Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật việt nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ MAI PHƢƠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS.DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI, 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Học Viện Khoa Học Xã Hội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật - Học Viện Khoa Học Xã Hội xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN NGUYỄN THỊ MAI PHƢƠNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà xã hội 1.2 Giao kết hợp đồng thuê mua nhà xã hội 16 1.3 Thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 27 1.4 Ý nghĩa giao kết thực hợp đồng mua thuê nhà xã hội Việt Nam… 31 Chƣơng THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 33 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội 33 2.2 Áp dụng pháp luật để giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 41 2.3 Khó khăn giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 46 2.4 Nguyên nhân khó khăn phát sinh giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 54 Chƣơng HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 59 3.1 Những yêu cầu cần hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 59 3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 60 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 60 3.4 Tổ chức thực pháp luật giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 63 3.5 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 66 KẾT LUẬN 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO……………… ……… 69 PHỤ LỤC 74 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT HDB Housing and development board (Ủy ban phát triển nhà Singapore) UCDO Urban community development office (Cộng đồng nhà Thái Lan) GHB Government housing bank (Ngân hàng nhà Chính phủ Thái Lan) JICA Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 So sánh thuê mua nhà xã hội cho thuê tài Tr.9 Bảng 1.2 Tiêu chí xét duyệt đối tượng thuê mua nhà Tr.25 xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhu cầu nhà thích hợp, an toàn nhu cầu điều kiện để phát triển người cách toàn diện đồng bộ, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước Trong trình phát triển nhà đô thị nước ta thời gian qua thấy rõ rằng: trước năm 1993 Nhà nước bao cấp hoàn toàn, đến năm 2003 giai đoạn nhà nước người dân lo liệu, tự xây nhà Tuy nhiên, từ năm 2003 trở lại đây, nhà phát triển theo dự án có bước chuyển biến đáng kể Tuy nhiên, việc phát triển nhà theo dự án làm chủ đầu tư phải nộp tiền đất theo chế thị trường, phải thuê đất tính toán lợi nhuận…làm giá nhà tăng cao khiến người thu thập thấp khó sở hữu nhà riêng Trong đó, với thị trường bất động sản chưa hoàn hảo, thu thập bình quân người dân Việt Nam thấp việc phát triển thuê mua nhà xã hội cần thiết Hợp đồng thuê mua nhà xã hội hình thức để hợp thức hóa loại hình thuê mua nhà xã hội Pháp luật Việt Nam có quy định hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa rõ ràng cụ thể, khiến người dân Việt Nam khó tiếp cận hợp đồng Để tìm hiểu rõ quy định giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam, tác giả lựa chọn đề tài “Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu chuyên sâu hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam vấn đề khoa học pháp lý Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề tác giả nghiên cứu nhiều góc độ, phạm vi khác đạt thành công định Có thể kể đến số công trình sau: Ở cấp độ chuyên ngành kinh tế: “Nghiên cứu mô hình phát triển quản lý nhà xã hội cho người có thu nhập thấp đô thị khu công nghiệp tập trung” (Chủ nhiệm: Thạc sỹ Nguyễn Trọng Ninh – Phó cục trưởng cục quản lý nhà thị trường bất động sản), đề tài “Thực trạng giải pháp giải nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội” (TS Hoàng Xuân Nghĩa – viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội), đề tài “Những vấn đề pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam” – Luận văn Tiến sỹ Doãn Hồng Nhung – Năm 2006 – Khoa Luật, ĐHQGHN; đề tài “Chính sách phát triển nhà xã hội Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Mai Hồng Thuận năm 2014 – Đại học Kinh tế - ĐHQGHN), đề tài “Chính sách phát triển nhà xã hội địa bàn tỉnh Bắc Ninh” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Văn Bình – năm 2016 – Đại học Kinh tế - ĐHQGHN),… Có thể kể đến hội thảo sau: Hội thảo khoa học “Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, Hà Nội, 2006; Hội thảo khoa học “Giải nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội – Thực trạng giải pháp”, Viện nghiên cứu pháp triển kinh tế - xã hội Hà Nội, Hà Nội, 2006; Hội thảo “Các giải pháp xây dựng phát triển nhà cho công nhân, sinh viên người thu nhập thấp”, Bộ Xây dựng, 2006, Hội thảo Nhà xã hội Việt Nam – Bài học từ kinh nghiệm quốc tế, Bộ xây dựng Ngân hàng Thế giới chủ trì, 2014… Ở góc độ ý tưởng: Cuốn sách “Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam” TS.Doãn Hồng Nhung (NXB Lao động – xã hội, 2009), Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” TS.Doãn Hồng Nhung (chủ biên); sách “Pháp luật kinh doanh bất động sản” TS Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (NXB.Tư pháp, 2009) Có thể kể đến nghiên cứu sau: Đề tài “Pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực thành phố Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thu Dung– Học viện khoa học xã hội– Năm 2011); Luận văn thạc sỹ Đinh Gia Cảnh “Pháp luật mua, bán nhà xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội”- Học viện khoa học xã hội – năm 2014; đề tài “Pháp luật mua bán nhà xã hội” (Luận văn thạc sỹ Luật học Phạm Hồng Điệp – Đại học Luật Hà Nội - năm 2014), đề tài “Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Luật Dân Dương Đình Dũng – Khoa Luật ĐHQGHN- năm 2014), đề tài “Pháp luật nhà xã hội cho người thu nhập thấp từ thực tiễn tỉnh Bình Dương” (Luận văn thạc sỹ Lê Hồng Thông- Học viện khoa học xã hội – năm 2015), … Các viết báo, tạp chí, website khai khác nhiều đề tài như: viết “Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà xã hội giai đoạn nay”- PGS.TS Doãn Hồng Nhung, viết “Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam” Võ Thị Mỹ Hương Tạp chí Nhà nước pháp luật số 4, năm 2012, tr 37, viết “Góp phần gỡ nút thắt phát triển nhà xã hội” Vũ Văn Thanh đăng Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề sở số 104 (số tháng 8/2015), viết “Tăng cường quản lý nhà nước phát triển quản lý nhà xã hội” Bùi Thu Thủy đăng Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề sở số 107 (số tháng 11/2015)… Kết thừa thành tựu nghiên cứu đẩy mạnh sâu vào nghiên cứu hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, luận văn có nhìn tổng quát hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam nay, thực trạng giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội nước ta, từ có kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài hệ thống hóa vấn đề lý luận thuê mua nhà xã hội hợp đồng thuê mua nhà xã hội, đánh giá thực trạng giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội nhằm đưa số kiến nghị có tính khả thi giúp quan có thẩm quyền nhà đầu tư triển khai tốt hợp đồng thuê mua nhà xã hội, đối tượng đủ điều kiện tiếp cận rộng quy định nhà xã hội Từ để hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Luật Nhà nói riêng Những nhiệm vụ cần phải thực để hoàn thiện đề tài “Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” sau: - Hệ thống hóa, phân tích quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam; - So sánh, đối chiếu với quy định pháp luật nước để thấy rõ pháp luật Việt Nam thật phù hợp hay chưa; - Thu thập tài liệu thực tế để qua thấy thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam, thực trạng hợp đồng thuê mua nhà xã hội thành phố lớn Việt Nam để thấy rõ tình hình phát triển hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam - Tìm khó khăn nguyên nhân khó khăn giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam - Đề xuất số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn với đề tài “Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam” phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo Luật Nhà năm 2014 văn có liên quan nhất; đánh giá thực trạng giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội để nêu khó khăn nguyên nhân khó khăn Với phạm vi đề tài, tác giả xin trình bày thực trạng hợp đồng thuê mua nhà xã hội thành phố lớn có nhu cầu thuê mua nhà xã hội cao Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh Luận văn đề xuất số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn viết sở Chủ nghĩa Mác Lê-Nin tư tưởng Hồ Chí Minh để thể chế chủ trương, đường lối Đảng, pháp luật Nhà nước quy định Nhà xã hội nói chung hợp đồng thuê mua nhà xã hội nói riêng Cụ thể hơn, luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác-Lê nin tiến hành nghiên cứu đề tài nhằm nghiên cứu đánh giá vật, tượng nghiên cứu cách tổng thể, toàn diện, mối quan hệ tác động lẫn yếu tố thân đối tượng nghiên cứu đối tượng nghiên cứu với vật, đồng thuê mua nhà xã hội loại hợp đồng chưa sử dụng nhiều, đặc biệt đối tượng thuê mua nhà xã hội vùng mà trình độ văn hóa, điều kiện thông tin thấp Hơn nữa, phân khúc nhà xã hội chững lại nên phát triển thuê mua nhà xã hội giải pháp tối ưu thị trường bất động sản hướng đến khởi sắc phát triển bền vững KẾT LUẬN CHƢƠNG Với quy định pháp luật mới, chưa chặt chẽ nhu cầu thuê mua nhà xã hội ngày lớn việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội cần thiết Luận văn đưa kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật trình tự thủ tục để thực hiện, giá thuê mua nhà xã hội, quy định hỗ trợ tài hợp đồng thuê mua nhà xã hội Tổ chức thực pháp luật biện pháp hữu hiệu để đẩy mạnh hiệu giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội đẩy mạnh chế giám sát, nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất Ngoài ra, luận văn đưa số giải pháp khác như: nâng cao nhận thức người dân, hoàn thiện hệ thống thông tin hợp đồng thuê mua nhà xã hội nước… Những kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội 67 KẾT LUẬN Nhà xã hội sách an sinh xã hội hàng đầu Nhà nước Ông cha ta có câu “an cư lạc nghiệp”, tức phải có nhà chắn nghiệp phát triển tốt Trong năm qua, với nỗ lực cố gắng, Nhà nước tạo điều kiện nhiều để phát triển thuê mua nhà xã hội – loại hình nhà xã hội Hợp đồng thuê mua nhà xã hội vận dụng sáng tạo giao kết hợp đồng thuê mua để triển khai thuê mua nhà xã hội Theo đó, đối tượng thuê mua nhà xã hội trả trước tối thiểu 20% giá trị hợp đồng mua nhà, số tiền lại tính thành tiền thuê nhà thàng tháng trả thời hạn tối thiểu 05 năm Sau thời gian tối thiểu này, người thuê mua nhà xã hội hoàn thành xong nghĩa vụ tài quyền sở hữu nhà Chính đặc điểm riêng biệt loại hình thuê mua nhà xã hội mà hợp đồng thuê mua nhà xã hội giải pháp “cứu cánh” cho thị trường bất động sản nước ta, phù hợp với thu nhập, khả tâm lý người dân Việt Nam Tuy nhiên, hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam chưa phát triển rộng rãi loại hình hợp đồng nhà mới, quy định pháp luật hay chế sách ưu đãi chưa hoàn thiện Nhưng với nỗ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến sách an sinh tốt, đạt hiệu cao hợp đồng thuê mua nhà xã hội nhà nước trọng Việc hoàn thiện chế sách, pháp luật giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội điều quan trọng Bởi hàng trăm dự án nhà xã hội triển khai để giải nhu cầu cho người dân, người thuộc đối tượng thuê mua nhà xã hội theo quy định Nhà nước Pháp luật có hoàn chỉnh tạo bước đắn, mở đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình nhà xã hội_ vấn đề Nhà nước quan tâm trọng 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Vân Anh, Chăm lo nhà cho lực lưỡng vũ trang nhiệm vụ quan trọng, Http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/cham-lo-nha-o-choluc-luong-vu-trang-la-nhiem-vu-quan-trong.html, 16/1/2016 Bách khoa toàn thư mở: Http://vi.wikipedia.org/wiki/Nh%C3%A0_%E1%BB%9F_x%C3%A3_h%E1 %BB%99i Bài viết “Hà Nội đón nhận 60 dự án nhà xã hội”, Http://www.canho-dongda.com/tin-tuc/ha-noi-da-va-dang-don-nhan-60-duan-nha-o-xa-hoi.html, 16/02/2016 Bài viết “Hà Nội đầu tư 500 tỷ đồng cho dự án nhà xã hội”, Http://vnreal.com/tin-tuc-dia-oc/Tin-tuc/Nha-o-thu-nhap-thap/2_14_399/HaNoi-dau-tu-hon-500-ty-dong-cho-4-du-an-nha-o-xa-hoi.aspx Bài viết “Nghịch lý giá nhà xã hội cao ngất”, Http://www.vneco.com.vn/index.php?option=com_content&view=article&id =1735%3Anghch-ly-gia-nha-xa-hi-vn-cao-ngt&catid=19%3Axay-dng-ac&lang=vi, 02/05/2013 Công văn số 9496/NHNN-TD ngày 10/12/2015 đạo Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai thực Nghị định 100/2015/NĐ-CP Công văn số 395/BXD-QLN (CV 395/BXD-QLN) Bộ xây dựng ban hành ngày 3/3/2015 việc “hướng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà theo Thông tư số 17/2014/TT-BXD” Công văn số 3955/NHNN-TD ngày 30/5/2016 Ngân hàng Nhà nước đạo ngân hàng tham gia Chương trình cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình luật hợp đồng (phần chung), NXB ĐHQGHN; 10 Thanh Giang, Nhà xã hội: Thu nhập thấp, khó chạm tay, Http://daidoanket.vn/kinh-te/nha-o-xa-hoi-thu-nhap-thap-van-kho-chamtay/79513, 14/12/2015 69 11 Thu Hằng, Vietnam +, Cả nước có 62 dự án nhà thương mại chuyển đổi sang nhà xã hội”, http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/ca-nuoc-co-62-du-an-nha-thuongmai-chuyen-doi-sang-nha-o-xa-hoi-20150812144548929.chn, 12/08/2015 12 Thu Hằng, Vay gói 30.000 tỷ đồng mua nhà không cần chứng minh thu nhập, Http://vietstock.vn/2015/06/vay-goi-30000-ty-dong-mua-nha-khong-canchung-minh-thu-nhap-763-424445.htm, 11/06/2016 13 Thuận Hóa, Nhà xã hội: Mua khó hái trời, Http://enternews.vn/nha-o-xa-hoi-mua-kho-nhu-hai-sao-tren-troi.html, 20/11/2013 14 Nguyễn Huế, Ách tắc gói 30.000 tỷ đồng: Vì rối quy định “người thu nhập thấp, Http://www.baohaiquan.vn/Pages/Hiep-hoi-BDS-TP-HCM-Kien-nghixu-li-ach-tac-goi-30-000-ti-dong.aspx, 15/04/2015 15 Doãn Tắc Hùng, vốn đầu tư nhà xã hội, Http://cadn.com.vn/news/97_119325_-ta-c-vo-n-trong-da-u-tu-nha-o-xa-hoi.aspx, 27/8/2014 16 Ths KTS Lê Lan Hương, Nhà xã hội Singapore, Http://nhaoxahoivietnam.vn/index.php?option=com_content&view=article&i d=336%3Anha-a-xa-ha-i-ta-i-singapore&catid=26&Itemid=134, 2/6/2015 17 Thiên Hương, Có thể trắng mua chui nhà xã hội, Http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/quan-ly-nhavacongso;jsessionid=09505A9AA9BB55B139B6FB56C4402071?p_p_id=EXT _ARTICLEVIEW&p_p_lifecycle=0&p_p_col_id=center-right 1&p_p_col_count=1&_EXT_ARTICLEVIEW_groupId=10217&_EXT_ART ICLEVIEW_articleId=558856&_EXT_ARTICLEVIEW_version=1.0&_EXT _ARTICLEVIEW_redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome 18 TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản”, NXB Tư pháp, Hà Nội 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính Phủ ban hành ngày 20/10/2015 phát triển quản lý nhà xã hội 70 20 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính Phủ ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 21 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính Phủ ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 22 Nghị định số 39/2014/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 07/05/2014 hoạt động công ty tài công ty cho thuê tài 23 Nghị định số 34/2013/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 22 tháng 04 năm 2013 quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước 24 Nghị định số 92/2013/NĐ-CP Chính Phủ ngày 13/08/2013 quy định chi tiết thi hành số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2013 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế Giá trị gia tăng 25 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP Chính Phủ ngày 26/12/2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp 26 Nghị số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính Phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu 27 Nghị số 61/NQ-CP Chính Phủ ban hành ngày 21/8/2014 việc sử đổi, bổ sung Nghị 02/NQ-CP ngày 07/1/2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu 28 Bảo Ngọc, Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ: có thật đến tay người dân, Http://vietq.vn/goi-ho-tro-30-nghin-ty-co-thuc-su-den-tay-nguoi-dan d21971.html, 10/06/2013 29 Doãn Hồng Nhung (2006), Luận văn Tiến sĩ “Những vấn đề pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 30 TS Doãn Hồng Nhung (2009), Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam, NXB Lao động – xã hội; 31 TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên), 2010, Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, Nxb xây Dựng 71 32 TS Doãn Hồng Nhung (2009), Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà xã hội giai đoạn nay; Tạp chí xây dựng đô thị số 33 Quốc Hội, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 34 Quốc Hội, Bộ luật dân năm 2005, năm 2015 35 Quốc Hội, Luật nhà năm 2014 36 Quốc Hội, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 37 Quốc hội, Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2013 38 Quốc hội, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2013 39 Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 40 Quyết định số 2645/QĐ/NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 30/12/2015 mức lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng năm 2016 dư nợ khoản vay cho hỗ trợ nhà theo quy định Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 Thông tư số 32/2014/TTNHNN ngày 18/11/2014 41 Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 19/11/2015 việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 20162020 42 Quyết định số 1013/QĐ-TTg ngày 6/6/2016 lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội ngân hàng sách xã hội theo quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính Phủ 43 Tạp chí PL & XH ,Chuyển sang Nhà xã hôi, hàng loạt dự án chậm tiến độ, Http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/275547/chuyen-sang-nha-o-xa-hoihang-loat-du-an-van-cham-tien-do.html, ngày 26/11/2015 44 Thoibaotaichinhvietnam.vn, Gói 30.000 tỷ: Một sách nhân văn kết thúc hậu, http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/296465/goi-30000-ty-mot-chinh-sach-nhan-van-nhung-ket-thuc-khong-cohau.html,28/3/2016 72 45 Lương Thiện – Hạnh Nhung, Hậu 30.000 tỷ đồng: tắc nhà xã hội, Http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2016/5/420194/, 6/5/2016 46 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 47 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính Phủ phát triển quản lý Nhà xã hội 48 Thông tư số 141/2013/TT-BTC Bộ Tài ban hành ngày 16/10/2013 hướng dẫn thi hành nghị định số 92/2013/NĐ-CP Chính Phủ 49 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 Ngân hàng Nhà nước định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính Phủ 50 Thông tư số 25/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực sách nhà xã hội 51 Trung tâm thông tin, Thư viện nghiên cứu khoa thuộc văn phòng Quốc hội, 2009, Tuyển tập Hiến pháp số nước Thế giới, NXB Thống kê, Hà Nội 52 VietBao.vn, Phát triển nhà xã hội: Vẫn khoảng trống cần lấp, http://vietbao.vn/Nha-dat/Phat-trien-nha-o-xa-hoi-Van-la-khoang-trong-loncan-lap/410573299/507/, 22/01/2013 53 Đặng Hùng Võ, Nhà thu nhập thấp: Xóa bỏ quy trình xin cho, đăng tải báo mạng điện tử http:// tuantin.vn, 13/06/2011; 54 Sock-Yong Phang - The Creation and Economic Regulation of Housing Markets: Singapore’s experience and implications for Korea (Korea Development Institute Conference on “Residential Welfare and Housing Policies” Seoul, Korea, 2-3 June 2005) 73 PHỤ LỤC MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (Ban hành theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 Bộ xây dựng) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ………., ngày …… tháng …… năm ……… MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI Số ……… /HĐ Căn Bộ Luật Dân sự; Căn Luật Nhà ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Căn Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Căn đơn đề nghị thuê mua nhà xã hội ông (bà)………, ngày tháng…năm… Căn [1] ………………………………………………………………………… Hai bên gồm: BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (sau gọi tắt Bên cho thuê mua): - Tên đơn vị [2]:…………………………………………………………………… - Họ tên [3] :…………………………………………………………………… - Số CMND [4] (hộ chiếu thẻ quân nhân thẻ cước công dân) số………………… cấp ngày ………./ ………./……… tại……………… - Địa liên hệ:…………………………………………………………………… - Hộ thường trú:……………………………………………………………… - Điện thoại: …………………………………………… Fax (nếu có):………… - Số tài khoản: …………………………… Ngân hàng:…………………… - Mã số thuế:……………………………………………………………………… 74 BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở (sau gọi tắt Bên thuê mua): - Ông (bà) [5]:……………………………………………………………………… - Số CMND (hộ chiếu thẻ quân nhân thẻ cước công dân) số…………………… cấp ngày … /… / ……… tại………………… - Hộ thường trú tạm trú:……………………………………………… - Địa liên hệ:……………………………………………………………………… - Điện thoại: …………………………………………… Fax (nếu có):…………… - Số tài khoản: …………………………… Ngân hàng:…………………… - Mã số thuế:………………………………………………………………………… Hai bên thống ký kết hợp đồng thuê mua nhà xã hội với nội dung sau đây: Điều Các thông tin nhà thuê mua: Loại nhà (căn hộ chung cư nhà riêng lẻ):…………………………… Địa nhà ở:……………………………………………………………… Diện tích sử dụng …………….m2 (đối với hộ chung cư diện tích thông thủy) Các thông tin phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung (nếu hộ chung cư): Các trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở:………………………………… Đặc điểm đất xây dựng:………………………………………………… (Có vẽ sơ đồ vị trí nhà ở, mặt nhà đính kèm Hợp đồng này) Điều Giá thuê mua, phƣơng thức thời hạn toán Giá thuê mua nhà ………………………………………… đồng (Bằng chữ: …………………………………………………………………) Giá thuê mua bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT) Kinh phí bảo trì 2% giá thuê mua hộ [6] …………………………đồng (Bằng chữ: ……………………………………………………) Tổng giá trị hợp đồng thuê mua ………………………………….…đồng (Bằng chữ: …………………………………………………………………) Phương thức toán: a) Tiền trả lần đầu ký kết hợp đồng (bằng 20% nhiều không 50% giá trị nhà thuê mua) là: ……………………… đồng 75 (Bằng chữ: …………………………………………………………………) b) Tiền thuê mua nhà phải trả hàng tháng: …………………………… đồng/01 tháng (Bằng chữ: ……………………………………………………… ………) c) Tiền thuê mua trả (ghi rõ trả tiền Việt Nam chuyển khoản) qua……………………………………………………………………… Các chi phí quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại dịch vụ khác Bên thuê mua toán cho bên cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận Các chi phí không tính vào giá thuê mua nhà quy định khoản Điều Trong trường hợp bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) bên cho thuê mua không thu 95% giá trị hợp đồng, giá trị lại hợp đồng toán quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê mua Điều Thời điểm giao nhận nhà ở, thời hạn cho thuê mua chuyển quyền sở hữu nhà Thời điểm giao nhận nhà ngày … tháng … năm ……… (hoặc thời hạn… ngày (tháng) kể từ ngày ký kết hợp đồng Thời hạn cho thuê mua nhà … năm (… tháng), kể từ ngày… tháng… năm… đến ngày… tháng…năm… (Thời hạn thuê mua bên thỏa thuận tối thiểu 05 năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở) Sau thời hạn quy định khoản Điều này, Bên thuê mua nhà thực đầy đủ nghĩa vụ Bên cho thuê mua Bên cho thuê mua có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) cho Bên thuê mua Điều Bảo hành nhà Bên cho thuê mua có trách nhiệm bảo hành nhà theo quy định Luật Nhà Bên thuê mua phải kịp thời thông báo văn cho Bên cho thuê mua nhà có hư hỏng thuộc diện bảo hành Trong thời hạn ………ngày, kể từ 76 ngày nhận thông báo Bên thuê mua, Bên cho thuê mua có trách nhiệm thực việc bảo hành hư hỏng theo quy định Nếu Bên cho thuê mua chậm thực bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên thuê mua phải chịu trách nhiệm bồi thường Không thực việc bảo hành trường hợp nhà bị hư hỏng thiên tai, địch họa lỗi người sử dụng gây Sau thời hạn bảo hành theo quy định Luật Nhà ở, việc sửa chữa hư hỏng thuộc trách nhiệm Bên thuê mua Các thỏa thuận khác Điều Quyền nghĩa vụ Bên cho thuê mua Quyền Bên cho thuê mua: a) Yêu cầu Bên thuê mua sử dụng nhà thuê mua mục đích thực quy định quản lý sử dụng nhà thuê mua; b) Yêu cầu Bên thuê mua trả đủ tiền thuê mua nhà theo thời hạn cam kết; c) Yêu cầu Bên thuê mua có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng bồi thường thiệt hại lỗi Bên thuê mua gây thời gian thuê mua nhà ở; d) Được chấm dứt hợp đồng thuê mua thu hồi nhà cho thuê mua trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà quy định Điều hợp đồng nhà thuê mua thuộc diện bị thu hồi theo quy định Luật Nhà ở; đ) Các quyền khác (nhưng không trái quy định pháp luật) Nghĩa vụ Bên cho thuê mua: a) Giao nhà cho Bên thuê mua theo thời hạn quy định khoản Điều hợp đồng này; b) Phổ biến, hướng dẫn cho Bên thuê mua biết quy định quản lý sử dụng nhà thuê mua; c) Bảo trì, quản lý vận hành nhà cho thuê mua theo quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà ở; d) Thông báo văn cho Bên thuê mua thay đổi giá cho thuê mua, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà trước áp dụng 01 tháng; đ) Thông báo cho Bên thuê mua biết rõ thời gian thực thu hồi nhà trường hợp nhà thuê mua thuộc diện bị thu hồi; 77 e) Hướng dẫn, đôn đốc Bên thuê mua thực quy định quản lý hộ khẩu, nhân quy định an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường; g) Làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên thuê mua hết thời hạn thuê mua Bên mua toán đủ tiền thuê mua nhà theo thỏa thuận hợp đồng này; h) Chấp hành định quan có thẩm quyền việc quản lý, xử lý nhà thuê mua giải tranh chấp có liên quan đến hợp đồng này; k) Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái quy định pháp luật) Điều Quyền nghĩa vụ Bên thuê mua Quyền Bên thuê mua: a) Yêu cầu Bên cho thuê mua giao nhà theo thỏa thuận khoản Điều Hợp đồng này; b) Yêu cầu Bên cho thuê mua sửa chữa kịp thời hư hỏng mà lỗi gây ra; c) Yêu cầu Bên cho thuê mua làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau hết hạn hợp đồng thuê mua Bên thuê mua trả đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận Hợp đồng này; d) Được quyền thực giao dịch nhà sau trả hết tiền thuê mua cấp Giấy chứng nhận, phải đảm bảo sau thời gian 05 năm, kể từ trả hết tiền thuê mua cấp Giấy chứng nhận; đ) Các quyền khác (nhưng không trái quy định pháp luật) Nghĩa vụ Bên thuê mua: a) Thanh toán đầy đủ thời hạn tiền thuê mua trả lần đầu tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận quy định Điều Hợp đồng này; toán phí quản lý vận hành chi phí khác liên quan đến việc sử dụng nhà cho bên cung cấp dịch vụ; b) Sử dụng nhà mục đích; giữ gìn nhà có trách nhiệm sửa chữa phần hư hỏng gây ra; c) Chấp hành đầy đủ quy định quản lý, sử dụng nhà thuê mua định quan có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến Hợp đồng này; 78 d) Không chuyển nhượng nhà thuê mua hình thức thời gian thuê mua nhà ở; đ) Chấp hành quy định giữ gìn vệ sinh môi trường an ninh trật tự khu vực cư trú; e) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; g) Giao lại nhà cho Bên cho thuê mua thời hạn ngày kể từ chấm dứt hợp đồng, thuê mua nhà theo quy định Điều Hợp đồng trường hợp nhà thuê mua thuộc diện bị thu hồi theo quy định pháp luật; h) Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái quy định pháp luật) Điều Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà xã hội Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà xã hội có trường hợp sau: Khi hai bên trí chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà Khi Bên thuê mua nhà chết mà chết người thừa kế hợp pháp có người thừa kế hợp pháp Bên thuê mua chưa thực hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định Trường hợp có người thừa kế hợp pháp Bên thuê mua chưa thực hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định người thừa kế hợp pháp Bên thuê mua hoàn trả lại 20% giá trị hợp đồng mà Bên thuê mua nộp lần đầu quy định điểm a khoản Điều hợp đồng (có tính lãi theo lãi suất không kỳ hạn ngân hàng thương mại thời điểm hoàn trả) Khi Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục ba tháng mà lý đáng Khi Bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo cơi nới nhà thuê mua thời hạn thuê mua Khi Bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê cho người khác thời hạn thuê mua Khi nhà cho thuê mua bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ Bên thuê mua phải di chuyển khỏi chỗ theo định quan có thẩm quyền nhà thuê mua nằm khu vực có định thu hồi đất, giải phóng mặt có định phá dỡ quan nhà nước có thẩm quyền Điều Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng 79 Hai Bên thỏa thuận cụ thể trường hợp vi phạm hợp đồng trách nhiệm Bên trường hợp vi phạm (thỏa thuận phải phù hợp với quy định pháp luật) Điều Cam kết bên giải tranh chấp Hai bên cam kết thực nội dung ký kết Trong trình thực phát sinh vấn đề hai bên thỏa thuận lập phụ lục hợp đồng Phụ lục hợp đồng có giá trị pháp lý hợp đồng Trường hợp bên có tranh chấp nội dung hợp đồng hai bên bàn bạc giải thông qua thương lượng Trong trường hợp bên không thương lượng có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải theo quy định pháp luật Các cam kết khác Điều 10 Các thỏa thuận khác (Các thỏa thuận hợp đồng phải phù hợp với quy định pháp luật) ………………………………… ………………………………… Điều 11 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày……………………………………… Hợp đồng có thời hạn năm có giá trị kể từ ngày hai bên ký kết Hợp đồng có trang lập thành 03 có giá trị pháp lý nhau, bên giữ 01 bản, 01 gửi quan quản lý nhà để theo dõi, quản lý./ BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở (Ký ghi rõ họ tên, tổ chức (Ký ghi rõ họ tên, tổ chức đóng dấu ghi chức vụ người ký) đóng dấu ghi chức vụ người ký) 80 Phụ lục hợp đồng Các thành viên có tên hộ gia đình hợp đồng thuê mua nhà số……… ngày……/…./ ……bao gồm: STT … Họ tên thành viên hộ gia đình Hợp đồng thuê Mối quan hệ với ngƣời đại diện đứng mua nhà xã hội tên ký hợp đồng thuê mua nhà xã hội Nguyễn Văn A Số CMND:…………… Ghi Đứng tên ký hợp đồng thuê mua Lê Thị B Vợ Số CMND:…………… Nguyễn Văn C Số CMND:…………… Con đẻ …………… ………… Ghi chú: Chỉ ghi tên thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên Phụ lục đóng dấu xác nhận Bên cho thuê mua nhà [1] Các khác liên quan đến việc thuê mua nhà xã hội [2] Chỉ ghi mục bên cho thuê mua tổ chức [3] Ghi rõ họ tên người đại diện theo pháp luật bên cho thuê mua tổ chức; ghi rõ họ tên cá nhân bên cho thuê mua cá nhân [4] Chỉ ghi bên cho thuê mua cá nhân [5] Ghi rõ họ tên người đại diện theo pháp luật bên thuê mua tổ chức; ghi rõ họ tên cá nhân bên thuê mua cá nhân [6] Đối với hộ nhà chung cư 81