5. Kết cấu luận văn
3.3.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về chính sách nhà ở đối với người có thu
có thu nhập thấp
Nhiều kinh nghiệm quốc tế rất hữu ích cho việc giải quyết vấn đề này đối với Việt Nam, trong đó có kinh nghiệm của Malaysia. Chính sách của quốc gia này về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp có một số nội dung đáng chú ý sau đây:
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là nhà ở. Mỗi dự án phát triển
nhà ở đều phải dành ít nhất 30% diện tích sàn cho nhu cầu của những người thu nhập thấp. Để giảm chi phí tổng thể cho người mua loại nhà này (kể cả chi phí trực tiếp như giá đất, cả chi phí gián tiếp như giao thông…), chính sách quy định loại nhà này phải xây dựng từ 10 đến 20 tầng, mỗi căn hộ không được thấp hơn một diện tích tối thiểu. Những
doanh nghiệp này được nhà nước ưu đãi trong việc sử dụng vốn của Quỹ tiết kiệm Trung ương.
Đối với người có thu nhập thấp mua nhà ở. Chính sách quy định chặt chẽ về đối
tượng này để đảm bảo công bằng trong xã hội và tránh bị lợi dụng.
Đối với Quỹ tiết kiệm Trung ương: Chính sách của Malaysia bắt buộc người lao
động và người sử dụng đơn vị lao động phải đóng góp một phần thu nhập vào quỹ để tạo nguồn vốn cho việc phát triển nhà ở, trong tổng số huy động được sẽ sử dụng vào mục tiêu phát triển nhà ở, theo đó ưu tiên cho vay đầu tư đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, cho vay đối với người mua nhà ở với lãi suất thấp và trả dần trong thời hạn 25 năm. Số còn lại được dùng vào các mục đích khác (như kinh doanh để phát triển Quỹ). Khi bắt đầu nghỉ hưu mà chưa mua nhà ở, người lao động được trả lại toàn bộ khoản tiền đóng góp (cộng cả lãi suất ngân hàng). Đối với những người đã mua nhà lần đầu theo tiêu chuẩn người thu nhập thấp, chỉ 10 năm sau mới được mua nhà lần thứ hai.
Việc kết hợp nhà nước với thị trường trong giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên đây khi áp dụng vào Việt Nam trong bối cảnh hiện nay cần vượt qua hai rào cản: Một là, quy định mức lương tối thiểu chung của xã hội hiện nay phải được cộng thêm chi phí của người lao động cho nhu cầu nhà ở của họ. Hai là, Nhà nước cần có công cụ để quản lý liên tục quá trình thay đổi việc làm trong độ tuổi lao động của người lao động.
Bài học về xây dựng hệ thống tín dụng nhà ở, hệ thống tiết kiệm bắt buộc của thị trường bất động sản nhà ở. Một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả là có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu. Mỗi hệ thống tài chính này thay đổi ở mỗi nước và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nền kinh tế, hệ thống tiền tệ, thị trường nhà ở và quy định về quản lý các cơ sở tài chính. Ở Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc, theo hệ thống này thì người mua nhà ở tương lai tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay tiền vốn, lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Chính nhờ nguồn tiết kiệm vào quỹ này mà HDB đã có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ sở hữu căn hộ của mình.
Bài học về chính sách phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường. Qua 30 năm cải cách nhà ở, có những lúc thất bại nhưng Trung Quốc đã đạt giải quyết được vấn đề nhà ở cho đa phần người thu nhập thấp. Từ kinh nghiệm của Trung quốc có thể rút
ra một số bài học cho Việt Nam cụ thể: một là, trong quá trình phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng trong cân đối, chống đầu cơ, và
chống trục lợi, tham nhũng. Hai là, đảm bảo nhu cầu cơ bản cho người dân, trong đó có
thích hợp là giá nhà đa phần người thu nhập thấp trả được. Ba là, phải sử dụng hợp lý
nguồn đất đai. Bốn là, cần điều tiết sự bất cập của quan hệ cung – cầu.
Bên cạnh đó, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp còn phải tính đến yếu tố phát triển môi trường ở bền vững, môi trường xã hội và môi trường sinh kế. Tại Việt Nam, cách thức tiếp cận phổ biến hiện nay là xây dựng những khối nhà ở có chiều cao từ nhiều tầng đến cận cao tầng (trên dưới 10 tầng). Kinh nghiệm thế giới cho thấy, tại các đô thị lớn, xây dựng nhà ở cao tầng ban đầu tuy chi phí cao, nhưng có hiệu quả kinh tế dài hạn. Nhất là trong bối cảnh tài nguyên đất ngày càng thu hẹp do phát triển đô thị và biến đổi khí hậu toàn cầu.
Tóm lại, các nước, dù là các nước phát triển, đang phát triển hay có nền kinh tế chuyển đổi, điều phải hướng tới một khuôn khổ chính sách cho thị trường bất động sản phát triển. Việc nâng cấp phát triển thị trường bất động sản lên cấp độ phát triển tài chính hóa để từ đó thành thị trường tất yếu yêu cầu phải có những chính sách về các công cụ tài chính để hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Việc lạm dụng tài chính có thề gây khủng hoảng cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung nếu chúng ta không có cơ chế quản lý và kiểm soát nguồn tài chính chặt chẽ. Bên cạnh vấn đề phát triển thị trường bất động sản phải luôn đi cùng với chính sách về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Bất cứ một nền kinh tế nào, một hệ thống chính sách nào cũng luôn coi vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là một trọng tâm. Vì chỉ khi đối tượng này được chú ý đúng mức thì kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng mới có thể phát triển và hệ thống chính sách mới được coi là thành công.