Lý thuyết về lập dự án đầu tư bất động sản - Dự án xây dựng cao ốc Phước An

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 1 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TÊ ́ PHA ́ T TRIÊ ̉ N ĐỀ TÀI: “LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC PHƯỚC AN” Giảng viên hướng dẫn : ThS. Trương Thành Hiệp Sinh viên thực hiện : Tạ Ngọc Trí MSSV : 33101022279 Lớp : BĐS-VB2-K13 2012 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 2 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ MỤC LỤC Đề tài:“LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN - DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN” 5 PHẦN MỞ ĐẦU 5 1. Tính cấp thiết của đề tài 5 2. Mục tiêu nghiên cứu 6 3. Câu hỏi nghiên cứu 6 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 6 5. Phƣơng pháp nghiên cứu 6 CHƢƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT LIÊN QUAN 7 1.1. Khái niệm dự án đầu tƣ BDS 7 1.2. Đặc điểm của dự án đầu tƣ BDS 7 1.3. Phân loại dự án đầu tƣ BDS. 8 1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án 8 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN CAO ỐC PHƢỚC AN 11 2.1. Tổng quan về dự án “ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN” . 11 2.1.1. Sự cần thiết phải đầu tƣ và cơ sở pháp lý 11 2.1.1.1. Sự cần thiết phải đầu tƣ 11 2.1.1.2. Cơ sở pháp lý 11 2.1.2. Chủ đầu tƣ - hình thức đầu tƣ 13 2.1.2.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ 13 2.1.2.2. Hình thức đầu tƣ 15 2.1.2.3. Phân cấp công trình 15 2.1.2.4. Nguồn tài liệu, số liệu 15 2.1.3. Giới thiệu chung về dự án 15 2.1.3.1 Tên dự án: CAO ỐC PHƢỚC AN 15 2.1.3.2 Địa điểm: 15 2.1.3.3 Quy mô đầu tƣ: 15 2.1.3.4 Mục tiêu đầu tƣ 16 2.2. Phƣơng án, vị trí và giải pháp kiến trúc 16 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 3 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ 2.2.1 Lựa chọn địa điểm 16 2.2.1.1 Địa điểm công trình 16 2.2.1.2 Ranh giới khu đất 16 2.2.2 Điều kiện tự nhiên 17 2.2.2.1 Nhiệt độ 17 2.2.2.2 Lƣợng mƣa 17 2.2.2.3 Chế độ gió 17 2.2.2.4 Nắng 18 2.2.2.5 Thủy văn 18 2.2.3 Giải pháp kiến trúc 18 2.2.3.1 Giải pháp quy hoạch 18 2.2.3.2 Giải pháp kiến trúc 19 2.2.3.3 Giải pháp vât liệu công trình 24 2.3. Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 25 2.3.1 Giải pháp kết cấu 25 2.3.1.1 Tiêu chuẩn 26 2.3.1.2 Điều kiện đất nền 27 2.3.1.3 Tải trọng tác động 27 2.3.2 Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 28 2.3.2.1 Hệ thống điện nhẹ 29 2.3.2.2 Hệ thống điều hòa không khí 29 2.3.2.3 Hệ thống phòng cháy chữa cháy 30 2.3.2.4 Hệ thống cấp thoát nƣớc 30 2.4. Giải pháp bảo vệ môi trƣờng 30 2.4.1 Nguồn gây ô nhiễm 31 2.4.1.1 Nguồn gây ô nhiễm khi triển khai thi công xây dựng 31 2.4.1.2 Nguồn gây ô nhiễm khi dự án đi vào hoạt động 36 2.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực 37 2.4.2.1 Trong giai đoạn xây dựng 37 2.4.2.2 Khi dự án đi vào hoạt động 40 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 4 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ CHƢƠNG 3: XÁC ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CAO ỐC PHƢỚC AN 42 3.2 Tính toán các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật cho dự án 43 3.2.1 Phân tích doanh thu 43 3.2.2 Xác định chi phí 47 3.2.3 Phân tích ngân lƣu cho dự án 48 3.3 Đánh giá hiệu quả các chỉ tiêu tài chính của dự án 49 3.3.1 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu NPV 49 3.3.2 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu IRR. 50 3.3.3 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu B/C 50 3.3.4 Thời gian thu hồi vốn: 50 3.4 Phân tích an toàn tài chính 51 3.4.1 Phân tích rủi ro của dự án khi tăng chi phí lên 10% 52 3.4.2 Phân tích rủi ro của dự án khi giảm doanh thu xuống 10% 52 3.4.3 Phân tích rủi ro của dự án khi tăng chi phí 10% đồng thời giảm doanh thu 5% 53 3.5 Đánh giá hiệu quả đầu tƣ của dự án. 54 3.5.1 Hiệu quả kinh tế 54 3.5.2 Hiệu quả xã hội 54 3.6 Phƣơng án tổ chức quản lý, khai thác , vận hành dự án sau đầu tƣ. 56 3.6.1 Hình thức quản lý dự án: 56 3.6.2 Quản lý khai thác dự án 56 3.6.2.2 Quyền hạn và nhiệm vụ của chủ đầu tƣ 56 3.6.2.3 Đơn vị tƣ vấn xây dựng: 57 3.6.2.4 Trách nhiệm của nhà thầu xây dựng: 57 CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 4.1 Kết luận 58 4.2 Kiến nghị. 58 4.3 Tài liệu tham khảo. 59 PHỤ LỤC 60 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 5 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ Đề tài: “LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN” PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất nƣớc, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, kéo theo tốc độ dân số tăng nhanh. Tạo sức ép lớn về mọi mặt của đời sống xã hội. Từ nhu cầu về cơ sở hạ tầng phát triển các khu dân cƣ, khu đô thị,…đến các tiện ích xã hội nhƣ bệnh viện, trƣờng học, công viên,… đặc biệt là nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, suy thoái kinh tế thế giới vào cuối năm 2008 kéo theo sự sụp đổ của thị trƣờng bất động sản toàn cầu nói chung, và Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó. Giá cả của hầu hết các phân khúc bất động sản đều giảm, điều đó tác động lớn đến tâm lý các nhà đầu tƣ. Vì những lý do trên, việc đầu tƣ vào bất động sản đòi hỏi sự chọn lọc khắt khe với những dự án có tính an toàn cao. Và thƣớc đo cho sự an toàn trong các quyết định đầu tƣ nằm ở khâu lập dự án đầu tƣ, với các chỉ số tài chính của dự án đƣợc dự báo dựa trên các cơ sở pháp lý của dự án, các yêu cầu tài chính quan trọng đem lại khả năng sinh lời cho dự án. Đặc biệt, trong thời gian gần đây, với các chính sách của Chính phủ thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, số lƣợng dự án đầu tƣ bất động sản gặp khó khăn trong công tác huy động vốn ngày càng gia tăng. Việc hoàn thành một hồ sơ lập dự án đầu tƣ vào bất động sản hoàn chỉnh về mặt pháp lý và khả thi về mặt tài chính sẽ giúp dự án có tính cạnh tranh hơn trong quá trình thẩm định, xét duyệt xin tài trợ vốn. Vì vậy, tôi chọn đề tài: “Lý thuyết về lập dự án đầu tƣ bất động sản - dự án xây dựng cao ốc Phƣớc An” để làm đề tài tốt nghiệp. LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 6 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài ứng dụng các lý thuyết cơ bản về bất động sản, dự án đầu tƣ bất động sản, phân tích quy trình, nguyên tắc thực hiện lập một dự án đầu tƣ bất động sản hoàn chỉnh. Trong đó có phân tích, đánh giá tính hiệu quả của các chỉ tiêu tài chính cụ thể, đƣa ra phƣơng án huy động vốn, dự báo khả năng sinh lời cụ thể của dự án trong tƣơng lai. Qua đó, sinh viên có thể nắm bắt đƣợc quy trình, cách thức thực hiện lập một dựán đầu tƣ bất động sản và vận dụng vào công việc lập dự án đầu tƣ trong thực tiễn. 3. Câu hỏi nghiên cứu Xuyên suốt quá trình thực hiện đề tài, nhằm mục đích trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: - Tại sao cần phải lập dự án đầu tƣ Cao ốc Phƣớc An. - Căn cứ nào để lập dự án đầu tƣ bất động sản. - Nên hay không nên đầu tƣ dự án Cao ốc Phƣớc An. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu chính của đề tài là dự án đầu tƣ xây dựng Cao ốc Phƣớc An. Thông qua quá trình nghiên cứu, sinh viên có cơ hội tiếp xúc với các vấn đề về bất động sản, kiến trúc – xây dựng, các chỉ tiêu tài chính liên quan đến việc lập dự án đầu tƣ bất động sản. Từ đó rút ra yêu cầu đối với công tác lập dự án đầu tƣ bất động sản nói chung và loại hình BĐS cƣ trú – căn hộ chung cƣ nói riêng. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phƣơng pháp thống kê mô tả và tính toán các chỉ tiêu tài chính nhằm đánh giá dự án LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 7 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ CHƢƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT LIÊN QUAN 1.1. Khái niệm dự án đầu tƣ BDS Đầu tƣ theo nghĩa rộng nhất là quá trình sử dụng vốn đầu tƣ nhằm duy trì tiềm lực sẵn có hoặc tạo ra tiềm lực lớn hơn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống. Đối với nền kinh tế hoạt động đầu tƣ là một hoạt động nhằm tạo ra và duy trì hoạt động của các cơ sở vật chất, kĩ thuật của nền kinh tế. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tƣ nhằm tăng thêm cơ sở vật chất – kỹ thuật hiện có, là điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh. Hoạt động đầu tƣ đƣợc thể hiện tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu tƣ. Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu tƣ là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đƣợc những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tƣơng lai. Về bản chất: Dự án đầu tƣ là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt sự tăng trƣởng về số lƣợng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lƣợng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tƣ là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu tƣ, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, x hội trong thời gian dài. Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tƣ là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tƣ sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế x hội làm tiền đề cho các quyết định đầu tƣ và tài trợ. Các dự án đầu tƣ là đối tƣợng cho vay trung và dài hạn chủ yếu của các ngân hàng. Ở một quốc gia đang phát triển nhƣ Việt Nam các dự án đầu tƣ đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc. Các chủ dự án thƣờng không đủ vốn để các doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tƣ mở rộng sản xuất, đầu tƣ theo chiều sâu và các dự án đầu tƣ mới phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. 1.2. Đặc điểm của dự án đầu tƣ BDS Một dự án đầu tƣ có một số đặc trƣng chủ yếu sau: Có mục tiêu, mục đích cụ thể Có một hình thức tổ chức xác định (một cơ quan cụ thể) để thực hiện dự án. Có nguồn lực để tiến hành hoạt động của dự án (vốn lao động, công nghệ ). LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 8 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ Có một khoảng thời gian nhất định để thực hiện mục tiêu dự án. 1.3. Phân loại dự án đầu tƣ BDS. Phân loại theo nguồn vốn: gồm - Dự án đầu tƣ bằng nguồn vốn trong nƣớc. - Dự án đầu tƣ có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI). - Dự án đầu tƣ có nguồn vốn viện trợ của nƣớc ngoài (ODA). * Phân loại theo lĩnh vực đầu tư:gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển cơ sở hạ tầng, văn hoá xã hội * Phân loại theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư: - Đối với đầu tƣ trong nƣớc chia thành 3 loại A, B, C. Dự án nhóm A do thủ tƣớng chính phủ quyết định. Dự án nhóm B, C do Bộ trƣởng, Thủ trƣởng các cơ quan ngang bộ, các cơ quan trực thuộc chính phủ, UBND cấp tỉnh (và thành phố trực thuộc TW) quyết định. - Đối với đầu tƣ nƣớc ngoài gồm 3 loại A, B và loại đƣợc phân cấp cho các địa phƣơng. * Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT Việc phân loại dự án đầu tƣ theo cách nào cũng mang đến tính chất tƣơng đối và quy ƣớc. Một dự án đầu tƣ đƣợc xếp vào nhóm này hay nhóm khác là tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi và yêu cầu nghiên cứu xem xét. Một dự án đầu tƣ có thể đƣợc đƣa vào thực hiện phải trải qua những giai đoạn nhất định. Các giai đoạn kế tiếp nhau trong quá trình hình thành và vận hành dự án tạo thành chu kỳ của dự án đầu tƣ. 1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án Một dự án đầu tƣ từ khi hình thành đến khi kết thúc thƣờng trải qua các giai đoạn sau:  Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư, bao gồm các hoạt động chính sau: LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 9 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ  Nghiên cứu cơ hội đầu tƣ, sản phẩm của bƣớc này là báo cáo kỹ thuật về cơ hội đầu tƣ.  Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn một cách sơ bộ khả năng đầu tƣ chủ yếu từ cơ hội đầu tƣ. Sự chọn lựa căn cứ vào các vấn đề sau: - Phù hợp với chính sách phát triển kinh tế của Đảng và nhà nƣớc. - Có thị trƣờng tiêu thụ và khả năng cạnh tranh. - Xem xét nguồn tài chính dự án. - Phù hợp khả năng tài chính của chủ đầu tƣ.  Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm của bƣớc này là báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), đây là báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm của một dự án nói chung và dự án đầu tƣ nói riêng. theo quan điểm của ngƣời lập dự án đầu tƣ trên cơ sở phân tích các nhân tố ảnh hƣởng. Đây là giai đoạn sàng lọc cuối cùng các quan điểm của ngƣời lập dự án và khẳng định tính khả thi của dự án và tạo cơ sở cho các nhà đầu tƣ ra quyết định đầu tƣ.  Thẩm quyền ra quyết định đầu tƣ: Sau khi dự án đã đƣợc chuẩn bị kỹ càng, có thể tiến hành thẩm định một cách độc lập, xem xét toàn bộ các mặt của dự án để đánh giá xem dự án có thích hợp và khả thi hay không trƣớc khi bỏ ra một chi phí lớn. Nếu qua thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao thì có thể bắt đầu đầu tƣ vào dự án.  Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện đầu tư. Đây là giai đoạn cụ thể hoá nguồn hình thành vốn đầu tƣ và triển khai thực hiện dự án đầu tƣ. Giai đoạn này gồm những công việc sau: - Khảo sát, thiết kế, dự toán. - Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu. - Thi công xây lắp công trình - Chạy thử và bàn giao.  Giai đoạn 3: Vận hành và khai thác. LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 10 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ Đây là giai đoạn đƣa công trình bào hoạt động để chính thức đƣa sản phẩm ra tiêu dùng trên thị trƣờng Đánh giá dự án: Đây là giai đoạn đánh giá việc thực hiện dự án đầu tƣ và các ảnh hƣởng của nó. Các nhà phân tích sẽ xem xét lại một cách có hệ thống các yếu tố làm nên thành công hay thất bại của dự án để áp dụng tốt hơn vào các dự án trong tƣơng lai. Đánh giá không chỉ đƣợc tiến hành khi dự án kết thúc, mà nó còn là công cụ quản lý dự án khi nó đang hoạt động, có thể tiến hành đánh giá một vài lần trong suốt chu kỳ của dự án. Trong các giai đoạn trên thì giai đoạn 1 có ý nghĩa và vai trò cực kỳ quan trọng, nó là cơ sở cho việc triển khai dự án ở các giai đoạn sau, quyết định thành công hay thất bại của dự án. Trong giai đoạn này, thẩm định dự án đƣợc xem nhƣ một yêu cầu không thể thiếu và là cơ sở để ra quyết định đầu tƣ. [...]... Nam do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 - Tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam về tiêu chuẩn thiết kế công trình dân dụng của Bộ Xây dựng - Các văn bản quy định về định mức chi phí khảo sát thiết kế, lập dự án và đơn giá xây dựng cơ bản - Văn bản số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công...LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN CAO ỐC PHƢỚC AN 2.1 Tổng quan về dự án “ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN 2.1.1 Sự cần thiết phải đầu tƣ và cơ sở pháp lý 2.1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tƣ Quận 2 đƣợc thành lập để kịp thời phát triển nhanh và phân bố lại dân cƣ của thành phố Với vị trí kế cận của nội thành, quỹ đất xây dựng lớn, Quận 2 dự kiến hình thành nhiều... nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng; - Thông tƣ số 23/2009/TT-BXD ngày 16/7/2009 của Bộ Xây dựng về hƣớng dẫn thi tuyển và tuyển chọn phƣơng án thiết kế kiến trúc công trình xây dựng; - Thông tƣ số 33/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:2009/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị; - Thông... quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí xây dựng công trình - Nghị định 48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 của CP về Hợp đồng trong hoạt động xây dựng - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về hƣớng... về quản lý chất lƣợng công trình xây dựng và nghị định điều chỉnh 49/NĐ-CP ngày 18/04/2008 - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính Phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình 11 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 - Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý. .. trình - Các số liệu, tài liệu khác có liên quan… 2.1.3 Giới thiệu chung về dự án 2.1.3.1 Tên dự án: CAO ỐC PHƢỚC AN 2.1.3.2 Địa điểm: PHƢỜNG BÌNH TRƢNG ĐÔNG – QUẬN 2 – TP HỒ CHÍ MINH 2.1.3.3 Quy mô đầu tƣ: - Diện tích toàn khu : 10.417,50 m2 - Diện tích xây dựng : 8.958,20 m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng : 71.297,7 m2  Khối đế: 03 tầng  Khối tháp: 17 tầng + 1 tầng lửng - Mật độ xây dựng :  Mật độ xây. .. trúc dự án khu nhà ở Phƣớc An, Phƣờng Bình Trƣng Đông Quận 2; - Căn cứ Văn bản số 253/UBND-QLĐT ngày 10/01/2008 của UBND Quận 2 về việc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ xây dựng dự án Cao ốc Phƣớc An tại Phƣờng Bình Trƣng Đông, Quận 2; 12 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 - Căn cứ Văn bản số 5449/UBND-QLĐT ngày 06/8/2008 của UBND Quận 2 về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc dự án khu... đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập trung khá, Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích quận 2 sẽ tiến hành đầu tƣ xây dựng Cao ốc Phƣớc An thuộc Phƣờng Bình Trƣng Đông, Quận 2 2.1.1.2 Cơ sở pháp lý - Luật xây dựng ngày 26/11/2003 - Luật sửa đổi một số điều liên quan đến đầu tƣ xây dựng ngày 19/6/2009 - Bộ Luật dân sự ngày 14/06/2005 - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004... các máy xây dựng, phục vụ thi công lắp đặt thiết bị, các hoạt động cơ điện, máy nổ…  Dự báo rủi ro, sự cố môi trƣờng Khả năng gây cháy nổ và an toàn lao động trong giai đoạn xây dựng cơ bản: đây là các công tác khá quan trọng trong suốt thời gian san ủi mặt bằng và xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật khác nhau của dự án  Tai nạn lao động Công tác an toàn lao động là vấn đề đặc biệt quan tâm... Mật độ xây dựng chung cƣ + khối đế : ≤70 % 15 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13  Mật độ xây dựng khối tháp : ≤40 % - Hệ số sử dụng đất : 7,51 - Chiều cao :  Chiều cao toàn công trình : 79 m  Chiều cao căn hộ điển hình : 3,3m - Tổng số căn hộ : 569 căn hộ - Dân số dự kiến : 2000 dân 2.1.3.4 Mục tiêu đầu tƣ - Phát triển quỹ nhà bán ƣu đãi phục vụ nhu cầu ở cho cán bộ công . BĐS-VB2-K13 2012 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 2 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ MỤC LỤC Đề tài:“LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN - DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN 5. Vì vậy, tôi chọn đề tài: Lý thuyết về lập dự án đầu tƣ bất động sản - dự án xây dựng cao ốc Phƣớc An để làm đề tài tốt nghiệp. LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 6 SVTH: TẠ NGỌC. quyết định đầu tƣ. LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13 11 SVTH: TẠ NGỌC TRÍ CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN CAO ỐC PHƢỚC AN 2.1. Tổng quan về dự án “ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN 2.1.1.