu tố thay đổi giá trị bất động sản thay đổi 1.3.3 Tính bền lâu Đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng, khó bị phá hủy khơng có tàn phá thiên tai, lũ lụt,… Các cơng trình xây dựng sau khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn lâu Chính vậy, tính bền lâu bất động sản thể tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, thường tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế Chính đầu tư xây dựng cần ý đến tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần 1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn Sự đời bất động sản điều kiện để đời tài sản bất động sản khác Ví dụ đời đường góp phần hình thành điểm dân cư khu công nghiệp xung quanh đường, giá trị bất động sản có giá trị cao nhiều so với trước có đường 1.3.5 Các đặc điểm khác bất động sản - Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu Hầu hết hàng hóa có nhiều chịu ảnh hưởng đặc điểm Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản đặc điểm thể rõ rệt Sở dĩ ... chung bất động sản thị trường bất động sản Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản Chương III: Một số giải pháp phương pháp xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường. .. phải xây dựng số bất động sản .19 1.2 Cơ sở lí luận hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản. 20 1.2.1 Cơ sở lí luận số thị trường bất động sản 20 1.2.2 Chỉ số giá thị trường bất động sản. .. nghiệm xây dựng số thị trường bất động sản nước 24 1.4 Thực trạng cung cấp số giá bất động sản Việt Nam 25 Xây dựng hệ thống số đánh giá thị trường bất động sản 28 2.1 Xây dựng hệ thống