Lập chiến lược đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần Vinapol

LỜI MỞ ĐẦU ! Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển khá mạnh và bền vững với tốc độ tăng trưởng cao. Hàng loạt những sự kiện nổi bật diễn ra trên thế giới và trong nước tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế nước ta như Việt Nam gia nhập WTO vào cuối tháng 12 năm 2006 làm nền kinh tế đã hoà chung nhịp với thế giới và có rất nhiều thuận lợi, đưa Việt Nam trở thành địa điểm đầu tư hấp dẫn trong khu vực đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hay sự kiện Việt Nam được các nước trong khối Liên Hợp Quốc bầu chọn làm thành viên không thường trực đã chứng tỏ sự tin tưởng của các nước bạn bè trên thế giới với Việt Nam, tin vào nền kinh tế vững mạnh của Việt Nam và sự ổn định chính trị của nước ta. Với nền kinh tế hứa hẹn nhiều tiềm năng và đang phát triển như hiện nay thì đã, đang và sẽ có rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản vào thị trường Việt Nam. Những loại hình đầu tư rất đa dạng như chung cư cao cấp, văn phòng cao ốc cho thuê, khu trung tâm thương mại,... tạo ra động lực vô cùng lớn cho sự phát triển nền kinh tế xã hội, và đã từng ngày làm thay đổi bộ mặt đô thị Việt Nam. Trước những thuận lợi như vậy nhưng một công ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản muốn thành công thì cũng phải xây dựng được một chiến lược phát triển dài hạn. Chỉ có một chiến lược phát triển dài hạn chúng ta mới có thể chiếm được ưu thế trong cạnh tranh và phát triển được thương hiệu doanh nghiệp Qua quá trình thực tập tại công ty Cổ Phần Vinapol, được tìm hiểu và thực hành những công việc liên quan đến quá trình đầu tư, em đã chọn đề tài nghiên cứu là “Lập chiến lược đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần Vinapol” làm chuyên đề tốt nghiệp. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: Mục tiêu của đề tài là hệ thống hoá cơ sở lý luận về lập chiến lược đầu tư bất động sản và đánh giá khả năng hiện tại của doanh nghiệp, tìm hiểu các cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản và tiến hành phân tích các cơ hội thách thức. Từ đó lập chiến lược đầu tư bất động sản của công ty cổ phần Vinapol trong 10 năm tới. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: Đề tài nghiên cứu về lập chiến lược đầu tư bất động sản trong công ty cổ phần Vinapol, tuy nhiên do đặc thù của doanh nghiệp, tính chất nhạy cảm của chiến lược đầu tư hiện tại của công ty nên đề tài chỉ tập trung chủ yếu vào việc nghiên cứu chiến lược mới cho công ty cổ phần Vinapol.

Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ! CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CUỘC SỐNG: 1.1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN: 1.1.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ HỘI 1.2 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .9 1.2.1 KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.2 ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .9 1.3 SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 1.3.1 KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 1.3.2 SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .10 1.3.3 ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:: .11 1.4 CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 12 1.4.1 CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 12 1.4.2 CÁC CÔNG CỤ DÙNG TRONG LẬP CHIẾN LƯỢC BẤT ĐỘNG SẢN: .13 1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên .13 1.4.2.3 Ma trận SWOT 15 1.4.2.4 Ma trận chiến lược 16 Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp -1.4.2.5 Ma trận hoạch định chiến lược định lượng 19 1.4.3 Các loại chiến lược: 21 1.4.3.1 Chiến lược chi phí thấp: 23 1.4.3.2 Chiến lược khác biệt hoá sản phẩm: 25 1.4.3.3 Chiến lược trọng tâm: .26 1.4.3.4 Các chiến lược chức doanh nghiệp: 28 1.4.3.4.1 Chiến lược marketing : .29 1.4.3.4.2 Chiến lược nguồn nhân lực: 31 1.4.3.4.3 Chiến lược nghiên cứu phát triển: 32 1.4.3.4.4.Chiến lược sản xuất: 33 1.4.3.4.5 Chiến lược mua sắm dự trữ: 34 1.5 TRÌNH TỰ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 35 1.5.1 XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .35 1.5.1.1 Tầm quan trọng việc xác định mục tiêu chiến lược: 35 1.5.1.2 Các loại mục tiêu doanh nghiệp: 36 1.5.1.3 Các nguyên tắc xác định mục tiêu: .36 1.5.2.TRÌNH TỰ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 37 1.5.3 PHÂN TÍCH MƠI TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: 39 1.5.3.1 Môi trường vĩ mô 40 1.5.3.2 Môi trường vi mô: 42 1.5.4 MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ DOANH NGHIỆP: .46 1.6 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: 49 1.6.1 CÁC NHÂN TỐ KHÁCH QUAN: .49 1.6.2 CÁC NHÂN TỐ CHỦ QUAN: 50 Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL 51 2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: 51 2.1.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC, CHỨC NĂNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: 51 2.1.2 SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC HÀNH CHÍNH CỦA CƠNG TY: 53 2.1.3 KHÁI QUÁT VỀ NHỮNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐẦY: 54 2.2 THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: .55 2.1.4 CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: 55 2.2.2 THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: 57 2.2.3 ĐÁNH GIÁ CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL BẰNG MÔ HÌNH SWOT: 58 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHIẾN LƯỢC Ở CƠNG TY CỔ PHẦN VINAPOL 61 3.1 QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY: .61 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: 62 CHƯƠNG 4: KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 66 Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU ! Nền kinh tế Việt Nam phát triển mạnh bền vững với tốc độ tăng trưởng cao Hàng loạt kiện bật diễn giới nước tác động mạnh mẽ đến kinh tế nước ta Việt Nam gia nhập WTO vào cuối tháng 12 năm 2006 làm kinh tế hoà chung nhịp với giới có nhiều thuận lợi, đưa Việt Nam trở thành địa điểm đầu tư hấp dẫn khu vực nhà đầu tư nước Hay kiện Việt Nam nước khối Liên Hợp Quốc bầu chọn làm thành viên không thường trực chứng tỏ tin tưởng nước bạn bè giới với Việt Nam, tin vào kinh tế vững mạnh Việt Nam ổn định trị nước ta Với kinh tế hứa hẹn nhiều tiềm phát triển đã, có nhiều dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản vào thị trường Việt Nam Những loại hình đầu tư đa dạng chung cư cao cấp, văn phòng cao ốc cho thuê, khu trung tâm thương mại, tạo động lực vô lớn cho phát triển kinh tế xã hội, ngày làm thay đổi mặt đô thị Việt Nam Trước thuận lợi công ty kinh doanh lĩnh vực bất động sản muốn thành cơng phải xây dựng chiến lược phát triển dài hạn Chỉ có chiến lược phát triển dài hạn chiếm ưu cạnh tranh phát triển thương hiệu doanh nghiệp Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp -Qua q trình thực tập cơng ty Cổ Phần Vinapol, tìm hiểu thực hành cơng việc liên quan đến q trình đầu tư, em chọn đề tài nghiên cứu “Lập chiến lược đầu tư bất động sản công ty cổ phần Vinapol” làm chuyên đề tốt nghiệp MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: Mục tiêu đề tài hệ thống hoá sở lý luận lập chiến lược đầu tư bất động sản đánh giá khả doanh nghiệp, tìm hiểu hội đầu tư thị trường bất động sản tiến hành phân tích hội thách thức Từ lập chiến lược đầu tư bất động sản công ty cổ phần Vinapol 10 năm tới PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: Đề tài nghiên cứu lập chiến lược đầu tư bất động sản công ty cổ phần Vinapol, nhiên đặc thù doanh nghiệp, tính chất nhạy cảm chiến lược đầu tư công ty nên đề tài tập trung chủ yếu vào việc nghiên cứu chiến lược cho công ty cổ phần Vinapol Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:  Nghiên cứu tài liệu: Những cơng trình nghiên cứu thực trước đây, tư liệu nước tập hợp nghiên cứu tổng thể để tìm hiểu sở lý thuyết vấn đề lập chiến lược đầu tư Bất Động Sản  Phương pháp nghiên cứu qua thực tiễn công việc: Qua q trình thực tập cơng ty Cổ Phần Vinapol , tìm hiểu dự án khác khu vực thành phố Hà Nội tiến hành phân tích đánh giá chiến lược phát triển cơng ty BỐ CỤC ĐỀ TÀI: Chương 1: Cơ sở lý luận lập chiến lược đầu tư bất động sản Chương 2: Thực tế lập chiến lược đầu tư kinh doanh Bất Động Sản công ty Cổ Phần Vinapol Chương 3: Lập chiến lược đầu tư giai đoạn 2010 – 2020 cho công ty Cổ phần Vinapol Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CUỘC SỐNG: 1.1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN: Bất Động Sản theo nghĩa thông thường hiểu đất đai cơng trình xây dựng cố định đất đai Từ chuyển sang kinh tế thị trường, vai trò thị trường Bất Động Sản ngày trở thành yếu tố có tầm quan trọng bước nhận thức đầy đủ Việc hình thành phát triển thị trường Bất Động Sản tạo thêm yếu tố đầu vào cho trình sản xuất sử dụng nguồn nội lực có hiệu Chính thế, muốn hiểu rõ nội dung Bất Động Sản ta tìm hiểu khái niệm đặc điểm Bất Động Sản; Tại điều 181 Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất Động Sản tài sản khơng thể di dời được” hay nói cách khác “Bất Động Sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Đó vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất dịch chuyển bị hư hại tính chất, cơng năng, hình thái, tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép, ” Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp -Tại khoản - điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khái niệm Bất Động Sản định nghĩa sau: “Bất Động Sản tài sản không di dời bao gồm:  Đất đai: đất không di dời di dời không đáng kể Là đất đai xác định chủ quyền (của quốc gia, địa phương, ) Đất đai phải đo lường giá trị  Nhà cơng trình xây dựng gắn liền đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà xây dựng cố định nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học, Các cơng trình giao thơng, nhà máy, xí nghiệp, cơng trình cơng nghiệp đường sá, cầu cống,  Các tài sản khác gắn liền đất đai: Ví dụ điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, loại cảnh gắn liền với cơng trình Ngồi cơng trình phải có khả đo lường lượng hố thành giá trị cơng trình tơn giáo Di tích lịch sử văn hố,  Các tài sản khác nhà nước quy định: Vườn lâu năm, cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí, cơng trình du lịch, cơng trình bể bơi, thể thao, cơng trình hầm mỏ, ” Đây khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hoá khác Tuy nhiên thấy phận Bất Động Sản quyền sử dụng đất, sách đất đai có ảnh hưởng định đến hình thành, vận động phát triển thị trường Bất Động Sản Hoạt động đầu tư kinh doanh Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp -Bất Động Sản bị ảnh hưởng lớn từ sách đất đai, nhân tố xã hội tác động đến nhu cầu sử dụng đất đai; Các loại Bất Động Sản:  Nhà ở: nơi cư ngụ cho gia đình, cá nhân phạm vi rộng lớn  Bất Động Sản công nghiệp: bao gồm nhà làm việc quan, doanh nghiệp, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nước,  Bất Động Sản nông nghiệp: bao gồm đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn ăn quả, đất canh tác rau quả, trại nuôi trồng, thuỷ sản,  Bất Động Sản thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, tiện nghi cơng ích, bãi để xe,  Bất Động Sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt: bao gồm giảng đường trường học, nghĩa trang, Bất Động Sản thuộc nhà nước quản lý sử dụng, 1.1.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ HỘI Bất Động Sản nơi diễn hoạt động hàng ngày xã hội, có vai trò to lớn đời sống xã hội Bất Động Sản chủ yếu đất đai nên nói đến Bất Động Sản nói đến đất đai Trong lời nói đầu Luật Đất đai năm 1993 có viết: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phòng.” Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp -Trước tiên, Bất Động Sản tài sản quốc gia, nói lên vững mạnh giàu có quốc gia đó, yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước Cùng với đất đai, nhà có vị trí quan trọng với đời sống người, tài sản nhà nước, gia đình, phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội mức sống quốc gia, dân tộc Nếu khơng có đất đai rõ ràng khơng có ngành sản xuất nào, q trình lao động sản xuất nào, khơng thể có tồn lồi người Đất đai tài nguyên vô quý giá loài người, điều kiện cho sống động thực vật người trái đất Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế, xã hội Đất đai địa điểm, sở thành phố làng mạc, công trình giao thơng, cơng nghiệp, … Và cung cấp ngun liệu cho nghành công nghiệp xây dựng vùng kinh tế đất nước nhằm khai thác sử dụng có hiệu tiềm tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng đất nước Nhu cầu đời sống kinh tế, xã hội phong phú đa dạng Khai thác lợi vùng đất tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu Đất đai tham gia vào tất nghành sản xuất vật chất xã hội Tuy nghành cụ thể kinh tế quốc dân đất đai có vị trí khác Đối với ngành nơng nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt, khơng chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà nguồn cung cấp thức ăn cho trồng thông qua phát triển sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, gia cầm, nơi chuyển dần hầu hết tác động cuar người vào trồng Vì đất đai đưa vào sử dụng trình sản xuất kinh doanh nông nghiệp gọi ruộng đất, ruộng đất tư liệu sản xuất chủ yếu khơng thể thay Khơng có ruộng đất, khơng thể tiến hành kinh Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 55 -2.1.3 KHÁI QUÁT VỀ NHỮNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐẦY: Tính đến thời điểm này, Cơng ty Cổ Phần Vinapol hoạt động nhiều lĩnh vực khác nhau, với mục đích tận dụng hội kinh doanh tìm hướng phát triển mạnh mẽ cho khu vực tỉnh Hà Tây Vì Hà Tây tỉnh giáp ranh với thủ Hà Nội nên có nhiều thuận lợi cho việc kinh doanh Bất Động Sản, theo sách Nhà Nước CHXHCN Việt Nam việc nhập Hà Tây với Hà Nội việc làm tương lai khơng xa, khu vực Hà Tây khu vực tiềm phát triển kinh doanh, tạo thành tổng thể hòa hợp với khu vực xung quanh Hà Nội Dự án khu nhà tái định cư Lai Xá có diện tích khoảng 52ha, hoàn tất giai đoạn bàn giao mặt cho khách hàng sử dụng, dự án khơng giải tốt vấn đề sách đền bù tái định cư, mà tạo đà phát triển cho khu công nghiệp Kim Chung – khu công nghiệp mang tính chiến lược huyện Hồi Đức, tỉnh Hà Tây Dự án xây dựng khu trung tâm thương mại Lai Xá giai đoạn thi công dựng, nhằm đem lại diện mạo cho khu vực hội đầu tư kinh doanh cho nhà kinh doanh có nhu cầu Dự án kinh doanh cửa sổ EBM hoàn thiện vào hoạt động tốt, chi nhánh hãng EBM trụ sỏ TP Hồ Chí Minh Chi nhánh Hà Nội hãng 108 Trần Duy Hưng, chuyên kinh doanh loại cửa cuốn, cửa sổ, cửa vào, Dự án chăn ni bò sữa xã Đồng Tháp, huyện Song Phương giai đoạn xin cấp phê duyệt 1/2000 Dự kiến xây dựng lên Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 56 -trang trại chăn ni bò sữa nhằm cung cấp sữa cho kế hoạch xây dựng nhà máy chế biến sản phẩm từ sữa bò thịt bò Dự án xây dựng khu biệt thự nhà vườn Orange Garden xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây giai đoạn đền bù giải phóng mặt Dự án cung cấp khoảng 600 hộ biệt thự cao cấpvà số hộ chung cư, tạo nên khu đô thị văn minh lịch Chỉ vòng có năm kể từ ngày thành lập cơng ty có phát triển vượt bậc đáng kể, từ chỗ đủ lực đầu tư dự án khu nhà liền kề có quy mơ 2,8ha triển khai dự án khu biệt thự nhà vườn cao cấp quy mô 54ha vốn đầu tư gần 2000 tỷ, vốn điều lệ tăng từ 100 tỷ lên 200 tỷ 2.2 THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: 2.1.4 CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL:  Căn vào định hướng phát triển ban lãnh đạo công ty cổ phần Vinapol, từ định hướng có đạo nghiên cứu định tổ chức thực hoạt động đầu tư  Căn vào báo cáo kết nghiên cứu thị trường phòng kinh doanh, bao gồm báo cáo tình hình thị trường nhà chung cư, thị trường đất dự án, thị trường bđs Trung Tâm Thương Mại…… Báo cáo giá cả, tình hình giao dịch số báo cáo kinh tế vĩ mô khác - Hiện tại, bán kính 8km xung quanh Dự án, có khoảng 15 dự án lớn nhỏ, 08 dự án có diện tích rộng 50 Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 57 Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 58 -Bảng: Các dự án khu vực Diện Giá bán Stt Tên dự án Chủ đầu tư Hiện trạng tích (triệu/m2) Đã hoàn 32-40 Văn Quán HUD 62 thiện triệu Tập đoàn Nam Đang triển ~ 17-25 Dương Nội 197 Cường khai triệu Kim Trung – Di Đang triển Công ty CP TM-XD 170 Chưa có Trạch khai Cơng ty CP Nhà Đang triển ~ 12-14 Văn Phú 94 Quảng Ninh khai triệu Đang triển Nam An Khánh Sudico 321 ~ 16 triệu khai Sắp triển Chưa xác Tân Lập HUD 168 khai định Sắp triển Chưa xác Bắc An Khánh Vinaconex – Posco 265 khai định Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 59 - Căn vào nguồn vốn huy động  Căn vào máy tổ chức công ty, lực nhân viên  Căn vào mối quan hệ, thông tin từ mối quan hệ quy hoạch, thủ tục lập, phê duyệt dự án đầu tư  Căn vào giai đoạn phát triển kinh tế, hội giao thương hội nhập đất nước 2.2.2 THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL:  Sau tiến hành nghiên cứu đánh giá tình hình thị trường ban lãnh đạo công ty định đầu tư vào khu đô thị mới, với phương châm đạo phát triển doanh nghiệp bền vững dựa vào kết nghiên cứu thị trường bất động sản khu vực tây bắc Hà Nội, công ty thấy việc đầu tư vào khu nhà liền kề với diện tích nhỏ từ 54 – 67 m^2 phù hợp Sau xác định rõ hội đầu tư đánh giá xác lực cơng ty bắt đầu lên kế hoạch lập dự án đầu tư sau triển khai Dự kiến dự án đầu tư kết thúc sau năm kể từ năm 2004  Thực chất chiến lược đầu tư lâu dài lĩnh vực bất động sản khơng có, phổ biến loại chiến lược trung hạn có thời gian thực tương đương với dự án chủ đầu tư tiếp tục dựa vào lực để vạch chiến lược Chính sau dự án khu nhà liền kề khu tái định cư Lai Xá gần kết thúc cách thành công, công ty lại tiếp tục nghiên cứu dự án Orange Garden với quy mô lớn nhiều 54 Trải qua trình nghiên cứu đánh giá Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 60 -thị trường bất động sản khu vực miền bắc, công ty thấy phân khúc khách hàng thượng lưu hội định đầu tư vào khu nhà biệt thự giống Ciputra tất nhiên có nhiều điểm khác biệt trội  Ở công ty cổ phần Vinapol chiến lược đầu tư không công khai minh bạch nhiên nhìn vào thực tế thấy rằng: Mặc dù việc lập chiến lược không thực cách chuyên nghiệp bước công ty rõ ràng hiệu quả, qua dự án đầu tư thương hiệu công ty ngày phát triển lớn mạnh Và điểm bật chiến lược đầu tư công ty tập trung bền vững vào khu vực thị trường có hội, nhận định rõ ràng hội cộng với khả doanh nghiệp công ty mạnh dạn đầu tư xác kết đầu tư đánh giá tích cực  Người trực tiếp lập chiến lược chủ tịch HĐQT bên cạnh có nhiều chun gia tham vấn lĩnh vực luật, thủ tục dự án, kiến trúc quy hoạch… 2.2.3 ĐÁNH GIÁ CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL BẰNG MƠ HÌNH SWOT:  Điểm mạnh: “ Biết biết ta “ Đây chiến lược mang tính bền vững hạn chế rủi ro, lực doanh nghiệp tương xứng với hội mà doanh nghiệp nắm bắt, doanh nghiệp có nguồn lực định yếu tố định cấu phân bổ nguồn lực cho đạt hiệu cao lựa chọn công ty cổ Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 61 -phần Vinapol tập trung nguồn lực để đầu tư Bên cạnh quán chiến lược đảm bảo định tập trung chủ tịch HĐQT tiếp nhận nhiều tham vấn chuyên gia nên chiến lược phát triển công ty đảm bảo tính khách quan  Điểm yếu: Tất chiến lược phát triển doanh nghiệp khó đánh giá điểm mạnh yếu nó, đánh giá thực tế việc triển khai chiến lược có kết Có thể nói việc lập chiến lược đầu tư bất động sản điều cốt yếu để thành công chỗ mối quan hệ khả tài doanh nghiệp có yếu tố tính thực thi chiến lược cao Nhưng riêng công ty cổ phần Vinapol việc lập chiến lược chưa thực cách chuyên nghiệp, báo cáo thị trường chưa định lượng rõ ràng, tảng chiến lược chủ yếu thông tin từ mối quan hệ, điều khơng ảnh hưởng tương lai quy mô công ty phát triển hiệu đầu tư bị giảm sút Ngoài việc truyền đạt chiến lược cho phòng chức hạn chế nên việc thực kế hoạch kinh doanh nhiều khó khăn  Cơ hội: Hiện việc triển khai thực chiến lược đánh giá hiệu quả, nhà đầu tư khác thực việc phân tán đầu tư dàn trải dẫn đến tình trạng dự án dở dang thương hiệu chủ đầu tư theo mà giảm sút phía Vinapol chắn hình ảnh doanh nghiệp, mà có nhiều hội khác tương lai mở Vinapol Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 62 - Thách thức: Trong tương lai cạnh tranh trở nên phức tạp chiến lược khơng thể mãi phù hợp khơng có thay đổi tích cực đễ dẫn đến thất bại Hiện có nhiều tổ chức có khả tài muốn phát triển lĩnh vực kinh doanh sang bất động sản phải ln có đánh giá lại doanh nghiệp đổi để sẵn sàng đối mặt với thách thức Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 63 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC Ở CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL 3.1 QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY: - Chiến lược đầu tư bất động sản yếu tố sống định phát triển công ty, biện pháp khắc phục sửa chữa giải pháp cuối cần phải cẩn thận trước định chiến lược đầu tư cuối với lý cần phải có sở vững để xây dựng chiến lược - Trong lập thực chiến lược đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất, tính thống phải thể tinh thần đạo tất hoạt động công ty Đối với Vinapol coi chất lượng điều cốt yếu doanh nghiệp đạo khâu đầu tư phải thật chuyên nghiệp hiệu - Trong giai đoạn 2010 – 2020 giai đoạn có nhiều thay đổi, dự án Orange Garden hồn thành cơng ty vị khác cần phải có thay đổi mà theo quan điểm tơi mở rộng, với vị hồn tồn mở rộng hoạt động kinh doanh không lĩnh vực bất động sản mà lĩnh vực khác Sự mở rộng hoạt động phân tán sức mà đa dạng hóa lĩnh vực kinh doanh nhằm bổ trợ cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 64 -3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: Từ nghiên cứu tình hình thực tiễn thị trường đánh giá chiến lược công ty năm qua mạnh dạn đưa thay đổi chiến lược sau: + Đối với dự án khu nhà liền kề khu tái định cư Lai Xá phải cần hồn thiện sớm thủ tục làm sổ đỏ cho khách hàng dự án để gần năm + Riêng dự án Orange Garden công ty nên tập trung làm đến năm 2010 bắt đầu nghiên cứu thị trường khác để lên kế hoạch đầu tư Đặc biệt dự án Orange Garden có lợi lớn thông tin, khách hàng quy hoạch cần phải cần phát huy lợi dự án đạo để đảm bảo tiến độ, đảm bảo chất lượng xây dựng thủ tục pháp lý, bên cạnh cần phải xây dựng kế hoạch khai thác sau dự án hồn thành Bên cạnh cần phải có xác định yếu tố tạo nên giá trị cho Orange Garden như:  Thực tế tiến độ triển khai dự án ( Với dự án Orange Garden tiến độ hoàn thành hạ tầng vào cuối năm 2009 cần phải tâm đạt được)  Chất lượng công trình xây dựng ( Kết cấu vững chắc, kiến trúc đẹp, quy hoạch phù hợp… )  Quản lý khai thác khu đô thị sau xây dựng xong ( Dự kiến thuê công ty quản ly chuyên nghiệp thực khai thác )  Tính minh bạch thơng tin dự án ( Thường xuyên update thông tin dự án tiến độ, kiến trúc, cảnh quan… ) Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 65 - Cơ cấu khách hàng nhà đầu tư hay người có nhu cầu thật  Tính đồng khu đô thị, thẩm mỹ kiến trúc, thuận lợi thoải mái quy hoạch + Dự án Orange Garden sau hoàn thành tạo nên tiếng vang giúp cơng ty tiếp cận với dự án lớn Dựa vào kết nghiên cứu thị trường thông tin quy hoạch thành phố Hà Nội công ty nên tập trung nghiên cứu thực hoạt động đầu tư phía Tây Bắc Hà Nội + Biểu đồ chuỗi giá trị chiến lược dự án khu vực phía tây Hà Nội + Căn vào chuỗi giá trị tình hình thực tế thị trường cần phải đảm bảo chuỗi giá trị dự án hồn thành, khả thành công dự án cao Chính cần có đánh giá khách quan, xác giá trị để có định hướng cơng ty vạch + Bên cạnh hướng đầu tư xa Hà Nội công ty nên phát triển lĩnh vực đầu tư khác bổ sung cho hoạt động đầu tư dịch Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 66 -vụ quản lý bất đống sản, dịch vụ định giá hay tư vấn đầu tư… Trước tiến hành hoạt động phát triển doanh nghiệp cần phải có hẳn chiến lược củng cố doanh nghiệp cấu tổ chức doanh nghiệp nhiều yếu kém, tính chuyên nghiệp chưa cao, phối hợp làm việc phòng ban chức lỏng lẻo đặc biệt văn hóa cơng ty mà cụ thể văn hóa xây dựng chưa cao, phong cách làm việc nhóm chưa phổ biến Nếu ko có biện pháp cải thiện yếu tố cản trở việc thực chiến lược tới, để làm điều ban lãnh đạo cần nhận định xác vấn đề để có giải pháp cụ thể triệt để “ Một doanh nghiệp, tổ chức yếu khơng thể tận dụng hội lớn” Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 67 CHƯƠNG 4: KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Kiến nghị: Theo quan điểm doanh nghiệp muốn đứng vững phát triển phải cần có đánh giá khả hội kinh doanh Đối với công ty Vinapol sau năm hoạt động trải qua nhiều biến cố thăng trầm việc nhìn nhận lại vấn để đánh giá, phân tích điều cần thiết Bản thân doanh nghiệp phải chủ động củng cố lại thực chun nghiệp hóa hoạt động để dọn đường cho việc mở rộng lĩnh vực kinh doanh sau Sau hoàn tất việc củng cố doanh nghiệp ban lãnh đạo tiếp tục tiến hành xây dựng chiến lược cho giai đoạn sau Trong trình xây dựng chiến lược nên tận dụng khả tất nhân viên để có nhìn sát thực đảm bảo tính khả thi dự án Kết luận: Trải qua q trình thực tập Cơng ty cổ phần Vinapol học nhiều điều hoạt động đầu tư bất động sản Đó khoảng thời gian quy giá để tơi tích lũy kiến thức thực tế chuẩn bị cho công việc sau tốt nghiệp, thời gian đầu có nhiều bỡ ngỡ với kiến thức trang bị nhà trường tơi nhanh chóng thích nghi hồn thành tốt cơng việc giao Nhân xin gửi lời cảm ơn chân thành tới giảng viên hướng dẫn Th.s Vũ Thị Thảo anh chị công ty cổ phần Vinapol giúp tơi hồn thành khóa thực tập này! Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: - PGS, TSKH Lê Đình Thắng “Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở” NXB Chính trị quốc gia – 2000 - Luật Kinh doanh Bất Động Sản - Luật Đầu Tư - Luật Nhà Ở - Giáo trình quản trị chiến lược, nxb Đại Học Kinh Tế Quốc Dân - Trần Kim Chung, “Nội dung dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản” - Chuyên đề đầu tư Bất Động Sản, Chương trình đào tạo bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá, quản ly điều hành sàn giao dịch bất động sản - Chiến lược đầu tư bất động sản Donald Trump - http://www.diaoconline.vn/web/chuyende/docsach/2007/11/02/0 25017/1210/ - http://www.horea.org.vn/ - http://vneconomy.vn/ - http://laws.dongnai.gov.vn/1991_to_2000/1999/199911/1999111 60005 - http://www.thantainhadat.com/Dieu-kien-de-kinh-doanh-batdong-san.t411.html Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 69 Sinh viên: Cao Xuân Cường Lớp: Kinh doanh Bất Động Sản 47