5. Kết cấu luận văn
2.4.2 Hoạt động cho thuê nhà
Theo Bộ Xây dựng, hiện nay chỉ riêng khu vực đô thị cả nước đã có 1,7 triệu dân phải ở nhà diện tích dưới 5m2/người, có nghĩa là số đối tượng này nằm trong diện được hỗ trợ mua nhà ở. Tuy nhiên trong số này rất nhiều người sẽ không có cơ hội này bởi thu
nhập của họ hàng tháng không nằm trong diện được hỗ trợ vay mua nhà. Vì vậy nên cơ hội duy nhất của họ chỉ có thể tiếp cận tới là nhà cho thuê. Trong thực tế rất nhiều người lao động dưới thu nhập thấp không có cơ hội mua nhà mà phải đi thuê với giá cao. Vì vậy việc phát triển thị trường nhà cho thuê sẽ cứu cánh cho không chỉ người lao động mà cho cả các doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư vào các dự án này.
Trong hoàn cảnh tồn kho căn hộ kéo dài mà người dân lại không có đủ điều kiện để mua nhà thì phương án nhà cho thuê được đánh giá là khá hữu ích để mở ra hướng giải quyết mới cho thị trường bất động sản.
Nguyên tắc thuê nhà
Trong hoạt động kinh doanh nhà ở, bên cạnh hình thức mua bán nhà, còn có một hình thức phổ biến được các chủ thể sử dụng là thuê nhà. Điểm khác biệt căn bản nhất giữa việc mua bán nhà với thuê nhà đó là trong trường hợp thuê nhà chủ sở hữu (bên cho thuê) không mất đi quyền sở hữu của mình đối với bất động sản mà họ chỉ cho người khác thuê quyền sở hữu này trong một thời hạn nhất định. Tương tự như hoạt động mua bán nhà, pháp luật kinh doanh bất động sản có các quy định về nguyên tắc thuê nhà nhằm đảm bảo giao dịch này thực hiện không trái pháp luật và đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch theo đó:
Nhà cho thuê phải là nhà có sẵn.
Nhà cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn vệ sinh môi trường và các dịch vụ
cần thiết khác để nhà cho thuê được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc cho thuê nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.
Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê thì người thuê nhà thanh toán tiền
thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận trong hợp đồng.38
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà
Tại điều 29 Luật kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên cho thuê: bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà đúng công năng, thiết kế thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Yếu tố này cũng giống như mọi hợp đồng thuê khác.
Yêu cầu bên thuê giao nhà khi hết thời hạn thuê. Nếu hết thời hạn thuê mà bên thuê vẫn không giao lại nhà hoặc giao chậm thì bên cho thuê mới có quyền này, pháp luật quy định như vậy nhằm bảo vệ bên cho thuê, tránh trường hợp bên thuê kéo dài thời hạn thuê, trì truệ thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho thuê.
38
Điều 7 khoản 2 điểm b Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị
Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra. Bên cho thuê có được quyền này khi bên thuê vi phạm nhưng vấn đề đặt ra là nếu trường hợp thiệt hại này do bất khả kháng gây ra thì sẽ giải quyết như thế nào? Luật kinh doanh bất động sản không có nói đến nhưng chúng ta cũng hiểu rằng nếu thiệt hại không do hai bên gây ra mà do một yếu tố bất khả kháng thì giải quyết như sau: nếu bất khả kháng đó mà bên thuê đã cố gắng khắc phục nhưng không được thì hai bên cùng nhau chịu nhưng nếu trường hợp bất khả kháng mà bên thuê không khắc phục hoặc khắc phục được nhưng không chịu khắc phục thì thiệt hại này bên thuê phải chịu hoàn toàn trách nhiệm.
Quyền tiếp theo của bên cho thuê nữa đó là có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Điều đó có thể hiểu không phải mọi vi phạm nào của bên thuê, bên cho thuê cũng có quyền chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng mà cần phải có điều kiện vi phạm ở đây, có nghĩa là khi làm hợp đồng hai bên đã thỏa thuận những điều khoản vi phạm để hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sau này một trong hai bên đó có vi phạm vào điều khoản đó mới có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Bên cạnh đó bên cho thuê phải thực hiện đúng những nghĩa vụ sau, tại điều 30 Luật kinh doanh bất động sản quy định: Bên cho thuê có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Ví dụ như bên cho thuê cung cấp thông tin sai sự thật là nhà cho thuê là nhà hai tầng có hai phòng ngủ, một phòng ăn nhưng thật sự nhà cho thuê đó chỉ có một phòng ngủ mà thôi, như vậy bên cho thuê đã cung cấp sai sự thật về nhà và bên cho thuê phải chịu mọi trách nhiệm đối với bên thuê. Do đó đây là yếu tố đầu tiên mà bên cho thuê phải đảm bảo làm đúng nghĩa vụ của mình.
Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng tính năng, thiết kế.
Một nghĩa vụ nữa của bên cho thuê đó là phải bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà
Tương ứng với quyền và nghĩa vụ của bên cho thê, bên thuê có quyền và nghĩa vụ như sau: bên thuê có quyền nhận bàn giao, sử dụng nhà và các trang trí thiết bị kèm theo nhà ở theo đúng hợp đồng thuê nhà đã ký với chủ đầu tư dự án. Yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa kịp thời những hư hỏng của nhà ở đang thuê, nếu hư hỏng đó không phải do người thuê gây ra, được gia hạn hợp đồng hoặc ký tiếp hợp đồng thuê, nếu vẫn thuộc đối tượng
và đủ điều kiện được thuê nhà ở thu nhập thấp. Được hưởng các quyền lợi khác của bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự.
Nghĩa vụ của bên thuê nhà như sau: Thực hiện đầy đủ những cam kết trong hợp đồng thuê nhà ở đã ký.
Sử dụng nhà ở đúng mục đích, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm tự sửa chữa hoặc trả tiền để sửa chữa những hư hỏng, bồi thường thiệt hại do mình gây ra, trả đủ tiền thuê nhà theo đúng thời hạn ghi trong hợp đồng, thanh toán đầy đủ đúng thời hạn các chi phí sử dụng điện nước và các dịch vụ khác ngoài các khoản chi phí đã được tính trong giá thuê nhà ở.
Trả lại nhà ở cho bên cho thuê khi hợp đồng thuê nhà hết hiệu lực theo quy định. Chấp hành đầy đủ các quy định trong bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp và các nghĩa vụ khác của người thuê nhà theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng thuê nhà
Tại Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định hình thức hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp khác. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 36/2009 của Bộ xây dựng thì thời hạn tối đa của hợp đồng thuê nhà ở thu nhập thấp là 3 năm (36 tháng), do vậy hợp đồng thuê nhà ở thu nhập thấp phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Tuy nhiên không phải hợp đồng nào cũng phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký mà điều này chỉ áp dụng đối với hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên. Từ quy định trên chúng ta có thể hiểu những hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở xuống thì không cần phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký. Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê thì người thuê nhà thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Theo quy định tại điều 72 Luật kinh doanh bất động sản thì hợp đồng thuê bao gồm các nội dung sau:
Tên địa chỉ bên cho thuê và bên thuê
Các thông tin về bất động sản
Giá thuê
Phương thức và thời hạn thanh toán
Thời hạn cho thuê và thời hạn giao nhận
Quyền và nghĩa vụ các bên
Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có)
Xử lý tài sản trên đất thuê (nếu có)
Yêu cầu về tình trạng khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Hợp đồng thuê nhà ở thu nhập thấp cũng giống như các hợp đồng thuê hàng hóa thông thường khác là có thời hạn giao lại nhà cho chủ sở hữu. Do đó, trong hợp đồng
phải đảm bảo có điều kiện về tình trạng nhà sau khi trả lại cho bên cho thuê. Điều này có nghĩa không phải bên thuê có quyền sử dụng tài sản thuê một cách tùy ý mà bên thuê phải sử dụng đúng với những thỏa thuận trong hợp đồng, trong trường hợp bên thuê sử dụng trái với mục đích và làm thiệt hại đến nhà cho thuê thì bên thuê phải bồi thường cho bên cho thuê theo quy định của pháp luật. Đó là điều bảo vệ cho bên cho thuê và nhằm tạo điều kiện tốt hơn cho giao dịch này.
Việc phát triển các dự án nhà cho thuê là phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường hiện nay. Bởi hiện tại dù có nhiều chính sách hỗ trợ cho người dân mua nhà ở xã hội tuy nhiên vẫn còn rất nhiều người không thể với tới gói hỗ trợ này được. Ngay cả trong bối cảnh các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản ra sức ưu đãi về giá cả thì người dân cũng còn đắn đo trong việc sở hữu một căn hộ. Điều này cho thấy việc xây dựng những căn hộ cho thuê là phương án tối ưu vừa giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về tồn kho bất động sản vừa có thể giúp người dân có nhà ở giá thấp trong thời gian dài.
Tuy nhiên ngoài hành lang pháp lý về việc thuê nhà ở thu nhập thấp chưa rõ ràng và chắc chắn thì mô hình này còn bộc lộ nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Trong đó vấn đề cốt yếu là tâm lý của người Việt hiện vẫn nặng về sở hữu nhà chứ không phải là thuê nhà để ở lâu dài. Bên cạnh đó, nếu thực hiện những dự án như thế này thì doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn hùng hậu, không phải vốn đi vay, hoặc đi vay nhưng với lãi suất thấp bởi những dự án như thế này phải chờ thời gian rất lâu mới thu lại vốn. Nếu doanh nghiệp nào thực hiện những dự án như thế này mà dùng vốn đi vay thì nguy cơ thua lỗ rất cao. Ý nghĩa của nhà ở cho thuê là mang đến cho người lao động có thu nhập thấp có nhà ở giá thấp trong thời gian nhất định. Vì vậy mục tiêu phát triển nhà ở quốc gia cần có loại hình căn hộ cho thuê giá bình dân, khoảng trên dưới hai triệu đồng/căn hộ/tháng, để đáp ứng nhu cầu của đông đảo người thu nhập thấp đô thị. Việc phát triển nhà ở cho thuê không chỉ tốt cho thị trường mà còn góp phần làm thay đổi nhận thức và thói quen cũ là sở hữu nhà, thay vào đó sẽ chuyển qua mô hình ở nhà thuê như tại nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên để điều này thành hiện thực thì nhà nước cần có thêm hành lang pháp lý rõ ràng, còn doanh nghiệp thì phải nắm rõ thực lực của mình khi thực hiện các dự án này.