5. Kết cấu của đề tài
3.2.2. Các giải pháp nhằm hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, các đối tượng
sách được thuê mua nhà ở xã hội
Thứ nhất, kiểm tra nhu cầu về nhà ở để nâng mức cung sao cho phù hợp, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý nhà ở cần tập trung triển khai xác định
rõ các đối tượng đang thiếu nhà ở, xác định chính xác nhu cầu về nhà ở của nhân dân, tập trung xác định các đối tượng thuộc diện được thuê mua nhà ở xã hội để kiểm tra nhu cầu
về nhà ở xã hội trên địa bàn và mở rộng ra cả nước. Khi xác định được nhu cầu về nhà ở
xã hội thì nhà nước mới đưa ra những chính sách phát triển nhà ở xã hội tương thích, tránh cung vượt cầu gây lãng phí.
Thứ hai, xác định chính xác đối tượng thuê mua nhà ở xã hội. Trong thời gian qua, Nhà nước đã xây dựng bước đầu các tiêu chí để phân loại các đối tượng thuê mua nhà ở
xã hội, đặc biệt các đối tượng thu nhập thấp để tiếp cận với nhà ở xã hội. Tuy nhiên, do chúng ta không kiểm soát được “năng lực tài chính” của người đăng ký thuê mua nên dẫn đến tình trạng người thực sự có nhu cầu và thuộc đối tượng được thuê mua nhưng lại không được thuê mua, trong khi những người có thu nhập cao lại mua được nhà vì nhiều
lý do khác nhau. Trong công tác xét chọn đối tượng thuê mua nhà ở xã hội cần phải minh
bạch rõ ràng. Các cơ quan thanh tra trong việc quản lý quỹ nhà ở xã hội cần thường
xuyên kiểm tra theo định kỳ hoặc đột xuất nhằm tránh tình trạng quan liêu trong hoạt động thuê mua nhà ở xã hội, để nhà ở xã hội đến được tay người thực sự có nhu cầu.
Thứ ba, hỗ trợ các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp tiếp cận
nguồn vốn vay ưu đãi. Các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội, nhìn chung là những người có thu nhấp thấp. Để giải quyết vấn đề về nhà ở cho những người này cần đặc biệt quan tâm đến vấn đề hỗ trợ vốn vay để thuê mua nhà ở xã hội. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP để giải quyết vấn đề nay, tuy nhiên trong quá trình triển khai
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 88 Thân Văn Nhường
vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cần tập trung quán triệt Nghị quyết 02/2013/NQ-CP
để giải quyết tốt vấn đề hỗ trợ vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng khó khăn về
nhà ở được vay vốn một cách dễ dàng, giảm bớt các thủ tục rờm rà không cần thiết. Từ đó, các đối tượng có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội được tiếp cận với nhà ở để ổn định
cuộc sống, giải quyết được phần nào gánh nặng về nhà ở cho toàn xã hội.
Từ những phân tích trên cho thấy, giữa các quy định của pháp luật và thực tiễn về
vấn đề thuê mua nhà ở xã hội còn rất nhiều điểm chưa tương thích. Do đó, các nhà đầu tư
cũng như các đối tượng có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội ngoài những thuận lợi có được
từ các cơ chế, chính sách của nhà nước thì còn gặp nhiều khó khăn trên thực tiễn. Chính điều này đã làm cho những người thật sự cần nhà ở lại không thể tiếp cận được nhà ở theo chính sách mà nhà nước đã đề ra. Vì vậy, pháp luật về nhà ở nói chung và pháp luật
về thuê mua nhà ở xã hội nói riêng cần có những nghiên cứu một cách nghiêm túc trên cơ
sở xem xét lại cả lý luận và thực tiễnđể sửa đổi, bổ sung cho các quy định của pháp luật được hoàn thiện và phù hợp hơn.
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 89 Thân Văn Nhường
KẾT LUẬN
Qua quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề thuê mua nhà ở xã hội, có những quy định mang tính chiến lược để thực hiện vấn về nhà ở
quốc gia, thực hiện công cuộc xóa đói giảm nghèo, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện lại gặp một số vướng mắc làm cho công cuộc cải thiện về nhà ở cho nhân dân gặp nhiều khó khăn. Cụ thể người viết đã nghiên cứu được các vấn đề cơ bản như sau:
Thứ nhất, khái quát chung về thuê mua nhà ở xã hội. Qua đó, người viết đã làm sáng tỏ các khái niệm cơ bản về nhà ở xã hội, về thuê mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó
trình bày một số vấn đề liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội về vốn, quỹ đất, giá
thuê mua nhà ở xã hội… Đồng thời nêu lên vai trò ý nghĩa của nhà ở xã hội cũng như vấn đề quản lý, vận hành đưa nhà ở xã hội vào sử dụng.
Thứ hai, bằng những quy định của pháp luật người viết đã phân tích một cách cụ
thể về giao dịch thuê mua nhà ở xã hội. Các vấn đề đã được làm rõ như: điều kiện nhà ở
xã hội được đua vào thuê mua, các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội, các nguyên tắc
trong thuê mua nhà ở xã hội. Song song đó tập trung phân tích về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong hợp đồng thuê mua cũng như việc xác lập quyền sở hữu trong thuê mua nhà ở xã hội. Cuối cùng tóm lược trình tự thủ tục thuê mua nhà ở xã hội một cách ngắn
gọn, xúc tích.
Thứ ba, từ những khái niệm chung nhất về thuê mua nhà ở xã hội và các quy định
của pháp luật có liên quan, người viết đã đưa ra các thực tiễn về giao dịch thuê mua nhà ở
xã hội để so sánh, đối chiếu giữa thực tiễn và những quy định của pháp luật hiện hành. Tổng hợp, phân tích, đối chiếu để đưa ra những điểm hợp lý và những vấn đề bất cập. Từ đó đề xuất những giải pháp giúp cho giao dịch thuê mua nhà ở xã hội được hoàn thiện về
mặt pháp lý cũng như đi vào thực tiễn để giải quyết vấn đề nhà ở cho xã hội.
Để triển khai được chương trình nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp cần phải tập trung giải quyết ba giải pháp sau: một là giải pháp
tìm kiếm nguồn vốn đầu tư; hai là giải pháp quản lý vốn và quản lý thực hiện dự án; ba là lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở xã hội một cách hợp lý. Chính phủ cần có một chương
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 90 Thân Văn Nhường
trình chính thức với lượng vốn cam kết hàng năm thật rõ ràng để chủ động tính toán trong
thực hiện. Nguồn vốn vay ưu đãi từ các quỹ xã hội về phát triển nhà ở có vai trò rất quan
trọng đối với chương trình này từ đóng góp của người lao động, từ các doanh ngiệp sử
dụng lao động, từ các doanh nghiệp bảo hiểm và cả từ ngân hàng nhà nước. Nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư là điểm khó động viên nhất trong hoàn cảnh thị trường bất động
sản nước ta. Trước đây, nguồn này gần như tập trung vào khu vực nhà ở cao cấp vì ở đó
lợi nhuận cao hơn. Muốn hướng luồng vốn này vào thị trường nhà ở “bình dân” thì phải có cơ chế sao cho nhà đầu tư thấy được đầu tư vào khu vực này có lợi từ bằng đến hơn,
lợi có thể là các ưu đãi của Chính phủ như được miễn hay giảm tiền sử dụng đất, được
vay vốn lãi suất thấp và dài hạn, được giảm bớt các thủ tục rờm rà, được xét duyệt nhanh
gọn như các khâu xin giấy phép xây dựng, được giao chỉ định thầu một số công trình của Nhà nước…
Thực tế, trên thế giới có hai chính sách cơ bản về nhà ở. Chính sách thứ nhất coi
nhà ở là quyền cơ bản của con người, nhà nước phải có trách nhiệm phân bổ nhà ở tới người dân. Chính sách thứ hai coi nhà ở là một hàng hóa mà các thành phần kinh tế có
thể tham gia cung cấp. Hiện nay ở nhiều quốc gia đang sử dụng chính sách tổng hợp cả hai chính sách trên trong đó có Việt Nam. Vấn đề nhà ở luôn là vấn đề quan trọng, dựa vào đó có thể đánh giá sự phát triển của một quốc gia, vì vậy phát triển nhà ở là nhiệm vụ
không chỉ của người dân mà còn là của nhà nước. Đặc biệt hơn nữa đối với người Việt Nam đã “an cư” rồi mới “lạc nghiệp”, giải quyết được chổ ở ổn định cho người dân thì mới đảm bảo được khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát triển của thế hệ
trẻ, sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa xã hội mới phát triển được. Hy vọng trong thời
gian ngắn tới đây, với những đề án, quy định mới của Nhà nước, người thu nhập thấp, các đối tượng chính sách ở nước ta sẽ có được ngôi nhà phù hợp với thu nhập của mình
nhưng vẫn đảm bảo được chất lượng và điều kiện sống tốt, đồng thời tình trạng nhà biệt
thự, căn hộ bị bỏ trống sẽ không còn tiếp diễn khi nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều.
Tóm lại, khi các cơ quan chức năng thực hiện một cách đồng bộ các giải pháp đề
ra, trên tinh thần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh
tra, kiểm tra trong lĩnh vực thuê mua nhà ở xã hội thì chúng ta có thể tin rằng, trong tương lai không xa, các đối tượng có nhu cầu về nhà ở sẽ có thể có được một ngôi nhà phù hợp và thực sự là mái ấm để họ sinh sống và phát triển. Đồng thời, thuê mua nhà ở
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 91 Thân Văn Nhường
xã hội sẽ không còn là “bài toán khó” trong quá trình thực hiện chiến lược nhà ở quốc
gia, thực hiện công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đổi mới đất nước.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
● Luật và Bộ luật
1. Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009).
2. Luật Xây dựng năm 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009).
3. Bộ luật dân sự năm 2005.
4. Luật Nhà ở năm 2005 (sữa đổi bổ sung năm 2009).
5. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
● Pháp lệnh
1. Pháp lệnh 26/2005/PL-UBTVQH11 ngày 29/06/2005 của Ủy ban thường vụ
Quốc hội về ưu đãi người có công với cách mạng.
● Nghị quyết và Nghịđịnh của Chính phủ
1. Nghị định số12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
2. Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủquy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
3. Nghi quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡkhó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. 4. Nghị đinh số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất
lượng công trình.
5. Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủquy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 92 Thân Văn Nhường
1. Quyết định 09/2011/QĐ-TTg ngày 30/01/2011 của Thủ tướng Chính phủ về
việc ban hành chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011- 2015.
● Thông tư
1. Thông tư 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tếtham gia đầu tư.
2. Thông tư 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người cho thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
3. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
4. Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghi quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ.
5. Thông tư 14/2013/TT-BXD ngày 19/9/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 34/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày
22/4/2013 quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
6. Thông tư 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ
sung một số Điều tại Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày
15/05/2013 hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở
theo Nghi quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ.
7. Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng
dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
● Quyết định của Bộ Xây dựng
1. Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 93 Thân Văn Nhường
1. TS. Bùi Văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga: Quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2011.
2. TS. Nguyễn Ngọc Điện: Một số vấn đề lý luận về các phương pháp phân tích luật viết, Nxb. Tư Pháp, Hà Nội, 2006.
3. TS. Phan Trung Hiền: Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị
quốc gia, Hà Nội, 2009.
4. TS. Trần Quang Huy, TS. Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư Pháp, Hà Nội, 2009.
5. Vụ công tác lập pháp: Những nội dung cơ bản của luật nhà ở, Nxb. Tư Pháp,
Hà Nội, 2006.
Danh mục trang thông tin điện tử
1. “Nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp: Vẫn nhiều rào cản”, http://ashui.com/ mag/chuyenmuc/bat-dong-san/1384-nha-o-xa-hoi-nha-thu-nhap-thap-van- nhieu-rao-can.html, [truy cập 11/11/2013].
2. “Dự án xin chuyễn sang nhà ở xã hội ngày càng tăng”, http://infonet.vn /Kinh- doanh/Bat-dong-san/Du-an-xin-chuyen-sang-nha-o-xa-hoi-ngay-cang-
tang/106070.info, [truy cập 11/11/2013].
3. “Gói 30.000 tỷ đồng chưa đi vào cuộc sống”, http://kinhdoanh.vnexpress. net/tin-tuc/quan-diem/goi-30-000-ty-dong-chua-di-vao-cuoc-song-
2834025.html, [truy cập 11/11/2013].
4. “Chuyễn đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội: Hạ tầng phải đồng bộ”,
http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/9295-chuyen-doi-tu-nha-o- thuong-mai-sang-nha-o-xa-hoi-ha-tang-phai-dong-bo.html, [truy cập
11/11/2013].
5. “Thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Nộp mười, duyệt chưa được một”, http:// phapluattp.vn/2010031610362323p0c1085/thu234-thu234-mua-nh224-o-x227- hoi-nop-muoi-duyet-chua-duoc-mot.htm, [truy cập 11/11/2013].
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 94 Thân Văn Nhường
6. “Nhà ở thương mại giá rẻ cạnh tranh với nhà ở xã hội”, http://radioviet nam.vn/ArticleMobile/kinh-te/2013/11/nha-o-thuong-mai-gia-re-canh-tranh- voi-nha-o-xa-hoi/, [truy cập 11/11/2013].