1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, cùng với sự bùng nổ của nền kinh tế thị trường nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và quy mô với hàng chục tỉ USD đầu tư vào các dự án với nhiều loại hình khác nhau. Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn và nhiều bất ổn, việc lựa chọn dự án phù hợp và có tính hiệu quả kinh tế cao là điều rất quan trọng cấp thiết cho từng doanh nghiệp, trong đó đối với doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có nhiều hạn chế cũng như nắm bắt được sự vận hành cũng như đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam chưa đầy đủ. Theo đó, việc lựa chọn được bất động sản mang lại hiệu quả trong hoạt động của doanh nghiệp phụ thuôc không nhỏ vào kết quả của việc thẩm định dự án bất động sản, đặc biệt là trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Thẩm định dự án bất động sản là một nội dung quan trọng, có ý nghĩa then chốt cho việc quyết định đầu tư dự án bất động sản của các doanh nghiệp. Trên thực tế các hoạt động thẩm định mà các doanh nghiệp nước ngoài đang triển khai dư án xây dựng bất động sản hoặc sử dụng kết quả nghiên cứu của các công ty tư vấn đầu tư, công tác thẩm định dự án còn nhiều bất cập. Xuất phát từ những bất cập trong công tác thẩm định dự án bất động sản tại thị trường Việt Nam nên đề tài “Thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam” được học viên chọn làm đề tài luận văn, thông qua đó chúng ta có thể xem xét cách các doanh nghiệp nước ngoài thẩm định một dự án đầu tư bất động sản và cũng qua đây chúng ta có thể đánh giá mặt được, ưu điểm cũng như hạn chế để đề xuất những giải pháp hiệu quả nhằm tăng cường năng lực thẩm định cho doanh của Công ty kiến thiết Hưng tổng Đài Loan nói riêng, cho các doanh nghiệp đầu tư, và hoạt động trong lĩnh vực thẩm định bất động sản tại thị trường Việt Nam nói chung. 2. Mục đích nghiên cứu Mục tiêu chung: - Tổng hợp cơ sở lý luận cho việc thành lập một khung pháp lý và quy trình hoàn thiện cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản, từ đó tạo cơ sở nền tảng cho nội dung quản trị rủi ro đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản. - Xem xét, đánh giá thực trạng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại một doanh nghiệp cụ thể. Thông qua đó, có cái nhìn khái quát đối với tình hình thẩm định dự án tại các doanh nghiệp, tổ chức tại Việt Nam. Trên cơ sở những kết quả có được, kiến nghị, đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện thẩm định dự án bất động sản tại Việt Nam. Mục tiêu cụ thể: - Hệ thống hoá, bổ sung các vấn đề lý luận liên quan đến thẩm định dự án đầu tư đối với bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng. - Phân tích thực trạng tình hình triển khai, kết quả thu được, những tồn tại hạn chế trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Công ty kiến thiết Hưng Tổng tại Việt Nam - Dựa trên những đánh giá, phân tích thực trạng, tạo cơ sở đề xuất, kiến nghị các giải pháp hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư của Công ty nói riêng, đưa ra kiến nghị, định hướng, quy trình chung và phương án hoàn thiện quy trình, nâng cao chất lượng thẩm định cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định đầu tư các dự án bất động sản. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Quy trình, nội dung, những nhân tố, tác động và ảnh hưởng đến thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam. Từ đó, khái quát đối với các doanh nghiệp thẩm định bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Phạm vi nghiên cứu: Phân tích và đánh giá các dự án đã được triển khai tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan. Không gian: Xem xét và đánh giá tại thị trường bất động sản Việt Nam. Các trường hợp minh họa điển hình, phân tích cụ thể lấy dẫn chứng tại các dự án mà công ty hoặc các doanh nghiệp hoạt động trong cùng lĩnh vực đang thực hiện hoặc đã thực hiện tại thị trường Hà Nội. Các dự án được xem xét và phân tích được chú trọng đến các danh mục bất động sản triển khai về mảng văn phòng, nhà ở, căn hộ chung cư bán và cho thuê tại các quận nội thành Hà Nội. Thời gian: Từ khi Công ty bắt đầu hoạt động và có văn phòng đại diện tại Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau: Phương pháp phân tích định tính (gồm các chỉ tiêu định tính, thể hiện các giá trị hiệu quả đạt được như: hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả quốc gia và cộng đồng); Phương pháp phân tích định lượng (gồm các chỉ tiêu định lượng, thể hiện quan hệ giữa chi phí và kết quả đạt được của dự án); Phương pháp phân tích dòng tiền, phân tích chi phí – lợi ích. Ngoài ra, còn áp dụng các phương pháp phân tích các hệ số tài chính liên quan đến hiệu quả hoạt động của bản thân doanh nghiệp để xem xét đến khả năng đáp ứng tài chính của doanh nghiệp đối với dự án đầu tư bất động sản được đề cập đến hay không. Nguồn dữ liệu chủ yếu được sử dụng trong luận văn: sử dụng nguồn dữ liệu thu thập từ các tài liệu, thông tin nội bộ liên quan của công ty cũng như của các công ty tư vấn khác. 5. Kết cấu luận văn Từ việc xem xét và đánh giá vai trò của các dự án đầu tư nói chung, Luận văn sẽ phân tích sâu hơn vai trò của công tác thẩm định, giám sát đầu tư đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và đối với bản thân doanh nghiệp thực hiện hoạt động đầu tư nói riêng. Cùng với đó, dưới góc độ phân tích, Luận văn cũng sẽ đề cập đến những yêu cầu đặt ra nhằm mục tiêu hoàn thiện quy trình/hệ thống cũng như chất lượng thẩm định dự án bất động sản. Để làm rõ cho những vấn đề được nêu lên, kết cấu luận văn gồm 3 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Chương 2: Thực trạng thẩm định dự án bất động sản tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ĐINH HOÀNG NGỌC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY KIẾN THIẾT HƯNG TỔNG ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM LAN HƯƠNG HÀ NỘI, NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Học Viên Đinh Hồng Ngọc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản 10 1.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 11 1.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản .13 1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư 13 1.2.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản 14 1.2.3 Sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư bất động sản .15 1.2.4 Đặc điểm thẩm định dự án đầu tư bất động sản 17 1.2.5 Yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản 18 1.3 Các phương pháp thẩm định dự án bất động sản 19 1.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản 22 1.4.1 Thẩm định sở pháp lý dự án 22 1.4.2 Thẩm định cần thiết dự án .22 1.4.3 Thẩm định phương diện thị trường dự án .23 1.4.4 Thẩm định phương diện kỹ thuật dự án 24 1.4.5 Thẩm định phương thức quản lý, thực dự án 25 1.4.6 Thẩm định tổng vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn vốn 26 1.4.7 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực dự án .26 1.4.8 Thẩm định hiệu tài dự án 27 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến trình thẩm định dự án bất động sản 29 1.5.1 Năng lực cán thẩm định .29 1.5.2 Phương pháp sử dụng thẩm định 29 1.5.3 Nội dung thẩm định chưa đầy đủ .29 1.5.4 Công tác dự báo trình thẩm định dự án 30 1.5.5 Cách thức xác định tỷ suất phân tích tài .31 1.5.6 Các nhân tố khác .32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY KIẾN THIẾT HƯNG TỔNG ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM .33 2.1 Thực trạng hoạt động Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam 33 2.1.1 Khái quát công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam 33 2.1.2 Tình hình hoạt động đầu tư bất động sản Cơng ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam .38 2.2 Thực trạng thẩm định dự án bất động sản hoạt động đầu tư Công ty Kiến Thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam 40 2.2.1 Phương pháp thẩm định dự án Công ty 40 2.2.2 Khung pháp lý áp dụng thẩm định dự án 43 2.2.3 Phân tích quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam 44 2.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty 46 2.3 Đánh giá thẩm định dự án đầu tư bất động sản công ty 57 2.3.1 Ưu điểm 57 2.3.2 Tồn nguyên nhân 57 2.4 Một số nhân tố ảnh hưởng đến trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty 61 2.4.1 Thông tin không đầy đủ 61 2.4.2 Phương pháp thẩm định 62 2.4.3 Nhân lực thẩm định: 62 2.4.4 Quy trình nội dung thực thẩm định .63 2.4.5 Vấn đề định lượng xác định tiêu chuẩn đánh giá thẩm định dự án 63 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY KIẾN THIẾT HƯNG TỔNG ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM 64 3.1 Phương hướng, mục tiêu công ty công tác thẩm định thời gian tới .64 3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty 66 3.2.1 Nâng cao chất lượng nội dung thẩm định 66 3.2.2 Giải pháp quy trình thẩm định dự án đầu tư .73 3.2.3 Giải pháp tổ chức, điều hành 74 3.2.4 Giải pháp nguồn nhân lực 74 3.2.5 Giải pháp đầu tư sở vật chất, công nghệ 76 3.2.6 Giải pháp khác 77 3.3 Kiến nghị đề xuất 78 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước 78 3.3.2 Kiến nghị với bộ, ngành liên quan 82 3.3.3 Đề xuất khác 84 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 DANH MỤC VIẾT TẮT STT Từ viết tắt USB BĐS TSCĐ CBTĐ TĐV PCCC TW Giải nghĩa Đô la Mỹ Bất động sản Tài sản cố định Cán thẩm định Thẩm định viên Phòng cháy chữa cháy Trung ương DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ Bảng biểu: Biểu 1.1 Chỉ số nguồn cung bất động sản nước năm 2014 .39 Biểu 1.2 Nội dung quy trình thẩm định Công ty Hưng Tổng 45 Biểu 1.3 Bảng mô tả quy hoạch chi tiết xây dựng bất động sản .50 Biểu 1.4 Ước lượng tổng nguồn vốn đầu tư theo năm dự án 51 Biểu 1.5 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án 52 Biểu 1.6 Chi tiết khoản chi phí phân theo giai đoạn đầu tư 54 Biểu 1.7 Chi tiết thiết kế xây dựng dự án bất động sản .54 Biểu 1.8 Dự kiến doanh thu dự án .55 Biểu 1.9 Tính tốn hiệu dự án .56 Hình vẽ Hình 1.1 Sơ đồ vị trí dự án 46 Hình 1.2 : Sơ đồ vị trí dự án với khu vực giáp ranh 49 trờng Đại học kinh tế quốc dân ĐINH HOàNG NGọC Thẩm định dự án đầu t bất động sản công ty kiến thiết Hng tổng Đài Loan Việt Nam Chuyên ngành: quản trị kinh doanh BấT ĐộNG SảN Hà nội, năm 2014 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Một mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội nước ta nhiệm kỳ giai đoạn phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào dự án cách hiệu Vì vậy, vấn đề thẩm định dự án đầu tư bất động sản trở nên quan trọng, tiền đề cho việc triển khai dự án có mang lại hiệu hay không Trên sở thông tin thẩm định dự án đầu tư, doanh nghiệp xác định có nên thực đầu tư vào dự án hay khơng, hiệu dự án mang lại Đồng thời chủ thể khác có liên quan vào định tham gia, góp vốn quản lý dự án hay khơng Hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian hồn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao Các dự án BĐS ln dự án có quy mơ lớn thẩm định dự án khơng phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm q trình thẩm định ảnh hưởng nghiêm trọng khơng đến dự án đầu tư mà ảnh hưởng đến tồn phát triển doanh nghiệp Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày gia tăng, phát triển kinh tế theo hàng loạt dự án đầu tư kinh doanh BĐS triển khai, điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển công ty kinh doanh BĐS Nhận thấy tính cấp thiết đề tài trên, thời gian học trường Đại học Kinh tế quốc dân giúp đỡ hướng dẫn tận tình TS Phạm Lan Hương, tác giả sâu tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Thẩm định dự án đầu tư bất động sản công ty kiến thiết Hưng tổng Đài Loan Việt Nam làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Qua trình nghiên cứu, vận dụng phương pháp phân tích so sánh với thực tế, luận văn tổng kết số vấn đề sau: Một là, phác họa tổng quan sở lý luận thẩm định dự án bất động sản doanh nghiệp hoạt động đầu tư nói chung với cơng ty kiến thiết Hưng Tổng nói riêng Qua đó, làm đánh giá nội dung ii cần thiết cho hoạt động thẩm định doanh nghiệp Hai là, phân tích tình hình thẩm định dự án đầu tư cơng ty Thơng qua số liệu phân tích dự án thẩm đinh giai đoạn từ 2006 -2010, so sánh với tiêu chuẩn thẩm định biến động thị trường thời gian qua Từ đó, đánh giá hạn chế, tồn nguyên nhân Đặc biệt, trọng đến phân tích nhân tố ảnh hưởng đến q trình thẩm định Từ đó, làm sở tảng hình thành nên đề xuất giải pháp cho thân doanh nghiệp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực Thứ ba, sở thực trạng phân tích Thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam hạn chế mà nguyên nhân xuất phát từ thân doanh nghiệp chế sách Nhà nước Theo đó, với mục tiêu góp phần cải thiện hiệu thị trường bất động sản, giải pháp khắc phục cần tham gia chủ động thân doanh nghiệp quan chức năng, chủ thể có liên quan đầu tư dự án bất động sản Dựa hiểu biết, thông tin thu thập tình hình dự án phân tích, tác giả mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thẩm định dự án bất động sản Công ty Cụ thể giải pháp nâng cao chất lượng nội dung thẩm định, quy trình thẩm định dự án đầu tư, giải pháp tổ chức, điều hành, nguồn nhân lực, đầu tư sở vật chất, công nghệ Ngoài ra, tác giả đề xuất số kiến nghị sách, pháp luật Nhà nước bộ, ngành, quan chức có liên quan Tác giả hy vọng ý kiến giúp ích phần cho phát triển hoạt động thẩm định dự án dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS Phạm Lan Hương, Thầy Cơ đóng góp ý kiến, nhận xét tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành đề tài 75 - Đạo đức nghề nghiệp: Cán thẩm định phải có phẩm chất đạo đức tốt, trung thực, có tinh thần trách nhiệm cao, có lĩnh vững vàng Để có đội ngũ cán thẩm định đạt yêu cầu trên, Công ty cần trọng thực biện pháp sau: Đối với công tác tuyển dụng: Thực sách thu hút nhân tài thơng qua sách lương, thưởng, tạo hội thăng tiến cho nhân viên… Đồng thời ngân hàng cần cơng khai quy trình, quy chế tuyển dụng, thực thi tuyển công khai, nghiêm túc Bên cạnh việc xem xét cấp ứng cử viên, cần trọng kiểm tra kỹ năng, trình độ ứng viên thông qua thi viết, thực vấn để tìm hiểu tác phong, tính cách ứng viên Từ lựa chọn ứng viên phù hợp với yêu cầu đặt Về bồi dưỡng đào tạo cán bộ: Đối với nhân viên mới, phân công cán giỏi nhiềm kinh nghiệm hướng dẫn họ để giúp cán trẻ có điều kiện tiếp xúc với thực tiễn học hỏi từ trước Ngồi ra, Cơng ty cần xây dựng kế hoạch tổ chức khóa học ngắn hạn nhằm bồi dưỡng kiến thức, kỹ thẩm định dự án, kỹ phân tích rủi ro dự án, kỹ giao tiếp, tiếp xúc để khai thác tìm kiếm thơng tin từ khách hàng chuyên gia nước giảng dạy Thực chun mơn hóa cơng tác thẩm định: Chun mơn hóa xu hướng tất yếu hoạt động mục đích tăng hiệu cơng việc Đặc biệt với hoạt động thẩm định yêu cầu cán thẩm định phải nghiên cứu khía cạnh dự án như: tư cách pháp nhân lực tài thân chủ đầu tư, thị trường sản phẩm dự án, khía cạnh kỹ thuật, hiệu tài dự án, đánh giá rủi ro dự án Và loại dự án thuộc ngành nghề khác lại yêu cầu kiến thức khác dự án Trong khi, cán thẩm định có chun mơn giỏi tất khía cạnh dự án am hiểu loại dự án thuộc ngành khác 76 Có chế độ khen thưởng sách đãi ngộ hợp lý cho cán thẩm định Căn vào lực, khả đánh giá, phân tích cán bộ, có sách khen thưởng đãi ngộ, trọng dụng hợp lý cán thẩm định dự án 3.2.5 Giải pháp đầu tư sở vật chất, công nghệ Các hạn chế kỹ thuật có ngun nhân lớn từ phía cán thẩm định ý thức học hỏi hiểu biết kỹ thuật chưa đáp ứng yêu cầu cơng việc thẩm định Vì giải pháp quan trọng để khắc phục hạn chế nâng cao hiểu biết kỹ thuật cho cán thẩm định khoá học bồi dưỡng đồng thời cán thẩm định phải luôn trau kiến thức thân Bên cạnh đó, mặt kỹ thuật, việc tính tốn tiêu tài dự án nên sử dụng chi phí vốn bình qn (WACC) làm lãi xuất chiết khấu Có phản ánh xác giá trị lãi ròng mà dự án đem lại Với cách phân tích độ nhậy chiều chi nhánh cho kết xác định độ biến động tiêu cố định tiêu lại Với cách xác định xu hướng thay đổi tiêu tài biến riêng lẻ thay đổi Trong thực tế, dự án chịu chi phối tổ hợp yếu tố Để khảo sát biến động rõ NPV, IRR hay tiêu tài khác có tham gia nhiều yếu tố ta sử dụng bảng phân tích độ nhậy hai chiều Cách phân tích có nghĩa ta cho hai số biến hay biến động, thay đổi (Các biến lại cố định) Để từ xem giao động tiêu NPV, IRR, … Xác định với biến động kết dự án khơng khả thi biến động kết cho dự án khả thi Hiện nay, kinh tế ngày phát triển, khoa học chế tạo máy tính điện tử,… phát triển vũ bão, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá cạnh tranh ngày gay gắt khoa học kĩ thuật đại góp phần để chủ đầu tư lựa chọn doanh nghiệp thẩm định đơn vị mà gửi gắm tin tưởng việc xác định giá trị dự án cách xác, để triển khai dự án kịp thời, chớp lấy hội kinh doanh sinh lời 77 Công ty nên trọng đầu tư trang thiết bị máy móc đại, thiết kế phần mềm tin học phục vụ cho việc tính tốn tiêu tài ROA, ROE,… Rút ngắn thời gian thẩm định dự án, đồng thời hiệu đánh giá dự án tốt Giống thời trước năm 1986, kinh tế chưa mở cửa việc tiếp xúc với phương tiện đại vi tính, máy tính… khó Nhưng từ nhà nước có sách thơng thống, cắt cử nhiều nhân viên sang tu nghiệp nước học hỏi kiến thức, đồng thời tiếp xúc với phương tiện đại đưa nước máy móc giúp việc tính tốn dễ hơn, đồng thời độ xác cao hơn… Ngồi ra, cần hỗ trợ phương tiện lại cho nhân viên xuống trường dự án khảo sát, có sách đãi ngộ hợp lý, quan tâm đến nhân viên nhân viên tâm huyết với công việc hơn, thực công tác thẩm định tốt Tránh yếu tố bên tác dụng vào nhân viên thẩm định dự án, nhân viên thẩm định đánh giá dự án khách quan 3.2.6 Giải pháp khác Đa dạng hóa nguồn thông tin: Để nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định dự án, cán thẩm định cần đa dạng hóa kênh thông tin Bên cạnh thông tin hồ sơ khách hàng cung cấp, cán thẩm định cần thu thập thông tin thông qua: + Việc điều tra thông tin khách hàng đưa trực tiếp nơi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh Cán thẩm định vấn khách hàng việc sử dụng bảng hỏi, câu hỏi đuổi… để thu thập thông tin từ ban lãnh đạo công ty, công nhân làm việc doanh nghiệp Điều giúp đánh giá tính trung thực tình hình thực tế lực khách hàng + Thu thập thông tin từ nguồn khác như: phân tích, đánh chuyên gia lĩnh vực cán thẩm định, số thống kê, nghiên cứu khảo sát của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, thông tin qua trung tâm giao 78 dịch BĐS Hà Nội (HRETC) trang web chuyên BĐS (diaoconline.vn, batdongsan.com.vn ), thông tin từ bạn hàng, đối thủ cạnh tranh khách hàng + Thường xuyên cập nhật văn bản, sách, ấn phẩm quan liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, văn pháp luật, chủ chương sách nhà nước vấn đề liên quan luật đất đai, nhà ở, sách thuế, sách tiền tệ Căn vào nguồn thơng tin này, CBTĐ tổng hợp, phân tích đưa đánh giá khách quan Xây dựng hệ thống thông tin, liệu nội bộ: Đồng thời, cần xây dựng hệ thống sở liệu thông tin lĩnh vực BĐS thông tin khách hàng, cập nhật thông tin thường xuyên để giảm thời gian, chi phí q trình thẩm định Sau dự án, cần tổng kết, đánh giá lại công tác thẩm định lưu trữ thơng tin cách có hệ thống để phục vụ cho việc thẩm định dự án Nâng cấp, đại hóa trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định dự án: Bên cạnh việc nâng cấp hệ thống máy tính phục vụ cho công tác thẩm định cần đầu tư cho việc mua phần mềm tin học chuyên dụng để phân tích số liệu, quản lý rủi ro… để trình thẩm định dự án thực cách khách quan xác 3.3 Kiến nghị đề xuất 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước Nhà nước đóng vai trò quan trọng q trình quản lý đất nước nói chung lĩnh vực thẩm sịnh giá nói riêng Nhà nước có vai trò điều tiết thị trường bất động sản thể chủ trương, đường lối sách Đảng nhà nước Sau số kiến nghị nhà nước: - Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thị trường bất động sản Đặc biệt nội dung luật liên quan đến sách thuế Nhà nước Thực tế cho thấy việc định giá đất để tính thuế vấn đề ln gây tranh cãi lợi ích bên có liên quan, độ xác việc định giá đất ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp cho Nhà nước Một số chuyên gia kinh tế cho 79 làm cho thị trường minh bạch cách mạnh tay đánh thuế Điều quan trọng Nhà nước cần quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản tiếp cận, thu thập thông tin thống kê giao dịch thị trường Đặc biệt nâng cấp hoạt động tổ chức thẩm định giá hoạt động tác động đến hình thành giá bất động sản, giúp giao dịch thị trường trở nên lành mạnh, ổn định, tạo môi trường thiện cảm với nhà đầu tư Mặt khác, Luật Thuế nhà đất đưa vào áp dụng thời gian tới Khi đó, vai trò hoạt động thẩm định giá trở nên rõ nét, góp phần tạo công bảo đảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Bất động sản tham gia hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luât liên quan đến chi phối nhiều đến thị trường bất động sản ví dụ luật đất đai, luật kinh doan bất động sản, luật xây dựng… + Ban hành sách tài thuế đăng kí bất động sản, với loại hình giao dịch bất động sản khung giá đất, khung giá nhà… + Ban hành sách đền bù giải phóng mặt bằng… + Ban hành quy định đăng ký hành nghề kinh doanh loại dịch vụ bất động sản Dù hệ thống phân phối gì, tư chủ nghĩa, cộng sản chủ nghĩa cộng sản chủ nghĩa mới, phủ phải tạo chế bất động sản phép thị trường tạo mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu, hội trừu tượng Cơ chế cần xác định mặt không gian đất tài nguyên bốn chế rộng bất động sản; chế dựa loại hình sử dụng đất đặc trưng Các chế bất động sản sử dụng cơng cụ mang tính quốc gia để phục vụ cho việc so sánh Các chế mang tính tổng quát: quốc gia nội dung sử dụng đất quyền liên quan đến sử dụng đất mang đặc điểm riêng quốc gia Chức khái niệm quyền sử dụng đất nhằm xóa bỏ quyền sở hữu Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại thực ba chức mà quyền liên quan đến đất đai đòi hỏi - tạo hàng hóa cho thị trường: 80 • Tạo bảo đảm (là mong muốn hoạt động tiến hành đất mang lại lợi ích cho người chủ sở hữu - người có quyền riêng tư quyền tập thể) • Khả cầm cố chấp (khả sủ dụng đất để tiếp cận nguồn tín dụng) • Khả chuyển nhượng (khả thay đổi địa điểm khuyến khích đầu tư, trường hợp khan đất) Cần phải bổ sung thêm chức thứ tư muốn dùng quyền sử dụng đất để đạt mức “sở hữu”: phải tạo hội rõ ràng cho phép phân chia khả tiếp cận đất đai thành đơn vị nhỏ (về mặt không gian thời gian) Kinh nghiệm Trung Quốc đất đai dễ chuyển nhượng, bán, cho thuê cá nhân có xu hướng tham gia đầu tư (Denninger Jin, 2002) Mục tiêu thị trường đất đai đơn giản mà Việt Nam xây dựng khả quyền sử dụng đất hỗ trợ thị trường Tiến tới thị trường hàng hóa phức hợp vấn đề khác Để tiến tới thị trường bất động sản phức hợp, quyền sử dụng đất cần phải coi vận hành thành công quan điểm quốc tế Điều có nghĩa: quyền sử dụng đất phải cho phép người có quyền sử dụng đất người liên quan đến họ có hội định cách nhanh chóng minh bạch Khả cầm cố chấp khả sở hữu quyền sử dụng đất thông qua việc liên doanh liên kết tiêu điểm trình - Các văn Chính phủ quan chun mơn có liên quan đến vấn đề bất động sản như: Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư cần thể chủ động xây dựng phát triển thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất phải thực nghiêm vùng đô thị vùng quy hoạch để phát triển thị, vùng “nhạy cảm” đem lại giá trị kinh tế cao Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phép cho tổ chức nước thuê đất - Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai, đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư Ngoài cần sớm hoàn 81 chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư - Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp Giấy chứng nhận bất động sản thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho th đất tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Quy định hàng hoá bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản - Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Các quan chức nhà nước phải chịu trách nhiệm hoạt động như: đo đạc lập đồ để xác định hồ sơ địa đất danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi biến động đăng ký đất đai cập nhật thay đổi; làm thủ tục xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế quản lý vấn đề xây dựng - Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, Thành phố phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm trong thời kỳ năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể định hướng phát triển kinh tế - xã hội địa phương - Hoàn thiện chế sách liên quan tới đăng ký, chấp bất động sản nhằm khai thác khả huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an tồn cho tổ chức tín dụng cho vay chấp bất động sản, đồng thời có sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng thị trường tài chính, thị trường chứng khoán thị trường bất động sản - Cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, tin học hoá để tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có cơng cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất việc tính 82 tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho cơng tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm lực quản lý cán công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS Nâng cao trình độ đạo đức cán quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán quản lý - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng từ TW tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo đưa tiêu phát triển thị trường BĐS thành tiêu hàng năm kế hoạch phát triển kinh tế xã hội - Bảy là, cần tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời 3.3.2 Kiến nghị với bộ, ngành liên quan Thẩm định dự án bất động sản công việc phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, nhiều nội dung khác Vì để nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định ngồi việc hồn thiện hoạt động thẩm định Cơng ty nói riêng công ty khác hoạt động lĩnh vực nói chung cần có phối hợp, giúp đỡ nhà nước quan có liên quan: - Nhà nước cần công khai quy hoạch, kế hoạch, chiến lược phát triển thị trường BĐS để làm cho cán thẩm định xác định định hướng phát triển thị trường, phù hợp dự án quy hoạch nhà nước, để từ đưa đánh giá xác dự án - Nhà nước cần bổ sung hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, luật nhà ở, 83 Luật kinh doanh BĐS, Luật thuế… Hệ thống luật cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực thi pháp luật cho cán thẩm định có sở để đánh giá dự án khách hàng - Ngồi ra, cần có phối hợp NHNN với Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Tổng cục thống kê… việc xác định hệ thống tiêu thẩm định mang tính chuẩn mực, tiêu chuẩn để đánh giá hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngành công, nông nghiệp, dịch vụ, xây dựng bản, kinh doanh BĐS Vì ngành, lĩnh vực lại có đặc trưng riêng nên dùng hệ thống tiêu cho tất lĩnh vực Nếu ngành phối hợp để xây dựng hệ thống tiêu cho riêng ngành cơng tác thẩm định án thực hiệu quả, xác tiết kiệm thời gian, chi phí nhiều - Nhà nước cần có biện pháp kiểm tra, kiểm tốn để buộc doanh nghiệp phải thực chế độ kế toán, kiểm toán thống kê theo quy định nhà nước cách nghiêm túc, trung thực Đồng thời ban hành chế độ kiểm toán bắt buộc doanh nghiệp Đối với doanh nghiệp không tuân thủ quy định, có gian dối hoạt động kế tốn, kiểm tốn Nhà nước cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc Điều không hỗ trợ cho ngân q trình thẩm định, phân tích tài doanh nghiệp mà có ý nghĩa vơ to lớn việc tạo môi trường kinh doanh minh bạch Việt Nam - Nhà nước ngành cần công khai thông tin tình hình kinh tế vĩ mơ đánh giá xếp hạng doanh nghiệp ngành cách thức để làm sở cho hoạt động thẩm định ngân hàng Đặc biệt, lĩnh vực BĐS nhà nước cần xây dựng khung giá đất cho địa bàn, khu vực phù hợp với mức giá thị trường để làm cho CBTĐ trình tính tốn tiêu tài làm sở để so sánh đối chiếu trình thẩm định 3.3.3 Đề xuất khác Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản: 84 - Sớm nghiên cứu, ban hành văn hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực - Hoàn thiện mở rộng sàn giao dịch bất động sản để thực trở thành điểm hội tụ nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, nhà kinh doanh bất động sản người tiêu dùng, góp phần lành mạnh hố thị trường bất động sản - Hoàn thiện chế chế bán bất động sản qua sàn trung tâm giao dịch để tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia Tăng cường công tác quản lý, tra, kiểm tra hoạt động giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo thực quy định hàng hóa bất động sản có từ người mua trở lên phải bán theo phương thức đấu giá cạnh tranh - Hoàn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐS sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thơng tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức mơi giới BĐS, định chế tài tham gia thị trường bất động sản, tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ cơng Giải pháp minh bạch hố thông tin: - Cần đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản Muốn cần quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường - Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán 85 - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thơng tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Công khai thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất - Cần cơng khai hóa địa điểm, quy mơ, tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình cơng sử dụng cơng trình dự án nội thành, khu phố cổ, phố cũ trục tuyến giao thơng 86 KẾT LUẬN Qua q trình nghiên cứu, vận dụng phương pháp phân tích so sánh với thực tế, tác giả tổng kết số vấn đề sau: Thẩm định dự án đầu tư có vai trò vơ quan trọng hoạt động đầu tư, đặc biệt hoạt động đầu tư có giá trị lớn lâu dài bất động sản Đây tiền đề cho việc thực nhiệm vụ đầu tư đạt hiệu kinh tế - xã hội kêu gọi nguồn vốn thích hợp Bên cạnh đó, việc thẩm định dự án đầu tư có hiệu tạo động lực thúc đẩy phát triển dự án có lợi mặt kinh tế - xã hội Những hạn chế, yếu tồn trình thẩm định tác động không nhỏ đến kết đầu tư dự kiến lợi ích mang lại từ dự án bất động sản Thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam hạn chế mà nguyên nhân xuất phát từ thân doanh nghiệp chế sách Nhà nước Theo đó, với mục tiêu góp phần cải thiện hiệu thị trường bất động sản, giải pháp khắc phục cần tham gia chủ động thân doanh nghiệp quan chức năng, chủ thể có liên quan đầu tư dự án bất động sản Dựa hiểu biết, thơng tin thu thập tình hình dự án, tác giả mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thẩm định dự án bất động sản Công ty Cụ thể giải pháp nâng cao chất lượng nội dung thẩm định, quy trình thẩm định dự án đầu tư, giải pháp tổ chức, điều hành, nguồn nhân lực, đầu tư sở vật chất, công nghệ Ngoài ra, tác giả đề xuất số kiến nghị gửi tới Nhà Nước, bộ, ngành có liên quan để hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản có hiệu Tác giả hy vọng ý kiến đóng góp nhiều cho phát triển hoạt động phân thẩm định dự án đầu tư bất động sản 87 Trên ý kiến chủ quan tác giả thơng qua q trình nghiên cứu phân tích nên khơng thể tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận đóng góp Thầy Cô giáo bạn Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS.Phạn Lan Hương, Thầy Cô anh, chị Công ty kiến thiết Hưng Tổng tận tình giúp đỡ tác giả hồn thành đề tài này! Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Người thực Đinh Hoàng Ngọc 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Website: - Cổng Thông tin điện tử Bộ Tư pháp: http://www.moj.gov.vn/ truy cập - Trang thông tin Công ty Cổ phần Tiến Bộ Quốc tế AIC: http://aicvn.com/ - “Thẩm định giá bất động sản”, truy cập ngày 12/12/2013, từ http://ivc.com.vn/dv/tham-dinh-gia-bat-dong-san.html - “Đầu tư dự án bất động sản” truy cập ngày 14/12/2013, từ http://vn.savills.com.vn/services/investment-advisory-andbrokerage/investment-acquisitions.aspx - “Chuyên đề nghiên cứu: Đầu tư bất động sản”, truy cập ngày 25/12/2013, từ http://luatminhkhue.vn/chuyen-quyen/chuyen-de-nghien-cuu-dautu-bat-dong-san.aspx - “Quy trình thẩm định giá bất động sản” , truy cập ngày 25/12/2013 từ: http://tdgdanang.com/index.php?option=com_content&view=article&id=33 - “Giới thiệu định giá bất động sản”, truy cập ngày 25/12/2013 từ: http://www.thamdinhgiahanoi.com.vn/index.php? option=com_content&view=article&id=40&catid=8&Itemid=19 - … Sách: - Eva Liljeblom cộng (2004), Investment Evaluation Methods and Required Rate of Return in Finnish Publicly Listed Companies - NZ Transport Agency, (2010), Guide on Economic evaluation of transport projects - Đại học Quốc Gia (2007), Bài giảng Thẩm định dự án đầu tư Khoa kinh tế - Trường Đại Học Kinh Tế TPHCM, Thẩm định dự án đầu tư 89 - Đỗ Phú Trần Tình ( 2009), Giáo Trình Lập Và Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Lý Thuyết Tình Huống Bài Tập - Nguyễn Hồng Thắng - Nguyễn Thị Huyền (2010), Giáo trình Thẩm định dự án đầu tư khu vực công, - Nguyễn Văn Phúc (2008), Quản lý dự án sở lý thuyết thực hành - NXB Thống kê , Giáo trình Chương trình Dự án phát triển kinh tế-xã hội Tài liệu khác: - Vũ Thị Phương Thảo (2012), Một số vấn đề cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương - Công ty kiến thiết đầu tư Hưng Tổng, Hồ sơ, báo cáo thẩm định dự án đầu tư từ 2006-2013 - Chính phủ (2009), Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (2005) - Real Estate Investment Appraisal, Department of Real Estate & Planning University of Reading - Investment and Project Appraisal, Centre for Financial and Management Studies SOAS, University of London 2003, tái 2007, 2010, 2012 ... thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam 44 2.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty 46 2.3 Đánh giá thẩm định dự án đầu tư bất. .. Hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung dự án đầu tư bất động sản 1.1.1... định dự án đầu tư 13 1.2.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản 14 1.2.3 Sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư bất động sản .15 1.2.4 Đặc điểm thẩm định dự án đầu tư bất động sản