5. Kết cấu của đề tài
2.4.1.1. Quyền của bên cho thuê mua nhà ở xã hội
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 49 Thân Văn Nhường
Quyền yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua là một trong những quyền cơ bản trong hợp đồng thuê mua nhà ở. Quyền này được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 34
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu
bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong
hợp đồng. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước thì quyền này được thể hiện tại Điểm a Khoản 1 Điều 8 Thông tư số
36/2009/TT-BXD, còn đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước thì quyền này có tại
Khoản 2 Điều 19 Nghị định 34/2013/NĐ-CP.
Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì bên thuê mua phải thanh toán lần đầu
không quá 20% giá nhà ở cho bên cho thuê mua, thời gian thanh toán số tiền còn lại
(ngoài số tiền đã trả lần đầu) do các bên thỏa thuận nhưng với thời hạn tối thiểu là 10
năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua. Phương thức thanh toán cũng do các bên thỏa thuận (có thể trả hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ).
Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nếu các bên không có thỏa thuận về thời điểm thanh toán khoản tiền lần đầu 20% giá nhà ở thì thời điểm thanh toán lần đầu là
ngay sau khi bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà từ bên cho thuê mua.
Nếu bên thuê mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mua (trả chậm, trả không đúng phương thức đã thỏa thuận) mà gây thiệt hại cho bên cho thuê mua thì bên cho thuê mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc vi phạm của bên thuê mua. Ngoài ra
theo quy định thì bên cho thuê mua còn được bảo lưu quyền sở hữu đối với bên thuê mua
cho đến khi hết hạn thuê mua và bên thuê mua đã trả hết tiền thuê mua theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
* Quyền yêu cầu bên thuê mua sử dụng nhà ở đúng mục đích, đúng theo các quy định về quản lý nhà ở thuê mua và quyền yêu cầu bên thuê mua cung cấp thông
tin về tình trạng thực tế của nhà ở thuê mua
Trong quá trình thuê mua nhà ở xã hội bên thuê mua nhà chỉ có quyền sử dụng nhà
ở thuê mua như người thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà ở. Chính vì vậy, bên cho thuê mua có quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua cho đến khi bên thuê mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua. Quyền yêu cầu bên thuê mua sử dụng nhà ở đúng mục đích là một quyền cần thiết. Nhà ở xã hội được xây dựng
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 50 Thân Văn Nhường
để đáp ứng nhu cầu chính yếu là nhu cầu ở của các đối tượng chính sách cũng như các đối tượng có thu nhập thấp. Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng chủ yếu ở khu vực đô thị,
cung cấp nhu cầu ở của phần lớn cán bộ, công nhân, viên chức và những người có thu
nhập thấp. Do phần hạn chế về diện tích đất nên nhà ở xã hội được xây dựng theo hình thức chung cư cao tầng. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở đã xây dựng nhà ở theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, theo đúng chất lượng và kỹ thuật, đặc biệt là xây dựng đúng công năng
của nhà ở xã hội là dùng cho mục đích ở. Nhà đầu tư cũng tính toán về chất lượng hạ
tầng, về trọng tải thang máy, về sức chứa của nhà ở.... Chính vì vậy bên cho thuê mua có quyền yêu cầu bên thuê mua sử dụng nhà ở thuê mua đúng theo mục đích đã thỏa thuận
trong hợp đồng để tránh tình trạng hư hỏng, sự cố xảy ra cho nhà ở.
Tại khoản 1, Điều 70 của Luật Nhà ở 2005 quy định: “Nhà chung cư là nhà ở có từ
2 tầng trở lên”. Do vậy, các căn hộ chung cư chỉ sử dụng để ở không sử dụng vào mục đích khác. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định nghĩa vụ bên thuê mua nhà là “sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng thiết kế”.
Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 52 Luật Xây dựng năm 2003 nói rõ “nội dung thiết kế
xây dựng công trình phải phù hợp, thỏa mãn với yêu cầu về chức năng sử dụng”. Điều đáng nói là nhà chung cư được thiết kế theo mục đích sử dụng với các tiêu chuẩn về tải
trọng, cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy… phù hợp với nhà ở.
Nếu sử dụng sai mục đích sẽ không đảm bảo các điều kiện an toàn.
Nếu người thuê mua sử dụng chung cư làm nhà ở thì được nhưng nếu làm văn
phòng, nhà trẻ thì sẽ gây ra nhiều bất cập. Một căn hộ 100 m2 chỉ có vài người ở nhưng
có thể lên tới hàng chục người nếu dùng làm công ty, gây áp lực về hạ tầng như điện, nước, thang máy, đỗ xe… Nếu sử dụng căn hộ làm nhà trẻ thì việc thoát hiểm khi có sự
cố là rất đáng lo!
Bên cạnh đó, việc các hộ gia đình thuê mua nhà ở xã hội là chung cư cao tầng phải tuân theo các quy định về quản lý nhà ở chặt chẽ, để đảm bảo quyền lợi của tất cả mọi người sống tại chung cư. Theo Khoản 5 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: “Nhà chung
cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử
dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở
hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 51 Thân Văn Nhường
chung và riêng của nhiều người nên việc quản lý và sử dụng phải chặt chẽ, quyền yêu cầu
bên thuê mua nhà ở phải sử dụng nhà ở đúng theo quy định về quản lý nhà ở là cần thiết.
Chính vì vậy, nhà chung cư phải có ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người
sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện
các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Việc quản lý vạn hành nhà chung cư do
doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện34. Theo Khoản 3 Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định người
cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu bên thuê mua cung cấp thông tin về tình trạng thực
tế của nhà ở đang thuê mua. Đây là quyền quan trọng của bên cho thuê mua, vì quyền sở
hữu đối với nhà ở thuê mua vẫn thuộc về bên cho thuê mua khi bên thuê mua chưa thanh
toán hết tiền thuê nhà và chưa kết thúc thời hạn thuê mua. Trong trường hợp nhà ở thuê mua bị hư hỏng xuống cấp do lỗi của bên thuê mua và người thuê mua tự ý chuyển nhượng nhà ở khi chưa hết thời hạn thuê mua và chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên cho thuê mua có quyền yêu cầu bên thuê mua sửa chữa các hư hỏng, bồi thường thiệt
hại và xử lý nhà ở thuê mua theo quy định đã thỏa thuận hoặc các quy định của pháp luật.
* Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại
Theo Khoản 4 Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
Đây là quyền cơ bản trong đa số các hợp đồng dân sự như hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê... Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê
mua, đặc biệt là trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng quyền sở hữu nhà ở vẫn thuộc về bên cho thuê mua.
* Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở
- Đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước thì bên cho thuê mua được quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mua khi
34
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 52 Thân Văn Nhường
bên thuê mua có các hành vi quy định tại Khoản 4 Điều 58 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP, cụ thể các hành vi như sau:
+ Người thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý
do chính đáng (1).
+ Người thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua (2).
+ Người thuê mua tự ý bán nhà ở thuê mua hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua
cho người khác khi chưa kết thúc hợp đồng thuê mua (3).
Các trường hợp vi phạm quy định (1) và (2) trên đây thì người thuê mua được
thanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi); trường hợp vi phạm quy định (3) nêu trên thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đấy.
- Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bên cho thuê mua được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở khi bên thuê mua có các hành vi sau35:
+ Khi bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý
do chính đáng (1).
+ Khi bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua trong thời hạn thuê mua (2).
+ Khi bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê mua cho người khác trong thời gian
thuê mua (3).
+ Khi nhà ở thuê mua bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và bên thuê mua phải di
chuyển ra khỏi chổ ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà ở thuê mua nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định
phá dở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (4).
Các trường hợp vi phạm quy đinh (1), (2) và (3) thì bên cho thuê mua được giữ lại
khoảng tiền 20% tiền thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nộp lần đầu, riêng trường hợp
(4) bên cho thuê mua trả lại số tiền đó (không tính lãi) cho bên thuê mua nhà ở.
35
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 53 Thân Văn Nhường
Ngoài ra bên cho thuê mua cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu
các bên thỏa thuận trong hợp đồng trường hợp chấm dứt hợp đồng.