5. Kết cấu của đề tài
3.1.2. Thực tiễn việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội
* Thực tiễn về chuyển đôi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội
Trên thực tế, giá nhà ở thương mại thường cao hơn giá nhà ở xã hội do không
nhận được sự hỗ trợ từ nhà nước về các khoản thuế, miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, các
chi phí giải phóng mặt bằng, các loại thuế có liên quan… Các nhà đầu tư tuy đã tập trung
vào xây dựng nhà ở thương mại để kinh doanh với mục tiêu thu được nhiều lợi nhuận, nhưng vì giá thành quá cao nên thị trường nhà ở thương mại ít biến động. Các nhà đầu tư
bị tồn động vốn vào quỹ nhà ở thương mại nên tìm cách để tháo gỡ khó khăn này. Trước
tình hình đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP trong đó có giải
quyết các vấn đề khó khăn về vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nắm
bắt cơ hội này, các nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã mạnh dạng chuyển đổi
nhanh chóng mô hình nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng các ưu đãi và giảm được giá thành nhà ở để giải quyết đầu ra cho quỹ nhà ở đã đầu tư tạo lập.
56
Xem thêm “Nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp: Vẫn nhiều rào cản”,http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat- dong-san/1384-nha-o-xa-hoi-nha-thu-nhap-thap-van-nhieu-rao-can.html, [truy c p 11/11/2013].
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 77 Thân Văn Nhường
Theo Bộ Xây dựng, hiện đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại
sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng
20.000 tỷ đồng. Trong đó:
“Tại Hà Nội, có 21 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 11.400 căn với tổng mức đầu tư khoảng 9.000 tỷ đồng;
12 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô xây dựng ban đầu 3.734 căn xin điều chỉnh tăng lên 5.234 căn. Tại Hồ Chí Minh, có 24 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà
ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn, tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng; 10 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu 2.183 căn hộ thành 3.084
căn hộ; 01 dự án chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại từ 360 căn hộ sang công trình dịch vụ (thành bệnh viện). Bộ Xây dựng cho rằng, tuy kết quả việc chuyển đổi các dự án
nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn chậm, nhưng từ tháng 5/2013 đến nay đã có 11 dự án nhà ở xã hội được động thổ, khởi công xây dựng, đặc biệt tại Hà Nội có 4 dự án được động thổ. Về việc triển khai Nghị quyết số 02 của Chính phủ, sau 2 tháng, các ngân hàng đã cam kết cho vay 219 khách hàng với số tiền là 65,57 tỷ đồng, đã giải ngân cho
208 khách hàng cá nhân với số tiền là 48,92 tỷ đồng. Hiện các Ngân hàng được giao thực
hiện triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đã nhận được nhiều hồ sơ xin vay của cả doanh
nghiệp và hộ gia đình, cá nhân (riêng Vietinbank nhận được 400 hồ sơ, BIDV nhận được
khoảng 200 hồ sơ…) và đang tích cực triển khai tiến hành việc thẩm định để cho vay theo quy định”.57
Theo tinh thần Nghị quyết 02/2013/NQ-CP thì gói 30.000 tỷ đồng là gói mà các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ mua, thuê mua nhà ở, trong đó dành tối đa 30% cho
doanh nghiệp vay vốn ưu đãi với lãi suất 6%/năm trong vòng 10 năm, với tổng số vốn
9.000 tỷ đồng. Theo đó, đối tượng được vay là các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội, nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
* Những vướng mắc khi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội
Thời gian qua, việc triển khai còn nhiều vướng mắc khiến gói 30.000 tỷ đồng chưa
giải ngân được nhiều như kỳ vọng. Nhiều doanh nghiệp BĐS mong muốn làm nhà ở xã hội vì được hưởng các ưu đãi, lợi nhuận dù không nhiều, nhưng để tiếp cận với gói hỗ trợ
57
Xem thêm “Dự án xin chuyễn sang nhà ở xã hội ngày càng tăng”, http://infonet.vn/Kinh-doanh/Bat-dong- san/Du-an-xin-chuyen-sang-nha-o-xa-hoi-ngay-cang-tang/106070.info, [truy cập 11/11/2013].
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 78 Thân Văn Nhường
này, họ còn gặp nhiều khó khăn. Quy trình xét cho vay như với dự án bất động sản, điều
kiện về tài sản bảo đảm, vốn đối ứng, doanh nghiệp phải làm ăn hiệu quả, không có nợ
thuế, nợ xấu, nợ tiền bảo hiểm… Những điều kiện trên là “rào cản” khiến doanh nghiệp
không thể tiếp cận được nguồn vốn này.
Ngoài ra, theo quy định, để được vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng, chủ đầu tư phải
có tài sản thế chấp. Trong điều kiện kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay, rất ít doanh nghiệp đáp ứng được yêu cầu này. Chưa kể, trong vấn đề tài sản thế chấp, dự án nhà ở xã hội là đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng nên không phải là tài sản của doanh nghiệp và đương nhiên, đất này không thể đem ra thế chấp đi vay. Do đó, muốn vay được tiền trong gói 30.000 tỷ đồng phải dùng một tài sản khác để
thế chấp. Trong khi doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn nên tài sản khác để thế chấp là không có.
Theo các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cũng cho rằng, họ còn gặp rất nhiều khó khăn để tiếp cận với gói 30.000 tỷ.
“Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Reenco Sông Hồng chia sẻ:
“Doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi xin chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, vì các doanh nghiệp hầu hết đã lập dự án, quy hoạch giờ lại phải quy hoạch lại”.
Hiện nay, các doanh nghiệp đầu tiên được duyệt cho vay làm nhà xã hội đều là những
doanh nghiệp lớn như HUD, Vinaconex. Còn các doanh nghiệp nhỏ hầu như chưa thể
tiếp cận được gói hỗ trợ này. Theo các doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cần phải có chính sách hướng dẫn cụ thể và có sự hỗ trợ tích cực từ các địa phương thì việc triển khai xây
dựng nhà ở xã hội mới thuận lợi được. Và phát triển nhà ở xã hội muốn được bền vững
thì cũng phải dựa theo cơ chế thị trường”.58
Từ đó, các ngành chức năng cần đưa ra những tiêu chí cụ thể, rõ ràng. Ví dụ yêu cầu đối tượng vay như thế nào? Phải có xác nhận của cơ quan nào? Mọi người sẽ dựa trên những thông tin này để biết mình có được vay hay không”. Để gói 30.000 tỷ đồng thực
sự là nguồn vốn để cứu cánh cho thị trường bất động sản nhà ở nói chung và giải quyết
vấn đề về nhà ở xã hội nói riêng thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quy định
58
Xem thêm “Gói 30.000 tỷ đồng chưa đi vào cuộc sống”, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/quan-diem/goi-30- 000-ty-dong-chua-di-vao-cuoc-song-2834025.html, [truy cập 11/11/2013].
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 79 Thân Văn Nhường
một các cụ thể, xác đáng, phù hợp với tình hình, tránh tạo “rào cản” cho thị trường nhà ở
thêm lần nữa.
* Chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phải đồng bộ hạ tầng
Khi các doanh nghiệp BĐS nhà ở chuyển các dự án nhà ở thương mại sang dự án
nhà ở xã hội để được hưởng các ưu đãi theo quy định thì một vấn đề được đặt ra là phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Vì khi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì sẽ làm giảm về diện tích, quy mô nhà ở, tương tự việc chuyển từ nhà ở cao cấp sang nhà
ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Việc chẻ nhỏcăn hộ nhìn theo con mắt người làm quy hoạch là cực kì nguy hiểm, vì hạ tầng khi quy hoạch chỉ đảm bảo cho một
số dân theo thiết kế, khi chẻ nhỏ căn hộ số dân sẽ tăng nhiều lần mà hạ tầng không sửa. Như vậy chất lượng dịch vụ và chất lượng cuộc sống hàng ngày chắc chắn là đi xuống. Đặc biệt nếu là nhà chung cư hạ tầng kỹ thuật như thang máy, nhà gửi xe… và hạ tầng xã hội sẽ quá tải, thiếu điện, nước, giao thông, trường học, bệnh viện... Tương lai sẽ lại phải
giải quyết hậu quả.
Chính vì lẽ đó, khi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phải đồng
bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Có như thế, việc chuyển đổi mới đem lại hiệu
quả thiết thực ở hiện tại và hiệu quả về lâu dài. Vấn đề mà các ngành chức năng cần tập
trung giải quyết là xem xét kỹ càng các dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hộiđể đảm bảo việc chuyển đổi phải đi đôi với đồng bộ hạ tầng.
Tại TP HCM, trước phản ánh của chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại xin
chuyển sang nhà ở xã hội, “chẻ nhỏ căn hộ” giải quyết quá chậm, ngày 23/9/2013, UBND
TP HCM đã tổ chức cuộc họp bàn biện pháp xử lý vướng mắc này.
“Phát biểu tại cuộc họp, nhiều doanh nghiệp cho biết phải “chờ đợi” để xin được điều chỉnh. Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, dự án tại xã Bình Hưng, Bình Chánh đã xây xong phần thô, chấp
nhận chịu lỗ, giảm từ 20 triệu đồng xuống còn 12 triệu đồng/m2. Công ty đang xin
chuyển sang nhà ở xã hội để người mua được vay 6%/năm nhưng chưa duyệt. Chủ đầu tư
dự án Hưng Điền quận 8 cho biết, đã nộp hồ sơ xin chuyển sang nhà ở xã hội 5 tháng rồi nhưng cũng đang chờ. Khẳng định không có việc “ém hồ sơ”, Phó Chủ tịch UBND
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 80 Thân Văn Nhường
Đó là giải quyết quy hoạch về dân số và quy chuẩn thiết kế, ví dụ dự án được chia nhỏ căn hộ thì cơ cấu dân số thế nào, có ảnh hưởng kết cấu về quy chuẩn hay không; nhà
chưa xây có thể điều chỉnh nhưng nhà xây rồi hạ tầng kỹ thuật nằm bên trong tòa nhà, khi “chẻ ra” sẽ xử lý ra sao? Đồng ý cơ bản đề xuất của Sở Xây dựng, Phó Chủ tịch Nguyễn
Hữu Tín cho biết, thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ, việc cho chuyển đổi sẽ tạo
tính thanh khoản cho thị trường nhưng phải xem xét trên tổng thể, phải đồng bộ hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Không đơn thuần xây nhà là người dân sẽ đến ở, nếu nơi đó không đảm bảo kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cho dù có nhà cao cấp, biệt thự! Chủ trương của
thành phố là đồng tình với doanh nghiệp nhằm giải quyết cho chẻ nhỏ căn hộ, chuyển đổi
nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Việc này không chỉ giúp doanh nghiệp vượt khó mà còn giúp người dân, cán bộ công chức mua được nhà giá tốt, diện tích phù hợp. Nhưng trước mắt chỉ giải quyết cho các dự án ở vùng ven, còn nội thành chưa xem xét, nếu không đáp ứng được hạ tầng, dân số. Cái khó hiện nay là làm sao giải được bài toán khó
khăn trước mắt, nhưng về lâu dài không ảnh hưởng. Bởi hiện nay thấy khó khăn mà dễ
dàng cho chuyển đổi, thời gian sau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hệ thống hạ tầng xã hội, hạ
tầng kỹ thuật.59