5. Kết cấu của đề tài
2.4.2.1. Quyền của bên thuê mua nhà ở xã hội
* Quyền nhận nhà
Tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê mua thì bên thuê mua nhà có quyền nhận nhà ở kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng thỏa thuận của các bên. Theo ghi nhận tại Khoản 1 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên thuê
mua nhà được quyền nhận nhà ở theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Theo đó, bên thuê mua có quyền sử dụng nhà ở trong suốt quá trình thuê mua.
* Quyền yêu cầu bên cho thuê mua chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua
Xuất phát từ tâm lý chung của những người thuê mua nhà ở là luôn mong muốn
xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở mà mình đang thuê mua một cách nhanh nhất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005 thì bên thuê mua nhà ở có quyền nhận quyền sở hữu nhà ở đang thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua. Tuy nhiên giao dịch thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định thời hạn tối thiểu là
10 năm, thế nên khi kết thúc thời hạn thuê mua bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua làm thủ tục chuyển quyền sở hữu về nhà ở cho bên thuê mua. Theo đó, bên cho
thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hết hạn hợp đồng thuê mua khi bên thuê mua đã trả đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận.
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 59 Thân Văn Nhường
Trong các quy định của pháp luật chỉ nêu nghĩa vụ của bên cho thuê mua là phải hoàn thành thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở thuê mua cho người thuê mua nhưng không quy định các biện pháp chế
tài trong việc không thực hiện hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ này. Vì vậy có thể nhiều nhà
đầu tư sau khi kết thúc thời hạn thuê mua vẫn không tiến hành hoặc cố tình trì hoãn nghĩa
vụ xin cấp giấy chứng nhận cho bên thuê mua nhà ở. Điều này đã vi phạm quyền lợi của
bên thuê mua, vì khi kết thúc thời hạn thuê mua bên thuê mua nhà ở có phát sinh thêm những quyền lợi khác cơ bản như quyền được bán nhà ở mà mình đã thuê mua, quyền
dùng nhà ở thuê mua để thực hiện các nghĩa vụ bảo đảm trong dân sự... đây là một thiệt
thòi cho bên thuê mua nhà ở xã hội.
* Quyền được thực hiện các giao dịch về nhà ở
Trong quyền này, phạm vi thực hiện quyền của bên thuê mua phụ thuộc vào thời
gian hoàn thành hợp đồng thuê mua nhà ở. Khi chưa thực hiện xong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội bên thuê mua có quyền cho thuê lại một phần, toàn bộ nhà hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua nhà cho bên thứ ba và bên thứ ba phải thuộc đối tượng được
thuê mua nhà ở xã hội và phải được sự đồng ý của đơn vị quản lý nhà ở xã hội.41
Theo quy đinh tại Điểm c Khoản 2 Điều 20 Nghị đinh 34/2013/NĐ-CP quy định thì bên thuê mua: “Được phép thực hiện các giao dịch về nhà ở sau khi đã thanh toán hết
tiền thuê mua cho bên cho thuê mua theo hợp đồng đã ký kết và đã được cấp Giấy chứng
nhận, nhưng phải bảo đảm thời gian thuê mua tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký kết
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp người thuê mua nhà ở chưa đủ thời hạn 10 năm mà có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho Nhà nước, giá bán không cao hơn mức
giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán”.
* Quyền yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa nhà ở
Bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp tài liệu, hướng dẫn sử
dụng và bảo đảm chất lượng nhà trong thời hạn thuê mua theo quy định của pháp luật về
xây dựng hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (theo Khoản 4 Điều 36 Luật
Kinh doanh bất động sản). Theo đó, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa
nhà ở mà mình đang thuê mua nếu nhà ở hư hỏng không đảm bảo chất lượng và không do
41
Giảng viên hướng dẫn: Trang Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân 60 Thân Văn Nhường
lỗi của bên thuê mua gây ra. Đây là một quyền cơ bản của bên thuê mua nhà ở xã hội
trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê mua.
* Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại
Tại Khoản 6 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản quy định bên thuê mua có quyền “yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra”. Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội không thể tránh khỏi sự xâm phạm về quyền
và lợi ích của các bên, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại là một quyền năng để bảo vệ
lợi ích của bên thuê mua nhà ở xã hội, bên có vị thế yếu hơn so với bên cho thuê mua. Khi có thiệt hại về quyền lợi của bên thuê mua mà không phải lỗi của bên thuê mua, bên thuê mua yêu cầu bên cho thuê mua bồi thương thiệt hại theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê mua không thực hiện thì bên thuê mua có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.
* Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở
Tương tự như quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê mua, bên thuê mua nhà ở xã hội cũng có quyền năng này. Trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội,
bên thuê mua có vị thế kinh tế luôn luôn yếu hơn bên cho thuê mua, chính vì vậy bên thuê mua cũng cần phải có quyền năng này. Trên thực tế, bên thuê mua không sử dụng
quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà chỉ sử dụng quyền yêu cầu bồi thường thiệt
hại. Một lý do cơ bản là bên thuê mua là đối tượng rất cần nhà để ở nên việc từ chối nhận nhà là điều khó có thể xảy ra.