Các hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp

5. Kết cấu luận văn

2.3 Các hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp

2.3.1 Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp:

Đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp là một hoạt động kinh doanh nhà ở, các chủ đầu tư đã bỏ vốn xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích kiếm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh nhà ở. Nghiên cứu pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà ở cho thấy, tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh theo các hình thức sau đây:

 Thứ nhất, đầu tư xây dựng mới nhà, điều này có nghĩa là chủ thể kinh doanh nhà ở thu nhập thấp phải tự bỏ vốn ra xây dựng mới nhà. Hành vi này được giới chuyên môn gọi là tạo lập. Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp được triển khai theo trình tự thủ tục qua các giai đoạn sau:

 Chủ đầu tư phải có đất làm mặt bằng xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư chưa

có đất phải tiến hành thủ tục xin giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp vệ đất đai, sau đó tiến hành bồi thường và giải phóng mặt bằng.

 Chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng công trình. Việc cấp giấy phép xây dựng được tiến hành theo các quy định của Luật xây dựng.

 Chủ đầu tư thuê tư vấn khảo sát, lập bản vẽ, thiết kế công trình, kiến trúc.

 Chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý đầu tư công trình, lập dự toán nguồn vốn xây

dựng.

 Chủ đầu tư mở thầu tiến hành lựa chọn nhà thầu thi công công trình.

 Chủ đầu tư thuê tư vấn giám sát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình.

 Chủ đầu tư thực hiện việc nghiệm thu và nhận bàn giao công trình.

 Chủ đầu tư vận hành, bảo trì và quản lý (hoặc thuê quản lý) công trình.

 Thứ hai, đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà có sẵn. Khác với hình thức trên chủ đầu tư không cần xây dựng nhà. Điều này có nghĩa là, dựa trên cơ sở nhà có sẵn, chủ đầu tư tự bỏ vốn để cải tạo, sửa chữa trước khi thực hiện việc kinh doanh. Hình thức này có vẻ đơn giản hơn hình thức đầu tư xây dựng mới nhà vì chủ đầu tư không cần phải qua khâu tìm mặt bằng để xây dựng mà chủ đầu tư chỉ bỏ tiền ra sửa chữa những công trình có sẵn, làm mới công trình đó để kinh doanh. Nhà có sẵn có thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp mua, nhận chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua của tổ chức, cá nhân khác.

Tuy nhiên, hoạt động đầu tư để kinh doanh này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp phải có dự án đầu tư. Các dự án này phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật. Ngoài ra quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư cũng được luật quy

định khá cụ thể. Các quyền và nghĩa vụ này được xác lập không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ đầu tư mà còn đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được thực hiện đúng pháp luật.

 Vấn đề huy động vốn

Để thực hiện hoạt động đầu tư tạo lập nhà, các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính vững mạnh, vì nhà ở là loại hàng hóa có giá trị lớn nên khi thực hiện phải có nguồn vốn ổn định để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ cũng như đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ đầu tư khi bắt tay vào xây dựng đều sử dụng chính nguồn vốn tự có của bản thân mình, đa phần các chủ đầu tư sẽ huy động các nguồn vốn từ bên ngoài để hoàn thành dự án. Vì vậy, nguồn vốn là yếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư tạo lập và vấn đề huy động vốn để thực hiện dự án đó càng quan trọng hơn.

Hiện nay, thị trường nhà ở là thị trường hoạt động sôi nổi nhất, và vấn đề huy động vốn để kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở đang được Nhà nước đặc biệt quan tâm, Nhà nước đã ban hành những chính sách khuyến khích, hỗ trợ các nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như những người có nhu cầu mua nhà ở.

 Nguồn vốn huy động

Khi tiến hành hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ngoài việc sử dụng nguồn vốn sẵn có của mình, doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ các chủ thể khác mà pháp luật cho phép. Và việc huy động vốn để tiếp tục của doanh nghiệp phải tuân theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật kinh doanh nhà ở cũng như các văn bản liên quan. Đứng trên gốc độ đầu tư thì một dự án nhà ở có thể huy động vốn từ những nguồn sau:

 Vốn tự có của chủ đầu tư: tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở với tư cách là

chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có là không thể thiếu. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh, vốn góp của các thành viên khi thành lập doanh nghiệp, hoặc được thừa kế, được tặng cho… trong việc đầu tư, tạo lập nhà ở thì vốn đóng vai trò chủ yếu không thể thiếu, có nguồn vốn mạnh thì việc đầu tư sẽ phát triển nhanh chóng và hoàn thành công trình theo đúng thỏa thuận ban đầu của chủ đầu tư. Đây là nguồn vốn cơ bản trong bất cứ dự án nhà ở nào, nó quyết định sự thành hay bại của một dự án.

 Vốn vay: nguồn vốn này không thể thiếu đối với những dự án lớn như dự án nhà ở.

Để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, và giải quyết nợ xấu theo Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ. Đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp khi tiến hành vay vốn phải đáp ứng đủ điều kiện:

 Có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán chưa phát sinh kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013 (không bao gồm chi phí thuế) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp

 Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay. Ngân hàng quy định cụ

thể mức vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự án, phương án vay nhưng không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

 Có cam kết chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để thực hiện dự án xây dựng

nhà ở thu nhập thấp.²⁵

Ngoài các điều kiện vay vốn theo quy định của Thông tư số 11/2013 của Ngân hàng Nhà nước, chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp còn phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

 Có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật

 Có văn bản chấp thuận đầu tư của cấp có thẩm quyền

 Đã có đất sạch và giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây

dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.²⁶

Các doanh nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện trên và có nhu cầu vay vốn thì phải gửi hồ sơ đáp ứng các điều kiện đó kèm theo nhu cầu lượng vốn cần vay về Bộ xây dựng để kiểm tra, thẩm định và tổng hợp gửi Ngân hàng Nhà nước Việt nam hoặc các ngân hàng: ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triền Việt Nam, ngân hàng thương mại cổ phần công thương

Việt Nam, ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long²⁷ để

xem xét cho vay.

Ngân hàng cho vay đối với các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp phải dựa trên cơ sở danh mục các dự án do Bộ Xây dựng công bố trong từng thời kỳ. Tổng mức cho vay của ngân hàng đối với doanh nghiệp chiếm tối đa 30% nguồn tái cấp vốn hỗ trợ của nhà ở của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho các ngân hàng.

Vốn vay tín dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước giành cho các dự án phát triển triển, mục đích hỗ trợ cho những dự án này của các thành phần kinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực…được nhà nước xác định là ưu tiên phát triển, trong đó có lĩnh vực kinh doanh nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp. Trong nhiều dự án phát triển nhà tại các đô thị, các chủ đầu tư trông chờ vào nguồn vốn này rất nhiều. Đối với những dự án

25

Điều 3 khoản 2 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013

26

Điều 4 khoản 1 Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ.

27

Điều 1 khoản 2 điểm b Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ

như thế này thì tiến độ hay thậm chí cả chất lượng dự án phụ thuộc vào tốc độ giải ngân của vốn vay tín dụng, tuy nhiên nguồn vốn này còn rất nhiều vấn đề cần sớm khắc phục, trong số đó phải kể đến tình trạng có quá nhiều đầu mối cho vay, tình trạng có nhiều đầu mối cho vay với nhiều điều kiện và thủ tục vay khác nhau đã gây khó khăn cho người đi vay. Một dự án có thể mỗi năm được giao chỉ tiêu cho vay tại hai, ba đầu mối. Do vậy, chủ đầu tư phải làm nhiều bộ hồ sơ, phải trình với nhiều đầu mối, thủ tục này làm chậm tiến độ dự án đầu tư nhà vốn đã có thời gian thi công kéo dài.

 Vốn huy động từ khách hàng : do nhu cầu về nhà ở của những đối tượng thu nhập

thấp rất lớn cùng với sự cho phép của pháp luật, các chủ đầu tư có thể khai thác nguồn vốn đầy tiềm năng này thông qua hình thức ứng trước tiền mua nhà của khách hàng. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng đủ điều kiện mua nhà thu nhập thấp thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (cách gọi phổ biến là mua bán nhà trên giấy) tức là, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng, nhà chưa được hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ, thi công và tiến độ cụ thể.

Đối với trường hợp huy động vốn từ khách hàng thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động, phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở, và địa chỉ của nhà ở sẽ bán. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà sau khi đã có đủ các điều kiện trên.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp phải sử dụng vốn đã huy động vào mục đích xây dựng dự án phát triển nhà đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn sẽ bị xử lý theo quy định hiện hành.²⁸

Hình thức huy động vốn từ khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức huy động rất phổ biến hiện nay, nó huy động được nguồn vốn rất lớn từ khách hàng. Tuy nhiên, hình thức này lại là hình thức thường vi phạm ở chủ đầu tư và cả khách hàng.

Đối với chủ đầu tư:

Thứ nhất, vi phạm thường xảy ra nhất chính là việc huy động vốn trái phép của khách hàng. Theo khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản quy định, nghiêm cấm việc huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất

28

động sản. Và theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở 2005: “trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. Sau khi giá bán nhà được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định, giá trị thanh toán được tính theo giá bán chính thức. Trên thực tế đã có nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn khách hàng khi chưa xây dựng xong phần móng, nhiều nhà đầu tư đã lách luật để huy động vốn bằng cách yêu cầu khách hàng phải nộp tiền đặt cọc như trường hợp Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà không chỉ yêu cầu khách hàng nộp tiền đặt cọc (vốn dĩ không cần) mà còn phải ký vào giấy tờ cam kết với nội dung đã được soạn sẵn và cam kết khoản tiền này là “tự nguyện”. Nhiều chủ đầu tư đã huy động tiền ứng trước của khách hàng nhưng sử dụng sai mục đích, đầu tư dàn trải vào các dự án khác dẫn đến việc chậm triển khai. Thậm chí, nhiều dự án không còn khả năng tiếp tục triển khai thực hiện, chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, chậm bàn giao nhà cho khách hàng, khi xảy ra “sự cố”, khách hàng - những người đã ứng trước tiền lại thường là người chịu thiệt thòi, nhà không có mà tiền cũng không lấy lại được. Thực trạng này đã gây bức xúc trong xã hội, khiến khách hàng mất lòng tin vào thị trường nhà ở.

Thứ hai, các nhà đầu tư bàn giao nhà không theo đúng tiến độ, một lần nữa trong việc giao nhà lại gây nhiều khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà. Thậm chí người mua nhà đã vay tiền của ngân hàng và phải tiếp tục trả lãi trong thời gian chờ đợi.

Thứ ba, sử dụng khoản tiền huy động của khách hàng không đúng mục đích. Vấn đề này hiện nay vẫn chưa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Thứ tư, nhà đầu tư tìm cách hủy bỏ hợp đồng, chấp nhận bồi thường khi giá nhà lên cao. Có trường hợp bán nhà trên giấy khi chưa xây dựng xong phần móng, và nếu phát sinh tranh chấp thường bị Tòa án tuyên tuyên vô hiệu và khách hàng phải nhận được tiền vốn góp từ các năm trước và sau đó chủ đầu tư bán nhà với giá hiện tại gấp vài lần giá gốc trước đây. Trong các hợp đồng mua bán nhà thường quy định nhà đầu tư trong trường hợp không tiếp tục thực hiện dự án chỉ phải bồi thường cao nhất 8% giá trị hợp đồng.

Thứ năm, chất lượng nhà không đảm bảo như cam kết với người mua, nếu người mua có yêu cầu thì cũng được sữa chữa nhưng thường không đáp ứng đúng quy chuẩn xây dựng.

Về phía khách hàng: vi phạm thường gặp là không trả tiền đúng thời hạn như cam