đánh giá tình hình thực hiện thu hồi đất, giao đất để xây dựng dự án sân golf và khu công viên công nghệ thông tin trên địa bàn quận long biên thành phố hà nội

Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất * Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

***

PHẠM VĂN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG DỰ ÁN SÂN GOLF VÀ KHU CÔNG VIÊN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN LONG BIÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin sử dụng trong luận văn đều được chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Phạm Văn Cường

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy cô, các anh chị, các em và các bạn Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới:

Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn

TS Nguyễn Quang Học, người thầy kính mến đã hết lòng giúp đỡ, dạy bảo, động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp Các cán bộ thuộc phòng ban trong quận, chính quyền các phường cùng nhân dân quận Long Biên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và những người bạn đã động viên, hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Phạm Văn Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích, yêu cầu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và giao đất 3

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất 3

1.1.2 Các quy định pháp luật của việc Nhà nước thu hồi đât, giao đất 3

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và giao đất 10

1.2 Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất, kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam 16

1.2.1 Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất của một số tổ chức quốc tế 16

1.2.2 Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đấtt ở một số nước trên thế giới 17

1.2.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam 20

1.3 Chính sách pháp luật về thu hồi, giao đất ở Việt Nam 21

1.3.1 Thu hồi đất 21

1.3.2 Quy định hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được giao đất TĐC

mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26

1.3.3 Về giao đất 29

1.4 Khái quát công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 35

1.4.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất 35

1.4.2 Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất trên địa bàn thành phố 36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Nội dung nghiên cứu 37

2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên 37

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Long Biên 37

2.2.3 Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất tại 2 dự án nghiên cứu 37

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất khi thực hiện các dự án tại quận Long Biên 37

2.2 Phương pháp nghiên cứu 37

2.2.1 Phương pháp chọn hộ điều tra 37

2.2.2 Phương pháp điều tra thứ cấp 38

2.2.3 Phương pháp điều tra sơ cấp 38

2.2.4 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 38

2.2.5 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên 39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Long Biên 40

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của quận 46

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất quận Long Biên 47

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 47

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 51

3.2.3 Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất tại một số dự án trên địa bàn quận Long Biên 53

3.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và giao đất tại 02 dự án nghiên cứu 60

3.3.1 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu 60

3.3.2 Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của hai dự án nghiên cứu 70

3.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện giao đất của hai dự án 75

3.3.4 Đánh giá người dân về việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ ở 2 dự án nghiên cứu 78

3.3.5 Đánh giá chung 85

3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, giao đất 87

3.4.1 Nhóm giải pháp về chế độ chính sách 87

3.4.2 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91

1 Kết luận 91

2 Kiến nghị 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

PHỤ LỤC 97

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

13 UNCHR Ủy ban Liên hiệp quốc về quyền con người

thực hiện dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội 66Bảng 3.5 Thống kê các tổ chức có đất bị thu hồi của dự án khu công viên công nghệ

thông tin Hà Nội 67Bảng 3.6 Kết quả thực hiện công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng của 2 dự án 68Bảng 3.7 Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các hộ dân

dự án xây dựng sân golf Long Biên 71Bảng 3.8 Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các tổ chức

bị ảnh hưởng của dự án sân golf Long Biên 72Bảng 3.9 Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân 74

dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội 74Bảng 3.10 Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các tổ

chức bị ảnh hưởng của dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội 75Bảng 3.11 Kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf Long Biên 75Bảng 3.12 So sánh kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf

Long Biên so với toàn bộ dự án 76Bảng 3.13 Kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án khu công viên công nghệ

thông tin Hà Nội 77Bảng 3.14 So sánh kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf

Long Biên so với toàn bộ dự án 78Bảng 3.15 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ ở

2 dự án nghiên cứu 79

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT TÊN HÌNH TRANG

Hình 3.1 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của quận Long Biên 52

Hình 3.2 Ảnh quy hoạch sân golf Long Biên 62

Hình 3.3 Ảnh quy hoạch công viên công nghệ thông tin 65

Hình 3.4 Biểu đồ diện tích đất thu hồi phân theo hai dự án 69

Hình 3.5 Biểu đồ so sánh số lượng đối tượng thu hồi của hai dự án 69

Hình 3.6 Biểu đồ kết quả thực hiện thu hồi của 2 dự án 70

Hình 3.7 Biểu đồ mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của hộ bị thu hồi đất theo 2 dự án nghiên cứu 80

Hình 3.8 Biểu đồ đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến kinh tế hộ gia đình của dự án nghiên cứu 81

Hình 3.9 Biểu đồ đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình hình việc làm của từng dự án 83

Hình 3.10 Biểu đồ đánh giá của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án nghiên cứu 84

Hình 3.11 Biểu đồ kiến nghị của người dân về vấn đề thu hồi đất theo từng dự án nghiên cứu 85

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất là một dạng vật chất tự nhiên hình thành trong quá trình kiến tạo của trái đất, là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

năm 1992 của Quốc hội khoá VIII (1992) đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”

Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa phương trong cả nước Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng, giao đất là khâu then chốt, quan trọng, bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án; có thể nói: giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyết định sự thành công của dự án

Quận Long Biên, thành phố Hà Nội là một quận mới thành lập (tháng 11/2003), có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế, văn hoá và xã hội Là nơi tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều đường giao thông huyết mạch như đường sắt, đường thuỷ, đường quốc lộ như quốc lộ 1A, 1B, quốc lộ

5 Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ Trên toàn địa bàn Quận với nhiều dự án lớn đã, đang được đầu tư, triển khai thực hiện Công tác thu hồi, giao đất ở đây đang gặp phải những thuận lợi và những khó khăn, vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau Vậy việc tình hình thực hiện thu hồi đất, giao đất có vấn đề gì quan tâm? giải pháp khắc phục những

vướng mắc đó ra sao?

Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá tình

hình thực hiện thu hồi đất, giao đất để xây dựng dự án sân golf và khu công viên công nghệ thông tin, địa bàn Quận Long Biên - TP Hà Nội”

2 Mục đích, yêu cầu

* Mục đích:

- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất khi Nhà nước thu hồi đất các dự án: xây dựng dự án sân golf và khu công viên công nghệ thông tin trên địa bàn Quận Long Biên

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt và giao đất, giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng hoàn thiện

* Yêu cầu:

- Xác định được những tồn tại, vướng mắc trong công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất của các dự án trên địa bàn quận Long Biên

- Các đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu việc thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất tại 2 dự án trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội cụ thể như sau:

+ Dự án: Sân golf Long Biên

+ Dự án: Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội (đợt 1)

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và giao đất

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất

* Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm

2003)

* Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Quốc hội,

2003, Luật Đất đai năm 2003)

* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu

hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm 2003)

* Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành

chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm 2003)

* Tái định cư:

Theo từ điển Tiếng Việt:

+ Tái: nghĩa là "hai lần hoặc Lần thứ hai, lại một lần nữa"

+ Định cư: là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn

Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng Khu dân

cư mới, có đất để sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa điểm khác

Các hình thức tái định cư:

+ Tái định cư tập trung;

+ Tái định cư tại chỗ;

+ Tái định cư xen ghép (phân tán)

1.1.2 Các quy định pháp luật của việc Nhà nước thu hồi đât, giao đất

1.1.2.1 Nhà nước thu hồi đất

Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai Quy định thu hồi đất đã được ghi nhận trong Luật đất đai 2003 đó là Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật

Nếu việc thu hồi đất không được thực hiện đúng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến các quyền cơ bản của công dân Do vậy, Luật Đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ các trường hợp thu hồi đất Theo đó, nhà nước chỉ được quyền thu hồi đất trong 4 trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, người sử dụng tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Trong đó, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội thường diễn ra rất phổ biến, đặc biệt là khi các dự án kinh tế mọc lên ngày càng nhiều Ngoài ra, bên cạnh việc đáp ứng các trường hợp nhất định, việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án

Khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật Luật quy định khá chi tiết, chỉ những người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện luật định, mới được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi Giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất như quy định cũ, mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc

xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định

Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,

an ninh (Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai 2003) Mục đích quốc phòng an ninh bao

gồm các trường hợp sau đây: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng căn

cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý

Trường hợp thứ hai: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 40 Luật Đất đai 2003) trong các trường

hợp sau đây: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm (Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới,

dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước,

thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho

dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải)

Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm (Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định

cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ

sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự

án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản)

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án

Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao

gồm sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để

bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu

tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

Trường hợp thứ tư: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao

gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm

bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính

mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người

Việc thu hồi đất trường hợp này phải dựa trên các căn cứ sau đây: Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này; Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này; Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này./

Vậy tùy từng trường hợp cụ thể mà thẩm quyền thu hồi đất cũng khác nhau Tại Điều 44 Luật đất đai 2003 quy định:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Trường hợp cả UBND cấp Tỉnh và UBND cấp Huyện có thẩm quyền thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất (Điều 44 Luật đất đai 2003)

1.1.2.2 Nhà nước giao đất

Giao đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất So sánh với các nước có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam

Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Trong 10 năm qua, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến vẫn còn tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật

+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối được giao đất trong hạn mức; tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; tổ chức

sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước; HTX nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở HTX, sân phơi, nhà kho, xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, NTTS, làm muối;người sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất xây dựng

trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất làm nghĩa trang nghĩa địa, cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cở sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp; + Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình cá nhân được giao đất ở;

tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dnwjg công trình công cộng

có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư;

Điều 37 Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về thẩm giao đất như sau:

- UBND cấp Tỉnh quyết định giao đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- UBND cấp Huyện quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dan cư

Cơ quan có thẩm quyền giao đất cho các đối tượng trên không được ủy quyền (Điều 37 Luật đất đai 2003)

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và giao đất

1.1.3.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

a) Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao

và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã hai lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001) và Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với

những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005, Báo cáo về tình hình sử dụng đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp và đời sống việc làm của người có đất bị thu hồi)

b) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt

ra (Nguyễn Đức Minh, 2001)

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ

là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đức Minh, 2001)

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi

có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

c) Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

1.1.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai) Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất

và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 hàng năm;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Phạm Đức Phong, 2002) Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Nguyễn Đức Minh, 2001)

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

1.1.3.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một

số nội dung chủ yếu sau:

- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai)

1.1.3.4 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày nay, việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:

- Khu vực nông thôn (mật độ dân cưthấp hơn, hoạt động sản xuất chủ yếu

là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp, mức sống và trình độ dân cư thấp);

Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn

b) Tính phức tạp

- Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn

và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

- Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn;

- Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu,

- Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường không được sự đồng thuận của những người dân

1.2 Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất, kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

1.2.1 Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất của một số tổ chức quốc tế

1.2.1.1 Ngân hàng thế giới (WB)

Ngân hàng thế giới (WB) là tổ chức đầu tiên đưa ra chính sách tái định cư không tự nguyện, và được từng bước, nghiên cứu phát triển (chu kỳ 4 năm) Năm 1980 WB đưa ra Chính sách chung cho tái định cư không tự nguyện trong Bản hướng dẫn hoạt động về những vấn đề xã hội trong tái định cư không

tự nguyện trong các dự án do WB đầu tư;

Năm 2004, WB đưa ra bản hướng dẫn hoạt động về tái định cư không tự nguyện;

Chính sách tái định cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc lựa chọn phương án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức phi chính phủ, đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo dõi giám sát quá trình công việc tái định cư

1.2.1.2 Chính sách đền bù khi thu hồi đất của các Ngân hàng Mỹ, Ngân hàng châu Á và Ngân hàng phát triển châu Phi

Tiếp theo chính sách tái định cư không tự nguyện được các ngân hàng khu vực đưa ra như: Ngân hàng phát triển liên Mỹ (Inter Americal Development

Bank – IDB) 1993; Ngân hàng phát triển Châu Á- ADB (1995); Sổ tay tái định

cư (1998); Ngân hàng phát triển Châu Phi- AFDB (1995)

1.2.1.3 Các tổ chức quốc tế khác

Năm 1990, một số tổ chức quốc tế như: Trung tâm Liên hiệp quốc về định

cư (United Nation Centre of Human Settlement/Habitats; Ủy ban Liên hiệp quốc

về quyền con người (United Nation Commission of Human Right-UNCHR); Tổ chức Nông Lương thế giới (Food and Agriculture Organization - FAO), đã tập trung nghiên cứu vấn đề thu hồi đất - chỗ ở bắt buộc Năm 1997 UNCHR đưa ra hướng dẫn thực tiễn thu hồi đất - chỗ ở bắt buộc Đặc điểm chung của các chính sách này là nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án, chi phối từ pháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế ở tầm quốc gia đối với việc triển khai trên thực tế có liên quan đến chính quyền địa phương, nhà đầu tư, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại với những vấn đề chủ yếu như:

- Tổ chức tốt việc tái định cư cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại gắn với môi trường sống, việc làm, sinh hoạt của cộng đồng liên quan đến tập quán, văn hóa, tâm linh;

- Bảo đảm quyền hưởng lợi của địa phương, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng

và người dân bị thiệt hại từ thuế, phí, giá ưu đãi mua sản phẩm của dự án;

- Sự gắn kết lâu dài giữa dự án và cộng đồng dân cư địa phương nhằm đảm bảo tự chủ, bình đẳng giữa 2 bên với sự gắn kết quyền lợi lâu dài;

Nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án đã được áp dụng trong nhiều dự án đã triển khai ở các nước trên thế giới, đặc biệt các dự án thủy điện (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

1.2.2 Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đấtt ở một số nước trên thế giới

1.2.2.1 Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, gồm hai dạng: 1 - đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước; 2 - đất nông thôn và ngoại thành, ngoại thị thuộc sở hữu tập thể Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm 2005 quy

định: “Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật

mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường” Các nhà làm luật giải

thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng thì áp dụng đối với

đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất mà thôi

Luật Đất đai ra đời năm 1986, đã qua nhiều lần sửa đổi bổ sung vào các năm 1988, 1998 và 2004, chia đất đai thành đất nông dụng, đất dùng vào xây dựng

và đất chưa lợi dụng Luật quy định mọi đơn vị và cá nhân khi cần đất đai để tiến

hành xây dựng thì phải căn cứ vào pháp luật mà xin sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, trừ trường hợp xây dựng xí nghiệp hương trấn, nhà ở nông thôn, cơ sở hạ tầng và công ích hương trấn Nếu Nhà nước chấp nhận đề nghị đó thì trưng dụng đất thuộc sở hữu nhà nước để cung ứng (trong một số trường hợp thì gọi là thu hồi quyền sử dụng đất), khi không có hoặc không đủ loại đất này thì trưng thu đất

thuộc sở hữu tập thể để chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Trung Quốc rất coi trọng việc bảo vệ đất canh tác, đặc biệt là “đất ruộng

cơ bản” đã được chính quyền xác định dùng vào sản xuất lương thực, bông, dầu

ăn, rau, hoặc đã có công trình thuỷ lợi tốt Luật còn quy định cụ thể đất ruộng cơ bản phải chiếm 80% trở lên đất canh tác của mỗi tỉnh Nguyên tắc bảo vệ đất canh tác là “chiếm bao nhiêu, khẩn bấy nhiêu”, nếu không có điều kiện thì nộp phí khai khẩn cho cấp tỉnh dùng để khai hoang Cấm không được chiếm dụng đất canh tác để xây lò gạch, mồ mả hoặc tự ý xây nhà, đào lấy đất cát, khai thác đá, quặng, Việc trưng thu các đất sau đây phải được Quốc vụ viện (Chính phủ) phê chuẩn: 1 - đất ruộng cơ bản; 2 - đất canh tác vượt quá 35 ha; 3 - đất khác vượt quá 70 ha Trưng thu các đất khác do chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn rồi báo cáo Quốc vụ viện

Nhiều học giả Trung Quốc cho rằng thể chế và chính sách trưng thu đất hiện hành có các nhược điểm sau đây:

1/ Khái niệm chưa rõ ràng, như quy định trưng thu là biện pháp duy nhất

để chuyển đổi đất nông dụng thành đất xây dựng; không phân biệt rõ ràng trưng thu vì lợi ích công cộng với vì lợi ích khác;

2/ Trưng thu đất tuỳ tiện, không công bằng, tạo điều kiện đầu cơ đất; 3/ Bồi thường không hợp lý, lợi ích thì cộng đồng được hưởng nhưng

gánh nặng lại chỉ một số ít người phải chịu;

4/ Khung pháp lý trưng thu đất kém hoàn thiện, dẫn đến thi hành tuỳ tiện, lạm quyền;

5/ Chưa chăm lo đúng mức cho công tác an cư (chỗ ở, đời sống, việc làm, );

6/ Thiếu biện pháp giám sát tình hình sử dụng đất sau khi đã trưng thu, xem trình tự trưng thu đất kết thúc khi đã giao xong đất cho bên sử dụng mới

Để khắc phục các nhược điểm kể trên, họ đề xuất một loạt giải pháp, chủ yếu

là hoàn thiện khung pháp lý và áp dụng cơ chế thị trường Nói chung họ đánh giá cao thể chế trưng thu đất của Đài Loan và Hồng Kông (Phạm Sỹ Liêm, 2009) Gần đây, tờ Nhân dân Nhật báo ra ngày 15/5/2013 đưa tin Bộ Tài nguyên Đất đai Trung Quốc đã ban hành một thông tư khẩn kêu gọi chấm dứt các vụ cưỡng chế tịch thu đất bất hợp pháp Theo tờ báo chính thức của Đảng Cộng sản Trung Quốc, thông tư này là lời đáp cho hiện tượng dùng bạo lực để trưng thu đất của dân đang ngày càng tăng cao

1.2.2.2 Thái Lan

Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sở hữu đất đai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây

ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật qui định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định

cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền

bù, các bước lập và phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án Ví dụ:

Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự

án đền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án

1.2.2.3 Hàn Quốc

Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền

bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản

lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các

hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc

1.2.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam

Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định

cư khi thu hồi đất của Ngân hàng thế giới (WB), một số tổ chức quốc tế khác và một số nước châu Á có thể rút ra một số kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam, cụ thể như sau:

1.2.3.1 Quan điểm

Các nước tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức quản

lý đất đai khác nhau nhưng đều xem việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng

khi thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng quyết định thành công của sự đầu tư phát triển;

1.2.3.3 Các giải pháp

- Lựa chọn phương án tái định cư ít nhất;

- Có sự tham gia của chính quyền địa phương, nhà đầu tư, cộng đồng dân

cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại;

- Có sự phối hợp của các tổ chức phi chính phủ, đại diện của những người thiệt hại trong quá trình thực hiện từ thiết kế, thi công đến khai thác cũng như theo rõi giám sát quá trình công việc tái định cư

- Chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án được quy định bởi pháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế ở tầm quốc gia

1.3 Chính sách pháp luật về thu hồi, giao đất ở Việt Nam

về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam (Nghị định này được thực hiện đến năm 1980 khi Hiến pháp 1980 ra đời) Theo đó mức bồi thường, hỗ trợ được thực hiện như sau:

- Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu Nhà nước

- Việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: bồi thường về đất thì bồi thường từ 01 đến 04 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình khác trên đất phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ bằng cách xây dựng công trình khác Đối với mồ mả thì căn cứ vào phong tục, tập quán của từng địa phương mà giúp một số tiền làm phí tổn di chuyển

Tuy nhiên khi Hiến pháp 1980 ra đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ nhà cửa, vật kiến trúc và những tài sản trên đất hoăc những thiệt hại tài sản do việc thu hồi đất gây nên

Khi Luật đất đai năm 1988 được ban hành cũng đã quy định về bồi thường nhưng cơ bản vẫn dựa trên những quy định tại Hiến pháp năm 1980

Năm 1990 tại Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải thực hiện bồi thường thiệt hại về đất cho Nhà nước Theo đó để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều được quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức

1.3.1.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau:

- Điều 17: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”

- Điều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”

Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của

cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” (Quốc hội, 1992)

Như vậy, Hiến pháp năm 1992 trên cơ sở thay thế hiến pháp năm 1980 đã quy định: đề cao hình thức sở hữu toàn dân đối với nguồn tài nguyên đất theo hướng củng cố quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích khác

- Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 và thay thế cho Luật đất đai năm 1988 Điều 12 của luật này quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất ” Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Quốc hội, 1993, Luật đất đai 1993)

Tiếp sau Luật đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số: 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thay thế tất cả các quy định đền bù đất đai, tài sản được ban hành trước đây, đồng thời ban hành Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất làm

cơ sở xác định giá đất tính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Tại Nghị định này đã thể hiện được tính toàn diện trong việc tính đền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Như đề cập đến tính hợp pháp của đất

để tính đền bù thiệt hại cùng với tài sản trên đất Tại Nghị định này cũng quy định người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì được đền bù bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc trả bằng tiền với giá trị

cùng mục đích sử dụng Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà nguồn tiền từ ngân sách Nhà nước thì không được bồi thường nhưng được cấp lại đất Đền bù thiệt hại đối với tài sản bằng giá trị hiện có của công trình Cũng tại Điều 15 của Nghị định này đã xác định vai trò cấp xã, phường trong công tác đền bù thiệt hại đối với việc xác định tính hợp pháp của đất, đề cập đến quyền khiếu nại của người bị thu hồi đất khi thấy quyền lợi chưa được thoả đáng

- Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, (thay thế Nghị định số: 90/NĐ-CP) theo đó quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền

Nhìn chung Nghị định này đã đưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án đã được phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phự hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, quỹ đất của địa phương (Chính phủ, 1998)

- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác (Bộ Tài chính, 1998)

1.3.1.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước ngày luật đất đai 2013 có hiệu lực

- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Để hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành các văn bản sau:

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính

phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Quy định về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có mức sống thuộc diện

hộ nghèo thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng cách giao đất để làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp

1.3.2 Quy định hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được giao đất TĐC mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất (Nghị định số 84/2007/NĐ-CP)

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành, đã quy định nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, trong đó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi như: đất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất

có nhà ở riêng lẻ, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ thêm 30-70% giá đất ở trong khu vực; đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư được hỗ trợ thêm 20-50% giá đất ở trong khu vực Ngoài ra, nông dân bị thu hồi đất sẽ được hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5-5 lần đất nông nghiệp… Đồng thời, Nghị định cũng quy định việc lập Quỹ phát triển đất trên cơ

sở trích từ 30-50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để phục

vụ nhiệm vụ tạo quỹ đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất; bồi thường giải phóng mặt bằng; phát triển khu tái định cư nhằm đảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn định xã hội thông qua chính sách điều tiết tài nguyên đất đai sẽ góp phần làm hài hòa các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Nhà nước có thể chủ động mua lại diện tích đất của các doanh nghiệp thuộc diện phải di dời ra khỏi các đô

thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường để bổ sung vào quỹ đất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội (Chính phủ, 2009)

Về việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng: Nhà

nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ; đối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng,

thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân mà Nhà nước không thực hiện thủ tục thu hồi đất Như vậy, Nhà nước hạn chế các trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và TĐC và khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận với người có đất

Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ thu hồi đất khi đã có dự án đầu tư cụ thể, nay Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển; Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư

Về giá đất bồi thường: giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc

sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích

sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang

sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công

bố; không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng Việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi được tính theo giá đất do Nhà nước quy định theo các nguyên tắc trên đã tạo nên tính nhất quán về mặt giá trị Đối với trường hợp giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm thu hồi đất hoặc thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi Khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Đây là một trong những quy định của pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường

Về đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: so với trước đây, trong thời

kỳ này đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã mở rộng hơn Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được UBND

xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Về chính sách hỗ trợ: một trong những mối quan tâm của Nhà nước ta

hiện nay đó là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư không được làm ảnh hưởng xấu tới đời sống của người dân có đất bị thu hồi, đặc biệt là thuộc diện hộ nghèo Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp như trước đây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong thời

kỳ này đã được quy định theo hướng tạo điều kiện cho các hộ nghèo vượt nghèo, các

hộ bị mất đất nông nghiệp có đất phi nông nghiệp để có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp Chẳng hạn như các hộ nghèo bị thu hồi đất thì được hỗ trợ để vượt nghèo từ 3 năm tới 10 năm theo mức và thời gian do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; hộ sản xuất nông nghiệp

bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì

được giao đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, trường hợp không có đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì những thành viên

trong hộ còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp

Về TĐC: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực hiện các

dự án TĐC trước khi thu hồi đất Khu TĐC phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà

nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải TĐC thì việc bố trí TĐC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp

1.3.3 Về giao đất

1.3.3.1 Giai đoạn chưa có luật đất đai (từ 1945 đến 07-01-1998)

Giai đoạn này bao gồm toàn bộ thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà (1945-1975) Trong đó: từ năm 1945-1954, nước ta thực hiện Cách mạng dân tộc dân chủ; từ năm 1954-1975 nước ta thực hiện xây dựng chủ nghĩa xã hội

ở miền Bắc và tiến hành cách mạng giải phóng dân tộc ở miền Nam Đặc trưng

cơ bản của chính sách ruộng đất trong thời kỳ này là: khai hoang, vỡ hoá, tận dụng diện tích đất đai để sản xuất nông nghiệp; tịch thu ruộng đất của thực dân, việt gian, địa chủ, phong kiến chia cho dân nghèo; chia ruộng đất vắng chủ cho nông dân Đồng thời, giai đoạn này còn gồm cả thời kỳ đầu của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam từ khi thống nhất đất nước cho đến khi bắt đầu đổi mới (1976- 1987), cả nước xây dựng chủ nghĩa xã hội theo nền kinh tế kế hoạch.Vì vậy, mỗi thời kỳ đều có chính sách quản lý đất đai khác nhau, phù hợp với tình hình lịch sử của đất nước

Trong Cách mạng Tháng Tám, nước ta chủ trương tạm gác khẩu hiệu về ruộng đất Vì vậy quyền sở hữu ruộng đất của địa chủ vẫn chưa bị đụng chạm đến Tháng 1 năm 1948, Hội nghị Trung ương Đảng đã xây dựng một cách hệ thống chính sách ruộng đất của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà trong thời kỳ kháng chiến là: triệt để thực hiện việc giảm 25% địa tô, bài trừ những thứ địa tô phụ thuộc (như tiền trình gặt, tiền đầu trâu ); bỏ chế độ quá điền; đưa ruộng đất và tài sản của

bọn phản quốc tạm cấp cho dân nghèo; chia lại công điền cho hợp lý; đem ruộng đất, đồn điền của địch cấp cho dân công nghèo, chấn chỉnh các đồn điền do Chính phủ quản lý

- Ngày 21 tháng 8 năm 1949, liên bộ Nội vụ - Tư pháp - Canh nông - Tài chính ban hành Thông tư liên tịch số 33- Nvll "Quy định việc sử dụng ruộng đất của người Pháp"

- Ngày 22 tháng 5 năm 1950, Hồ Chủ tịch ban hành Sắc lệnh số 88/SL quy định thể lệ lĩnh canh ruộng đất; theo đó, đảm bảo quyền được lĩnh canh của tá điền với thời hạn ít nhất là 3 năm, cấm địa chủ vô cớ đòi lại ruộng đất trong thời hạn lĩnh canh

- Cũng ngày 22 tháng 5 năm 1950, Hồ Chủ tịch còn ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định việc sử dụng các ruộng đất bỏ hoang (/SL/1950) Cho đến cuối năm

1951 , chính quyền đã tịch thu 258.863 ha đất, tạm cấp cho 500.000 nhân khẩu nông dân; đồng thời, chính quyền còn vận động một số địa chủ giàu hiến ruộng đất để chia cho nông dân với gần 1 triệu ha

- Ngày 5 tháng 3 năm 1952, Hồ Chủ tịch ký Sắc lệnh số 87/SL ban hành Điều lệ tạm thời sử dụng công điền công thổ Theo Điều lệ này, công điền công thổ được chia cho dân theo 3 nguyên tắc chung: lợi cho tăng gia sản xuất, củng cốđoàn kết nông thôn, dân chủ và công bằng

-Ngày 9 tháng 10 năm 1952, Bộ Canh nông ban hành Thông tư số 22CN-

RĐ về việc "Tạm cấp ruộng đất của người Pháp và Việt gian"

Thực hiện mục tiêu đánh đổ giai cấp địa chủ, phong kiến, thủ tiêu chế độ

tư hữu về ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân, ngày 4 tháng 12 năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà thông qua Luật Cải cách ruộng đất Ngày 19/12/1953, Chủ tịch nước Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 179/SL ban hành Luật Cải cách ruộng đất

Sau cải cách ruộng đất, trên toàn miền Bắc chế độ sở hữu ruộng đất và bóc lột phong kiến, thực dân đã được chuyển thành chế độ sở hữu ruộng đất cá thể của nông dân

Ngày 31 tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp 1959 đã xác định 4 hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ sở hữu của nhà tư sản dân tộc (Điều 1 l Hiến pháp 1959)

Ngày 1 tháng 7 năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước (sau đây gọi tắt là Quyết định số 201/CP năm 1980) Có thể nói, đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định khá chi tiết, toàn diện về công tác quản lý ruộng đất trong toàn quốc Các nội dung cơ bản về công tác quản lý ruộng đất trong Quyết định số 201/CP năm 1980 như sau:

-Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp

lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa

-Việc giao đất được thực hiện theo nguyên tắc chung là phải căn cứ vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt; hết sức tránh việc lấy đất nông nghiệp, nhất là đất trồng cây lương thực thực phẩm, cây công nghiệp để dùng vào mục đích không sản xuất nông nghiệp

Chỉ thị số 35-CT/TW ngày 18 tháng 1 năm 1984 về việc khuyến khích và hướng dẫn phát triển kinh tế gia đình Theo đó, cho phép hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà hợp tác xã nông nghiệp, nông trường, lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất; Nhà nước không đánh thuế sản xuất, kinh doanh đối với kinh tế gia đình, đất phục hoá được miễn thuế trong hạn 5 năm Chỉ thị số 56-CT/TW ngày 29 tháng 1 năm 1985 về việc củng cố và tăng cường quan hệ sản xuất xã hội chủ nghĩa ở nông thôn miền núi Theo đó, hoàn thành dứt điểm việc giao đất, giao rừng đến người quản lý và sử dụng

Như vậy, giai đoạn 1945 đến 1987, tuy chưa có Luật đất đai nhưng đã có nhiều văn bản pháp quy để điều chỉnh các quan hệ về ruộng đất với nội dung cơ bản là ngày càng tăng cường công tác quản lý đất đai Đồng thời cũng đã sơ khai quy định các nội dung quản lý nhà nước về đất đai