5. Kết cấu của đề tài
2.5. Xác lập quyền sở hữu nhà ở trong thuê mua nhà ở xã hội
Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội quyền và nghĩa vụ của các bên thay đổi
theo thời gian thực hiện hợp đồng và nghĩa vụ tài chính của bên thuê mua. Khi chưa kết
thúc thời hạn thuê mua 10 năm và bên thuê mua chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì
bên thuê mua chưa được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua mà chỉ đươc quyền
sử dụng nhà ở đang thuê mua như một người thuê nhà. Trong thời gian này, hợp đồng thuê mua được thực hiện tương tự như hợp đồng thuê nhà, đến khi kết thúc thời hạn thuê
mua và bên thuê mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua hoàn thành thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho mình.
Vậy trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các vấn đề
phát sinh về quyền sở hữu nhà ở thuê mua rất đa dạng, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng thay đổi một cách liên tục. Theo đó, người thuê mua nhà ở xã hội không được
chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội. Và đơn vị
quản lý quỹ nhà ở xã hội phải hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu có tính lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng thương mại nhà
nước tại thời điểm hoàn trả. Đơn vị quản lý nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở nếu người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác mà không hoàn trả số tiền thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.43
Bên thuê mua nhà ở xã hội khi không có nhu cầu thuê mua thì giao nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội và được hoàn trả lại số tiền 20% giá trị hợp đồng đã trả lần đầu, số tiền thuê mua trả theo định kỳ mà các bên thỏa thuận được xem như tiền
thuê nhà từ trước tới thời điểm trả lại nhà, đây được xem là một điểm hợp lý và tiến bộ
trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội được Luật Nhà ở năm 2005 ghi nhận.
Trường hợp người thuê mua nhà ở xã hội chết thì được giải quyết như sau44:
- Nếu có người thừa kế hợp pháp đã cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế
hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở xã hội đó. Người thừa kế hợp pháp ở đây là người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật và phù hợp với những quy
43
Xem thêm Khoản 1 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2005. 44
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 64 Thân Văn Nhường
định của pháp luật về thừa kế. Người thừa kế này có thể thuộc đối tượng được
thuê mua nhà ở xã hội, cũng có thể không thuộc đối tượng thuê mua nhà ở xã hội
vẫn được quyền tiếp tục thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp này. Tuy nhiên,
người này phải cùng sinh sống tại nhà ở đó thì mới được tiếp tục hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
- Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà
người thuê mua nhà ở xã hội đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì
người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba
thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp này người thừa kế hợp pháp cũng không cần phải thuộc đối tượng
thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.
- Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc hai trường hợp trên thì được đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoàn trả 20% số tiền người thuê mua nhà ở xã hội đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định của Ngân hàng nhà nước. Cụ thể như sau: có người thừa kế hợp pháp nhưng người này không chung sống với người
thuê mua nhà ở xã hội và người thuê mua nhà ở xã hội chưa thực hiện được hai
phần ba thời hạn thuê mua.
- Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội có trách
nhiệm quản lý nhà ở đó.
Sau khi bên thuê mua đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn
thuê mua thì bên cho thuê mua làm thủ tục để chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê mua. Bên thuê mua xác lập quyền sở hữu nhà ở khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau khi đã xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội thuê mua, bên thuê mua được phép
thực hiện các giao dịch về nhà ở.45
Tuy nhiên, nếu các đối tượng thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu bán nhà
ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua (giá bán lại nhà ở xã hội
45
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 65 Thân Văn Nhường
trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán); trong trường hợp đơn vị quản lý
quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người
khác.46