Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản và ý nghĩa chỉ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp

Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 1 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 1 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1. Các khái niệm cơ bản 1.1.1. Tổng quan về thẩm định giá 1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá - Theo t nh giá (valuation) là s c tính giá tr bng tin ca mt vt, ca mt tài s c tính giá tr hin hành ca tài s - - Vii hnh giá là s c tính v giá tr các quyn s hu tài sn c th bng hình thái tin t cho mt m  - Theo Fred Peter Marrone   c Marketing ca AVO (Hip hi th nh giá Austraylia) trình bày trong lp bng nghinh giá ti Thành ph H Chí Minh nh giá là vinh giá tr ca bng sn ti mt thm, có n bn cht ca bng sn và ma thnh giá. Do vy, thnh giá là áp dng các d kin th ng so sánh mà bn thu thi tài sn c th hình thành giá tr c - CÔNG TY CP LUẬN VĂN VIỆT - CUNG CẤP TÀI LIỆU THAM KHẢO THEO MIỄN PHÍ - - Nghiên cứu khoa học - - Luận án tiến sĩ - - Luận văn thạc sĩ - - Luận văn đại học - - Thực tập tốt nghiệp - - Đồ án môn học - - Tiểu luận - CUNG CẤP SỐ LIỆU - - Cung cấp số liệu doanh nghiệp : số liệu kế toán, hoạt động kinh doanh, nhân sự. marketing, xuất nhập khẩu. - - Cung cấp số liệu viết luận văn, báo cáo tốt nghiệp,,, nhiều lĩnh vực - TƯ VẤN VIẾT LUẬN VĂN, ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP (TIẾNG ANH & TIẾNG VIỆT) - - Tư vấn lập đề cương luận án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 2 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 2 - - Tư vấn viết báo cáo, luận án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp trọn gói hoặc từng phần, có xác nhận của cơ quan thực tập - - Chỉnh sửa luận văn, báo cáo tốt nghiệp theo yêu cầu - - TƯ VẤN VIẾT ASSIGNMENT CÁC MÔN - 1. Human Resource Management, 2. Strategic Management, 3. Operation Management, 4. Principles of Management/Corporate Finance/Economic, 5. Global Organizational Environment, 6. Global Business Strategy, 7. Organizational behavior, 8. Risk Management, 9. Business/Investment/Trade/Law, 10. Marketing and other subjects relating to 11. Management Project, … - NHẬN CHECK TURNITIN - Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ : - CÔNG TY CP LUẬN VĂN VIỆT - Trụ sở chính: 92 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P. Bến Nghé, Q.1, TP.HCM - Chi nhánh: 241 Xuân Thủy, Q.Cầu Giấy, TP.Hà Nội - Ms. Phương Thảo - 0932.636.887 Email: Hotrosinhvien_vn@yahoo.com ng: thc mô t   c nh là mt khoa hc vì nó da vào công vic phân tích. Nó  t ý kin khi giao dch xy ra, không phi là mt thc t c chng minh. - - Ging Xây dng và bng sn - i hc qunh giá là mt ngh thut hay khoa hc v c tính giá tr cho mt m th, ca mt tài sn c th, ti mt thm, có cân nhn tt c m ca Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 3 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 3 tài st c các yu t kinh t n ca th ng, bao gm các lou a ch - Pháp lnh giá ca Vit Nam công b nh giá là vic  li giá tr ca tài sn phù hp vi th ng ti mm, thm nhnh theo tiêu chun ca Vit Nam hoc thông l Quc t Mc dù có th còn nhing thnh giá có nhn cn tha nhn là: - Thnh giá là công vic tính. - Thnh giá là hoi tính chuyên môn. - Giá tr ca tài sc tính bng tin. - Tài snh giá có th là bt k tài sn nào, song ch yu là bng sn. - nh ti mt thm c th. - nh cho mt mnh. - D liu s dng trc tip hoc gián tin th ng.  khái quát m và rõ ràng nhn, cn phi có mt khái nim mang tính tng quát sau: “Thấm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”. 1.1.1.2. Đối tượng của thẩm định giá: Theo tiêu chun 12 trong h thng tiêu chun thnh giá Vit Nam thì ng thm nh giá phi là nhng tài sn hc tham gia th ng tài snh hin hành ca pháp lut. Vic phân loi tài sn phc v cho mnh giá tài s vào quy nh ca B Lut dân s, Lut kinh doanh bng sn, Lut nhà  n quy phm pháp lut him quyn ban hành, phù hp vi thông l phân loi tài sn thnh giá ca khu vc và quc t. Tài sn gn lin vi quyn tài sn trong thnh giá bao gm 04 (bn) lo - Bng sn; Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 4 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 4 - ng sn; - Doanh nghip; - Các quyn tài sn. 1.1.1.3. Mục đích của thẩm định giá  Đối với doanh nghiệp: Dch v thc coi là công c c bit giúp doanh nghip làm gim thiu ri ro, lành mnh tài chính. Bên cnh các mn: phc v cho hong vay ngân hàng, góp vn liên doanh, thành lp, gii th doanh nghip; c phn hóa doanh nghip; quyt toán vu ; mua bán, chuyng, hch toán k toán, tính thu; bo him và bi ng tài sn; x lý nnh giá tr nh giá còn h tr  - n giá c mua su thu. - Báo cáo tin tc v th ng trong mc nh lp d t p. - vn xây dng chic v giá cho doanh nghip. - n la ch - Cung cp nhng kin th  v  lc tài chính doanh nghin cho các doanh nghip tái cu trúc trong hong kinh doanh và nhng v liên quan khác  Đối với cá nhân: - Bán hoc cho thuê bng sn hoc mt tài sn có giá tr  - nh giá tr tn th m quyn ra quyn bù thích hp. - Góp vc chc tài chính. -   ch s hu quyt sách v giá cng thnh giá Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 5 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 5 -   các bên có liên quan thng nht v giá cng thnh giá trong gii quyt các bng v giá cng thnh giá. 1.1.1.4. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường - Ngh th t hin trên th gii t nh    trng trong nn kinh t, nó phc v nhu cnh giá tr th ng mt cách khoa hc, ti thm c th cho các giao dch cc lp, khách quan không chu nh ng ca bên bán hoc v nh quyn s hu, qun lý, mua bán, tính thu, bo him, cho thuê, cm c, th chp -    -          -        Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 6 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 6    -       1.1.2. Tổng quan về bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm bất động sản -   - Theo t   -                c tài  -     -  -   -  -  1.1.2.2. Đặc điểm bất động sản Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 7 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 7 -    nh và không             -            -      -   Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 8 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 8   -      . - Các tính :   -  + Tính p  í   +             . 1.1.2.3. Phân loại bất động sản    -  -   Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 9 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 9            -    -     -   -  -  , kiot,  - ,  -  trình an  -   1.1.2.4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí 10 www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 10 Có 3 nhóm nhân t ng i v chung, c th là: 1.1.2.4.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên  V trí c i do yu t v i càng cao thì giá tr ca àng ln. Mng thi tn ti 2 loi v trí, v trí tuyi và v i. n tng quát, c 2 loi v u có vai trò quan trng trong vic xác lp giá tr cm ti trung  hay m có giá tr ln ng bng s t cùng loi nm  các vùng ven trung tâm (v ti). Nhm ti các ngã 4 hay ngã 3, trên các trc l giao thông quan trng li có giá tr cao  nhm  v trí khác (v trí tuyi). Vi v v  cc k quan trc bii vi vic xát.  c, hình th, din tích tht hot: mc và din tích tht t mãn mt loi nhu cu c th c    l lc cao hay thp so vi các  vùng lân cn giá tr  nhng khu vc thng hay b ngc vào  hing tring thì giá c thc li giá ca nó s   Hình thc (kin trúc) bên ngoài ci vi Bà nhà hoc là các côngtrình xây dng khác): nn trúc phù hp vi th hiu thì giá tr ca nó s c li.  m trên mi lòng  dày ca lp b mt, tính cht th ng, tính cht vt lý ). M ng ca các yu t n giá tr cS tu thuc vào m s dt. Ví d màu m ct có th rt quan tri vi giá tr t khi s dng vào mi không quan trng khi s dt cho xây dng.  Tình trng trong lành hay b ô nhim nng, yên tnh hay u ng trc tin giá tr  [...]... mức giá hợp lý và có cơ sở nhất 1.6.2 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh - Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá theo phương pháp so sánh - Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh Việc tìm ra hệ số điều chỉnh cho các yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thắt trong phương pháp so sánh trực tiếp - Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị... liệu miễn phí Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh Căn cứ để điều chỉnh các giao... định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Đưa ra kết quả của từng phương pháp - Đưa ra giá trị thị trờng/ phi thị trường của từng phương pháp - Nhận xét về kết quả thẩm định giá - Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá - Báo cáo thẩm định giá - Chứng thư thẩm định giá 1.3 Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản 1.3.1 Cơ. .. Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị: cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường 1.3.1.1 Cơ sở giá trị thị trường Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, ... tìm ra giá trị của tài sản cần thẩm định là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh Như vậy, đối với thẩm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những đặc thù riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất động sản cần thẩm định rất nhiều yếu tố Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở khoa học là rất quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để... Thẩm định giá trị doanh nghiệp · Thẩm định giá trị thương hiệu  Đào tạo · Môi giới · Định giá · Quản lý sàn  Kinh doanh bất động sản · Môi giới bất động sản (Nhà phố, Nhà xưởng, Khu công nghiệp, Dự án đầu tư) · Đầu tư kinh doanh bất động sản · Nghiên cứu tư vấn thị trường bất động sản · Quảng cáo và tiếp thị bất động sản · Quản lý kinh doanh bất động sản Công ty Hoàng Quân ngày càng hoàn thiện về chất... : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com Dowload tài liệu miễn phí Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4) Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định nghĩa: Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động. .. các bất động sản mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, để từ đó chọn những bất động sản tiêu biểu nhất để áp dụng phương pháp thẩm định 1.6.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh - Phương pháp so sánh cặp: Chọn trong khu vực cần tính toán các bất động sản được cho là tiêu biểu nhất và đại diện được cho khu vực Chọn ra hai bất động sản hoàn toàn tương đồng, chỉ khác nhau về yếu tố so. .. 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com Dowload tài liệu miễn phí tố trong đó có yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh Đối với mỗi bất động sản, tìm ra những tài sản so sánh rồi điều chỉnh về để tìm giá chỉ dẫn của bất động sản này Từ đó đưa ra hệ số điều chỉnh - Phương pháp thống kê: điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống kê để đưa ra những hệ số thích hợp Có thể... miễn phí - Giá trị bảo hiểm - Giá trị tính thuế - Giá trị đầu tư - Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế - Giá trị doanh nghiệp - Giá trị tài sản chuyên dùng - Giá trị thanh lý - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán - Giá trị đặc biệt 1.3.2 Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ các . CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1. Các khái niệm cơ bản 1.1.1. Tổng quan về thẩm định giá 1.1.1.1 áp dụng cho thẩm định giá bất động sản 1.3.1. Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản Thnh giá bng sc tin hành d giá tr giá tr th. l. 1.4. Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng tại Việt Nam 1.4.1. Phƣơng pháp so sánh 1.4.1.1. Cơ sở lý luận Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :Hotrosinhvien_vn@yahoo.com