5. Kết cấu luận văn
2.4.3 Hoạt động cho thuê mua nhà
Thuê mua nhà ở là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản. Quyền sở hữu được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý và thu được lợi nhuận hợp lý. Thuê mua là một khái niệm xa lạ vì ít xuất hiện trên thị trường, tại khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Thuê mua nhà là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua
trở thành chủ sở hữu nhà đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua”.
Nguyên tắc thuê mua nhà
Nhà cho thuê mua phải là nhà có sẵn, phải đảm bảo chất lượng, an toàn vệ sinh môi trường, các dịch vụ cần thiết khác để nhà cho thuê mua được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận khác trong hợp đồng. Việc thuê mua nhà phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ nhà.
Việc thuê mua nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định của luật kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê mua thì người thuê mua nhà nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Thời gian thanh toán số tiền còn lại do chủ đầu tư và người thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm. Phương thức thanh toán cũng do chủ đầu tư và người thuê mua nhà thỏa thuận, có thể trả hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ.39
Quyền và nghĩa vụ bên cho thuê mua nhà
Theo quy định tại điều 34 Luật kinh doanh bất động sản, bên cho thuê mua nhà có các quyền sau:
Lựa chọn và thỏa thuận với bên thuê mua trong hợp đồng về thời hạn cho thuê mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà.
Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa
thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê mua cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà trong thời gian thuê mua.
Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra. Nghĩa vụ bên cho thuê mua nhà:
Cung cấp thông tin đầy đủ trung thực về nhà cho thuê mua và chịu trách nhiệm về
những thông tin do mình cung cấp.
Giao nhà đúng thời hạn, đúng chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo
hồ sơ về nhà và hướng dẫn sử dụng.
Chuyển giao quyền sử dụng nhà ở cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bảo đảm chất lượng nhà trong thời gian thuê mua theo quy định của pháp luật về
xây dựng hoặc thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
39
Điều 7 khoản 2 điểm c Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng Thông tư số 36/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị
Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ bên thuê mua nhà
Người thuê mua nhà ở thu nhập thấp có quyền nhận bàn giao, sử dụng nhà và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo đúng hợp đồng thuê nhà đã ký với chủ đầu tư dự án.
Khi chưa thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua nhà ở thu nhập thấp được quyền yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa kịp thời những hư hỏng mà không phải thanh toán chi phí sửa chữa, nếu hư hỏng đó không phải do người thuê mua nhà gây ra. Trường hợp đã thanh toán hết tiền thuê mua nhà thì người thuê mua phải thanh toán chi phí sửa chữa thuộc phần sở hữu riêng của mình.
Khi thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua được ủy quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án thay mặt mình làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người thuê mua nhà tự thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận thì bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua tạo điều kiện cũng như cung cấp các giấy tờ có liên quan để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Được bên cho thuê mua bàn giao bản vẽ, hồ sơ nhà ở và được hưởng các quyền lợi khác của chủ sở hữu nhà theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Người thuê mua nhà ở thu nhập thấp có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ những cam kết trong hợp đồng thuê mua nhà ở đã ký, chấp hành đầy đủ những quy định trong bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp và các nghĩa vụ khác của người thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự.
Sử dụng nhà ở đúng mục đích, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm sửa chữa hoặc trả tiền để sửa chữa những hư hỏng, trả đủ tiền thuê mua nhà theo đúng thời hạn ghi trong hợp đồng. Thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn các chi phí sử dụng điện, nước và các dịch vụ khác ngoài các khoản đã được tính trong giá thuê mua nhà ở.
Không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức khi chưa thanh toán hết tiền thuê nhà và chưa đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng. Trừ trường hợp người thuê mua nhà chết. Nếu có người thừa kế hợp pháp đã cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà người thuê mua nhà ở đã thực hiện hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu người thừa kế hợp pháp không thuộc các diện trên thì người thừa kế hợp pháp đó được đơn vị quản
lý quỹ nhà ở hoàn trả 20% số tiền người thuê mua đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định của Ngân hàng nhà nước. Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở có trách nhiệm quản lý nhà ở đó.40
Khi thanh toán hết tiền thuê mua nhà, nhưng chưa 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà với chủ đầu tư, nếu có nhu cầu bán người thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được bán nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương hoặc chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng được mua nhà thu nhập nhập thấp, giá bán không vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán. Các giao dịch về nhà ở thu nhập thấp cho thuê mua sau khi người thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Hợp đồng thuê mua nhà
Hợp đồng thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải được lập thành hợp đồng theo mẫu quy định:
Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;
Các thông tin về nhà được thuê mua
Giá thuê mua
Phương thức và thời hạn thanh toán
Thời hạn cho thuê mua
Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà trước khi hết hạn thuê mua (nếu có)
Thời điểm giao nhà
Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà cho bên thuê mua
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Giải quyết tranh chấp
Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Hợp đồng thuê mua nhà phải được công chứng.