THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHOA NGÀNH : : : : : TĂNG BẢO NGỌC 08135056 DH08TB 2008 – 2012 Quản lý thị trường bất động sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2012- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT TĂNG BẢO NGỌC “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết (Địa quan: Trường đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) - Tháng năm 2012 - LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu thực tập đề tài, nhận giúp đỡ thầy cơ, gia đình bạn bè Tơi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến: - Cha mẹ sinh thành ni dưỡng tận lụy suốt đời con, tạo điều kiện vật chất tinh thần giúp hoàn thành tốt quãng đời sinh viên; - Ban giám hiệu trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Q thầy cơ- giảng viên Khoa Quản lý đất đai bất động sản, trang bị kiến thức, kinh nghiệm năm theo học lớp Quản lý thị trường bất động sản; - Giảng viên hướng dẫn đề tài tốt nghiệp- Thầy Th.S Lê Mộng Triết tận tình giúp đỡ, bảo suốt thời gian thực đề tài; - Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa, Anh chị phòng Chính sách bồi thường đầu tư dự án nhiệt tình dẫn tạo điều kiện cho tơi hồn thành tốt đề tài; - Tất người bạn, anh chị khóa trước, giúp đỡ, chia sẻ động viên thời gian vừa qua Có thể nói, Báo cáo thực tập sản phẩm đầu tay – tảng kiến thức để bắt đầu nghiệp, không tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp ý kiến chia sẻ kinh nghiệm quý thầy cô Hội đồng, để báo cáo ngày hoàn thiện hơn./ Xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Tăng Bảo Ngọc TÓM TẮT Sinh viên thực đề tài: Tăng Bảo Ngọc, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giảng viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ mơn Chính sách pháp luật, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Theo thống kê Sở Xây dựng, địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tồn nhiều chung cư cũ, khơng hư hỏng, xuống cấp mặt kết cấu mà hệ thống cấp thoát nước sinh hoạt xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm đến tính mạng người dân sinh sống làm việc khu vực Đa số chung cư hết niên hạn sử dụng, có tuổi thọ lâu năm, có nguy sụp đổ lúc Do đó, việc khẩn trương lên kế hoạch di dời, giải tỏa, cải tạo, nâng cấp, xây dựng chung cư cấp thiết nhằm hoàn thiện sở hạ tầng, đổi mặt đô thị ngày khang trang hơn, nâng cao chất lượng sống cho người dân Tuy nhiên, tiến độ triển khai dự án khơng thể thiếu q trình thu hồi đất, giải phóng mặt – coi bước đầu quan trọng, định lớn đến thành công dự án Công tác bồi thường giải phóng mặt khơng có vai trò mặt kinh tế mà có ý nghĩa quan trọng mặt xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, Chủ đầu tư người dân Trên sở đó, đề tài thực nhằm nắm khó khăn, vướng mắc cơng tác bồi thường giải phóng mặt triển khai dự án địa bàn Thành phố Từ đó, đưa giải pháp để hạn chế, ngày nâng cao hiệu cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Đồng thời, đề tài nghiên cứu đề xuất hướng hồn thiện cho chế sách bồi thường để phục vụ việc triển khai dự án địa bàn thực tiến độ, đem lại kết tốt kế hoạch chỉnh trang đô thị Thành phố Thông qua phương pháp phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp kế thừa, phương pháp chuyên gia, đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng chung cư cũ địa bàn Thành phố, thực trạng trình Công ty thực triển khai bồi thường dự án nằm kế hoạch cải tạo, nâng cấp, từ đánh giá kết đạt sau q trình triển khai phương án, đúc kết học kinh nghiệm, đồng thời đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện sách bồi thường giải phóng mặt DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Các dự án Công ty Đức Khải thực Bảng Thống kê số lượng chung cư xuống cấp địa bàn Thành phố Bảng Số hộ giải tỏa dự án 289 Bảng Dự tốn kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 289 Bảng Quy mô xây dựng cơng trình dự án 289 Bảng Pháp lý bồi thường, hỗ trợ dự án 19/19 Bảng Dự tốn kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 19/19 Bảng Quy mơ xây dựng cơng trình dự án 19/19 Bảng Pháp lý bồi thường, hỗ trợ dự án 350 Bảng 10 Dự tốn kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 350 Bảng 11 Thiết kế dự kiến xây chung cư 350 Bảng 12 Tiến độ triển khai dự án Bảng 13 Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ hộ ơng Trần Văn Cu Anh Bảng 14 Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ mẫu Bảng 15 Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ hộ ông Trần Cam DANH SÁCH SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Sơ đồ Hệ thống tổ chức máy hoạt động doanh nghiệp Sơ đồ Quy trình tổng thể tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt Biểu đồ Mơ hình áp dụng mức thưởng theo sách Biểu đồ Mơ hình đề xuất gia tăng mức thưởng cách thức thực DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình Chung cư 350 Hồng Văn Thụ Hình Chung cư 289 Trần Hưng Đạo Hình Cao ốc Nguyễn Kim B quận 10 Hình Mơ tồn cảnh chung cư Nhà xã hội 19/19 Hình Mặt điển hình khu B thiết kế dự án 19/19 DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT BT – HT: Bồi thường, hỗ trợ BT – GPMB: Bồi thường giải phóng mặt UBND: Ủy ban nhân dân XD: Xây dựng CB – CNV: Cán công nhân viên TĐC: Tái định cư TT: Tổng thể MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ - 1  PHẦN 1.  TỔNG QUAN TÀI LIỆU - 3  1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 3  1.1.1 Cơ sở khoa học - 3  1.1.2 Cơ sở pháp lý nguyên tắc chung sách bồi thường, hỗ trợ 5  1.1.3 Cơ sở thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư - 9  1.2 Giới thiệu tổng quan Tổng Công ty Cổ phần Đức Khải 13  1.2.1 Lịch sử hình thành phát triển 13  1.2.2 Chủ trương thành lập doanh nghiệp 13  1.2.3 Sơ đồ tổ chức, máy doanh nghiệp 14  1.2.4 Tình hình hoạt động bồi thường giải phóng mặt đầu tư dự án 15  1.2.5 Những thuận lợi khó khăn trình hoạt động - 17  1.3 Quy trình tổ chức thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt 18  1.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu - 22  1.4.1 Nội dung nghiên cứu - 22  1.4.2 Phương pháp nghiên cứu - 22  PHẦN 2.  KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU - 23  2.1 Đánh giá chung thực trạng chung cư xuống cấp địa bàn Thành phố 23  2.2 Thực trạng thực bồi thường giải tỏa số dự án 26  2.2.1 Dự án 289 Trần Hưng Đạo - 26  2.2.2 Dự án 19/19 Lạc Long Quân - 28  2.2.3 Dự án 350 Hoàng Văn Thụ - 32  2.3 Đánh giá kết triển khai phương án học kinh nghiệm 34  2.3.1 Kết triển khai dự án - 34  2.3.2 Những thuận lợi trình hoạt động ngành - 35  2.3.3 Những khó khăn q trình Cơng ty triển khai phương án 35  2.3.4 Những học kinh nghiệm rút từ trình thực dự án Chủ đầu tư - 40  2.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt tái định cư - 47  2.4.1 Về phía Nhà nước 47  2.4.2 Về phía quyền địa phương 48  2.4.3 Về phía Chủ đầu tư - 50  2.5 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt 50  2.5.1 Mở rộng hóa cách thức xác định giá đất - 50  2.5.2 Vận dụng phương pháp thẩm định giá cơng trình, tài sản đất 51  2.5.3 Đổi hình thức cách thức mức thưởng chấp hành tốt việc di dời - 51  KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 55  Ngành: Quản lý thị trường bất động sản Ngọc Sinh viên: Tăng Bảo ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế nước ta Phát triển quản lý tốt thị trường tạo nên “sức bật” cho phát triển kinh tế xã hội, tạo môi trường động thu hút đầu tư, thực hiệu tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Thành phố Hồ Chí Minh thị đặc biệt, trung tâm lớn kinh tế, văn hóa, khoa học cơng nghệ, có vị trí trị quan trọng nước trở thành trung tâm công nghiệp dịch vụ đa lĩnh vực khu vực Đông Nam Á Với mục tiêu: phát triển bền vững, hài hòa phát triển kinh tế với bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa bảo vệ mơi trường; đảm bảo an ninh, quốc phòng theo hướng liên kết vùng để trở thành Thành phố văn minh, đại Theo thống kê Sở xây dựng, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 170 chung cư cũ xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm đến tính mạng người dân sinh sống làm việc khu vực Đa số chung cư hết hạn sử dụng, có tuổi thọ chục năm, có nguy sụp đổ lúc Do đó, chủ trương UBND Thành phố phải nhanh chóng di dời, tháo dỡ xây dựng chung cư nhằm chỉnh trang đô thị cải tạo mơi trường sống Để thực nhiệm vụ trên, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bước đầu quan trọng công tác tạo quỹ đất sạch, thu hút đầu tư xây dựng dự án chỉnh trang đô thị Đối với nhiều dự án tiến độ bồi thường, hỗ trợ tái định cư chậm ảnh hưởng lớn đến thành công dự án, gây thiệt hại to lớn khơng mặt kinh tế mà gây ổn định trị xã hội, tổn thất vật chất lẫn tinh thần người có đất bị thu hồi Chính thế, để hưởng ứng chủ trương xã hội hóa đầu tư dự án cải tạo chung cư xuống cấp trầm trọng, với mục tiêu chỉnh trang mặt thị Thành phố Hồ Chí Minh ngày khang trang, đại hơn, Công ty CP Đức Khải nổ lực tiến hành thí điểm lĩnh vực đền bù giải tỏa với nhiều dự án mang tính xã hội Trong q trình triển khai, Công ty tạo điều kiện thuận lợi cho hộ dân thuộc diện giải tỏa di dời, ưu tiên thỏa thuận chi trả với mức giá phù hợp giá chuyển nhượng, không người dân bị thiệt thòi Vì vậy, với hình thức “ứng vốn thực chi trả bồi thường, hỗ trợ” Công ty tập trung nguồn lực, kinh nghiệm vốn nhằm đẩy nhanh tiến độ thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bàn giao mặt thời hạn sớm triển khai dự án đầu tư xây dựng Trong q trình triển khai dự án, Cơng ty tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hành đất đai quản lý đầu tư xây dựng, đặc biệt sách hỗ trợ thêm chưa có tiền lệ, Cơng ty có văn báo cáo UBND Quận nơi có dự án để trình xin ý kiến UBND TP.HCM Những đề xuất mức thưởng hỗ trợ thêm cho hộ dân thuộc diện di dời dự án, Công ty CP Đức Khải UBND TP.HCM chấp thuận văn Trang Ngành: Quản lý thị trường bất động sản Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc Tuy nhiên bên cạnh tồn hạn chế có mặt tích cực mà q trình thực đạt được, cần phải xem xét đánh giá lại, từ rút học kinh nghiệm để tiếp tục triển khai thực cần thiết Đồng thời sớm tìm giải pháp điều chỉnh để xây dựng chế sách, mang tính đột phá tạo động lực nhằm đạt kết cao nhất, kết hợp hài hòa lợi ích Nhà nước, chủ đầu tư lợi ích người dân bị giải tỏa Xuất phát từ vấn đề nêu trên, Chúng tiến hành thực đề tài: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”  Mục tiêu nghiên cứu Nắm khó khăn vướng mắc cơng tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn Thành phố Từ đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thông qua thực trạng số dự án Công ty thực nói riêng sách Nhà nước nói chung  Đối tượng nghiên cứu Chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư; Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư số dự án: + Dự án Trung tâm thương mại- dịch vụ- văn phòng- cao ốc cao cấp 289 Trần Hưng Đạo- 74 Hồ Hảo Hớn khu nhà liên kế hẻm 277 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, Quận + Dự án Nhà xã hội 19/19 Lạc Long Quân, phường 9, Quận Tân Bình + Dự án xây chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, phường 4, Quận Tân Bình Chính sách hỗ trợ thêm Chủ đầu tư  Phạm vi nghiên cứu Việc nghiên cứu sâu tìm hiểu thực trạng gây chậm tiến độ thực dự án đánh giá giải pháp sách Chủ đầu tư triển khai phương án đền bù Về trình tự thủ tục sở pháp lý liên quan giới hạn phạm vi từ có luật đất đai năm 2003 có hiệu lực Trang ... Đề tài: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giảng viên hướng dẫn:... PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH  Mục tiêu nghiên cứu Nắm khó khăn vướng mắc cơng tác. .. vướng mắc cơng tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn Thành phố Từ đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thông qua thực trạng số dự án Công ty thực nói riêng