5. Kết cấu luận văn
3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở là một trong các nhu cầu thiết yếu của đời sống, là điều kiện cần thiết phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân càng tăng. Đáp ứng nhu cầu đó, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư vào kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Sau một thời gian thực hiện thì việc kinh doanh nhà ở thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, doanh nghiệp đầu tư thì gặp phải nhiều khó khăn.
Năm 2010, khi những sản phẩm nhà thu nhập thấp đầu tiên là tòa nhà CT1 ở Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông hoàn thành và tiến hành chào bán, đã có hàng ngàn đơn xin đăng ký mua. Thế nhưng, kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, giá căn hộ chung cư liên tiếp sụt giảm, dẫn đến tình trạng là nhà thu nhập thấp rơi vào tình trạng ế ẩm. Đơn cử như tại dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá, đợt bốc thăm nhận quyền mua nhà thứ nhất, chủ đầu tư chỉ nhận được trên 300 hồ sơ hợp lệ. Nhưng đến khi chính thức ký hợp đồng mua bán thì chỉ có khoảng 200 hồ sơ. Đến lần bốc thăm thứ 2, chủ đầu tư cũng chỉ nhận được hơn 400 hồ sơ mua nhà, trong khi số lượng căn hộ còn tới hơn 700 căn. Do đó, những hồ sơ đủ điều kiện đều được mua nhà ngay mà không cần bốc thăm, người dân chỉ phải bốc thăm vị trí căn hộ. Dù đã trải qua 2 lần bốc thăm mua nhà nhưng dự án vẫn còn trống trên 300 căn nữa, sẽ được bán tiếp trong đợt 3. Đặc biệt, những hồ sơ chỉ đạt 70 điểm cũng có quyền mua nhà ngay, trong khi với những dự án nhà thu nhập thấp được bán trước đó, số điểm yêu cầu là 90. Nguyên nhân của tình trạng trên là giá bán quá cao, người thu nhập thấp không thể tiếp cận được.
Năm 2013, nền kinh tế Việt Nam phải tiếp tục đương đầu với những khó khăn, thách thức do đối mặt với tình trạng nợ xấu cũng như lượng hàng tồn kho bất động sản quá lớn. Từ nay cho đến năm 2015, trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người khó khăn về nhà ở, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho đối tượng này cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn căn hộ. Trong đó, một số địa phương có nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp lớn như: Hà nội 111.200 căn, Thành phố Hồ Chí Minh 134.000 căn, Đà Nẵng 16.000 căn41. Về việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp, theo thống kê của Bộ
41
Th.s Phan Xuân Lĩnh, Một số giải pháp huy động nguồn lực cho nhà ở xã hội, Tạp chí kinh tế và dự
xây dựng tính đến tháng 10 năm 2013, cả nước đã hoàn thành 31 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp với 18.850 căn hộ.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở thu nhập thấp còn khá cao và không được thống nhất. Nhiều người sinh sống và làm việc ở Hà Nội có thu nhập thấp tưởng mua được nhà từ những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, song khi đăng ký nộp hồ sơ mua căn hộ thì chủ đầu công bố giá khá cao. Chính vì vậy mà gần đây, khá nhiều người trả lại nhà, nhiều dự án công bố bán nhưng chờ mãi không thấy bán. Trái ngược với tình trạng người dân chen nhau nộp hồ sơ đăng ký mua các căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp 2 - 3 năm trước, giờ đây những dự án này đang vắng khách mua. Trong khi đó, xuất hiện tình trạng có người đã ký hợp đồng mua nhà nhưng chưa nhận bỗng dưng... trả lại nhà, còn người đã nhận nhà tìm cách rao bán, cho thuê lại căn hộ. Khu đô thị Kiến Hưng tại quận Hà Đông, Hà Nội có 3 tòa chung cư cao 19 tầng dành cho người thu nhập thấp, do Công ty cổ phần bê tông và xây lắp Xuân Mai (Vinaconex Xuân Mai) làm chủ đầu tư, xây dựng từ năm 2010 và bắt đầu đưa vào sử dụng từ đầu năm 2013. Các căn hộ ở đây có giá bán 10,6 triệu đồng/m2, lại có vị trí đẹp nên hồi đầu năm 2011 khi chủ đầu tư nhận hồ sơ bán căn hộ thì đã có tới 3.357 bộ hồ sơ đăng ký mua nhà, gấp hơn 4 lần tổng số căn hộ. Vì thế, các hồ sơ phải qua vòng chấm điểm và lấy theo thứ tự từ điểm cao xuống, sau đó người đủ tiêu chuẩn lại phải trải qua vòng bốc thăm may mắn để có được suất mua nhà. Thế nhưng, đến nay có 8 trường hợp trả lại căn hộ tại chung cư thu nhập thấp Kiến Hưng. Tình trạng ế chung cư thu nhập thấp cũng diễn ra tại khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội, do tổng công ty gốm và xây dựng Viglacera làm chủ đầu tư. Khu đô thị này có gần 1.000 căn hộ dành cho người thu nhập thấp được đưa vào sử dụng từ tháng 7/2012, nhưng đến nay còn gần 100 căn hộ chưa có người mua, dù mức giá chỉ 10,3 triệu đồng/m2 (đã gồm cả thuế VAT và 2% phí bảo trì) và hệ thống hạ tầng kỹ thuật khá tốt. Hay tại chung cư thu nhập thấp Viglacera Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội, dù đã đưa vào sử dụng từ tháng 3/2013, đến nay có khoảng hơn 30 căn hộ chưa có người đến ở.
Không chỉ tại Hà Nội, tại Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, tòa chung cư
dành cho người thu nhập thấp của Vinaconex Xuân Mai đã mở bán từ năm ngoái đến nay chỉ với mức giá 9,8 triệu đồng/m2 nhưng vẫn còn khoảng 100 căn hộ chưa có người mua.
Có nhiều trường hợp người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà nhưng vẫn chấp nhận nộp phạt để trả nhà.
Theo văn 4628/BNN-VP của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn năm 2013 thông báo về dự án nhà ở thu nhập thấp Đặng Xá 2 do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn ban hành, vừa qua một buổi giới thiệu quy trình mua nhà thu nhập thấp đã được Bộ Xây dựng phối hợp với Tổng công ty Viglacera tổ chức rầm rộ, với sự tham gia của nhiều quan chức và đông đảo người dân có nhu cầu. Trong buổi giới thiệu đó, quy trình mua nhà thu nhập thấp tại Khu đô thị Đặng Xá 2, sẽ bàn giao quý I/2014, được giới
thiệu, hướng dẫn kỹ lưỡng cho khách hàng. Theo đó, Viglacera đưa ra mức giá dưới 9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 5% VAT và phí bảo trì), như vậy, chỉ với 310 triệu đồng, khách hàng đã có thể sở hữu một căn hộ diện tích 35,8m2. Đây được xem là mức giá khá thấp trong khi các dự án thu nhập thấp khác đều có giá trên 11 triệu, thậm chí là 14-15 triệu đồng/m2. Đồng thời, khách hàng cũng được hướng dẫn các thủ tục liên quan đến gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ thông qua Vietinbank, với mức vay đến 80% giá trị căn hộ trong vòng 10 năm với mức lãi suất không vượt quá 6%/năm, thế chấp tài sản chính bằng căn hộ vừa mua.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở thu nhập thấp vẫn đang có nhiều tranh cãi, vướng mắc trong việc quy định chi tiết làm cơ sở để triển khai như việc đưa ra tiêu chí thực hiện, đối tượng nào được chuyển đổi dự án, giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh do việc chuyển đổi.
Để được ứng cử vào danh sách đủ điều kiện vay ưu đãi gói 30.000 tỷ, lại vừa đẩy được hàng tồn kho, nhiều doanh nghiệp bất động sản chớp thời cơ, xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 10/2013 cả nước đã có trên 52 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư 20.000 tỷ đồng.42 Mặc dù hiện nay nguồn cung nhà ở thu nhập thấp chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhưng sự phát triển của hàng loạt các dự án nhà ở thu nhập thấp thời gian tới sẽ dẫn đến sự tăng mạnh về nguồn cung. Điều đáng nói, nếu chủ đầu tư không tính toán kỹ mà cứ vội vã đua nhau chuyển đổi, không tính tới nhu cầu thực tế thì đến lúc nào đó lại xảy ra tình trạng thừa trong tương lai giống như nhà cao cấp, biệt thự hiện nay.
Thực tế, hiện một số dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội nằm vị trí khá xa so với trung tâm thành phố. Đơn cử như dự án Sunny Garden City nằm ở địa bàn huyện Quốc Oai hay dự án của Viglacera ở khu đô thị Đặng Xá 2, Gia Lâm cũng rơi vào tình trạng bán không được nhà.
Các dự án chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn chậm, trong đó thành phố Hà Nội đã có 21 dự án đăng ký chuyển đổi với quy mô xây dựng khoảng 11.408 căn với tổng mức đầu tư khoảng hơn 9.000 tỷ đồng. Thành phố Hồ Chí Minh đã có 25 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở thu nhập thấp với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn với tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng. Đến nay, đã có 22 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 5.917 căn hộ xin điều chỉnh thành 8.318 căn hộ. Tuy nhiên, việc cho phép chuyển đổi dự án và điều chỉnh cơ cấu căn hộ đạt tiến độ chậm, tại Hà Nội mới có 15 dự án được chấp thuận chủ
42
http://luotbao.com/article/490814/nha_thu_nhap_thap_den_thoi_moi_mua.html [ngày truy cập 15-10- 2013]
trương và 3 dự án có quyết định chính thức, riêng Thành phố Hồ Chí Minh mới có 01 dự án được chính thức chuyển đổi.43
Bên cạnh đó, với nhiều dự án đang xin chuyển đổi hiện nay thì không chỉ giá mà các chủ đầu tư còn phải bước vào cuộc cạnh tranh về chất lượng, như thế sẽ có nhiều sự lựa chọn, cân nhắc cho người mua.
Nhà ở thu nhập thấp là phần của bất động sản vì thế khi có hỗ trợ thì nó góp phần giải quyết nhà ở cho người lao động và một phần gián tiếp giải cứu thị trường bất động sản.
Nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán cần đáp số của bất kỳ đô thị nào trong quá trình phát triển đô thị bền vững. Nhu cầu này chiếm tỷ trọng khá lớn trong xã hội. Do thu nhập thấp nên họ không có khả năng thanh toán theo yêu cầu của chủ đầu tư, nên cần có giải pháp tín dụng hay ngân hàng hỗ trợ. Và mặc dù có giá đầu tư thấp, nhưng căn hộ họ ở phải có đầy đủ tiện nghi tối thiếu nhất và được xây dựng tại nơi có hạ tầng xã hội, kỹ thuật đầy đủ để thu hút họ đến ở. Vì thế, căn hộ phải đạt được những yêu cầu cơ bản nhất của cuộc sống, chất lượng xây dựng tốt, giá trị căn hộ đạt mức tối thiểu nhất, nằm trong khả năng chi trả với sự hỗ trợ và bảo lãnh từ các giải pháp tín dụng của cơ quan tài chính, quỹ an sinh xã hội.