Nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số dự án tại địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

... ĐẠI HỌC NHA TRANG PHẠM THỊ DUNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 64 01 02... phần thúc đẩy công tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn thị xã, lựa chọn nghiên cứu đề tài Nâng cao hiệu công tác bồi thường giải phóng mặt số dự án địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An" làm luận... đánh giá hiệu việc thực sách bồi thường, GPMB cụ thể dự án địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An; - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất địa bàn nghiên

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

PHẠM THỊ DUNG

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Tất cả các số liệu trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Phạm Thị Dung

hộ điều tra tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, góp ý và giúp đỡ cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Nha Trang, ngày 2 tháng 1 năm 2015

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH VẼ vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH CÔNG VÀ VẤN ĐỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 8

1.1 Chính sách công 8

1.1.1 Khái niệm chính sách công 8

1.1.2 Một số chính sách của vấn đề bồi thường giải phóng 8

1.1.2.1 Chính sách hỗ trợ việc làm cho người bị thu hồi đất 8

1.1.2.2 Chính sách hỗ trợ 9

1.1.3 Hiệu quả của chính sách công 11

1.2 Lý thuyết cơ bản về bồi thường giải phóng mặt bằng 11

1.3 Bản chất của việc bồi thường GPMB 12

1.4 Cách thức bồi thường GPMB 13

1.4.1 Bồi thường thiệt hại về đất 13

1.4.1.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất 13

1.4.1.2 Điều kiện dể được bồi thường thiệt hại về đất 13

1.4.1.3 Người không được bồi thường thiệt hại về đất 15

1.4.1.4 Giá đất để tính bồi thường thiệt hại 15

1.4.2 Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất 15

1.4.2.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản 15

1.4.2.2 Bồi thường thiệt hại nhà, công trình kiến trúc 15

1.4.2.3 Bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước 16

1.4.2.4 Bồi thường thiệt hại về mồ mả 17

1.4.2.5 Bồi thường thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa 17

1.4.2.6 Bồi thường thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng 17

1.4.2.7 Bồi thường thiệt hại về hoa màu 17

1.4.2.8 Bồi thường thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời 18

1.4.3 Lập khu tái định cư để GPMB thực hiện thu hồi đất 18

1.4.3.1 Lập khu tái định cư 18

1.4.3.2 Điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư 18

1.4.3.3 Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư 18

1.4.3.4 Nguồn vốn xây dựng khu tái định cư 19

1.4.4 Quan điểm đánh giá hiệu quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB 19

1.4.4.1 Quan điểm hiệu quả công tác bồi thường GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước .19

1.4.4.2 Công tác bồi thường thiệt hại GPMB giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả 21

1.4.4.3 Công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng là một trong những công việc hết sức cần thiết, luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế- xã hội .23 1.4.4.4 Công tác bồi thường GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở 23

1.4.4.5 Công tác bồi thường GPMB góp phần thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, phát triển nhà ở 24

1.4.5 Lý thuyết về hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 25

1.4.5.1 Lý thuyết về hiệu quả của bồi thường giải phóng mặt bằng: 25

1.4.5.2 Các Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 25

1.5 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đất đai trên thế giới và ở Việt Nam .27

1.5.1 Chính sách bồi thường GPMB, thu hồi đất đai ở trên thế giới và các nước trong khu vực 27

1.5.1.1 Trung Quốc 27

1.5.1.2 Úc 29

1.5.1.3 Singapore 30

1.5.1.4 Thái Lan 32

1.5.1.6 Bài học kinh nghiệm được đúc kết 34

1.5.2 Chính sách bồi thường GPMB thu hồi đất đai ở Việt Nam 34

1.5.2.1 Trước khi có Luật đất đai năm 1993 34

1.5.2.2 Thời kỳ 1993 đến 2003 35

1.5.2.3 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 36

1.5.2.4 Nhận xét, đánh giá 38

Chương 2 : ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẤT ĐAI 39

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 39

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 39

2.1.1.1 Vị trí địa lý 39

2.1.1.2 Địa hình, địa mạo 40

2.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết 40

2.1.1.4 Đặc điểm thuỷ văn 41

2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 41

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43

2.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và cơ cấu kinh tế 43

2.1.2.2 Y tế và giáo dục 45

2.1.2.3 Dân số và việc làm 46

2.1.2.4 Tình hình đời sống dân cư 47

2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai 47

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2013 47

2.2.2 Biến động đất đai 49

2.3 Khái quát chung về công tác bồi thường, GPMB tại thị xã Cửa Lò 49

2.3.1 Tình hình chung 49

2.3.2 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò từ năm 2011 đến năm 2013 51

2.4 Giới thiệu về các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò trong giai đoạn 2011 - 2013 52

2.4.1 Khái quát về các dự án nghiên cứu 52

2.4.2 Khái quát 02 nhóm dự án 53

2.4.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu

hồi đất tại thị xã Cửa Lò năm giai đoạn 2011 -2013 55

2.4.3.1 Công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của các dự án nghiên cứu 55

2.4.3.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất tại thị xã Cửa Lò 58

2.4.3.3 Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 02 dự án điển hình 63

2.4.4 Đánh giá hiệu quả của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dưới góc độ sinh kế của các hộ dân 64

2.4.4.1 Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tại 02 dự án 66

2.4.4.2 Ảnh hưởng của các chính sách thu hồi đất đến sinh kế của người dân .67

2.5 Đánh giá chung về hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 77

2.5.1 Những mặt đạt được 77

2.5.2 Hạn chế 78

Chương 3 : GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB Ở THỊ XÃ CỬA LÒ 79

3.1 Giải pháp: 79

3.1.1 Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác GPMB đủ năng lực đáp ứng yêu cầu giải quyết nhanh, chính xác, dân chủ, công khai, công bằng các phương án GPMB .79

3.1.2 Giải quyết tốt các vấn đề xã hội liên quan đến công tác bồi thường thiệt hại GPMB .80

3.1.3 Tăng cường các biện pháp tổ chức thực hiện 80

3.2 Khuyến Nghị: 82

3.2.1 Ban hành, điều chỉnh và hoàn thiện hệ thống chính sách về bồi thường thiệt hại GPMB và chính sách liên quan hỗ trợ GPMB .82

3.2.2 Xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai; xây dựng và phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò 83

3.2.3 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính ở 4 cơ quan có liên quan chính đến đầu

tư, GPMB là Kiến trúc sư Trưởng thị xã, Sở Tài Nguyên – Môi Trường, Sở kế

hoạch và đầu tư, Sở Tài chính - Vật giá trọng tâm vào các khâu: 84

3.2.4 Triển khai chính sách và tuyên truyền vận động và kiểm tra thực hiện chính sách .84

3.2.5 Tập trung giải quyết vốn, tạo quỹ nhà đất phục vụ tái định cư theo phương châm: chủ động, tích cực .85

KẾT LUẬN 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

UNESCO

Tổ chức văn hoá, khoa học và giáo dục của Liên

hợp quốc (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization)

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Dân số trong độ tuổi lao động có khả năng lao động 47

Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2013 48

Bảng: 2.3 Tổng hợp các dự án thực hiện năm 2011 và năm 2012 53

Bảng 2.4: Tổng hợp các dự án thực hiện năm 2013 54

Bảng 2.5 Các văn bản pháp lý liên quan khi thực hiện 02 dự án 57

Bảng 2.6: Tổng hợp về đối tượng, diện tích và đơn giá bồi thường của 02 dự án 58

Bảng 2.7: Tổng hợp về bồi thường thiệt hại về đất của 02 dự án 60

Bảng 2.8: Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, cây cối và hoa màu 61

Bảng 2.9: Tổng hợp kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 02 dự án 62

Bảng 2.14: Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất 67

của các hộ dân tại 02 dự án 67

Bảng 2.15: Diện tích đất NN B.quân/lao động của các hộ bị thu hồi đất ở 2 dự án 68

Bảng 2.16: Thay đổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án 70

Bảng 2.17: Thu nhập bình quân của người dân ở 2 dự án 70

Bảng 2.18: Ý kiến của người dân về sự thay đổi thu nhập ở 2 dự án 71

Bảng 2.19: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án I 73

Bảng 2.20: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án II 74

Bảng 2.21: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất 76

Bảng 2.22: Tình hình an ninh trật tự xã hội trước và sau khi thu hồi đất 76

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Vị trí vùng nghiên cứu 39

Hình 2.2: Cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò 2011 – 2013 44

Hình 2.3: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2013 48

Hình 2.4: Biến động đất đai năm 2011 đến 2013 của thị xã Cửa Lò 49

Hình 2.5: Cơ cấu diện tích đất thu hồi ở Dự án I 55

Hình 2.6: Cơ cấu diện tích đất thu hồi ở Dự án II 56

Hình 2.7: Độ tuổi của lao động nông nghiệp bị thu hồi đất 68

Hình 2.8: Trình độ học vấn của người dân ở 2 dự án 69

Hình 2.9: Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân có đất bị thu hồi ở 2 dự án 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam chương II điều

18 đã xác định "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo

sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài"

Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm tất yếu xảy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam Đặc biệt là chuyển diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở

hạ tầng, khu công nghiệp và thương mại dịch vụ và du lịch

Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại để giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai

các dự án Có thể nói "Giải phóng mặt bằng nhanh là đã hoàn thành được 1/3 đến 1/2 dự án" Đây là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi vấn đề đời sống kinh

tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng của cộng đồng dân cư và ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt là đối với người dân có đất bị thu hồi

Thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An là một huyện đồng bằng ven biển, nằm phía Đông Nam của tỉnh Nghệ An tổng diện tích đất tự nhiên là 27,8 km2, gồm 7 đơn vị hành

chính cấp phường và 2 hải đảo (Đảo mắt và Đảo Ngư) Sau hơn 15 năm xây dựng và

phát triển, từ một vùng đất làng quê nghèo, kinh tế chủ yếu dựa vào Nông – Ngư nghiệp, cơ sở hạ tầng yếu kém, trình độ dân trí thấp, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn, thị xã phát triển trên tất cả các lĩnh vực và trở thành đô thị du lịch biển đẹp của cả nước, sầm uất như ngày nay Tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, đời sống nhân dân từng bước được cải thiện Với những thành tích to lớn và toàn diện đó, ngày 12/3/2010 thị xã Cửa

Lò đã được Bộ Xây dựng quyết định công nhân là đô thị loại III và Chủ tịch nước tặng huân chương lao động hạng II và thị xã đang phấn đấu đến năm 2015 là đô thị du lịch Biển, một trong những đô thị kiểu mẫu của Miền Bắc trung bộ

Hiện nay do sự phát triển về mọi mặt và tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, tất cả

dân số của Cửa Lò đều tập trung khu vực nội thị (7/7 phường), môi trường đầu tư xây

dựng tại thị xã có nhiều thuận lợi, nhiều dự án lớn đầu tư vào Cửa Lò, tạo ra áp lực rất lớn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Dự án khu Sân golf chiếm 132 ha, dự án trường Đại học Vạn Xuân 53 ha, Khu Resort của Công

ty CP xây dựng dầu khí Nghệ An 27,1 ha, nhà máy bánh kẹo Tràng An…; các dự án

mở đường: đường dọc và mương thoát nước số 3, đường ngang số 12, đường ngang số

14, đường ngang số 20, đường quy hoạch 30m nối từ đường Sào Nam đến đường Nguyễn Sinh Cung…; các dự án khai thác đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Nghi Hòa, Nghi Hương, Nghi Thu, Thu Thủy…, và rất nhiều dự án của các nhà đầu tư xây dựng nhà hàng khách sạn, trung tâm thương mại…

Mặc dù lãnh đạo thị xã luôn tập trung cao độ chỉ đạo, song công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư vẫn còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong tình hình mới Nhiều công trình dự án đã được quy hoạch nhưng chưa thực hiện được, dẫn đến quy hoạch treo, làm kìm hãm tốc độ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã, gây bức xúc cho nhà đầu tư và nhân dân Việc khai thác quỹ đất còn chưa đồng bộ, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả Hàng năm thị xã

tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khoảng 300 lô đất, với số tiền khoảng 80 tỷ đồng Tuy nhiên số tiền này chưa đủ để thị xã đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nên nhiều lúc nhân dân có nhu cầu làm nhà để ở vẫn chưa kịp thời Việc khai thác quỹ đất chưa đi đôi với công tác quy hoạch để bố trí tái định cư, vì vậy khi giải phóng mặt bằng thì không có quỹ đất để bố trí tái định cư

Xuất phát từ những đòi hỏi của thực tiễn, nhằm khắc phục những tồn tại nêu trên, từ đó kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực nhằm góp phần thúc đẩy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã, tôi đã lựa chọn nghiên cứu đề tài

“Nâng cao hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án tại địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An" làm luận văn tốt nghiệp cao học của mình

2 Tổng quan nghiên cứu có liên quan đến đề tài:

2.1 Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Hoàng Minh, đại học Nông Nghiệp Hà Nội (2009)

Tác giả đã nghiên cứu tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất ở một

số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Trong nghiên cứu của mình tác giả

đã xây dựng dựa trên hai dự án Khu đô thị mới Vinh Tân và Bệnh Viện đa khoa tỉnh

Nghệ An qua đó đánh giá được nhứng tác động mà chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến việc làm và đời sống của người dân như sau:

Việc thu hồi đất để phát triển đô thị cùng với chính sách bồi thường hỗ trợ bằng tiền mặt

đã tác động rất lớn đến cơ cấu lao động Lao động nông nghiệp giảm đi, lao động phi nông nghiệp tăng lên, số lao động có việc làm và không có việc làm tăng lên tỷ lệ thuận với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đã tác động làm tăng trình

độ văn hóa, giáo dục, học vấn của người dân

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đã tác động làm tăng các tài sản

có giá trị của người dân

Chính sách bồi thường bằng tiền khi địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp

đã tác động rất lớn đến nguồn thu nhập và cơ cấu thu nhập

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đã có tác động làm tăng thu nhập của người dân song đó là sự biến động tăng không bền vững

Chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đã tác động tích cực tới việc phát triển

cơ sở hạ tầng xã hội của địa phương, góp phần cải thiện, nâng cao đời sống của nhân dân thành phố

Việc phát triển hạ tầng đô thị cùng với chính sách bồi thường hỗ trợ bằng tiền khi nhà nước thu hồi đất cũng đã góp phần làm gia tăng các tệ nạn xã hội tại địa phương, làm thay đổi môi trường tự nhiên cũng như môi trường sống của các hộ dân

2.2 Nghiên cứu của tác giả Hồ Lạc Thiện, đại học nông lâm Huế (2011)

Tác giả đã nghiên ảnh hưởng cảu việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến sinh kế của người dân khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An thông qua dự án: Khu tái định cư phường Nghi Nghi Hòa, thị xã Cửa Lò, Nghệ An Sự ảnh hưởng của chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến sinh kế của người dân được thể hiện như sau:

Quá trình thu hồi đất để phục vụ mục tiêu phát triển xã hội đã làm thay đổi diện mạo bên ngoài đời sống của người dân bị thu hồi đất, nhà cửa khang trang hơn, tài sản mua sắm nhiều hơn từ nguồn vốn bồi thường, hỗ trợ Tức là đã có sự luân chuyển từ nguồn vốn tài chính sang nguồn vốn vật chất Tuy nhiên nguồn vốn vật chất chủ yếu là tài sản phục vụ sinh hoạt gia đình, không phải là phương tiện sản xuất tạo thu nhập, chỉ một bộ phận nhỏ người dân sử dụng nguồn vốn tài chính vào mục đích kinh doanh

dịch vụ giúp đảm bảo thu nhập của họ trong tương lai Nguồn vốn vật chất của cộng đồng chưa được cải thiện nhiều so với trước thu hồi đất Tóm lại, khi nhà nước thu hồi đất NN đã gây ảnh hưởng rất lớn đến sinh kế người dân Các nguồn vốn tạo sinh kế thay đổi và có sự luân chuyển cho nhau, trong đó đa số là từ nguồn vốn tự nhiên chuyển sang nguồn vốn tài chính, và vốn vật chất, ít trường hợp chuyển thành nguồn vốn con người Nhìn chung sự luân chuyển về các nguồn vốn với điều kiện hiện tại không theo hướng bền vững cho sinh kế của người dân

2.3 Nghiên cứu của tác giả Cần Quốc Hoàn, đại học nông nghiệp Hà Nội (2012)

Tác giả đã thực hiện nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An” dựa trên thực trạng

sử dụng đất nông nghiệp, điều kiện sản xuất, cơ cấu kinh tế, chính sách và đầu tư dự

án của nhà nước trên địa bàn từ đó đề ra các giải pháp sản xuất mang lại hiệu quả kinh

tế cao như sau:

- Phát triển mạnh kinh doanh hàng hoá theo chiều sâu trên cơ sở đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá và chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp, khai thác lợi thế so sánh của từng vùng gắn với bảo vệ và tái tạo tài nguyên, môi trường sinh thái Đảm bảo an ninh lương thực đáp ứng nhu cầu hàng nông sản và nguyên liệu cho thị trường trong nước đồng thời chuyển mạnh nền nông nghiệp sang hàng xuất khẩu

- Tiếp tục đổi mới thể chế chính sách và có các giải pháp đồng bộ về việc tổ chức, quản lý quá trình phát triển Cụ thể là:

+ Tăng cường công tác quy hoạch, tổ chức và quản lý phát triển Quy hoạch và định hướng phát triển nông nghiệp theo từng vùng, từng tiểu vùng kinh tế - sinh thái

và theo nhóm sản phẩm hàng hoá Trước hết cần tập trung cho các vùng nông nghiệp trọng điểm, có điều kiện sản xuất hàng hoá với quy mô lớn tạo ra sản phẩm hàng hoá chủ lực có giá trị kinh tế cao, có lợi thế xuất khẩu và phù hợp với điều kiện của vùng

+ Tăng cường đầu tư và điều chỉnh cơ cấu đầu tư thích ứng với yêu cầu thực tế phát triển nông nghiệp Coi trọng hơn nữa đầu tư cho nghiên cứu khoa học, ứng dụng

và chuyển giao công nghệ, kỹ thuật mới Tăng đầu tư và hỗ trợ đầu tư cho công nghệ sau thu hoạch và phát triển công nghệ chế biến

+ Đẩy mạnh công tác nghiên cứu khoa học, ứng dụng và chuyển giao công nghệ,

+ Hỗ trợ và thúc đẩy phát triển các hình thức kinh tế hợp tác, liên doanh, liên kết trong sản xuất kinh doanh nông nghiệp

+ Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thể chế, chính sách thị trường

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở tìm hiểu, đánh giá hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn nghiên cứu cũng như phân tích những mặt còn hạn chế của chính sách bồi thường, GPMB có ảnh hưởng đến việc làm của người dân có đất bị thu hồi trong khu vực nghiên cứu; tác giả đề xuất một số giải pháp

để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong tương lai trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An

3.2 Mục tiêu cụ thể

- Phân tích thực trạng bồi thường, GPMB; đánh giá hiệu quả việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB cụ thể ở 2 dự án tại địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An;

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu, góp phần ổn định và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu: Tình hình thực hiện thu hồi đất và bồi thường

GPMB trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ an và hiệu quả của công tác này

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu nêu trên, trong quá trình thực hiện, luận văn đã sử dụng một số các phương pháp nghiên cứu như sau :

Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trong quá trình thu hồi đất đai trên địa bàn nghiên cứu Thống kê mô tả và so

sánh số liệu phản ảnh thực trạng công tác bồi thường GPMB qua các năm, phát hiện ra những bất cập

Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng phần mềm Microsoft Excel 2003 để nhập

dữ liệu điều tra và xử lý tổng hợp số liệu từ đó cung cấp thông tin phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến đời sống của người dân khi bị thu hồi đất và hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã

Lập phiếu điều tra trực tiếp người dân trong diện được bồi thường giải phóng mặt bằng thông qua bản câu hỏi để điều tra, khảo sát và đánh giá hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của các hộ dân trên địa bàn

Bản câu hỏi là một công cụ dùng để thu thập các thông tin cần thiết để giải quyết vấn đề nghiên cứu trên cơ sở mục tiêu và mô hình nghiên cứu của đề tài Bản câu hỏi sẽ tập trung vào việc thu thập các thông tin quan trọng mà mục tiêu nghiên cứu của đề tài đã đặt ra Xuất phát từ mục tiêu của đề tài mà bản câu hỏi được thiết kế với các nội dung chủ yếu sau đây:

- Phần thứ 1: những câu hỏi về đặc điểm kinh tế xã hội của hộ nuôi: tên, tuổi, giới tính, tình trạng sức khỏe Phần này cung cấp những thông tin quan trọng phản ánh một cách tổng quan các đặc điểm của hộ dân bị thu hồi đất phục vụ cho quá trình nghiên cứu

- Phần thứ 2: là những câu hỏi về các thông tin tình hình thu hồi đất của hộ, như: diện tích đất bị thu hồi, số tiền đền bù, tình trạng việc làm hiện nay của hộ, các hình thức hỗ trợ của chính quyền địa phương trong giải quyết việc làm,… nội dung của phần này là cung cấp những thông tin về tình hình thu hồi đất phục vụ quá trình đô thị hóa thị xã cửa lò cũng như tình hình giải quyết việc làm cho những đối tượng này Mẫu nghiên cứu được thu thập bằng phương pháp lấy mẫu thuận tiện có phân tầng theo tỷ lệ của từng đơn vị trên địa bàn thong qua các câu hỏi lien quan đến hộ dân

bị thu hồi đất trên địa bàn Các phiếu được điều tra trực tiếp cho các hộ dân thuộc diện thu hồi đất ở 2 phường Nghi Hương và Nghi Thu để tiến hành điều tra

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

6.1 Ý nghĩa khoa học

Đề tài góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về vấn đề hiệu quả thực thi chính sách công và những vấn đề liên quan đến các chính sách GPMB

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp thông tin đánh giá chung về tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB của các đơn vị có liên quan và xem xét vấn đề đời sống, việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất Ngoài việc góp phần giải quyết một số vấn đề thực tiễn bức xúc của người dân và vướng mắc về

cơ chế chính sách hiện nay đang đặt ra ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có điều kiện tương tự

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH CÔNG VÀ VẤN ĐỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Chính sách công

1.1.1 Khái niệm chính sách công

Chính sách công là những quy định về ứng xử của Nhà nước với những hiện tượng nảy sinh trong đời sống cộng đồng, được thể hiện dưới những hình thức khác nhau một cách ổn định, nhằm đạt được mục tiêu định hướng [9]

-Chính sách công có đặc điểm: do Nhà nước ban hành

-Chính sách công phải tác động đến đời sống của cộng đồng, có mục tiêu và ổn định

-Chinh sách công phải chứa đựng cả muc tiêu và biện pháp chính trị và đặc biệt

là phù hợp với đường lối của Nhà nước

-Chính sách công có cấu trúc gồm 2 bộ phận: đó là mục tiêu của chính sách là những giá trị trong tương lai mà Nhà nước theo đuổi, phù hợp với thái độ ứng xử của Nhà nước, đây là bộ phận cơ bản của chính sách

1.1.2 Một số chính sách của vấn đề bồi thường giải phóng

Trong công tác bồi thuờng giải phóng mặt bằng người ta đưa ra các chủ trương chính sách công nhằm đáp ứng được nhu cầu và bảo đảm lợi ích cho các hộ dân bị thu hồi đất như:

1.1.2.1 Chính sách hỗ trợ việc làm cho người bị thu hồi đất

- Nên có sự đầu tư xây dựng các cơ sở dạy nghề trên địa bàn thị xã một cách đồng bộ và phù hợp với tình hình thực tế của địa phương

Phối hợp với trường Cao đẳng nghề - Du lịch thương mại Nghệ An đóng trên địa bàn mở các lớp học về nghiệp vụ khách sạn nhà hàng,…để làm việc trong các khách sạn, nhà hàng trên địa bàn thị xã, tận dụng tốt thế mạnh về du lịch, dịch vụ ( hàng năm

dự kiến phải đào tạo 700 đến 1000 lao động cho thị xã)

- Tăng cường công tác tư vấn, hướng nghiệp cho lao động thanh niên ở khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để thông qua các hoạt động tư vấn, hướng nghiệp này giúp cho thanh niên xác định và lựa chọn được nghề và nơi học phù hợp

- Đối với nơi có đất bị thu hồi để hình thành các khu công nghiệp, nhà máy thì

kế hoạch đào tạo vừa giúp lao động có được việc làm vừa giúp doanh nghiệp tuyển dụng được lao động

Khi thỏa thuận dự án đầu tư là các nhà máy, xí nghiệp thì phải yêu cầu chủ đầu

tư phải có cam kết ưu tiên xét tuyển công nhân địa phương với một số nhất định, trong

đó đặc biệt ưu tiên con em của các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi (Mỗi nhà nhà máy, xí nghiệp phải ưu tiên 15-20% trên tổng số công nhân của nhà máy xí nghiệp)

- Có chính sách hỗ trợ trong đào tạo ngành nghề truyền thống để khôi phục và phát triển các làng nghề như mây tre đan xuất khẩu, chế biến hải sản, nông sản và một

số nghề thủ công mỹ nghệ,

- Khuyến khích và tạo điều kiện để phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ; hình thành các doanh nghiệp nông nghiệp để phát triển thị trường lao động chính thức ở nông thôn (trang trại, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân…)

Làm tốt công tác dồn điền đổi thửa tại địa phương tạo điều kiện cho việc đầu tư

và phát triển ngành nông nghiệp công nghệ cao

- Di chuyển một phần đáng kể lao động ra khỏi nông nghiệp bằng các biện pháp đào tạo nghề trình độ cao, trình độ lành nghề cho lao động có sức khoẻ, có trình độ văn hoá để cung ứng cho các vùng kinh tế động lực, các khu công nghiệp, khu du lịch

và dịch vụ

- Mở rộng và phát triển thị trường lao động nhất là thị trường lao động ngoài nước; tập trung đào tạo nghề cho xuất khẩu lao động, nhất là về tay nghề, ngoại ngữ, pháp luật Hỗ trợ thanh niên nông thôn, thanh niên vùng thu hồi đất bằng cách cho vay vốn với lãi suất thấp để đi xuất khẩu lao động

1.1.2.2 Chính sách hỗ trợ

* Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống

- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho 1 nhân khẩu/tháng tương đương 30 kg gạo theo giá trung bình ở thị trường địa phương tại thời điểm đền

bù Đối với những dự án có quy mô, sử dụng đất lớn, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển đến khu tái định cư ở tỉnh khác, sản xuất và đời sống bị ảnh hưởng kéo dài thì trợ cấp ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở với thời gian là 1 năm và còn được hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới.[6]

- Đối với doanh nghiệp khi bị thu hồi đất, phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới, thì tuỳ theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa điểm mới, chủ dự án sử dụng đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh đến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt động bình thường tại địa điểm mới .[6]

- Đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới thì được chủ sử dụng đất trả toàn bộ chi phí di chuyển Mức chi phí di chuyển do đơn vị lập dự toán gửi Sở tài chính - Vật giá xem xét trình Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực Trung ương phê duyệt .[6]

- Ngoài các chi phí đền bù thiệt hại về đất, tài sản, cơ sở kỹ thuật hạ tầng quy định tại chương II, chương III của NĐ này, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn có trách nhiệm:

- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước thì được hỗ trợ bằng tiền để tạo lập chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% trị giá đất và 60% trị giá nhà đang thuê

Trị giá đất được tính theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với diện tích nhà đang thuê, nhưng tối đa không vượt quá định mức giao đất ở mới tại đô thị đó do địa phương quy định Trường hợp có nhu cầu xin Nhà nước giao đất ở mới thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành và được trợ cấp theo quy định trên đây Mức đất ở được giao theo quy định tại Điều 10 và Điều 11 của NĐ này. [10]

- Đối với từng trường hợp đã áp dụng mọi biện pháp hỗ trợ mà vẫn không đảm bảo ổn định được đời sống của nhân dân thì Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định chính sách hỗ trợ, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng chính phủ quyết định Riêng những dự án có số lượng dân cư di chuyển lớn trên năm vạn người, thì phải báo cáo Quốc hội

* Chính sách hỗ trợ khác

Căn cứ vào thực tế của địa phương, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể quyết định một số chính sách trợ cấp cho người có đất bị thu hồi,

- Hộ gia đình có người đang hưởng chế độ trợ cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất được hỗ trợ tối thiểu là 1.000.000 đồng

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sử dụng đất bị thu hồi đất, thực hiện phá

dỡ công trình, di chuyển đúng kế hoạch của Hội đồng đền bù GPMB được hưởng số tiền tối đa là 5.000.000 đồng/hộ

1.1.3 Hiệu quả của chính sách công

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, TĐC khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi

- Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, TĐC ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn

- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ít khiếu nại

- Việc bổ sung quy định về tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

- Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của chính sách công:

+ Thu nhập của người dân

+ Mức sống của người dân

+ Cơ sở hạ tầng của xã hội

+ Giải quyết việc làm cho người dân

1.2 Lý thuyết cơ bản về bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường có nghĩa là việc thanh toán bằng tiền hoặc bằng hiện vật để bù đắp những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của dự án

Bồi thường thiệt hại được hiểu là việc bù đắp bằng tiền hoặc bằng hiện vật những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của dự án Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không chỉ bị thiệt hại về đất mà còn bị thiệt hại về các tài sản gắn liền với đất như các công trình kiến trúc, vườn tược, cây cối… Vì vậy bồi thường thiệt hại không chỉ là bồi thường thiệt hại về đất mà còn bồi thường thiệt hại cả về tài sản gắn liền với đất

Giải phóng mặt bằng là một khâu hay một bộ phận của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công đoạn: bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất, giải toả các công trình trên đất, di chuyển dân cư tạo lập mặt bằng cho triển khai các dự án; đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống

Bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và chi phí để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

1.3 Bản chất của việc bồi thường GPMB

Theo quy định của hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý Hay điều 5 của luật đất đai năm 2003 quy định:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

b) Quy định về hạn mức giao đât và thời hạn sử dụng đất;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Định giá đất

- Nhà nước thực hiện điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người

sử dụng đất mang lại

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngườiđang sử dụng đất ổn định ; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậy về cơ bản theo luật pháp nước ta thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước đại diện là chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước

có quyền giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng nhưng cũng có quyền thu hồi đất để phục vụ cho mục đích của mình Tuy nhiên khi thực hiện thu hồi đất thì Nhà nước có thực hiện việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi phần giá trị tương đương với giá trị của đất và tài sản trên đất bị thu hồi Có thể coi giải phóng mặt bằng là việc đền bù những thiệt hại tổn thất do việc thay đổi chức năng, mục đích của việc sử đất gây ra

1.4 Cách thức bồi thường GPMB

1.4.1 Bồi thường thiệt hại về đất

1.4.1.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất

Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất

1.4.1.2 Điều kiện dể được bồi thường thiệt hại về đất

Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường thiệt hại phải có một trong các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai;

- Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều này, người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 8/1/1988 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận;

+ Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam việt nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi;

+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người

sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày đất bị thu hồi;

+ Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/2/1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến ngày15/10/1993 của người sử dụng đất hợp pháp được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận;

+ Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, sở Địa chính cấp theo uỷ quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng

- Người nhận quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản

4, khoản 5, khoản 6 Điều này nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ;

- Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh

1.4.1.3 Người không được bồi thường thiệt hại về đất

Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định ở phần trên hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt

và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình, người chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường thiệt hại về đất Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể

1.4.1.4 Giá đất để tính bồi thường thiệt hại

Giá đất để tính bồi thường thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính - Vật giá,

có sự tham gia của các ngành có liên quan

Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp xác định hệ số K sau khi có ý kiến của

Bộ Xây dựng, Bộ NN và PTNT, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ

1.4.2 Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất

1.4.2.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản

- Bồi thường thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất

- Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định tại khoản 1 điều này khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại theo giá trị hiện

có của tài sản

- Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 NĐ này tùy từng trường hợp cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét hỗ trợ

1.4.2.2 Bồi thường thiệt hại nhà, công trình kiến trúc

- Đối với nhà, công trình kién trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế

Giá trị hiện có Một khoản tiền tính bằng một

Mức bồi thường = của nhà và công + tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của trình nhà và công trình

Nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình đã phá dỡ

Giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới Giá xây dựng mới của nhà, công trình

là mức chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước

Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng bồi thường GPMB

Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước

- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trình

- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và bồi thường toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại

- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt

- Mức bồi thường cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được bồi thường từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được bồi thường từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

1.4.2.3 Bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước

- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng

phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể, ngoài ra còn được

hỗ trợ theo quy định tại khoản 5 Điều 25 của NĐ này

- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị tháo dỡ được mua nhà ở hoặc thuê nhà ở tại nơi khác với diện tích không thấp hơn nơi cũ theo mức giá bàn nhà

ở hoặc giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của chính phủ về mua bán

và kinh doanh nhà ở và được bồi thường di chuyển chỗ ở theo quy định tại khoản 5 Điều 17 của NĐ 22

1.4.2.4 Bồi thường thiệt hại về mồ mả

Đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được tính cho di phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp

1.4.2.5 Bồi thường thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa

Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa phải có phương án bảo tồn là chủ yếu; trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc bồi thường thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình chùa, do Thủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đối với công trình do Trung ương quản lý

1.4.2.6 Bồi thường thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng

Mức bồi thường thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình bị phá dỡ Trường hợp đặc biệt do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể

1.4.2.7 Bồi thường thiệt hại về hoa màu

- Mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường

- Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương

1.4.2.8 Bồi thường thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời

Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất tạm thời để sử dụng, có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về tài sản, hoa màu trên đất cho người đang sử dụng đất như sau:

- Đối với tài sản bị phá dỡ thì bồi thường theo quy định tại Điều 17 của NĐ này

- Đối với cây trồng, vật nuôi trên đất bồi thường theo quy định tại Điều 23 của

NĐ này Trường hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hưởng đến nhiều vụ sản xuất, thì phải bồi thường cho các vụ bị ngừng sản xuất Hết thời hạn sử dụng đất, chủ được giao đất tạm thời có trách nhiệm phục hồi trả lại đất theo tình trạng ban đầu Trường hợp khi trả lại đất không thể tiếp tục sử dụng được theo mục đích trước lúc thu hồi, thì phải bồi thường bằng tiền đủ mức để khôi phục đất theo trạng thái ban đầu

1.4.3 Lập khu tái định cư để GPMB thực hiện thu hồi đất

1.4.3.1 Lập khu tái định cư

Căn cứ vào kế hoạch phát triển xã hội của địa phương; căn cứ vào quy mô thực

tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường, số hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương

Việc xây dựng khu tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng

1.4.3.2 Điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư

- Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn

- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương

1.4.3.3 Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư

Việc bố trí đất ở tại khu tái định cư thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB; tiếp đến là hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội: người có công với Cách mạng, gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh;

- Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để bồi thường có hạn thì mức bồi thường bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất

bị thu hồi nhiều, được bồi thường bằng đất nhiều, hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi

ít, được bồi thường bằng đất ít theo một tỷ lệ (%) thống nhất, nhưng đảm bảo mức đất

ở được bồi thường bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2, ở đô thị là 40m2 Số chênh lệch về diện tích và giá đất được bồi thường bằng tiền

- Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều này thì đất ở mới được giao tại khu tái định cư bằng mức tối thiểu theo quy định tại khoản 2 Điều này và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện hành

1.4.3.4 Nguồn vốn xây dựng khu tái định cư

Nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái định cư gồm:

- Kinh phí bồi thường thiệt hại cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất trả

- Sử dụng quỹ đất tạo vốn

- Nguồn hỗ trợ của người được giao đất, thuê đất Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên cơ sở đã thoả thuận với người được giao đất, thuê đất

- Hỗ trợ của ngân sách Nhà nước

- Các nguồn vốn khác

1.4.4 Quan điểm đánh giá hiệu quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB 1.4.4.1 Quan điểm hiệu quả công tác bồi thường GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của

xã hội loài người Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi

bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ Do đó đất đai không thuộc sở hữu riêng của

một cá nhân nào mà là của chung toàn xã hội, trong đó Nhà nước là người đại diện

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý (Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất) Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế

và xã hội Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ quản

lý và sử dụng đất đai

Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn

Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà

ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác Nhà ở cũng là một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người Nhà ở là nơi để mỗi con người nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão; là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó Vì vậy, công tác bồi thường thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu Mặt khác, bằng các quy định của mình, Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai nhà ở từ đó làm căn cứ xét bồi thường thiệt hại tránh tình trạng bồi thường sai, thiếu, gây lãng phí tiền của của nhân dân

1.4.4.2 Công tác bồi thường thiệt hại GPMB giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lý

và có hiệu quả

Khi thu hồi đất, Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền Bồi thường bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở xác định giá bồi thường và trên những quy định hướng dẫn của Chính phủ Bồi thường bằng đất là việc dùng đất đai bồi thường cho người có đất bị thu hồi Nguồn đất để bồi thường gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích

Trường hợp đất bị thu hồi được quy định ở Điều 26 Luật đất đai năm 1993 Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp:

- Tổ chức, cá nhân bị giải thể, phá sản hoặc chuyển đi nơi khác

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước

- Đất không sử dụng trong 12 tháng liền

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước

- Đất sử dụng không đúng mục đích

- Đất được giao không đúng thẩm quyền

Đất công ích, được quy định trong Điều 45 Luật đất đai năm 1993 như sau: mỗi

xã (phường, thị trấn) được để lại không quá 5% quỹ đất nông nghiệp của địa phương

để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương Trên cơ sở quỹ đất này mà thực hiện bồi

thường đất cho người bị thu hồi, trên nguyên tắc bồi thường đất đúng bằng diện tích bị thu hồi, đúng hạng đất, loại đất, mục đích sử dụng và tương ứng với giá trị ban đầu của đất Nếu phần đất bồi thường chưa đủ bằng giá trị ban đầu của đất thì bồi thường bằng tiền phần còn lại nếu phần bồi thường đất nhiều hơn giá trị ban đầu của đất thì tuỳ theo loại đất

mà thu thêm tiền sử dụng đất hoặc không thu thêm tiền sử dụng đất phần dư ra

Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự

án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước Do vậy việc bồi thường đất cũng được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên bồi thường đất đai khi thu hồi đất là cách tốt nhất để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn Mục đích của bồi thường đất được hiểu là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi để

họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch dự án đã được Nhà nước phê duyệt Trong mỗi dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, đâu là phần đất đưa vào sử dụng; Tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm giảm năng suất sử dụng đất

Một khu đất có độ màu mỡ rất cao nằm giữa một cánh đồng giao thông ít phát triển, khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi khu đất để đưa vào dự án xây dựng khu công nghiệp thì điều này vô cùng lãng phí nguồn tài nguyên đất và rất tốn kém khi thực hiện dự án Hoặc ở một vị trí đất bị thu hồi khác có cảnh quan đẹp, đông dân cư, mức sống ở vùng và vùng lân cận rất tốt, rất thuận tiện cho xây dựng khu du lịch, công viên vui chơi, nhưng lại quy hoạch thành vùng đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp hoặc đất ở là rất lãng phí

Như vậy việc bồi thường đất phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ và có khoa học

về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất Quỹ đất nông nghiệp rất hạn chế, nên khi thu hồi cần phải cân nhắc và nghiên cứu kỹ lưỡng trên cơ sở quỹ đất hiện có

Thu hồi đất và thực hiện bồi thường đất giúp Nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai có hiệu quả, khi bồi thường đất phải dựa trên nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998

1.4.4.3 Công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng là một trong những công việc hết sức cần thiết, luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế- xã hội

Ngày nay, nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã có những chuyển biến đáng kể, đời sống nhân dân được cải thiện, nhu cầu sản xuất tiêu dùng không ngừng tăng lên Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống càng được nâng cao, do đất đai có hạn còn nhu cầu sử dụng lại tăng lên không ngừng bởi sản xuất phát triển và dân số tăng Trước đây, đất đai được sử dụng chủ yếu vào mục đích nông nghiệp thì ngày nay do yêu cầu của công cuộc đổi mới đất nước, đặc biệt là khi nước ta đang trong quá trình CNH- HĐH đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ Do đó, diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng có xu hướng giảm xuống để sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, cũng như việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất thực hiện CNH- HĐH đất nước Đặc biệt là sự tăng lên không ngừng của các dự án đầu tư phát triển cả về chất lượng và số lượng, trong nước cũng như ngoài nước nhằm thu hút nguồn vốn phát triển cơ sở hạ tầng [9]

1.4.4.4 Công tác bồi thường GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở

Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, xắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho đối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian và trong từng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất

nước và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở [21]

Kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết

để đạt được các mục tiêu đó một cách tốt nhất [21]

Quy hoạch sử dụng đất đai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế - xã hội của đất nước và nó được cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng đất đai, nhà ở trong từng thời gian nhất định (1 hoặc 5 năm) Thực hiện quy hoạch - kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu đất ở các khu vực, các vùng để phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất khác nhau sang các mục đích sử dụng khác nhau Để thực hiện được quy hoạch rõ ràng việc thay đổi mục đích sử dụng đất là tất yếu, do đó đòi hỏi phải bồi thường khi

thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch Nói cách khác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng và phát triển nhà ở đã bao gồm cả việc bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng [21]

1.4.4.5 Công tác bồi thường GPMB góp phần thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, phát triển nhà ở

Các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội phần lớn đòi hỏi lấy đất để sử dụng nhằm xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho các dự án, trong khi đất đai trước đây đã được giao cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài, nay tiến hành thu hồi là vấn đề hết sức phức tạp Để có đất thì Nhà nước phải lập ra chính sách bồi thường, trên cơ sở đó tổ chức thực hiện để thu hồi đất cho các chủ dự án Như vậy, công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng chiếm một vị trí đặc biệt quan trọng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho các dự án Đặc biệt trong xu hướng phát triển ngày nay, số lượng dự án đầu tư phát triển công tăng thì công tác bồi thường thiệt hại GPMB càng trở nên quan trọng, chỉ khi công tác này được thực hiện tốt thì

các dự án mới có đất đai để sử dụng [9]

Ở bất kỳ một quốc gia nào trong một giai đoạn nhất định sự phát triển kinh tế -

xã hội đều có những bất hợp lý Ví dụ như chưa có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở nhưng do tốc độ, nhu cầu phát triển nảy sinh những vấn đề mới, những yếu tố mới trong vấn đề sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở do đó cần phải có sự điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cụ thể hoá bằng các dự án phát triển kinh tế- xã hội liên quan [9]

Khi thực hiện các dự án đã nói phần trên như dự án mở rộng một con đường, dự

án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp, dự án xây dựng khu nhà chung cư cao tầng, dự án xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng thì việc sử dụng các khu đất mới hoặc việc lấy các khu đất đang sử dụng vào một mục đích cụ thể để sử dụng vào các mục đích khác nhau là tất yếu xảy ra và việc bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng lại là một yếu tố không thể thiếu được, thậm chí đóng vai trò quyết định tiến

độ thực hiện các dự án nên rất cần chú trọng công tác này [9]

1.4.5 Lý thuyết về hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.4.5.1 Lý thuyết về hiệu quả của bồi thường giải phóng mặt bằng:

Khái niệm về hiệu quả:

Hiệu quả được định nghĩa là đạt được một kết quả giống nhau nhưng sử dụng ít thời gian công sức và nguồn lực nhất

Hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng:

Giải phóng mặt bằng là khâu then chốt và quan trọng nhất trong quá trính tiến hành thực hiện một dự án đầu tư sử dụng đất Bồi thường thiệt hại cho người dân khi thu hồi đất luôn là vấn đề quan trọng và được đặt lên hàng đầu khi thực hiện dự án Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng, thỏa đáng và đúng qui định sẽ đẩy nhang quá trình thực hiện dự án đầu tư, tạo nên nguồn thi lớn cho người dân, góp phần nâng cao mức sống cho các hộ dân bị thu hồi đất trên địa bàn Qua đó thúc đẩy sự phát triển của cả nền kinh tế ngày càng vững mạnh

1.4.5.2 Các Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

* Giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất

Có nhiều khái niệm về việc làm, cho đến nay khái niệm về việc làm có một số quan điểm chủ yếu sau:

Việc làm là sự kết hợp giữa sức lao động với tư liệu sản xuất nhằm biến đổi đối tượng lao động theo mục đích của con người

Người có đủ việc làm là những người có việc làm và thời gian làm việc không ít hơn mức chuẩn quy định cho người đủ việc làm trong tuần lễ tham khảo hoặc làm dưới giờ chuẩn quy định cho người đủ việc làm nhưng không có nhu cầu làm thêm Căn cứ để xác định mức chuẩn về thời gian được gọi là đủ việc làm cũng tương tự như xác định mức chuẩn về thời gian làm việc của người được coi là thiếu việc làm Với khu vực thành thị ở Việt Nam hiện nay theo chúng tôi, mức chuẩn cho người đủ việc làm là làm việc 40 giờ (5 công) trở lên trong tuần lễ tham khảo hoặc 160 giờ (20 công) trở lên trong 4 tuần lễ trước đó, hoặc làm việc ít hơn mức này nhưng không có nhu cầu làm thêm

Người thiếu việc làm là những người trong độ tuổi lao động đang có việc làm, nhưng thời gian làm việc ít hơn mức chuẩn quy định cho người đủ việc làm trong tuần

lễ tham khảo (16 giờ hoặc 2 công) hoặc trong tuần lễ tham khảo không làm việc vì lý

do bất khả kháng, nhưng 4 tuần trước đó có thời gian làm việc ít hơn mức chuẩn quy định cho người đủ việc làm và có nhu cầu làm thêm

Khi nhà nước thu hồi đất của các hộ dân, phần diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi càng nhiều thì lực lượng lao động trong lĩnh vực nông nghiệp ngày càng giảm Chính vì vậy cần bố trí việc làm cho lao động sau khi thu hồi đất hợp lí tránh tình trạng thất nghiệp Hiện nay các dự án thu hồi đất đã đề ra một số giải pháp nhằm giải quyết vấn đề việc làm cho người dân như sau:

+ Phối hợp với trường Cao đẳng nghề - Du lịch thương mại Nghệ An đóng trên địa bàn mở các lớp học về nghiệp vụ khách sạn nhà hàng,…để làm việc trong các khách sạn, nhà hàng trên địa bàn thị xã, tận dụng tốt thế mạnh về du lịch, dịch vụ ( hàng năm dự kiến phải đào tạo 700 đến 1000 lao động cho thị xã)

+ Tăng cường công tác tư vấn, hướng nghiệp cho lao động thanh niên ở khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để thông qua các hoạt động tư vấn, hướng nghiệp này giúp cho thanh niên xác định và lựa chọn được nghề và nơi học phù hợp + Đối với nơi có đất bị thu hồi để hình thành các khu công nghiệp, nhà máy thì giao cho Ban quản lý dự án phối hợp với phòng Lao động – Thương binh và Xã hội thị

xã làm việc với các doanh nghiệp để nắm bắt nhu cầu ngành nghề, số lượng từ đó có

kế hoạch đào tạo vừa giúp lao động có được việc làm vừa giúp doanh nghiệp tuyển dụng được lao động

Khi thỏa thuận dự án đầu tư là các nhà máy, xí nghiệp thì phải yêu cầu chủ đầu

tư phải có cam kết ưu tiên xét tuyển công nhân địa phương với một số nhất định, trong

đó đặc biệt ưu tiên con em của các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi (Mỗi nhà nhà máy, xí nghiệp phải ưu tiên 15-20% trên tổng số công nhân của nhà máy xí nghiệp) + Có chính sách hỗ trợ trong đào tạo ngành nghề truyền thống để khôi phục và phát triển các làng nghề như mây tre đan xuất khẩu, chế biến hải sản, nông sản và một

số nghề thủ công mỹ nghệ,

+ Khuyến khích và tạo điều kiện để phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ; hình thành các doanh nghiệp nông nghiệp để phát triển thị trường lao động chính thức ở nông thôn (trang trại, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân…)

Làm tốt công tác dồn điền đổi thửa tại địa phương tạo điều kiện cho việc đầu tư

* Mức thu nhập và đời sống của người dân bị thu hồi đất:

Một người có việc làm hay không trước hết phụ thuộc vào quyết định của họ có

đi làm hay là không Quyết định này lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó một yếu

tố quan trọng là mức thu nhập mà một người muốn đi làm, hay là một mức thu nhập tối thiểu để người đó chấp nhận hy sinh thời gian nghỉ ngơi, học tập, làm nội trợ, chăm sóc con cái để đi làm

Mức lương tối thiểu không quan sát được nên được thay thế bởi các nhân tố tác động tới nó như: kinh nghiệm, trình độ của người lao động, các đặc tính gia đình (có con nhỏ hay không, có sống chung cùng ông bà hay không, mức thu nhập trung bình của mỗi cá nhân trong gia đình, tình trạng có việc làm của các thành viên trong gia đình, mức thu nhập bình quân của hộ gia đình )

Như vậy, khi mức lương trên thị trường lao động lớn hơn mức lương tối thiểu thì người lao động quyết định tìm kiếm việc làm Tuy nhiên, muốn có được việc làm còn cần phụ thuộc vào các yếu tố khác

Khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn, các hộ dân sẽ nhận được một lượng tiền đền bù và các hỗ trợ khác lien quan Mức sống của người dân sẽ tăng lên trong khoảng thời gian nhất định, nhu cầu tiêu dùng của người dân tăng lên Nhưng cần bố trí việc làm cho các hộ dân sau khi thu hồi, tránh tình trạng thất ngiệp để mức sống luôn ổn định

1.5 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đất đai trên thế giới và ở Việt Nam

1.5.1 Chính sách bồi thường GPMB, thu hồi đất đai ở trên thế giới và các nước trong khu vực

1.5.1.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước Đất ở khu vực nông thôn và đất NN thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các

tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất

Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng, an

ninh Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất NN từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất NN sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào

sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất

NN, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị

thu hồi đất có nơi ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường