5. Kết cấu của đề tài
3.2.1. Các giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội
Thứ nhất: Vấn đề quy hoạch, như chúng ta đã biết, nhà ở xã hội khó có thể hình thành ở trung tâm đô thị bởi giá đất quá cao. Cho nên, mô hình này chỉ có thể xây ở vùng
ven đô thị, ngoại thành. Để đảm bảo chất lượng sống và thu hút dân cư đến những vùng này chúng ta cần hình thành những dự án có quy mô từ tương đối lớn, đủ sức trở thành một đơn vị ở với đầy đủ các khu chức năng như: chợ, trạm y tế, nhà trẻ, trường học, trung
tâm thể dục thể thao… Việc đầu tư trên diện rộng sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu hóa các vật
liệu sử dụng, tiết kiệm chi phí thiết kế... từ đó hạ được giá thành sản phẩm.
Sự hình thành các hạ tầng xã hội do nhà nước thực hiện như cầu, đường, trạm xe buýt, điện ngầm... nối đến các khu đô thị cũng tạo một lực đẩy mạnh mẽ trong vấn đề
giãn dân và thu hút người thu nhập trung bình dễ dàng chấp nhận một ngôi nhà tuy xa thành phố nhưng thuận tiện, đầy đủ, thoải mái và đặc biệt giá thành lại thấp.
Thứ hai: vấn đề quỹ đất, để phát triển một mô hình nhà ở xã hội cần có một cơ chế
linh hoạt sử dụng đất công. Nếu đất đã được phê duyệt thì cần có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư
giải phóng mặt bằng. Cơ chế hiện nay là các do chủ đầu tư và người dân tự thỏa thuận. Điều này mang lại một số bất cập như người dân đòi đền bù cao, không muốn di dời...
Vấn đề này rất cần sự hỗ trợ của nhà nước trong việc đứng ra giải quyết thỏa đáng cho cả đôi bên, giải phóng quỹ đất để phục vụ cho lợi ích cả cộng đồng.
Thứ ba, tối ưu hóa thiết kế, việc thiết kế trong quản lý đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá thành sản phẩm. Trong quá trình nghiên cứu cho ra đời
một sản phẩm giá rẻ, nhà đầu tư đã phải cân nhắc rất nhiều yếu tố liên quan đến vấn đề
thiết kế. Chẳng hạn vấn đề tiêu chuẩn thiết kế, các nghiên cứu về kỹ thuật xây dựng, bao
nhiêu tầng là rẻ, hệ số sử dụng đất là bao nhiêu, rồi các tiêu chuẩn nhà ở. Từ đó sẽ dẫn đến giá thành rẻ nhưng phải đảm bảo hợp lý cho tương lai. Hiện nay, các đơn vị thường
thiết kế làm sao có diện tích nhỏ nhất để bán được, nhưng họ quên rằng trong một thời
gian sau phát triển lên thì cái đó trở thành lỗi thời, gây khó khăn cho việc cải tạo, nâng
cấp. Vậy, trong thiết kế cần phải tính đến việc tương lai nâng cấp như thế nào, đảm bảo
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 85 Thân Văn Nhường
Thứ tư, cần phải điển hình hóa các thiết kế, cần có một số mẫu thiết kế điển hình
hóa để giúp thiết kế nhanh nhất. Khi đã có thiết kế điển hình rồi, ở những khu đất tương
tự có thể áp dụng phần thiết kế đó và chỉ cần thiết kế phần móng cho phù hợp với địa
chất, khảo sát là kết thúc.
Chúng ta phải chấp nhận hướng phát triển sản xuất hàng loạt, muốn tránh đơn điệu
thì phải có nhiều phương án lựa chọn, phương án hoàn thiện mặt ngoài, phương án ốp lát, phương án màu sắc, vật liệu. Mỗi địa phương, mỗi địa điểm chúng ta sẽ có thay đổi về
màu sắc tạo nên sự phong phú cho đô thị. Khi thiết kế, chúng ta còn thiết kế cả khu vực
dịch vụ hỗ trợ của khu đô thị này, trong đó các hạ tầng xung quanh, chợ búa như thế nào, cây xanh… phải đưa thành một tiêu chuẩn cho các khu nhà ở này. Không thể dịch vụ hết, nhưng chúng ta phải đảm bảo dịch vụ tối thiểu cần thiết nhất.
Thứ năm, quản lý về giá thành nhà ở xã hội, một trong những nguyên tắc của nền
kinh tế thị trường là cạnh tranh và theo đuổi lợi nhuận. Trong khi đó, khi tham gia vào hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở xã hội thì quyền định giá của doanh nghiệp bị
pháp luật hạn chế trong một khuôn khổ xác định. Tuy vậy, theo nguyên tắc bảo toàn vốn
và có lợi nhuận, thì các cơ quan ban ngành phải tăng cường kiểm soát chặt chẽ quá trình
đầu tư xây dựng cũng như kiểm tra về vốn và quá trình sử dụng nguồn vốn để đầu tư phát
triển nhà ở xã hội đảm bảo cho giá nhà ở xã hội khi thành phẩm sẽ đáp ứng được nhu cầu
của các đối tượng thuê mua.
Thứ sáu, cần tăng cường kiểm tra đôn đốc các nhà đầu tư hoàn thành thi công nhà ở xã hội, các nhà đầu tư chấp nhận xây dựng các dự án nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi các
dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội chủ yếu là để nhận được các ưu đãi về thuế,
vấn đề vay vốn với lãi suất thấp và các ưu đãi về đất đai… Tuy nhiên trên thực tế, khi
nhận được các ưu đãi trên, các nhà đầu tư có thực sự tập trung vào để phát triển nhà ở xã hội hay không? Vấn đề đặt ra là các nhà đầu tư sẽ dùng số vốn vay ưu đãi để thực hiện
các dự án khác, còn dự án nhà ở xã hội thì trở thành “dự án treo”. Đối với tình trạng
chậm tiến độ thi công, rà soát các quy định hiện hành cho thấy, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai công trình xây dựng nói chung, nhà ở xã hội nói riêng đã được quy định khá cụ thể.64 Do đó, vấn đề ở đây là việc hoàn thiện thể chế mà là tăng cường
64
Xem thêm Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 86 Thân Văn Nhường
công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi vi phạm cam kết về tiến độ thi công. Cụ thể:
“Đúng như những gì người ta từng lo ngại về gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng,
càng triển khai thì những bất cập của chương trình càng thể hiện rõ. Điều người ta quan
tâm nhất là số vốn hỗ trợ lãi suất ấy có đến được đúng nơi cần, để giải quyết được khó khăn cho thị trường bất động sản hay không? Sau hơn bốn tháng triển khai, không có
nhiều người mua tiếp cận được với gói hỗ trợ, nên sự hào hứng của những người có nhu
cầu vay cũng giảm dần theo những khó khăn của thủ tục hành chính. Tuy nhiên, dù gì thì số tiền dành cho một đối tượng vay mua nhà cũng không lớn, không lên đến hàng trăm,
hàng ngàn tỉ đồng nếu cho doanh nghiệp vay. Nhưng khi các doanh nghiệp được vay vốn,
liệu nguồn vốn ưu đãi lãi suất ấy có được doanh nghiệp sử dụng để xây dựng dự án nhà ở
xã hội không? Đã có những dẫn chứng đầu tiên: Có dự án nhà ở xã hội vay vốn của chương trình ưu đãi lãi suất rầm rộ khởi công từ ba tháng trước, nay vẫn chưa hề xây
dựng. Tương tự là một số dự án thuộc nhóm các dự án thương mại chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội. Điều này chứng tỏ khâu “hậu kiểm” cần được coi trọng hơn nữa để những
nguồn lực phải được rótđúng nơi, đúng chỗ và thực sự giúp được thị trường…”65
Cuối cùng, cần giải quyết tốt vấn đề về vốn cho các nhà đầu tư và giải quyết đầu
ra cho nhà ở xã hội, vấn đề về vốn đối với các nhà đầu tư là điều cốt lõi quan trọng nhất,
giải quyết vấn đề về vốn là làm tốt cho công đoạn đầu vào của nhà ở xã hội. Song song đó, để tạo thu hút cho các nhà đầu tư, ngoài việc giải quyết vấn đề về vốn, vấn đề về đầu
ra vẫn là yếu tố quan trọng. Bởi lẽ nhà đầu tư luôn muốn thu hồi vốn để thực hiện kinh doanh, đầu tư tạo lập phải song song với tiêu thụ sản phẩm. Chính phủ đã ban hành Nghị
quyết 02/2013/NQ-CP để giải quyết vấn đề về vốn cho các nhà đầu tư và cũng giúp các đối tượng chưa có nhà ở được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bộ Xây
dựng cũng đã ban hành Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghi quyết 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ và Thông tư 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 sửa đổi, bổ
sung một số Điều tại Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15/05/2013
hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghi quyết
65
Xem thêm “Thị trường bất động sản: vận động tự thân”,http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/9419- thi-truong-bat-dong-san-van-dong-tu-than.html, [truy cập 12/11/2013].
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 87 Thân Văn Nhường
02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, qua đó hướng dẫn cụ thể việc xét chọn các đối tượng có đủ điều kiện để vay vốn hỗ trợ về nhà ở. Các cấp chính quyền ở địa phương cùng các ngân hàng tùy theo nhiệm vụ và thẩm quyền cần triển khai thực hiện các văn bản trung ương để việc phát triển nhà ở xã hội ngày càng lớn mạnh cùng với việc các đối tượng cần nhà ở có được “nơi ăn chốn ở” ổn định cuộc sống, giúp cho nhà nước
từng bước hoàn thiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.