5. Kết cấu của đề tài
2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở xã hội
* Nghĩa vụ cung cấp thông tin về nhà ở
Theo quy định thì trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin về nhà ở và phải chịu trách nhiệm về
các thông tin mà mình đã cung cấp. Nghĩa vụ cung cấp thông tin được ghi nhận tại Khoản 1 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nghĩa vụ này cũng được ghi nhận ở
nhiều hợp đồng khác như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở... đây là quyền
lợi của bên mua nhà, bên thuê nhà cũng như bên thuê mua trong hợp đồng thuê mua nhà
ở.
Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các thông tin chứa đựng trong các điều
khoản về đặc điểm của nhà ở cho thuê mua: Địa chỉ nhà ở, loại nhà ở, đặc điểm kiến trúc,
diện tích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tổng diện tích xây dựng,...và các thông tin về những quan hệ pháp lý đối với các công trình kiến trúc thuộc quyền sử dụng chung
(vách chung, cầu thang, lối đi, thang máy, hành lang, đường thoát nước, công viên...).
Các thông tin do bên cho thuê mua cung cấp phải được đảm bảo chính xác, đầy đủ
và bên cho thuê mua phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình đã cung cấp. Tuy
nhiên, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quan tâm đáng kể từ quá trình đầu tư xây dựng đi đến xét duyệt các đối tượng được thuê mua và cũng như quá trình quản lý vận hành đưa nhà ở đi vào sử dụng. Chính vì thế, các thông tin được cung cấp về chất lượng nhà ở của các nhà đầu tư đã được kiểm tra, phê duyệt góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong hợp đồng thuê mua.
* Nghĩa vụ giao nhà ở
Nghĩa vụ giao nhà ở là một trong những nghĩa vụ cơ bản nhất của bên cho thuê mua trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Theo Khoản 2 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định, bên cho thuê mua nhà ở có nghĩa vụ giao nhà đúng thời
hạn, đúng chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà và hướng dẫn
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 54 Thân Văn Nhường
Bên cho thuê mua phải có nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn cho bên thuê mua, nếu
giao nhà chậm sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê mua về việc bên thuê mua không có chỗ ở, các bên có thể thỏa thuận nếu giao nhà chậm bên cho thuê mua sẽ trả lãi theo lãi suất ngân hàng.
Trong hợp đồng thuê mua, địa điểm giao nhận nhà do các bên thỏa thuận, việc
giao nhận nhà có thể thực hiện dước hình thức là chuyển giao các giấy tờ chứng minh
giao dịch thuê mua giữa các bên, giấy tờ về việc tạo lập nhà ở... Trong trường hợp các
bên không có thỏa thuận về địa điểm giao nhận nhà thì địa điểm giao nhận nhà được xác định dựa theo quy định của pháp luật - địa điểm giao nhận nhà là nơi có nhà ở.
Bên cho thuê mua có nghĩa vụ giao đúng đối tượng, nhà ở được giao phải đúng
với thiết kế, kết cấu bên trong và bên ngoài cùng với các công trình hạn mục kèm theo nhà ở đó như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đó, một số trường hợp như đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư, mỗi căn hộ sẽ bao gồm phần thuộc sở hữu riêng và phần thuộc sở hữu chung (căn hộ chung cư, nhà liền kề...) để tạo điều kiện cho bên thuê mua có thể sử dụng tốt phần nhà ở thuộc quyền sở hữu (sử dụng) của mình cũng như các
công trình hạn mục thuộc sở hữu chung một cách tốt nhất, bên cho thuê mua có nghĩa vụ hướng dẫn cho bên thuê mua nhà cách sử dụng nhà ở.
* Nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu
Đối với hợp đồng thuê mua nhà ở thì bên thuê mua sẽ được chuyển giao quyền sở
hữu nhà ở khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và hết thời hạn thuê mua nhà ở theo
Khoản 3 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Bên cho thuê mua phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua.
- Thời điểm chuyển quyền sở hữu:
Theo Khoản 1 Điều 168 Bộ Luật dân sự năm 2005 về thời điểm chuyển quyền sở
hữu đối với tài sản quy định “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Và
tại Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 55 Thân Văn Nhường
nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở.
Theo đó, đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, thì quyền sở hữu
nhà ở được xác lập, chuyển giao cho bên thuê mua kể từ thời điểm hợp đồng được công
chứng.
Đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, thì quyền sở
hữu được xác lập cho bên thuê mua kể từ thời điểm đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
Tuy nhiên, theo Điểm c Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội không cần phải công chứng, chứng thực. Thời điểm chuyển
quyền sở hữu đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là thời điểm kết thúc thời hạn thuê
mua và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở được
tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Nghị định 71/2010/NĐ-CP là khi hết thời
hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đã trả hết số tiền thuê mua, chủ đầu tư có trách
nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuê mua.36
* Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở
Trong suốt thời gian thuê mua nhà ở xã hội, bên cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng nhà ở cho bên thuê mua theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc theo thỏa
thuận của các bên.37 Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở bao gồm nghĩa vụ bảo trì và bảo
hành nhà ở.
Bảo trì nhà ở: chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở theo quy định của
Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan, trừ trường hợp chủ sở hữu và
người sử dụng có thỏa thuận khác.38
36
Xem thêm Khoản 4 Điều 64 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP.
37
Xem thêm Khoản 4 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 38
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 56 Thân Văn Nhường
Bảo hành nhà ở: nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng và đưa
vào sử dụng. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở,
tổ chức các nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung
ứng. Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán có nghĩa vụ bảo hành cho bên mua nếu còn trong thời hạn bảo hành theo thỏa thuận nhưng phải tuân thủ thời
hạn tối thiểu mà pháp luật quy định.39
Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, người cho thuê mua vừa phải có nghĩa vụ như
một bên cho thuê nhà vừa phải có nghĩa vụ như một bên bán nhà. Theo đó, bên cho thuê
mua có nghĩa vụ của bên cho thuê nhà là đảm bảo chất lượng nhà ở, bảo trì, sửa chữa nhà
ở để đảm bảo nhu cầu ở, sinh hoạt của bên thuê mua theo quy định của pháp luật hoặc
theo thỏa thuận trong hợp đồng trong quá trình thuê mua. Mặc khác, bên cho thuê mua còn có nghĩa vụ của một bên bán nhà là bảo hành nhà ở cho bên thuê mua khi đã hết thời
hạn thuê mua và bên thuê mua đã xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua, với điều
kiện là còn trong thời hạn bảo hành nhà theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận
của các bên.
Thời hạn bảo hành do các bên thỏa thuận nhưng phải đảm bảo không ngắn hơn
thời hạn bảo hành do pháp luật quy định. Thời hạn bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký vào biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa bào sử dụng và được quy định như sau: không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối
với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các loại nhà ở còn lại.40
Như vậy, thời hạn bản hành mà pháp luật quy định cao nhất cũng chỉ 60 tháng (5 năm), trong khi đó thời hạn thuê mua nhà ở xã hội kéo dài đến 10 năm thì khả năng bảo
hành nhà ở xã hội sẽ không được áp dụng. Tuy nhiên, nếu các bên trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội có thể thỏa thuận, sau khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở xã hội (10 năm), bên cho thuê mua vẫn bảo hành nhà ở cho bên thuê mua theo thời hạn thỏa thuận, nhưng trường hợp này rất ít xảy ra.
Trong thời hạn thuê mua nhà ở xã hội, bên cho thuê mua có nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở, nếu bên thuê mua phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết mà không do lỗi của
39
Xem thêm Khoản 1, 2 Điều 74 Luật Nhà ở năm 2005. 40
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 57 Thân Văn Nhường
mình... thì yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa, khắc phục các khiếm khuyết, hư hỏng đó.
Nếu bên cho thuê mua không thực hiện nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà ở thì bên thuê mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Ví dụ: Ông A thuê mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư B, sau khi đưa nhà vào sử
dụng thì Ông A phát hiện tường nhà bị nứt và trần nhà bị thấm nước nhưng không do lỗi
của ông A. Như vậy Ông A có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư B bảo trì sửa chữa nhà ở
cho mình.
* Nghĩa vụ tài chính
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên cho thuê mua trong hợp đồng thuê mua nhà ở là các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản phải có nghĩa vụ đóng thuế và các nghĩa vụ về tài chính khác theo
quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội bên cho thuê mua có thể được miễn, giảm một số lại thuế hoặc nghĩa vụ tài chính khác. Một nguyên
nhân chính là do nhà nước có chính sách ưu đãi các nhà đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp thuê mua và để giải
quyết vấn đề nhà ở của đất nước.
* Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật
Khác với các hoạt động kinh doanh nhà ở khác, trong hoạt động thuê mua nhà ở
xã hội, sau khi đã bàn giao nhà và hoàn thành các thủ tục thuê mua nhà ở, bên cho thuê mua vẫn còn quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua trong suốt quá trình thuê mua, và bên cho thuê mua có nghĩa vụ tổ chức quản lý việc sử dụng nhà ở xã hội đúng mục đích, đúng đối tượng cũng như sử dụng các công trình hạn mục thuộc quyền sử dụng chung trong
một số dự án nhà ở. Nghĩa vụ tổ chức, quản lý của chủ đầu tư bao gồm:
Theo Khoản 10 Điều 16 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP thì chủ đầu tư có trách nhiệm
tổ chức quản lý sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các dịch vụ khác có liên quan trong phạm vi dự án; quản lý vận hành các công trình đã đưa vào khai thác theo nhiệm vụ được
giao hoặc khi chưa chuyển giao cho các tổ chức dịch vụ công ích hoặc tổ chức quản lý
chuyên ngành.
Ví dụ: Nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội có trách nhiệm tổ chức quản lý các công
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 58 Thân Văn Nhường
Chủ trì thành lập ban quản lý nhà ở chung cư. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 71
Luật Nhà ở năm 2005 thì trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các
chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban
quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung có liên quan để thông qua hội
nghị nhà chung cư xem xét, phê duyệt. Khi chưa thành lập được Ban quản trị nhà chung
cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị như là: giữ gìn an toàn trật tự trong nhà chung cư, thu phí sử dụng các phần diện tích thuộc quyền sử
dụng chung...