thuê mua nhà ở xã hội lý luận và thực tiễn

Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NIÊN KHÓA: 2010 – 2014 ĐỀ TÀI: THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Thân Văn Nhường Bộ môn: Luật hành chính MSSV: 5105986 MS Lớp: LK1064A1 Cần Thơ, tháng 11/2013 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 1 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn NHẬN XÉT CỦA QUÝ THẦY, CÔ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 2 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn MỤC LỤC  LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................ 1 1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 7 2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 8 3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 8 4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 8 5. Kết cấu của đề tài ............................................................................................... 9 CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI .......... 11 1.1. Tổng quan về nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội ................ 11 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội ................................................. 11 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ...................................................................... 11 1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội ................................................................. 14 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội ................ 16 1.2. Phát triển nhà ở xã hội .................................................................................. 17 1.2.1. Các loại nhà ở xã hội ............................................................................... 17 1.2.2. Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội ........................................................................................................................... 18 1.2.3. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội............................................................... 19 1.2.4. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội ............................................... 19 1.2.5. Vốn để phát triển nhà ở xã hội ................................................................ 21 1.3. Giá cho thuê mua nhà ở xã hội ..................................................................... 21 1.3.1. Giá thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước................................ 21 1.3.2. Giá thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước .......................................................................................... 22 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 3 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 1.4. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội .................................................................. 24 1.4.1. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội .............................................................................................................. 24 1.4.2. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội ...................................................................................................................... 24 1.4.3. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với Nhà nước................................ 25 1.5. Quản lý sử dụng nhà ở xã hội ....................................................................... 25 CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI31 2.1 Điều kiện để nhà ở xã hội được phép thuê mua ............................................ 31 2.2. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội ............................ 33 2.2.1. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước ............................................................................... 33 2.2.1.1. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước: ............................................................................................... 34 2.2.1.2. Điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước: ............................................................................................... 35 2.2.2. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước ............................................................ 35 2.2.2.1. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước .................................................................................... 35 2.2.2.2. Điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước ........................................................................................ 36 2.3. Các nguyên tắc trong thuê mua nhà ở xã hội ............................................... 38 2.3.1. Các quy định về thuê mua nhà ở xã hội có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước ................................................................................................................... 38 2.3.1.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước ................... 38 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 4 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 2.3.1.2. Mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước ....................................................................................................................... 39 2.3.1.3. Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước .... 40 2.3.1.4. Các trường hợp thu hồi nhà ở trong thuê thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước .................................................................................................. 40 2.3.1.5. Thang điểm làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước .................................................................................... 41 2.3.2. Các quy định về thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước .......................................................................................... 44 2.3.2.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước ................................................................................................. 44 2.3.2.2. Mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước.................................................................. 45 2.3.2.3. Chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước ....................................................................................................................... 45 2.3.2.4. Thang điểm làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước.............. 46 2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở xã hội ...................... 48 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ......................... 48 2.4.1.1. Quyền của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ......................................... 48 2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội ..................................... 53 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội ................................ 58 2.4.2.1. Quyền của bên thuê mua nhà ở xã hội ................................................ 58 2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội ............................................ 60 2.5. Xác lập quyền sở hữu nhà ở trong thuê mua nhà ở xã hội .......................... 63 2.6. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội ....................................................... 65 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 5 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 2.6.1. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước............ 65 2.6.2. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước................................................................... 69 CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ............................................................................................... 73 3.1. Thực tiễn về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội ............................................. 73 3.1.1. Thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội....................................................... 73 3.1.2. Thực tiễn việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội ............ 76 3.1.3. Thực tiễn về giá nhà ở xã hội .................................................................. 70 3.1.4. Thực tiễn về chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội trong giao dịch thuê mua .................................................................................................................... 82 3.1.5. Thực tiễn về xét duyệt đối tượng được vay vốn hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội ...................................................................................................................... 83 3.2. Các giải pháp nhằm góp phần phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được thuê mua nhà ở xã hội ............. 84 3.2.1. Các giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội ........................................... 84 3.2.2. Các giải pháp nhằm hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được thuê mua nhà ở xã hội ........................................................... 87 KẾT LUẬN........................................................................................... 89 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 6 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn LỜI NÓI ĐẦU  1. Lý do chọn đề tài Trong tình hình phát triển kinh tế hiện nay, Việt Nam là một nước đông dân, tốc độ gia tăng dân số cao, do đó nhu cầu về nhà ở của người dân tăng mạnh. Trong khi diện tích đất đai thì hạn chế và đang dần bị thu hẹp để thực hiện các hoạt động kinh tế. Bên cạnh đó, nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển, đời sống của người dân vẫn còn gặp nhiều khó khăn, khả năng tự tạo lập nhà ở của mỗi người dân vẫn còn là vấn đề nan giải mà giá nhà ở thì ngày một lên cao. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cũng như hoạt động kinh doanh nhà ở. Trong đó, phải kể đến như Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006... và các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Tuy nhiên, thực tế cho ta thấy các văn bản pháp luật trên chưa thực sự phát huy được hiệu quả. Nhà nước đã có nhiều chính sách để phát triển nhà ở, thế nhưng tình trạng thiếu nhà ở vẫn đang diễn ra, nhà ở không đảm bảo an toàn vẫn còn đang được sử dụng, trong khi thị trường bất động sản nhà ở lại đóng băng. Các đối tượng đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh thì không tìm được đầu ra còn đối tượng cần chỗ ở thì lại không có nhà để ở do giá nhà ở quá cao. Nhà ở chưa được khai thác sử dụng một cách có hiệu quả, còn lãng phí, thị trường nhà ở còn phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn chiếm tỉ trọng lớn, vấn đề cung cầu nhà ở bị mất cân đối. Đặc biệt nhu cầu về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện chính sách được thuê mua nhà ở xã hội đang tăng cao, còn quỹ nhà ở xã hội thì chưa đáp ứng được nhu cầu trên thực tế. Các giao dịch về nhà ở nói chung vẫn đang có nhiều bất cập, khiến cho việc kinh doanh nhà ở gặp nhiều khó khăn. Các đối tượng có thu nhập thấp không có khả năng đầu tư tạo lập nhà để ở thì được Nhà nước xem xét cho thuê mua nhà ở xã hội. Vấn đề là các đối tượng này có được xem xét một cách khách quan, minh bạch để được ưu tiên thuê mua nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu thiết yếu của họ hay không? Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 7 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Để góp phần khắc phục những khó khăn trên, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh và bền vững, giải quyết khó khăn về nhu cầu nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, cũng như góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và thuê mua nhà ở xã hội của các đối tượng chính sách nói riêng, cùng với sự quan tâm của bản thân đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở thông qua hình thức thuê mua nhà ở xã hội, người viết đã chọn đề tài “Thuê mua nhà ở xã hội, lý luận và thực tiễn” để làm đề tài nghiên cứu cho mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Khi tiến hành nghiên cứu đề tài này, người viết với mục tiêu thông qua quá trình thực hiện đề tài sẽ tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội được thấu đáo, cặn kẽ. Qua đó, đưa ra những điểm đạt được và những mặt tồn tại cũng như những điểm hợp lý hay chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật có liên quan và trong phạm vi khả năng của bản thân, người viết đưa ra những đề xuất, kiến giải nhằm khắc phục và thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà ở xã hội một cách hoàn thiện và phổ biến hơn. 3. Phạm vi nghiên cứu Pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và thuê mua nhà ở xã hội nói riêng có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Đề tài nghiên cứu này chỉ đi sâu và tập trung tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành quy định về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội nằm trong các văn bản pháp luật như: Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009... và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đồng thời, có sự phân tích các quy định của pháp luật có liên quan và những yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch thuê mua nhà ở xã hội trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn. 4. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, người viết đã vận dụng kết hợp các phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp... và đặc biệt là phương pháp phân tích luật viết để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận những quy định của pháp luật về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 8 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 5. Kết cấu của đề tài Ngoài Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, đề tài được chia làm 3 chương và được trình bày theo trình tự từ cơ sở lý luận đến các quy định của pháp luật có liên quan và sau cùng là thực tiễn và hướng hoàn thiện. Cụ thể: - Chương 1: Khái quát chung về thuê mua nhà ở xã hội Chương này giới thiệu về các cơ sở lý luận chung nhất, từ khái niệm cơ bản về nhà ở xã hội cũng như hình thức thuê mua nhà ở xã hội đến quá trình phát triển nhà ở xã hội. Kế đến, là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội, đồng thời phân tích vai trò và ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng thuê mua, đối với nhà đầu tư và đối với Nhà nước cũng như trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội. Sau cùng, trên cơ sở các quy định có liên quan và kiến thức thực tiễn, người viết tóm lược các quy định về thuê mua nhà ở xã hội. Qua đó, làm nền tảng lý luận để thực hiện chương 2. - Chương 2: Quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội Trọng tâm của chương 2 phân tích các quy định của pháp luật có liên quan đến giao dịch thuê mua nhà ở xã hội. Song song đó, có sự phân tích đánh giá những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật và được thể hiện trong các mục điều kiện nhà ở xã hội được phép thuê mua, các nguyên tắc trong thuê mua nhà ở xã hội, đối tượng được thuê mua cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở xã hội...Từ đó, làm cơ sở để chương 3 so sánh, đối chiếu giữa lý luận và thực tiễn để tìm ra hướng hoàn thiện cho vấn đề nghiên cứu. - Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật trong thuê mua nhà ở xã hội Chương 3 tập trung phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao dịch thuê mua nhà ở xã hội để phân tích những thuận lợi và khó khăn khi áp dụng pháp luật trong thuê mua nhà ở xã hội. Song song, đề xuất một số giải pháp để áp dụng trong giao dịch thuê mua nhà ở xã hội nhằm giúp cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp tham gia vào giao dịch thuê mua cải thiện nhu cầu về chổ ở, ổn định cuộc sống. Do thời gian nghiên cứu có hạn và có phần hạn chế về kiến thức chuyên môn và thực tiễn, nên trong quá trình nghiên cứu đề tài sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến nhận xét, đóng góp tận tình, quý báu từ quý Thầy, Cô và Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 9 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn các bạn để người viết củng cố, bổ sung thêm kiến thức và điều chỉnh đề tài nghiên cứu được hoàn thiện hơn. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 10 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI  Với tốc độ đô thị hóa ngày một nhanh chóng cùng với tốc độ gia tăng dân số cao như hiện nay, vấn đề phát triển – xây dựng nhà ở càng trở nên bức thiết. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở xã hội để cho những đối tượng có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội thuê mua thì càng được Nhà nước quan tâm đáng kể. Vậy nhà ở xã hội là gì? Những người có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách xã hội là ai? Nhà nước có những chính sách gì để giúp những người này có nhà để ở, nâng cao mức sống của họ, tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo, từng bước ổn định đời sống xã hội? Để giải đáp những vấn đề cơ bản trên, trong chương này lần lược trình bày các vấn đề: Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội; trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội; vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội, đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và đối với Nhà nước... 1.1. Tổng quan về nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.1 Nhà ở là tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế đơn thuần mà còn có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội, là nơi con người trú ngụ, nơi diễn ra những sinh hoạt chủ yếu của con người, chổ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình. Nhà ở còn là điều kiện quan trọng đầu tiên để phát triển nguồn lực con người, là một yếu tố hết sức quan trọng để phát triển sản xuất, bảo đảm tốt vấn để về nhà ở sẽ giúp người lao động ổn định sức khỏe, tái sản xuất lao động có chất lượng cho xã hội, giúp phát triển nền kinh tế. 1 Xem them Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 11 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Trong quá trình đô thị hóa phát triển nền kinh tế thị trường nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn nhưng giá nhà ở thì ngày càng tăng cao dẫn đến tình trạng đời sống một số hộ gia đình, cá nhân càng khó khăn hơn. * Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu, nhà ở được đưa ra các khái niệm sau: - Đối với xây dựng: nhà ở là sản phẩm được hình thành từ hoạt động xây dựng bằng sức lao động của con người, từ vật liệu xây dựng thiết kế lắp đặt liên kết định vị với đất và được dùng để phục vụ nhu cầu ở. - Đối với kinh doanh thương mại: nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa của hoạt động kinh doanh bất động sản. * Phân loại nhà ở: Có nhiều tiêu chí để phân loại nhà ở và nhà ở được phân loại hết sức đa dạng và phong phú: - Căn cứ vào khu vực xã hội nhà ở có thể phân thành: + Nhà ở nông thôn: ở khu vực này thường là loại nhà ở gia đình dành cho các đối tượng lao động ở nông thôn thường là những người dân làm nông nghiệp. + Nhà ở đô thị: được xây dựng theo dạng tập trung dân cư thành các khu nhà ở, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị hoàn chỉnh như: cấp thoát nước, cấp điện, cấp năng lượng, thông tin liên lạc, truyền thanh, truyền hình, hệ thống giao thông, dịch vụ môi trường và các hệ thống công trình phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật chất và văn hóa tinh thần của mỗi người dân trong xã hội. - Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia thành: + Nhà ở biệt thự: là nhà ở riêng biệt có sân vườn, hàng rào và lối đi ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng, có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không quá 50% diện tích khuôn viên đất. + Nhà ở liền kề: đây là nhà ở mà các căn nhà được xây dựng cạnh nhau, xếp thành từng dãy có thể xây dựng hàng loạt để tiết kiệm đất xây dựng. Loại nhà khối ghép này, mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối vào phía trước và phía sau, có hai mặt thường xuyên tiếp xúc hoặc chung với hai căn bên cạnh. + Nhà ở chung cư: nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 12 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cư. + Nhà ở ký túc xá: là nhà ở có các buồng tập thể cho cá nhân, thường chỉ bố trí giường ngủ là chủ yếu. - Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thể phân chia nhà ở thành: + Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ. + Nhà ở dành cho người có thu nhập khá, trung bình: nhà ở riêng lẻ, nhà ở liền kề, chung cư. + Nhà ở dành cho người có thu nhập cao: thường là biệt thự, chung cư cao cấp. - Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở của người dân có thể phân loại nhà ở thành: + Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế của thị trường. + Nhà ở công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định của pháp luật nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ. + Nhà ở xã hội: là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng xã hội (quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở năm 2005) mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.2 Cụ thể như sau: ● Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của chính phủ. → Những đối tượng được quy định trên có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường họp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: • Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. 2 Xem thêm Khoản 2 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 13 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn • Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5 m2 sàn/người. • Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. ● Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp được quy định như đối tượng được thuê nhà ở xã hội. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Phân loại nhà ở xã hội: Căn cứ vào nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phân chia thành: + Nhà ở xã hội có vốn đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước. + Nhà ở xã hội có vốn đầu tư xây dựng không từ ngân sách nhà nước. Căn cứ vào việc đưa vào sử dụng phân loại nhà ở xã hội như sau: + Nhà ở xã hội được đầu tư tạo lập mới. + Nhà ở xã hội đã qua sử dụng. Căn cứ vào mục đích xây dựng ta có: + Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để bán. + Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê. + Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê mua. 1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội Trong giai đoạn vừa qua, quỹ nhà ở xã hội ở nước ta chưa phát triển mạnh và chủ yếu là do Nhà nước đầu tư xây dựng. Do đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định giới hạn nên các nhà đầu tư không chủ động xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội. Khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn ở đầu ra, chậm thu hồi vốn và đặc biệt là lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh nhà ở xã hội không cao. Chính vì lẽ đó, Nhà nước đã không ngừng ban hành các chính sách khuyến khích các nhà đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội, khuyến khích các tổ chức cá nhân thuộc mọi Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 14 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn thành phần kinh tế trong và ngoài nước phát triển nhà ở xã hội bằng các biện pháp như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan... Nhà ở xã hội phải đảm bảo chất lượng trung bình theo quy định của pháp luật về xây dựng3, giá cả thấp để phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập thấp và các đối tượng xã hội khác. Nhà ở xã hội phải được thiết kế theo tiêu chuẩn chung về xây dựng và có các tiêu chuẩn đặc thù sau đây:4 - Đối với nhà ở xã hội tại khu vực đô thị được xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 47 Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể như sau: + Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư: tại đô thị đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng; tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. Nhà nước quy định nhà nhiều tầng để tiết kiệm diện tích đất nhưng không quá sáu tầng để không cần phải đầu tư xây dựng thang máy. + Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn. Diện tích không quá lớn phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng mua, thuê, thuê mua; không quá nhỏ để đảm bảo các tiêu chuẩn ở tối thiểu. + Tại khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẽ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp 3 trở lên và các điều kiện nêu trên. - Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước để phục vụ cho các đối tượng là công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư không quá 70 m2, không khống chế số tầng, chủ đầu tư được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1.5 lần so với quy chuẩn hiện hành, phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 3 Xem thêm Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng. 4 Xem thêm Khoản 1 Điều 36 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 15 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở mới được Nhà nước chú trọng đầu tư, phát triển và nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về chổ ở cho các đối tượng xã hội và các đối tượng có thu nhập thấp. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội * Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.5 Theo đó người thuê mua phải thanh toán lần đầu khoản tiền là 20% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được trả theo thỏa thuận và thời hạn tối thiểu là 10 năm. Sau khi thanh thoán hết số thiền thuê nhà và kết thúc thời hạn 10 năm thì bên thuê mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội mà mình đã thuê mua. * Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức có tính ưu việt nhằm thực hiện chính sách về nhà ở đối với người có thu nhập thấp. Theo đó, những người có thu nhập thấp sẽ được tạo điều kiện để sở hữu một tài sản lớn là căn nhà mà mình đã hoàn thành nghĩa vụ trong thời gian thuê. Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội cụ thể như sau: - Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà ở xã hội sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). - Khác với hình thức mua bán nhà, người thuê mua nhà ở xã hội thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 10 năm, có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận. 5 Xem thêm Khoản 6 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 16 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Trong thời hạn thuê mua nhà, nhà ở xã hội vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu nhà ở chỉ được chuyển giao cho bên thuê mua khi bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. - Hình thức thuê mua nhà ở sẽ nâng cao trách nhiệm của người thuê mua trong việc giữ gìn, bảo quản nhà ở; đồng thời việc thu tiền thuê nhà trong một thời gian dài cũng đảm bảo người thuê mua có đủ khả năng thanh toán và nhà đầu tư cũng có thể thu hồi được vốn đã tạo lập ra nhà ở. Chính vì lẽ đó, hình thức thuê mua nhà ở xã hội được Nhà nước quan tâm và kiểm soát trong suốt quá trình thuê mua, đảm bảo thu hồi vốn cho nhà đầu tư và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê mua khi đã hoàn thành việc thuê mua nhà. 1.2. Phát triển nhà ở xã hội 1.2.1. Các loại nhà ở xã hội * Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước Nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước khuyến đầu tư phát triển để phục vụ nhu cầu ở của các đối tượng có thu nhập thấp để ổn định cuộc sống xã hội, thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo. Thế nhưng rất ít nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vì mục đích kinh doanh vì khó khăn cho đầu ra và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Chính vì vậy, Nhà nước đã có các dự án phát triển quỹ nhà ở xã hội bằng Ngân sách Nhà nước để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở thuê theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản 1 Điều 31 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP. Theo hướng dẫn tại Nghị đinh 34/2013/NĐ-CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì được cho thuê và cho thuê mua. * Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ Ngân sách Nhà nước Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 17 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Chính vì nhu cầu về nhà ở đang ngày một bức thiết và đặc biệt là nhu cầu ở của các đối tượng có thu nhập thấp lại là vấn đề cần đặc biệt quan tâm nên Nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua. Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế phát triển nhà ở xã hội bằng các biện pháp như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm thuế có liên quan... 1.2.2. Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội * Trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong phát triển nhà ở xã hội - Căn cứ vào định hướng, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và tình hình thực tế, xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã hội có nhu cầu cần sự hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở. - Tổ chức chỉ đạo thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội. - Hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế; đối tượng, điều kiện, quy trình lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở; phương thức xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở và việc quản lý nhà ở xã hội quy định của pháp luật. * Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong phát triển nhà ở xã hội6 - Phê duyệt và công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới hoặc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. - Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội năm năm và hàng năm, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở; nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để bán, cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư phù hợp với các quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở; cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. 6 Xem thêm Khoản 4 Điều 31 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 18 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Phê duyệt theo thẩm quyền hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt các dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn ngân sách địa phương; chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được xây dựng bằng các nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước và chỉ đạo, kiểm tra việc triển khai thực hiện. 1.2.3. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội Nhà ở là một nhu cầu rất quan trọng và gắng bó mật thiết với tất cả mọi người, nó phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt, nghĩ ngơi, vui chơi, cũng như tất cả cả hoạt động liên quan đến đời sống của con người. Nhà ở xã hội cũng vậy, nó còn quan trọng hơn vì đối tượng được sử dụng là những người thuộc diện chính sách và người có thu nhập thấp. Chính vì vậy, yêu cầu về nhà ở xã hội cần được đặc biệt quan tâm hơn nữa, theo đó nhà ở xã hội phải đảm bảo các yêu cầu sau: - Bảo đảm về chất lượng xây dựng theo tiêu chuẩn của pháp luật về xây dựng, phải bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà ở xã hội được vận hành, sử dụng bình thường theo đúng công năng, theo đúng thiết kế đã được phê duyệt. - Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp. Do nhà ở xã hội được đầu tư chủ yếu để cho các đối tượng có thu nhập thấp thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật nên cần đảm bảo chất lượng an toàn nhưng cũng cân xứng với khả năng chi trả của các đối tượng đó, để đảm bảo họ đủ khả năng để thuê, thuê mua nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu cần thiết là nhu cầu ở của các đối tượng này. - Nhà nước quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt quan tâm đến quá trình xét duyệt cho các đối tượng thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội để sao cho quỹ nhà ở này được sử dụng để cải thiện chổ ở của các đối tượng có thu nhập thấp. 1.2.4. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội7 - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, 7 Xem thêm Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 19 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn. - Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định như trên cho chính quyền địa phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ vào các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội. - Đối với quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp) thì thực hiện theo quy định sau đây: + Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở công nhân phục vụ cho khu công nghiệp đó và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án để xây dựng nhà ở công nhân. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng khu nhà ở công nhân được phân bổ vào tiền thuê đất tại khu công nghiệp. + Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng để giao cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê. Chi phí giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 20 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 1.2.5. Vốn để phát triển nhà ở xã hội Nhà ở xã hội cũng như các loại nhà ở khác, muốn xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội cần có nguồn vốn nhất định. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau chủ yếu là: - Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. - Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn. - Ngân sách Nhà nước đầu tư. - Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. - Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật 1.3. Giá cho thuê mua nhà ở xã hội 1.3.1. Giá thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước Nội dung chi phí cấu thành giá thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước8: Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì giá thuê mua được tính đủ chi phí bảo đảm thu hồi vốn trong thời hạn tối thiểu là 10 (mười) năm, chi phí bảo trì và không tính tiền sử dụng đất. Trong đó gồm có: - Chi phí đầu tư xây dựng nhà ở: là toàn bộ chi phí hợp pháp để thực hiện đầu tư xây dựng công trình nhà ở đưa vào khai thác sử dụng theo quy định hiện hành về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền chưa phê duyệt quyết toán vốn đầu tư thì sử dụng chi phí đầu tư xây dựng công trình trong tổng mức đầu tư xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xác định; sau khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình thì cơ quan quản lý nhà ở báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu xác định lại giá thuê, thuê mua nhà ở. - Chi phí bảo trì nhà ở: là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa định kỳ và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà ở. 8 Xem thêm Điều 12 Thông tư 14/2013/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 21 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Căn cứ vào hướng dẫn về nội dung chi phí cấu thành giá thuê mua nhà ở xã hội nêu trên và phương pháp xác định giá thuê mua nhà ở xã hội9, cơ quan quản lý nhà ở phối hợp với cơ quan tài chính cùng cấp lập và trình cơ quan đại diện chủ sở hữu ban hành giá thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để áp dụng đối với nhà ở đang được giao quản lý. 1.3.2. Giá thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước Theo Khoản 2 Điều 39 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định Giá cho thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước được xác định theo nguyên tắc: Giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê mua. Theo Khoản 3 Điều 11 Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng về phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, giá bán, giá cho thuê nhà ở cho người thu nhập thấp. Nội dung chi phí cấu thành giá thuê mua nhà ở xã hội có vốn đầu tư không phải từ ngân sách nhà nước10 - Chi phí đầu tư xây dựng: là toàn bộ chi phí hợp pháp thực hiện đầu tư xây dựng công trình và đưa công trình vào khai thác sử dụng theo quy định hiện hành về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng). - Chi phí quản lý, vận hành bao gồm: 9 Xem thêm Điều 14 Thông tư 14/2013/TT-BXD. Xem thêm Điều 3 Thông tư số 15/2009/TT-BXD. 10 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 22 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn + Chi phí tiền lương và các khoản phụ cấp lương, chi phí Bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương cho bộ máy thuộc đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở; Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo qui định hiện hành của nhà nước; + Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà ở như: bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ; + Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế văn phòng làm việc, dụng cụ, vật rẻ tiền mau hỏng của đơn vị quản lý vận hành; + Chi phí điện, nước sinh hoạt cho bộ máy văn phòng làm việc của đơn vị quản lý vận hành; điện chiếu sáng công cộng trong khu nhà ở; vận hành thang máy (nếu có); + Chi phí khấu hao tài sản cố định (TSCĐ) của đơn vị quản lý vận hành như: ô tô, máy tính, máy pho to và các tài sản khác; Việc quản lý, sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.11 - Chi phí bảo trì: là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà ở; Chi phí cho công tác bảo trì công trình do chủ đầu tư tính toán, xác định trên cơ sở quy trình bảo trì công trình xây dựng do nhà thầu thiết kế lập và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Kinh phí bảo trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do đơn vị quản lý vận hành nhà ở quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định hiện hành về công tác bảo trì công trình xây dựng. - Lợi nhuận định mức của dự án: Lợi nhuận định mức được tính tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình. 11 Xem thêm Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 23 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Chủ đầu tư, đơn vị vận hành các dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng phương án giá thuê mua nhà ở trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, tổ chức thu, chi tiền cho thuê mua nhà ở và các nguồn thu khác theo đúng quy định của pháp luật và hướng dẫn của Nhà nước.12 1.4. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội 1.4.1. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi mà con người cư trú, sinh hoạt thường xuyên nhất. Đối với các đối tượng chính sách và các đối tượng có thu nhập thấp thì nhà ở xã hội có một vai trò và ý nghĩa hết sức to lớn. Giá thành trong thuê mua nhà ở xã hội tương đối phù hợp cho các đối tượng được thuê mua mang một ý nghĩa kinh tế hết sức quan trọng cho họ. Thời hạn thuê mua kéo dài 10 năm, là một thuận lợi cho họ trong việc thanh toán tiền thuê nhà và khi kết thúc thời hạn trả tiền thuê, họ được nhà đầu tư chuyển quyền sở hữu nhà ở. Đây là một đặc điểm quan trọng của loại hình kinh doanh nhà ở xã hội, hình thức thuê mua tạo được một niềm tin vững vàng cho người thuê mua, vì sau khi hết thời hạn và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người thuê mua nhà được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở mà họ thuê mua. Nhà ở xã hội cung cấp cho người thuê mua có được chổ ở, nơi sinh hoạt, sinh sống và làm việc. Tạo cho họ tâm lý ổn định cuộc sống, tập trung vào công việc, làm ăn. Có nhà để ở và được xây dựng đúng chuẩn và yêu cầu về chất lượng thì đối tượng thuê mua nhà ở an tâm sinh sống và làm việc, nhà ở xã hội mang một ý nghĩa “an cư lạc nghiệp” cho các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội. 1.4.2. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ Ngân sách Nhà nước do chủ đầu tư tạo lập xây dựng thì được dùng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật. 12 Theo Điểm c Khoản 2 Điều 39 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn”. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 24 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Khi đó, nhà đầu tư được Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở xã hội qua việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; miễn giảm hoặc ưu đãi các khoản thuế có liên quan; được hỗ trợ tín dụng đầu tư, được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội; được Bộ Xây dựng cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở, các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp... Với những hỗ trợ trên, giá thành của nhà ở xã hội tương đối thấp, giúp cho nhà đầu tư dễ dàng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. 1.4.3. Vai trò, ý nghĩa của nhà ở xã hội đối với Nhà nước Trong điều kiện nước ta, với dân số khoảng 90 triệu người, diện tích đất đai hạn chế, nền kinh tế đang phát triển, thu nhập của người dân còn thấp thì việc giải quyết tốt vấn đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội là tiền đề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao mức sống của nhân dân. Bên cạnh đó, phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng còn mang một ý nghĩ lớn là tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo, từng bước ổn định xã hội, tiến tới phát triển bền vững cả hai khu vực đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 1.5. Quản lý sử dụng nhà ở xã hội Nhà ở xã hội sau khi đã được đầu tư xây dựng xong thì việc đưa vào sử dụng còn phải đi đôi với việc tổ chức quản lý quỹ nhà ở này. * Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc quản lý vận hành đưa vào sử dụng được thực hiện như sau:13 13 Xem thêm Điều 15 Thông tư 14/2013/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 25 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Cơ quan quản lý nhà ở lựa chọn đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà ở thông qua hình thức chỉ định hoặc đấu thầu để thực hiện quản lý vận hành nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. - Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện các quyền và trách nhiệm theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP. - Đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư thì cơ quan quản lý nhà ở phải tổ chức thành lập Ban quản trị nhà ở xã hội. Việc thành lập Ban quản trị nhà ở xã hội được quy định như sau: + Ban quản trị nhà ở xã hội do Hội nghị nhà chung cư bầu ra (gồm đại diện cơ quan quản lý nhà ở và người thuê, thuê mua). Hội nghị có thể tổ chức cho một nhà hoặc một cụm nhà (sau đây gọi chung là khu nhà ở xã hội) và được tổ chức mỗi năm 01 lần; trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi có đề nghị của Ban quản trị nhà ở xã hội, đồng thời có đề nghị của trên 30% người sử dụng khu nhà ở đó. + Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bàn giao đưa nhà ở vào sử dụng và khu nhà ở đó đã có trên 50% số căn hộ có người thuê, thuê mua đến ở thì cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm phối hợp đơn vị quản lý vận hành tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. + Ban quản trị nhà ở xã hội có từ 05 đến 07 thành viên, thành phần Ban quản trị bao gồm 01 đại diện cơ quan quản lý nhà ở, 01 đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội và đại diện của người thuê, thuê mua nhà ở. Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban và 01 hoặc 02 Phó trưởng ban, trong đó có 01 Phó trưởng ban là đại diện của đơn vị quản lý vận hành nhà ở. + Ban quản trị nhà ở xã hội có quyền và trách nhiệm sau đây: ● Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật; kiểm tra, đôn đốc người thuê, thuê mua nhà ở thực hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở xã hội và các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở; tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoàn thành tốt nhiệm vụ. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 26 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn ● Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người thuê, thuê mua nhà ở về các vấn đề liên quan tới việc quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ nhà ở để phản ánh với đơn vị quản lý vận hành, cơ quan quản lý nhà ở xem xét, giải quyết. ● Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý. ● Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị nhà ở xã hội lấy ý kiến người thuê, thuê mua nhà ở để làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà ở. ● Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà ở yêu cầu đơn vị quản lý thực hiện tốt các dịch vụ hoặc thay thế đơn vị quản lý vận hành nhà ở nếu chất lượng dịch vụ không đảm bảo theo quy định. * Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ Ngân sách Nhà nước Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức quản lý việc sử dụng, vận hành và khai thác nhà ở xã hội.14 Việc tổ chức quản lý, vận hành nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách được thực hiện theo Thông tư 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của bộ xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và được thực hiện cụ thể như sau:15 - Sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm thành lập đơn vị trực thuộc hoặc thuê hoặc uỷ thác cho một doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp. - Đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước là nhà chung cư thì phải có Ban quản trị (gọi là Ban quản trị nhà ở thu nhập thấp). + Ban quản trị nhà ở thu nhập thấp do Hội nghị các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu nhập thấp (gồm: người mua, người thuê hoặc người thuê mua) bầu ra. Hội nghị các 14 15 Xem thêm Khoản 2 Điều 40 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP. Xem thêm Điều 11 Thông tư 36/2009/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 27 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu nhập thấp có thể tổ chức cho một nhà hoặc một cụm nhà (sau đây gọi chung là khu nhà ở thu nhập thấp) và được tổ chức mỗi năm 01 lần; trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu, chủ sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi có đề nghị của Ban quản trị khu nhà ở thu nhập thấp, đồng thời có văn bản đề nghị của trên 30% chủ sở hữu, chủ sử dụng khu nhà ở đó. + Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày khu nhà ở thu nhập thấp được bàn giao đưa vào sử dụng và khu nhà ở đó đã có trên 50% số căn hộ có chủ sở hữu, chủ sử dụng đến ở thì Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu nhập thấp lần đầu. + Ban quản trị khu nhà ở thu nhập thấp gồm từ 05 đến 07 thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ thể của khu nhà đó. Thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, chủ sử dụng và 01 đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp. Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban và 01 hoặc 02 Phó trưởng ban. + Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị khu nhà ở thu nhập thấp được quy định tại Điều 13 của Thông tư 36/2009/TT-BXD. - Việc bảo hành nhà ở thu nhập thấp được thực hiện theo cam kết trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công xây dựng, đơn vị cung ứng thiết bị và đảm bảo theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở năm 2005. - Lập và lưu trữ hồ sơ: + Chủ đầu tư nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ nhà ở theo đúng quy định tại Khoản 3 Điều 66 của Luật Nhà ở năm 2006 và văn bản hướng dẫn do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; giao bản sao hồ sơ hoàn công cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp. + Đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm lưu trữ bản sao bản vẽ hoàn công và các hồ sơ có liên quan đến quá trình quản lý vận hành, bảo hành và bảo trì nhà ở thu nhập thấp. + Cơ quan quản lý nhà ở các cấp của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở thu nhập thấp theo quy định của pháp luật về nhà ở. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 28 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn + Cơ quan quản lý có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ về các đối tượng đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn, bao gồm: danh sách (kể cả các thành viên trong hộ); diện tích căn hộ, địa chỉ căn hộ được mua, thuê, thuê mua và các thông tin về thu nhập, điều kiện về nhà ở của các đối tượng để theo dõi và quản lý. + Cơ quan quản lý hồ sơ nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm cung cấp các thông tin về hồ sơ nhà ở khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Đơn vị quản lý vận hành và khai thác nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành bảo trì nhằm giảm giá cho thuê nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. Theo khoản 3 Điều 73 Luật Nhà ở và Khoản 4 điều 50 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, quy định: “Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính”. “Qua rà soát các văn bản Quy phạm pháp luật do Bộ Tài chính ban hành giai đoạn 2010-2011, Sở Xây dựng nhận thấy Bộ Tài chính chưa có văn bản hướng dẫn cơ chế tài chính áp dụng cho dịch vụ công ích. Do đó, Sở Xây dựng chưa đủ cơ sở pháp lý tham mưu cho UBND TP ban hành quyết định giá dịch vụ nhà chung cư. Mặc dù thành phố chưa ban hành giá dịch vụ nhà chung cư nhưng không có nghĩa là thả nổi việc xác định giá dịch vụ. Ngày 1-12-2009 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 37/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. Đây là cơ sở để bên cung cấp dịch vụ xác định giá theo quy tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, có một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường, phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của thành phố, thu nhập của người dân từng thời kỳ, được trên 50% các thành viên trong Ban Quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín”.16 Qua việc tìm hiểu những vấn đề khái quát chung về nhà ở xã hội và hình thức thuê mua nhà ở xã hội, cũng như những vấn đề liên quan đến phát triển quỹ nhà ở xã hội, vai trò ý nghĩa của nhà ở xã hội và vấn đề quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội khi được đưa vào sử dụng. Trên nền tảng lý luận cơ bản đó, người viết tiếp tục làm rõ các quy định về 16 Xem thêm “Phí dịch vụ chung cư?”, http://www.vietrees.org/tu-lieu/Nguoi-mua-nha/tu-van-giai-quyet-tranhchap-chung-cu/phi-dich-vu-chung-cu, [tuy cập 10/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 29 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn hình thức Thuê mua nhà ở xã hội trên phương diện pháp luật và phân tích đánh giá tính khả thi của các quy định đó ở chương tiếp theo. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 30 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI  Trong chương này, tập trung làm rõ các quy định của pháp luật về điều kiện để nhà ở xã hội được phép thuê mua, đối tượng thuê mua nhà ở xã hội, nguyên tắc trong thuê mua, bên cạnh đó nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở xã hội... cũng như trình tự thủ tục trong thuê mua nhà ở xã hội. Trong những nội dung đó, bên cạnh việc trình bày các quy định của pháp luật thực định, người viết còn phân tích, so sánh với các văn bản pháp luật có liên quan. Đồng thời nêu lên những điểm còn hạn chế, chưa phù hợp của các quy định hiện hành sau khi phân tích về mặt lý luận và so sánh với thực tiễn của hình thức thuê mua nhà ở xã hội. 2.1. Điều kiện để nhà ở xã hội được phép thuê mua Theo quy định của pháp luật tại Khoản 3 Điều 91 Luật nhà ở năm 2005 và Khoản 1 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì nhà ở có thể trở thành đối tượng trong giao dịch về nhà khi thỏa các điều kiện sau: - Nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải được tạo lập hợp pháp thông qua quá trình đầu tư của cá nhân, tổ chức hoặc của Nhà nước. Nhà ở có thể được đầu tư xây dựng mới hoặc do nhận chuyển nhượng, mua lại từ các cá nhân tổ chức khác. - Trong quan hệ thuê mua nhà ở xã hội, bên cho thuê mua phải đảm bảo là chủ sở hữu của nhà ở xã hội cho thuê mua, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đối với nhà ở xã hội được đầu tư tạo lập, xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng và không nằm trong khu vực cấm theo quy định của pháp luật về xây dựng, đối với nhà ở xã hội đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên trong giao dịch thuê mua thỏa thuận. - Nhà ở xã hội phải có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 31 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Ngoài các điều kiện nêu trên, nhà ở xã hội khi tham gia giao dịch phải đảm bảo các nguyên tắc sau: Thứ nhất, nhà ở xã hội trong giao dịch thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn. Nhà ở là một tài sản có thể tham gia vào giao dịch khi nó chưa hình thành như hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng hình thức thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định phải có sẵn mới được phép tham gia vào giao dịch. Quy định này để đảm bảo khi tham gia vào giao dịch thuê mua, người thuê mua được tiếp cận được với nhà, đảm bảo khi tham gia giao dịch người thuê mua có nhà để ở, vì đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đa phần là những người có thu nhập thấp, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở chật chội. Một lý do khác, nếu nhà ở xã hội chưa hình thành hoặc đang hình thành trong tương lai, có thể nó sẽ được hình thành hoặc vì một lý do nào đó nó không được hình thành, lúc này sẽ gây khó khăn cho các đối tượng thuê mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ số lượng nhà ở xã hội đang có để cân đối với số lượng các đối tượng xin được thuê mua nhà ở xã hội, đảm bảo xét duyệt một cách công bằng chính xác để nhà ở xã hội đến được tay người thực sự có nhu cầu. Thứ hai, nhà ở xã hội được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà ở xã hội được đưa vào vận hành một cách bình thường theo công năng thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua. Tuy nhà ở xã hội được tạo lập để các đối tượng có thu nhập thấp thuê mua nên giá thuê mua sẽ thấp hơn nhà ở thương mại nhưng phải đảm bảo chất lượng, an toàn và phải cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu cho người thuê mua nhà ở sử dụng. Một điều quan trọng là nhà đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội theo đúng tiêu chuẩn thiết kế được pháp luật quy định và phải đúng với các thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua của nhà đầu tư với các đối tượng được thuê mua. Thứ ba, nhà ở xã hội khi được đầu tư xây dựng phải đảm bảo giá cả phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê mua của người có thu nhập thấp. Đảm bảo khi nhà ở xã hội được tạo lập phải lưu thông trên thị trường bất động sản và đến được với người có thu nhập thấp thông qua hình thức thuê mua. Thứ tư, nhà ở xã hội phải được quản lý chặt chẽ từ quá trình đầu tư xây dựng đến quá trình xét duyệt đối tượng được thuê mua và khâu vận hành sử dụng , nhà ở xã hội khi Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 32 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn tham gia giao dịch thuê mua phải công khai, minh bạch, đúng người, đúng giá để thực sự nhà ở xã hội mang một ý nghĩa cải thiện đời sống xã hội. 2.2. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội Quỹ nhà ở xã hội là do Nhà nước hoặc các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để cho các đối tượng có thu nhập thấp thuê mua theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật, nhà ở xã hội có hai loại: nhà ở xã hội được đầu tư từ Ngân sách Nhà nước (sau đây gọi là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước) và nhà ở xã hội được các tổ chức, cá nhân khác đầu tư tạo lập. Tùy theo nguồn gốc vốn đầu tư mà ta có các quy định khác nhau về đối tượng được thuê mua hai dạng nhà ở xã hội này. 2.2.1. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước Theo quy định tại Điều 31 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn từ ngân sách nhà nước thì chỉ cho thuê. Nhưng theo Nghị định 34/2013/NĐ-CP ban hành ngày 22/4/2013 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì nhà ở xã hội đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước được cho thuê và cho thuê mua theo quy định của pháp luật. Nhà ở xã hội đầu tư từ ngân sách nhà nước được mở rộng thêm hình thức cho thuê mua với những lý do sau: Thứ nhất, đối tượng thuê mua nhà ở xã hội là những người thuộc diện chính sách và những người có thu nhập thấp và số lượng này ngày một tăng thêm. Nhu cầu về nhà ở xã hội ngày một lớn, số lượng nhà ở xã hội được đầu tư tạo lập không đủ đáp ứng nhu cầu thuê mua của các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội. Thứ hai, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng chủ yếu cho các đối tượng thu nhập thấp thuê mua theo quy định của pháp luật nên giá cho thuê mua nhà ở xã hội tương đối thấp để phù hợp với khả năng tài chính của họ vì vậy không hấp dẫn các nhà đầu tư với mục đích lợi nhuận trong kinh doanh nhà ở. Bên cạnh đó thời hạn thu hồi vốn trong hợp đồng thuê mua theo quy định của pháp luật tối thiểu là 10 năm càng tạo thêm e ngại cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Chính vì lẽ đó thị trường nhà ở xã hội càng khan hiếm, dẫn đến nhà ở xã hội không đủ đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng thuê mua. * Ý nghĩa của việc tăng thêm hình thức thuê mua nhà ở xã hội đầu tư từ ngân sách nhà nước: Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 33 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Lượng nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thuê mua tăng thêm. - Giá cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư từ ngân sách nhà nước tương đối phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng thuê mua do quỹ nhà ở này từ quá trình đầu tư tạo lập đến đưa vào sử dụng được quản lý chặt chẽ về chi phí xây dựng. 2.2.1.1. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước:17 - Người có công cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng.18 - Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước. - Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lưng từ ngân sách nhà nước. - Công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp. - Người thu nhập thấp19, hộ nghèo20 có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. - Người khuyết tật, người già cô đơn21 và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trường hợp là người khuyết tật, người già cô đơn không nơi nương tựa, không có thu nhập thì được bố trí ở tại các trung tâm bảo trợ xã hội của Nhà nước. - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi đã hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ. - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư. 17 Xem thêm Khoản 1 Điều 12 Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Xem thêm Điều 2 Pháp lệnh 26/2005/PL-UBTVQH11 ngày 29/06/2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về ưu đãi người có công với cách mạng. 19 Người thu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo qquy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. 20 Hộ nghèo là hộ nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ (Xem thêm Quyết định 09/2011/QĐ-TTg về việc ban hành chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011-2015). 21 Người khuyết tật, người già cô đơn phải là người có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường, thị trấn nơi cư trú. 18 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 34 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 2.2.1.2. Điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước22: Các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được quy định cụ thể ở trên kèm theo các điều kiện sau thì được xét duyệt cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật: - Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội có diện tích bình quân hộ gia đình dước 5 m2 sàn/người hoặc nhà ở hư hỏng, dột nát. - Có hộ khẩu thường trú hoặc có hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên và có đóng bảo hiểm xã hội tại địa phương nơi có nhà ở cho thuê. - Ngoài các điều kiện nêu trên, người thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Riêng đối với các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi các đối tượng này cư trú quy định cụ thể. 2.2.2. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước 2.2.2.1. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước23 Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được dùng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và các văn bản pháp luật có liên quan. Việc lựa chọn đối tượng được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở và việc quản lý vận hành nhà ở xã hội được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư số 36/2009/TTBXD ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Cụ thể 22 23 Xem thêm Khoản 2 và Khoản 3 Điều 12 Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Xem thêm Khoản 1 Điều 11 Thông tư 16/2010/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 35 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước là các đối tượng thuê mua nhà ở thu nhập thấp và được quy định như sau24: - Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng sau đây: + Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội – nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định). + Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền thuê mua nhà ở theo quy định. - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. 2.2.2.2. Điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước25 Các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước nêu trên phải đáp ứng đầy đủ điều kiện sau: - Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, cụ thể là: + Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. 24 25 Xem thêm Điều 3 Thông tư 36/2009/TT-BXD. Xem thêm Điều 4 Thông tư 36/2009/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 36 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn + Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là: • Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người. • Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. - Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể là: + Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai. + Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chưa được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở. + Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội. + Chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa. + Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp (đối với hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở). + Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật. - Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở. - Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (không tính số tiền Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 37 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn được bồi thường vào mức thu nhập hàng tháng đối với các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. 2.3. Các nguyên tắc trong thuê mua nhà ở xã hội Từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP được ban hành hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 thì hình thức thuê mua nhà ở xã hội chỉ áp dụng cho loại nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước. Vì vậy số lượng nhà ở xã hội được đưa vào thuê mua không cung cấp đủ nhu cầu của xã hội, nên Nghị định 34/2013/NĐ-CP được ban hành đã cho phép nhà ở xã hội được đầu tư từ ngân sách nhà nước tham gia vào giao dịch thuê mua. Căn cứ vào đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2013/TTBXD ngày 19 tháng 9 năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 05 tháng 11 năm 2013. Thông tư này đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, nguyên tắc, tiêu chí xét chọn đối tượng thuê mua, phương pháp xác định giá… trong thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Bên cạnh đó, Thông tư số 16/2010/TT-BXD cũng đã hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, nguyên tắc, tiêu chí xét chọn đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước thì áp dụng theo Thông tư 36/2009/TT-BXD. Riêng đối với phương pháp xác định giá cho thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp này được hướng dẫn theo Thông tư 15/2009/TT-BXD. 2.3.1. Các quy định về thuê mua nhà ở xã hội có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước 2.3.1.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước26 Việc thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện thông qua hợp đồng ký kết với cơ quan quản lý nhà ở. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì không cần phải công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm các nội dung chủ yếu sau: 26 Tên và địa chỉ của các bên. Xem thêm Khoản 1 và Khoản 2 Điều 17 Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 38 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Mô tả đặc điểm của nhà ở (có sơ đồ vị trí nhà ở, sơ đồ mặt bằng nhà ở). - Giá thuê mua và phương thức thanh toán, ghi rõ số tiền người thuê mua phải trả lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở thuê mua và số tiền phải thanh toán trong các lần tiếp theo. - Thời hạn cho thuê mua nhà ở xã hội ghi trong hợp đồng phải bảo đảm tối thiểu là 10 (mười) năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê mua. - Quyền và nghĩa vụ của các bên. - Cam kết của các bên. - Nguyên tắc giải quyết tranh chấp và cơ quan giải quyết tranh chấp. - Các thỏa thuận khác (nếu có). - Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng. - Chữ ký của các bên. 2.3.1.2. Mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước Theo quy định tại Khoản 4 Điều 17 Nghị định 34/2013/NĐ-CP thì mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng ban hành và sử dụng thống nhất trong cả nước. Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2013/TT-BXD ngày 19 tháng 9 năm 2013 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP. Theo Điều 11 Thông tư 14/2013/TT-BXD quy định hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục V ban hành kèm theo Thông tư.27 Đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì hợp đồng thuê mua có thời hạn tối thiểu 10 năm. Khi hết thời hạn thuê mua và bên thuê mua đã thanh toán đầy đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) cho 27 Xem thêm phần Phụ lục 01. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 39 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn bên thuê mua. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận. 2.3.1.3. Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước28 Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước có thể được chấm dứt trong các trường hợp sau: - Khi hai bên cùng nhất chí chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở. - Khi bên thuê mua chết mà không có người thừa kế hợp pháp hoặc có người thừa kế hợp pháp nhưng bên thuê mua chưa thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định. - Khi bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng. - Khi bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua. - Khi bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê mua cho người khác. - Khi nhà ở thuê mua bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ và bên thuê mua phải di chuyển ra khỏi chỗ ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà ở thuê mua nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Khi một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. 2.3.1.4. Các trường hợp thu hồi nhà ở trong thuê thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước29 Cơ quan quản lý nhà ở thu hồi nhà ở đối với việc thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước khi có một trong các trường hợp sau: - 28 29 Cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của pháp luật. Xem thêm Khoản 3 Điều 17 Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Xem thêm Điều 23 Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 40 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Khi có một trong các trường hợp quy định về việc chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. - Khi bên thuê mua trả lại nhà ở thuê mua. - Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. 2.3.1.5. Thang điểm làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước30 Việc lựa chọn đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện theo đúng quy định của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP và Thông tư số 14/2013/TT-BXD. Trường hợp quỹ nhà ở xã hội không đủ để bố trí cho các đối tượng đăng ký và có đủ điều kiện được thuê mua thì thực hiện lựa chọn đối tượng theo phương pháp chấm điểm theo thang điểm tối đa là 100, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết cho thuê mua trước theo thang điểm quy định tại bảng dưới đây. Thang điểm được xác định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể như sau: STT Tiêu chí chấm điểm 1 Số điểm Tiêu chí khó khăn về nhà ở: Chưa có nhà ở (thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 7 của Thông tư số 14/2013/TT-BXD): 40 + Chưa có nhà ở và đang phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác hoặc có nhà ở nhưng đã bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc đã bị giải tỏa để cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp và không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở khác. + Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai. + Chưa được thuê, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc 30 Xem thêm Điều 10 Thông tư số 14/2013/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 41 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội. + Chưa được tặng nhà tình thương, nhà tình nghĩa. (Bao gồm cả vợ và chồng nếu đã kết hôn) - Có nhà ở (thuộc một trong các trường hợp quy định tại 30 Điểm b Khoản 2 Điều 7 của Thông tư số 14/2013/TTBXD): + Có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 5 m² sàn/người. + Có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình dưới 5 m² sàn/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở. + Có nhà ở riêng lẻ nhưng bị hư hỏng khung - tường và mái và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở. (Bao gồm cả vợ và chồng nếu đã kết hôn) 2 Tiêu chí về đối tượng: - Đối tượng 1 (quy định tại các Điểm a, b, c, g Khoản 1 Điều 12 của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP): 30 + Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng. + Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 42 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn + Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước. + Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ. - Đối tượng 2 (quy định tại các Điểm d, đ, e, h Khoản 1 Điều 12 của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP): 20 + Công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp. + Người thu nhập thấp, hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. + Người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. + Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư. 3 Tiêu chí ưu tiên khác: - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1 10 - Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 người thuộc đối tượng 2 7 - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 2 4 Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất. 4 Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định: Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 43 20 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn (theo điều kiện cụ thể của từng địa phương) Cơ quan quản lý nhà ở căn cứ vào nguyên tắc chấm điểm và thang điểm được trình bày ở trên quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước đang được giao quản lý sao cho phù hợp. Cơ quan quản lý nhà ở có thể thành lập Hội đồng xét duyệt hồ sơ (gồm đại diện các cơ quan Ban, ngành đoàn thể liên quan của địa phương) hoặc trực tiếp thực hiện xét duyệt hồ sơ thuê mua nhà ở bảo đảm công khai, minh bạch, đúng đối tượng và đúng nguyên tắc, tiêu chí chấm điểm quy định của pháp luật. 2.3.2. Các quy định về thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước 2.3.2.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước Việc thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước phải thực hiện thông qua hợp đồng được ký giữa chủ đầu tư và người thuê mua, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước không cần công chứng hoặc chứng thực. Theo quy định tại Điều 21 Thông tư số 16/2010/TTBXD các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản bao gồm giao dịch thuê mua nhà ở xã hội, có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005, Bộ Luật dân sự, Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo đó, các nội dung chủ yếu của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội bao gồm: - Tên và địa chỉ của các bên. - Mô tả đặc điểm của nhà ở. - Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thõa thuận về giá. - Thời hạn giao nhận nhà ở, thời gian bảo hành (nếu có), thời hạn thuê mua. - Quyền và nghĩa vụ của các bên. - Các thõa thuận khác. - Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 44 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký). 2.3.2.2. Mẫu hợp đồng và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước. Theo Khoản 4 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định mẫu hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước là phụ lục số 20 được ban hành kèm theo thông tư31. Cũng giống như trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước cũng có quy định thời hạn tối thiều để hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thuê, sau khi trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua, bên thuê mua được quyền trả số tiền còn lại theo thời gian do chủ đầu tư và bên thuê mua thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đã trả hết số tiền còn lại theo quy định đã thỏa thuận, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuê mua. 2.3.2.3. Chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước32 Chủ đầu tư được quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi phát sinh một trong các trường hợp sau đây: 31 32 - (i) Người thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng. - (ii) Người thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua. Xem thêm Phụ lục 02. Xem thêm Khoản 4 Điều 58 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 45 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - (iii) Người thuê mua bán nhà ở thuê mua trái với quy định tại Điều 40 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hoặc chuyển quyền thuê mua cho người khác mà không được sự đồng ý của bên cho thuê mua. Các trường hợp (i) và (ii) thì người thuê mua được thanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi); trường hợp (iii) thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đó. 2.3.2.4. Thang điểm làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước33 Việc lựa chọn đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước thực hiện theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước (với thang điểm tối đa là 100), theo bảng điểm cụ thể dưới đây. Thang điểm được xác định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể như sau: STT 1. Tiêu chí chấm điểm Số điểm Tiêu chí khó khăn về nhà ở: - Chưa có nhà ở (bao gồm cả trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 36/2009/TT-BXD): 50 + Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. - Có nhà ở bình quân dưới 5 m2 sử dụng/người và diện tích đất ở thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại: 30 + Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp 33 Xem thêm Điều 5 Thông tư số 36/2009/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 46 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là: • Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người. • Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 2. Tiêu chí về đối tượng: - Đối tượng 1 (quy định tại điểm a Khoản 1 hoặc Khoản 2 Điều 3 Thông tư 36/2009/TT-BXD): 30 + Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định). + Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. - Đối tượng 2 (quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 36/2009/TT-BXD): 20 + Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 47 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. 3. Tiêu chí ưu tiên khác: - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1. 10 - Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 người thuộc đối tượng 2. 7 - Hộ gia đình có từ 2 người trở lên thuộc đối tượng 2. 4 Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất. 4. 10 Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định: (theo điều kiện cụ thể của từng địa phương) Căn cứ theo nguyên tắc chấm điểm và bảng điểm quy định như trên, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn phù hợp với đặc thù của địa phương để hướng dẫn các chủ đầu tư thực hiện việc cho thuê mua nhà ở xã hội đúng đối tượng theo quy định. Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội căn cứ vào quy định cụ thể về việc lựa chọn các đối tượng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để thực hiện việc công khai nguyên tắc, thứ tự và đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội đối với dự án do mình làm chủ đầu tư. 2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở xã hội 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội 2.4.1.1. Quyền của bên cho thuê mua nhà ở xã hội * Quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê mua nhà Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 48 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Quyền yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua là một trong những quyền cơ bản trong hợp đồng thuê mua nhà ở. Quyền này được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước thì quyền này được thể hiện tại Điểm a Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 36/2009/TT-BXD, còn đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước thì quyền này có tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì bên thuê mua phải thanh toán lần đầu không quá 20% giá nhà ở cho bên cho thuê mua, thời gian thanh toán số tiền còn lại (ngoài số tiền đã trả lần đầu) do các bên thỏa thuận nhưng với thời hạn tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua. Phương thức thanh toán cũng do các bên thỏa thuận (có thể trả hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ). Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nếu các bên không có thỏa thuận về thời điểm thanh toán khoản tiền lần đầu 20% giá nhà ở thì thời điểm thanh toán lần đầu là ngay sau khi bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà từ bên cho thuê mua. Nếu bên thuê mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mua (trả chậm, trả không đúng phương thức đã thỏa thuận) mà gây thiệt hại cho bên cho thuê mua thì bên cho thuê mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc vi phạm của bên thuê mua. Ngoài ra theo quy định thì bên cho thuê mua còn được bảo lưu quyền sở hữu đối với bên thuê mua cho đến khi hết hạn thuê mua và bên thuê mua đã trả hết tiền thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. * Quyền yêu cầu bên thuê mua sử dụng nhà ở đúng mục đích, đúng theo các quy định về quản lý nhà ở thuê mua và quyền yêu cầu bên thuê mua cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà ở thuê mua Trong quá trình thuê mua nhà ở xã hội bên thuê mua nhà chỉ có quyền sử dụng nhà ở thuê mua như người thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà ở. Chính vì vậy, bên cho thuê mua có quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua cho đến khi bên thuê mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua. Quyền yêu cầu bên thuê mua sử dụng nhà ở đúng mục đích là một quyền cần thiết. Nhà ở xã hội được xây dựng Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 49 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn để đáp ứng nhu cầu chính yếu là nhu cầu ở của các đối tượng chính sách cũng như các đối tượng có thu nhập thấp. Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng chủ yếu ở khu vực đô thị, cung cấp nhu cầu ở của phần lớn cán bộ, công nhân, viên chức và những người có thu nhập thấp. Do phần hạn chế về diện tích đất nên nhà ở xã hội được xây dựng theo hình thức chung cư cao tầng. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở đã xây dựng nhà ở theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, theo đúng chất lượng và kỹ thuật, đặc biệt là xây dựng đúng công năng của nhà ở xã hội là dùng cho mục đích ở. Nhà đầu tư cũng tính toán về chất lượng hạ tầng, về trọng tải thang máy, về sức chứa của nhà ở.... Chính vì vậy bên cho thuê mua có quyền yêu cầu bên thuê mua sử dụng nhà ở thuê mua đúng theo mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng để tránh tình trạng hư hỏng, sự cố xảy ra cho nhà ở. Tại khoản 1, Điều 70 của Luật Nhà ở 2005 quy định: “Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên”. Do vậy, các căn hộ chung cư chỉ sử dụng để ở không sử dụng vào mục đích khác. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định nghĩa vụ bên thuê mua nhà là “sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng thiết kế”. Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 52 Luật Xây dựng năm 2003 nói rõ “nội dung thiết kế xây dựng công trình phải phù hợp, thỏa mãn với yêu cầu về chức năng sử dụng”. Điều đáng nói là nhà chung cư được thiết kế theo mục đích sử dụng với các tiêu chuẩn về tải trọng, cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy… phù hợp với nhà ở. Nếu sử dụng sai mục đích sẽ không đảm bảo các điều kiện an toàn. Nếu người thuê mua sử dụng chung cư làm nhà ở thì được nhưng nếu làm văn phòng, nhà trẻ thì sẽ gây ra nhiều bất cập. Một căn hộ 100 m2 chỉ có vài người ở nhưng có thể lên tới hàng chục người nếu dùng làm công ty, gây áp lực về hạ tầng như điện, nước, thang máy, đỗ xe… Nếu sử dụng căn hộ làm nhà trẻ thì việc thoát hiểm khi có sự cố là rất đáng lo! Bên cạnh đó, việc các hộ gia đình thuê mua nhà ở xã hội là chung cư cao tầng phải tuân theo các quy định về quản lý nhà ở chặt chẽ, để đảm bảo quyền lợi của tất cả mọi người sống tại chung cư. Theo Khoản 5 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư”. Do nhà chung cư có phần sở hữu, sử dụng Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 50 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn chung và riêng của nhiều người nên việc quản lý và sử dụng phải chặt chẽ, quyền yêu cầu bên thuê mua nhà ở phải sử dụng nhà ở đúng theo quy định về quản lý nhà ở là cần thiết. Chính vì vậy, nhà chung cư phải có ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Việc quản lý vạn hành nhà chung cư do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện34. Theo Khoản 3 Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định người cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu bên thuê mua cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà ở đang thuê mua. Đây là quyền quan trọng của bên cho thuê mua, vì quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua vẫn thuộc về bên cho thuê mua khi bên thuê mua chưa thanh toán hết tiền thuê nhà và chưa kết thúc thời hạn thuê mua. Trong trường hợp nhà ở thuê mua bị hư hỏng xuống cấp do lỗi của bên thuê mua và người thuê mua tự ý chuyển nhượng nhà ở khi chưa hết thời hạn thuê mua và chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên cho thuê mua có quyền yêu cầu bên thuê mua sửa chữa các hư hỏng, bồi thường thiệt hại và xử lý nhà ở thuê mua theo quy định đã thỏa thuận hoặc các quy định của pháp luật. * Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại Theo Khoản 4 Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra. Đây là quyền cơ bản trong đa số các hợp đồng dân sự như hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê... Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê mua, đặc biệt là trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng quyền sở hữu nhà ở vẫn thuộc về bên cho thuê mua. * Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở - Đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước thì bên cho thuê mua được quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mua khi 34 Xem thêm Điều 71 Luật Nhà ở năm 2005, Điều 50 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 51 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn bên thuê mua có các hành vi quy định tại Khoản 4 Điều 58 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP, cụ thể các hành vi như sau: + Người thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng (1). + Người thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua (2). + Người thuê mua tự ý bán nhà ở thuê mua hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác khi chưa kết thúc hợp đồng thuê mua (3). Các trường hợp vi phạm quy định (1) và (2) trên đây thì người thuê mua được thanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi); trường hợp vi phạm quy định (3) nêu trên thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đấy. - Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bên cho thuê mua được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở khi bên thuê mua có các hành vi sau35: + Khi bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng (1). + Khi bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua trong thời hạn thuê mua (2). + Khi bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê mua cho người khác trong thời gian thuê mua (3). + Khi nhà ở thuê mua bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và bên thuê mua phải di chuyển ra khỏi chổ ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà ở thuê mua nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (4). Các trường hợp vi phạm quy đinh (1), (2) và (3) thì bên cho thuê mua được giữ lại khoảng tiền 20% tiền thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nộp lần đầu, riêng trường hợp (4) bên cho thuê mua trả lại số tiền đó (không tính lãi) cho bên thuê mua nhà ở. 35 Xem thêm Khoản 3 Điều 17 Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 52 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Ngoài ra bên cho thuê mua cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu các bên thỏa thuận trong hợp đồng trường hợp chấm dứt hợp đồng. 2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội * Nghĩa vụ cung cấp thông tin về nhà ở Theo quy định thì trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin về nhà ở và phải chịu trách nhiệm về các thông tin mà mình đã cung cấp. Nghĩa vụ cung cấp thông tin được ghi nhận tại Khoản 1 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nghĩa vụ này cũng được ghi nhận ở nhiều hợp đồng khác như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở... đây là quyền lợi của bên mua nhà, bên thuê nhà cũng như bên thuê mua trong hợp đồng thuê mua nhà ở. Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các thông tin chứa đựng trong các điều khoản về đặc điểm của nhà ở cho thuê mua: Địa chỉ nhà ở, loại nhà ở, đặc điểm kiến trúc, diện tích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tổng diện tích xây dựng,...và các thông tin về những quan hệ pháp lý đối với các công trình kiến trúc thuộc quyền sử dụng chung (vách chung, cầu thang, lối đi, thang máy, hành lang, đường thoát nước, công viên...). Các thông tin do bên cho thuê mua cung cấp phải được đảm bảo chính xác, đầy đủ và bên cho thuê mua phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình đã cung cấp. Tuy nhiên, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quan tâm đáng kể từ quá trình đầu tư xây dựng đi đến xét duyệt các đối tượng được thuê mua và cũng như quá trình quản lý vận hành đưa nhà ở đi vào sử dụng. Chính vì thế, các thông tin được cung cấp về chất lượng nhà ở của các nhà đầu tư đã được kiểm tra, phê duyệt góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng thuê mua. * Nghĩa vụ giao nhà ở Nghĩa vụ giao nhà ở là một trong những nghĩa vụ cơ bản nhất của bên cho thuê mua trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Theo Khoản 2 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định, bên cho thuê mua nhà ở có nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn, đúng chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà và hướng dẫn sử dụng nhà ở. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 53 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Bên cho thuê mua phải có nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn cho bên thuê mua, nếu giao nhà chậm sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê mua về việc bên thuê mua không có chỗ ở, các bên có thể thỏa thuận nếu giao nhà chậm bên cho thuê mua sẽ trả lãi theo lãi suất ngân hàng. Trong hợp đồng thuê mua, địa điểm giao nhận nhà do các bên thỏa thuận, việc giao nhận nhà có thể thực hiện dước hình thức là chuyển giao các giấy tờ chứng minh giao dịch thuê mua giữa các bên, giấy tờ về việc tạo lập nhà ở... Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về địa điểm giao nhận nhà thì địa điểm giao nhận nhà được xác định dựa theo quy định của pháp luật - địa điểm giao nhận nhà là nơi có nhà ở. Bên cho thuê mua có nghĩa vụ giao đúng đối tượng, nhà ở được giao phải đúng với thiết kế, kết cấu bên trong và bên ngoài cùng với các công trình hạn mục kèm theo nhà ở đó như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đó, một số trường hợp như đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư, mỗi căn hộ sẽ bao gồm phần thuộc sở hữu riêng và phần thuộc sở hữu chung (căn hộ chung cư, nhà liền kề...) để tạo điều kiện cho bên thuê mua có thể sử dụng tốt phần nhà ở thuộc quyền sở hữu (sử dụng) của mình cũng như các công trình hạn mục thuộc sở hữu chung một cách tốt nhất, bên cho thuê mua có nghĩa vụ hướng dẫn cho bên thuê mua nhà cách sử dụng nhà ở. * Nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu Đối với hợp đồng thuê mua nhà ở thì bên thuê mua sẽ được chuyển giao quyền sở hữu nhà ở khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và hết thời hạn thuê mua nhà ở theo Khoản 3 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Bên cho thuê mua phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua. - Thời điểm chuyển quyền sở hữu: Theo Khoản 1 Điều 168 Bộ Luật dân sự năm 2005 về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản quy định “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Và tại Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên thuê mua nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 54 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở. Theo đó, đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập, chuyển giao cho bên thuê mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, thì quyền sở hữu được xác lập cho bên thuê mua kể từ thời điểm đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, theo Điểm c Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội không cần phải công chứng, chứng thực. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là thời điểm kết thúc thời hạn thuê mua và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Nghị định 71/2010/NĐ-CP là khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đã trả hết số tiền thuê mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuê mua.36 * Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở Trong suốt thời gian thuê mua nhà ở xã hội, bên cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng nhà ở cho bên thuê mua theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc theo thỏa thuận của các bên.37 Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở bao gồm nghĩa vụ bảo trì và bảo hành nhà ở. Bảo trì nhà ở: chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan, trừ trường hợp chủ sở hữu và người sử dụng có thỏa thuận khác.38 36 Xem thêm Khoản 4 Điều 64 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP. Xem thêm Khoản 4 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 38 Xem thêm Khoản 1 Điều 47 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP. 37 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 55 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Bảo hành nhà ở: nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở, tổ chức các nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng. Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán có nghĩa vụ bảo hành cho bên mua nếu còn trong thời hạn bảo hành theo thỏa thuận nhưng phải tuân thủ thời hạn tối thiểu mà pháp luật quy định.39 Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, người cho thuê mua vừa phải có nghĩa vụ như một bên cho thuê nhà vừa phải có nghĩa vụ như một bên bán nhà. Theo đó, bên cho thuê mua có nghĩa vụ của bên cho thuê nhà là đảm bảo chất lượng nhà ở, bảo trì, sửa chữa nhà ở để đảm bảo nhu cầu ở, sinh hoạt của bên thuê mua theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng trong quá trình thuê mua. Mặc khác, bên cho thuê mua còn có nghĩa vụ của một bên bán nhà là bảo hành nhà ở cho bên thuê mua khi đã hết thời hạn thuê mua và bên thuê mua đã xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua, với điều kiện là còn trong thời hạn bảo hành nhà theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên. Thời hạn bảo hành do các bên thỏa thuận nhưng phải đảm bảo không ngắn hơn thời hạn bảo hành do pháp luật quy định. Thời hạn bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký vào biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa bào sử dụng và được quy định như sau: không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các loại nhà ở còn lại.40 Như vậy, thời hạn bản hành mà pháp luật quy định cao nhất cũng chỉ 60 tháng (5 năm), trong khi đó thời hạn thuê mua nhà ở xã hội kéo dài đến 10 năm thì khả năng bảo hành nhà ở xã hội sẽ không được áp dụng. Tuy nhiên, nếu các bên trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội có thể thỏa thuận, sau khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở xã hội (10 năm), bên cho thuê mua vẫn bảo hành nhà ở cho bên thuê mua theo thời hạn thỏa thuận, nhưng trường hợp này rất ít xảy ra. Trong thời hạn thuê mua nhà ở xã hội, bên cho thuê mua có nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở, nếu bên thuê mua phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết mà không do lỗi của 39 40 Xem thêm Khoản 1, 2 Điều 74 Luật Nhà ở năm 2005. Xem thêm Khoản 4 Điều 74 Luật Nhà ở năm 2005. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 56 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn mình... thì yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa, khắc phục các khiếm khuyết, hư hỏng đó. Nếu bên cho thuê mua không thực hiện nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà ở thì bên thuê mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Ví dụ: Ông A thuê mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư B, sau khi đưa nhà vào sử dụng thì Ông A phát hiện tường nhà bị nứt và trần nhà bị thấm nước nhưng không do lỗi của ông A. Như vậy Ông A có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư B bảo trì sửa chữa nhà ở cho mình. * Nghĩa vụ tài chính Theo quy định tại Khoản 6 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên cho thuê mua trong hợp đồng thuê mua nhà ở là các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có nghĩa vụ đóng thuế và các nghĩa vụ về tài chính khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội bên cho thuê mua có thể được miễn, giảm một số lại thuế hoặc nghĩa vụ tài chính khác. Một nguyên nhân chính là do nhà nước có chính sách ưu đãi các nhà đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp thuê mua và để giải quyết vấn đề nhà ở của đất nước. * Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Khác với các hoạt động kinh doanh nhà ở khác, trong hoạt động thuê mua nhà ở xã hội, sau khi đã bàn giao nhà và hoàn thành các thủ tục thuê mua nhà ở, bên cho thuê mua vẫn còn quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua trong suốt quá trình thuê mua, và bên cho thuê mua có nghĩa vụ tổ chức quản lý việc sử dụng nhà ở xã hội đúng mục đích, đúng đối tượng cũng như sử dụng các công trình hạn mục thuộc quyền sử dụng chung trong một số dự án nhà ở. Nghĩa vụ tổ chức, quản lý của chủ đầu tư bao gồm: Theo Khoản 10 Điều 16 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức quản lý sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các dịch vụ khác có liên quan trong phạm vi dự án; quản lý vận hành các công trình đã đưa vào khai thác theo nhiệm vụ được giao hoặc khi chưa chuyển giao cho các tổ chức dịch vụ công ích hoặc tổ chức quản lý chuyên ngành. Ví dụ: Nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội có trách nhiệm tổ chức quản lý các công trình thuộc quyền sử dụng chung của các hộ dân cư trong dự án nhà ở xã hội. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 57 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Chủ trì thành lập ban quản lý nhà ở chung cư. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 71 Luật Nhà ở năm 2005 thì trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung có liên quan để thông qua hội nghị nhà chung cư xem xét, phê duyệt. Khi chưa thành lập được Ban quản trị nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị như là: giữ gìn an toàn trật tự trong nhà chung cư, thu phí sử dụng các phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung... 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội 2.4.2.1. Quyền của bên thuê mua nhà ở xã hội * Quyền nhận nhà Tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê mua thì bên thuê mua nhà có quyền nhận nhà ở kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng thỏa thuận của các bên. Theo ghi nhận tại Khoản 1 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên thuê mua nhà được quyền nhận nhà ở theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Theo đó, bên thuê mua có quyền sử dụng nhà ở trong suốt quá trình thuê mua. * Quyền yêu cầu bên cho thuê mua chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua Xuất phát từ tâm lý chung của những người thuê mua nhà ở là luôn mong muốn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở mà mình đang thuê mua một cách nhanh nhất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005 thì bên thuê mua nhà ở có quyền nhận quyền sở hữu nhà ở đang thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua. Tuy nhiên giao dịch thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định thời hạn tối thiểu là 10 năm, thế nên khi kết thúc thời hạn thuê mua bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua làm thủ tục chuyển quyền sở hữu về nhà ở cho bên thuê mua. Theo đó, bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hết hạn hợp đồng thuê mua khi bên thuê mua đã trả đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 58 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Trong các quy định của pháp luật chỉ nêu nghĩa vụ của bên cho thuê mua là phải hoàn thành thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua cho người thuê mua nhưng không quy định các biện pháp chế tài trong việc không thực hiện hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ này. Vì vậy có thể nhiều nhà đầu tư sau khi kết thúc thời hạn thuê mua vẫn không tiến hành hoặc cố tình trì hoãn nghĩa vụ xin cấp giấy chứng nhận cho bên thuê mua nhà ở. Điều này đã vi phạm quyền lợi của bên thuê mua, vì khi kết thúc thời hạn thuê mua bên thuê mua nhà ở có phát sinh thêm những quyền lợi khác cơ bản như quyền được bán nhà ở mà mình đã thuê mua, quyền dùng nhà ở thuê mua để thực hiện các nghĩa vụ bảo đảm trong dân sự... đây là một thiệt thòi cho bên thuê mua nhà ở xã hội. * Quyền được thực hiện các giao dịch về nhà ở Trong quyền này, phạm vi thực hiện quyền của bên thuê mua phụ thuộc vào thời gian hoàn thành hợp đồng thuê mua nhà ở. Khi chưa thực hiện xong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội bên thuê mua có quyền cho thuê lại một phần, toàn bộ nhà hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua nhà cho bên thứ ba và bên thứ ba phải thuộc đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội và phải được sự đồng ý của đơn vị quản lý nhà ở xã hội.41 Theo quy đinh tại Điểm c Khoản 2 Điều 20 Nghị đinh 34/2013/NĐ-CP quy định thì bên thuê mua: “Được phép thực hiện các giao dịch về nhà ở sau khi đã thanh toán hết tiền thuê mua cho bên cho thuê mua theo hợp đồng đã ký kết và đã được cấp Giấy chứng nhận, nhưng phải bảo đảm thời gian thuê mua tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp người thuê mua nhà ở chưa đủ thời hạn 10 năm mà có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho Nhà nước, giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán”. * Quyền yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa nhà ở Bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp tài liệu, hướng dẫn sử dụng và bảo đảm chất lượng nhà trong thời hạn thuê mua theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (theo Khoản 4 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản). Theo đó, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa nhà ở mà mình đang thuê mua nếu nhà ở hư hỏng không đảm bảo chất lượng và không do 41 Xem thêm Khoản 3 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 59 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn lỗi của bên thuê mua gây ra. Đây là một quyền cơ bản của bên thuê mua nhà ở xã hội trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê mua. * Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại Tại Khoản 6 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản quy định bên thuê mua có quyền “yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra”. Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội không thể tránh khỏi sự xâm phạm về quyền và lợi ích của các bên, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại là một quyền năng để bảo vệ lợi ích của bên thuê mua nhà ở xã hội, bên có vị thế yếu hơn so với bên cho thuê mua. Khi có thiệt hại về quyền lợi của bên thuê mua mà không phải lỗi của bên thuê mua, bên thuê mua yêu cầu bên cho thuê mua bồi thương thiệt hại theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê mua không thực hiện thì bên thuê mua có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. * Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở Tương tự như quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê mua, bên thuê mua nhà ở xã hội cũng có quyền năng này. Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, bên thuê mua có vị thế kinh tế luôn luôn yếu hơn bên cho thuê mua, chính vì vậy bên thuê mua cũng cần phải có quyền năng này. Trên thực tế, bên thuê mua không sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà chỉ sử dụng quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Một lý do cơ bản là bên thuê mua là đối tượng rất cần nhà để ở nên việc từ chối nhận nhà là điều khó có thể xảy ra. 2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội * Nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mua nhà Theo quy định tại Khoản 3 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên thuê mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mua nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Trả tiền thuê mua là một nghĩa vụ cơ bản của bên thuê mua trong mối quan hệ song vụ với bên cho thuê mua. Theo quy định của pháp luật, bên thuê mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị nhà ở thuê mua cho bên cho thuê mua, số tiền còn lại sẽ thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng nhưng tối thiểu là 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 60 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Luật quy định thời gian thanh toán tiền thuê mua tối thiểu 10 năm để đảm bảo khả năng thanh toán tiền thuê mua của các đối tượng thuê mua nhà ở, cũng trong thời hạn này vấn đề nhà ở được đảm bảo, giảm sức ép về nhà ở đối với nhà nước cũng như nâng cao được mức sống của người dân. Địa điểm thanh toán, phương thức thanh toán sẽ do các bên thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt hoặc thanh toán bằng hình thức chuyển khoản qua ngân hàng. Cũng tùy thuộc vào thỏa thuận mà bên thuê mua có thể trả tiền thuê mua hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ. * Nghĩa vụ bảo quản, cải tạo, sửa chữa nhà ở thuê mua Một điểm đặc biệt xuất phát từ hợp đồng thuê mua, do bên cho thuê mua vẫn còn quyền sở hữu đối với nhà ở trong thời gian thuê mua nên nghĩa vụ bảo quản, cải tạo, sửa chữa nhà ở thuê mua thuộc về bên đang sử dụng nhà (bên thuê mua nhà). Tuy nhiên bên thuê mua muốn cải tạo sửa chữa nhà ở mà mình đang sử dụng thì phải xin phép và được sự đồng ý của bên cho thuê mua (Theo Khoản 2 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006). Bên thuê mua không được tự ý sửa chữa nhà ở thuê mua như: tự ý đục phá kết cầu của nhà ở, tự ý cơi nới diện tích nhà đang sử dụng... và các hình thức khác mà không được sự cho phép của bên cho thuê mua nhà ở. Như đã trình bày, nhà ở trong hợp đồng thuê mua vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua trong thời gian thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở nên trong thời gian này bên thuê mua phải có nghĩa vụ bảo quản nhà ở thuê mua, cũng như sử dụng nhà ở thuê mua đúng công năng thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.42 Theo đó, bên cho thuê mua có quyền được biết thông tin về nhà ở cũng như tình trạng sử dụng nhà ở của bên thuê mua trong suốt quá trình thuê mua. * Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Theo Khoản 5 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định, bên thuê mua có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra. Trong một số trường hợp bên thuê mua vì không sử dụng nhà ở đúng mục đích là để ở, không sử dụng đúng công năng thiết kế của nhà, tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu của nhà ở 42 Xem thêm Khoản 1 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 61 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn thuê mua... gây ra thiệt hại thì có nghĩa vụ bồi thường. Các bên có thể thương lượng mức bồi thường, nếu không được thì bên cho thuê mua có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Ví dụ: Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội giữa A và chủ đầu tư B, đối tượng nhà ở xã hội là nhà chung cư, do bên thuê mua A không sử dụng nhà để ở mà dùng làm văn phòng kinh doanh, khi đó, lượng người ra vào chung cư tăng lên làm cho hệ thống thang máy cũng như các hệ thống điện nước sinh hoạt khác quá tải dẫn đến hư hỏng. Trong trường hợp này bên thuê mua có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê mua vì sử dụng nhà ở không đúng mục đích, công năng thiết kế dẫn đến hư hỏng. * Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Trong thời hạn thuê mua nhà ở xã hội, nếu các bên chấm dứt hợp đồng thuê mua vì một trong các lý do sau đây thì bên thuê mua có nghĩa vụ giao nhà ở lại cho bên cho thuê mua: - Khi hai bên cùng nhất trí chấm dứt hợp đồng thuê mua. - Khi bên thuê mua nhà ở chết mà không có người thừa kế hợp pháp hoặc có người thừa kế hợp pháp nhưng bên thuê mua chưa thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định. - Khi bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng. - Khi bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua trong thời hạn thuê mua. - Khi bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua. - Khi nhà ở thuê mua bị hư hỏng nặng có nguy cơ sụp đỗ và bên thuê mua phải di chuyển đi nơi khác theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà ở thuê mua nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 62 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 2.5. Xác lập quyền sở hữu nhà ở trong thuê mua nhà ở xã hội Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội quyền và nghĩa vụ của các bên thay đổi theo thời gian thực hiện hợp đồng và nghĩa vụ tài chính của bên thuê mua. Khi chưa kết thúc thời hạn thuê mua 10 năm và bên thuê mua chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên thuê mua chưa được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua mà chỉ đươc quyền sử dụng nhà ở đang thuê mua như một người thuê nhà. Trong thời gian này, hợp đồng thuê mua được thực hiện tương tự như hợp đồng thuê nhà, đến khi kết thúc thời hạn thuê mua và bên thuê mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua hoàn thành thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho mình. Vậy trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các vấn đề phát sinh về quyền sở hữu nhà ở thuê mua rất đa dạng, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng thay đổi một cách liên tục. Theo đó, người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội. Và đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội phải hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu có tính lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng thương mại nhà nước tại thời điểm hoàn trả. Đơn vị quản lý nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở nếu người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác mà không hoàn trả số tiền thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.43 Bên thuê mua nhà ở xã hội khi không có nhu cầu thuê mua thì giao nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội và được hoàn trả lại số tiền 20% giá trị hợp đồng đã trả lần đầu, số tiền thuê mua trả theo định kỳ mà các bên thỏa thuận được xem như tiền thuê nhà từ trước tới thời điểm trả lại nhà, đây được xem là một điểm hợp lý và tiến bộ trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội được Luật Nhà ở năm 2005 ghi nhận. Trường hợp người thuê mua nhà ở xã hội chết thì được giải quyết như sau44: - 43 44 Nếu có người thừa kế hợp pháp đã cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở xã hội đó. Người thừa kế hợp pháp ở đây là người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật và phù hợp với những quy Xem thêm Khoản 1 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2005. Xem thêm Khoản 2 Diều 106 Luật Nhà ở năm 2005 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 63 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn định của pháp luật về thừa kế. Người thừa kế này có thể thuộc đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội, cũng có thể không thuộc đối tượng thuê mua nhà ở xã hội vẫn được quyền tiếp tục thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp này. Tuy nhiên, người này phải cùng sinh sống tại nhà ở đó thì mới được tiếp tục hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. - Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà người thuê mua nhà ở xã hội đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp này người thừa kế hợp pháp cũng không cần phải thuộc đối tượng thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. - Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc hai trường hợp trên thì được đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoàn trả 20% số tiền người thuê mua nhà ở xã hội đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định của Ngân hàng nhà nước. Cụ thể như sau: có người thừa kế hợp pháp nhưng người này không chung sống với người thuê mua nhà ở xã hội và người thuê mua nhà ở xã hội chưa thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua. - Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội có trách nhiệm quản lý nhà ở đó. Sau khi bên thuê mua đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì bên cho thuê mua làm thủ tục để chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê mua. Bên thuê mua xác lập quyền sở hữu nhà ở khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau khi đã xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội thuê mua, bên thuê mua được phép thực hiện các giao dịch về nhà ở.45 Tuy nhiên, nếu các đối tượng thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua (giá bán lại nhà ở xã hội 45 Xem thêm Điểm c Khoản 2 Điều 20 Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 64 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán); trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.46 2.6. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội 2.6.1. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước Theo Điều 18 Nghị định 34/2013/NĐ-CP quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như sau: - Về hồ sơ thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà bao gồm đơn đề nghị thuê mua nhà ở (theo mẫu do Bộ Xây dựng quy định), các giấy tờ có liên quan. - Về trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể đảm bảo nguyên tắc quản lý chặt chẽ, thủ tục đơn giản, tạo thuận lợi cho người thuê mua nhà ở. - Về thời gian giải quyết thủ tục cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ. * Về hồ sơ thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 14/2013/TT-BXD hướng dẫn chi tiết về hồ sơ đề nghị thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: i) Đơn đăng ký thuê mua nhà ở theo mẫu quy định tại Phụ lục II (ban hành kèm theo Thông tư 14/2013/TT-BXD).47 ii) Một trong các giấy tờ xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở theo quy định sau đây: ♦ Trường hợp thứ nhất, các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước (là những người trong biên chế nhà nước) và các đối tượng đang làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêu biên chế của các cơ quan này; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, kể cả những 46 47 Xem thêm Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2005. Xem thêm phần Phụ lục II Ban hành kèm theo Thông tư 14/2013/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 65 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn người làm công tác cơ yếu trong tổ chức cơ yếu; và các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ mà vẫn đang công tác phải có giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng về nhà ở của cơ quan tổ chức nơi đang làm việc theo mẫu quy định tại Phụ lục III ban hành kèm theo Thông tư 14/2013/TT-BXD.48 ♦ Trường hợp thứ hai, bao gồm các đối tượng: - Các đối tượng có công cách mạng bao gồm: + Người hoạt động cách mạng trước ngày 01 tháng 01 năm 1945. + Người hoạt động cách mạng từ ngày 01 tháng 01 năm 1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945. + Thân nhân liệt sĩ. + Bà mẹ Việt Nam Anh hùng. + Anh hùng lao động trong thời kỳ kháng chiến. + Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh. + Bệnh binh. + Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học. + Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày. + Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế. + Người có công giúp đỡ cách mạng. 48 - Công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp. - Hộ nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định mà có khó khăn về nhà ở. - Người khuyết tật, người già cô đơn tại khu vực đô thị mà có khó khăn về nhà ở. Xem thêm phần Phụ lục 03. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 66 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Người thu nhập thấp theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 6 Thông tư 14/2013/TT-BXD. - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết chỉ tiêu thuê nhà ở công vụ do nghỉ hưu. Các đối tượng trong trường hợp này phải có giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người có đơn đăng ký hộ khẩu thường trú theo mẫu quy định tại Phụ lục IIIa ban hành kèm theo Thông tư 14/2013/TT-BXD. 49 Trường hợp không có đăng ký hộ khẩu thường trú thì phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đơn đăng ký tạm trú. ♦ Trường hợp thứ ba, đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì phải có bản sao có chứng thực giấy tờ về thu hồi đất ở của cơ quan có thẩm quyền kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc không được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư và giấy tờ quy định thêm về điều kiện của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu có). iii) Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau: ♦ Trường hợp có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương. ♦ Trường hợp không có hộ khẩu thường trú thì phải có bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận của cơ quan bảo hiểm về việc có đóng bảo hiểm xã hội tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê mua. Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi công ty có chi nhánh hoặc văn phòng đại diện đó thì phải có giấy xác nhận của công ty về việc đóng bảo hiểm. iv) Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập 49 Xem thêm phần Phụ lục 04. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 67 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp và các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ do nghỉ hưu phải tự khai về mức thu nhập của bản thân (theo mục khai về mức thu nhập quy định tại mẫu Phụ lục số IIIa ban hành kèm theo Thông tư 14/2013/TT-BXD) và tự chịu trách nhiệm về mức thu nhập tự khai. Trong trường hợp cần thiết thì cơ quan quản lý nhà ở có thể lấy ý kiến của Cục thuế địa phương để xác định diện chịu thuế thu nhập của người làm đơn đề nghị thuê mua nhà ở xã hội. * Về trình tự, thủ tục thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước50 - Người có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội nộp 02 bộ hồ sơ như đã trình bày ở trên cho đơn vị được giao quản lý, vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước nơi có nhà ở: 01 bộ lưu tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và 01 bộ chuyển cho cơ quan quản lý nhà ở (nếu đơn vị quản lý vận hành là cơ quan tiếp nhận hồ sơ) hoặc 01 bộ chuyển cho đơn vị quản lý vận hành (nếu cơ quan quản lý nhà ở là cơ quan tiếp nhận hồ sơ). Ngoài các giấy tờ đã trình bày ở trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nộp đơn nộp thêm bất kỳ loại giấy tờ nào khác. - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và phân loại hồ sơ; trường hợp người nộp đơn không có đủ các giấy tờ theo quy định thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do để người nộp đơn biết và bổ sung hồ sơ. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì sau khi kiểm tra và phận loại hồ sơ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải báo cáo, lập danh sách người đủ điều kiện thuê mua nhà ở kèm theo các hồ sơ hợp lệ gửi cơ quan quản lý nhà ở xem xét. - Trên cơ sở danh sách người đủ điều kiện thuê mua nhà ở kèm theo các hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý nhà ở trực tiếp xét duyệt hoặc thành lập Hội đồng xét duyệt hồ sơ để thực hiện xét duyệt từng hồ sơ đăng ký, xác định đối tượng đủ điều kiện hoặc chấm điểm xét chọn đối tượng ưu tiên (nêu có). Những trường hợp đủ điều kiện hoặc được ưu tiên xét thuê mua nhà ở xã hội thì cơ quan quản lý nhà ở có Tờ trình kèm theo danh sách và Biên bản chấm điểm báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu quyết định. Trường hợp không đủ điều kiện hoặc chưa được xét duyệt thì cơ quan quản lý nhà ở có văn bản thông báo cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để trả lời cho người nộp đơn biết. 50 Xem thêm Điều 9 Thông tư 14/2013/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 68 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Trên cơ sở báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, ban hành Quyết định phê duyệt người được thuê mua nhà ở và gửi Quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở để ký hợp đồng thuê mua với người được thuê mua nhà ở. * Về thời gian giải quyết việc cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước Thời gian giải quyết việc cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước là không quá 30 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trường hợp phải xét duyệt hồ sơ, tổ chức chấm điểm thì thời hạn giải quyết là không quá 60 ngày. 2.6.2. Trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước ♦ Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (Tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; địa điểm xây dựng dự án; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ, trong đó bao gồm: số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan) để công bố công khai tại trụ sở của Sở Xây dựng, trang web của Sở Xây dựng nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện giám sát. ♦ Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra (hậu kiểm). ♦ Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn đã được công bố; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký thuê mua nhà ở thu nhập thấp nộp Hồ sơ đăng ký cho chủ đầu tư dự án. Hồ sơ gồm:51 - Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục số 01(ban hành kèm theo Thông tư 36/2009/TT-BXD). 51 Xem thêm phần Phụ lục 05, 06. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 69 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn - Giấy xác nhận về hộ khẩu và thực trạng chổ ở theo mẫu tại Phụ lục số 01a (ban hành kèm theo Thông tư 36/2009/TT-BXD) do Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận (chỉ cấp 01 lần). Riêng đối tượng chưa có hộ khẩu thuộc lực lượng vũ trang thì việc xác nhận thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 4 của Thông tư 36/2009/TT-BXD52. - Giấy xác nhận về đối tượng và mức thu nhập theo mẫu tại Phụ lục số 01b (ban hành kèm theo Thông tư 36/2009/TT-BXD) do cơ quan, đơn vị nơi từng thành viên trong hộ gia đình đang làm việc xác nhận (chỉ cấp 01 lần); đối với trường hợp lao động tự do, kinh doanh cá thể do Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận về đối tượng, nghề nghiệp không cần xác nhận mức thu nhập. - Đối với trường hợp là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì ngoài các Giấy xác nhận về hộ khẩu và thực trạng chỗ ở, Giấy xác nhận về đối tượng và mức thu nhập thì cần bổ sung Bản sao Quyết định thu hồi nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân do cơ quan có thẩm quyền ban hành, kèm theo giấy xác nhận chưa được giải quyết bồi thường nhà ở, đất ở của Ủy ban nhận dân cấp quận, huyện cấp. - Đối với các đối tượng đăng ký thuộc Bộ Quốc phòng thì gửi thêm 01 bản sao Giấy xác nhận theo mẫu tại Phụ lục số 01b (ban hành kèm theo Thông tư 36/2009/TTBXD) do cơ quan, đơn vị nơi đang công tác xác nhận về Bộ Chỉ huy quân sự cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tại địa phương nơi có dự án để tổng hợp. ♦ Sau khi tập hợp đầy đủ Hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm xem xét từng Hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện, thứ tự ưu tiên theo quy định tại Điều 3, Điều 4 và Điều 52 Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 70 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 5 của Thông tư 36/2009/TT-BXD để lập danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.53 Trường hợp người có nhu cầu đăng ký thuê mua nhà ở thu nhập thấp đã nộp Hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư, nhưng trong dự án không còn quỹ nhà ở để giải quyết thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại Hồ sơ (bao gồm cả Bản xác nhận về đối tượng và điều kiện để được thuê mua nhà ở thu nhập thấp mà người đăng ký đã nộp) để người đó biết và nộp Hồ sơ tại dự án khác. Khi người có nhu cầu nộp Hồ sơ, người nhận Hồ sơ phải ghi giấy biên nhận. Nếu Hồ sơ chưa hợp lệ, người nhận Hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp Hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện trong thời gian tối đa không vượt quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày trả lại Hồ sơ. ♦ Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm gửi Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc quy định tại Điều 5 của Thông tư 36/2009/TT-BXD) về Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người thu nhập thấp được hỗ trợ nhiều lần. Trong trường hợp người được dự kiến giải quyết theo Danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo các hình thức quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 36/2009/TT-BXD hoặc đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong Danh sách được thuê mua nhà ở thu nhập thấp. Sau 15 (mười lăm) ngày làm việc kể từ khi nhận được Danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được thuê mua nhà ở thu nhập thấp trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng. ♦ Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được nộp Đơn đăng ký tại một dự án. Trong trường hợp dự án không còn quỹ nhà để cho thuê mua thì chủ đầu tư nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp tại dự án khác. Việc thanh toán nhà ở thu nhập thấp do người thuê mua nhà thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người thuê mua nhà tự thống nhất, thỏa thuận. 53 Xem thêm Điều 3, Điều 4, Điều 5 Thông tư 36/2009/TT-BXD. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 71 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn ♦ Sau khi ký Hợp đồng cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp (theo nội dung quy định tại Điều 7 của Thông tư 36/2009/TT-BXD), chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được thuê mua nhà ở thu nhập thấp (đã được ký Hợp đồng) gửi về Sở Xây dựng nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được Danh sách này) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Đồng thời, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc trang web về nhà ở thu nhập thấp của chủ đầu tư (nếu có). Qua những tìm hiểu, phân tích trên, một vấn đề được đặt ra là, trên thực tế hoạt động thuê mua nhà ở xã hội được tổ chức và thực hiện ra sao? Quy trình xét duyệt các đối tượng thuê mua như thế nào? Có những thuận lợi và khó khăn gì, hướng để khắc phục các vướng mắc bằng cách nào? Các vấn đề này, trong chương tiếp theo sẽ trình bày rõ hơn về thực tiễn trong hoạt động thuê mua nhà ở xã hội. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 72 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI  Trong chương này, trình bày về hoạt động thuê mua nhà ở xã hội trên thực tế, trong đó tập trung phân tích rõ những vướng mắt trong giao dịch thuê mua nhà ở xã hội trong thực tiễn đời sống. Qua đó, đan xen phân tích những thuận lợi và khó khăn của các đối tượng có nhu cầu về nhà ở cũng như các đối tượng đầu tư tạo lập nhà ở. Đồng thời đề xuất các giải pháp để phát triển quỹ nhà ở xã hôi và những giải pháp để nhà ở xã hội thực sự “đến tay” các đối tượng có nhu cầu về nhà ở thực sự. 3.1. Thực tiễn về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội Trong mục này trình bày những vấn đề xoay quanh giao dịch thuê mua nhà ở xã hội chủ yếu nhấn mạnh vào việc phát triển quỹ nhà ở xã hội, các đối tượng đủ điều kiện để thuê mua nhà ở xã hội cũng như giả quyết các vấn đề về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện và kết thúc hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trên thực tế. 3.1.1. Thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi mà con người cư trú với nhiều thời gian nhất. Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị. Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian sắp tới, trước mắt đến năm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định. Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành công của đất nước. Nhu cầu về nhà ở xã hội ngày một tăng mạnh, Giải quyết vấn đề về nhà ở là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 73 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn HCM), Hội đồng nhân dân (HĐND) TP HCM ngày 10/11/2013 đã tổ chức chương trình Lắng nghe và trao đổi với chủ đề Nhà ở xã hội: Cung và cầu.54 Theo đó: Ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết trong năm 2012-2013, sở đã trực tiếp xét duyệt 379 trường hợp xin mua nhà ở xã hội tại 3 quận 6, 10 và 12. TP HCM có khoảng 30.000 Cán bộ-Công nhân viên chức đang gặp khó khăn về nhà ở nhưng các giải pháp hiện nay mới giải quyết được 30% nhu cầu về nhà ở xã hội. Vừa qua, Chính phủ đã mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội (theo Nghị định 34/2013 về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước). Vì thế, số lượng nhà ở xã hội cần phát triển sẽ tăng rất nhiều, chỉ riêng rà soát sơ bộ của ngành giáo dục đã lên đến 20.000 trường hợp. Đại diện Uỷ ban nhân dân (UBND) quận 10 cho biết toàn quận hiện chỉ có 11 căn nhà ở xã hội nhưng đến… 1.100 trường hợp có nhu cầu thuê - thuê mua. Trong khi đó, chương trình nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đang triển khai khá chậm. Nhu cầu về nhà ở xã hội cao nhưng quỹ nhà ở xã hội vẫn đang còn thiếu, trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản của các địa phương trong cả nước đang gấp rút khai thác triệt để gói tín dụng 30.000 tỉ đồng thì tại thành phố (TP) Cần Thơ, lãnh đạo Sở Xây dựng vẫn đang loay hoay xác định mức nhu nhập thấp của các đối tượng mua nhà xã hội vô hình trung làm nản lòng các nhà đầu tư. Theo các chuyên gia ngành bất động sản (BĐS), nhu cầu nhà ở dành cho các đối tượng có mức nhu nhập thấp đang là vấn đề bức thiết. Thiếu nhà ở, hàng ngàn hộ gia đình phải thuê mướn ở những khu nhà trọ với giá cao, môi trường sinh hoạt thiếu thốn thì việc lãnh đạo TP Cần Thơ chậm quyết đoán, triển khai, chuyển đổi công năng các dự án nhà thương mại sang nhà xã hội đã vô tình để tuột cơ hội vàng giúp “hâm nóng” thị trường BĐS55. Cụ thể: “Theo ông Võ Thành Vạn - giám đốc Cty TNHH Thiên Lộc, ngay sau khi Chính phủ có quyết định triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ đồng để xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp (DN) Thiên Lộc đã có văn bản đề nghị UBND thành phố cho phép điều chỉnh hai 54 Xem thêm “Nhà ở xã hội: Cầu lấn át cung”, http://baodautu.vn/news/vn/bat-dong-san/thi-truong/nha-o-xa-hoicau-lan-at-cung.html, [truy cập 11/11/2013]. 55 Xem thêm “Nhà xã hội ở Cần Thơ: Cần nhưng không có”, http://dddn.com.vn/bat-dong-san/nha-xa-hoi-o-cantho--can-nhung-khong-co-20130917113422394.htm, [truy cập 11/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 74 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn khu đất xây dựng công trình đa năng chuyển sang nhà ở xã hội với tổng diện tích gần 19.000 m2. Tương tự, các doanh nghiệp khác như Cty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh nhà Cần Thơ cũng xin chuyển trên 14.000 m2 đất dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, Cty CP Đầu tư - Địa ốc Hoàng Quân lập dự án xin đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại dự án tái định cư nâng cấp đô thị vùng Đồng bằng sông cữu long, thuộc tiểu dự án Cần Thơ ở quận Cái Răng có diện tích hơn 11.000 m2… nhưng đến nay các dự án trên vẫn chưa được lãnh đạo thành phố chấp thuận. Qua trao đổi với phóng viên Diễn đàn doanh nghiệp, ông Võ Thành Thống - Phó Chủ tịch UBND TP Cần Thơ cho rằng, hiện các dự án trên chủ yếu tập trung nhiều ở quận Cái Răng, trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội không chỉ có quận này, do vậy lãnh đạo thành phố đã chỉ đạo Sở Xây dựng nhanh chóng lập dự thảo kế hoạch về nhà ở xã hội để trình UBND xem xét”. Phát triển nhà ở xã hội chưa đúng nơi có nhu cầu. Theo thông tin từ Sở Xây dựng Cần Thơ: “Riêng chỉ tại khu đô thị Nam Cần Thơ (quận Cái Răng) với diện tích 3.200 ha hiện có khoảng 20 nhà đầu tư đã xây dựng 30 dự án khu dân cư hiện đại, căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng cho thuê… với tổng diện tích khoảng hơn 1.300 ha nhưng hầu hết đều đang trong tình trạng xây dựng dở dang. Một số dự án chỉ mới xây xong phần móng rồi để đó. Trong khi đó, qua khảo sát tổng nhu cầu về nhà ở xã hội của cán bộ, công chức tại 209/222 đơn vị trên địa bàn TP Cần Thơ là 7.165 hộ, trong đó quận Ninh Kiều – trung tâm của TP Cần Thơ là 5.195 hộ. Trong khi các dự án nhà ở xã hội hiện nay của các doanh nghiệp lại tập trung xin đầu tư chỉ ở quận Cái Răng do vậy có thể làm mất cân đối về cung – cầu về nhà ở”. Trước tình hình nhu cầu về nhà ở xã hội tăng vượt so với quỹ nhà ở xã hội hiện có trên thực tế, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương cần có những văn bản triển khai cụ thể những văn bản quy phạm pháp luật trung ương để các nhà đầu tư có thể thực hiện các dự án phát triễn nhà ở xã hội một cách thuận lợi và nhanh chóng. Các nhà đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hưởng những cơ chế ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiến thuế đất trong phạm vi dự án, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (mức thuế suất 0%)…Ngoài ra, các DN này còn được hỗ trợ tín dụng với lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn nhiều rào cản khiến cho phân khúc thị trường nhà ở này vẫn chưa phát triển Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 75 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn mạnh và khiến tỉ lệ người có thu nhập thấp tiếp cận và được hưởng những ưu đãi của Nhà nước vẫn còn quá ít. Khi chỉ ra nguyên nhân của vấn đề, “bà Vũ Thị Hòa - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, không phải DN nào cũng mặn mà với dự án xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Lý do là DN gặp phải vấn đề thủ tục phức tạp, rườm rà và cơ chế xin - cho đối với các dự án nhà giá rẻ. Trong khi đó lợi nhuận từ mảng thị trường này không nhiều như thị trường nhà ở cao cấp dù tiềm năng lớn”.56 Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, cán bộ, công chức nhà nước, các đối tượng chính sách, thực hiện mục tiêu vì con người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường. 3.1.2. Thực tiễn việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội * Thực tiễn về chuyển đôi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội Trên thực tế, giá nhà ở thương mại thường cao hơn giá nhà ở xã hội do không nhận được sự hỗ trợ từ nhà nước về các khoản thuế, miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, các chi phí giải phóng mặt bằng, các loại thuế có liên quan… Các nhà đầu tư tuy đã tập trung vào xây dựng nhà ở thương mại để kinh doanh với mục tiêu thu được nhiều lợi nhuận, nhưng vì giá thành quá cao nên thị trường nhà ở thương mại ít biến động. Các nhà đầu tư bị tồn động vốn vào quỹ nhà ở thương mại nên tìm cách để tháo gỡ khó khăn này. Trước tình hình đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP trong đó có giải quyết các vấn đề khó khăn về vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nắm bắt cơ hội này, các nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã mạnh dạng chuyển đổi nhanh chóng mô hình nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng các ưu đãi và giảm được giá thành nhà ở để giải quyết đầu ra cho quỹ nhà ở đã đầu tư tạo lập. 56 Xem thêm “Nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp: Vẫn nhiều rào cản”, http://ashui.com/mag/chuyenmuc/batdong-san/1384-nha-o-xa-hoi-nha-thu-nhap-thap-van-nhieu-rao-can.html, [truy c p 11/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 76 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Theo Bộ Xây dựng, hiện đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng. Trong đó: “Tại Hà Nội, có 21 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 11.400 căn với tổng mức đầu tư khoảng 9.000 tỷ đồng; 12 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô xây dựng ban đầu 3.734 căn xin điều chỉnh tăng lên 5.234 căn. Tại Hồ Chí Minh, có 24 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn, tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng; 10 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu 2.183 căn hộ thành 3.084 căn hộ; 01 dự án chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại từ 360 căn hộ sang công trình dịch vụ (thành bệnh viện). Bộ Xây dựng cho rằng, tuy kết quả việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn chậm, nhưng từ tháng 5/2013 đến nay đã có 11 dự án nhà ở xã hội được động thổ, khởi công xây dựng, đặc biệt tại Hà Nội có 4 dự án được động thổ. Về việc triển khai Nghị quyết số 02 của Chính phủ, sau 2 tháng, các ngân hàng đã cam kết cho vay 219 khách hàng với số tiền là 65,57 tỷ đồng, đã giải ngân cho 208 khách hàng cá nhân với số tiền là 48,92 tỷ đồng. Hiện các Ngân hàng được giao thực hiện triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đã nhận được nhiều hồ sơ xin vay của cả doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân (riêng Vietinbank nhận được 400 hồ sơ, BIDV nhận được khoảng 200 hồ sơ…) và đang tích cực triển khai tiến hành việc thẩm định để cho vay theo quy định”.57 Theo tinh thần Nghị quyết 02/2013/NQ-CP thì gói 30.000 tỷ đồng là gói mà các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ mua, thuê mua nhà ở, trong đó dành tối đa 30% cho doanh nghiệp vay vốn ưu đãi với lãi suất 6%/năm trong vòng 10 năm, với tổng số vốn 9.000 tỷ đồng. Theo đó, đối tượng được vay là các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội. * Những vướng mắc khi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội Thời gian qua, việc triển khai còn nhiều vướng mắc khiến gói 30.000 tỷ đồng chưa giải ngân được nhiều như kỳ vọng. Nhiều doanh nghiệp BĐS mong muốn làm nhà ở xã hội vì được hưởng các ưu đãi, lợi nhuận dù không nhiều, nhưng để tiếp cận với gói hỗ trợ 57 Xem thêm “Dự án xin chuyễn sang nhà ở xã hội ngày càng tăng”, http://infonet.vn/Kinh-doanh/Bat-dongsan/Du-an-xin-chuyen-sang-nha-o-xa-hoi-ngay-cang-tang/106070.info, [truy cập 11/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 77 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn này, họ còn gặp nhiều khó khăn. Quy trình xét cho vay như với dự án bất động sản, điều kiện về tài sản bảo đảm, vốn đối ứng, doanh nghiệp phải làm ăn hiệu quả, không có nợ thuế, nợ xấu, nợ tiền bảo hiểm… Những điều kiện trên là “rào cản” khiến doanh nghiệp không thể tiếp cận được nguồn vốn này. Ngoài ra, theo quy định, để được vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng, chủ đầu tư phải có tài sản thế chấp. Trong điều kiện kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay, rất ít doanh nghiệp đáp ứng được yêu cầu này. Chưa kể, trong vấn đề tài sản thế chấp, dự án nhà ở xã hội là đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng nên không phải là tài sản của doanh nghiệp và đương nhiên, đất này không thể đem ra thế chấp đi vay. Do đó, muốn vay được tiền trong gói 30.000 tỷ đồng phải dùng một tài sản khác để thế chấp. Trong khi doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn nên tài sản khác để thế chấp là không có. Theo các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cũng cho rằng, họ còn gặp rất nhiều khó khăn để tiếp cận với gói 30.000 tỷ. “Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Reenco Sông Hồng chia sẻ: “Doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi xin chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, vì các doanh nghiệp hầu hết đã lập dự án, quy hoạch giờ lại phải quy hoạch lại”. Hiện nay, các doanh nghiệp đầu tiên được duyệt cho vay làm nhà xã hội đều là những doanh nghiệp lớn như HUD, Vinaconex. Còn các doanh nghiệp nhỏ hầu như chưa thể tiếp cận được gói hỗ trợ này. Theo các doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cần phải có chính sách hướng dẫn cụ thể và có sự hỗ trợ tích cực từ các địa phương thì việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội mới thuận lợi được. Và phát triển nhà ở xã hội muốn được bền vững thì cũng phải dựa theo cơ chế thị trường”.58 Từ đó, các ngành chức năng cần đưa ra những tiêu chí cụ thể, rõ ràng. Ví dụ yêu cầu đối tượng vay như thế nào? Phải có xác nhận của cơ quan nào? Mọi người sẽ dựa trên những thông tin này để biết mình có được vay hay không”. Để gói 30.000 tỷ đồng thực sự là nguồn vốn để cứu cánh cho thị trường bất động sản nhà ở nói chung và giải quyết vấn đề về nhà ở xã hội nói riêng thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quy định 58 Xem thêm “Gói 30.000 tỷ đồng chưa đi vào cuộc sống”, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/quan-diem/goi-30000-ty-dong-chua-di-vao-cuoc-song-2834025.html, [truy cập 11/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 78 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn một các cụ thể, xác đáng, phù hợp với tình hình, tránh tạo “rào cản” cho thị trường nhà ở thêm lần nữa. * Chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phải đồng bộ hạ tầng Khi các doanh nghiệp BĐS nhà ở chuyển các dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội để được hưởng các ưu đãi theo quy định thì một vấn đề được đặt ra là phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Vì khi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì sẽ làm giảm về diện tích, quy mô nhà ở, tương tự việc chuyển từ nhà ở cao cấp sang nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Việc chẻ nhỏ căn hộ nhìn theo con mắt người làm quy hoạch là cực kì nguy hiểm, vì hạ tầng khi quy hoạch chỉ đảm bảo cho một số dân theo thiết kế, khi chẻ nhỏ căn hộ số dân sẽ tăng nhiều lần mà hạ tầng không sửa. Như vậy chất lượng dịch vụ và chất lượng cuộc sống hàng ngày chắc chắn là đi xuống. Đặc biệt nếu là nhà chung cư hạ tầng kỹ thuật như thang máy, nhà gửi xe… và hạ tầng xã hội sẽ quá tải, thiếu điện, nước, giao thông, trường học, bệnh viện... Tương lai sẽ lại phải giải quyết hậu quả. Chính vì lẽ đó, khi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phải đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Có như thế, việc chuyển đổi mới đem lại hiệu quả thiết thực ở hiện tại và hiệu quả về lâu dài. Vấn đề mà các ngành chức năng cần tập trung giải quyết là xem xét kỹ càng các dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để đảm bảo việc chuyển đổi phải đi đôi với đồng bộ hạ tầng. Tại TP HCM, trước phản ánh của chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại xin chuyển sang nhà ở xã hội, “chẻ nhỏ căn hộ” giải quyết quá chậm, ngày 23/9/2013, UBND TP HCM đã tổ chức cuộc họp bàn biện pháp xử lý vướng mắc này. “Phát biểu tại cuộc họp, nhiều doanh nghiệp cho biết phải “chờ đợi” để xin được điều chỉnh. Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, dự án tại xã Bình Hưng, Bình Chánh đã xây xong phần thô, chấp nhận chịu lỗ, giảm từ 20 triệu đồng xuống còn 12 triệu đồng/m2. Công ty đang xin chuyển sang nhà ở xã hội để người mua được vay 6%/năm nhưng chưa duyệt. Chủ đầu tư dự án Hưng Điền quận 8 cho biết, đã nộp hồ sơ xin chuyển sang nhà ở xã hội 5 tháng rồi nhưng cũng đang chờ. Khẳng định không có việc “ém hồ sơ”, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Hữu Tín nói, băn khoăn chính là hàng loạt hệ lụy sau khi điều chỉnh. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 79 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Đó là giải quyết quy hoạch về dân số và quy chuẩn thiết kế, ví dụ dự án được chia nhỏ căn hộ thì cơ cấu dân số thế nào, có ảnh hưởng kết cấu về quy chuẩn hay không; nhà chưa xây có thể điều chỉnh nhưng nhà xây rồi hạ tầng kỹ thuật nằm bên trong tòa nhà, khi “chẻ ra” sẽ xử lý ra sao? Đồng ý cơ bản đề xuất của Sở Xây dựng, Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín cho biết, thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ, việc cho chuyển đổi sẽ tạo tính thanh khoản cho thị trường nhưng phải xem xét trên tổng thể, phải đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Không đơn thuần xây nhà là người dân sẽ đến ở, nếu nơi đó không đảm bảo kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cho dù có nhà cao cấp, biệt thự! Chủ trương của thành phố là đồng tình với doanh nghiệp nhằm giải quyết cho chẻ nhỏ căn hộ, chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Việc này không chỉ giúp doanh nghiệp vượt khó mà còn giúp người dân, cán bộ công chức mua được nhà giá tốt, diện tích phù hợp. Nhưng trước mắt chỉ giải quyết cho các dự án ở vùng ven, còn nội thành chưa xem xét, nếu không đáp ứng được hạ tầng, dân số. Cái khó hiện nay là làm sao giải được bài toán khó khăn trước mắt, nhưng về lâu dài không ảnh hưởng. Bởi hiện nay thấy khó khăn mà dễ dàng cho chuyển đổi, thời gian sau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.59 3.1.3. Thực tiễn về giá nhà ở xã hội Nhu cầu về nhà ở của người dân là một vấn đề quan trọng đối với nhà nước. Việc phát triển nhà ở xã hội là một nhiệm vụ hàng đầu để giải quyết khó khăn về chổ ở cho các đối tượng chính sách và đối tượng thu nhập thấp. Cần xác định rõ người cần chổ ở là người có khó khăn về kinh tế, nên mới gặp khó khăn về nhà ở, Nhà nước cần có các chính sách phát triển nhà ở sao cho giá nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng cần nhà. Nhưng trên thực tế nhà ở xã hội được đầu tư tạo lập với mức giá không tương xứng với thu nhập của các đối tượng được thuê mua. Theo đó giá thuê mua nhà ở xã hội tại TP HCM như sau: “UBND TP đã có Thông báo số 03/2010 chỉ đạo sẽ chọn 112 căn hộ chung cư Đông Hưng Thuận II thuộc khu dân cư An Sương, phường Đông Hưng Thuận, quận 12 để làm quỹ nhà ở xã hội đầu tiên của TP. Chung cư này có quy mô một tầng hầm và 15 59 Xem thêm “Chuyễn đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội: Hạ tầng phải đồng bộ”, http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/9295-chuyen-doi-tu-nha-o-thuong-mai-sang-nha-o-xa-hoi-ha-tangphai-dong-bo.html, [truy cập 11/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 80 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn tầng, tầng trệt sử dụng làm cửa hàng và nhà sinh hoạt cộng đồng, các tầng còn lại đều bố trí làm nhà ở xã hội. Hiện chủ đầu tư chung cư này (Công ty TNHH Một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà TP thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn) đang đẩy nhanh tiến độ thi công để kịp bàn giao cho TP trước ngày 30-4. Theo Quyết định 86, giá cho thuê tối thiểu 15.000 đồng/m2, tối đa 28.000 đồng/m2. Còn giá cho thuê mua thì tối thiểu 18.000 đồng/m2, tối đa 30.000 đồng/m2 và phải trả lần đầu 20% giá trị nhà ở được thuê mua”.60 Thực tế so sánh giá nhà ở xã hội trong thuê mua cao hơn so với nhà ở thương mại giả rẻ bán trên thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân làm cho người có nhu cầu về nhà ở “quay lưng” với nhà ở xã hội và chuyển hướng sang nhà ở thương mại giá rẻ vì giá nhà tương đối thấp hơn. Cụ thể: Người mua nhà có thể chỉ bỏ ra hơn 600 triệu đồng để sở hữu 1 căn hộ từ 53m2 với nội thất hoàn thiện tại chung cư CT2A, Khu đô thị mới Tân Tây Đô, Hoài Đức, Hà Nội. Mức giá chỉ từ 12,5 triệu đồng/m2, tương đương giá nhà ở xã hội, trong khi dự án này đã hoàn thành xong phần thô, sẽ bàn giao nhà vào cuối tháng 3/2014. Là nhà ở thương mại, nhưng để cạnh tranh với nhà ở xã hội, bên cạnh mức giá thấp, khách hàng còn được hỗ trợ vay vốn ưu đãi 80% trong vòng 15 năm từ Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội. Vì vậy, rất nhiều người đã lựa chọn nhà ở thương mại giá rẻ thay vì đăng ký thuê mua nhà ở xã hội với nhiều điều kiện, thủ tục rườm rà. Anh Lâm Trọng Nghĩa, một khách hàng mua nhà tại dự án này cho biết: “Muốn mua được nhà ở xã hội phải đáp ứng một số điều kiện rất khó, như diện tích ở hiện nay là bao nhiêu, hoặc trong thời gian bao lâu không được bán nhà, nên mình sẽ chọn nhà ở thương mại mang tính chất xã hội. Mua nhà loại này dễ hơn, không vướng những thủ tục rườm rà, rắc rối”. Hà Nội hiện có cả chục dự án nhà ở thương mại giá rẻ, bình quân từ 13-16 triệu đồng/m2 như dự án CT8A khu đô thị Đại Thanh (Hà Đông), 1.000 căn CT12 thuộc khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ, quận Hoàng Mai, với mức giá chỉ từ 10 - 14,5 triệu/m2… Các dự án này đều hướng đến những căn hộ diện tích nhỏ, phù hợp với phần đông người 60 Xem thêm “Thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Nộp mười, duyệt chưa được một”, http://phapluattp.vn/2010031610362323p0c1085/thu234-thu234-mua-nh224-o-x227-hoi-nop-muoi-duyet-chuaduoc-mot.htm, [truy cập 11/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 81 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn thu nhập thấp và trung bình, lại có ưu thế là sắp hoàn thành, trong khi nhà ở xã hội hầu hết mới bắt đầu khởi công.61 3.1.4. Thực tiễn về chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội trong giao dịch thuê mua Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật nhà ở năm 2005: “Người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội”. Người thuê mua nhà ở xã hội được phép thực hiện các giao dịch về nhà ở khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư nhưng phải đảm bảo thời hạn tối thiểu 10 kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở và người thuê mua đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể trên theo Báo pháp luật ngày 26/6/2010 đề cập: “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua, thuê nhà”.62 Nếu trong thời hạn 10 năm người thuê mua không muốn thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì giao nhà ở xã hội lại cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội và nhận lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua đã trả lần đầu. Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội sẽ chọn đối tượng đủ điều kiện để cho thuê mua theo quy định của pháp luật, đảm bảo quỹ nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả trong công tác giải quyết vấn đề nhà ở của quốc gia. 61 Xem thêm “Nhà ở thương mại giá rẻ cạnh tranh với nhà ở xã hội”, http://radiovietnam.vn/ArticleMobile/kinhte/2013/11/nha-o-thuong-mai-gia-re-canh-tranh-voi-nha-o-xa-hoi/, [truy cập 11/11/2013]. 62 Xem thêm “Người mua nhà ở xã hội chỉ được bán nhà đó sau 10 năm”, http://phapluattp.vn/20100626061135943p0c1015/nguoi-mua-nh224-o-x227-hoi-chi-duoc-b225n-nh224-d243-sau10-nam.htm, [truy cập 11/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 82 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 3.1.5. Thực tiễn về xét duyệt đối tượng được vay vốn hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP để giải quyết khó khăn về vốn cho các nhà đầu tư cũng như các đối tượng cần vay hỗ trợ về nhà ở. Trên thực tế vẫn gặp rất nhiều khó khăn:63 “Theo kết quả Ngân hàng Nhà nước vừa cập nhật, tính đến 30/9/2013, sau bốn tháng triển khai, tổng số vốn đã cam kết, xác nhận và giải ngân cho cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp theo chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở (vẫn quen gọi là gói 30.000 tỷ đồng) mới chỉ được 951 tỷ đồng, chỉ được 3,17% tổng quy mô của gói. Ở đối tượng khách hàng cá nhân, thống kê đến 30/9/2013 mới chỉ có 619 trường hợp được các ngân hàng cam kết cho vay với số vốn 203 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân cho 590 khách hàng với số tiền là 142,5 tỷ đồng. Tiếc rằng, dữ liệu cập nhật của Ngân hàng Nhà nước không nêu con số tổng lượng hồ sơ xin vay, để biết mức độ của nhu cầu cũng như tỷ lệ “trúng tuyển” đến đâu; hoặc 619 trường hợp trên là tổng lượng hồ sơ và tất cả đều trúng (?)”. “Còn theo gợi ý của chuyên gia VnEconomy đã tìm hiểu một số trường hợp đã, đang và dự tính tiếp cận gói hỗ trợ này. Chị Thu (Hà Đông, Hà Nội) đang có kế hoạch mua nhà sau khi lập gia đình và sinh con. Là cán bộ ngân hàng, chị am hiểu quy trình, thủ tục trong chuyện này. Có ba lý do chị Thu đưa ra khi nói về gói 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ lãi suất: một là, mức thu nhập cao hơn quy định, dù không đủ sức để tự lực mua nhà như bình thường; hai là, e ngại phải đáp ứng quá nhiều thủ tục phức tạp; ba là, yếu tố quyết định, quan ngại chất lượng của nhà ở xã hội. Trong khi đó, anh Kiên (Từ Liêm, Hà Nội) lại trả lời ngắn gọn: “Một đống thủ tục như vậy thì chịu, cũng chẳng đến lượt mình!”. Cho biết không trực tiếp tiếp cận gói hỗ trợ, song anh Kiên đã từ bỏ ý định ngay khi thấy trường hợp người quen làm trong quân đội, mất cả tháng trời chạy tới chạy lui rồi… trượt”. Các thủ tục xét duyệt về đối tượng được vay để thuê mua nhà ở xã hội đã tạo nên một “bức tường rào” ngăn cản cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi cho người thật sự có nhu cầu về nhà ở không thể thuê mua được nhà ở xã hội như mong muốn. 63 Xem thêm “Tắt gói 30.000 tỷ: Nỗi sơ “Tôi tên là…””, http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/9403-tacgoi-30000-ty-noi-so-ten-toi-la.html, [truy cập 12/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 83 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 3.2. Các giải pháp nhằm góp phần phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được thuê mua nhà ở xã hội 3.2.1. Các giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội Thứ nhất: Vấn đề quy hoạch, như chúng ta đã biết, nhà ở xã hội khó có thể hình thành ở trung tâm đô thị bởi giá đất quá cao. Cho nên, mô hình này chỉ có thể xây ở vùng ven đô thị, ngoại thành. Để đảm bảo chất lượng sống và thu hút dân cư đến những vùng này chúng ta cần hình thành những dự án có quy mô từ tương đối lớn, đủ sức trở thành một đơn vị ở với đầy đủ các khu chức năng như: chợ, trạm y tế, nhà trẻ, trường học, trung tâm thể dục thể thao… Việc đầu tư trên diện rộng sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu hóa các vật liệu sử dụng, tiết kiệm chi phí thiết kế... từ đó hạ được giá thành sản phẩm. Sự hình thành các hạ tầng xã hội do nhà nước thực hiện như cầu, đường, trạm xe buýt, điện ngầm... nối đến các khu đô thị cũng tạo một lực đẩy mạnh mẽ trong vấn đề giãn dân và thu hút người thu nhập trung bình dễ dàng chấp nhận một ngôi nhà tuy xa thành phố nhưng thuận tiện, đầy đủ, thoải mái và đặc biệt giá thành lại thấp. Thứ hai: vấn đề quỹ đất, để phát triển một mô hình nhà ở xã hội cần có một cơ chế linh hoạt sử dụng đất công. Nếu đất đã được phê duyệt thì cần có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư giải phóng mặt bằng. Cơ chế hiện nay là các do chủ đầu tư và người dân tự thỏa thuận. Điều này mang lại một số bất cập như người dân đòi đền bù cao, không muốn di dời... Vấn đề này rất cần sự hỗ trợ của nhà nước trong việc đứng ra giải quyết thỏa đáng cho cả đôi bên, giải phóng quỹ đất để phục vụ cho lợi ích cả cộng đồng. Thứ ba, tối ưu hóa thiết kế, việc thiết kế trong quản lý đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá thành sản phẩm. Trong quá trình nghiên cứu cho ra đời một sản phẩm giá rẻ, nhà đầu tư đã phải cân nhắc rất nhiều yếu tố liên quan đến vấn đề thiết kế. Chẳng hạn vấn đề tiêu chuẩn thiết kế, các nghiên cứu về kỹ thuật xây dựng, bao nhiêu tầng là rẻ, hệ số sử dụng đất là bao nhiêu, rồi các tiêu chuẩn nhà ở. Từ đó sẽ dẫn đến giá thành rẻ nhưng phải đảm bảo hợp lý cho tương lai. Hiện nay, các đơn vị thường thiết kế làm sao có diện tích nhỏ nhất để bán được, nhưng họ quên rằng trong một thời gian sau phát triển lên thì cái đó trở thành lỗi thời, gây khó khăn cho việc cải tạo, nâng cấp. Vậy, trong thiết kế cần phải tính đến việc tương lai nâng cấp như thế nào, đảm bảo sau một thời gian vẫn có thể cải tạo nâng cấp dễ dàng. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 84 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn Thứ tư, cần phải điển hình hóa các thiết kế, cần có một số mẫu thiết kế điển hình hóa để giúp thiết kế nhanh nhất. Khi đã có thiết kế điển hình rồi, ở những khu đất tương tự có thể áp dụng phần thiết kế đó và chỉ cần thiết kế phần móng cho phù hợp với địa chất, khảo sát là kết thúc. Chúng ta phải chấp nhận hướng phát triển sản xuất hàng loạt, muốn tránh đơn điệu thì phải có nhiều phương án lựa chọn, phương án hoàn thiện mặt ngoài, phương án ốp lát, phương án màu sắc, vật liệu. Mỗi địa phương, mỗi địa điểm chúng ta sẽ có thay đổi về màu sắc tạo nên sự phong phú cho đô thị. Khi thiết kế, chúng ta còn thiết kế cả khu vực dịch vụ hỗ trợ của khu đô thị này, trong đó các hạ tầng xung quanh, chợ búa như thế nào, cây xanh… phải đưa thành một tiêu chuẩn cho các khu nhà ở này. Không thể dịch vụ hết, nhưng chúng ta phải đảm bảo dịch vụ tối thiểu cần thiết nhất. Thứ năm, quản lý về giá thành nhà ở xã hội, một trong những nguyên tắc của nền kinh tế thị trường là cạnh tranh và theo đuổi lợi nhuận. Trong khi đó, khi tham gia vào hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở xã hội thì quyền định giá của doanh nghiệp bị pháp luật hạn chế trong một khuôn khổ xác định. Tuy vậy, theo nguyên tắc bảo toàn vốn và có lợi nhuận, thì các cơ quan ban ngành phải tăng cường kiểm soát chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng cũng như kiểm tra về vốn và quá trình sử dụng nguồn vốn để đầu tư phát triển nhà ở xã hội đảm bảo cho giá nhà ở xã hội khi thành phẩm sẽ đáp ứng được nhu cầu của các đối tượng thuê mua. Thứ sáu, cần tăng cường kiểm tra đôn đốc các nhà đầu tư hoàn thành thi công nhà ở xã hội, các nhà đầu tư chấp nhận xây dựng các dự án nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội chủ yếu là để nhận được các ưu đãi về thuế, vấn đề vay vốn với lãi suất thấp và các ưu đãi về đất đai… Tuy nhiên trên thực tế, khi nhận được các ưu đãi trên, các nhà đầu tư có thực sự tập trung vào để phát triển nhà ở xã hội hay không? Vấn đề đặt ra là các nhà đầu tư sẽ dùng số vốn vay ưu đãi để thực hiện các dự án khác, còn dự án nhà ở xã hội thì trở thành “dự án treo”. Đối với tình trạng chậm tiến độ thi công, rà soát các quy định hiện hành cho thấy, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai công trình xây dựng nói chung, nhà ở xã hội nói riêng đã được quy định khá cụ thể.64 Do đó, vấn đề ở đây là việc hoàn thiện thể chế mà là tăng cường 64 Xem thêm Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Nghị đinh số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 85 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi vi phạm cam kết về tiến độ thi công. Cụ thể: “Đúng như những gì người ta từng lo ngại về gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng, càng triển khai thì những bất cập của chương trình càng thể hiện rõ. Điều người ta quan tâm nhất là số vốn hỗ trợ lãi suất ấy có đến được đúng nơi cần, để giải quyết được khó khăn cho thị trường bất động sản hay không? Sau hơn bốn tháng triển khai, không có nhiều người mua tiếp cận được với gói hỗ trợ, nên sự hào hứng của những người có nhu cầu vay cũng giảm dần theo những khó khăn của thủ tục hành chính. Tuy nhiên, dù gì thì số tiền dành cho một đối tượng vay mua nhà cũng không lớn, không lên đến hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng nếu cho doanh nghiệp vay. Nhưng khi các doanh nghiệp được vay vốn, liệu nguồn vốn ưu đãi lãi suất ấy có được doanh nghiệp sử dụng để xây dựng dự án nhà ở xã hội không? Đã có những dẫn chứng đầu tiên: Có dự án nhà ở xã hội vay vốn của chương trình ưu đãi lãi suất rầm rộ khởi công từ ba tháng trước, nay vẫn chưa hề xây dựng. Tương tự là một số dự án thuộc nhóm các dự án thương mại chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội. Điều này chứng tỏ khâu “hậu kiểm” cần được coi trọng hơn nữa để những nguồn lực phải được rót đúng nơi, đúng chỗ và thực sự giúp được thị trường…”65 Cuối cùng, cần giải quyết tốt vấn đề về vốn cho các nhà đầu tư và giải quyết đầu ra cho nhà ở xã hội, vấn đề về vốn đối với các nhà đầu tư là điều cốt lõi quan trọng nhất, giải quyết vấn đề về vốn là làm tốt cho công đoạn đầu vào của nhà ở xã hội. Song song đó, để tạo thu hút cho các nhà đầu tư, ngoài việc giải quyết vấn đề về vốn, vấn đề về đầu ra vẫn là yếu tố quan trọng. Bởi lẽ nhà đầu tư luôn muốn thu hồi vốn để thực hiện kinh doanh, đầu tư tạo lập phải song song với tiêu thụ sản phẩm. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP để giải quyết vấn đề về vốn cho các nhà đầu tư và cũng giúp các đối tượng chưa có nhà ở được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghi quyết 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ và Thông tư 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 sửa đổi, bổ sung một số Điều tại Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15/05/2013 hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghi quyết 65 Xem thêm “Thị trường bất động sản: vận động tự thân”, http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/9419thi-truong-bat-dong-san-van-dong-tu-than.html, [truy cập 12/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 86 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, qua đó hướng dẫn cụ thể việc xét chọn các đối tượng có đủ điều kiện để vay vốn hỗ trợ về nhà ở. Các cấp chính quyền ở địa phương cùng các ngân hàng tùy theo nhiệm vụ và thẩm quyền cần triển khai thực hiện các văn bản trung ương để việc phát triển nhà ở xã hội ngày càng lớn mạnh cùng với việc các đối tượng cần nhà ở có được “nơi ăn chốn ở” ổn định cuộc sống, giúp cho nhà nước từng bước hoàn thiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. 3.2.2. Các giải pháp nhằm hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được thuê mua nhà ở xã hội Thứ nhất, kiểm tra nhu cầu về nhà ở để nâng mức cung sao cho phù hợp, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý nhà ở cần tập trung triển khai xác định rõ các đối tượng đang thiếu nhà ở, xác định chính xác nhu cầu về nhà ở của nhân dân, tập trung xác định các đối tượng thuộc diện được thuê mua nhà ở xã hội để kiểm tra nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn và mở rộng ra cả nước. Khi xác định được nhu cầu về nhà ở xã hội thì nhà nước mới đưa ra những chính sách phát triển nhà ở xã hội tương thích, tránh cung vượt cầu gây lãng phí. Thứ hai, xác định chính xác đối tượng thuê mua nhà ở xã hội. Trong thời gian qua, Nhà nước đã xây dựng bước đầu các tiêu chí để phân loại các đối tượng thuê mua nhà ở xã hội, đặc biệt các đối tượng thu nhập thấp để tiếp cận với nhà ở xã hội. Tuy nhiên, do chúng ta không kiểm soát được “năng lực tài chính” của người đăng ký thuê mua nên dẫn đến tình trạng người thực sự có nhu cầu và thuộc đối tượng được thuê mua nhưng lại không được thuê mua, trong khi những người có thu nhập cao lại mua được nhà vì nhiều lý do khác nhau. Trong công tác xét chọn đối tượng thuê mua nhà ở xã hội cần phải minh bạch rõ ràng. Các cơ quan thanh tra trong việc quản lý quỹ nhà ở xã hội cần thường xuyên kiểm tra theo định kỳ hoặc đột xuất nhằm tránh tình trạng quan liêu trong hoạt động thuê mua nhà ở xã hội, để nhà ở xã hội đến được tay người thực sự có nhu cầu. Thứ ba, hỗ trợ các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội, nhìn chung là những người có thu nhấp thấp. Để giải quyết vấn đề về nhà ở cho những người này cần đặc biệt quan tâm đến vấn đề hỗ trợ vốn vay để thuê mua nhà ở xã hội. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP để giải quyết vấn đề nay, tuy nhiên trong quá trình triển khai vẫn chưa đạt hiệu quả cao bởi nhiều nguyên nhân. Vì vậy, các cơ quan ban ngành, tùy Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 87 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cần tập trung quán triệt Nghị quyết 02/2013/NQ-CP để giải quyết tốt vấn đề hỗ trợ vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng khó khăn về nhà ở được vay vốn một cách dễ dàng, giảm bớt các thủ tục rờm rà không cần thiết. Từ đó, các đối tượng có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội được tiếp cận với nhà ở để ổn định cuộc sống, giải quyết được phần nào gánh nặng về nhà ở cho toàn xã hội. Từ những phân tích trên cho thấy, giữa các quy định của pháp luật và thực tiễn về vấn đề thuê mua nhà ở xã hội còn rất nhiều điểm chưa tương thích. Do đó, các nhà đầu tư cũng như các đối tượng có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội ngoài những thuận lợi có được từ các cơ chế, chính sách của nhà nước thì còn gặp nhiều khó khăn trên thực tiễn. Chính điều này đã làm cho những người thật sự cần nhà ở lại không thể tiếp cận được nhà ở theo chính sách mà nhà nước đã đề ra. Vì vậy, pháp luật về nhà ở nói chung và pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội nói riêng cần có những nghiên cứu một cách nghiêm túc trên cơ sở xem xét lại cả lý luận và thực tiễn để sửa đổi, bổ sung cho các quy định của pháp luật được hoàn thiện và phù hợp hơn. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 88 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn KẾT LUẬN  Qua quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề thuê mua nhà ở xã hội, có những quy định mang tính chiến lược để thực hiện vấn về nhà ở quốc gia, thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện lại gặp một số vướng mắc làm cho công cuộc cải thiện về nhà ở cho nhân dân gặp nhiều khó khăn. Cụ thể người viết đã nghiên cứu được các vấn đề cơ bản như sau: Thứ nhất, khái quát chung về thuê mua nhà ở xã hội. Qua đó, người viết đã làm sáng tỏ các khái niệm cơ bản về nhà ở xã hội, về thuê mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó trình bày một số vấn đề liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội về vốn, quỹ đất, giá thuê mua nhà ở xã hội… Đồng thời nêu lên vai trò ý nghĩa của nhà ở xã hội cũng như vấn đề quản lý, vận hành đưa nhà ở xã hội vào sử dụng. Thứ hai, bằng những quy định của pháp luật người viết đã phân tích một cách cụ thể về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội. Các vấn đề đã được làm rõ như: điều kiện nhà ở xã hội được đua vào thuê mua, các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội, các nguyên tắc trong thuê mua nhà ở xã hội. Song song đó tập trung phân tích về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê mua cũng như việc xác lập quyền sở hữu trong thuê mua nhà ở xã hội. Cuối cùng tóm lược trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội một cách ngắn gọn, xúc tích. Thứ ba, từ những khái niệm chung nhất về thuê mua nhà ở xã hội và các quy định của pháp luật có liên quan, người viết đã đưa ra các thực tiễn về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội để so sánh, đối chiếu giữa thực tiễn và những quy định của pháp luật hiện hành. Tổng hợp, phân tích, đối chiếu để đưa ra những điểm hợp lý và những vấn đề bất cập. Từ đó đề xuất những giải pháp giúp cho giao dịch thuê mua nhà ở xã hội được hoàn thiện về mặt pháp lý cũng như đi vào thực tiễn để giải quyết vấn đề nhà ở cho xã hội. Để triển khai được chương trình nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp cần phải tập trung giải quyết ba giải pháp sau: một là giải pháp tìm kiếm nguồn vốn đầu tư; hai là giải pháp quản lý vốn và quản lý thực hiện dự án; ba là lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở xã hội một cách hợp lý. Chính phủ cần có một chương Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 89 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn trình chính thức với lượng vốn cam kết hàng năm thật rõ ràng để chủ động tính toán trong thực hiện. Nguồn vốn vay ưu đãi từ các quỹ xã hội về phát triển nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với chương trình này từ đóng góp của người lao động, từ các doanh ngiệp sử dụng lao động, từ các doanh nghiệp bảo hiểm và cả từ ngân hàng nhà nước. Nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư là điểm khó động viên nhất trong hoàn cảnh thị trường bất động sản nước ta. Trước đây, nguồn này gần như tập trung vào khu vực nhà ở cao cấp vì ở đó lợi nhuận cao hơn. Muốn hướng luồng vốn này vào thị trường nhà ở “bình dân” thì phải có cơ chế sao cho nhà đầu tư thấy được đầu tư vào khu vực này có lợi từ bằng đến hơn, lợi có thể là các ưu đãi của Chính phủ như được miễn hay giảm tiền sử dụng đất, được vay vốn lãi suất thấp và dài hạn, được giảm bớt các thủ tục rờm rà, được xét duyệt nhanh gọn như các khâu xin giấy phép xây dựng, được giao chỉ định thầu một số công trình của Nhà nước… Thực tế, trên thế giới có hai chính sách cơ bản về nhà ở. Chính sách thứ nhất coi nhà ở là quyền cơ bản của con người, nhà nước phải có trách nhiệm phân bổ nhà ở tới người dân. Chính sách thứ hai coi nhà ở là một hàng hóa mà các thành phần kinh tế có thể tham gia cung cấp. Hiện nay ở nhiều quốc gia đang sử dụng chính sách tổng hợp cả hai chính sách trên trong đó có Việt Nam. Vấn đề nhà ở luôn là vấn đề quan trọng, dựa vào đó có thể đánh giá sự phát triển của một quốc gia, vì vậy phát triển nhà ở là nhiệm vụ không chỉ của người dân mà còn là của nhà nước. Đặc biệt hơn nữa đối với người Việt Nam đã “an cư” rồi mới “lạc nghiệp”, giải quyết được chổ ở ổn định cho người dân thì mới đảm bảo được khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát triển của thế hệ trẻ, sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa xã hội mới phát triển được. Hy vọng trong thời gian ngắn tới đây, với những đề án, quy định mới của Nhà nước, người thu nhập thấp, các đối tượng chính sách ở nước ta sẽ có được ngôi nhà phù hợp với thu nhập của mình nhưng vẫn đảm bảo được chất lượng và điều kiện sống tốt, đồng thời tình trạng nhà biệt thự, căn hộ bị bỏ trống sẽ không còn tiếp diễn khi nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều. Tóm lại, khi các cơ quan chức năng thực hiện một cách đồng bộ các giải pháp đề ra, trên tinh thần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực thuê mua nhà ở xã hội thì chúng ta có thể tin rằng, trong tương lai không xa, các đối tượng có nhu cầu về nhà ở sẽ có thể có được một ngôi nhà phù hợp và thực sự là mái ấm để họ sinh sống và phát triển. Đồng thời, thuê mua nhà ở Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 90 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn xã hội sẽ không còn là “bài toán khó” trong quá trình thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, thực hiện công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đổi mới đất nước. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật ● Luật và Bộ luật 1. Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009). 2. Luật Xây dựng năm 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009). 3. Bộ luật dân sự năm 2005. 4. Luật Nhà ở năm 2005 (sữa đổi bổ sung năm 2009). 5. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. ● Pháp lệnh 1. Pháp lệnh 26/2005/PL-UBTVQH11 ngày 29/06/2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về ưu đãi người có công với cách mạng. ● Nghị quyết và Nghị định của Chính phủ 1. Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. 2. Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 3. Nghi quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. 4. Nghị đinh số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình. 5. Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. ● Quyết định của Thủ tướng Chính phủ Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 91 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 1. Quyết định 09/2011/QĐ-TTg ngày 30/01/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 20112015. ● Thông tư 1. Thông tư 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư. 2. Thông tư 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người cho thu nhập thấp tại khu vực đô thị. 3. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 4. Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghi quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ. 5. Thông tư 14/2013/TT-BXD ngày 19/9/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 34/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/4/2013 quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. 6. Thông tư 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số Điều tại Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15/05/2013 hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghi quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ. 7. Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. ● Quyết định của Bộ Xây dựng 1. Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng. Danh mục sách, báo, tạp chí Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 92 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 1. TS. Bùi Văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2011. 2. TS. Nguyễn Ngọc Điện: Một số vấn đề lý luận về các phương pháp phân tích luật viết, Nxb. Tư Pháp, Hà Nội, 2006. 3. TS. Phan Trung Hiền: Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009. 4. TS. Trần Quang Huy, TS. Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư Pháp, Hà Nội, 2009. 5. Vụ công tác lập pháp: Những nội dung cơ bản của luật nhà ở, Nxb. Tư Pháp, Hà Nội, 2006. Danh mục trang thông tin điện tử 1. “Nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp: Vẫn nhiều rào cản”, http://ashui.com/ mag/chuyenmuc/bat-dong-san/1384-nha-o-xa-hoi-nha-thu-nhap-thap-vannhieu-rao-can.html, [truy cập 11/11/2013]. 2. “Dự án xin chuyễn sang nhà ở xã hội ngày càng tăng”, http://infonet.vn /Kinhdoanh/Bat-dong-san/Du-an-xin-chuyen-sang-nha-o-xa-hoi-ngay-cangtang/106070.info, [truy cập 11/11/2013]. 3. “Gói 30.000 tỷ đồng chưa đi vào cuộc sống”, http://kinhdoanh.vnexpress. net/tin-tuc/quan-diem/goi-30-000-ty-dong-chua-di-vao-cuoc-song2834025.html, [truy cập 11/11/2013]. 4. “Chuyễn đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội: Hạ tầng phải đồng bộ”, http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/9295-chuyen-doi-tu-nha-othuong-mai-sang-nha-o-xa-hoi-ha-tang-phai-dong-bo.html, [truy cập 11/11/2013]. 5. “Thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Nộp mười, duyệt chưa được một”, http:// phapluattp.vn/2010031610362323p0c1085/thu234-thu234-mua-nh224-o-x227hoi-nop-muoi-duyet-chua-duoc-mot.htm, [truy cập 11/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 93 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường Đề tài luận văn: Thuê mua nhà ở xã hội - lý luận và thực tiễn 6. “Nhà ở thương mại giá rẻ cạnh tranh với nhà ở xã hội”, http://radioviet nam.vn/ArticleMobile/kinh-te/2013/11/nha-o-thuong-mai-gia-re-canh-tranhvoi-nha-o-xa-hoi/, [truy cập 11/11/2013]. 7. “Người mua nhà ở xã hội chỉ được bán nhà đó sau 10 năm”, http://phapluat tp.vn/20100626061135943p0c1015/nguoi-mua-nh224-o-x227-hoi-chi-duocb225n-nh224-d243-sau-10-nam.htm, [truy cập 11/11/2013]. 8. “Tắt gói 30.000 tỷ: Nỗi sơ “Tôi tên là…””, http://ashui.com/mag/chuyen muc/bat-dong-san/9403-tac-goi-30000-ty-noi-so-ten-toi-la.html, [truy cập 12/11/2013]. 9. “Thị trường bất động sản: vận động tự thân”, http://ashui.Com/mag /chuyenmuc/bat-dong-san/9419-thi-truong-bat-dong-san-van-dong-tuthan.html, [truy cập 12/11/2013]. 10. “Phí dịch vụ chung cư?”, http://www.vietrees.org/tu-lieu/Nguoi-mua-nha/tuvan-giai-quyet-tranh-chap-chung-cu/phi-dich-vu-chung-cu, [tuy cập 10/11/2013]. Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 94 Sinh viên thực hiện: Thân Văn Nhường