pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 36 (2010-2014) Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện Phạm Mai Phương Đặng Thị Trúc Ly MSSV: 5106157 Lớp: Luật Thương Mại 2-K36 Cần Thơ, Tháng 11/2013 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... MỤC LỤC 1. Lý do chọn đề tài .........................................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................................2 5. Kết cấu luận văn ..........................................................................................................2 CHƯƠNG 1 NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP ..........................................................................................3 1.1 Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp...................3 1.1.1 Khái niệm kinh doanh......................................................................................3 1.1.2 Khái niệm nhà ở...............................................................................................3 1.1.3 Khái niệm kinh doanh nhà ở ............................................................................5 1.1.4 Khái niệm người thu nhập thấp ........................................................................6 1.2 Ý nghĩa việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp .......................................8 1.3 Sự cần thiết của việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ...........................9 1.4 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam .....................................10 CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP............................................................................................................................14 2.1 Quy định đối với chủ thể kinh doanh ....................................................................14 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh, điều kiện cần thiết để kinh doanh và hành vi bị nghiêm cấm………………………………………………………………………………….14 2.1.2 Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.............15 2.1.3 Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư: .............................................18 2.1.4 Tiêu chuẩn về nhà ở thu nhập thấp .................................................................19 2.2 Quy định đối với đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp ...........................................................................................................................20 2.2.1 Đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp ..........................20 2.2.3 Xác định giá bán, giá thuê và thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp..........23 2.3 Các hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ....................................25 2.3.1 Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp ................................25 2.3.2 Hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại ...................................................................34 2.4 Các giao dịch về nhà ở cho người thu nhập thấp ...................................................36 2.4.1 Hoạt động mua bán nhà cho người thu nhập thấp ...........................................37 2.4.2 Hoạt động cho thuê nhà..................................................................................41 2.4.3 Hoạt động cho thuê mua nhà ..........................................................................45 2.5 Đánh giá về pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.........................48 CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM, NHỮNG BẤT CẬP, HẠN CHẾ CÒN TỒN ĐỘNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN..................................................................................................50 3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp .........................50 3.2 Xung quanh thực tiễn về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp tại các thành phố lớn .......................................................................................................................53 3.2.1 Hà Nội ...........................................................................................................53 3.2.2 Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................56 3.2.3 Cần Thơ .........................................................................................................57 3.3 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về chính sách và pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam........................58 3.3.1 Kinh nghiệm của Singapore ...........................................................................58 3.3.2 Kinh nghiệm của Malaysia.............................................................................60 3.3.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc........................................................................61 3.3.4 Kinh nghiệm của Philippines .........................................................................61 3.3.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về chính sách nhà ở đối với người có thu nhập thấp ................................................................................................................62 3.4 Một số bất cập liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện .......................................................................................64 3.4.1 Một số bất cập trong hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp………………………………………………………………………………….66 3.4.2 Một số bất cập về pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện................................................................................................67 3.4.3 Một số bất cập về chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện .....................................................................72 KẾT LUẬN ..................................................................................................................75 LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong tình hình phát triển kinh tế như hiện nay, Việt Nam là một nước đông dân, do đó nhu cầu về nhà ở của người dân là rất cao và nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người. Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và phát triển kinh tế - xã hội, trong khi đó diện tích đất đai thì lại hạn chế, kinh tế còn chậm phát triển, khả năng tự tạo lập nhà ở của mỗi người dân vẫn còn là vấn đề khó khăn dẫn đến giá nhà ở ngày càng tăng cao. Mặc khác, đây là vốn tài sản có giá trị vô cùng đặc biệt và to lớn đối với đời sống của mỗi con người, mỗi gia đình, mỗi xã hội. Đồng thời, nhà ở cũng là tài sản quý giá trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể là một khía cạnh kinh tế quan trọng của mỗi quốc gia và là một trong những lĩnh vực nhận được sự quan tâm lớn nhất của Đảng – Nhà nước và xã hội. Vì thế, thực hiện tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của người dân, ổn định xã hội. Những năm qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho nhân dân, thực hiện các Nghị quyết của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, mức độ tăng trưởng kinh tế của nước ta ngày càng đạt những kết quả đáng khích lệ. Trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại đô thị cũng có thay đổi tích cực mà chuyển biến cơ bản nhất là việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, chuyển sang cơ chế tạo điều kiện nhằm huy động mọi tiềm năng của nhân dân để duy trì và phát triển nhà ở. Trước tình hình đất nước đang có những chuyển biến lớn, quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đang diễn ra cùng với việc đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa thì vấn đề nhà ở cho người dân trong nước, những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn, kịp thời. Từ khi đổi mới đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong việc chăm lo và tạo điều kiện từng bước đáp ứng những yêu cầu về nhà ở cho người dân nói chung và cho người thu nhập thấp tại các đô thị nói riêng. Xuất phát từ nhu cầu thực tế và chiến lược phát triển về lâu dài của xã hội, việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm giải quyết nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở là một bước có tính đột phá trong chính sách an dân và phát triển đất nước. Việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là trách nhiệm của toàn xã hội. Xu thế thị trường hoá nhà ở đã và đang lấn át tính chất xã hội của nhà ở. Tình trạng phổ biến xảy ra là chỉ chú trọng đầu tư kinh doanh đơn thuần, xây dựng nhà ở sang trọng, đắt tiền để bán cho người giàu. Bên cạnh đó, sự chăm lo về chỗ ở cho người thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá về mặt xã hội và chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư là vấn đề cần phải được nghiên cứu và tìm biện pháp khắc phục. Đây cũng chính là lý do người viết chọn nghiên cứu đề tài : “Pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài “pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp” nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung nhất về nhà ở cho người thu nhập thấp, về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp, pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ đó đưa ra một số phương hướng và giải pháp để khắc phục và phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến hơn. Nhằm góp phần giải quyết những khó khăn của pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Người viết chỉ đi sâu tập trung tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành quy định về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp của chủ thể đầu tư chủ yếu là doanh nghiệp tại Việt Nam, nguồn vốn đầu tư vào việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp không phải từ ngân sách Nhà nước và đối tượng thu nhập thấp chủ yếu là cán bộ công chức và người có thu nhập thấp tại đô thị. Các quy định về kinh doanh nhà ở nằm trong các văn bản như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật doanh nghiệp cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật, văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được quy định ở Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu của đề tài “Pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp” trong quá trình nghiên cứu tác giả có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản như: phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, thống kê số liệu… đồng thời, đưa ra những dẫn chứng cụ thể từ thực tế để hoàn thiện đề tài. 5. Kết cấu luận văn Luận văn bao gồm các phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo. Trong đó Nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Chương 2: Pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Chương 3:Thực trạng kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam, những bất cập hạn chế còn tồn động và giải pháp hoàn thiện. CHƯƠNG 1 NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 1.1 Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.1.1 Khái niệm kinh doanh Một hoạt động không thể thiếu của con người trong nền sản xuất hàng hóa, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường là hoạt động kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận. Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm kinh doanh hay hoạt động kinh doanh. Nhưng dưới góc độ pháp lý thì kinh doanh được hiểu là: “Việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.1 Hoạt động kinh doanh trong một số trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, Luật thương mại 2005 giải thích: “Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác”.2 Theo cuốn Từ điển Luật học, thì “Kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”.3 Từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh được nhận biết qua các dấu hiệu sau:  Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng ta được tiến hành một cách chuyên nghiệp, thường xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thể kinh doanh  Phải được thực hiện một cách độc lập. Các chủ thể nhân danh mình tiến hành hoạt động kinh doanh. Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách nhiệm về hoạt động của mình  Kinh doanh được các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. 1.1.2 Khái niệm nhà ở Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở được xem là một tài sản có giá trị lớn đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân và được xã hội quan tâm. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người. Ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình. 1 Điều 4 khoản 2 Luật Doanh nghiệp 2005 Điều 3 khoản 1 Luật Thương mại 2005 3 Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà nội, năm 2006, tr.450-451 2 Trong quá trình đô thị hóa phát triển nền kinh tế thị trường nhu cầu nhà ở diễn ra ngày càng rộng nhưng giá nhà thì lại càng ngày tăng rất cao, dẫn đến tình trạng một số hộ gia đình, cá nhân không có nhà ở làm cho đời sống của người dân chưa được ổn định. Nhà ở là các ngôi nhà độc lập cũng như các khu chung cư, hay các khu đất dành để xây dựng các ngôi nhà các khu nhà ở. Loại bất động sản này có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn. Theo từ điển Tiếng việt do Nguyễn Như Ý (Chủ biên) nhà ở được quan niệm là: “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”.4 Tùy thuộc vào gốc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở đưa ra các khái niệm:  Dưới gốc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.  Dưới gốc độ pháp luật về nhà ở: nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân.5  Dưới gốc độ kinh doanh thương mại: nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa của hoạt động đầu tư kinh doanh. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm nhà ở được hiểu với gốc độ về kinh doanh thương mại. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.6 Nhà ở là một loại bất động sản, bởi vì bất động sản là các tài sản trong số tài sản đó có nhà ở. Do vậy nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản như sau:  Thứ nhất, là tính cố định. Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hóa nhà ở so với các hàng hóa khác. Các hàng hóa khác, người bán hay người mua có thể dễ dàng đem hàng hóa về nơi nào tùy ý nhưng với nhà ở thì không di dời được, chủ nhân của nó phải di chuyển đến nơi có nhà ở. Hàng hóa nhà ở không thể đem ra thị trường (siêu thị - chợ) để trưng bày như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo ra cho hàng hóa nhà ở mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại nhà ở nhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau, mỗi cách trang trí nhà ở khác nhau làm dẫn đến giá nhà ở cũng khác nhau hoàn toàn, tuy nhiên nhà ở có cách trang trí giống nhau nhưng khác địa điểm thì giá cũng khác nhau, những loại hàng hóa thông thường ngoài thị 4 Nguyễn Như Ý : Từ điển Tiếng việt, Nxb Giáo dục Hà Nội 2001, trang 514 Điều 1 đoạn 2 Luật nhà ở 2005 6 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 5 trường đem bán có cách trang trí trưng bày khác nhau và ở một địa điểm khác nhau thì những loại hàng hóa đó vẫn ở một giá trị nhất định không thay đổi.  Thứ hai, tính bền vững lâu dài. Nhà ở gắn với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, là một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, sạt lỡ, xói mòn. Nhà ở xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng nếu được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng chục năm hoặc lâu hơn nữa, đây cũng là tính bền vững của căn nhà.  Thứ ba, là tính cá biệt. Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa nhà ở có tính cá biệt. Mỗi nhà ở có một không gian và cách trang trí nhà ở khác nhau. Đồng thời còn kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại với kiến thức truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán và văn hóa xã hội của từng địa phương. Các nhà đầu tư điều quan tâm đến sự riêng biệt của mỗi căn nhà nhằm làm tăng thêm sự hấp dẫn của căn nhà đối với người mua.  Thứ tư, là tính đa dạng phong phú. Hàng hóa nhà ở có nhiều kiểu nhà ở khác nhau, mỗi cách trang trí trong căn nhà điều khác nhau, đồng thời nhà ở có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa nhà ở rất phong phú và đa dạng về số lượng và chất lượng.  Thứ năm, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vần đề tính ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức nhà ở.  Thứ sáu, nhà ở còn chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách pháp luật như: chính sách pháp luật về đất đai, chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản, chính sách pháp luật về nhà ở, xây dựng, chính sách pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư…cùng với một số các văn bản hướng dẫn thi hành luật, văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề kinh doanh nhà ở được quy định tại Việt nam. 1.1.3 Khái niệm kinh doanh nhà ở Con người ta sinh ra, ai cũng có nhu cầu về ăn, ở, mặc và đi lại. Để giải quyết nhu cầu về chỗ ở, con người tự tạo cho mình một ngôi nhà thông qua hoạt động xây dựng hoặc mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà của người khác. Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng có điều kiện và khả năng tự xây dựng cho mình một ngôi nhà để ở, nên để giải quyết nhu cầu về chỗ ở họ phải mua, thuê hoặc thuê mua nhà của người khác. Do vậy, hoạt động kinh doanh về nhà ở ra đời cũng nhắm đáp ứng nhu cầu này của người dân. Nhà ở là một loại bất động sản. Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ở là một hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản: “ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” 7 Trên cơ sở định nghĩa về kinh doanh bất động sản và nội dung các quy định về kinh doanh nhà được quy định tại chương II Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, người viết đưa ra khái niệm kinh doanh nhà ở như sau: kinh doanh nhà ở là hoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà ở mang đặc điểm sau:  Nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật: pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng… Do vậy, hoạt động kinh doanh nhà ở chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau.  Hoạt động kinh doanh nhà ở là hoạt động mang tính phức tạp đòi hỏi phải có một đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và trình độ trong việc tư vấn, mô giới, định giá…cho các chủ thể kinh doanh, cũng như trong việc quản lý hoạt động kinh doanh phức tạp này.  Nhà ở là tài sản có giá trị, nhu cầu về nhà ở rất cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá nhà ngày càng tăng cao. Hoạt động kinh doanh nhà ở mang lại lợi nhuận rất lớn, tuy nhiên, thị trường nhà ở cũng rất dễ biến động phụ thuộc nhiều vào các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thị trường nhà ở dễ tăng nhiệt nhưng cũng dễ đóng băng. Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro rất cao. 1.1.4 Khái niệm người thu nhập thấp Cho đến nay chưa có một khái niệm rõ ràng về “người thu nhập thấp”. Tùy thuộc vào đối tượng hàng hóa tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà có quan điểm khác nhau về thu nhập. Trong quan hệ mua bán hàng hóa thông thường có thể họ là người có thu nhập trung bình, thậm chí là khá, nhưng trong quan hệ mua bán hàng hóa đặc biệt – nhà ở thì họ lại là nhóm có thu nhập thấp. Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về người có thu nhập thấp. Người thu nhập thấp không phải là người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể đáp ứng được những nhu cấu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà. Nói đến người thu nhập thấp, trước hết cần tìm hiểu thu nhập của họ. Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người dân đô thị. Cùng với thu nhập, 7 Điều 4 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 các yếu tố khác như điều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá.. là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị. Để định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Nguồn thống kê thuộc Cục thống kê:  Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v..v)  Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản. Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay). Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích bình quân dưới 5 m2/người.8 Chúng ta cũng biết những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được đánh giá là những hộ gia đình thu nhập thấp nhưng đối với những đối tượng này lại có những chính sách riêng. Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không mà thôi. Thu nhập biểu hiện lợi ích vật chất có được của mỗi người, mỗi hộ gia đình khi tham gia lao động. Nó ảnh hưởng trực tiếp hay nói cách khác là nó quyết định lợi ích tinh thần của họ. Mọi tiêu dùng hàng hóa dịch vụ thông thường hay cao cấp đều trông chờ vào khoản thu nhập hàng tháng. Thu nhập cao thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con người, ngược lại thu nhập thấp kéo theo hàng loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo dục đào tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở. Nó không chỉ là những nhu cầu tối thiểu của bất kỳ một con người nào ở bất kỳ một nhà nước nào mà ngày càng quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn. Và mức tiết kiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng. 8 Theo số liệu của Cục thống kê Thành phố Hà nội, tham khảo tại: http://old.voer.edu.vn/module/khoahoc-xa-hoi/xac-dinh-nguoi-co-thu-nhap-thap.html[ ngày truy cập 10-09-2013] Hàng hóa – nhà ở là một hàng hóa có giá trị lớn đôi khi cũng trở thành tâm điểm “ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao. Thế nhưng với nhóm người có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ước mơ cao sang”. Đặc biệt là các đối tượng thấp tại các đô thị. 1.2 Ý nghĩa việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp Quyền có nhà ở là một quyền cơ bản của con người, được ghi nhận tại Điều 62 Hiến pháp 1992 sửa đổi bổ sung 2001: “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật”. Giải quyết nhà ở cho người dân luôn là vấn đề bức bách của một quốc gia và đã trở thành vấn đề toàn cầu. Đảng và Nhà nước ta luôn chăm lo việc tạo lập nhà ở cho nhân dân thông qua các chủ trương, chính sách và khả năng thực tế của từng thời kỳ. Hiện nay quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh cùng với sự tăng trưởng kinh tế của đất nước, nhất là tại khu vực thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Cùng với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ rất khó khăn về nhà ở. Trong thời kì hội nhập việc xây dựng chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp không những giải quyết chỗ ở cho họ, mà tạo nên một sự ổn định trong xã hội và phát triển đô thị mang tính bền vững. Do đó phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch có kế hoạch. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ mang tính chất chính trị xã hội mà nó còn phản ánh đúng bản chất của một nước xã hội chủ nghĩa, Nhà nước do dân vì dân. Tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời có những chính sách tác động làm cho cầu tiếp cận với nguồn cung tốt hơn. Thị trường nhà ở là một trong những bộ phận cấu thành thị trường bất động sản. Việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ là hướng đi mới cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, tình hình kinh tế nước ta đang trong giai đoạn khó khăn, phát triển kinh doanh nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp sẽ giải phóng được lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp. Thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng với thị trường tài chính, tiền tệ ngày càng liên thông với nhau, đã tạo ra sự vận động liên tục của các dòng vốn. Nhà nước có những chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các khu nhà cho người thu nhập thấp, đặc biệt là các dự án nhà chung cư cao tầng nhằm sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Kinh doanh nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành cho đối tượng có thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân theo quy định của từng địa phương, chưa và khó có điều kiện tiếp cận nhà ở. Việc phát triển kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp cũng góp phần tạo nguồn thu nhập cho ngân sách nhà nước: đối với nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân xây dựng khi doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, nhà nước sẽ giảm bớt một nguồn ngân sách lớn là vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra việc nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân đầu tư xây dựng Nhà nước cũng thu được một nguồn ngân sách từ thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng… mặc dù Nhà nước có chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp tuy nhiên các doanh nghiệp cũng phải nộp thuế nhất định vào ngân sách nhà nước. Ngoài ra, kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay. Đồng thời tạo đa dạng các loại hình kinh doanh nhà ở, thu hút nhiều nhà đầu tư vì đây là lĩnh vực kinh doanh hiện nay được nhiều tầng lớp trong xã hội quan tâm. 1.3 Sự cần thiết của việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp Thị truờng bất động sản ở các thành phố lớn nói riêng và cả nước nói chung đang trong giai đoạn khó khăn. Cũng trong thời gian qua thị trường nhà ở thành phố quá tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ phù hợp cho phần nhỏ người có thu nhập cao mà lãng quên đi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp. Tình hình nhà ở của thành phố bên cạnh những khởi sắc vẫn tồn tại những vấn đề khó khăn, trong đó việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp là một vấn đề cần được xem xét. Hiện tại trên cả nước đang diễn ra “làn sóng” di dân có cường độ lớn khiến sức ép tăng dân số cơ học đối với đô thị ngày càng căng thẳng, dẫn tới quá tải hạ tầng xã hội trong đó nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán nan giải. Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người này chỉ có thể và cần phải trở thành nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Theo số liệu thống kê của cục Quản lý nhà và Trung tâm bất động sản, Bộ xây dựng, tại khu vực đô thị còn có khoảng 600 – 700 ngàn cán bộ, công chức và các đối tượng khác có thu nhập thấp. Đấy là chưa kể con số này sẽ tăng lên rất nhiều vào năm 2010 và các năm tiếp theo. Như vậy vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang ngày càng trở nên cấp bách.9 Hiện quỹ đất không đủ để xây dựng nhà riêng lẻ, nhà cho người thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng so với nhu cầu thực tế là những vấn đề được bàn luận nhiều trong thời gian qua. Theo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m²/người). Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam cho thấy, cả nước hiện còn khoảng 9 http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/nha-o-cho-nguoi-co-thu-nhap-thap-chua-nhuky-vong-i18963 [ ngày truy cập 10-08-2013] 11.458 hộ chưa có nhà ở. Trong đó, tại khu vực đô thị, số hộ không có nhà ở vào khoảng 4.502 hộ.10 Trong đó một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, cụ thể như: Hà Nội cần hơn 110 nghìn căn; TP.HCM 134 nghìn căn; Bình Dương 104 nghìn căn, Đồng Nai 95.000 căn… Riêng tổng hợp của 25 bộ, ngành có nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực Hà Nội hiện đã khoảng 30.000 căn.11 Trong điều kiện bình thường hiện nay cầu về nhà ở rất lớn so với cung. Nhưng xét trên khía cạnh khác, thì cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp thì lại không lớn vì thu nhập của họ không có khả năng chi trả cho những hàng hóa – nhà ở mà họ cần. Nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán cần đáp số của bất kỳ đô thị nào trong quá trình phát triển đô thị bền vững. Các đô thị thu hút lực lượng lao động và người di cư ngày càng cao. Theo thống kê của tổ chức định cư con người, Liên Hợp Quốc, cho đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hoá trung bình tại Châu Á là 70% trong đó có Việt Nam.12 Vì thế việc thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp là vấn đề cấp bách nhằm đưa ra những phân khúc thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư. 1.4 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam Nhà nước ta là nhà nước do dân vì dân, do vậy mọi đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh phúc cho nhân dân. Xóa bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng lớp dân cư trong xã hội, trong đó có nhóm thu nhập thấp và vấn đề nhà ở đối với họ. Nhà nước có chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích ưu đãi đối với các doanh nghiệp, các tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành để các đối tượng có thu nhập thấp có khả năng tiếp cận trong việc mua hoặc thuê nhà ở. Nắm bắt rõ tâm lý của người Việt là “an cư – lạc nghiệp”, đặc biệt là người thu nhập thấp lại càng cần một mái nhà ổn định để chuyên tâm lao động, sản xuất, phát triển kinh tế gia đình, nhiều doanh nghiệp đã kiên trì, triển khai đầu tư xây dựng các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, cùng chung tay góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, Nhà nước và Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế ưu đãi như vay vốn, hỗ trợ lãi xuất, cấp đất sạch.. Nước ta đang trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế hoạch hóa, tập trung được nhà nước quản lý, các hoạt động kinh doanh trong xã hội nhà nước luôn đóng vai trò trung tâm. Và trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thì nhà nước đóng vai trò là “đầu tàu”. Để góp phần phát triển nền kinh tế, để giải quyết vấn đề 10 http://www.doanhnhansaigon.vn/online/dien-dan-doanh-nhan/thoi-su/2013/07/1075355/cho-thuenha-o-huong-mo-cho-dia-oc/ [ngày truy c p 13-08-2013] 11 http://dantri.com.vn/kinh-doanh/thu-nhap-thap-cung-mua-duoc-nha-ha-noi-771524.htm [ ngày truy cập 26-08-2013] 12 http://www.sxd.binhdinh.gov.vn/newsdetail.php?newsid=460&id=2 [ ngày truy c p 18-08-2013] nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, trong những năm qua Nhà nước đã thực hiện những chính sách ưu đãi khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp và hỗ trợ người thu nhập thấp có thể mua được nhà. Song song đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và cùng với một số văn bản quy định pháp luật khác để góp phần phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và giúp đất nước ngày càng phát triển và văn minh hơn. Theo Bộ Xây dựng, từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có những bước phát triển đáng kể, Nhà nước đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh để các tổ chức, đơn vị, cá nhân có điều kiện thuận lợi tham gia phát triển nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân. Luật Nhà ở cũng là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng để Đảng và Nhà nước quan tâm, hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo tại khu vực nông thôn và người thu nhập thấp ở đô thị. Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007 phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trường và tạo điều kiện trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở. Tuy nhiên, từ năm 2008 trở về trước, vấn đề xây nhà cho người có thu nhập thấp chưa bao giờ được đả động đến có chăng chỉ là vấn đề phát triển và xây nhà thương mại. Và đến năm 2009, vấn đề này đã được bày ra và xem xét một cách nghiêm túc, trở thành Nghị quyết của Chính phủ mục tiêu đến năm 2015. Đồng thời, trong năm 2009 hàng loạt chính sách về vấn đề phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đã được ban hành để điều chỉnh cho phù hợp với tình hình phát triển của thị trường cũng như để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong những năm qua Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo điều kiện để các thành phần kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, một số đối tượng có thu nhập thấp còn khó khăn về nhà ở. Để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng trên, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội, tại phiên họp ngày 31 tháng 3 năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20-04-2009 của Chính Phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Quyết định số 495/QĐ-BXD ngày 0805-2009 của Bộ xây dựng ban hành chương trình triển khai thực hiện Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20-04-2009 của Chính Phủ. Thông tư 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp. Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư. Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Đến Quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì chỉ để cho thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần. (hiện nay Quyết định 67/2009 đã được Quyết định 96/2009 Thủ tướng Chính phủ sửa đổi). Cùng với sự ra đời Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2006, hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoat động kinh doanh nhà ở đã có những bước phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Đảng và Nhà nước ta trong suốt quá trình đổi mới toàn diện nền kinh tế không phải là chặn đường bằng phẳng. Có giai đoạn chính sách của nhà nước ban hành trước có tác động thúc đẩy phát triển nền kinh tế, cũng có giai đoạn nhà nước ban hành các chính sách sau để điều chỉnh cho theo kịp sự phát triển của thị trường. Vì thế, có thể nói, việc ban hành các chính sách về nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp của nhà nước là kết quả của sự phát triển của thị trường, đồng thời đã tạo hàng lang pháp để các doanh nghiệp có thể mạnh dạn đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như tạo điều kiện để người thu nhập thấp tiếp cận để thuê hoặc mua nhà. Năm 2013, tình hình kinh tế nước ta gặp nhiều khó khăn và thử thách. Thị trường bất động sản đóng băng, trong đó thị nhà ở - được đánh giá là thị trường sôi động nhất cũng rơi vào tình trạng ế ẩm. Nhằm vực dậy thị trường bất động sản và để giúp các doanh nghiệp và người dân tiếp cận nhà thu nhập thấp, tháng 1/ 2013, Thủ tướng Chính Phủ đã ban hành Nghị quyết 02, với nhiều chính sách hỗ trợ giúp đưa nhà đất trở về giá trị thực và đến đúng tay người có nhu cầu như :  Cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành nhà ở cho người thu nhập thấp.  Giảm thuế giá trị gia tăng.  Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.  Giảm lãi suất cho vay. Bên cạnh những chính sách thì Thủ tướng Chính phủ cũng đề ra những biện pháp phù hợp với tính hình hiện nay như: hệ thống ngân hàng tích cực hạ lãi suất cho vay nhằm tăng kích cầu tiêu dùng nhà ở, giúp doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn thực tế hơn về phân khúc thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Đó là những tín hiệu tích cực, tạo cơ hội sở hữu nhà cho người dân thực sự có nhu cầu. Sau thời gian dài thắt chặt tín dụng, đặc biệt là khi giới doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hạn chế tiếp cận vốn thì một số ngân hàng đã bắt đầu chuyển sang cho vay tiêu dùng dành cho đối tượng khách hàng là cán bộ, công nhân viên chức, hộ kinh doanh cá thể có nhu cầu về nhà ở và xem đây là thị trường tiềm năng trong gian đoạn thanh khoản kém như hiện nay. Có thể nhận thấy, Nghị quyết 02 của Thủ tướng Chính phủ đã tạo nên một niềm hy vọng mới về việc khai thông thị trường bất động sản. Các dự án kém hiệu quả sẽ chuyển đổi để nguồn cung đi sát với nhu cầu nhà ở của người dân. Điều này cũng sẽ tạo nên mối tác động tương quan giúp cho nền kinh tế tháo được nút thắt: dự án nhà ở phải đi sát với nhu cầu của người dân, công nhân có việc làm, doanh nghiệp bán được hàng, ngân hàng giải quyết được nợ xấu, người dân có nhà ở… Vấn đề còn lại chính là những quy định cụ thể nhằm giúp cho chính sách nhanh chóng được áp dụng vào thực tiễn cuộc sống, để cho ước mơ về một ngôi nhà ở phù hợp với khả năng, điều kiện kinh tế sẽ không còn là mơ ước quá đỗi khó thực hiện của mỗi người dân. Cùng với nhiều động thái quyết tâm “phá băng” thị trường Bất động sản của Chính phủ, vừa qua hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt nam (VAFI) đưa ra 5 đề xuất trong đó có đề xuất hỗ trợ cho người thu nhập thấp hưỡng lãi xuất ưu đãi trong giai đoạn 2013 - 2020. Đây cũng là một trong những giải pháp giúp thị trường hồi phực trở lại. Tuy nhiên, để viêc hoạch định chính sách được cụ thể nhanh chóng đi vào chuyển khai trên thực tế rất cần sự phối hợp chặt chẽ, khẩn trương từ các bộ ngành, nhất là Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng nhà nước, Bộ tư pháp và Văn phòng Chính phủ, trong việc nắm chắc tình hình cụ thể, tiến độ từng dự án nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn để đưa ra chính sách cung – cầu phù hợp, kịp thời nhất. Hơn nữa, để thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch và bền vững, đòi hỏi phải có quyết tâm cao, tầm nhìn dài hạn và có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng nhằm phát huy cao độ vai trò của đội ngũ doanh nhân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 2.1 Quy định đối với chủ thể kinh doanh 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh, điều kiện cần thiết để kinh doanh và hành vi bị nghiêm cấm Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở thông qua hợp đồng, hoạt động kinh doanh pháp luật phải công khai minh bạch không trái quy định của pháp luật. Nhà ở đưa vào kinh doanh có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau:  Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;  Đối với nhà mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;  Không có tranh chấp về quyền sở hữu;  Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;  Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;  Kinh doanh nhà ở thu nhập nhập thấp cần phải có đầy đủ các loại giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà đã được phê duyệt đối với nhà hình thành trong tương lai.13 Để đảm bảo công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp, hành vi kinh doanh nhà ở không đăng ký kinh doanh là hành vi vi phạm và bị cấm trong kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định những hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp. Theo điều 16 Luật kinh doanh bất động sản, cấm các chủ thể tham gia kinh doanh có các hành vi như sau:  Hoạt động kinh mà không đăng ký kinh doanh. 13 Điều 7 khoản 1 Luật kinh doanh bất động sản  Cung cấp thông tin không trung thực, gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh.  Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh.  Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.  Lợi dụng chính sách ưu đãi của nhà nước để thực hiện kinh doanh trái pháp luật.  Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan trái quy định của pháp luật.  Lợi dụng chức vụ quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh, các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật. Các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà sẽ bị xử lý kỹ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp không có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (hiện nay gọi là giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp) thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch nhà ở thu nhập thấp. Luật nhà ở 2005 cũng cấm các chủ thể kinh doanh có những hành vi vi phạm trong lĩnh vực nhà ở như sau:  Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân.  Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc phát triển nhà ở.  Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.  Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.  Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.  Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.  Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp luật.14 2.1.2 Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp Có thể nói hoạt động sản xuất kinh doanh của các chủ thể kinh doanh giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa quyết định đối với sức tăng trưởng của nền kinh tế và sự tồn tại 14 Điều 8 Luật nhà ở 2005 của xã hội. Hiện nay, trình độ về phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam đã đạt được mức cao hơn nhiều so với những năm trước. Khung pháp lý và cơ chế quản lý nhà nước đối với các chủ thể kinh doanh đã từng bước phát triển và đang trong quá trình hoàn thiện. Thuật ngữ “chủ thể kinh doanh” được dùng rất phổ biến trong các báo, tạp chí, giáo trình, tài liệu tham khảo chuyên ngành pháp lý- kinh tế. Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có một khái niệm chính thức nào. Chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế thị trường rất đa dạng và phong phú. Nó không những bao gồm tất cả các loại hình doanh nghiệp mà còn có thể mở rộng đến tổ hợp tác, hộ gia đình và cá nhân nữa. Chủ thể kinh doanh nhà ở thu nhập thấp bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước , tổ chức cá nhân nước ngoài và người Việt nam định cư ở nước ngoài.  Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh nhà ở trong phạm vi sau đây: đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; mua nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê nhà để cho thuê lại.  Tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngoài Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh nhà ở trong phạm vi sau đây: đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. Kinh doanh nhà ở thu nhập thấp là loại nhà được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật và phải đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật. Các chủ thể kinh doanh nhà ở phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật đã quy định về kinh doanh nhà ở. Để đảm bảo tính lành mạnh, công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng, bên cạnh những năng lực pháp luật và hành vi của chủ thể kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự, thì tổ chức cá nhân kinh doanh nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản quy định đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:  Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật doanh nghiệp và Luật hợp tác xã.  Phải có vốn pháp định. Ở Việt Nam, vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp,15 điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà nhà nước đặt ra thì mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó. Vốn pháp định do cơ quan có thẩm quyền ấn định, mà nó được xem là có thể thực hiện được dự án khi thành lập doanh nghiệp. Vốn pháp định sẽ khác nhau tùy theo lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh. Tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật 15 Điều 4 khoản 7 Luật doanh nghiệp 2005 kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định để kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng Việt Nam.16 Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có: biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn có từ hai thành viên trở lên, quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức, bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty trách nhiệm một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân. Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập. Số tiền ký quỹ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đó được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có hiệu lực). Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận. Kinh doanh nhà ở thu nhập thấp là loại hình kinh doanh đặc biệt, đầy phức tạp vì hàng hóa kinh doanh là nhà ở - một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn. Việc kinh doanh nhà ở đòi hỏi vốn lớn và rủi ro cao nên việc duy trì vốn pháp định là điều cần thiết, đồng thời việc quy định như vậy để đảm bảo cho các tổ chức cá nhân kinh doanh này thực hiện giao dịch có hiệu quả hơn, tránh tình trạng giao dịch ngầm trong thị trường nhà ở.  Phải có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, đăng ký kinh doanh là thủ tục có ý nghĩa cơ bản, là "khai sinh" về mặt pháp lý cho doanh nghiệp. Theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15/4/2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp, việc đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp được thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh nơi doanh nghiệp dự định đặt trụ sở chính (gọi chung là cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh). Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có quyền kinh doanh các ngành, nghề mà pháp luật không cấm.17 Theo điều 4 khoản 2 Luật kinh 16 Điểu 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 17 Điều 7 khoản 1 Luật doanh nghiệp 2005 doanh bất động sản thì kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Như đã nói ở Chương 1, nhà ở là một loại bất động sản, vì vậy chủ thể kinh doanh nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. 2.1.3 Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Bất kỳ nhà đầu tư nào khi thành lập doanh nghiệp đều phải có một khối lượng tài sản nhất định, tức là họ phải có năng lực tài chính. Nếu doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà nhà nước không đòi hỏi phải chứng minh năng lực tài chính thì vốn của doanh nghiệp sẽ do nhà đầu tư đăng kí và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của số vốn đó. Như đã phân tích ở trên, thì kinh doanh nhà ở thu nhập thấp là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, và phải có vốn pháp định, vì vậy chủ thể kinh doanh nhà thu nhập thấp cần phải có năng lực tài chính vững mạnh để có thể kinh doanh một cách hiệu quả cũng như nâng cao nâng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, vấn đề tiên quyết để đi đến thành công chính là yếu tố vốn. Vốn đối với doanh nghiệp rất quan trọng như huyết mạch trong cơ thể con người. Có rất nhiều trường hợp chậm bàn giao các công trình hạ tầng hay các dự án nhà ở có nhiều nguyên nhân chủ yếu từ việc thiếu vốn của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Cho nên để giảm thiểu các sai phạm của nhà đầu tư trong các dự án khu nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản luôn ràng buộc năng lực tài chính của các nhà đầu tư khi chuyển khai các dự án. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha đất, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô từ 20 ha đất trở lên.18 Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có tính đến năm liền kề với năm nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở được thể hiện trong báo cáo tài chính và đã được kiểm toán độc lập xác định. Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính để thực hiện các dự án và xây dựng các danh mục các dự án đầu tư cũng như tổng mức đầu tư cho từng dự án. Mức vốn đầu tư thuộc sở hữu mà chủ đầu tư phải đáp ứng được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của từng dự án. Trong đó, tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Việc quy định điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư của pháp luật là rất cần thiết, bỡi lẽ trên thực tế đã có nhiều trường hợp chủ đầu tư do “chạy theo” mục đích lợi nhuận đã xây dựng các công trình không đúng theo quy hoạch xây dựng. Có một số trường hợp nhà đầu tư kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn làm thủ tục xin đầu tư 18 Điều 5 khoản 1 điểm b Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản xây dựng. Chính vì vậy, việc quy định chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm mục đích ngăn ngừa những hành vi vi phạm này. 2.1.4 Tiêu chuẩn về nhà ở thu nhập thấp Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt, không thể thiếu đối với đời sống con người, mỗi gia đình và xã hội. Cùng với quá trình đô thị hóa của nền kinh tế thì nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp càng cần thiết hơn. Chính vì vậy, mà chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp cần phải được triển khai và thực hiện, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, đảm bảo ổn định đời sống xã hội và xây dựng nền tảng cho công cuộc đô thị hóa. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở thu cho người thu nhập thấp cần phải tuân theo nguyên tắc và quy định cụ thể, đáp ứng được những yêu cầu, yếu tố mà người sử dụng mong muốn. Khi dự án được xây dựng thành công nghĩa là thiết kế của dự án đã nằm hài hòa giữa tiêu chí thuận lợi, hiện đại và giá cả hợp lý. Không những thế, nhà ở cho người thu nhập thấp cần phải có hệ thống kỹ thuật đồng bộ như: có nhiều cây xanh, giao thông thuận lợi, có hệ thống cấp thoát nước, thang máy, điện chiếu sáng…Ngoài ra, còn phải có những dịch vụ cần thiết: y tế, trường học, khu vui chơi giải trí…., các thiết kế phải tạo sự thoải mái và đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng và chất lượng sống của người dân. Khác với tiêu chuẩn thiết kế nhà ở đối với nhà ở thương mại, nhà ở công vụ cũng như nhà ở riêng lẻ, đối với nhà ở thu nhập thấp luật quy định hẹp hơn, cụ thể là nhà ở thu nhập thấp loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m2, chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy chuẩn xây dựng hiện hành19. Theo quy định pháp luật nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.20 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, thu lôi, cứu hỏa, và các phần khác không thuộc sở hữu 19 20 Điều 36 khoản 1 điểm b Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Điều 3 khoản 5 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở riêng của căn hộ nào, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.21 Các dự án nhà ở thu nhập thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh đó, việc lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, đơn vị tư vấn thiết kế phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp để thiết kế nhà ở, đảm bảo chất lượng và hạ giá thành xây dựng, khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong cuộc sống ngày càng phát triển, nhà ở chung cư cũng càng trở nên quen thuộc đối với cư dân bởi tính tiện ích của nó, và cũng bởi dân số phát triển và quỹ đất thì ngày càng trở nên hiếm hoi, nhà ở cao tầng phát triển là tất yếu. Và việc xây dựng chung cư cao tầng sẽ tiết kiệm được diện tích đất xây dựng nhà, và kéo theo giá thành được hạ thấp sẽ rất phù hợp với túi tiền của người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, không phải ai cũng thích ở chung cư cao tầng, có nhiều cái lo lắng khi quyết định sống ở đây. Trước hết, điều “sợ” nhất là sợ kém chất lượng của các công trình xây dựng. Thứ hai, ở các đô thị nhỏ người dân chưa quen ở chung cư cao tầng. Vì vậy, với các dự án chung cư cao tầng, bên cạnh thiết kế và thi công tạo dựng được những ngôi nhà đẹp thì cần phải đảm bảo theo quy hoạch, kế hoạch dự án, thiết kế, kiểm soát, giám sát, nghiệm thu, khai thác sử dụng. Tùy từng loại đô thị mà nhà đầu tư có thể thiết kế và xây dựng theo đúng tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng, phục vụ tốt cho nhu cầu của người dân. Việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc điểm của từng địa phương. Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm đảm bảo cho người thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị. 2.2 Quy định đối với đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp 2.2.1 Đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp Hộ gia đình có ít nhất một người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc các đối tượng sau đây sẽ được mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp:  Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội – nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định). 21 Điều 70 khoản 2 Luật nhà ở 2005  Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định.22 Ðối tượng trên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau thì mới được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp: Thứ nhất, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chặt chội, cụ thể là:  Là người chưa có nhà thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.  Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chặt chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai cụ thể: có nhà ở là chung cư nhưng diện tích bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người. Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thứ hai, chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể :  Chưa được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai.  Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chưa được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở.  Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.  Chưa được tặng nhà tình thương tình nghĩa.  Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp (đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở). 22 d i u 3 Thông t 36/2009/TT-BXD h ng nhà cho người có thu nh p th p t ng d n vi c bán, cho thuê, cho thuê mua và qu i khu v c đô th n lý s  Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Thứ ba, đối với trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ và thời gian công tác, thực trạng về nhà ở. Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Riêng đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân được bồi thường bằng tiền khi Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở thì không tính số tiền được bồi thường vào mức thu nhập hàng tháng đối với đối tượng trên.23 2.2.2 Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn phù hợp với đặc thù của địa phương để hướng dẫn các chủ thể đầu tư thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp đúng đối tượng theo quy định. Việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp được thực hiện theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước với thang điểm tối đa là 100 điểm. Bảng điểm được xác định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể sau: STT Tiêu chí chấm điểm 1. Tiêu chí khó khăn về nhà ở: - Chưa có nhà ở (bao gồm cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở). - Có nhà ở bình quân dưới 5 m2 sử dụng/người và diện tích đất ở thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại. 23 Số điểm 50 30 Điều 4 Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị 2. Tiêu chí về đối tượng: - Đối tượng 1: Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội – nghề nghiệp; 30 viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định). - Đối tượng 2: Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập , doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự 20 do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định. 3. 4. Tiêu chí ưu tiên khác: - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1. 10 - Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 người thuộc đối tượng 2. - Hộ gia đình có từ 2 người trở lên thuộc đối tượng 2. 7 Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất. 4 Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định: 10 (theo điều kiện cụ thể của từng địa phương) Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp căn cứ vào quy định cụ thể về lựa chọn các đối tượng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để thực hiện việc công khai nguyên tắc, thứ tự và đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp đối với dự án do mình làm chủ đầu tư. 2.2.3 Xác định giá bán, giá thuê và thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp Đối với giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp:  Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì nhà ở (phần sở hữu chung).  Không tính các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá bán nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, các ưu đãi về thuế…) và được cộng thêm tối đa 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư.  Trường hợp bán nhà trả góp thì thời hạn trả góp do bên bán bên mua tự thõa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm. Đối với giá cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp:  Giá cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có); chi phí quản lý, vận hành trong quá trình sử dụng; chi phí bảo trì nhà ở.  Chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm bảo đảm tốt việc vận hành của khu nhà ở, do đơn vị quản lý vận hành nhà ở chịu trách nhiệm quản lý.  Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước và các dịch vụ khác (nếu có) của người thuê nhà không tính trong giá cho thuê nhà ở mà do người thuê nhà trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ (nếu có hợp đồng riêng) hoặc trả cho đơn vị quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và các chi phí khác trong quá trình quản lý, vận hành nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không nhằm mục đích kinh doanh. Riêng giá điện, nước được tính theo giá sinh hoạt, không tính theo giá kinh doanh.  Các chi phí dịch vụ trong giá cho thuê nhà ở bao gồm: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được quy định cụ thể trong hợp đồng thuê nhà ở.  Không được tính các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; các ưu đãi về thuế…)  Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở dùng để bù đắp chi phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì nhằm giảm giá cho thuê nhà ở  Lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng  Thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm. Đối với giá cho thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp: Giá cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp được xác định tương tự như giá bán và giá cho thuê. Trong trường hợp cho thuê mua thì người thuê mua phải nộp tiền lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở. Thời gian thuê mua do người bán và người thuê mua thõa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm.24 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu 24 Điều 2 Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư. nhập thấp và tổ chức kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn. 2.3 Các hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp 2.3.1 Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp: Đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp là một hoạt động kinh doanh nhà ở, các chủ đầu tư đã bỏ vốn xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích kiếm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh nhà ở. Nghiên cứu pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà ở cho thấy, tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh theo các hình thức sau đây:  Thứ nhất, đầu tư xây dựng mới nhà, điều này có nghĩa là chủ thể kinh doanh nhà ở thu nhập thấp phải tự bỏ vốn ra xây dựng mới nhà. Hành vi này được giới chuyên môn gọi là tạo lập. Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp được triển khai theo trình tự thủ tục qua các giai đoạn sau:  Chủ đầu tư phải có đất làm mặt bằng xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư chưa có đất phải tiến hành thủ tục xin giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp vệ đất đai, sau đó tiến hành bồi thường và giải phóng mặt bằng.  Chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng công trình. Việc cấp giấy phép xây dựng được tiến hành theo các quy định của Luật xây dựng.  Chủ đầu tư thuê tư vấn khảo sát, lập bản vẽ, thiết kế công trình, kiến trúc.  Chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý đầu tư công trình, lập dự toán nguồn vốn xây dựng.  Chủ đầu tư mở thầu tiến hành lựa chọn nhà thầu thi công công trình.  Chủ đầu tư thuê tư vấn giám sát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình.  Chủ đầu tư thực hiện việc nghiệm thu và nhận bàn giao công trình.  Chủ đầu tư vận hành, bảo trì và quản lý (hoặc thuê quản lý) công trình.  Thứ hai, đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà có sẵn. Khác với hình thức trên chủ đầu tư không cần xây dựng nhà. Điều này có nghĩa là, dựa trên cơ sở nhà có sẵn, chủ đầu tư tự bỏ vốn để cải tạo, sửa chữa trước khi thực hiện việc kinh doanh. Hình thức này có vẻ đơn giản hơn hình thức đầu tư xây dựng mới nhà vì chủ đầu tư không cần phải qua khâu tìm mặt bằng để xây dựng mà chủ đầu tư chỉ bỏ tiền ra sửa chữa những công trình có sẵn, làm mới công trình đó để kinh doanh. Nhà có sẵn có thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp mua, nhận chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua của tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư để kinh doanh này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp phải có dự án đầu tư. Các dự án này phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật. Ngoài ra quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư cũng được luật quy định khá cụ thể. Các quyền và nghĩa vụ này được xác lập không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ đầu tư mà còn đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được thực hiện đúng pháp luật.  Vấn đề huy động vốn Để thực hiện hoạt động đầu tư tạo lập nhà, các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính vững mạnh, vì nhà ở là loại hàng hóa có giá trị lớn nên khi thực hiện phải có nguồn vốn ổn định để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ cũng như đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ đầu tư khi bắt tay vào xây dựng đều sử dụng chính nguồn vốn tự có của bản thân mình, đa phần các chủ đầu tư sẽ huy động các nguồn vốn từ bên ngoài để hoàn thành dự án. Vì vậy, nguồn vốn là yếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư tạo lập và vấn đề huy động vốn để thực hiện dự án đó càng quan trọng hơn. Hiện nay, thị trường nhà ở là thị trường hoạt động sôi nổi nhất, và vấn đề huy động vốn để kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở đang được Nhà nước đặc biệt quan tâm, Nhà nước đã ban hành những chính sách khuyến khích, hỗ trợ các nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như những người có nhu cầu mua nhà ở.  Nguồn vốn huy động Khi tiến hành hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ngoài việc sử dụng nguồn vốn sẵn có của mình, doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ các chủ thể khác mà pháp luật cho phép. Và việc huy động vốn để tiếp tục của doanh nghiệp phải tuân theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật kinh doanh nhà ở cũng như các văn bản liên quan. Đứng trên gốc độ đầu tư thì một dự án nhà ở có thể huy động vốn từ những nguồn sau:  Vốn tự có của chủ đầu tư: tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có là không thể thiếu. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh, vốn góp của các thành viên khi thành lập doanh nghiệp, hoặc được thừa kế, được tặng cho… trong việc đầu tư, tạo lập nhà ở thì vốn đóng vai trò chủ yếu không thể thiếu, có nguồn vốn mạnh thì việc đầu tư sẽ phát triển nhanh chóng và hoàn thành công trình theo đúng thỏa thuận ban đầu của chủ đầu tư. Đây là nguồn vốn cơ bản trong bất cứ dự án nhà ở nào, nó quyết định sự thành hay bại của một dự án.  Vốn vay: nguồn vốn này không thể thiếu đối với những dự án lớn như dự án nhà ở. Để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, và giải quyết nợ xấu theo Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ. Đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp khi tiến hành vay vốn phải đáp ứng đủ điều kiện:  Là doanh nghiệp có dự án kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp  Có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán chưa phát sinh kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013 (không bao gồm chi phí thuế) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp  Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay. Ngân hàng quy định cụ thể mức vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự án, phương án vay nhưng không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.  Có cam kết chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp.25 Ngoài các điều kiện vay vốn theo quy định của Thông tư số 11/2013 của Ngân hàng Nhà nước, chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp còn phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:  Có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật  Có văn bản chấp thuận đầu tư của cấp có thẩm quyền  Đã có đất sạch và giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.26 Các doanh nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện trên và có nhu cầu vay vốn thì phải gửi hồ sơ đáp ứng các điều kiện đó kèm theo nhu cầu lượng vốn cần vay về Bộ xây dựng để kiểm tra, thẩm định và tổng hợp gửi Ngân hàng Nhà nước Việt nam hoặc các ngân hàng: ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triền Việt Nam, ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam, ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long27 để xem xét cho vay. Ngân hàng cho vay đối với các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp phải dựa trên cơ sở danh mục các dự án do Bộ Xây dựng công bố trong từng thời kỳ. Tổng mức cho vay của ngân hàng đối với doanh nghiệp chiếm tối đa 30% nguồn tái cấp vốn hỗ trợ của nhà ở của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho các ngân hàng. Vốn vay tín dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước giành cho các dự án phát triển triển, mục đích hỗ trợ cho những dự án này của các thành phần kinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực…được nhà nước xác định là ưu tiên phát triển, trong đó có lĩnh vực kinh doanh nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp. Trong nhiều dự án phát triển nhà tại các đô thị, các chủ đầu tư trông chờ vào nguồn vốn này rất nhiều. Đối với những dự án 25 Điều 3 khoản 2 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013 26 Điều 4 khoản 1 Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ. 27 Điều 1 khoản 2 điểm b Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ như thế này thì tiến độ hay thậm chí cả chất lượng dự án phụ thuộc vào tốc độ giải ngân của vốn vay tín dụng, tuy nhiên nguồn vốn này còn rất nhiều vấn đề cần sớm khắc phục, trong số đó phải kể đến tình trạng có quá nhiều đầu mối cho vay, tình trạng có nhiều đầu mối cho vay với nhiều điều kiện và thủ tục vay khác nhau đã gây khó khăn cho người đi vay. Một dự án có thể mỗi năm được giao chỉ tiêu cho vay tại hai, ba đầu mối. Do vậy, chủ đầu tư phải làm nhiều bộ hồ sơ, phải trình với nhiều đầu mối, thủ tục này làm chậm tiến độ dự án đầu tư nhà vốn đã có thời gian thi công kéo dài.  Vốn huy động từ khách hàng : do nhu cầu về nhà ở của những đối tượng thu nhập thấp rất lớn cùng với sự cho phép của pháp luật, các chủ đầu tư có thể khai thác nguồn vốn đầy tiềm năng này thông qua hình thức ứng trước tiền mua nhà của khách hàng. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng đủ điều kiện mua nhà thu nhập thấp thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (cách gọi phổ biến là mua bán nhà trên giấy) tức là, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng, nhà chưa được hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ, thi công và tiến độ cụ thể. Đối với trường hợp huy động vốn từ khách hàng thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động, phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở, và địa chỉ của nhà ở sẽ bán. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà sau khi đã có đủ các điều kiện trên. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp phải sử dụng vốn đã huy động vào mục đích xây dựng dự án phát triển nhà đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn sẽ bị xử lý theo quy định hiện hành.28 Hình thức huy động vốn từ khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức huy động rất phổ biến hiện nay, nó huy động được nguồn vốn rất lớn từ khách hàng. Tuy nhiên, hình thức này lại là hình thức thường vi phạm ở chủ đầu tư và cả khách hàng. Đối với chủ đầu tư: Thứ nhất, vi phạm thường xảy ra nhất chính là việc huy động vốn trái phép của khách hàng. Theo khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản quy định, nghiêm cấm việc huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất 28 Điều 9 khoản 3 điểm e Nghị định 71/2010/NĐ-CP động sản. Và theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở 2005: “trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. Sau khi giá bán nhà được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định, giá trị thanh toán được tính theo giá bán chính thức. Trên thực tế đã có nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn khách hàng khi chưa xây dựng xong phần móng, nhiều nhà đầu tư đã lách luật để huy động vốn bằng cách yêu cầu khách hàng phải nộp tiền đặt cọc như trường hợp Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà không chỉ yêu cầu khách hàng nộp tiền đặt cọc (vốn dĩ không cần) mà còn phải ký vào giấy tờ cam kết với nội dung đã được soạn sẵn và cam kết khoản tiền này là “tự nguyện”. Nhiều chủ đầu tư đã huy động tiền ứng trước của khách hàng nhưng sử dụng sai mục đích, đầu tư dàn trải vào các dự án khác dẫn đến việc chậm triển khai. Thậm chí, nhiều dự án không còn khả năng tiếp tục triển khai thực hiện, chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, chậm bàn giao nhà cho khách hàng, khi xảy ra “sự cố”, khách hàng những người đã ứng trước tiền lại thường là người chịu thiệt thòi, nhà không có mà tiền cũng không lấy lại được. Thực trạng này đã gây bức xúc trong xã hội, khiến khách hàng mất lòng tin vào thị trường nhà ở. Thứ hai, các nhà đầu tư bàn giao nhà không theo đúng tiến độ, một lần nữa trong việc giao nhà lại gây nhiều khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà. Thậm chí người mua nhà đã vay tiền của ngân hàng và phải tiếp tục trả lãi trong thời gian chờ đợi. Thứ ba, sử dụng khoản tiền huy động của khách hàng không đúng mục đích. Vấn đề này hiện nay vẫn chưa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Thứ tư, nhà đầu tư tìm cách hủy bỏ hợp đồng, chấp nhận bồi thường khi giá nhà lên cao. Có trường hợp bán nhà trên giấy khi chưa xây dựng xong phần móng, và nếu phát sinh tranh chấp thường bị Tòa án tuyên tuyên vô hiệu và khách hàng phải nhận được tiền vốn góp từ các năm trước và sau đó chủ đầu tư bán nhà với giá hiện tại gấp vài lần giá gốc trước đây. Trong các hợp đồng mua bán nhà thường quy định nhà đầu tư trong trường hợp không tiếp tục thực hiện dự án chỉ phải bồi thường cao nhất 8% giá trị hợp đồng. Thứ năm, chất lượng nhà không đảm bảo như cam kết với người mua, nếu người mua có yêu cầu thì cũng được sữa chữa nhưng thường không đáp ứng đúng quy chuẩn xây dựng. Về phía khách hàng: vi phạm thường gặp là không trả tiền đúng thời hạn như cam kết trong hợp đồng khi thị trường đóng băng. Để hạn chế việc vi phạm của chủ đầu tư cũng như khách hàng, Luật kinh doanh bất động sản quy định khống chế việc huy động vốn của chủ đầu tư phải thực hiện nhiều lần và theo tiến độ thực hiện dự án, phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp không tiếp tục thực hiện dự án, không giao nhà đúng thời hạn cho khách hàng và đối với khách hàng phải trả lãi ngân hàng trong thời gian chậm nộp tiền cho chủ đầu tư. Từ các phân tích trên, việc huy động vốn của khách hàng phải đảm bảo các nguyên tắc sau:  Việc ứng tiền trước phải thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho dự án theo nội dụng và tiến độ được phê duyệt 29 và không được huy động quá 70% tiền nhà trước khi bàn giao nhà.30  Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập nhà ở.  Khách hàng được hưởng giá mua nhà tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp có thõa thuận khác.  Nếu nhà đầu tư chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm đối với khách hàng theo hợp đồng và trả cho khách hàng khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng tại thời điểm giao dịch tương ứng với thời gian chậm tiến độ. Trường hợp chủ đầu tư giao nhà không đúng chất lượng, thời hạn và cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng và quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại. Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời hạn chậm trả. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra.31  Thời điểm huy động vốn Thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư trong các dự án kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp là vấn đề mà rất nhiều doanh nghiệp phản ánh trong thời gian qua. Theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở thì thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn là sau khi xây dựng xong 29 Điều 4 khoản 1 điểm a Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Điều 39 khoản 1 Luật Nhà ở 2005 31 Điều 4 khoản 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP 30 móng nhà, thay vì hoàn thành hạ tầng như trước kia. Quy định này sẽ dẫn đến hai khó khăn cho các chủ đầu tư. Thứ nhất, dự án có thể chậm tiến độ do thời gian phê duyệt dự án có thể kéo dài, các thiết kế bản vẽ có thể thay đổi theo nhu cầu của xã hội, nên thời gian thi công để xong móng sẽ kéo dài. Thứ hai, hầu hết doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở có vốn nhỏ, làm xong hạ tầng là hết vốn. Vì vậy, quy định này buộc các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính dồi dào hơn.  Hình thức huy động vốn Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở quy định về huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở đã nêu rõ các điều kiện để thực hiện các hình thức huy động vốn khác nhau của chủ đầu tư, đồng thời quy định việc phải thông báo trước 15 ngày về việc huy động vốn cho cơ quan quản lý Nhà nước. Điều này sẽ giúp minh bạch thị trường mua bán nhà trả trước vốn đang phức tạp hiện nay và tăng trách nhiệm trong việc sử dụng vốn huy động đúng mục đích của chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai. Thị trường minh bạch sẽ tạo được lòng tin cho người mua và sức mua các sản phẩm này vì thế sẽ được cải thiện. Tại điềm a khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, khi chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn từ vốn vay của các tổ chức tín dụng thì phải ký hợp đồng vay vốn với tồ chức tín dụng cho vay. Việc ký hợp đồng vay vốn sẽ đảm bảo được số tiền cho vay của tồ chức tín dụng, đồng thời cũng ràng buộc chủ đầu tư dự án thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng như: trả lãi đúng kỳ hạn, sử dụng nguồn vốn vay đúng mục đích…. Các tổ chức tín dụng xem xét và quyết định việc cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật.  Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp Chủ đầu tư dự án được quyền ký kết hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà ở đảm bảo đúng đối tượng quy định; thu tiền bán, cho thuê, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký; thanh lý hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà ở; chấm dứt hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà ở đối với các trường hợp vi phạm quy định đã thõa thuận trong hợp đồng hoặc những trường hợp người thuê nhà không còn là đối tượng thuộc diện thu nhập thấp. Trực tiếp thực hiện hoặc ký kết với tổ chức, cá nhân để cung cấp các dịch vụ nhà ở trong dự án do mình làm chủ đầu tư. Khai thác, kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định. Trong quá trình lập dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư dự án có thể tín toán, bố trí một phần diện tích phù hợp (sau khi đã đáp ứng đủ nhu cầu diện tích sử dụng chung trong phạm vi dự án theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện kinh doanh, tạo nguồn thu bù đắp chi phí quản lý vận hành và bảo trì nhà ở. Trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ quy định:  Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo thứ tự ưu tiên trên cơ sở chấm điểm về Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người thu nhập thấp được hỗ trợ nhiều lần. Trong trường hợp người được dự kiến giải quyết theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở hoặc đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng bao gồm cả các thành viên trong hộ đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp (đã được ký hợp đồng) gửi về Sở Xây dựng nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được danh sách này và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra. Đồng thời, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại sàn giao dịch bất động sản hoặc trang web về nhà ở thu nhập thấp của chủ đầu tư (nếu có).  Sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm thành lập đơn vị trực thuộc hoặc thuê hoặc uỷ thác cho một doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp. Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày khu nhà ở thu nhập thấp được bàn giao đưa vào sử dụng và khu nhà ở đó đã có trên 50% số căn hộ có chủ sở hữu, chủ sử dụng đến ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thu nhập thấp lần đầu.  Ngoài ra, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm quản lý, vận hành và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà ở thu nhập thấp. Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho khu nhà ở thu nhập thấp hoạt động bình thường. Thực hiện việc quản lý vận hành hoặc lựa chọn doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp. Thực hiện các thủ tục với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Xây dựng và ban hành (hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành) bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp, thông báo công khai để bên mua, thuê, thuê mua nhà ở và các tổ chức, cá nhân có liên quan biết để thực hiện. Bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp phải bao gồm các nội dung chính như sau: trách nhiệm của các tổ chức có liên quan trong quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp; quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp; các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp; các khoản kinh phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà ở thu nhập thấp và các khoản chi phí hợp lý khác; xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà ở thu nhập thấp, phần sở hữu và sử dụng chung trong và ngoài nhà ở thu nhập thấp. Bản nội quy này được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp. Xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện (hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành) việc bảo trì nhà ở thu nhập thấp; phối hợp với cơ quan y tế, cơ quan phòng, chống cháy nổ, chính quyền địa phương, công an khu vực để thực hiện các công tác về phòng chống dịch bệnh, phòng cháy, chữa cháy và đảm bảo an ninh, trật tự, an toàn xã hội cho khu nhà ở thu nhập thấp. Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng.  Các ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp Vấn đề giải quyết nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp ngày càng được Nhà nước quan tâm. Nhà nước đã ban hành nhiếu chính sách nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Về phía các chủ đầu tư, họ luôn e dè và đắn đo khi quyết định đầu tư vào lĩnh vực này vì các đối tượng mua nhà thu nhập thấp là những đối tượng không có nguồn tài chính lớn để thanh toán một lần khi mua nhà, mà họ phải trả góp qua nhiều năm cộng thêm sự giúp sức của Nhà nước họ mới mua được nhà, do đó việc thu hồi vốn của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu nhập phải thực hiện trong một thời gian khá dài. Hiểu được tâm lý của các nhà đầu tư, Nhà nước ta đã ban hành các cơ chế ưu đãi cho các chủ đầu tư nha ở thu nhập thấp như sau:  Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án  Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%)  Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thới gian hoạt động.  Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định, vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay. (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương).32  Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giá thành xây dựng công trình, được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp. Theo quy định tại Điều 2 Thông tư số 14/2009/TT-BXD hướng dẫn áp dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập thấp thì thiết kế điển hình là đồ án thiết kế được nghiên cứu trên cơ sở quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn quốc gia về xây dựng để áp dụng nhiều lần trong xây dựng theo những điều kiện xác định. Đối tượng thiết kế điển hình là các bộ phận chức năng, chi tiết cấu tạo kiến trúc (không bao gồm phần nền móng và chi tiết kết cấu chịu lực của công trình) và khoản 2 điều 2 thông tư số 14/2009 thì thiết kế mẫu được giải thích như sau: là đồ án thiết kế vận dụng các thiết kế điển hình bộ phận cho một loại nhà hoặc công trình với quy mô xác định và điều kiện cụ thể. 2.3.2 Hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại Sau một thời gian phát triển ồ ạt của thị trường bất động sản, đến nay có thể thấy “sự lệch pha” trong cơ cấu căn hộ. Để giải quyết vấn đề này, Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ra đời, nhằm hướng dẫn điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà dành cho những đối tượng có thu nhập thấp nhằm hạ giá thành sản phẩm, tạo sức mua cho thị trường. Cùng với các ngân hàng, các doanh nghiệp, địa phương cũng có chuẩn bị tích cực để tiếp cận với chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở. Một số dự án về xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được chuyển đổi từ nhà ở thương mại đang được các tỉnh, thành phố phê duyệt, theo số liệu của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ xây dựng tính đến tháng 10 năm 2013, toàn quốc có 52 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, tạo cơ hội cũng như thúc đẩy sức mua cho thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn này. 33 Việc cho phép chia nhỏ căn hộ của Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều ý kiến đồng tình từ người dân, bởi chia nhỏ căn hộ để có sản phẩm giá rẻ, bình dân phục vụ cho người lao động nghèo, cán bộ công nhân viên có thu nhập thấp... Loại hình này coi như một 32 Phần III điểm 5 Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thi. 33 Lam Sơn, Để chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ phát huy được hiệu quả, Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ số 12, 2013, tr.19 dạng nhà ở xã hội, nhưng chất lượng xây dựng vẫn đảm bảo, chỉ tiết kiệm kinh phí qua giải pháp thi công, sử dụng vật liệu và trang thiết bị phù hợp. Để đảm bảo đúng quy định, cũng như theo tinh thần hướng dẫn của Thông tư 02/2013/TT-BXD, thì các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở cho người thu nhập thấp là những dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Việc chuyển đổi phải đảm bảo phù hợp với nguyên tắc theo quy định và quyết định phê duyệt cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ xây dựng. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở dành cho người thu nhập thấp chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.  Nguyên tắc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp Việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Các dự án đã nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước hoàn trả lại số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước trên cơ sở tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án sau khi điều chỉnh.  Trình tự, thủ tục và hồ sơ xin chuyển đổi Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại, gồm:  Các bản sao đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ban hành, gồm văn bản công nhận chủ đầu tư; văn bản chấp thuận đầu tư; giấy chứng nhận đầu tư; quyết định phê duyệt dự án; hồ sơ, bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án.  Phương án xin chuyển đổi (kèm theo bản vẽ thuyết minh). Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là đơn vị đầu mối tiếp nhận, thụ lý hồ sơ xin chuyển đổi, điều chỉnh của các chủ đầu tư để tổ chức thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. Trong quá trình thẩm định hồ sơ xin điều chỉnh, chuyển đổi dự án, Sở Xây dựng tổ chức họp để lấy ý kiến các cơ quan có liên quan, gồm: Sở Kiến trúc - Quy hoạch (nếu có); Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch và Đầu tư; Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có dự án (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện). Đơn vị đầu mối phải gửi hồ sơ tới các cơ quan liên quan trước khi tổ chức họp. Ý kiến của đại diện các cơ quan tại cuộc họp thẩm định là ý kiến chính thức về dự án và được lập thành biên bản. Sau khi tổ chức cuộc họp thẩm định, Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi biên bản cuộc họp thẩm định về việc xin điều chỉnh, chuyển đổi dự án kèm theo dự thảo quyết định cho phép điều chỉnh hoặc chuyển đổi. Trường hợp dự án không được chấp thuận điều chỉnh, chuyển đổi thì ngoài biên bản cuộc họp thẩm định, phải gửi kèm theo dự thảo văn bản trả lời nêu rõ lý do không được chấp thuận để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. Trong thời hạn tối đa là 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được biên bản cuộc họp và dự thảo quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi dự án (hoặc dự thảo văn bản không chấp thuận cho phép điều chỉnh, chuyển đổi dự án) do Sở Xây dựng trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ký ban hành theo thẩm quyền. Thời gian thẩm định, quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án tối đa không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.34  Trách nhiệm tổ chức thực hiện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức chỉ đạo các cơ quan chức năng có liên quan tổ chức việc chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở cho người thu nhập thấp. Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương thực hiện việc thẩm định các dự án nhà ở thương mại chuyển sang làm nhà ở cho người thu nhập thấp trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng trực thuộc Bộ Xây dựng thực hiện việc hướng dẫn, giải đáp những vấn đề khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện; tham mưu giúp Bộ trưởng Bộ Xây dựng theo dõi, đôn đốc và kiểm tra việc thực hiện điều chỉnh chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang làm dự án nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. 2.4 Các giao dịch về nhà ở cho người thu nhập thấp Liên quan đến vấn đề về giao dịch nhà ở, Luật nhà ở đã giành hẳn một chương để quy định về này. Tại Điều 90 Luật nhà ở 2005 giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua 34 d m i u 4 Thông t 02/2013/TT-BXD H ng d n vi c đi án nhà th ng m i,d án đ u t xây d ng khu đô th i sang làm nhà xã h i ho c công trình d ch v u ch nh c c u c n h và chuy n đ i nhà th các ng bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thuế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, và ủy quyền quản lý nhà ở. Trong phạm vi của đề tài chỉ nghiên cứu những giao dịch về nhà ở nhằm mục đích có phát sinh lợi nhuận như: mua bán, cho thuê, thuê mua. Còn các giao dịch còn lại là loại hình thức giao dịch không có lợi nhuận. 2.4.1 Hoạt động mua bán nhà cho người thu nhập thấp M ua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán nhà sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và đất ở.  Nguyên tắc mua bán nhà Một hình thức được các chủ thể sử dụng phổ biến trong hoạt động kinh doanh nhà ở là mua bán nhà. Thông qua hình thức này, các bên tham gia giao dịch đạt được nguyện vọng của mình: bên mua có được nhà để sử dụng, bên bán thu được lợi nhuận từ việc bán nhà. Tuy nhiên, để hoạt động mua bán nhà thu nhập thấp phù hợp với quy định của pháp luật, các bên tham gia giao dịch phải tuân thủ những nguyên tắc sau đây:  Thứ nhất, nhà được mua bán phải là nhà có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.  Thứ hai, theo quy định của pháp luật thì nhà ở cho người thu nhập thấp phải xây dựng dưới hình thức căn hộ chung cư. Do vậy, khi bán căn hộ chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.  Thứ ba, việc bán nhà phải kèm theo hồ sơ về nhà. Hồ sơ về nhà bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà.  Thứ tư, việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan, trường hợp bán nhà hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà.  Thứ năm, việc mua bán nhà thu nhập thấp phải đúng đối tượng. Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để bán thực hiện theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận huy động tiền ứng trước của khách hàng thì công trình nhà ở đó phải có thiết kế đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Trường hợp mua trả dần thì người mua nhà phải nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.35  Bảo hành nhà đã bán Trong hoạt động mua bán nhà, bên mua thường chịu rủi ro nếu nhà xuống cấp hoặc chất lượng không đảm bảo. Nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, Luật quy định 35 Điều 7 khoản 2 điểm a Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ bảo hành nhà đã bán cho khách hàng, phải cung cấp thông tin về nhà cho bên mua và chịu trách nhiệm về các thông tin do mình cung cấp, pháp luật kinh doanh bất động sản đã có những quy định về vấn để bảo hành nhà đã bán cụ thể:  Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà đã bán cho bên mua, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Nội dung, thời hạn và phương thức bảo hành do hai bên thõa thuận trong hợp đồng. Quy định việc bảo hành nhà đã bán để bảo vệ quyền lợi cho bên mua, điều này có nghĩa việc bảo hành nhà là trách nhiệm bắt buộc bên bán phải thực hiện. Trường hợp nếu bên bán và bên mua có thỏa thuận không cần bảo hành thì bên bán không cần phải thực hiện trách nhiệm của mình hay nói đúng hơn bên bán không có trách nhiệm phải thực hiện vì bên bán và bên mua có thỏa thuận là không bảo hành. Như vậy mọi hư hỏng, mất mát bên mua sẽ phải chịu kể từ khi bên bán giao nhà và giấy tờ hợp pháp theo quy định, nhưng trường hợp bên mua từ chối nhận bảo hành là rất hiếm vì đây là quyền lợi của họ nên vì thế họ sẽ không dễ dàng từ bỏ. Ta cũng biết rằng hợp đồng mua bán mang tính chất thỏa thuận nên luật sẽ dự liệu không ngoài trường hợp các bên mua bán có thỏa thuận khác. Quy định như vậy để bảo đảm quyền tự do ý chí của các bên. Còn nội dung và thời hạn, phương thức thanh toán luật cũng để cho các bên có thể thỏa thuận việc bảo hành nhà về thời hạn lâu hay mau, hình thức bảo hành có thể bằng tiền hay sửa chữa trong thời gian bảo hành.  Trong thời hạn bảo hành bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, và đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung cư.  Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên mua vi phạm hợp đồng thì trong trường hợp này bên bán có quyền yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do bên mua gây ra. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Quy định này ta có thề hiểu nếu trường hợp bên mua không nhận hoặc nhận chậm trễ mà không phải lỗi bên bán thì bên mua chắc chắn phải chịu trách nhiệm trước bên bán và hình thức chịu trách nhiệm ra sao sẽ được tiến hành như họ thỏa thuận. Quyền khác nữa của bên bán là có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này bên bán sẽ không chịu trách nhiệm và không phải bồi thường cho bên mua vì đây là trường hợp bên mua đã vi phạm đối với bên bán. Luật quy định bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng để bảo vệ quyền lợi cho bên bán, tránh tình trạng bên bán gặp khó khăn nếu tiếp tục giao dịch với bên mua trong khi bên mua đã vi phạm hợp đồng đối với mình. Theo đó, bên bán nhà phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà và chịu trách nhiệm về những thông tin do mình cung cấp, giao nhà cho bên mua đúng tiến độ, đúng chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng, chuyển giao quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, bảo hành nhà đã bán theo quy định. Bên bán nhà có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật, trường hợp có thiệt hại do lỗi của mình gây ra thì bên bán phải bồi thường. Đây là nghĩa vụ của bên bán mà luật đã quy định. Do đó bên bán để làm tốt công việc của mình phải đảm bảo đúng nghĩa vụ này, không được chốn tránh, đùng đẩy dẫn đến tranh chấp giữa các bên khi giao dịch.  Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà Song song với quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, thì bên mua nhà cũng có quyền và nghĩa vụ sau:  Bên mua nhà có quyền: được nhận nhà kèm theo bản vẽ, hồ sơ nhà ở và sử dụng nhà ở đã mua theo đúng hợp đồng đã ký với chủ đầu tư dự án. Trong trường hợp luật quy định cho bên mua có quyền này, mà bên bán giao cho bên mua nhưng không kèm theo giấy tờ đã quy định thì bên mua có quyền từ chối nhận nhà mà không phải bồi thường trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác về điều này.  Bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật sau khi trả hết tiền mua nhà. Trong trường hợp người mua nhà tự thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận thì có quyền yêu cầu bên bán tạo điều kiện và cung cấp các giấy tờ có liên quan để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.  Bên mua có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa các hư hỏng của nhà ở trong thời gian bảo hành, nếu hư hỏng đó không phải người mua gây ra.  Bên mua được hưởng các quyền lợi khác của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.36 Nghĩa vụ của bên mua nhà:  Thực hiện đầy đủ những cam kết trong hợp đồng mua nhà ở đã ký, chấp hành đầy đủ những quy định trong Bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp và các nghĩa vụ khác 36 Điều 9 khoản 1 Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị của người mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sư như: thanh toán tiền cho bên bán nhà theo thời hạn và thỏa thuận trong hợp đồng, bồi thường thiệt hại do lỗi mình gây ra.  Chỉ được thực hiện các giao dịch nhà ở thu nhập thấp (bán, cho thuê, cho thuê mua) sau khi trả hết tiền cho bên bán và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà. Sau thời gian 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà các giao dịch về nhà ở thu nhập thấp phải được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.  Trong trường hợp đã trả hết tiền mua nhà, nhưng chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua nhà ở thu nhập thấp nếu có nhu cầu bán nhà thì chỉ được bán nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở địa phương hoặc chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp, giá bán không được vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán.37  Hợp đồng mua bán nhà Việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể về trường hợp có công chứng hay chứng thực nhưng theo luật chung – Bộ Luật dân sự 2005 cụ thể tại điều 450 thì hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Chính vì vậy mà ta áp dụng điều khoản này cho hợp đồng kinh doanh mua bán nhà ở quy định ở luật kinh doanh bất động sản. Hợp đồng mua bán nhà bao gồm các nội dung sau: yếu tố đầu tiên phải có của mọi hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà nói riêng là phải có tên và điạ chỉ của bên bán và bên mua, yếu tố tiếp theo đó là các thông tin về nhà, yếu tố cũng rất quan trọng không thể thiếu trong hợp đồng đó là giá mua bán, yếu tố này phải xác định cụ thể chính xác trong hợp đồng để tránh có sự tranh chấp sau này. Giá bán nhà ở thu nhập thấp ghi trong hợp đồng do bên bán đề xuất trên cơ sở đảm bảo các nguyên tắc theo quy định của pháp luật và phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định và phê duyệt. Trong hợp đồng các bên phải đưa ra được phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng tại điều 70 Luật kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng mua bán nhà bao gồm các nội dung sau đây:  Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;  Các thông tin về nhà, theo quy định về công khai thông tin đối với bất động sản đưa vào kinh doanh  Giá mua bán, phương thức và thời hạn thanh toán  Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo 37 Điều 10 khoản 1 Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị  Quyền và nghĩa vụ của các bên  Bảo hành  Giải quyết tranh chấp  Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trường hợp mua bán nhà, theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì trong hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư dự án và khách hàng đã thỏa thuận về việc mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản. Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ, việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại phải được thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả. Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở cho đến khi bên mua đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên mua nhà ở được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Quy định như trên nhằm khắc phục tình trạng chiếm dụng vốn khách hàng, ngâm dự án mà các chủ đầu tư vẫn làm bấy lâu. 2.4.2 Hoạt động cho thuê nhà Theo Bộ Xây dựng, hiện nay chỉ riêng khu vực đô thị cả nước đã có 1,7 triệu dân phải ở nhà diện tích dưới 5m2/người, có nghĩa là số đối tượng này nằm trong diện được hỗ trợ mua nhà ở. Tuy nhiên trong số này rất nhiều người sẽ không có cơ hội này bởi thu nhập của họ hàng tháng không nằm trong diện được hỗ trợ vay mua nhà. Vì vậy nên cơ hội duy nhất của họ chỉ có thể tiếp cận tới là nhà cho thuê. Trong thực tế rất nhiều người lao động dưới thu nhập thấp không có cơ hội mua nhà mà phải đi thuê với giá cao. Vì vậy việc phát triển thị trường nhà cho thuê sẽ cứu cánh cho không chỉ người lao động mà cho cả các doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư vào các dự án này. Trong hoàn cảnh tồn kho căn hộ kéo dài mà người dân lại không có đủ điều kiện để mua nhà thì phương án nhà cho thuê được đánh giá là khá hữu ích để mở ra hướng giải quyết mới cho thị trường bất động sản.  Nguyên tắc thuê nhà Trong hoạt động kinh doanh nhà ở, bên cạnh hình thức mua bán nhà, còn có một hình thức phổ biến được các chủ thể sử dụng là thuê nhà. Điểm khác biệt căn bản nhất giữa việc mua bán nhà với thuê nhà đó là trong trường hợp thuê nhà chủ sở hữu (bên cho thuê) không mất đi quyền sở hữu của mình đối với bất động sản mà họ chỉ cho người khác thuê quyền sở hữu này trong một thời hạn nhất định. Tương tự như hoạt động mua bán nhà, pháp luật kinh doanh bất động sản có các quy định về nguyên tắc thuê nhà nhằm đảm bảo giao dịch này thực hiện không trái pháp luật và đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch theo đó:  Nhà cho thuê phải là nhà có sẵn.  Nhà cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà cho thuê được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.  Việc cho thuê nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.  Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê thì người thuê nhà thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận trong hợp đồng.38  Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà Tại điều 29 Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên cho thuê: bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà đúng công năng, thiết kế thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Yếu tố này cũng giống như mọi hợp đồng thuê khác. Yêu cầu bên thuê giao nhà khi hết thời hạn thuê. Nếu hết thời hạn thuê mà bên thuê vẫn không giao lại nhà hoặc giao chậm thì bên cho thuê mới có quyền này, pháp luật quy định như vậy nhằm bảo vệ bên cho thuê, tránh trường hợp bên thuê kéo dài thời hạn thuê, trì truệ thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho thuê. 38 Điều 7 khoản 2 điểm b Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra. Bên cho thuê có được quyền này khi bên thuê vi phạm nhưng vấn đề đặt ra là nếu trường hợp thiệt hại này do bất khả kháng gây ra thì sẽ giải quyết như thế nào? Luật kinh doanh bất động sản không có nói đến nhưng chúng ta cũng hiểu rằng nếu thiệt hại không do hai bên gây ra mà do một yếu tố bất khả kháng thì giải quyết như sau: nếu bất khả kháng đó mà bên thuê đã cố gắng khắc phục nhưng không được thì hai bên cùng nhau chịu nhưng nếu trường hợp bất khả kháng mà bên thuê không khắc phục hoặc khắc phục được nhưng không chịu khắc phục thì thiệt hại này bên thuê phải chịu hoàn toàn trách nhiệm. Quyền tiếp theo của bên cho thuê nữa đó là có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Điều đó có thể hiểu không phải mọi vi phạm nào của bên thuê, bên cho thuê cũng có quyền chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng mà cần phải có điều kiện vi phạm ở đây, có nghĩa là khi làm hợp đồng hai bên đã thỏa thuận những điều khoản vi phạm để hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sau này một trong hai bên đó có vi phạm vào điều khoản đó mới có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng. Bên cạnh đó bên cho thuê phải thực hiện đúng những nghĩa vụ sau, tại điều 30 Luật kinh doanh bất động sản quy định: Bên cho thuê có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Ví dụ như bên cho thuê cung cấp thông tin sai sự thật là nhà cho thuê là nhà hai tầng có hai phòng ngủ, một phòng ăn nhưng thật sự nhà cho thuê đó chỉ có một phòng ngủ mà thôi, như vậy bên cho thuê đã cung cấp sai sự thật về nhà và bên cho thuê phải chịu mọi trách nhiệm đối với bên thuê. Do đó đây là yếu tố đầu tiên mà bên cho thuê phải đảm bảo làm đúng nghĩa vụ của mình. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng tính năng, thiết kế. Một nghĩa vụ nữa của bên cho thuê đó là phải bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.  Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà Tương ứng với quyền và nghĩa vụ của bên cho thê, bên thuê có quyền và nghĩa vụ như sau: bên thuê có quyền nhận bàn giao, sử dụng nhà và các trang trí thiết bị kèm theo nhà ở theo đúng hợp đồng thuê nhà đã ký với chủ đầu tư dự án. Yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa kịp thời những hư hỏng của nhà ở đang thuê, nếu hư hỏng đó không phải do người thuê gây ra, được gia hạn hợp đồng hoặc ký tiếp hợp đồng thuê, nếu vẫn thuộc đối tượng và đủ điều kiện được thuê nhà ở thu nhập thấp. Được hưởng các quyền lợi khác của bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự. Nghĩa vụ của bên thuê nhà như sau: Thực hiện đầy đủ những cam kết trong hợp đồng thuê nhà ở đã ký. Sử dụng nhà ở đúng mục đích, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm tự sửa chữa hoặc trả tiền để sửa chữa những hư hỏng, bồi thường thiệt hại do mình gây ra, trả đủ tiền thuê nhà theo đúng thời hạn ghi trong hợp đồng, thanh toán đầy đủ đúng thời hạn các chi phí sử dụng điện nước và các dịch vụ khác ngoài các khoản chi phí đã được tính trong giá thuê nhà ở. Trả lại nhà ở cho bên cho thuê khi hợp đồng thuê nhà hết hiệu lực theo quy định. Chấp hành đầy đủ các quy định trong bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp và các nghĩa vụ khác của người thuê nhà theo quy định của pháp luật.  Hợp đồng thuê nhà Tại Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định hình thức hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp khác. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 36/2009 của Bộ xây dựng thì thời hạn tối đa của hợp đồng thuê nhà ở thu nhập thấp là 3 năm (36 tháng), do vậy hợp đồng thuê nhà ở thu nhập thấp phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Tuy nhiên không phải hợp đồng nào cũng phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký mà điều này chỉ áp dụng đối với hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên. Từ quy định trên chúng ta có thể hiểu những hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở xuống thì không cần phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký. Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê thì người thuê nhà thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Theo quy định tại điều 72 Luật kinh doanh bất động sản thì hợp đồng thuê bao gồm các nội dung sau:  Tên địa chỉ bên cho thuê và bên thuê  Các thông tin về bất động sản  Giá thuê  Phương thức và thời hạn thanh toán  Thời hạn cho thuê và thời hạn giao nhận  Quyền và nghĩa vụ các bên  Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có)  Xử lý tài sản trên đất thuê (nếu có)  Yêu cầu về tình trạng khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Hợp đồng thuê nhà ở thu nhập thấp cũng giống như các hợp đồng thuê hàng hóa thông thường khác là có thời hạn giao lại nhà cho chủ sở hữu. Do đó, trong hợp đồng phải đảm bảo có điều kiện về tình trạng nhà sau khi trả lại cho bên cho thuê. Điều này có nghĩa không phải bên thuê có quyền sử dụng tài sản thuê một cách tùy ý mà bên thuê phải sử dụng đúng với những thỏa thuận trong hợp đồng, trong trường hợp bên thuê sử dụng trái với mục đích và làm thiệt hại đến nhà cho thuê thì bên thuê phải bồi thường cho bên cho thuê theo quy định của pháp luật. Đó là điều bảo vệ cho bên cho thuê và nhằm tạo điều kiện tốt hơn cho giao dịch này. Việc phát triển các dự án nhà cho thuê là phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường hiện nay. Bởi hiện tại dù có nhiều chính sách hỗ trợ cho người dân mua nhà ở xã hội tuy nhiên vẫn còn rất nhiều người không thể với tới gói hỗ trợ này được. Ngay cả trong bối cảnh các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản ra sức ưu đãi về giá cả thì người dân cũng còn đắn đo trong việc sở hữu một căn hộ. Điều này cho thấy việc xây dựng những căn hộ cho thuê là phương án tối ưu vừa giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về tồn kho bất động sản vừa có thể giúp người dân có nhà ở giá thấp trong thời gian dài. Tuy nhiên ngoài hành lang pháp lý về việc thuê nhà ở thu nhập thấp chưa rõ ràng và chắc chắn thì mô hình này còn bộc lộ nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Trong đó vấn đề cốt yếu là tâm lý của người Việt hiện vẫn nặng về sở hữu nhà chứ không phải là thuê nhà để ở lâu dài. Bên cạnh đó, nếu thực hiện những dự án như thế này thì doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn hùng hậu, không phải vốn đi vay, hoặc đi vay nhưng với lãi suất thấp bởi những dự án như thế này phải chờ thời gian rất lâu mới thu lại vốn. Nếu doanh nghiệp nào thực hiện những dự án như thế này mà dùng vốn đi vay thì nguy cơ thua lỗ rất cao. Ý nghĩa của nhà ở cho thuê là mang đến cho người lao động có thu nhập thấp có nhà ở giá thấp trong thời gian nhất định. Vì vậy mục tiêu phát triển nhà ở quốc gia cần có loại hình căn hộ cho thuê giá bình dân, khoảng trên dưới hai triệu đồng/căn hộ/tháng, để đáp ứng nhu cầu của đông đảo người thu nhập thấp đô thị. Việc phát triển nhà ở cho thuê không chỉ tốt cho thị trường mà còn góp phần làm thay đổi nhận thức và thói quen cũ là sở hữu nhà, thay vào đó sẽ chuyển qua mô hình ở nhà thuê như tại nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên để điều này thành hiện thực thì nhà nước cần có thêm hành lang pháp lý rõ ràng, còn doanh nghiệp thì phải nắm rõ thực lực của mình khi thực hiện các dự án này. 2.4.3 Hoạt động cho thuê mua nhà Thuê mua nhà ở là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản. Quyền sở hữu được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý và thu được lợi nhuận hợp lý. Thuê mua là một khái niệm xa lạ vì ít xuất hiện trên thị trường, tại khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Thuê mua nhà là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua”.  Nguyên tắc thuê mua nhà Nhà cho thuê mua phải là nhà có sẵn, phải đảm bảo chất lượng, an toàn vệ sinh môi trường, các dịch vụ cần thiết khác để nhà cho thuê mua được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận khác trong hợp đồng. Việc thuê mua nhà phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ nhà. Việc thuê mua nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định của luật kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê mua thì người thuê mua nhà nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Thời gian thanh toán số tiền còn lại do chủ đầu tư và người thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm. Phương thức thanh toán cũng do chủ đầu tư và người thuê mua nhà thỏa thuận, có thể trả hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ.39  Quyền và nghĩa vụ bên cho thuê mua nhà Theo quy định tại điều 34 Luật kinh doanh bất động sản, bên cho thuê mua nhà có các quyền sau:  Lựa chọn và thỏa thuận với bên thuê mua trong hợp đồng về thời hạn cho thuê mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà.  Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.  Yêu cầu bên thuê mua cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà trong thời gian thuê mua.  Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra. Nghĩa vụ bên cho thuê mua nhà:  Cung cấp thông tin đầy đủ trung thực về nhà cho thuê mua và chịu trách nhiệm về những thông tin do mình cung cấp.  Giao nhà đúng thời hạn, đúng chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà và hướng dẫn sử dụng.  Chuyển giao quyền sử dụng nhà ở cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.  Bảo đảm chất lượng nhà trong thời gian thuê mua theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.  Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 39 Điều 7 khoản 2 điểm c Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị  Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.  Quyền và nghĩa vụ bên thuê mua nhà Người thuê mua nhà ở thu nhập thấp có quyền nhận bàn giao, sử dụng nhà và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo đúng hợp đồng thuê nhà đã ký với chủ đầu tư dự án. Khi chưa thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua nhà ở thu nhập thấp được quyền yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa kịp thời những hư hỏng mà không phải thanh toán chi phí sửa chữa, nếu hư hỏng đó không phải do người thuê mua nhà gây ra. Trường hợp đã thanh toán hết tiền thuê mua nhà thì người thuê mua phải thanh toán chi phí sửa chữa thuộc phần sở hữu riêng của mình. Khi thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua được ủy quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án thay mặt mình làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người thuê mua nhà tự thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận thì bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua tạo điều kiện cũng như cung cấp các giấy tờ có liên quan để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Được bên cho thuê mua bàn giao bản vẽ, hồ sơ nhà ở và được hưởng các quyền lợi khác của chủ sở hữu nhà theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Người thuê mua nhà ở thu nhập thấp có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ những cam kết trong hợp đồng thuê mua nhà ở đã ký, chấp hành đầy đủ những quy định trong bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp và các nghĩa vụ khác của người thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự. Sử dụng nhà ở đúng mục đích, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm sửa chữa hoặc trả tiền để sửa chữa những hư hỏng, trả đủ tiền thuê mua nhà theo đúng thời hạn ghi trong hợp đồng. Thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn các chi phí sử dụng điện, nước và các dịch vụ khác ngoài các khoản đã được tính trong giá thuê mua nhà ở. Không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức khi chưa thanh toán hết tiền thuê nhà và chưa đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng. Trừ trường hợp người thuê mua nhà chết. Nếu có người thừa kế hợp pháp đã cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà người thuê mua nhà ở đã thực hiện hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu người thừa kế hợp pháp không thuộc các diện trên thì người thừa kế hợp pháp đó được đơn vị quản lý quỹ nhà ở hoàn trả 20% số tiền người thuê mua đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định của Ngân hàng nhà nước. Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở có trách nhiệm quản lý nhà ở đó.40 Khi thanh toán hết tiền thuê mua nhà, nhưng chưa 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà với chủ đầu tư, nếu có nhu cầu bán người thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được bán nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương hoặc chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng được mua nhà thu nhập nhập thấp, giá bán không vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán. Các giao dịch về nhà ở thu nhập thấp cho thuê mua sau khi người thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.  Hợp đồng thuê mua nhà Hợp đồng thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải được lập thành hợp đồng theo mẫu quy định:  Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;  Các thông tin về nhà được thuê mua  Giá thuê mua  Phương thức và thời hạn thanh toán  Thời hạn cho thuê mua  Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà trước khi hết hạn thuê mua (nếu có)  Thời điểm giao nhà  Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà cho bên thuê mua  Quyền và nghĩa vụ của các bên  Giải quyết tranh chấp  Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.  Hợp đồng thuê mua nhà phải được công chứng. 2.5 Đánh giá về pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp Nghiên cứu và tìm hiểu pháp luật về kinh doanh nhà ở thu nhập thấp cho thấy mảng pháp luật này có những ưu điểm chủ yếu sau:  Ưu điểm lớn nhất của pháp luật kinh doanh nhà ở đã tạo cơ sở pháp lý để điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp trên các loại hình từ đầu tư, tạo lập nhà đến các giao dịch mua bán nhà, thuê nhà và thuê mua nhà.  Pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp đã có các quy định về nguyên tắc, đầu tư, tạo lập nhà, mua bán nhà, thuê nhà và thuê mua nhà. Đây là cơ sở pháp lý cần thiết để hướng dẫn và điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ 40 Điều 106 khoản 2 Luật nhà ở 2005 kinh doanh nhà tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo sự an toàn pháp lý về quyền cho nhà đầu tư, người dân khi mua bán, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp.  Pháp luật về kinh doanh nhà ở thu nhập thấp đã có các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh nhà trong các trường hợp đầu tư, tạo lập nhà để kinh doanh, mua bán nhà, thuê nhà và thuê mua nhà. Điều này tạo cơ sở pháp lý cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh nhà, đảm bảo loại hình hoạt động kinh doanh này vận hành thông suốt và an toàn về mặt pháp lý. Bên cạnh những ưu điểm, pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp cũng còn bộc lộ những hạn chế cơ bản sau:  Pháp luật về kinh doanh bất động sản thiếu các quy định cụ thể về cơ chế tín dụng cho hoạt hoạt động kinh doanh nhà ở. Điều này thể hiện ở việc Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghi định số 153/2007/NĐ-CP, Thông tư số 13/2008 của Bộ xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản không hề có quy định nào đề cập đến trách nhiệm của ngân hàng, các tổ chức tín dụng cũng như cơ chế tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh nhà.  Hơn nữa, nhà ở là những tài sản có giá trị rất lớn, trong khi hoạt động kinh doanh luôn hàm chứa rất nhiều rủi ro. Vì vậy, khi hoạt động kinh doanh này gặp rủi ro thì các chủ đầu tư bị thiệt hại về tài sản rất lớn. Tuy nhiên pháp luật về lĩnh vực này lại chưa có các quy định về tư vấn cho các chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thu nhập thấp… để nhằm ngăn ngừa rủi ro cho các nhà đầu tư khi tiến hành hoạt động kinh doanh cũng như đảm bảo an toàn trong các giao dịch của người dân trong lĩnh vực nhà ở. CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM, NHỮNG BẤT CẬP, HẠN CHẾ CÒN TỒN ĐỘNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp Nhà ở là một trong các nhu cầu thiết yếu của đời sống, là điều kiện cần thiết phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân càng tăng. Đáp ứng nhu cầu đó, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư vào kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Sau một thời gian thực hiện thì việc kinh doanh nhà ở thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, doanh nghiệp đầu tư thì gặp phải nhiều khó khăn. Năm 2010, khi những sản phẩm nhà thu nhập thấp đầu tiên là tòa nhà CT1 ở Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông hoàn thành và tiến hành chào bán, đã có hàng ngàn đơn xin đăng ký mua. Thế nhưng, kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, giá căn hộ chung cư liên tiếp sụt giảm, dẫn đến tình trạng là nhà thu nhập thấp rơi vào tình trạng ế ẩm. Đơn cử như tại dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá, đợt bốc thăm nhận quyền mua nhà thứ nhất, chủ đầu tư chỉ nhận được trên 300 hồ sơ hợp lệ. Nhưng đến khi chính thức ký hợp đồng mua bán thì chỉ có khoảng 200 hồ sơ. Đến lần bốc thăm thứ 2, chủ đầu tư cũng chỉ nhận được hơn 400 hồ sơ mua nhà, trong khi số lượng căn hộ còn tới hơn 700 căn. Do đó, những hồ sơ đủ điều kiện đều được mua nhà ngay mà không cần bốc thăm, người dân chỉ phải bốc thăm vị trí căn hộ. Dù đã trải qua 2 lần bốc thăm mua nhà nhưng dự án vẫn còn trống trên 300 căn nữa, sẽ được bán tiếp trong đợt 3. Đặc biệt, những hồ sơ chỉ đạt 70 điểm cũng có quyền mua nhà ngay, trong khi với những dự án nhà thu nhập thấp được bán trước đó, số điểm yêu cầu là 90. Nguyên nhân của tình trạng trên là giá bán quá cao, người thu nhập thấp không thể tiếp cận được. Năm 2013, nền kinh tế Việt Nam phải tiếp tục đương đầu với những khó khăn, thách thức do đối mặt với tình trạng nợ xấu cũng như lượng hàng tồn kho bất động sản quá lớn. Từ nay cho đến năm 2015, trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người khó khăn về nhà ở, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho đối tượng này cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn căn hộ. Trong đó, một số địa phương có nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp lớn như: Hà nội 111.200 căn, Thành phố Hồ Chí Minh 134.000 căn, Đà Nẵng 16.000 căn41. Về việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp, theo thống kê của Bộ 41 Th.s Phan Xuân Lĩnh, Một số giải pháp huy động nguồn lực cho nhà ở xã hội, Tạp chí kinh tế và dự báo, số 14, 2013, tr.26 xây dựng tính đến tháng 10 năm 2013, cả nước đã hoàn thành 31 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp với 18.850 căn hộ. Bên cạnh đó, giá bán nhà ở thu nhập thấp còn khá cao và không được thống nhất. Nhiều người sinh sống và làm việc ở Hà Nội có thu nhập thấp tưởng mua được nhà từ những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, song khi đăng ký nộp hồ sơ mua căn hộ thì chủ đầu công bố giá khá cao. Chính vì vậy mà gần đây, khá nhiều người trả lại nhà, nhiều dự án công bố bán nhưng chờ mãi không thấy bán. Trái ngược với tình trạng người dân chen nhau nộp hồ sơ đăng ký mua các căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp 2 3 năm trước, giờ đây những dự án này đang vắng khách mua. Trong khi đó, xuất hiện tình trạng có người đã ký hợp đồng mua nhà nhưng chưa nhận bỗng dưng... trả lại nhà, còn người đã nhận nhà tìm cách rao bán, cho thuê lại căn hộ. Khu đô thị Kiến Hưng tại quận Hà Đông, Hà Nội có 3 tòa chung cư cao 19 tầng dành cho người thu nhập thấp, do Công ty cổ phần bê tông và xây lắp Xuân Mai (Vinaconex Xuân Mai) làm chủ đầu tư, xây dựng từ năm 2010 và bắt đầu đưa vào sử dụng từ đầu năm 2013. Các căn hộ ở đây có giá bán 10,6 triệu đồng/m2, lại có vị trí đẹp nên hồi đầu năm 2011 khi chủ đầu tư nhận hồ sơ bán căn hộ thì đã có tới 3.357 bộ hồ sơ đăng ký mua nhà, gấp hơn 4 lần tổng số căn hộ. Vì thế, các hồ sơ phải qua vòng chấm điểm và lấy theo thứ tự từ điểm cao xuống, sau đó người đủ tiêu chuẩn lại phải trải qua vòng bốc thăm may mắn để có được suất mua nhà. Thế nhưng, đến nay có 8 trường hợp trả lại căn hộ tại chung cư thu nhập thấp Kiến Hưng. Tình trạng ế chung cư thu nhập thấp cũng diễn ra tại khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội, do tổng công ty gốm và xây dựng Viglacera làm chủ đầu tư. Khu đô thị này có gần 1.000 căn hộ dành cho người thu nhập thấp được đưa vào sử dụng từ tháng 7/2012, nhưng đến nay còn gần 100 căn hộ chưa có người mua, dù mức giá chỉ 10,3 triệu đồng/m2 (đã gồm cả thuế VAT và 2% phí bảo trì) và hệ thống hạ tầng kỹ thuật khá tốt. Hay tại chung cư thu nhập thấp Viglacera Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội, dù đã đưa vào sử dụng từ tháng 3/2013, đến nay có khoảng hơn 30 căn hộ chưa có người đến ở. Không chỉ tại Hà Nội, tại Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, tòa chung cư dành cho người thu nhập thấp của Vinaconex Xuân Mai đã mở bán từ năm ngoái đến nay chỉ với mức giá 9,8 triệu đồng/m2 nhưng vẫn còn khoảng 100 căn hộ chưa có người mua. Có nhiều trường hợp người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà nhưng vẫn chấp nhận nộp phạt để trả nhà. Theo văn 4628/BNN-VP của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn năm 2013 thông báo về dự án nhà ở thu nhập thấp Đặng Xá 2 do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn ban hành, vừa qua một buổi giới thiệu quy trình mua nhà thu nhập thấp đã được Bộ Xây dựng phối hợp với Tổng công ty Viglacera tổ chức rầm rộ, với sự tham gia của nhiều quan chức và đông đảo người dân có nhu cầu. Trong buổi giới thiệu đó, quy trình mua nhà thu nhập thấp tại Khu đô thị Đặng Xá 2, sẽ bàn giao quý I/2014, được giới thiệu, hướng dẫn kỹ lưỡng cho khách hàng. Theo đó, Viglacera đưa ra mức giá dưới 9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 5% VAT và phí bảo trì), như vậy, chỉ với 310 triệu đồng, khách hàng đã có thể sở hữu một căn hộ diện tích 35,8m2. Đây được xem là mức giá khá thấp trong khi các dự án thu nhập thấp khác đều có giá trên 11 triệu, thậm chí là 14-15 triệu đồng/m2. Đồng thời, khách hàng cũng được hướng dẫn các thủ tục liên quan đến gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ thông qua Vietinbank, với mức vay đến 80% giá trị căn hộ trong vòng 10 năm với mức lãi suất không vượt quá 6%/năm, thế chấp tài sản chính bằng căn hộ vừa mua. Bên cạnh đó, việc chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở thu nhập thấp vẫn đang có nhiều tranh cãi, vướng mắc trong việc quy định chi tiết làm cơ sở để triển khai như việc đưa ra tiêu chí thực hiện, đối tượng nào được chuyển đổi dự án, giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh do việc chuyển đổi. Để được ứng cử vào danh sách đủ điều kiện vay ưu đãi gói 30.000 tỷ, lại vừa đẩy được hàng tồn kho, nhiều doanh nghiệp bất động sản chớp thời cơ, xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 10/2013 cả nước đã có trên 52 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư 20.000 tỷ đồng.42 Mặc dù hiện nay nguồn cung nhà ở thu nhập thấp chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhưng sự phát triển của hàng loạt các dự án nhà ở thu nhập thấp thời gian tới sẽ dẫn đến sự tăng mạnh về nguồn cung. Điều đáng nói, nếu chủ đầu tư không tính toán kỹ mà cứ vội vã đua nhau chuyển đổi, không tính tới nhu cầu thực tế thì đến lúc nào đó lại xảy ra tình trạng thừa trong tương lai giống như nhà cao cấp, biệt thự hiện nay. Thực tế, hiện một số dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội nằm vị trí khá xa so với trung tâm thành phố. Đơn cử như dự án Sunny Garden City nằm ở địa bàn huyện Quốc Oai hay dự án của Viglacera ở khu đô thị Đặng Xá 2, Gia Lâm cũng rơi vào tình trạng bán không được nhà. Các dự án chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn chậm, trong đó thành phố Hà Nội đã có 21 dự án đăng ký chuyển đổi với quy mô xây dựng khoảng 11.408 căn với tổng mức đầu tư khoảng hơn 9.000 tỷ đồng. Thành phố Hồ Chí Minh đã có 25 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở thu nhập thấp với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn với tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng. Đến nay, đã có 22 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 5.917 căn hộ xin điều chỉnh thành 8.318 căn hộ. Tuy nhiên, việc cho phép chuyển đổi dự án và điều chỉnh cơ cấu căn hộ đạt tiến độ chậm, tại Hà Nội mới có 15 dự án được chấp thuận chủ 42 http://luotbao.com/article/490814/nha_thu_nhap_thap_den_thoi_moi_mua.html [ngày truy cập 15-102013] trương và 3 dự án có quyết định chính thức, riêng Thành phố Hồ Chí Minh mới có 01 dự án được chính thức chuyển đổi.43 Bên cạnh đó, với nhiều dự án đang xin chuyển đổi hiện nay thì không chỉ giá mà các chủ đầu tư còn phải bước vào cuộc cạnh tranh về chất lượng, như thế sẽ có nhiều sự lựa chọn, cân nhắc cho người mua. Nhà ở thu nhập thấp là phần của bất động sản vì thế khi có hỗ trợ thì nó góp phần giải quyết nhà ở cho người lao động và một phần gián tiếp giải cứu thị trường bất động sản. Nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán cần đáp số của bất kỳ đô thị nào trong quá trình phát triển đô thị bền vững. Nhu cầu này chiếm tỷ trọng khá lớn trong xã hội. Do thu nhập thấp nên họ không có khả năng thanh toán theo yêu cầu của chủ đầu tư, nên cần có giải pháp tín dụng hay ngân hàng hỗ trợ. Và mặc dù có giá đầu tư thấp, nhưng căn hộ họ ở phải có đầy đủ tiện nghi tối thiếu nhất và được xây dựng tại nơi có hạ tầng xã hội, kỹ thuật đầy đủ để thu hút họ đến ở. Vì thế, căn hộ phải đạt được những yêu cầu cơ bản nhất của cuộc sống, chất lượng xây dựng tốt, giá trị căn hộ đạt mức tối thiểu nhất, nằm trong khả năng chi trả với sự hỗ trợ và bảo lãnh từ các giải pháp tín dụng của cơ quan tài chính, quỹ an sinh xã hội. 3.2 Xung quanh thực tiễn về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp tại các thành phố lớn 3.2.1 Hà Nội Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết nhu cầu ở của các đối tượng dân cư trên địa bàn. Trong đó, việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp với các giải pháp đồng bộ là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt chính trị, xã hội, đòi hỏi sự quan tâm của các các nhà quản lý. Mới đây, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có điều chỉnh trong chính sách phát triển nhà thu nhập thấp, chủ yếu hướng về phía người mua nhà. Đó là quy định cơ cấu diện tích căn hộ trong các dự án với mục tiêu đảm bảo lượng căn hộ diện tích nhỏ, đáp ứng đúng nhu cầu giá thấp và mở rộng đối tượng mua nhà. Để chính sách được duy trì, không thể không tính đến doanh nghiệp. Để giúp các doanh nghiệp và người dân tiếp cận nhà thu nhập thấp, tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng dễ dàng, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến việc quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai… Theo Nghị quyết về chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012 – 2030, định hướng đến năm 2030 được Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội thông qua, đến năm 43 http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/chuyen-doi-du-an-nha-o-thuong-mai-sang-nha-o-xa-hoi-con-cham2013110109055873719ca45.chn [ngày truy c p 02-11-2013] 2015, thành phố sẽ thực hiện khoảng 600.000m2 nhà ở, trong đó đáp ứng đáp 15.500 căn hộ cho người có thu nhập thấp mua, thuê và thuê mua.44 Hà nội là thành phố có tổng số dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án nhà ở thu nhập thấp đứng đầu cả nước. Tính đến đầu tháng 10/2013, trên thị trường nhà ở thu nhập thấp tại Thành phố Hà Nội ghi nhận đã có 6 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được Ủy ban nhân dân thành phố ra quyết định chấp thuận đầu tư, có đất sạch và tiến hành triển khai xây dựng. Sau nhiều nỗ lực triển khai, dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội) do công ty Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư đã hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng từ tháng 12/2012. Tuy nhiên, đến thời điểm này áp lực phía chủ đầu tư phải đối mặt lại là vấn đề khách hàng không nhận nhà và nhiều người còn nộp đơn xin trả lại. Lý do mà người dân không muốn nhận nhà là do nhiều khách hàng hiện rất khó khăn, thêm vào đó, việc thị trường bất động sản liên tục giảm giá cũng là một nguyên nhân khiến nhiều khách hàng mua nhà muốn rút vốn để mua đất nền, hoặc căn hộ tại các dự án nhà thương mại. Bên cạnh đó, theo phản ánh của nhiều hộ dân do dự án quá biệt lập so với khu vực lân cận nên không tiện cho sinh hoạt.... Trong khi người mua nhà thu nhập thấp tại Kiến Hưng từ chối nhận nhà thì chủ nhân của các căn hộ nhà thu nhập thấp tại Sài Đồng (Gia Lâm, Hà Nội) lại kiện chủ đầu tư vì chậm bàn giao nhà. Dự án nhà thu nhập thấp tại Sài Đồng do công ty cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco 3) thuộc tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội là chủ đầu tư. Theo cam kết với khách hàng, dự án được khởi công từ cuối năm 2011 và bàn giao nhà khách hàng quý II/2013. Tuy nhiên, đã quá thời hạn 2-3 tháng nhưng chủ đầu tư vẫn không giao nhà, quá bức xúc nhiều người mua nhà tại dự án này đã gửi đơn kiến nghị đến nhiều cơ quan chức năng. Trong bối cảnh thị trường căn hộ đã xuống giá như hiện nay, nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu nhập ở Hà Nội gặp phải nhiều khó khăn và hiện đang ế ẩm, khi các dự án phải chào bán trong nhiều đợt hoặc kéo dài thời gian nhận hồ sơ nhưng vẫn chưa đủ số người mua. Theo đại diện công ty cổ phần Bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai - Chi nhánh Hà Đông thì hiện một số khách hàng làm đơn xin thanh lý hợp đồng, rút lại tiền với lý do không có tiền để đóng tiếp. Đại diện Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 5 (Handico 5) - chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng cho biết: Trong tổng số 400 căn hộ thì đến thời điểm này có trên 120 hồ sơ xin rút về. Đối với Handico 3 cũng có số hồ sơ xin rút khoảng chừng đấy. Dự án đã xong phần thô tầng 6, trong khi theo hợp đồng ký với khách hàng đến tầng 5 là thu tiền đợt 2, nhưng chưa bán hết số căn hộ còn lại. Công ty cũng đang tính kiến nghị thành phố cho phép chuyển hơn 120 căn hộ còn lại sang dạng bán nhà thương mại để có vốn thực hiện dự án. 44 http://kienviet.net/2013/07/26/ha-noi-giai-bai-toan-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap/ [ngày truy cập 2708-2013] Thực tế ở Hà Nội nhà ở thu nhập thấp chỉ sau thời gian ngắn đi vào sử dụng đã bị bong tróc, thấm dột…điển hình là tòa nhà thu nhập thấp CT1 Ngô Thì Nhậm, Hà Đông (25 tầng nổi, 1 tầng hầm do Công ty Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư) với 328 căn hộ được đưa vào sử dụng đầu năm 2011. Đây là tòa nhà dành cho người thu nhập thấp đầu tiên của Thủ đô Hà Nội nên mọi giai đoạn của tòa nhà đều thu hút sự quan tâm của công luận cũng như các cơ quan Nhà nước. Hiện tượng thấm dột xảy ra từ khi các hộ dân mới dọn đến ở khu CT1 Ngô Thì Nhậm - Hà Đông (tháng 3/2011). Tại thời điểm đó, cư dân đã có phản ánh và chủ đầu tư đã tiến hành khắc phục. Tuy nhiên, thời gian gần đây, hiện tượng thấm dột tiếp tục xảy ra, gây bức xúc cho cư dân. Trên đại bàn Thành phồ Hà nội nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp ở những vị trí không thuận lợi, cách xa trung tâm thành phố như dự án Sunny Garden City nằm ở địa bàn huyện Quốc Oai, cũng như không đáp ứng được hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ người dân như khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp Kiến Hưng (quận Hà Đông) với bốn bề là ruộng lúa, không trường học, không chợ, không đèn đường. Tuy nhiên, sau khi Báo Gia đình và Xã hội có bài phản ánh về tình trạng thiếu cơ sở hạ tầng thì Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có văn bản Số 4289/VP-QHXDGT chỉ đạo Uỷ ban nhân dân quận Hà Đông và các ngành liên quan tiếp thu, khắc phục những tồn tại này. Hiện nay, tình hình kinh tế nước ta đang khó khăn, thị trường bất động sản thì đóng băng, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu nhập thấp thì không bán được nhà. Tuy nhiên, bên cạnh đó, có những doanh nghiệp đã mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực này như khu nhà ở thu nhập thấp đô thị mới Bắc Cổ Nhuế - Chèm” tại xã Đông Ngạc (Từ Liêm, Hà nội). Nếu như phía Đông Hà Nội có các dự án nhà thu nhập thấp như Đặng Xá, Sài Đồng, phía Nam có các dự án 143 Trần Phú, Tây Nam Linh Đàm, phía Tây có dự án Thanh Lâm thì tại khu cực phía Tây Bắc, người dân có thu nhập thấp lại đang rất quan tâm và kỳ vọng vào dự án “khu nhà ở thu nhập thấp đô thị mới Bắc Cổ Nhuế - Chèm”. Tọa lạc tại vị trí thuận lợi nằm trong quy hoạch khu đô thị mới Bắc Cổ Nhuế - Chèm, nơi đây là khu vực đã và đang diễn ra tốc độ đô thị hóa rất mạnh mẽ trên địa bàn thành phố. Dự án có điểm cộng là được thừa hưởng các tiện ích, dịch vụ xã hội sẵn có về trường học, bệnh viện, khu thể thao, siêu thị, đường giao thông…như gần kề khu đô thị mới Ciputra, Học viện Tài Chính, Đại học cảnh sát nhân dân, Trường Đại học Mỏ địa chất, gần kề trục đường giao thông chính Phạm Văn Đồng, nên dự án cũng dễ dàng tiếp cận với các dịch vụ xã hội khác như công viên Hòa Bình khoảng 1km, siêu thị Metro khoảng 2km, Hồ Tây khoảng 4km, KCN Thăng Long - Nội Bài khoảng 3km, trung tâm Mỹ Đình khoảng 4km…Với mức giá được chủ đầu tư công bố chỉ từ 10,3 đến 10,8 triệu đồng/m2, trung bình từ gần 400 triệu đồng đến 700 triệu đồng/căn hộ, dự án này thực sự đáp ứng nhu cầu thực của nhiều người thu nhập thấp. 3.2.2 Thành phố Hồ Chí Minh Theo Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, hiện trên địa bàn thành phố có 32 khách hàng, trong đó có 31 cá nhân và một doanh nghiệp đã được vay vốn với tổng giá trị lên tới 26,3 tỉ đồng từ gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố, trên địa bàn thành phố có khoảng 150.000 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan chuyên nghiệp, trong đó, nhiều người có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, số lượng nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ chiếm 8% và chỉ đáp ứng khoảng 5,5% nhu cầu của người dân thành phố. Tính đến tháng 10/2013 thì ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có duy nhất một dự án nhà ở thu nhập thấp là dự án khu dân cư Hạnh Phúc - Lô 11B, khu đô thị mới nam thành phố, Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh – tổng công ty xây dựng số 1 - Lô 11B khu đô thị mới nam thành phố, Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh và 25 dự án dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi. Theo ghi nhận, vấn đề vốn đang là khó khăn lớn nhất đối với tiến độ xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, cả các dự án do nhà nước đầu tư hay các dự án giao cho doanh nghiệp đầu tư. Cụ thể, đến thời điểm này, chỉ có 14 dự án đã, đang và chuẩn bị khởi động, còn 11 dự án với quy mô hơn 13.900 căn phải “chờ” do thiếu vốn đầu tư (khoảng 7.856 tỷ đồng). Đại diện Tổng Công ty Xây dựng số 1 – chủ đầu tư dự án chung cư Hạnh Phúc dành cho người thu nhập thấp – cho biết, mặc dù đây là dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp được ưu tiên hỗ trợ lãi suất vay của ngân hàng nhưng hơn 2 năm nay đơn vị này vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này. Hiện nay, do giá thành các nguyên vật liệu tăng cao dẫn đến chi phí đầu vào tăng nên giá thành căn hộ cũng tăng theo (khoảng 12 triệu đồng/m2). Trước tình hình thị trường bất động sản còn khó khăn, tổng công ty xây dựng số 1 đã đề xuất Uỷ ban nhân dân thành phố mua lại quỹ nhà của dự án này nhưng chưa được chấp nhận. Nếu như cách đây vài năm, nhà ở dành cho người thu nhập thấp được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm, thì đến nay tình hình có vẻ trái ngược lại. Một số chủ đầu tư lo ngại rằng, bỏ tiền ra đầu tư các dự án này mà bán không được, hoặc bán không hết cho các đối tượng đăng ký sẽ mất vốn, ôm hàng tồn. Trong tình hình bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi, đầu ra cho các sản phẩm nhà ở thu nhập thấp sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, chi phí giá thành căn hộ thu nhập thấp vào thời điểm này rất cao, cộng thêm 10% lợi nhuận định mức nên giá bán căn hộ thu nhập thấp không thể dưới 12,3 triệu đồng/m2. Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh là nhà ở thu nhập thấp lại phải cạnh tranh về giá so với nhà ở thương mại. Thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã phải chấp nhận giảm giá xuống dưới 12 triệu đồng/m2 để cắt lỗ. Khó khăn này nối tiếp khó khăn khác trên thị trường bất động sản đã làm không ít chủ đầu tư tự ý điều chỉnh lại quy mô căn hộ, giảm diện tích để xe, thu hẹp diện tích sinh hoạt chung, tăng phí dịch vụ… khiến niềm tin của người tiêu dùng đối với thị trường bất động sản nói chung và các dự án nhà ở nói riêng càng thêm hoài nghi và dè dặt. 3.2.3 Cần Thơ Đến thời điểm này thành phố Cần Thơ chỉ mới có một dự án với 288 căn hộ đủ điều kiện vay ưu đãi trong gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, trong khi nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại địa phương còn rất lớn. Theo báo cáo về thực trạng, khả năng cung ứng và nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn của Sở Xây dựng Cần Thơ, hiện nay, chỉ riêng cán bộ, công chức, viên chức của thành phố có đến 7.165 người có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp. Cụ thể, tính đến đầu tháng 9-2013, có 222/225 (chiếm 98,7%) đơn vị gửi báo cáo thống kê về Sở Xây dựng, trong đó, có 209/222 (chiếm 94,1%) đơn vị có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp. Quận Ninh Kiều là địa phương có nhu cầu lớn nhất với 5.195 người, các địa phương khác có khoảng 100 người có nhu cầu/mỗi địa phương.45 Ngoài cán bộ, công viên chức đang làm việc tại các cơ quan Nhà nước của thành phố, số người dân có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp ở Cần Thơ rất lớn. Dù cầu ở mức cao nhưng nguồn cung nhà thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Cần Thơ hiện rất ít. Hiện tại ở địa phương có 5 doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp với diện tích đất 20,35 ha, tương đương 11.876 căn hộ. Trong số này, mới chỉ có duy nhất dự án do Công ty cổ phần xây dựng thương mại Địa ốc Hồng Loan đã khởi công và tiếp cận được gói 30.000 tỉ đồng, số còn lại đang điều chỉnh hồ sơ thiết kế phù hợp với quy định mới và hoàn tất các thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, nguồn cung hoàn chỉnh về nhà ở thu nhập thấp vẫn chưa có. Ngoài ra, còn có 5 doanh nghiệp xin chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà thu nhập thấp với tổng diện tích hơn 15 ha. Dự báo đến năm 2020, nhu cầu nhà ở cho đối tượng này sẽ lên đến 20.400 căn. Như vậy, để đáp ứng nhu cầu thì từ nay đến năm 2020, địa phương phải xây dựng mỗi năm 1.700 căn hộ. Hiện nay trên địa bàn chỉ mới có 7 nhà chung cư bố trí cho 827 hộ, tuy nhiên hầu hết các nhà chung cư hiện có, đều đã cũ kỹ, xuống cấp, trong đó có một số nhà đã đến chu kỳ xây dựng lại. Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ cho phép chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp. Những dự án chuyển đổi sẽ được miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế và được vay vốn ưu đãi nên giá bán, giá cho thuê sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, góp phần giải quyết hàng tồn kho cho các dự án bất động sản. Theo Sở Xây dựng Cần thơ, trên địa bàn có 69 dự án khu dân cư, khu tái định cư đã và đang triển khai với sản phẩm tồn kho thống kê được là 1.048 căn nhà, 8.685 nền, tổng trị giá gần 9.000 tỷ đồng. Phần 45 http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/102532/ [ngày truy cập 15-10-2-13] lớn sản phẩm tồn kho đều có diện tích lớn hơn 70m2, do đó việc chuyển đổi các dự án này sang nhà ở cho người thu nhập thấp là khó thực hiện. Sở Xây dựng đang tích cực xem xét và yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ để trình Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt. Tuy nhiên, do hầu hết các dự án phải thực hiện điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với yêu cầu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, nên thời gian hoàn thành thủ tục và được phê duyệt có thể sẽ chậm. Khoảng 3 tháng trở lại đây, từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai, Ủy ban nhân dân thành phố Cần thơ đã có ít nhất 2 cuộc họp bàn cách tháo gỡ khó khăn xung quanh vấn đề xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đến nay việc xác định mức thu nhập thế nào là thấp đối với những người có nhu cầu vay là cá nhân vẫn còn vướng. Nếu căn cứ vào mức thu nhập bình quân đầu người ở thành phố Cần Thơ, những người có mức thu nhập dưới mức bình quân chung đều thuộc diện thu nhập thấp, nghĩa là có mức thu nhập dưới 4,1 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, với mức thu nhập này, phía ngân hàng sẽ không giải quyết cho vay bởi theo tìm hiểu của Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, ngân hàng (những ngân hàng triển khai cho vay gói 30.000 tỷ) yêu cầu cá nhân đến vay phải có mức thu nhập gấp đôi con số trên (khoảng 8 triệu đồng/tháng trở lên) mới xét duyệt cho vay. Nếu căn cứ vào quy định của Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2013), những người có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng đều thuộc diện thu nhập thấp. Thế nhưng, ông Dược của Sở Xây dựng thành phố Cần Thơ, cho biết mức này (từ dưới 9 triệu đến trên 4,1 triệu đồng/tháng) lại không thuộc diện thu nhập thấp nếu áp dụng ở địa phương. Vì những lý do nêu trên nên việc xác định mức thu nhập thế nào là thấp đối với trường hợp của thành phố Cần Thơ trong điều kiện vừa đảm bảo đúng đối tượng vừa đủ tiêu chuẩn để ngân hàng xét duyệt cho vay là rất khó. 3.3 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về chính sách và pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Ở nhiều nước trên thế giới, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã được thực hiện từ hàng chục năm nay. Mô hình nhà ở này đã mang đến phúc lợi xã hội, cơ hội sở hữu nhà ở cho hàng triệu người có thu nhập thấp. 3.3.1 Kinh nghiệm của Singapore Singapore là nước châu Á giải quyết thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, và hầu như mô hình nhà ở này đều do Nhà nước đảm nhiệm. Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển nhà ở cho một cơ quan đầu mối là Ủy ban phát triển nhà ở (HDB) được thành lập từ năm 1960. Chính phủ đã thường xuyên tài trợ cho các hoạt động của Ủy ban phát triển nhà ở với nhiều giải pháp thiết thực. Đây là chương trình nhà ở ưu tiên cho người dân mà 88% dân số sở hữu căn hộ bằng phương thức mua trả góp, còn lại là thuê. Người dân có thể trả trước 20% tiền nhà, phần còn lại trả dần trong vòng 25 năm, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương - một dạng quỹ bảo hiểm (Central Provident Fund - CPF) bắt buộc cả xã hội tham gia, người gửi tiền vào quỹ này được quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường. Theo quy định hiện nay thì người lao động bắt buộc phải nộp vào quỹ này 20% thu nhập hàng tháng và đơn vị sử dụng lao động 13% thu nhập (tổng cộng là 33%). Quỹ này được sử dụng tối đa là 22% cho mục đích nhà ở, số còn lại (11%) được sử dụng vào mục đích xã hội khác. Năm 2006, Chính phủ đã mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một các mãnh mẽ hơn. Nhà ở của Singapore chủ yếu là do Chính phủ đứng ra đầu tư xây dựng để bán, cho thuê. Ủy ban phát triển nhà ở của Singapore đã đầu tư cung cấp hơn 800.000 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 84% dân số của cả nước. Trong các căn hộ của HDB thì có tới 97,6% là mua, sở hữu căn hộ, chỉ có 2,4% là thuê. Điều kiện mua nhà ở của HDB đối với người thu nhập thấp:  Điều kiện đối với hộ gia đình mua nhà ở: Hiện nay, điều kiện của hộ gia đình được mua căn hộ của HDB là người đứng ra mua nhà phải là công dân Singapore, từ 21 tuổi trở lên, phải là chủ gia đình, thu nhập của cả hộ không lớn hơn 2.000 đôla/tháng đối với trường hợp mua căn hộ 3 phòng hoặc không lớn hơn 8.000 đôla/Singapore/tháng đối với trường hợp mua căn hộ 4-5 phòng, phải không có sở hữu tài sản nhà đất riêng nào khác. Những gia đình đã mua 01 căn hộ trước đây của HDB thì phải sau 10 năm mới được mua căn hộ thứ 02, trường hợp trước đây mua căn hộ 2 phòng thì chỉ cần sau 5 năm là được mua căn hộ lớn hơn.  Điều kiện đối với cá nhân chưa lập gia đình mua nhà ở: Phải từ 35 tuổi trở lên và phải không có sở hữu nhà ở riêng nào khác và căn hộ được mua từ 3 phòng trở xuống và có thể đề nghị Quỹ tiết kiệm trung ương trợ cấp 1 khoản tiền là 11.000 đôla Singapore để mua nhà. Trường hợp có từ 2 người độc thân có đủ điều kiện nêu trên muốn cùng nhau mua nhà ở thì được phép mua và không bị giới hạn loại căn hộ, đồng thời mỗi người cũng nhận được một khoản tiền trợ cấp là 11.000 đôla Singapore để mua nhà. Chính sách giúp đỡ, tạo điều kiện cho những gia đình, cá nhân thu nhập thấp mua căn hộ của HDB: Chính phủ thực hiện thông qua chính sách hỗ trợ về giá bán nhà ở cho người thu nhập thấp, người thu nhập thấp được vay từ Quỹ tiết kiệm Trung ương với lãi suất ưu đãi để mua nhà và trả dần trong nhiều năm, cụ thể là: Người dân được vay tiền tữ Quỹ tiết kiệm Trung ương để mua nhà trả dần : Số tiền phải trả lần đầu là 20% giá mua, số tiền còn lại được trả dần trong thời gian tối đa là 30 năm với lãi suất là 2,6 %/ năm. Về số tiền cho vay và thời gian cụ thể được xác định căn cứ vào thu thập và tuổi tác của người vay tiền. HDB không chỉ đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê mà còn mua căn hộ (loại 3 phòng) từ thị trường để bán cho các gia đình thu nhập hàng tháng từ 2.000 đôla Singapore trở xuống với giá bán có trợ cấp và người mua được vay tiền tới 90% giá trị căn nhà mua. Gia đình có thu nhập thấp khi mua căn hộ đang thuê của HDB được giảm tới 90% giá bán. Chính sách cho thuê nhà ở đối với người thu nhập thấp của HDB: Singapore quy định điều kiện được thuê nhà ở tương tự như trường hợp mua nhà: phải là công dân Singapore, tối thiểu là 21 tuổi, phải là chủ hộ, không có sở hữu một bất động sản nào khác và phài có thu nhập dưới 2.000 đôla Singapore. Mức giá cho thuê phụ thuộc vào loại căn hộ và mức thu nhập của hộ gia đình thuê, đối với căn hộ 1 phòng (33m2) thì hộ có thu nhập từ 800 đôla Singapore trở xuống chỉ phải trả từ 26-33 đôla Singapore/tháng, còn nếu hộ có thu nhập từ 801 đôla đến 1.500 đôla Singapore thì phải trả tiền thuê từ 90111 đôla Singapore/tháng, tương tự như vậy nếu thuê căn hộ 2 phòng (45m2) thì đối tượng thứ nhất chỉ phải trả tiền thuê từ 44 đến 75 đôla Singapore, còn đối tượng thứ hai phải trả tiền thuê từ 123 đến 150 đôla Singapore. Những người dân đóng góp vào CPF được Chính phủ hỗ trợ mua nhà giá rẻ hơn hai lần và những người này có thể bán những căn hộ của mình theo giá thị trường. Do phải trợ giá nhà cho người dân nên hầu như năm nào HDB cũng bị lỗ vốn.Số tiền lỗ trên sẽ được Chính phủ hỗ trợ bằng vốn ngân sách hoặc trích từ quỹ CPF. Những doanh nghiệp tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cũng thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng, được thực hiện nhanh chóng. Trong khi đó, giá bán nhà của các doanh nghiệp tư nhân do doanh nghiệp tự quy định. Điều này đã thu hút được nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia góp sức cùng Chính phủ chăm lo cho người nghèo. Với chính sách phù hợp với tình hình phát triển của đất nước, với các biện pháp triệt để, Từ một đất nước có tới 70% hộ gia đình sống trong khu ổ chuột, đến nay Singapore đã trở thành quốc gia nổi tiếng về giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo các chuyên gia địa ốc tại Singapore, hiện 91% người dân nước này được sở hữu nhà, trong đó có tới 83% đang ở nhà giá thấp.46 3.3.2 Kinh nghiệm của Malaysia Đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, hiện nay nhà nước Malaysia quy định trong mỗi dự án phát triển nhà ở phải có ít nhất 30% nhà ở dành người có thu nhập thấp. Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Malaysia trong các đô thị thường cao từ 10 tầng đến dưới 20 tầng. Căn hộ dành cho người thu nhập thấp có diện tích thường vào khoảng 60 m2. Nhà nước có quy định về hộ gia đình phải đảm bảo các điều kiện quy định thì mới được mua nhà dành cho người có thu nhập thấp, tương tự như ở Singapore, đó là người 46 http://www.kinhte24h.com/view-gh/70/46161/[ ngày truy cập 20-08-2013] có thu nhập dưới mức quy định, không có nhà ở khác, chỉ được mua một lần. Trước đây quản lý việc mua nhà ở của người thu nhập thấp chưa được chặt chẽ nên đã có người mua được vài căn nhà dành cho người có thu nhập thấp. Vài năm trở lại đây việc quản lý các đối tượng mua nhà đã được thực hiện thông qua hệ thống máy tính nên đã ngăn chặn được việc một người có thể mua được hai nhà dành cho người có thu nhập thấp. Malaysia cũng thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương và cũng bắt buộc người lao động và đơn vị sử dụng lao động phải đóng góp một phần thu nhập vào Quỹ này để lấy kinh phí chi cho việc phát triển nhà ở, nhưng mức đóng góp thấp hơn ở Singapore. Theo quy định hiện nay thì người lao động phải nộp 11% thu nhập, chủ sử dụng lao động phải nộp 12% thu nhập vào Quỹ tiết kiệm Trung ương (tổng cộng là 23%). Đến khi nghỉ hưu, nếu người lao động chưa được nhận nhà thì họ được trả lại khoản tiền đã nộp có tính lãi suất ngân hàng. Theo quy định thì Quỹ tiết kiệm Trung ương được phép chi cho mục đích nhà ở tối đa là 15% , chi cho mục đích khác là 8% còn lại. Người dân được vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà ở từ Quỹ tiết kiệm Trung ương và được trả dần đến 25 năm. 3.3.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc Trung Quốc là nước phát triển có dân số đông, thường xuyên phải đối mặt với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của người dân dành cho nhà ở. Tất cả các cư dân đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành các khoản dài hạn cho nhà ở. Hàng tháng, cơ quan tuyển dụng có một phần trách nhiệm đóng góp vào tài khoản của người lao động. Số tiền tiết kiệm do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua cơ quan tuyển dụng. Ngân hàng có thể cho vay thêm để phát triển nhà ở, vì vậy chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để mua nhà, sửa chữa nhà ở khi được phê duyệt. Tại Trung Quốc đến nay vẫn chưa phân định được tỷ lệ do Nhà nước và thị trường cung cấp. Riêng mức đầu tư từ ngân sách nhà nước cho nhà ở xã hội chiếm khoảng 3 – 5% tổng chi ngân sách hàng năm. Trung Quốc nhấn mạnh vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp và phấn đấu lên 3 – 10%. Trong 3 năm, từ năm 2009 đến năm 2011 Nhà nước Trung Quốc chi khoảng 900 tỷ nhân dân tệ để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vì giá là theo giá thị trường, nên mặc dù quy định giá thấp hơn giá thị trường nhưng không có mức quy định cụ thể.Cũng có thể có biện pháp khi nhà nước bàn đất (quyền sử dụng đất) cho chủ đầu tư đã xác định giá rẻ với ràng buộc phục vụ nhu cầu cho người có thu nhập thấp. 3.3.4 Kinh nghiệm của Philippines Ở Philippines, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản là nhà ở. Chính phủ Philippines đã thực hiện chương trình nhà ở quốc gia. Chương trình này được xây dựng vào năm 1978, bao gồm một số nhân tố. Một là, quy định về việc huy động và sử dụng đất, các nguyên tắc tiêu chuẩn về xây dựng và mở rộng đất đai. Hai là, về xây dựng cơ quan cung cấp nhà quốc gia được thành lập năm 1975, chịu trách nhiệm cung cấp nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Ba là, về tài chính, Tập đoàn kinh doanh bảo hiểm và bảo hành nhà ở có trách nhiệm hỗ trợ các công ty tư nhân thực hiện các dự án cung cấp nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp, đồng thời khuyến khích các quỹ tư nhân và các ngân hàng thương mại cung cấp tài chính cho các dự án phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp. Bốn là, Hội đồng điều phối phát triển thành thị và cung cấp nhà ở cũng được thành lập nhằm điều phối hoạt động của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực cung cấp nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp nhằm đảm bảo thành công của chương trình nhà ở quốc gia. Năm là, Tập đoàn tài chính thuế chấp nhà ở quốc gia đã hình thành nên hệ thống thuế chấp cộng đồng, Tập đoàn này cung cấp tài chính cho các thành viên của tổ chức cộng đồng hoặc hợp tác xã để mua lại những mãnh đất mà họ đã chiếm hữu. Sáu là, Luật nhà ở năm 1992 yêu cầu các công ty phát triển dự án khu dân cư phải dành một khoảng đất để xây dựng nhà nhằm mục đích xã hội. Khoảng đất này phải bằng 20% tổng số diện tích đất của dự án xây dựng khu dân cư như dự kiến hoặc ít nhất phải bằng 20% tồng chi phí của dự án. Theo Sắc lệnh của Tổng thống số 1224, việc xây dựng nhà nhằm mục đích xã hội gồm có: xây dựng hoặc nâng cấp nhà cho nhóm người có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội, giải tỏ các khu nhà ổ chuột, cải tạo các khu nhà ổ chuột và tạo ra cơ hội kinh tế cho những nhóm người này trong việc phát triển tài sản trong công nghiệp và thương mại thông qua các biện pháp về thuế. Philipines cũng đã có các luật điều chỉnh giá thuê đất và nhà ở, các luật này được cập nhật theo từng thời kỳ nhằm điều chỉnh các điều khoản và điều kiện trong các hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là khi những điều khoản này ảnh hưởng đến những nhóm người có thu nhập thấp. Phù hợp với nguyên tắc công bằng xã hội được quy định trong hiến pháp. Philipines đã ban hành Luật cải cách ruộng đất toàn diện và Luật cải cách đất đai đô thị. 3.3.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về chính sách nhà ở đối với người có thu nhập thấp Nhiều kinh nghiệm quốc tế rất hữu ích cho việc giải quyết vấn đề này đối với Việt Nam, trong đó có kinh nghiệm của Malaysia. Chính sách của quốc gia này về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp có một số nội dung đáng chú ý sau đây:  Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là nhà ở. Mỗi dự án phát triển nhà ở đều phải dành ít nhất 30% diện tích sàn cho nhu cầu của những người thu nhập thấp. Để giảm chi phí tổng thể cho người mua loại nhà này (kể cả chi phí trực tiếp như giá đất, cả chi phí gián tiếp như giao thông…), chính sách quy định loại nhà này phải xây dựng từ 10 đến 20 tầng, mỗi căn hộ không được thấp hơn một diện tích tối thiểu. Những doanh nghiệp này được nhà nước ưu đãi trong việc sử dụng vốn của Quỹ tiết kiệm Trung ương.  Đối với người có thu nhập thấp mua nhà ở. Chính sách quy định chặt chẽ về đối tượng này để đảm bảo công bằng trong xã hội và tránh bị lợi dụng.  Đối với Quỹ tiết kiệm Trung ương: Chính sách của Malaysia bắt buộc người lao động và người sử dụng đơn vị lao động phải đóng góp một phần thu nhập vào quỹ để tạo nguồn vốn cho việc phát triển nhà ở, trong tổng số huy động được sẽ sử dụng vào mục tiêu phát triển nhà ở, theo đó ưu tiên cho vay đầu tư đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, cho vay đối với người mua nhà ở với lãi suất thấp và trả dần trong thời hạn 25 năm. Số còn lại được dùng vào các mục đích khác (như kinh doanh để phát triển Quỹ). Khi bắt đầu nghỉ hưu mà chưa mua nhà ở, người lao động được trả lại toàn bộ khoản tiền đóng góp (cộng cả lãi suất ngân hàng). Đối với những người đã mua nhà lần đầu theo tiêu chuẩn người thu nhập thấp, chỉ 10 năm sau mới được mua nhà lần thứ hai. Việc kết hợp nhà nước với thị trường trong giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên đây khi áp dụng vào Việt Nam trong bối cảnh hiện nay cần vượt qua hai rào cản: Một là, quy định mức lương tối thiểu chung của xã hội hiện nay phải được cộng thêm chi phí của người lao động cho nhu cầu nhà ở của họ. Hai là, Nhà nước cần có công cụ để quản lý liên tục quá trình thay đổi việc làm trong độ tuổi lao động của người lao động. Bài học về xây dựng hệ thống tín dụng nhà ở, hệ thống tiết kiệm bắt buộc của thị trường bất động sản nhà ở. Một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả là có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu. Mỗi hệ thống tài chính này thay đổi ở mỗi nước và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nền kinh tế, hệ thống tiền tệ, thị trường nhà ở và quy định về quản lý các cơ sở tài chính. Ở Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc, theo hệ thống này thì người mua nhà ở tương lai tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay tiền vốn, lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Chính nhờ nguồn tiết kiệm vào quỹ này mà HDB đã có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ sở hữu căn hộ của mình. Bài học về chính sách phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường. Qua 30 năm cải cách nhà ở, có những lúc thất bại nhưng Trung Quốc đã đạt giải quyết được vấn đề nhà ở cho đa phần người thu nhập thấp. Từ kinh nghiệm của Trung quốc có thể rút ra một số bài học cho Việt Nam cụ thể: một là, trong quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng trong cân đối, chống đầu cơ, và chống trục lợi, tham nhũng. Hai là, đảm bảo nhu cầu cơ bản cho người dân, trong đó có vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp nếu không sẽ dẫn đến bất ổn trong xã hội. Giá nhà thích hợp là giá nhà đa phần người thu nhập thấp trả được. Ba là, phải sử dụng hợp lý nguồn đất đai. Bốn là, cần điều tiết sự bất cập của quan hệ cung – cầu. Bên cạnh đó, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp còn phải tính đến yếu tố phát triển môi trường ở bền vững, môi trường xã hội và môi trường sinh kế. Tại Việt Nam, cách thức tiếp cận phổ biến hiện nay là xây dựng những khối nhà ở có chiều cao từ nhiều tầng đến cận cao tầng (trên dưới 10 tầng). Kinh nghiệm thế giới cho thấy, tại các đô thị lớn, xây dựng nhà ở cao tầng ban đầu tuy chi phí cao, nhưng có hiệu quả kinh tế dài hạn. Nhất là trong bối cảnh tài nguyên đất ngày càng thu hẹp do phát triển đô thị và biến đổi khí hậu toàn cầu. Tóm lại, các nước, dù là các nước phát triển, đang phát triển hay có nền kinh tế chuyển đổi, điều phải hướng tới một khuôn khổ chính sách cho thị trường bất động sản phát triển. Việc nâng cấp phát triển thị trường bất động sản lên cấp độ phát triển tài chính hóa để từ đó thành thị trường tất yếu yêu cầu phải có những chính sách về các công cụ tài chính để hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Việc lạm dụng tài chính có thề gây khủng hoảng cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung nếu chúng ta không có cơ chế quản lý và kiểm soát nguồn tài chính chặt chẽ. Bên cạnh vấn đề phát triển thị trường bất động sản phải luôn đi cùng với chính sách về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Bất cứ một nền kinh tế nào, một hệ thống chính sách nào cũng luôn coi vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là một trọng tâm. Vì chỉ khi đối tượng này được chú ý đúng mức thì kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng mới có thể phát triển và hệ thống chính sách mới được coi là thành công. 3.4 Một số bất cập liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện 3.4.1 Một số bất cập trong hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp Trước tình hình thực tế và nhu cầu ngày càng cao về chỗ ở của ngưởi dân thì việc triển khai và thực hiện các dự án đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng được chú trọng. Mặc dù chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp kèm theo nhiều cơ chế ưu đãi, khuyến khích được triển khai từ năm 2009 đến nay, nhiều dự án được đăng ký chuẩn bị đưa vào sử dụng, tuy nhiên chỉ mới đáp ứng được một phần nhỏ so với nhu cầu thực của số lượng lớn người có thu nhập thấp. Chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà dành cho người thu nhập thấp vẫn đúng nhưng thực tế đầu tư nhiều, kết quả thu được lại chưa tương xứng với kỳ vọng của Chính phủ và người dân. Nhu cầu về vốn cao nhưng thực trạng giải quyết về vốn còn chậm, sau 3 tháng kể từ ngày gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng bơm ra thị trường chỉ có hơn 330 khách hàng cá nhân được cam kết cho vay, 305 khách hàng được giải ngân và 3 doanh nghiệp được cho vay 708 tỷ đồng.47 Con số này cho thấy, lượng vốn ưu đãi còn quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư của hàng trăm dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Một vướng mắc nữa liên quan đến vay vốn được Ngân hàng Phát triển Việt Nam đưa ra, là theo quy định để ký được hợp đồng tín dụng, chủ đầu tư phải đồng thời thực hiện các thủ tục bảo đảm tiền vay, trong đó có việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, nhiều dự án mặc dù đã được phép triển khai nhưng lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đăng ký giao dịch bảo đảm được. Người mua phàn nàn về nhà thu nhập thấp giá cao, còn về phía chủ đầu tư có lẽ họ cũng không mấy hài lòng với mức giá này. Theo quy định giá bán các căn hộ thu nhập thấp phải được Sở Tài chính và liên ngành (Sở Xây dựng, Tài nguyên Môi trường và Cục thuế), địa phương thẩm định và phải tuân thủ mức lợi nhuận định mức của doanh nghiệp chỉ là 10%. Đây là con số quá nhỏ nếu đem so sánh với mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại 2 năm trở lại đây và với tốc độ lạm phát của nền kinh tế. Như vậy với người những người thu nhập thấp thì mức giá các dự án là cao, trong khi với chủ đầu tư thì đó lại là mức giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng, dù đã "hạ" nhưng giá nhà chung cư vẫn là quá cao với phần đông người lao động có thu nhập thấp. Việc giá điện nước, xăng dầu biến động theo chiều hướng tăng trong một vài năm trở lại đây cũng khiến việc tiếp cận với thị phần nhà ở thu nhập thấp của người dân thêm phần khó khăn. Thực tế, các dự án đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp có giá thành quá cao, không ổn định nên ước mơ để có một ngôi nhà ổn định cuộc sống là quá khó khăn đối người thu nhập thấp. Một ví dụ là mới đây hàng chục người đủ tiêu chuẩn đã phải từ chối ký hồ sơ mua nhà khi dự án nhà thu nhập thấp của công ty cổ phần xây dựng số 3 Hà nội (haco 3) tại Sài Đồng được chủ đầu tư tạm tính tới 13,27 triệu đồng/m2, quá cao so với khả năng chi trả của người dân. Lý giải về mức giá hơn 13 triệu đồng/m2 nhà thu nhập thấp Sài Đồng, đại diện công ty cổ phần Xây dựng số 3 Hà nội cho hay, có mức giá như vậy do tòa nhà quy mô hơn và cao hơn các căn hộ thu nhập thấp khác, việc xây dựng tầng hầm và ứng dụng công nghệ xây dựng cũng làm cho chi phía xây dựng phát sinh cao hơn. Nguyên nhân giá nhà cao như vậy là do một phần chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất cao, thủ tục lại kéo dài khiến giá bán nhà đội lên cao hơn. Thủ tục vay vốn nhiều phiền hà như tài sản thế chấp, chứng minh nguồn gốc thu nhập, khả năng trả nợ… khiến người dân mất thời gian, công sức. Ngoài ra, cách tính giá nhà còn bộc lộ nhiều sự bất hợp lý, không theo mức quy định mà chính phủ đã đưa ra. Theo Nghị định 71/2010 của Chính phủ, giá bán nhà ở cho người thu nhập thấp do nhà nước quy định, theo nguyên tắc giá bán bao gồm các khoản chi phí hợp lý của chủ đầu tư bỏ ra, đảm bảo tình đủ các chi phí thu hồi vốn và hưởng lợi 47 http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/goi-ho-tro-30000-ty-qua-tam-thu-nhap-thap-ar51770 [ngày truy cập 01-10-2013] nhuận với định mức 10%. Thế nhưng, các doanh nghiệp lại đưa ra giá bán nhà quá cao làm cho người dân thu nhập thấp không thể với tới mặc dù nhu cầu mua nhà của họ rất là cao. Trong khi đó, rất nhiều dự án nhà ở thương mại có giá bán trên thị trường giá 12-15 triệu đồng/m2, dù đắt hơn nhà thu nhập thấp khoảng 2- 3 triệu đồng/m2, nhưng lại ở vị trí thuận tiện, thủ tục mua bán đơn giản, nhanh chóng. Những căn hộ bán cho người thu nhập thấp có diện tích khá cao, số tiền để có thể mua được căn hộ đó cũng tới gần tỷ đồng. Như vậy, ý nghĩa khái niệm thu nhập thấp của người lao động dường như không còn đúng nữa. Nghịch lý này đã để lại hệ lụy, khi nhiều người đủ tiêu chuẩn mua nhà thu nhập thấp nhưng lại không có tiền nộp đủ dẫn đến tình trạng có kẻ cơ hội lợi dụng tình thế trên mua bán trao tay để kiếm lời bất chính. Ngoài ra, nhiều đối tượng tìm kiếm lợi nhuận từ nhà ở thu nhập thấp. Mặc dù, giá bán nhà ở thu nhập thấp cao hơn thu nhập của người dân nhưng vẫn thấp hơn giá nhà ở thương mại nên việc tìm kiếm lợi nhuận từ nhà ở thu nhập thấp vẫn đang là hiện trạng cần được giải quyết hiện nay. Do nhà ở thu nhập thấp có nhiều ưu đãi về giá và phương thức thanh toán do đó nên đối tượng mua nhà muốn tìm kiếm lợi nhuận từ chính sách này. Thực tế một số người được mua nhà không ở lại đem cho thuê, và cũng có khá nhiều trường hợp sau khi nhận nhà đã đem cho thuê lại. Sau đó họ tìm thuê lại một căn nhà nhỏ hơn, gần chỗ làm hơn hoặc tiếp tục ở nhờ nhà trước đó. Với cách làm này, việc đi làm vừa thuận tiện vừa có dư ra một số tiền để trang trải cuộc sống hoặc trả tiền mua nhà. Chất lượng nhà thu nhập thấp vẫn chưa được đảm bảo, nhiều tòa nhà thu nhập thấp khi đưa vào sử dụng thì bong tróc tường, gạch nền, thấm nước và hư hỏng cửa như chung cư thu nhập thấp Blue House (Phường Nại Hiên Đông, Quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng), khu CT1 Ngô Thì Nhậm - Hà Đông – Hà Nội. Khoảng cách từ nhà tới trung tâm, dịch vụ công ích và cơ sở hạ tầng còn nhiều hạn chế cũng là lý do nhà ở thu nhập thấp hiện chưa hấp dẫn người mua. Việc cần làm hiện nay mà các dự án về nhà ở thu nhập thấp cần tập trung giải quyết là phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng đi kèm, đặc biệt là hệ thống giao thông và dịch vụ công ích (trường học, trạm y tế, siêu thị,…). Chỉ khi nào người lao động cảm nhận được những tiện ích và hợp lý mà gói nhà ở thu nhập thấp mang lại thì thị phần này mới hy vọng thu hút được người có nhu cầu. Bên cạnh các chính sách hỗ trợ cho người mua, phát triển cơ sở hạ tầng đi kèm, cần chú trọng vào nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật vào việc xây dựng các công trình nhà ở nhằm hạ giá thành, nới rộng khả năng tiếp cận dịch vụ nhà ở của người lao động. Mặc dù nhu cầu nhà ở còn rất lớn nhưng các doanh nghiệp vẫn gặp khó vì không bán được nhà. Nguyên nhân chính là do chính sách chưa đi vào cuộc sống. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nhắm tới người thu nhập thấp. Song, thực tế cho thấy thủ tục vay không dễ, quá tầm của phần lớn người thu nhập thấp. Có thể thấy, chính sách phát triển nhà thu nhập thấp của Đảng và Nhà nước là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn, mang đậm tính chất nhân văn nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho những người đang gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở. Tuy nhiên, sau gần 5 năm thực hiện, trái hẳn với những kỳ vọng ban đầu, thị trường nhà thu nhập thấp lại đang lâm vào tình cảnh ế ẩm. Một nghịch cảnh đang diễn ra là chủ đầu tư thì mỏi mòn kêu gọi người mua nhà thu nhập thấp, còn đối tượng đủ tiêu chuẩn mua nhà thì lại tỏ thái độ không mấy mặn mà nguyên nhân chủ yếu là do có sự sai lệch trong các chính sách cũng như sai từ cách làm. Trước hết phải thấy rằng, người thu nhập thấp chỉ có thể mua được nhà giá rẻ cộng thêm sự hỗ trợ từ những chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, hiện trên thị trường lại chỉ tồn tại các loại nhà thu nhập thấp có diện tích lên tới 60-70 m2. Đây là một điều không hợp lý, vì theo các tính toán thì nhu cầu nhà ở của mỗi gia đình tại các khu đô thị chỉ nên dừng ở mức 45-50 m2 là đảm bảo, tức bình quân từ 10-12 m2/người. Và với khung giá như hiện nay, mỗi căn hộ thu nhập thấp cũng giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì đâu phải là nhà dành cho người thu nhập thấp. Nếu có đủ khả năng thanh toán số tiền trên thì những đối tượng này sẽ không phải là người thu nhập thấp. Chính các sai lệch trên đã dẫn tới tình trạng ế ẩm của loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là chính sách tạo điều kiện nâng cao khả năng thanh toán cho người thu nhập thấp, để họ có thể mua được nhà ở. Thế nhưng ở nước ta, chính sách nhà cho người thu nhập thấp lại tạo điều kiện về nguồn cung, tức là hướng cho người kinh doanh bất động sản có điều kiện thuận lợi để tăng cung, nhằm cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà với kỳ vọng giá hạ xuống. Tuy nhiên, dù giá có hạ xuống mức nào chăng nữa thì người có thu nhập thấp cũng khó tiếp cận được, bởi theo đúng định nghĩa thì họ không đủ khả năng trả tiền một lần để sở hữu căn hộ, mà chỉ trả góp dần. Vì lẽ đó, ở nhiều nước trên thế giới, các chương trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp đều tập trung tạo điều kiện cho bên cầu, bởi đây mới là đối tượng cần được giúp đỡ. 3.4.2 Một số bất cập về pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện Sau 8 năm thực hiện Luật nhà ở và 7 năm thực hiện Luật kinh doanh bất động sản, trên thực tế, cả 2 Luật hiện hành chưa có quy định để điều tiết khiến thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định, đầu tư dự án dàn trải, năng lực chủ đầu tư yếu, nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa, cung cầu chưa hợp lý….Trong khi Luật kinh doanh bất động sản còn nhiều quy định quá khắt khe, chưa tạo điều kiện khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, Việt kiều đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thì lại cũng có một số quy định quá “lỏng” dẫn đến việc đăng ký kinh doanh bất động sản quá dễ dãi, tràn lan, sử dụng các nguồn lực không hiệu quả, lãng phí, nhất là nguồn lực về đất đai. Vấn đề quy định về việc xác nhận vốn pháp định giữa pháp luật doanh nghiệp và kinh doanh bất động sản có sự chồng chéo, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện. Vì vậy, cần sửa đổi quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho sát thực tế và bổ sung quy định cụ thể điều kiện, thủ tục, thẩm quyền trong việc quản lý, thẩm định hồ sơ thành lập các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, đồng thời, sửa đổi quy định về thời điểm góp vốn để tránh chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật. Hiện nay, quy định chỉ bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng, quy định này là quá thấp và chưa đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Nếu một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà chỉ có vốn 6 tỷ đồng thì quá nhỏ bé so với mặt bằng kinh doanh của họ. Thông thường để triển khai một dự án bất động sản có quy mô vừa phải thì vốn đầu tư cũng lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Trên thực tế nhiều doanh nghiệp hiện nay chưa triển khai xong giải phóng mặt bằng thì đã hết tiền mới dẫn đến huy động vốn trái pháp luật. Cũng có nhiều trường hợp trá hình bằng cách, người dân mua nhà hình thành trong tương lai, muốn lấy tiền của dân nhưng quy định của luật pháp không được ký hợp đồng mua bán nên họ bắt người dân ký hợp vay vốn. Doanh nghiệp lách luật bằng các hợp đồng huy động vốn… luôn luôn kéo khách hàng vào thế bị động, buộc phải theo nhà đầu tư. Vì vậy, cần phải tăng vốn pháp định đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để tránh gây ra những rối loạn trên thị trường, kéo theo đó doanh nghiệp nào mạnh, có năng lực tài chính thì tiếp tục hoạt động để cạnh tranh, còn doanh nghiệp nào yếu thì ngừng hoạt động tránh gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi do Bộ Xây dựng tổ chức tại Đà Nẵng sáng 23/8/2013, cơ quan chức năng cũng đã đề xuất vốn pháp định với lĩnh vực kinh doanh bất động sản tối thiểu phải là 20 tỷ đồng, hy vọng đề xuất này sẽ được thông qua và sớm đi vào thực tiễn. Cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư phê duyệt dự án, để rút ngắn thời gian đầu tư, cụ thể: tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án. Bãi bỏ quy định về đăng ký và cấp giấy chứng nhận đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước. Ban hành “mẫu thủ tục thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp”, theo đó hạn chế tối đa các thủ tục tránh gây phiền hà, mất thời gian cho chủ đầu tư. Đổi mới công tác lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà theo hướng phân cấp, loại bỏ các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án, khuyến khích chủ đầu tư xây dựng đa dạng các loại căn hộ và có diện tích phù hợp với những đối tượng thu nhập thấp. Nhà ở và đất ở là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau nhưng trên thực tế xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta hiện nay thì đây là hai yếu tố quan trọng không thể tách rời để tạo nên sự thành công cho chính sách an sinh xã hội. Tuy nhiên, khi bắt đầu thực hiện dự án thì đây cũng là hai thực trạng khó giải quyết. Không những khó khăn về thiếu nguồn vốn, các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cũng rất khó khăn trong khâu tìm quỹ đất sạch khi triển khai dự án. Theo quy định, quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được nhà nước bố trí gắn với quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới (với tỷ lệ tối thiểu là 20% diện tích đất nhà ở thương mại, khu đô thị mới) hoặc quy hoạch bố trí riêng quỹ đất cho các dự án nhà ở thu nhập thấp. Mặc dù Bộ xây dựng có quy định các địa phương phải bố trí quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng thực trạng về đất để xây dựng vẫn tồn tại nhiều khó khăn. Việc phân định quy hoạch chưa rõ ràng và việc triển khai điều chỉnh quy hoạch để tạo quỹ đất xây dựng ở một số địa phương còn chậm so với yêu cầu dẫn đến việc nhà đầu tư khó tiếp cận được quỹ đất sạch. Hiện nay ở các thành phố lớn hầu như thiếu Quỹ đất sạch để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp. Trước tình hình như hiện nay, để có đất xây dựng chủ đầu tư phải chủ động bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng giá đền bù lại cao, giải tỏa phức tạp dẫn đến tình trạng dự án chậm triển khai do doanh nghiệp không còn vốn để tiếp tục xây dựng. Vì thế, cần có giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất. Nhà nước cần công khai minh bạch mọi chính sách liên quan đến giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó Nhà nước cũng nên tiếp tục xây dựng và ban hành cơ chế kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà thu nhập thấp cho người dân theo nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, Nhà nước và chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải hỗ trợ cho nhà đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư phát triển dự án. Đồng thời, điều chỉnh bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản. Tình hình sử dụng nhà ở thu nhập thấp trên thực tế hiện nay không đúng mục đích sử dụng, chẳng những ảnh hưởng đến ý nghĩa tốt đẹp của chủ trương này mà còn khiến những người có nhu cầu thực về nhà mất đi cơ hội có chỗ ở ổn định. Trong lúc nhiều người đang gặp khó khăn về nhà ở thì một số căn hộ lại được những người có tiêu chuẩn cho người khác ở nhờ hoặc cho thuê lại. Một số khách hàng đã nhận nhà nhưng không có nhu cầu ở cũng tìm cách cho thuê lại nhà, như tại tòa chung cư thu nhập thấp Viglacera Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội, một trường hợp ở tầng 2 tòa nhà CT2 đã “cho thuê” với thời hạn 2 năm. Các căn hộ cho thuê này đều “lách luật” bằng cách: “chủ nhà đi vắng, cho ở nhờ” khiến cơ quan chức năng gặp khó khi xử lý.48 Không chỉ vậy, khá nhiều người đã sở hữu được căn hộ thu nhập thấp cũng muốn bán lại nhà. Nhưng vì theo quy định những 48 http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/nha-thu-nhap-thap-van-e-ar50752[ ngày truy cập 01-10-2013] người đã được mua nhà thu nhập thấp không được bán, cho thuê, cho mượn nhà, nếu bán lại phải bán cho chủ đầu tư, nên không ít người đã “bán chui”. Như tại chung cư Kiến Hưng, một trường hợp tại tầng 18 tòa CT5 vừa bán với giá 920 triệu đồng và hợp đồng được ký tay đôi với hình thức cho thuê để hạn chế tình trạng trên cần phải tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như về đối tượng và mục đích sử dụng của người thuê hay thuê mua, để kịp thời xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật, kể cả thu hồi giấy phép kinh doanh dự án đầu tư hoặc đề nghị cơ quan chức năng truy cứu trách nhiệm, cũng như tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người dân. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cần tích cực hơn nữa trong việc phối hợp với doanh nghiệp để giải quyết những vấn đề liên quan đến đời sống dân sinh, vận hành một số hạng mục của nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo quy định thì chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án còn riêng chi phí bồi thường về đất dành cho công trình giao thông, công trình công cộng thì không được miễn. Những quy định này gây thiệt thòi cho chủ đầu tư, nên cần sửa đổi theo hướng Nhà nước phải có biện pháp hỗ trợ hoặc khấu trừ các chi phí tạo ra phần giá trị tăng thêm của đất do các chi phí đầu tư vào hạ tầng công cộng mà chủ đầu tư đã bỏ ra. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần phải được hỗ trợ các khoản tiền khác như bồi thường tài sản, hổ trợ tạo công ăn việc làm, di chuyển, tái định cư cho người nắm giữ đất ban đầu. Mặc dù, các doanh nghiệp phát triển nhà thu nhập thấp được nhiều ưu đãi về mặt bằng, thuế, tiền sử dụng đất... nhưng với các điều kiện ngặt nghèo về tài chính và quản lý, lĩnh vực này sẽ rất khó để hấp dẫn các doanh nghiệp tư nhân vào nếu không giải quyết vấn đề nguồn vốn. Với doanh nghiệp phát triển nhà thu nhập thấp, vốn là khó khăn lớn nhất, cả ngắn lẫn dài hạn, đặc biệt với các doanh nghiệp phát triển loại hình nhà cho thuê, thuê mua. Nhà nước cần khẩn trương xây dựng và ban hành các quy định về cơ chế tính dụng cho hoạt động kinh doanh nhà ở, quy định cụ thể trách nhiệm của ngân hàng, các tổ chức tính dụng trong việc thực hiện cơ chế tính dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng. Đồng thời, cần khẩn trương xây dựng và ban hành các quy định về tư vấn, trợ giúp pháp lý cho các nhà đầu tư… nhầm ngăn ngừa rủi ro cho các nhà đầu tư và người dân khi tiến hành hoạt động giao dịch nhà ở. Tình trạng về giá bán cũng là trở ngại lớn cho việc thực hiện dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Với giá bán không ổn định và quá cao, tiến độ thanh toán gấp gáp vượt khả năng của người dân. Mặc khác, giá bàn ở mỗi dự án cũng không được thống nhất, mà do chủ đầu tư tự tính toán và cân nhắc đưa ra giá bán tạm tính tới khách hàng. Chính vì thế người dân còn ngần ngại khi mua nhà dẫn đến tình trạng nhu cầu thì nhiều nhưng thực tế sử dụng còn hạn chế. Một trong những yếu tố quan trọng để nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam phát triển ổn định thì việc kiểm soát được giá là yếu tố quan trọng. Tuy nhiên, việc thực hiện công tác này cũng là thách thức lớn cho công tác quản lý cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp. Để thực hiện tốt vấn đề này, Nhà nước ta cần phải tích cực hơn nữa trong công tác quản lý cũng như triển khai các chính sách về nhà ở thu nhập thấp. Thế nhưng, tình trạng quản lý về giá nhà ở cho người thu nhập thấp trên thực tế vẫn đang rất khó khăn. Chính vì vậy, để giải quyết vấn đề này thì trước hết cần nâng cao năng lực, hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp. Cần tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực phát triển nhà ở thu nhập thấp, thực hiện biện pháp làm tăng nguồn cung cho thị trường. Đồng thời cần tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp đầu tư dự án tiếp cận được thông tin về cung – cầu, nguồn vốn vay, thống kê giao dịch trên thị trường. Đặc biệt là nâng cao hiệu quả hoạt động của các cơ quan quản lý, cơ quan thẩm định giá, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, công bằng, hiệu quả. Ngoài ra cần tăng cường kiểm tra và xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh nhà ở thu nhập thấp, sử dụng minh bạch nguồn cung, hạ lãi suất ngân hàng ở mức hợp lý để nhà đầu tư có thể chấp nhận và phát triển được. Về vấn đề giá bán nói chung và chi phí hợp lý dịch vụ nói riêng bảo đảm giá nhà đất phải do thị trường quyết định dựa trên quy luật cung cầu và trên cơ sở thẩm định giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trên phạm vi địa bàn tại thời điểm xây dựng, tất cả các loại chi phí liên quan tới giá thành xây dựng phải được công khai, minh bạch. Về giá bán căn hộ: Theo điều 39 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán, giá cho thuê, thuê mua đối với nhà ở cho người thu nhập thấp đầu tư không phải từ ngân sách Nhà nước trên phạm vi địa bàn. Nhiều địa phương cho rằng, chỉ khi chủ đầu tư xây dựng xong công trình, có báo cáo quyết toán công trình hoàn thành mới đảm bảo đủ cơ sở thẩm định xác định giá bán. Ngoài ra, cần cho phép chủ đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp lựa chọn hình thức nộp tiền sử dụng đất theo quy định để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư giảm bớt chi phí đất đai, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê nhà trong dự án. Theo quy định những đối tượng đủ điều kiện mua nhà theo chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, vì không có khả năng thanh toán một lần cho các hợp đồng mua nhà nên người thu nhập thấp được trả chậm trong vòng 10, 15 hay là 20 năm là một điều hết sức không phù hợp. Vì thực tế, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi triển khai các dự án đều phải dựa vào các nguồn vốn vay từ ngân hàng. Trong khi đó, nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt và rất đắt, vốn vay cho các dự án bất động sản thường là vốn vay trung hạn hoặc dài hạn với lãi suất cao hơn khá nhiều so với các hợp đồng vay ngắn hạn. Chính vì vậy, dù là doanh nghiệp lớn hay doanh nghiệp nhỏ khi đã tham gia vào thị trường bất động sản thì vấn đề sống còn là phải quay vòng vốn nhanh. Đây chính là nguyên nhân vì sao ngày càng ít doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản tham gia vào các dự án nhà thu nhập thấp. Để thu hút các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, sau khi chủ đầu tư vay vốn của các ngân hàng thương mại để đầu tư dự án được thì Nhà nước phải hỗ trợ một phần lãi suất tương ứng với mức chênh lệch lãi suất vay vốn ngân hàng thương mại và lãi suất vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước. 3.4.3 Một số bất cập về chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện Thời gian vừa qua Chính phủ và các bộ, ngành đã triển khai nhiều chính sách và giải pháp nhằm vực dậy thị trường bất động sản của nước ta. Trong đó phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được nhiều quan tâm. Tuy nhiên, phân khúc thị trường này còn quá nhỏ so với thị trường nhà ở thương mại. Do vậy, để tháo gỡ được khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như thu hút được sự đầu tư doanh nghiệp thì cần phải có những phương pháp phù hợp và lâu dài, người viết xin được đưa ra một số giải pháp cho thời gian tới: Cần có chính sách buộc các công ty kinh doanh bất động sản dành một tỷ lệ thích đáng diện tích đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp để bán và cho thuê đi đôi với chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người có thu nhập thấp vai vốn ưu đãi mua nhà. Hai chính sách này kết hợp với nhau vừa có tác động giảm áp lực cung cấp tài chính đền bù, giải phóng mặt bằng cho ngân sách địa phương, vừa giành ra những diện tích đất ở những vị trí thuận lợi cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp, thu hút khách hàng có khả năng thanh toán và tiềm năng. Giải pháp này không phải là mới, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng thành công trong thời kì bùng nổ nhà ở đô thị cho lao động nhập cư trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa (Hàn Quốc áp dụng vào thập kỉ 60 – 70). Khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp tham gia thực hiện chính sách xây nhà thu nhập thấp là thiếu vốn. Huy động vốn để xây dựng với chi phí cao, nhưng lại không bán được sản phẩm, rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp đang rơi vào tình trạng thua lỗ, phá sản. Vì vậy cần mở rộng các phương thức huy động vốn xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp theo hướng khuyến khích các kênh tài trợ khác nhau. Một trong những kênh đó là hệ thống các quỹ tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà, nhằm tạo quỹ tiền tệ tập trung tài trợ cho xây nhà ở của chính những người gửi tiền tiết kiệm. Một kênh khác là khuyến khích hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, tài trợ cho xây nhà ở thu nhập thấp trên các diện tích đất được Nhà nước ưu tiên. Hay có thể thử nghiệm xây dựng các kênh tín thác bất động sản liên kết giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân. Một trong những hình thức tín thác là các hợp tác xã nhà ở. Mô hình này đã phát triển từ rất lâu trên thế giới, hiện đang hoạt động ở hơn 50 quốc gia. Có hai chức năng cơ bản là quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà ở, dùng tiền vay hoặc tiền do các thành viên là pháp nhân đầu tư xây dựng các chung cư, sau đó bán cho các xã viên dưới hình thức trả góp và cung cấp các dịch vụ nhà ở do mình tổ chức. Hợp tác xã nhà sẽ thành công khi cung cấp được nhà ở thực tế cho xã viên và cả những đối tượng khác có nhu cầu với giá và chất lượng được thị trường chấp nhận. Chính vì thế, ngoài năng lực tài chính tự huy động, Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ loại hình này. Huy động tài chính từ quỹ đất công từ việc sử dụng của các cơ quan hành chính, sự nghiệp để tài trợ cho xây nhà ở cho người thu nhập thấp. Hiện nay nhiều cơ quan Nhà nước, nhất là các tổ chức sự nghiệp công lập và doanh nghiệp nhà nước chiếm các diện tích đất khá lớn, ở các vị trí thuận lợi. Có thể lấy bớt diện tích sử dụng không hiệu quả của các cơ quan này đem ra đấu thầu lấy vốn đề bù cho dân cư nhằm cung cấp quỹ đất giá rẻ cho các dự án xây nhà cho người thu nhập thấp, qua đó giảm bớt giá nhà, kích cầu ở pân khúc thị trường này. Khuyến khích xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê. Phân khúc cho người có thu nhập thấp thuê nhà hiện không hấp dẫn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vì thời gian thu hồi vốn dài, rủi ro không thu được tiền nhà khá cao, chi phí quản lý nhà cho thuê lớn…Thế nhưng, xây nhà cho người thu nhập thấp thuê là giải pháp thích hợp với mức thu nhập thấp của đa số người lao động ở nước ta. Nhiều nước như Singapore cũng khá thành công trong giải quyết vấn đề nhà ở bằng phương thức cho thuê. Nếu kết hợp cho thuê với mua trả góp thì càng có hiệu quả tốt hơn. Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này, Nhà nước nên thiết kế các chính sách ưu đãi tín dụng dài hạn và quy mô lớn, lãi suất thấp cho các doanh nghiệp xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp thuê, đi đôi với hệ thống giám sát hiệu quả để nguồn vốn này đúng mục đích. Hơn nữa, cần thay đổi nhận thức về tiêu chuẩn nhà của người có thu nhập thấp. Người có thu nhập thấp có thể không đủ sức chi trả cho diện tích nhà ở như người có thu nhập cao, nhưng không có nghĩa là nhà ở của họ thiếu tiện nghi hoặc chất lượng xây dựng thấp. Vì thế, cần có những thiết kế phù hợp sao cho nhà ở thu nhập thấp có thể tận dụng công năng cao nhất trên một đơn vị diện tích, đồng thời nâng chất lượng nội thất và dịch vụ để hấp dẫn người mua nhà. Các dịch vụ hạ tầng cũng phải tương xứng với tiêu chuẩn sống của xã hội hiện đại. Một trong những vấn đề mà doanh nghiệp cũng như người dân rất quan tâm là vấn đề giải ngân và những đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi. Về mặt chủ trương, hai đối tượng trực tiếp hưởng lợi từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng là những người có nhu cầu mua, thuê hay thuê mua và chủ dự án. Tuy nhiên, trên thực tế việc xét duyệt còn khó khăn và còn chậm, mặc dù đã chính thức được triển khai hơn một tháng, nhưng số người có thu nhập thấp tiếp cận được gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở lãi suất 6%/năm rất ít ỏi. Thực tế, không phải đối tượng thu nhập thấp nào cũng được vay, những người thu nhập thấp phải đạt điều kiện của ngân hàng, phải đủ điều kiện thu nhập trả nợ thì ngân hàng mới cho vay. Những đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở sẽ nằm trong diện có điều kiện “cần” để được tiếp cận gói tín dụng này. Tuy nhiên, nếu chỉ có vậy vẫn chưa đảm bảo sẽ được vay, mà cần thêm điều kiện “đủ”, đó là phải có hợp đồng mua nhà và phải được ngân hàng thẩm định có khả năng trả nợ. Ngày 7-1-2013 cũng là một rào cản lớn cho người mua nhà thu nhập thấp. Theo Thông tư 11 và Thông tư 07, với những hợp đồng ký sau 7-1-2013, khách hàng mới thuộc đối tượng được vay vốn. Nhiều người mua nhà thu nhập thấp đã “vướng” với quy định này. Những hợp đồng đã ký trước ngày 7-1-2013, khách hàng đã mua nhà trước khi Chính phủ có chính sách hỗ trợ thì không được hưởng chính sách này. Dự án cũ đã qua mốc, mới thì chưa có hợp đồng, người thu nhập thấp rất khó tiếp cận vốn vay ưu đãi. Theo quy định thực hiện triển khai gói 30.000 tỷ, người có thu nhập thấp là đối tượng được hưởng ưu đãi từ gói hỗ trợ. Chỉ gói gọn trong khái niệm “thu nhập thấp” đã khiến cho cả ngân hàng và người dân lúng túng trong việc xác định đối tượng vay vốn. “Thu nhập thấp” là một khái niệm được sử dụng để hình dung một cách tương đối là người chưa có đủ khả năng thanh toán một lần cho nhu cầu mua nhà ở của mình. Vì nếu họ có đủ khả năng thanh toán 1 lần thì họ không còn là người thu nhập thấp nữa mà là người thuộc tầng lớp thu nhập cao. Vì vậy cần phải có quy định rõ ràng hơn về các đối tượng được hưởng ưu đãi, cần phải sớm giải thích được thế nào là thu nhập thấp để phía ngân hàng cũng như phía khách hàng có thể hiểu được và từ đó việc tiếp cận cũng như giải quyết sẽ thuận lợi hơn. Phương thức thanh quá nhanh cũng là thực trạng khó khăn lớn về giá đối với người dân, việc trong một thời gian ngắn phải nộp cho chủ đầu tư một số tiền lớn, trong khi đó không được vay vốn hỗ trợ từ các ngân hàng chính sách, là quá sức chi trả của người dân. Đối với quy định áp dụng mức lãi suất cho vay 6% trong thời hạn 10 năm vẫn là quá ngắn, rất ít gia đình thu xếp được, trong tín dụng cho vay mua nhà, quan trọng nhất là thời gian trả nợ, càng dài càng tốt và dù lãi suất có hơi cao một chút người vay vẫn chịu được. Vì vậy, cần nới lên 20 năm để đảm bảo đối tượng thu nhập thấp trả hết nợ. Cần đẩy nhanh giải quyết nợ xấu, không chỉ đối với bất động sản, mà cả trong hệ thống ngân hàng, từ đó mới khơi thông nguồn vốn trong nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng. Nhanh chóng hoàn thiện quy chế hoạt động của công ty xử lý nợ xấu VAMC. Bởi thông qua việc mua và xử lý nợ xấu, VAMC sẽ giảm áp lực trả nợ, hỗ trợ doanh nghiệp xử lý khó khăn tài chính tạm thời. Khi các doanh nghiệp bán nợ xấu cho VAMC sẽ được tiếp tục vay vốn của các tổ chức tín dụng, tháo gỡ những khó khăn hiện tại, đầu tư cho sản xuất kinh doanh. Phải nghiên cứu điều tra cơ bản số lượng, nhu cầu nhà ở của những người thu nhập thấp ở từng địa phương, trên cơ sở đó quyết định đầu tư các dự án, bán đúng đối tượng tránh lợi dụng để trục lợi, giá cả phù hợp với khả năng thanh toán của họ mới đạt yêu cầu. KẾT LUẬN Ở Việt Nam, nhà ở cho người thu nhập thấp là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn, đóng góp tích cực vào việc giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp khó khăn về chỗ ở để những đối tượng này có thể ổn định cuộc sống và từng bước phát triển kinh tế. Trong quá trình nghiên cứu quy định về nhà ở cho người có thu nhập thấp, thì người viết đã tìm hiểu cụ thể những quy định của pháp luật hiện hành cũng như tình hình áp dụng những quy định đó trên thực tế. Người viết khái quát nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua các khái niệm, để từ đó đi đến cụ thể hóa các đối tượng cũng như các nguyên tắc mua bán, thuê hay thuê mua nhà ở thu nhập thấp. Đồng thời đã liệt kê các nguồn đầu tư và quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Bên cạnh, đi tìm hiểu cụ thể những quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở thu nhập thấp, làm rõ quá trình thực hiện, tình hình sử dụng nhà ở thu nhập thấp hiện nay. Sau một thời gian tìm hiểu và nghiên cứu người viết nhận thấy đây là chính sách an sinh xã hội, giúp người dân giải quyết vấn đề chỗ ở, là phương thức giải quyết tốt cho bài toán kinh tế thị trường, góp phần thu hút đầu tư của doanh nghiệp phát triển kinh tế cả nước. Tuy nhiên, với những thành tựu đạt được, thì việc kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng còn tồn đọng những khó khăn cần phải giải quyết: thiếu nguồn vốn đầu tư, thiếu nguồn đất sạch, vấn đề về giá và tình hình sử dụng nhà thu nhập thấp hiện nay. Để giải quyết những khó khăn và góp phần phát triển nền kinh tế - xã hội thì Nhà Nước cần phải có những chính sách ưu đãi, hỗ trợ phù hợp với tình hình phát triển của đất nước, đồng thời phải đẩy nhanh tiến độ đưa pháp luật đến mọi người dân. Qua những nội dung trên cho ta nhận biết được pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam có những tồn tại trên thực tế, đồng thời tác giả đưa ra những phương hướng giải quyết và cách khắc phục về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp theo pháp luật quy định. Trong quá trình nghiên cứu do giới hạn về thời gian và nguồn tài liệu nên việc nghiên cứu vẫn còn thiếu sót. Người viết rất mong nhận được sự đóng góp của quý thầy cô và các bạn về vấn đề này để đề tài pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được hoàn thiện hơn. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật Bộ Luật Dân sự năm 2005 Luật Doanh nghiệp 2005 Luật Nhà ở 2005 Luật Thương mại 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thi.  Danh mục sách, báo, tạp chí Th.s Phan Xuân Lĩnh, Một số giải pháp huy động nguồn lực cho nhà ở xã hội, Tạp chí kinh tế và dự báo, số 14, 2013 Lam Sơn, Để chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ phát huy được hiệu quả, Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ số 12, 2013, tr.19  Danh mục trang thông tin điện tử http://www.anninhthudo.vn/Nha-Dat/Goi-ho-tro-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-Vonnhieu-giai-ngan-it/507003.antd http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/goi-ho-tro-30000-ty-qua-tam-thu-nhap-thapar51770 http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/phap-luat/thong-tu-022013tt-bxd-ieu-chinh-cocau-can-ho-cho-nha-thuong-mai.html http://dantri.com.vn/kinh-doanh/thu-nhap-thap-cung-mua-duoc-nha-ha-noi-771524.htm http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/nha-o-cho-nguoi-co-thu-nhapthap-chua-nhu-ky-vong-i18963 http://www.doanhnhansaigon.vn/online/dien-dan-doanh-nhan/thoisu/2013/07/1075355/cho-thue-nha-o-huong-mo-cho-dia-oc/ http://www.kinhte24h.com/view-gh/70/46161/ http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/102532/  Danh mục các tài liệu khác Từ điển Tiếng việt, Nxb Giáo dục Hà Nội 2001 Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà nội, năm 2006 PHỤC LỤC Danh sách dự án nhà thu nhập thấp, dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án nhà ở thu nhập thấp trên toàn quốc (tính đến cuối tháng 10/2013)  Danh sách dự án nhà thu nhập thấp Hà Nội (6 Dự án) 1. Dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu tái định cư Kiến Hưng - Liên dự ánnh Công ty cổ phần Bê tông Vinaconex Xuân Mai và Công ty cổ phần 21 Vinaconex Khu tái định cư Kiến Hưng 2. Dự án khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà (giai đoạn 1) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà - 143 Trần Phú; P.Văn Quán, Q.Hà Đông 3. Dự án khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà (giai đoạn 1) - Liên dự án BIC và HUD Tây nam Linh Đàm 4. Khu đô thị mới Sunny Garden City - Công ty cổ phần Đầu tư C.E.O - Khu đô thị mới tại lô đất N1+N3, huyện Quốc Oai 5. Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại lô đất N01, N02, N03, N04, N06 - Tổng công ty Viglacera - Khu đô thị Đặng Xá II 1.5 6. Dự án “Khu nhà ở Thu nhập thấp Đô thị mới Bắc Cổ Nhuế - Chèm” tại xã Đông Ngạc (Từ Liêm, HN) Thành phố Hồ Chí Minh (1 Dự án) 1. Dự án khu dân cư Hạnh Phúc - Lô 11B, khu Đô thị mới Nam thành phố, Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh - Tổng công ty Xây dựng số 1 - Lô 11B Khu đô thị mới Nam thành phố, Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh Phú Thọ (2 Dự án) 1. Khu nhà ở CN Thụy Vân và TT thương mại Khu công nghiệp Thụy Vân - Công ty cổ phần Đầu tư sản xuất và Thương mại Hà Thành - Xã Vân Phú, Việt Trì, Phú Thọ 2. Khu nhà ở Thu nhập thấp khu Thanh Miếu, Thành phố Việt Trì - Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển nhà Phú Thọ - P.Thanh Miếu, Việt Trì, Phú Thọ Vĩnh Phúc (2 Dự án) 1. Khu chung cư thu nhập thấp Công ty cổ phần Vinaconex Xuân Mai - Công ty cổ phần Vinaconex Xuân Mai - P.Liên Bảo, Thành phố Vĩnh Yên 2. Khu nhà ở thu nhập thấp của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bảo Quân - Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bảo Quân - P.Khai Quang, Thành phố Vĩnh Yên Bắc Ninh (2 Dự án) 1. Dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp Thành phố Bắc Ninh - Tập đoàn phát triển nhà và đô thị Võ Cường, Thành phố Bắc Ninh 2. Dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp Hòa Long, Kinh Bắc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Bắc Ninh - Hòa Long, Thành phố Bắc Ninh Khánh Hòa (2 Dự án) 1. Dự án Chung cư thu nhập thấp An Bình - Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị - Số 03 Trường Sơn, Vĩnh Nguyên, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa 2. Dự án Chung cư thu nhập thấp An Thịnh - Công ty trách nhiệm hữu hạn MTV Sông Hồng, Nha Trang. - Tiểu khu T, khu quy hoạch dân cư AT, Tổ Tây Bắc 2, Vĩnh Hải, Thành phố Nha Trang Ninh Thuận (2 Dự án) 1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp khu dân cư Mương Cát, P.Đài Sơn, Thành phố Phan Rang Tháp Chàm, Ninh Thuận - Công ty cổ phần Tư vấn thiết kế Phan Rang. - P.Đài Sơn, Thành phố Phan Rang-Tháp Chàm, Ninh Thuận 2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp khu dân cư đường Trần Quang Diệu, Thanh Sơn, Thành phố Phan Rang-Tháp Chàm, Ninh Thuận - Công ty cổ phần Tư vấn thiết kế Phan Rang - P.Thanh Sơn, Thành phố Phan Rang-Tháp Chàm, Ninh Thuận Bình Phước (1 Dự án) 1. Dự án nhà ở Thu nhập thấp - Công ty trách nhiệm hữu hạn MTV Xây dựng Bình Phước. Đường Hùng Vương TX Đồng Xoài, Bình Phước. - Khu phố Phú Cường, P.Tân Phú, TX Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước Hậu Giang (1 Dự án) 1. Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ấp 5, thị trấn Long Mỹ, huyện Long Mỹ Công ty trách nhiệm hữu hạn Tư vấn & Đầu tư xây dựng H&B. số 19, đường Nguyễn Trung Trực, ấp 2 thị trấn Long Mỹ, huyện Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang - ấp 5, thị trấn Long Mỹ, huyện Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang Bình Dương (4 Dự án) 1. Khu nhà ở An Sinh HUD Xã Chánh Mỹ, thị xã Thủ Dầu Một 2. Khu nhà ở Thu nhập thấp - Công ty cổ phần Đầu tư Tân Thịnh Lợi - P.An Phú, TX Thuận An 3. Nhà ở an sinh XH Becamex - Tổng công ty Đầu tư & Phát triển Công nghệ - trách nhiệm hữu hạn MTV - Thị trấn Mỹ Phước, huyện Bến Cát 4. Nhà ở an sinh XH Becamex - Tổng công ty Đầu tư & Phát triển Công nghệ - trách nhiệm hữu hạn MTV - Khu định cư Việt-Sing, Thuận An Đà Nẵng (1 Dự án) 1. Chung cư 7 tầng tại khu dân cư cuối tuyến Bạch Đằng Đông - Công ty cổ phần VICOLAND - P.Nại Hiên Đông, Q.Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵng Lào Cai (1 Dự án) 1. Dự án chung cư thu nhập thấp khu Bắc Duyên Hải - Công ty trách nhiệm hữu hạn MTV Nam Huy - P.Duyên Hải, Thành phố Lào Cai Thừa Thiên Huế (2 Dự án) 1. Chung cư KV Bàu Vá - Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Nhà vui Huế. - Khu quy hoạch Bàu Vá, P.Đúc, Thành phố Huế 2. Khu chung cư cho người thu nhập thấp Đào Tấn - Công ty Xây lắp Thừa Thiên Huế. Khu quy hoạch tái định cư Trường An, P.Trường An, Thành phố Huế Nghệ An (1 Dự án) 1. Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp - Công ty cổ phần Trung Đô P.Trung Đô, Thành phố Vinh Đồng Nai (1 Dự án) 1. Dự án nhà ở Thu nhập thấp tại P.Tam Hòa - Công ty Sơn An Thành phố Biên Hòa Tiền Giang (1 Dự án) 1. Dự án chung cư Mỹ Lợi - Công ty cổ phần Lợi Nhân. Số 213 Lê Thánh Tôn, P.Bến Thành, Q.1, Thành phố Hồ Chí Minh. - Đường Nguyễn Trung Trực, P3, Thành phố Mỹ Tho, Tiền Giang. Cần Thơ (1 Dự án) 1. Dự án Khu dân cư Mỹ Hưng - lô số 6 - Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Địa ốc Hồng Loan - phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng, Thành phố Cần Thơ.  Dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án nhà ở thu nhập thấp Hà Nội (21 Dự án) 1. Toà nhà A1, khu đất CT2 dự án VC2-Golden Silk (Kim Văn, Kim Lũ) - Công ty cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex - P.Đại Kim, Hoàng Mai 2. Dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long- Công ty trách nhiệm hữu hạn Bánh kẹo Thăng Long - Lai Xá, Kim Chung, Hoài Đức, Hà Nội 3. Dự án khu nhà ở để bán cho cán bộ công chức viên chức Liên cơ quan huyện Thanh Trì - Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội - Xã Ngũ Hiệp, Thanh Trì 4. Dự án khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà (giai đoạn 1) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà - 143 Trần Phú P.Văn Quán, Q.Hà Đông 5. Dự án Đầu tư Xây dựng nhà ở cho CBCS thuộc Bộ Công an Tổng công ty 319 - Bộ Quốc phòng - Xã Mai Lâm, huyện Đông Anh, Hà Nội 6. Dự án Đầu tư Xây dựng nhà ở cho sĩ quan quân đội có khó khăn về nhà ở - Tổng công ty 319 - Bộ Quốc phòng - Xã Đồng Mai, Hà Đông, Hà Nội 7. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp - Công ty cổ phần Bách Hoá 352 đường Giải Phóng, Q.Thanh Xuân 8. Dự án tại 486 đường Ngọc Hồi - Công ty cổ phần Bách Hoá - 486 Ngọc Hồi, Thanh Trì 9. Dự án nhà ở thương mại - Công ty cổ phần Xây dựng Lắp máy điện nước Hà Nội HAWEICO - Ô đất N01 khu đô thị mới Hạ Đình 10. Dự án nhà ở tại khu đô thị Thành phố Giao Lưu - Liên dự ánnh Công ty trách nhiệm hữu hạn MTV XNK Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội và Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng nhà đất - Tại ô đất ký hiệu số 14 thuộc khu đô thị Thành phố Giao lưu. 11. Dự án nhà ở để bán, văn phòng cho thuê kết hợp dịch vụ thương mại - Công ty Nông Nghiệp HN & Công ty An Bình - Thôn Viên - Cổ Nhuế 12. Dự án toà nhà hỗn hợp nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại - Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh BĐS Hà Nội Sông Hồng - Khu Bãi Đá, xã Vĩnh Quỳnh, huyện Thanh Trì 13. Dự án tại ô đất số 01, 05, 06 thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở để bán Công ty trách nhiệm hữu hạn Nhà nước MTV kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội - Xã Trung Văn, huyện Từ Liêm 14. Dự án nhà ở thương mại cao tầng tại lô đất CT 01-CT02 - Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD). - Dự án khu đô thị mới Nam An Khánh mở rộng khu 3, huyện Hoài Đức 15. Dự án khu chung cư và dịch vụ công cộng TĐC trên ô đất C11-CCKV2 và C11ODK3 phường Yên Sở - Công ty cổ phần Phát triển kỹ thuật xây dựng. - P.Yên Sở, Q.Hoàng Mai, 16. Dự án xây dựng Trung tâm thương mại - Công ty trách nhiệm hữu hạn TOGI Việt Nam - Thôn Gia Tân, huyện Mê Linh, Thành phố Hà Nội 17. Dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp - Công ty cổ phần Đầu tư và TM Thủ Đô - ô đất ký hiệu B4-CT1 và B5-CT2 thuộc khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm 18. Dự án Chung cư và dịch vụ hỗn hợp tại lô đất HH3 khu đô thị mới Nam An Khánh Công ty cổ phần Đầu tư Sông Đà - Việt Đức - Lô đất HH3 khu đô thị mới Nam An Khánh, xã An Khánh, Hoài Đức 19. Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Bắc Hà - Số 30 Phạm Văn Đồng, P.Dịch Vọng Hậu, Q.Cầu Giấy 20. Khu đô thị mới Sunny Garden City - Công ty cổ phần đầu tư C.E.O - Khu đô thị mới tại lô đất N1+N3, huyện Quốc Oai 21. Dự án Minh Dương - Sơn Đồng - Công ty cổ phần Thực phẩm Minh Dương - Xã Lại Yên, huyện Hoài Đức Thành phố. Hồ Chí Minh (25 Dự án) 1. Dự án khu dân cư và nhà ở cao tầng tái định cư Tân Kiên - Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng & KTCT Giao thông 584 - Xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh 2. Dự án khu dân cư - căn hộ cao tầng 584 - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng & KTCT Giao thông 584 - P.6, Q.Gò Vấp 3. Dự án cao ốc nhà ở 584 Lê Đức Thọ - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng & khai thác công trình Giao thông 584 - P.17, Q.Gò Vấp 4. Dự án khu căn hộ cao tầng 584 - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng & khai thác công trình Giao thông 584 - 34A - Điện Biên Phủ, P.25, Q.Bình Thạnh 5. Khu căn hộ cao tầng 584 Tân Phú - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng & khai thác công trình Giao thông 584 - 1010B Trịnh Bình Trọng, Tân Phú 6. Dự án chung cư cao tầng tái định cư - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng & khai thác công trình Giao thông 584 - P.16, Q.8 7. Dự án khu nhà ở cao tầng Vĩnh Lộc A - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng & khai thác công trình Giao thông 584 liên dự ánnh với Công ty trách nhiệm hữu hạn kinh doanh nhà Đồng Dự ánnh - Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh 8. Dự án khu thương mại dân cư Hưng Điền - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng & khai thác công trình Tân Hưng - P.16, Q.8 9. Dự án chung cư Nam An - Công ty trách nhiệm hữu hạn Siêu Thành (Công ty cổ phần LICOGI 16 nắm giữ 100% vốn góp) - P.Bình Hưng Hoà, Q.Bình Tân 10. Dự án chung cư Hiệp Thành - Công ty trách nhiệm hữu hạn Xây dựng-TM 12 (Công ty con của Công ty cổ phần LICOGI 16) - Khu dân cư Hiệp Thành, Q.12 11. Chung cư Tân Âu Cơ Tower - Công ty trách nhiệm hữu hạn Xây dựng sản xuất thương mại xuất nhập khẩu Tân Âu Cơ - P.Tân Thới, Q.Tân Phú 12. Khu nhà ở Việt Liên á - Công ty cổ phần Việt Liên á - xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh 13. Chung cư cao tầng Nhựt Quang - Công ty trách nhiệm hữu hạn VT& TM Nhật Quang - P.An Lạc, Q.Bình Tân 14. Khu chung cư CC1 - Công ty cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân - Xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh 15. Khu dân cư Lê Thành - Công ty trách nhiệm hữu hạn TM-Xây dựng Lê Thành - P.An Lạc, Q.Bình Tân 16. Khu nhà ở Tân Nhã Vinh - Công ty trách nhiệm hữu hạn Tân Nhã Vinh - P.Thới An, Q 12 17. Khu nhà ở Tân Mai - Công ty Cổ phầnĐầu tư Xây dựng Tân Bình - P.Tân Tạo, Q Bình Tân 18. Chung cư Anh Tuấn - Công ty trách nhiệm hữu hạn Xây dựng kinh doanh nhà Anh Tuấn - Xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè 19. Khu dân cư Lan Phương - Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất TM Lan Phương P.Tam Bình, Thủ Đức 20. Dự án Lan Phương MHBR - Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất TM Lan Phương - P.Trường Thọ, Q Thủ Đức 21. Dự án TTTM căn hộ DV Hoàng Phúc - Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triểnN Hoàng Phúc - P.10, Q.6 22. Dự án khu chung cư Phong Phú - Công ty cổ phần Kiến Thiện - Xã Phong Phú, huyện Bình Chánh 23. dự án Khu chung cư CC1- Khu 2 - Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân - Khu tái định cư Bến Lức, Khu chức năng số 17, Đô thị mới Nam Thành phố, xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh 24. Dự án Khu căn hộ thu nhập thấp và tái định cư 584 - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 (Q.Bình Tân) 25. Dự án Khu trung tâm thương mại dân cư Hưng Điền - Công ty Cổ phần Đầu tư Tấn Phường 16, Quận 8 . Đồng Nai (2 Dự án) 1. Dự án khu nhà ở công nhân khu công nghiệp Nhơn Trạch - Công ty trách nhiệm hữu hạn MTV Phát triển đô thị và công nghiệp IDICO - Khu công nghiệp Nhơn Trạch 1, Nhơn Trạch, Đồng Nai 2. Khu chung cư N4 - Công ty cổ phần LICOGI 16 - Khu dân cư Long Tân, Nhơn Trạch Vũng Tàu (1 Dự án) 1. Khu chung cư thuộc dự án khu dân cư xây dựng đợt đầu Đô thị mới Phú Mỹ - TCông ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng ( DIC) - Thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành Cần thơ (3 Dự án) 1. dự án chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội Công ty trách nhiệm hữu hạn MTV Phát triển và Kinh doanh nhà Thành phố. Cần Thơ – Q.Cái Răng, Thành phốCT. 2. Khu đô thị mới Công ty Thiên Lộc - 28-30 Đường 2C, P. Phú Thứ, Q.Cái Răng, Cần Thơ 3. Khu đô thị Phú An - Công Ty Cổ phần Xây dựng Công Trình Giao Thông 586 - Quang Trung, Phú Thứ, Cái Răng, Cần Thơ [...]... giá thu mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thu c các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhập thấp và tổ chức kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho thu , thu mua nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn 2.3 Các hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp 2.3.1 Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp: Đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp là một hoạt động kinh doanh. .. kiện tiếp cận nhà ở Việc phát triển kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp cũng góp phần tạo nguồn thu nhập cho ngân sách nhà nước: đối với nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân xây dựng khi doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, nhà nước sẽ giảm bớt một nguồn ngân sách lớn là vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Ngoài ra việc nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân... tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thu nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thu mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thu c các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thu , cho thu mua và... doanh nhà ở, các chủ đầu tư đã bỏ vốn xây dựng nhà ở để bán, cho thu , cho thu mua nhằm mục đích kiếm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh nhà ở Nghiên cứu pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà ở cho thấy, tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh theo các hình thức sau đây:  Thứ nhất, đầu tư xây dựng mới nhà, điều này có nghĩa là chủ thể kinh doanh nhà. .. án nhà ở thu nhập thấp căn cứ vào quy định cụ thể về lựa chọn các đối tượng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để thực hiện việc công khai nguyên tắc, thứ tự và đối tượng mua, thu , thu mua nhà ở thu nhập thấp đối với dự án do mình làm chủ đầu tư 2.2.3 Xác định giá bán, giá thu và thu mua nhà ở cho người thu nhập thấp Đối với giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp:  Giá bán nhà ở thu nhập thấp. .. cho thu lại, cho thu mua nhằm mục đích sinh lợi Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà ở mang đặc điểm sau:  Nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật: pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng… Do vậy, hoạt động kinh doanh nhà ở chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật thu c các lĩnh... hợp cho thu mua thì người thu mua phải nộp tiền lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở Thời gian thu mua do người bán và người thu mua thõa thu n nhưng tối thiểu là 10 năm.24 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm thẩm định giá bán, cho thu , thu mua nhà ở thu 24 Điều 2 Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thu nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp. .. đãi về thu …)  Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở dùng để bù đắp chi phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì nhằm giảm giá cho thu nhà ở  Lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng  Thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm Đối với giá cho thu mua nhà ở cho người có thu nhập thấp: Giá cho thu mua nhà ở thu nhập thấp được xác định tương tự như giá bán và giá cho thu ... 2.1.4 Tiêu chuẩn về nhà ở thu nhập thấp Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt, không thể thiếu đối với đời sống con người, mỗi gia đình và xã hội Cùng với quá trình đô thị hóa của nền kinh tế thì nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp càng cần thiết hơn Chính vì vậy, mà chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp cần phải được triển khai và thực hiện, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, đảm bảo... ở thu nhập thấp và hỗ trợ người thu nhập thấp có thể mua được nhà Song song đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và cùng với một số văn bản quy định pháp luật khác để góp phần phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và giúp đất nước ngày càng phát triển và văn minh hơn Theo Bộ Xây dựng, từ khi có Luật Nhà ở năm ... nhà cho người thu nhập thấp nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà cho người thu nhập thấp, kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp, pháp luật hoạt động kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp. .. kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp .8 1.3 Sự cần thiết việc kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp 1.4 Chính sách nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam .10 CHƯƠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH. .. phần giải khó khăn pháp luật kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp Đối tượng phạm vi nghiên cứu Pháp luật kinh doanh nhà nói chung pháp luật kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp nói riêng liên