5. Kết cấu của đề tài
2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội
* Nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mua nhà
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên thuê mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mua nhà theo thời hạn và phương
thức thỏa thuận trong hợp đồng. Trả tiền thuê mua là một nghĩa vụ cơ bản của bên thuê mua trong mối quan hệ song vụ với bên cho thuê mua.
Theo quy định của pháp luật, bên thuê mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị
nhà ở thuê mua cho bên cho thuê mua, số tiền còn lại sẽ thanh toán theo thỏa thuận trong
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 61 Thân Văn Nhường
Luật quy định thời gian thanh toán tiền thuê mua tối thiểu 10 năm để đảm bảo khả năng thanh toán tiền thuê mua của các đối tượng thuê mua nhà ở, cũng trong thời hạn này vấn đề nhà ở được đảm bảo, giảm sức ép về nhà ở đối với nhà nước cũng như nâng cao được mức sống của người dân.
Địa điểm thanh toán, phương thức thanh toán sẽ do các bên thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt hoặc thanh toán bằng hình thức chuyển
khoản qua ngân hàng. Cũng tùy thuộc vào thỏa thuận mà bên thuê mua có thể trả tiền
thuê mua hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ.
* Nghĩa vụ bảo quản, cải tạo, sửa chữa nhà ở thuê mua
Một điểm đặc biệt xuất phát từ hợp đồng thuê mua, do bên cho thuê mua vẫn còn quyền sở hữu đối với nhà ở trong thời gian thuê mua nên nghĩa vụ bảo quản, cải tạo, sửa
chữa nhà ở thuê mua thuộc về bên đang sử dụng nhà (bên thuê mua nhà).
Tuy nhiên bên thuê mua muốn cải tạo sửa chữa nhà ở mà mình đang sử dụng thì phải xin phép và được sự đồng ý của bên cho thuê mua (Theo Khoản 2 Điều 37 Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006). Bên thuê mua không được tự ý sửa chữa nhà ở thuê
mua như: tự ý đục phá kết cầu của nhà ở, tự ý cơi nới diện tích nhà đang sử dụng... và các hình thức khác mà không được sự cho phép của bên cho thuê mua nhà ở.
Như đã trình bày, nhà ở trong hợp đồng thuê mua vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua trong thời gian thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở nên trong thời gian này bên thuê mua phải có nghĩa vụ bảo quản nhà ở thuê mua, cũng như sử
dụng nhà ở thuê mua đúng công năng thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.42Theo đó, bên cho thuê mua có quyền được biết thông tin về nhà ở cũng như tình trạng sử dụng nhà ở của bên thuê mua trong suốt quá trình thuê mua.
* Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
Theo Khoản 5 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định, bên thuê mua có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra. Trong một số trường hợp bên thuê mua vì không sử dụng nhà ở đúng mục đích là để ở,
không sử dụng đúng công năng thiết kế của nhà, tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu của nhà ở
42
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 62 Thân Văn Nhường
thuê mua... gây ra thiệt hại thì có nghĩa vụ bồi thường. Các bên có thể thương lượng mức
bồi thường, nếu không được thì bên cho thuê mua có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.
Ví dụ: Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội giữa A và chủ đầu tư B, đối tượng nhà ở
xã hội là nhà chung cư, do bên thuê mua A không sử dụng nhà để ở mà dùng làm văn
phòng kinh doanh, khi đó, lượng người ra vào chung cư tăng lên làm cho hệ thống thang
máy cũng như các hệ thống điện nước sinh hoạt khác quá tải dẫn đến hư hỏng. Trong trường hợp này bên thuê mua có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê mua vì sử dụng nhà ở không đúng mục đích, công năng thiết kế dẫn đến hư hỏng.
* Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật
Trong thời hạn thuê mua nhà ở xã hội, nếu các bên chấm dứt hợp đồng thuê mua vì một trong các lý do sau đây thì bên thuê mua có nghĩa vụ giao nhà ở lại cho bên cho thuê mua:
- Khi hai bên cùng nhất trí chấm dứt hợp đồng thuê mua.
- Khi bên thuê mua nhà ở chết mà không có người thừa kế hợp pháp hoặc có người
thừa kế hợp pháp nhưng bên thuê mua chưa thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định.
- Khi bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý
do chính đáng.
- Khi bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua trong thời hạn thuê mua.
- Khi bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua.
- Khi nhà ở thuê mua bị hư hỏng nặng có nguy cơ sụp đỗ và bên thuê mua phải di
chuyển đi nơi khác theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà ở thuê mua nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 63 Thân Văn Nhường