Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một bước phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần thúc đẩy các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường lao động,… Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa hoàn thiện, các giao dịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường. Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giỏ thể hiện khỏi quỏt nhất nhưng khụng kộm phần rừ ràng về sự biến động của thị trường.

Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

Đối với chỉ số chi phí xây dựng (ở một số nước gọi là chỉ số giá trị đơn đặt hàng xây dựng), theo quy định thì sau khi nhận được hợp đồng xây dựng, các công ty xây dựng phải khai báo với cơ quan thuế nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể thời điểm phải khai báo. Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).

Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường. Nguyên nhân là do sau đợt giá hàng hóa bất động sản tăng cao vào cuối tháng 2/2008, kèm theo các triệu chứng của nền kinh tế cho thấy chỉ số lạm phát gia tăng, Ngân hàng đã ngay lập tức nhảy vào cuộc để điều chỉnh thị trường tiền tệ bằng cách phát hành tín phiếu bắt buộc. Tuy nhiên từ tháng 11 trở đi giá nhiều loại hàng hóa nguyên vật liệu thiết yếu phục vụ sản xuất và hàng tiêu dùng trên thị trường thế giới đã có xu hướng giảm, tình hình kinh tế- xã hội có nhiều chuyển biến:cung cầu hàng hóa đã dần dần đi vào cân đối, tình hình nhập siêu, lạm phát đã được cải thiện.

Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh

Tình hình chung giá căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh tăng từ tháng 7 đến tháng 8, sau đó có xu hướng giảm dần cho đến tháng 12. Một số dự án tăng giá so với tháng 11, điển hình như: Central gardent tăng 12,2%; Phúc Yên tăng 7%; Thủ Thiêm Star tăng 11%; Tuy vậy, hầu như các dự án này đều không có giao dịch thành công được thực hiện. Trong tháng 12/2008 số lượng các giao dịch thành công được thực hiện không nhiều, chủ yếu được thực hiện tại phân khúc căn hộ có giá từ 22-25 triệu đồng/m2, các khu vực khác hầu như không có giao dịch thành công.

Số lượng các giao dịch được thực hiện không nhiều, tập trung tại phân khúc dự án có giá 15-25 triệu đồng/m2, khu vực giá cao hầu như không có giao dịch thành công.

XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY

Vì thế từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.Việc tiến hành xây dựng chỉ số bất động sản tạo điều kiện để xây dựng một công cụ, một thước đo phản ánh đúng thị trường lành mạnh, cung cấp thông tin định hướng thị trường cho người tiêu dùng, nhà đầu tư và giúp thị trường đi đúng hướng. Gần đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã có cuộc gặp gỡ với Tập đoàn Coldwell Banker( Hoa Kỳ) và Asia E –Business Solution( Singgapo) về các vấn đề liên quan đến quản lý thị trường bất động sản. Các chuyên gia của các tập đoàn này đã giới thiệu về hệ thống quản lý khai thác dữ liệu bất động sản, chương trình đào tạo kinh doanh bất động sản, phương thức chuyển nhượng thương mại cũng như kế hoạch phát triển thương mại cũng như kế hoạch phát triển hệ thống và quản lý môi giới sàn giao dịch bất động sản. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nên chủ động sẵn sàng tiếp nhận các các công nghệ mới, trang thiết bị hiện đại nhằm tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản. b) Tiến hành hoàn thiện tổng hợp số liệu thông tin hiện có. CPI ( giá thuê nhà ở và giá vật liệu xây dựng) + Thông tin nhà ở từ Tổng điều tra Dân số. - Tổng diện tích sàn của nhà - Vật liệu chính. - Năm đưa vào sử dụng - Tình trạng sở hữu. - Nguồn nhiên liệu, nguồn nước - Tình trạng nhà vệ sinh. + Bộ Tài nguyên và Môi trường. Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về:. Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về nhà ở + Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Có một số chỉ tiêu tổng hợp về khu công nghiệp c) Tiến hành thu thập các thông tin cần thiết - Xác định đơn vị thu thập thông tin - Xác định đối tượng cung cấp thông tin. Phải đảm bảo nguồn số liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. d) Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập thông tin và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thu thập thực hiện. Ban hành cỏc chế tài rừ ràng, cụ thể cho việc xử phạt nếu vi phạm trong việc cung cấp số liệu, thời hạn cung cấp số liệu. e) Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào số liệu tính toán được tiến hành phân tích, đưa ra các dự báo cho thị trường. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện. Bộ Xây dựng là đơn vị chủ trì, tiến hành phối hợp với các Bộ, Ngành cùng tham gia ở các mặt đã nêu ở trên để cùng nghiên cứu, phân tích tài liệu kết hợp với lấy ý kiến của chuyên gia để đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản. - Tiến hành xây dựng chương trình hoạt động trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, theo đó có các quy định mang tính bắt buộc phải thực hiện đúng thời hạn đã đề ra. - Công bố chương trình thực hiện đến tất cả các cơ quan, ngành, những người có liên quan có trách nhiệm thực hiện. - Xuất phát từ nghiên cứu các chuyên đề, đề tài có liên quan đến thị trường bất động sản, tình hình thị trường bất động sản trong mấy năm vừa qua và nhất là 6 tháng cuối năm 2008 đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp. - Tiến hành tổng hợp các chỉ tiêu tổng hợp đã được các Bộ, Ngành xây dựng liên quan đến thị trường bất động sản. - Ở các nước trên thế giới đã tiến hành nghiên cứu và xây dựng chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. Việt Nam có thị trường bất động sản hình thành và phát triển sau nên trong quá trình tiến hành không tránh được sự mắc phải sai sót. Cần phải tìm hiểu, học hỏi kinh nghiệm quản lý của các nước phát triển nhất là các nước có cơ chế quản lý thị trường bất động sản giống ở Việt Nam- đất đai thuộc sở hữu Nhà nước như Trung Quốc).

Từ kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của các nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới và các nghiên cứu của chuyên gia đầu ngành về bất động sản trong nước, Bộ Xây dựng đã và đang tiến hành phối hợp với các cơ quan có chức năng tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt.