1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản
1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam
Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90 (từ khi có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở). Tuy nhiên, nó còn sơ khai chưa hoàn chỉnh, các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên, không nộp thuế vẫn còn phổ biến. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất động sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Trước đây, Bộ Tài nguyên môi trường đã có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất,… nhưng chưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất. Bộ Kế hoạch và đầu tư chủ yếu tổng hợp thống kê về công nghiệp. Bộ Xây dựng chủ yếu thống kê về Nhà ở. Tổng cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trường bất động sản. Các chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trường bất động sản. Các địa phương hầu như không có bộ phận theo dõi về thị trường bất động sản kể cả ở những nơi có thị trường bất động sản tương đối phát triển, vì vậy chưa có chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn. Sự thiếu hụt hệ thống các chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá thị trường bất động sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với nước đang có thị trường bất động sản đang phát triển như Việt Nam.
Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động sản một số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng
chỉ số để phục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào việc phát triển chung của thị trường bất động sản.
+) Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động sản.
Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trường trong những khoảng thời gian nhất định. MVBĐSI được xây dựng dựa trên nghiên cứu và dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó, MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị của các căn hộ và nhà trong thời gian trung bình là 45 ngày. Qua biểu đồ sẽ thể hiện được sự thay đổi của chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi được tính theo hàng tuần. Nó sẽ thể hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua. Tuy nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh và tập trung vào các căn hộ rao bán. Trong khi đó, thị trường bất động sản còn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn.
+) Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động sản của Vinaland. Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản.
+) CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất động sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá tham khảo. Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn.
Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá của công ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36%. Trong khi đó, theo dõi bảng giá của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như không tăng, chỉ nhích lên một chút.
=> Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường một chỉ số tương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường hay là chỉ vì mục đích làm giá, làm nhiễu thông tin thị trường,… để làm lợi cho mình. Do đó, khi tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản Nhà nước cần ban hành các cơ chế chính sách kinh doanh bất động sản phù hợp tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin để tiến hành xây dựng chỉ số mang tính chính xác cao.
Qua nghiên cứu một số cách tính chỉ số giá bất động sản của một số công ty, một số sàn giao dịch ta nhận thấy tuy nó đã góp một phần nhỏ vào việc cung cấp cho thị trường nhưng hầu hết đều đang mang tính chất tham khảo vì số liệu các công ty cung cấp chưa có sự thống nhất mà còn chênh lệch nhau quá lớn.
Gần đây, Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007) mới quy định và giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy một hệ thống chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản mang tính chính xác cao hơn, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam là điều hết sức cần thiết và cấp bách.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất động sản, từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây
dựng chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.