Nhà nước thực hiện thu hồi đất gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của những người bị thu hồi đất, cho nên công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư phải được thự
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN
CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH MSSV LỚP KHOA NGÀNH
:: :::
TĂNG BẢO NGỌC
08135056 DH08TB
2008 – 2012 Quản lý thị trường bất động sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
TĂNG BẢO NGỌC
“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ
DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết
(Địa chỉ cơ quan: Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ………)
- Tháng 7 năm 2012 -
Trang 3Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực tập đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của thầy cô, gia đình và bạn bè Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:
- Cha mẹ đã sinh thành nuôi dưỡng và tận lụy suốt đời vì con, tạo mọi điều kiện vật chất và tinh thần giúp con hoàn thành tốt quãng đời sinh viên;
- Ban giám hiệu trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Quý thầy cô- giảng viên Khoa Quản lý đất đai và bất động sản, đã trang bị kiến thức, kinh nghiệm trong những năm theo học tại lớp Quản lý thị trường bất động sản;
- Giảng viên hướng dẫn đề tài tốt nghiệp- Thầy Th.S Lê Mộng Triết đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo trong suốt thời gian thực hiện đề tài;
- Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa, Anh chị trong phòng Chính sách bồi thường và đầu tư dự án đã nhiệt tình chỉ dẫn và tạo mọi điều kiện cho tôi hoàn thành tốt đề tài;
- Tất cả những người bạn, anh chị khóa trước, đã giúp đỡ, chia sẻ và động viên tôi trong thời gian vừa qua
Có thể nói, Báo cáo thực tập là sản phẩm đầu tay – là nền tảng kiến thức để bắt đầu sự nghiệp, cho nên không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến và chia sẻ kinh nghiệm của quý thầy cô trong Hội đồng, để bài báo cáo ngày một hoàn thiện hơn./
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Tăng Bảo Ngọc
Trang 4Sinh viên thực hiện đề tài: Tăng Bảo Ngọc, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh
Đề tài: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Giảng viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện nay trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh còn tồn tại nhiều chung cư cũ, không chỉ hư hỏng, xuống cấp về mặt kết cấu mà hệ thống cấp thoát nước sinh hoạt xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm đến tính mạng của người dân sinh sống và làm việc tại khu vực Đa số các chung cư này đều đã hết niên hạn sử dụng, có tuổi thọ lâu năm, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào Do đó, việc khẩn trương lên kế hoạch di dời, giải tỏa, cải tạo, nâng cấp, xây dựng các chung cư này hết sức cấp thiết nhằm hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đổi mới bộ mặt đô thị ngày một khang trang hơn, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Tuy nhiên, trong tiến độ triển khai dự án không thể thiếu quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng – được coi
là bước đầu quan trọng, quyết định lớn đến sự thành công của dự án Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng không chỉ có vai trò về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa quan trọng về mặt xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, Chủ đầu tư và người dân
Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm nắm được những khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án trên địa bàn Thành phố Từ đó, đưa ra các giải pháp để hạn chế, ngày một nâng cao hiệu quả cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đồng thời, đề tài còn nghiên cứu đề xuất hướng hoàn thiện cho cơ chế chính sách bồi thường để phục vụ việc triển khai các
dự án trên địa bàn được thực hiện đúng tiến độ, đem lại kết quả tốt nhất trong kế hoạch chỉnh trang đô thị của Thành phố
Thông qua các phương pháp là phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp kế thừa, phương pháp chuyên gia, đề tài tập trung nghiên cứu về thực trạng các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, thực trạng trong quá trình Công ty thực hiện triển khai bồi thường các dự án nằm trong kế hoạch cải tạo, nâng cấp, từ đó đánh giá kết quả đạt được sau quá trình triển khai phương án, đúc kết những bài học kinh nghiệm, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang 5Bảng 3 Số hộ giải tỏa dự án 289
Bảng 4 Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 289
Bảng 5 Quy mô xây dựng công trình dự án 289
Bảng 6 Pháp lý bồi thường, hỗ trợ dự án 19/19
Bảng 7 Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 19/19
Bảng 8 Quy mô xây dựng công trình dự án 19/19
Bảng 9 Pháp lý bồi thường, hỗ trợ dự án 350
Bảng 10 Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 350
Bảng 11 Thiết kế dự kiến xây mới chung cư 350
Bảng 12 Tiến độ triển khai của 3 dự án
Bảng 13 Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ hộ ông Trần Văn Cu Anh Bảng 14 Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ mẫu
Bảng 15 Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ hộ ông Trần Cam
DANH SÁCH SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 1 Hệ thống tổ chức bộ máy hoạt động của doanh nghiệp
Sơ đồ 2 Quy trình tổng thể tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng Biểu đồ 1 Mô hình áp dụng mức thưởng theo chính sách
Biểu đồ 2 Mô hình đề xuất gia tăng mức thưởng và cách thức thực hiện
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1 Chung cư 350 Hoàng Văn Thụ
Hình 2 Chung cư 289 Trần Hưng Đạo
Hình 3 Cao ốc Nguyễn Kim B tại quận 10
Hình 4 Mô phỏng toàn cảnh chung cư Nhà ở xã hội 19/19
Hình 5 Mặt bằng điển hình khu B trong thiết kế dự án 19/19
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
BT – HT: Bồi thường, hỗ trợ
BT – GPMB: Bồi thường giải phóng mặt bằng
Trang 6CB – CNV: Cán bộ công nhân viên
TĐC: Tái định cư
TT: Tổng thể
Trang 7ĐẶT VẤN ĐỀ - 1
PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU - 3
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu - 3
1.1.1 Cơ sở khoa học - 3
1.1.2 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ - 5
1.1.3 Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - 9
1.2 Giới thiệu tổng quan về Tổng Công ty Cổ phần Đức Khải - 13
1.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển - 13
1.2.2 Chủ trương thành lập doanh nghiệp - 13
1.2.3 Sơ đồ tổ chức, bộ máy doanh nghiệp - 14
1.2.4 Tình hình hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư dự án - 15
1.2.5 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình hoạt động - 17
1.3 Quy trình tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng - 18
1.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu - 22
1.4.1 Nội dung nghiên cứu - 22
1.4.2 Phương pháp nghiên cứu - 22
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU - 23
2.1 Đánh giá chung về thực trạng các chung cư xuống cấp trên địa bàn Thành phố - 23
2.2 Thực trạng thực hiện bồi thường giải tỏa một số dự án - 26
2.2.1 Dự án 289 Trần Hưng Đạo - 26
2.2.2 Dự án 19/19 Lạc Long Quân - 28
2.2.3 Dự án 350 Hoàng Văn Thụ - 32
2.3 Đánh giá kết quả triển khai phương án và những bài học kinh nghiệm - 34
2.3.1 Kết quả triển khai 3 dự án - 34
2.3.2 Những thuận lợi trong quá trình hoạt động ngành - 35
2.3.3 Những khó khăn trong quá trình Công ty triển khai phương án - 35
2.3.4 Những bài học kinh nghiệm được rút ra từ quá trình thực hiện dự án của Chủ đầu tư - 40
2.4 Giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư - 47 2.4.1 Về phía Nhà nước - 47
2.4.2 Về phía chính quyền địa phương - 48
2.4.3 Về phía Chủ đầu tư - 50
Trang 82.5.1 Mở rộng hóa cách thức xác định giá đất - 50
2.5.2 Vận dụng phương pháp thẩm định giá công trình, tài sản trên đất - 51
2.5.3 Đổi mới hình thức và cách thức về mức thưởng chấp hành tốt việc di dời - 51
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ - 55
Trang 9ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nước ta Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ tạo nên
“sức bật” cho sự phát triển kinh tế xã hội, tạo môi trường năng động thu hút đầu tư, thực hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, khoa học công nghệ, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước và sẽ trở thành trung tâm công nghiệp dịch vụ đa lĩnh vực của khu vực Đông Nam Á Với mục tiêu: phát triển bền vững, hài hòa giữa phát triển kinh tế với bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa
và bảo vệ môi trường; đảm bảo an ninh, quốc phòng theo hướng liên kết vùng để trở thành một Thành phố văn minh, hiện đại
Theo thống kê của Sở xây dựng, hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng
170 chung cư cũ xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm đến tính mạng của người dân đang sinh sống và làm việc tại khu vực Đa số những chung cư này đã hết hạn sử dụng, có tuổi thọ mấy chục năm, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào Do đó, chủ trương của UBND Thành phố là phải nhanh chóng di dời, tháo dỡ và xây dựng mới các chung cư này nhằm chỉnh trang đô thị và cải tạo môi trường sống
Để có thể thực hiện nhiệm vụ trên, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là bước đầu quan trọng trong công tác tạo quỹ đất sạch, thu hút đầu tư xây dựng dự án chỉnh trang đô thị Đối với nhiều dự án thì tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay còn chậm ảnh hưởng lớn đến sự thành công của dự án, gây thiệt hại to lớn không chỉ về mặt kinh tế mà còn gây mất ổn định chính trị xã hội, tổn thất về vật chất lẫn tinh thần đối với người có đất bị thu hồi
Chính vì thế, để hưởng ứng chủ trương xã hội hóa đầu tư dự án cải tạo chung cư xuống cấp trầm trọng, với mục tiêu chỉnh trang bộ mặt đô thị của Thành phố Hồ Chí Minh ngày một khang trang, hiện đại hơn, Công ty CP Đức Khải đã nổ lực tiến hành thí điểm trong lĩnh vực đền bù giải tỏa với nhiều dự án mang tính xã hội Trong quá trình triển khai, Công ty luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các hộ dân thuộc diện giải tỏa di dời, ưu tiên thỏa thuận chi trả với mức giá phù hợp giá chuyển nhượng, không để cho người dân bị thiệt thòi Vì vậy, với hình thức “ứng vốn thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ” Công ty đã tập trung mọi nguồn lực, kinh nghiệm và vốn nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bàn giao mặt bằng đúng thời hạn và sớm triển khai dự án đầu tư xây dựng Trong quá trình triển khai dự
án, Công ty đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành về đất đai và quản lý đầu tư xây dựng, đặc biệt đối với những chính sách hỗ trợ thêm chưa có tiền
lệ, Công ty đều có văn bản báo cáo UBND Quận nơi có dự án để trình xin ý kiến của UBND TP.HCM Những đề xuất về mức thưởng và hỗ trợ thêm cho các hộ dân thuộc diện di dời trong dự án, Công ty CP Đức Khải đều được UBND TP.HCM chấp thuận bằng văn bản
Trang 10Tuy nhiên bên cạnh những tồn tại hạn chế còn có những mặt tích cực mà trong quá trình thực hiện đã đạt được, vì vậy cần phải xem xét và đánh giá lại, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm để tiếp tục triển khai thực hiện là rất cần thiết Đồng thời sớm tìm ra giải pháp điều chỉnh để xây dựng được một cơ chế chính sách, mang tính đột phá tạo động lực mới nhằm đạt kết quả cao nhất, kết hợp hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và lợi ích của người dân bị giải tỏa
Xuất phát từ vấn đề nêu trên, Chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Mục tiêu nghiên cứu
Nắm được những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông qua thực trạng một số dự án Công ty thực hiện nói riêng và chính sách của Nhà nước nói chung
Đối tượng nghiên cứu
Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư;
Phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư một số dự án:
+ Dự án Trung tâm thương mại- dịch vụ- văn phòng- cao ốc cao cấp 289 Trần Hưng Đạo- 74 Hồ Hảo Hớn và khu nhà liên kế hẻm 277 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, Quận 1
+ Dự án Nhà ở xã hội 19/19 Lạc Long Quân, phường 9, Quận Tân Bình
+ Dự án xây mới chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, phường 4, Quận Tân Bình Chính sách hỗ trợ thêm của Chủ đầu tư
Phạm vi nghiên cứu
Việc nghiên cứu chỉ đi sâu tìm hiểu những thực trạng gây chậm tiến độ thực hiện
dự án và đánh giá những giải pháp chính sách mới của Chủ đầu tư khi triển khai phương án đền bù
Về trình tự thủ tục và cơ sở pháp lý liên quan được giới hạn trong phạm vi từ khi
có luật đất đai năm 2003 có hiệu lực
Trang 11PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1 Cơ sở khoa học
1) Một số khái niệm
- Bất động sản: Theo điều 181 Bộ luật dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản
không di dời được bao gồm:
Đất đai: Luật đất đai 2003 “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.”
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
- Giá đất (hay còn gọi là giá quyền sử dụng đất): là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất
- Khung giá đất: Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của
mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai
- Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân
cấp Tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương, ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau
Giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi được giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý ( Điều 4/ Luật đất đai 2003)
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất ( Điều 4/ Luật đất đai 2003)
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới,…
Trang 12- Tái định cư: Là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh
hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ Như vậy, tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới
Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển trong những trường hợp điển hình như xây đấp, làm đường và phát triển đô thị
Phân loại tái định cư:
Về hình thức:
- Di dân vào vùng đô thị hóa
- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải tạo
đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân
- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư
Xét về sở nguyện của người dân:
- Tái định cư tự phát: Là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy
hoạch Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở mới
- Tái định cư tự giác: Là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự
giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới tại các dự án phát triển nhà
- Cưỡng chế tái định cư: Thường là cưỡng chế giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những
đối tượng bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ Nhiều trường hợp không kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đầu tư phát triển
- Tái định cư bắt buộc: Để thực hiện các dự án đầu tư phục vụ lợi ích chung Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của Nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này vì lợi ích quốc gia
- Tái định cư tự nguyện: Thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô nhỏ,
vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án
Các trường hợp thực hiện tái định cư
Tại các quốc gia đang phát triển và tại Việt Nam, tái định cư thường được triển khai khi thực hiện các dự án sau:
- Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi: Đây là dạng điển hình về ảnh hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời thường rất lớn
- Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác như công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu khoa học,…
Trang 13- Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khu dân cư lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộng đồng dân cư nông thôn
- Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí nghiệp mới, các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại
2) Nội dung của công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư nhằm đảm bảo lợi ích chung; thông qua việc thu hồi đất, Nhà nước có một quỹ đất cần thiết đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế- xã hội, kỹ thuật, công nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh, khu dịch vụ đô thị,…góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ Khi diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, để đảm bảo ổn định xã hội, Nhà nước cần thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất bằng việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới Qua
đó, góp phần chuyển dịch bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ
- Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất Nhà nước thực hiện thu hồi đất gây
ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của những người bị thu hồi đất, cho nên công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư phải được thực hiện tốt để bảo đảm ổn định xã hội
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng Quy hoạch sử dụng đất 10năm/lần và kế hoạch sử dụng đất- 05năm/lần là một trong những nội dung quản lý đất đai của Nhà nước Một trong những công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là định hướng, phân bổ nhu cầu
sử dụng đất, xác định diện tích phải thu hồi do sử dụng không hiệu quả,…và những kế hoạch sử dụng nguồn đất phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hội Vấn đề này phụ thuộc vào công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư chịu sự tác động của nhiều yếu tố khách quan:
+ Nhà nước ban hành khung giá các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực
tế trên thị trường, có các chính sách hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý, đúng trình tự và thủ tục
+ Đối với công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính phải thật chính xác,
vì khi tiến hành bồi thường đều dựa vào diện tích của từng thửa, từng hạng đất để tính bồi thường Nếu thực hiện không tốt có thể sẽ xảy ra tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc bồi thường và giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, tiến độ thực hiện
dự án sẽ kéo dài
1.1.2 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ
Trang 141) Cơ sở pháp lý trung ương
- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực ngày 01 tháng
07 năm 2004, gồm 7 chương 146 điều, trong đó có 7 Điều ( Điều 38 đến Điều 44) quy định về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (Nghị định 181/2004/NĐ-CP) có 16 chương 186 Điều nhằm cụ thể hóa một số Điều của Luật đất đai; trong đó có 3 Điều ( Điều 31,35,36) quy định về cơ chế thu hồi đất, chính sách bồi thường với diện tích đất ở của Hộ gia đình cá nhân cụ thể hóa những vấn đề: thẩm quyền thu hồi đất, xử lý tiền sử dụng đất, thu hồi đất và quản lý đất sau thu hồi
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định 197/2004/NĐ-CP)
có 7 chương 51 Điều Nội dung của Nghị định gồm có 4 nhóm vấn đề chủ yếu sau: Bồi thường về đất, bồi thường tài sản, chính sách hỗ trợ và tái định cư
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần (Nghị định 17/2006/NĐ-CP) có 7 Điều; trong đó Điều 4 của Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 197/2004/NĐ-CP liên quan đến cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nội dung sửa đổi, bổ sung nhằm vào 5 vấn đề chủ yếu sau: Chi trả tiền bồi thường hỗ trợ và tái định cư, giá đất tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại, chính sách hỗ trợ, các biện pháp hỗ trợ tại các khu tái định cư, chi phí thực hiện bồi thường
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai (Nghị định 84/2007/NĐ-CP) có 68 Điều; trong đó có 16 Điều (Điều 43,48 đến 62) sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP liên quan đến cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nội dung sửa đổi, bổ sung liên quan nhằm vào 2 nhóm vấn đề chủ yếu sau:
Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước thu hồi đất, trình tự thủ tục thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nghị định 69/2009/NĐ-CP) có 41 Điều; trong đó có 14 Điều sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP liên quan đến cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nội dung sửa đổi, bổ sung nhằm vào 2 nhóm vấn đề chủ yếu sau: Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư, trình tự thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư
Trang 15- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự , thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
2) Cơ sở pháp lý địa phương ( tại Thành phố Hồ Chí Minh)
- Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 05 năm 2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 02 năm 2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hàng Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND ngày 31 tháng 07 năm 2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về Điều chỉnh, bổ sung một số nội dung tại Quyết định
số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định số 92/2008/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành hệ số điều chỉnh khi áp dụng Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND (20/02/2008) và Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND (31/07/2008) của Ủy ban nhân dân thành phố
3) Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ
a) Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích nhà đầu tư
Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu, vừa là người quản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư - người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất Các lợi ích này phải được giải quyết một cách hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả, sử dụng quỹ đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau:
- Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước, vừa là biện pháp xử lý hài hòa lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu Tất cả quyền lợi của Nhà nước
đã được quy định tại các Điều 42,43,45,47 và 49 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP
Trang 16- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất – là một trong các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật đất đai Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng, từ những quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:
Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (khoản Điều 6 Nghị định 197) Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề,…cho người bị thu hồi đất (Điều 27,28,29,32 Nghị định 197)
Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 35 Nghị định 197)
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình cơ
sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất bằng
số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như đã quy định tại Khoản 1,6 Điều 3 Nghị định 197; Khoản 3 Điều 6 Nghị định 198 Như vậy, Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển đất nước vì mục tiêu “ Dân giàu nước mạnh”
b) Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước, đây không phải là giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và người dân được bàn bạc dân chủ Nguyên tắc này được thể hiện ở những điểm sau:
- Thứ nhất, trước khi thu hồi đất là 90 (chín mươi) ngày đối với đất nông nghiệp,
180 (một trăm tám mươi) ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (Khoản 2 Điều 34 Luật đất đai)
- Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng của những người
bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước,
Trang 17trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi
- Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì được cấp ra quyết định giải quyết Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Tòa
án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp Tỉnh là cấp có quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp nhận quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định (Điều 49 Nghị định 197)
1.1.3 Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1) Lược sử về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
- Thời kỳ phong kiến
Đất đai thuộc sở hữu của vua Chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụ thuộc hoàn toàn vào ý muốn của vua Chúa, do đó công tác đền bù giải tỏa không xảy ra trong giai đoạn này
- Trước năm 1975
Giai đoạn này, nước ta còn bị chia cắt thành hai miền Nam – Bắc, miền Nam nằm dưới sự thống trị của chính quyền Mỹ - Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm trong tay của các điền chủ; miền Bắc đã giành lại chủ quyền, tự do cho nhân dân và lập ra nền dân chủ Cộng hòa, bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất XHCN Đảng và Nhà nước rất quan tâm đến chính sách ruộng đất Ngay sau Cách Mạng tháng Tám thành công, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô; Đảng có chủ trương thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Ngày 04/12/1953, Quốc Hội nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa khóa III thông qua Luật Cải Cách Ruộng Đất Nhà nước tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất
Ngày 31/12/1959, Quốc Hội nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa thông qua Hiến pháp năm 1995, tại Điều 12 có quy định: “ Các hầm mỏ, sông ngòi và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân.”
- Từ năm 1975 đến năm 1988
Từ khi đất nước thống nhất, cả nước đi theo con đường Xã hội chủ nghĩa với nền kinh tế tập trung bao cấp nên đất đai chưa có giá trị cao, do đó chính sách pháp luật phục vụ cho công tác bồi thường giải tỏa chưa được chú trọng Tuy vậy vẫn có những chính sách đền bù thiệt hại được ban hành để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng công
Trang 18trình của Nhà nước, cụ thể: Nghị định 151/CP ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Quyết định số 188/CP ngày 25/1976 về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất ở miền Bắc và hình thức bốc lột thực dân phong kiến ở miền Nam; Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước, quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần phải có đất để sử dụng thì được cấp đất khác Giai đoạn này hầu như khung pháp lý về giải tỏa đền bù không đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa thuận, khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước giao đất khác hoặc đền bù từ 3 đến 5 lần giá trị sản lượng mảnh đất đó Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, điện khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện theo phương thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”
- Giai đoạn năm 1988 đến năm 1993
Luật đất đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai Vấn đề bồi thường thiệt hại về đất khi người sử dụng đất
bị thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49: “ Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác” Người nhận đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi giao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư làm tăng giá trị đất đó Đây chỉ là sự thỏa thuận giữa người được nhận đất và người có đất bị thu hồi
mà Nhà nước không can thiệp Đối với đất nông nghiệp và đất rừng Hội đồng Bộ trưởng có quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường tài sản trên đất, tiền bồi thường về đất được nộp vào ngân sách Nhà nước Điều đó cho thấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức
- Giai đoạn năm 1993 đến năm 2003
Luật đất đai 1993 quy định: “ Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”(Điều 27)
Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách
cơ bản cho việc đền bù trong giai đoạn từ năm 1994 đến năm 1998 Tuy nhiên qua quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng,…Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định số 90/CP Chính sách đền bù thiệt hại về đất đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài sản,…phù hợp với mức thiệt hại
Trang 19thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước Với việc ban hành Nghị định số 22, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại như:
+ Thứ nhất, việc đền bù đất đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật đất đai
1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện
+ Thứ hai, giá đất để tính đền bù thiệt hại theo quy định tại Điều 08 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước ta Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện, đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời với việc xác định hệ số K Không ít địa phương đền bù theo giá đất do UBND Tỉnh quy định, giá đền bù đất khá thấp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Cho nên, với số tiền đền bù đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất tương đương về cả diện tích và giá đất với mảnh đất thu hồi Chính vì vậy, ảnh hưởng đến khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư,…
+ Thứ ba, quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại
về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện, ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án
+ Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ở trước Luật đất đai 1993 Nhiều trường hợp đủ điều kiện được đền
bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì người có đất muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng đất Do đó, khi thực hiện đền bù 100%, có địa phương thực hiện đền bù 80% hoặc 60% tùy theo thời điểm sử dụng đất hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất còn thiếu vào tiền đền bù
+ Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền địa phương các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp phải khôi phục sản xuất và đời sống tại các khu tái định cư
+ Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một
số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách pháp của Nhà nước, cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê; không nhận tiền đền bù, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn
Trang 20+ Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tỉnh đủ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền bù cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn nên phương
án đền bù đã được phê duyệt không đảm bảo tiền chi trả đền bù; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong nhưng không có đủ vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án
- Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay
+ Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-
CP
+ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 đã cụ thể hóa một số trường hợp thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và quy định trình tự thủ tục thu hồi đất một cách rõ ràng, thống nhất và khoa học
+ Giá đất để tính bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm đi
+ Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự án đầu tư để giao hoặc cho thuê thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp thu hồi đất mà chưa có dự án đầu tư thì việc tổ chức thu hồi và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho thuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Với các quy định mới này thì nhà đầu tư chủ động hơn trong việc lựa chọn địa bàn để đầu tư sản xuất kinh doanh
+ Bổ sung quy định về giá đất, thu hồi đất và bồi thường - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gia hạn sử dụng đất Theo đó, trong một
số trường hợp cụ thể, UBND cấp tỉnh có quyền xác định lại giá đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định Về vấn đề bồi thường, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu giá trị hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư được nhận
Trang 21phần chênh lệch bằng tiền; nếu giá trị hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch
2) Vị trí và vai trò của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định
cư trong hệ thống quản lý của Nhà nước về đất đai
- Nhằm phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị mà Nhà nước đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất Công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư là khâu hết sức quan trọng đáp ứng nguyện vọng cụ thể đối với người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện tốt sẽ tạo điều kiện cho các dự án sớm hoàn thành, góp phần tạo cảnh quan đô thị mới, đưa cơ sở hạ tầng dần
đi vào nề nếp đã quy hoạch, giúp cho công tác quản lý Nhà nước thuận lợi hơn, người dân có chỗ ở ổn định hơn, khang trang hơn, phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển của cả nước
- Ở góc độ quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư đóng vai trò quan trọng, là cầu nối các mối quan hệ về sử dụng đất giữa chủ thể là
cá nhân và chủ thể là tổ chức Ngược lại, công tác quản lý Nhà nước về đất đai có ảnh hưởng lớn đến tiến độ của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, công tác này có tốt hay không phụ thuộc vào công tác quản lý Nhà nước về đất đai
1.2 Giới thiệu tổng quan về Tổng Công ty Cổ phần Đức Khải
1.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Năm 2008, căn cứ công văn số 642/TTg-ĐMDN của Thủ tướng chính phủ về việc đồng ý cho Công ty CP Đức Khải thành lập doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đền bù giải tỏa Đồng thời, cho phép Công ty hoạt động thí điểm đầu tiên trên phạm vi toàn quốc trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà tái định cư và nhà ở xã hội – thời gian thí điểm là 5 năm
- Tên doanh nghiệp: Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa
- Trụ sở chính: 271/7B An Dương Vương, phường 3, quận 5, TP.HCM
- Vốn điều lệ: 850 tỷ đồng (Tám trăm năm mươi tỷ đồng)
- Vốn chủ sở hữu: 365 tỷ đồng (đã được kiểm toán đến ngày 31/12/2010)
- Ngành nghề: Thương lượng, đền bù, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; Tư vấn việc tái định cư và tạm cư; Bán đấu giá tài sản; Phá dỡ; Chuẩn bị mặt bằng; Kinh doanh bất động sản; Xây dựng công trình, nhà các loại…
1.2.2 Chủ trương thành lập doanh nghiệp
Hiện nay, cùng với sự phát triển chung của xã hội, đặc biệt trong thời kỳ đổi mới đất nước đã hội nhập với thế giới, nhu cầu phát triển về cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở là cấp thiết Tuy nhiên, đối với các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh hiện tại vẫn
Trang 22chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế về nhà ở cho người dân và chưa đáp ứng đủ cơ sở
hạ tầng để kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài vì nhiều nguyên nhân
Trong nhiều nguyên nhân dự án không thực hiện được, nguyên nhân chính thường gặp là bị vướng mắc về bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài do nhà đầu tư chưa thật sự quan tâm đến lợi ích, tâm tư nguyện vọng, nhu cầu ổn định cuộc sống của người dân trong khu vực giải tỏa Một số dự án nhà đầu tư trong và ngoài nước có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án nhưng không có kinh nghiệm trong việc thỏa thuận bồi thường, khả năng phân tích giải thích các chủ trương, chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tạm cư và tái định cư để người dân thông hiểu cũng như căn cứ giá thỏa thuận (định giá đất theo giá thị trường) chưa được nhà đầu tư coi trọng và quan tâm đúng mức mà thường dựa vào thủ tục hành chính (không có thời hạn kết thúc cũng như biện pháp cưỡng chế thu hồi đất) Từ đó đã gây sự bức xúc, không ủng hộ, không đồng thuận hợp tác từ phía người dân trong khu vực giải tỏa nên nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, kế hoạch đầu tư bị hủy bỏ
Từ những lý do trên, dẫn đến tình trạng lượng cung về nhà ở và quỹ cơ sở hạ tầng không đủ cầu Chính vì vậy, giá cả thị trường bất động sản, đất đai luôn bị tăng vọt, không ổn định làm ảnh hưởng đến tâm lý của nhiều nhà đầu tư nước ngoài và đời sống của nhiều người dân Để khắc phục một phần thực trạng trên, thiết nghĩ phải có một đơn vị đủ năng lực về tài chính và có kinh nghiệm thương thuyết người dân trong các khu vực đã được quy hoạch dự án nhưng phải đảm bảo hài hòa và cân đối lợi ích của Nhà nước, của người dân và Nhà đầu tư thì sẽ nhận được sự đồng tình và ủng hộ của người dân chấp thuận nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng, tạo quỹ đất sạch
để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thực hiện dự án là một việc cần thiết
Để thực hiện được mục tiêu trên theo chủ trương của Thủ tướng Chính phủ cho phép doanh nghiệp hoạt động thí điểm trong lĩnh vực này cần thiết phải có cơ chế tài chính áp dụng hoạt động cho mô hình doanh nghiệp bồi thường, giải phóng mặt bằng, định giá đất và cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất sau khi doanh nghiệp thực hiện xong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng như là một giải pháp thu hồi vốn cho doanh nghiệp Mặt khác, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước và dần thay thế cho việc giao đất và cho thuê đất như hiện nay
1.2.3 Sơ đồ tổ chức, bộ máy doanh nghiệp
- Đại hội đồng cổ đông: là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Tổng Công ty CP Đền bù Giải tỏa;
- Chủ tịch Hội đồng quản trị: có toàn quyền nhân danh Tổng Công ty CP Đền bù Giải tỏa để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Tổng Công
ty, trừ vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị giữ vai trò định hướng chiến lược, kế hoạch hàng năm, chỉ đạo và giám sát hoạt động của Tổng Công ty;
- Tổng Giám đốc: có quyền điều hành mọi hoạt động của Tổng Công ty theo định hướng chiến lược của Hội đồng quản trị nhằm đảm bảo mục đích, quyền lợi và kế hoạch đề ra
Trang 23- Các phòng ban chuyên môn: gồm, Phòng Chính sách bồi thường – Đầu tư dự án, Phòng Hành chính – Pháp lý, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Phòng Đối ngoại - Tư vấn (quan hệ công chúng và tư vấn hỗ trợ) và Ban Kiểm soát
Sơ đồ 1 Hệ thống tổ chức bộ máy hoạt động
1.2.4 Tình hình hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư dự án
Tổng kết hoạt động của Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa từ năm 2009 đến nay về lĩnh vực thương lượng, bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, kết quả đạt được như sau:
- Số lượng dự án đã và đang triển khai : 10 dự án
- Tổng diện tích đất được giải phóng mặt bằng : 24,13 hecta
- Tổng số căn hộ giải tỏa : 676 hộ dân và 12 tổ chức
- Tổng số căn hộ tái định cư cho các hộ : 68 căn hộ và 05 nền đất
- Tổng nguồn vốn ứng để bồi thường : 1.875 tỷ đồng
Với tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
và khả năng sử dụng nguồn vốn uy tín, bước đầu Tổng Công ty đã thực hiện thành công việc bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trọng điểm trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; trong đó, có dự án sau khi Tổng Công ty thực hiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng được các hộ dân hoan nghênh, gửi thư cảm ơn đến Thành
ủy và các cấp chính quyền thành phố để ủng hộ mô hình hoạt động của Tổng Công ty,
cụ thể như sau:
Trang 24Bảng 1 Các dự án Công ty Đức Khải đã và đang thực hiện
tư (tỷ đồng)
Thời gian thực hiện BTGPMB
diện tích sàn
hoạch cải tạo
146 70.491 2.103 24 tháng
2 Tên dự án: Dự án Khu tái định cư Phú Mỹ (Khu dân cư Kỷ Nguyên – The Era Town)
Địa chỉ: Đường 15B nối Nguyễn Lương Bằng, Phường Phú Mỹ, Quận 7, TP.HCM
108.091 Khu đất bãi bồi, phù sa - 501.698 Trên 4.765 Khởi công
28/01/2010
Địa chỉ: Chung cư số 350 đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận TB 5.165 Chung cư xuống cấp, hư
hỏng, không đảm bảo an toàn, điều kiện sống cho các
hộ dân cư ngụ
Địa chỉ: 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường 6, quận 3, TP HCM 2.217,4 Chung cư 04 tầng 60 - 173,770 05 tháng kể từ
11/09/2008
Địa chỉ: Phường Tân Hưng, quận 7, TP HCM 31.480,4
6
Đất ruộng lúa và một số nhà dân đang sinh sống
-
85 - 391,400 13 tháng kể từ
09/04/2009
Địa chỉ: 19/19 Lạc Long Quân, P 9, quận TB 6.919,2 Chung cư 03 tầng 21 54.000 511 09 tháng kể từ
13/01/2010
Trang 25Địa chỉ: Xã Long Thới, huyện Nhà Bè, TP HCM 80.186,8 Khu đất có đất ruộng và một
số nhà dân đang sinh sống
- - 641,494 2,5 tháng kể từ
18/9/2010
8 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng mới Bệnh viện Chấn thương Chỉnh hình
Địa chỉ: Khu 6A, Nam Sài Gòn, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh
9 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng CLB Thể dục thể thao Phan Đình Phùng
Địa chỉ: Số 08 Võ Văn Tần, phường 6, quận 3, TP HCM 14.700 CLB- TDTT Phan Đình
Phùng
10 Tên dự án: Dự án Khu nhà ở xã hội – Nhà ở cho người có thu nhập thấp
Địa chỉ: Khu đô thị Đông Tăng Long, P.Trường Thạnh, Q.9
1.2.5 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình hoạt động
1) Thuận lợi
Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa được Thủ tướng Chính phủ cho phép thành
lập và hoạt động thí điểm với chức năng, ngành nghề được áp dụng trên phạm vi toàn
quốc là rất phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội; được đông đảo hộ dân hoan nghênh
ủng hộ trên cơ sở giải quyết chính sách phù hợp Hơn nữa, được sự quan tâm, tạo điều
kiện của các Ban ngành từ trung ương đến địa phương và đội ngũ cán bộ Đảng viên –
Công nhân viên có kinh nghiệm, chuyên môn cao và nhiệt huyết, tận tâm với công
việc Do đó, việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án
trọng điểm được thực hiện một cách nhanh chóng
2) Khó khăn và vướng mắc trong cơ chế hoạt động
- Từ khi được Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập và hoạt động cho đến nay,
Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa vẫn chưa có cơ chế hoạt động riêng, hiện vẫn
đang chờ các Bộ, Ngành nghiên cứu, thống nhất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành
cơ chế để Tổng Công ty mạnh dạn hoạt động và phát triển trong lĩnh vực bồi thường,
giải phóng mặt bằng theo nhu cầu thực tế của xã hội Hiện tại, Tổng Công ty vẫn tiến
hành hoạt động theo chức năng ngành nghề được Thủ tướng Chính phủ cho phép là
thực hiện về dịch vụ thương lượng, đề bù, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch cho
các nhà đầu tư khi có nhu cầu nhưng ở mức độ cầm chừng để duy trì hoạt động
- Với phạm vi chức năng, ngành nghề đăng ký kinh doanh hoạt động như hiện nay,
Tổng Công ty chỉ hoạt động trong phạm vi làm dịch vụ để hưởng phí dịch vụ Thực
hiện theo hình thức này Tổng Công ty phải ứng số vốn lớn để thực hiện các dự án, do
đó trong một số trường hợp Nhà đầu tư không đủ khả năng thanh toán cho Tổng Công
ty sau khi đã bồi thường, giải phóng mặt bằng xong thì chưa có cơ chế để xử lý việc
này, nên rủi ro của Tổng Công ty là rất lớn
Trang 26- Chính từ sự hạn chế về việc chưa có cơ chế xử lý thu hồi vốn cho Tổng Công ty đã ứng vốn để thực hiện công tác bồi thường nên đã phần nào làm cản trở sự phát triển của Tổng Công ty hoạt động trong lĩnh vực này Do vậy, từ ngày thành lập đến nay Tổng Công ty chỉ thực hiện một số dự án theo hình thức dịch vụ ứng vốn bồi thường, giải phóng mặt bằng cho đối tác để hưởng phí dịch vụ và xin tham gia một số dự án thực hiện theo hình thức tự ứng vốn đầu tư xây dựng
1.3 Quy trình tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Căn cứ Mục 4- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ và Điều 39,40,41,42- Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28/05/2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất và thực hiện bồi thường qua các bước cơ bản như sau:
Bước 1: Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất
- Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ và nộp cho Sở Kế hoạch và đầu tư , Sở lấy ý kiến ban ngành, hoặc trình Ủy ban nhân dân Tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương, chấp thuận địa điểm đầu tư và ra thông báo thu hồi đất
- Ủy ban nhân dân Tỉnh có thể ủy quyền cho Ủy ban nhân dân Huyện ra thông báo thu hồi, trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thông báo thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt
- Chủ tịch UBND cấp Tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo lập bản đồ khu vực dự án phục vụ công tác lập phương án tổng thể, quy hoạch chi tiết xây dựng
- Chủ tịch UBND Huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường và Hội đồng bồi thường có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp
- Chủ tịch UBND Xã phối hợp với Chủ đầu tư thông báo kế hoạch thực hiện đến khu vực có dự án
- Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư, thông báo thu hồi đất, thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không quá 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ
sơ hợp lệ
- Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, Chủ đầu tư lập dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư
Bước 2: Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Được lập và được phê duyệt cùng với phê duyệt dự án đầu tư
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng giúp Nhà đầu tư lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Nội dung phương án tổng thể gồm: Diện tích các loại đất dự kiến thu hồi; Tổng số người sử dụng đất trong khu vực dự kiến thu hồi đất; Dự kiến số tiền bồi thường, hỗ trợ; Việc bố trí tái định cư (dự kiến về nhu cầu, địa điểm, hình thức tái định cư); Dự kiến thời gian và kế hoạch di chuyển, bàn giao mặt bằng
Bước 3: Thành lập Hội đồng bồi thường của dự án
Trang 27- Hội đồng Bồi thường của dự án được thành lập ở cấp quận - huyện cho từng dự án
để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, kể cả việc tham gia giải quyết khiếu nại, tố cáo có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án (trừ các dự án có quy mô nhỏ, đơn giản thu hồi đất dưới mười (10) hộ thì không nhất thiết thành lập Hội đồng Bồi thường của dự án, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện theo chỉ đạo của Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận - huyện)
- Sau khi có chủ trương đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Chủ tịch UBND ra quyết định thành lập Hội đồng
- Hội đồng bồi thường của dự án và Tổ công tác giúp việc tự chấm dứt hoạt động sau khi hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng
- Thành phần của Hội đồng (QĐ 35/2010/UBND)
- Trách nhiệm: lập và trình duyệt phương án, tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của đất đai, tài sản được bồi thường hay không được bồi thường
- Hoạt động theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số
Bước 4: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường hoặc tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Nội dung của phương án gồm: Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất; Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại; Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội; Số tiền bồi thường, hỗ trợ; Việc bố trí tái định cư; Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của
cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư; Việc di dời mồ mả
- Niêm yết công khai phương án và tiếp nhận ý kiến đóng góp (20 ngày)
- Hết thời hạn niêm yết, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường tổng hợp ý kiến bằng văn bản, hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đến cơ quan Tài nguyên và môi trường thẩm định
- Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất theo quy định
Bước 5: Quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất: Thực hiện theo quy định tại Điều 37 và Điều 44 Luật Đất đai
- Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, Cơ quan Tài nguyên môi trường thẩm định phương án theo quy định
- UBND Thành phố phân cấp cho UBND cấp Huyện phê duyệt phương án sau khi
có ý kiến thẩm định
Trang 28- Trong thời gian không quá 3 ngày, kể từ ngày nhận được phương án đã được duyệt, Hội đồng bồi thường có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai phưong án
- Gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi trong
đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho
tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Hội đồng bồi thường hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất tổ chức thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ
- Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày Hội đồng bồi thường thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ, người có đất bị thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định
- Bảng kế hoạch thực hiện ( Phụ lục 1)
Trang 29Sơ đồ 2 Quy trình tổng thể tổ chức thực hiện
Chấp thuận
chủ trương
Công khai chủ trương đo đạc khu vực dự án Tổ chức khảo sát,
Chấp thuận
chủ trương Công khai chủ trương đo đạc khu vực dự án Tổ chức khảo sát,
Lập phương án tổng thể, niêm yết công khai
Thẩm định, phê duyệt phương án TT
Thành lập Hội đồng bồi thường
Quyết định thu hồi đất
Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ
Mở tài khoản tiền gửi
Nhận tiền và bàn giao mặt bằng Vận động, ra quyết định và
thông báo cưỡng chế
Tổ chức thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
Lập và trình phương án BT, HT,
TĐC
Thẩm định
và phê duyệt phương án
Quyết định bồi thường
Trang 301.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
1.4.1 Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá chung về thực trạng các chung cư xuống cấp trên địa bàn Thành phố;
- Thực trạng thực hiện phương án bồi thường giải tỏa một số dự án
- Đánh giá kết quả triển khai phương án (những khó khăn tồn tại, vướng mắc trong quá trình Công ty thực hiện) và bài học kinh nghiệm;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách
1.4.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Thống kê những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
- Phương pháp so sánh: So sánh việc áp giá đền bù khi thực hiện theo khung chính sách Nhà nước với việc hỗ trợ thêm của Chủ đầu tư
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa có chọn lọc tài liệu, số liệu có liên quan đến dự án
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các anh chị tại đơn vị thực tập về nội dung nghiên cứu
Trang 31PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.1 Đánh giá chung về thực trạng các chung cư xuống cấp trên địa bàn Thành
phố
Theo thống kê của Sở Xây Dựng năm 2008, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh có 1.022 chung cư, trong đó có 570 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước
năm 1975 Phần lớn các chung cư này đã hết niên hạn sử dụng, tuổi thọ từ 40 – 60
năm, đang trong tình trạng xuống cấp và hư hỏng nặng Các chung cư này thường tập
trung ở các quận nội thành, khu vực trung tâm cần phải cải tạo và sửa chữa nhằm đảm
bảo an toàn, điều kiện sống cho các hộ dân
Bảng 2 Số lượng chung cư cần cải tạo, sửa chữa tại một số đơn vị hành chính
trên địa bàn Thành phố
Vị trí Tổng số
chung cư – nhà tập thể xuống cấp
Tổng diện tích sàn (m2)
(Nguồn: Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)
Tính đến cuối năm 2010, Thành phố đã cải tạo, sửa chữa, di dời, tháo dỡ và đầu
tư xây dựng 62 chung cư (112 lô), trong đó Thành phố đã xây dựng mới 25 chung cư
với quy mô 3.384 căn hộ, tương đương khoảng 311.000 m2 sàn xây dựng, đạt tỷ lệ gần
104% chỉ tiêu thay thế 300.000 m2 sàn chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp theo Quyết
định 114/2006/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Thành lập năm 2008, Công ty thực hiện thí điểm nhiều dự án, đặc biệt là hưởng
ứng theo kế hoạch của UBND Thành phố về việc cải tạo chung cư cũ xuống cấp giai
đoạn 2008-2010 như các chung cư: 107 Trương Định (quận 3); 289 Trần Hưng Đạo và
Trang 3274 Hồ Hảo Hớn (quận 1); 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 3);…hiện Thành phố cũng
đã chủ động triển khai một số dự án chung cư hư hỏng xuống cấp khác như chung cư Eden (quận 1); chung cư lô K, L, M, N, O Nguyễn Kim (quận 10); chung cư 350 Hoàng Văn Thụ; 481 Lê Văn Sỹ; 18 Phạm Văn Hai (quận Tân Bình;…
Trong đó, quận Tân Bình có khoảng 8 chung cư cũ cần được cải tạo, điển hình là chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình, có 142 hộ dân với gần 1.000 nhân khẩu hiện đang xuống cấp trầm trọng Theo mô tả của hộ dân tại chung cư, Ông
Tạ Ngọc Quảng, ngụ tại 350/5A1 Hoàng Văn Thụ, tổ trưởng tổ 50 cho biết, khu nhà này do chế độ cũ xây dựng từ những năm 1960 làm nhà lưu trú tạm Do không có công năng nhà ở nên ở đây không có nhà bếp, sân phơi, phòng riêng,…Sau ngày giải phóng Nhà nước tiếp quản khu nhà và giao trường Lý Tự Trọng làm nơi nuôi dạy con em diện gia đình chính sách, và cấp phòng cho CB-CNV, giáo viên ở tạm Dần dần nơi đây phát sinh quá tải, các gia đình cơi nới lấn chiếm không gian và mặt bằng để có thêm chỗ ở, khiến chung cư ngày càng xuống cấp hơn
Hình 1 Chung cư 350 Hoàng Văn Thụ
Không riêng quận Tân Bình, trên địa bàn quận 5 có gần 240 chung cư được xây dựng trước năm 1975, có thời hạn sử dụng từ 40-60 năm, có mật độ xây dựng cao và hiện đã thay đổi công năng sử dụng nên diện tích nhỏ và số hộ ở trong chung cư gia tăng, một số chung cư có vị trí bất lợi, xây dựng xen cài trong các khu dân cư hiện hữu, diện tích nhỏ nên việc cải tạo, đầu tư xây dựng lại theo khuôn viên cũ không đạt hiệu quả
Trang 33Chương trình cải tạo, xây dựng chung cư cũ bị xuống cấp trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh giai đoạn 2006-2010 đã kết thúc Mặc dù vẫn còn một số tồn tại trong các cơ chế chính sách đền bù giải tỏa để thu hút đầu tư nhưng chương trình này đã góp phần vào việc chỉnh trang, cải tạo bộ mặt đô cảnh quan đô thị đáng kể của Thành phố trong thời gian qua Nhiều chung cư thấp tầng xuống cấp, mục nát, môi trường sống không đảm bảo đều đã được thay thế bằng những chung cư cao tầng khang trang,…
Hình 3 Một góc cao ốc Nguyễn Kim B tại quận 10 được cải tạo
Sở Xây Dựng cho biết, từ đây đến năm 2015, Thành phố sẽ hoàn thành việc di dời các hộ dân, tháo dỡ 30 chung cư cũ nguy hiểm với quy mô gần 7.900 hộ dân; hoàn thành xây dựng mới 30 dự án tại vị trí các chung cư cũ với quy mô gần 21.800 căn hộ
Cụ thể trong năm nay sẽ di dời xong một số chung cư và khởi công xây dựng 14 chung cư gồm: chung cư 72-86 Trương Quyền, chung cư số 2 Nguyễn Gia Thiều, 148 Nguyễn Đình Chiểu - 125 Pasteur (Q.3), chung cư Trúc Giang, lô Y chung cư Hoàng Diệu, Ngô Văn Sở (Q.4), chung cư 489-509 Gia Phú, chung cư 73/18G/17 Hồng Bàng (Q.6), lô K-L-M-N-O Nguyễn Kim, lô A-F-G Ngô Gia Tự (Q.10), lô chữ và lô số chung cư Thanh Đa (Q.Bình Thạnh), chung cư 350 Hoàng Văn Thụ (Q.Tân Bình), chung cư 231/9 Lê Văn Sỹ (Q.Phú Nhuận)
Trong năm nay cũng sẽ hoàn tất di dời các hộ dân để tháo dỡ bảy chung cư: 128 Hai Bà Trưng (Q.1), 206/1-34 Trần Hưng Đạo, Nguyễn Văn Sửu (Q.5), lô A-B-C Phạm Thế Hiển và Bình Đông (Q.8), 319 Lý Thường Kiệt (Q.11), 40/1 Tân Phước (Q.Tân Bình); bồi thường và di dời các hộ dân tại bảy chung cư khác: bốn lô tại chung
cư Cô Giang, chung cư Quốc Thanh (Q.1), 8/11 lô tại chung cư Nguyễn Thiện Thuật (Q.3), lô A-B-C chung cư Tôn Thất Thuyết (Q.4), 194 Đỗ Ngọc Thạnh, 3/1-13 và
Trang 3423/1-17 Phù Đổng Thiên Vương (Q.5), lô K-T-S-U-V-X-Y chung cư Ngô Gia Tự Riêng hai chung cư 481 Lê Văn Sỹ và 18 Phạm Văn Hai (Q.Tân Bình) thì năm 2013
sẽ hoàn tất di dời các hộ dân để tháo dỡ
Với chủ trương xã hội hóa đầu tư, cải tạo các công trình cũ xuống cấp, Cơ quan chuyên môn và các đơn vị Ban ngành đã không ngừng nỗ lực trong việc lập kế hoạch cải tạo trong từng giai đoạn và đã gặt hái được kết quả vượt bậc Kêu gọi đầu tư và có những chính sách ưu đãi đối với nhà đầu tư khi tham gia thực hiện dự án trọng điểm quốc gia này tạo động lực thúc đẩy sự thành công của chủ trương
2.2 Thực trạng thực hiện bồi thường giải tỏa một số dự án
Phương thức áp dụng là ưu tiên thỏa thuận bồi thường và hỗ trợ 40% đối với đất
và công trình trên đất cho những hộ tự lo chỗ ở mới Đồng thời, Công ty cũng mở bán quỹ nhà tái định cư đối với những hộ có nhu cầu tìm chỗ ở
Với tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, khả năng sử dụng nguồn vốn uy tín và chủ trương hưởng ứng chính sách phát triển nhà của Chính quyền Thành phố, bước đầu Tổng công ty đã và đang thực hiện một số dự án trọng điểm trên địa bàn Thành phố, như:
Trang 35Bảng 3 Số hộ giải tỏa tại dự án Chung cư Số căn hộ giải tỏa toàn phần
289 Trần Hưng Đạo 74
74 Hồ Hảo Hớn 175 Khu nhà liên kế hẻm 277 Trần Hưng Đạo 19
- Người đang sử dụng đất bị thu hồi, tùy từng trường hợp có thể được hưởng các
khoản bồi thường, hỗ trợ như sau:
+ Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất;
+ Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tài sản hiện có đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước,
nhà sở hữu tư nhân có nguồn gốc là nhà thuộc sở hữu Nhà nước và có nguồn gốc do
thuê lại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
+ Bồi thường tài sản khác;
+ Chính sách hỗ trợ;
+ Được hưởng chính sách tái định cư theo quy định;
+ Các khoản hỗ trợ thêm cho các hộ không đăng ký tái định cư:
+ Hỗ trợ về diện tích đất ở đối với nhà thuộc sở hữu Tư nhân, sở hữu Nhà nước
đủ điều kiện mua nhà theo nghị định 61;
+ Hỗ trợ 40% đơn giá bồi thường đất ở đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước đủ
điều kiện mua nhà theo Nghị định 61/CP hoặc đủ điều kiện chuyển nhượng theo chỉ
thị 30/CT/UB/QLĐT;
+ Hỗ trợ đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước không đủ điều kiện để chuyển
quyền thuê nhà ở hoặc đủ điều kiện để chuyển quyền thuê nhà nhưng không đủ điều
kiện để mua căn nhà này theo nghị định 61 là 60% đơn giá bồi thường đất ở và 60%
đơn giá sàn xây dựng;
+ Thưởng 30.000.000 triệu đồng cho các hộ trong dự án (192 hộ) trên tinh thần
động viên bàn giao mặt bằng đúng thời hạn;
+ Thưởng thêm 320.000.000 triệu đồng đối với 16 hộ dân còn lại trong hẻm 277
Trần Hưng Đạo;
+ Đối với một số hộ có hiện trạng xây dựng mới trong vòng 3 năm trở lại đây
chủ đầu tư sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận hoàn công hỗ trợ phần tiền xây dựng
Bảng 4 Dự toán kinh phí thực hiện dự án
STT HẠNG MỤC SỐ TIỀN
(tỷ đồng)
1 Bồi thường, hỗ trợ về đất ở 238,707
2 Bồi thường, hỗ trợ về xây dựng 17,434
3 Bồi thường tài sản, hỗ trợ khác 2,911
4 Chi phí phục vụ công tác bồi
thường, hỗ trợ (2%)
5,181
Trang 36Theo phương án, điểm mới trong chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư dự
án này là bồi thường đất ở và tài sản trên đất sẽ được áp dụng theo giá bồi thường sát
với giá thị trường và phù hợp với phương án tài chính của việc thực hiện dự án; chính
sách tái định cư của dự án cũng được áp dụng theo hướng đa dạng hóa các phương
thức tái định cư, tạo điều kiện cho các hộ bị ảnh hưởng có điều kiện lựa chọn
Hiện tại, mặt bằng dự án đã được thu hồi và tháo dỡ toàn phần Về công tác chi
trả tiền bồi thường hỗ trợ thì còn 20 hộ Công ty còn phải chi trả do thời gian khiếu
kiện kéo dài, dẫn đến đình trệ trong công tác chi trả
Kèm theo phương án và quyết định phê duyệt ( Phụ lục 2 )
Quy mô xây dựng đã được duyệt tại văn bản số 5175/SQHKT-QHKT ngày
20/12/2007 của Sở quy hoạch kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh như sau:
Bảng 5 Quy mô xây dựng công trình Chức năng Căn hộ- Thương mại- Dịch vụ
Mật độ xây dựng tối đa 70%
Hệ số sử dụng đất 12 - 13
Chiều cao công trình tối đa 120 m
Quy mô từng cao 25 – 30 tầng
Không kể tầng hầm, mái che, cầu thang và hạ tầng kỹ thuật Tổng vốn đầu tư Khoảng 1.800 tỷ đồng
2.2.2 Dự án 19/19 Lạc Long Quân
- Tên dự án: Dự án xây dựng nhà ở xã hội
+ Vị trí: Số 19/19 Lạc Long Quân, P 9, quận Tân Bình
+ Quy mô: 6.919,20 m2
+ Mục tiêu: Cung cấp quỹ nhà ở xã hội cho Thành phố, đáp ứng chủ trương phát
triển quỹ nhà ở phục vụ xã hội đến năm 2020
+ Chủ đầu tư: Tổng Công ty CP Đền bù giải tỏa
+ Tổng vốn đầu tư: 511 tỷ đồng
+ Hình thức đầu tư: Chủ đầu tư ứng 100% vốn và chịu trách nhiệm đầu tư xây
dựng toàn bộ dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt Tỷ lệ nhà ở xã hội là 2/3
Trang 37tổng diện tích sàn xây dựng, 1/3 diện tích sàn xây dựng còn lại chủ đầu tư được tự kinh doanh để thu hồi vốn Đối với diện tích đất nhà ở kinh doanh, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường Thành phố sẽ mua lại quỹ nhà ở xã hội sau khi xây dựng hoàn thành theo nguyên tắc: Giá mua gồm chi phí xây dựng (kể cả chi phí đền bù giải phóng mặt bằng nếu có) được xác định trên cơ sở kiểm toán + lãi vay ngân hàng + 10% lợi nhuận định mức (không tính giá trị đất)
+ Thời điểm có quyết định thu hồi đất: 05/12/2008 tại Quyết định số BTC của Bộ Tài Chính
1 Các hộ được tạm giao theo Quyết định
số:58/TMN-KHVT ngày 15/03/1997 của Công ty thép Miền Nam
11
2 Hộ được phân phối theo Quyết định năm 1982 01
3 Các hộ nhận chuyển nhượng lại (bằng giấy tay) của
các hộ được tạm giao theo Quyết định 58
07
4 Các hộ nhận chuyển nhượng lại (bằng giấy tay) của
các hộ được phân phối theo các Quyết định trước năm 1985
02
- Pháp lý khu đất thu hồi: Toàn bộ khuôn viên khu nhà đất số 19/19 Lạc Long Quân
là kho chứa hàng vật tư của đơn vị quản lý Việc phân cấp, bố trí cho CB- CNV làm chỗ ở sai công năng, sai thẩm quyền, từ khi sử dụng đến nay các hộ không có hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý, đồng thời không trả tiền thuê Xét theo pháp lý, thì các hộ này không được bồi thường, hỗ trợ mà chỉ hỗ trợ một khoản tiền di chuyển là 20.000.000 triệu đồng Nhưng do, các hộ đã sinh sống lâu, hầu như đã ổn định đời sống, Hội đồng bồi thường quyết định lập phương án theo Điều 24 Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND và người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước được bồi thường, hỗ trợ các khoản như sau:
+ Bồi thường, hỗ trợ về đất ở;
+ Bồi thường tài sản khác;
+ Chính sách hỗ trợ;
+ Được hưởng các chính sách tái định cư
+ Đối với các hộ tự nguyện thỏa thuận với chủ đầu tư, không đăng ký tái định cư,
tự lo chỗ ở mới thì Chủ đầu tư sẽ hỗ trợ thêm 60% đơn giá đất được duyệt và hỗ trợ 60% vật kiến trúc xây dựng theo đơn giá xây dựng
Trang 38Bảng 7 Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ
STT HẠNG MỤC SỐ TIỀN
(tỷ đồng)
1 a) Chi phí bồi thường, hỗ trợ dự án 8,198
- Bồi thường, hỗ trợ về xây dựng 1,836
- Bồi thường về tài sản và hỗ trợ
khác
0,254
+ Bồi thường về tài sản khác 0,008
+ Các khoản hỗ trợ khác 0,140 + Khen thưởng 0,105
2 b) Chi phí phục vụ công tác bồi
hiện chi trả
Tổng cộng 9,781
- Dự án đã thực hiện xong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, hiện đang
triển khai xây dựng và mở bán cơ sở hạ tầng
Kèm theo phương án và quyết định phê duyệt ( Phụ lục 3 )
- Công trình được khởi công xây dựng vào ngày 20/01/2010, dự án Nhà ở xã hội
19/19 Lạc Long Quân là công trình cấp đặc biệt của Thành phố Hồ Chí Minh
Bảng 8 Quy mô xây dựng công trình Diện tích khuôn viên 6.713,9 m2 gồm 2 block A và B
Trang 402.2.3 Dự án 350 Hoàng Văn Thụ
- Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng mới chung cư
+ Vị trí: Chung cư số 350 đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình + Quy mô: 4.956,2 m2
+ Mục tiêu: Giải tỏa chung cư 350 Hoàng Văn Thụ đã xuống cấp, có nguy cơ sập
đổ, không an toàn cho người sử dụng và mất mỹ quan đô thị để đầu tư xây dựng mới chung cư tái định cư
+ Chủ đầu tư: Tổng Công ty CP Đền bù giải tỏa
+ Số lượng căn hộ giải tỏa: 145
+ Pháp lý bồi thường: Các nhà ở, đất ở thuộc phạm vi khuôn viên hiện hữu đều thuộc diện nhà ở đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước, hiện do Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ công ích Tân Bình quản lý và hiện đang có 145 hộ thuê, trong đó:
o Số hộ dân có hợp đồng thuê 60 tháng: 97 căn
o Số hộ dân có hợp đồng thuê 12 tháng: 48 căn
Ngoài ra, trong khuôn viên có khoảng 13 hộ gia đình xây dựng không phép và không ký hợp đồng thuê nhà
Bảng 9 Pháp lý bồi thường, hỗ trợ STT Vị trí tầng Hiện trạng và pháp lý sử dụng nhà ở đất ở
Sở hữu Nhà nước Lấn, chiếm đất ở và tự