Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội .doc

Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội .doc

Lời nói đầu

Thị trờng bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triểnkinh tế xã hội mỗi quốc gia Trong những năm gần đây, thị trờng bấtđộng sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng đợc sựchú ý của d luận Thủ đô Các phơng tiện báo chí , truyền hình luôn đềcập tới thị trờng bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trờngnày; hoạt động thị trờng bất động sản ngày càng sôi động cùng với sựphát triển kinh tế của cả nớc nói chung và thủ đô nói riêng Điều đó chothấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hởng của thị trờng bất động sản đến đờisống kinh tế xã hội là rất to lớn Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiếtyếu không thể thiếu đợc, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối vớimỗi ngơì.

Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trờng bất động sản thờng đợcđề cập đến nh: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay cơn sốt đất ởHà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn cha hạ nhịêt giá nhàđất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên t-ợng không bình thờng cuả nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay caoquá bất hợp lý so với thu nhập của đại đa số ngời lao động; thị trờng bấtđộng sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trờng không chính thức( nhà nớc không kiểm soát đợc)…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trTừ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr-ờng bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thịtrờng bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thànhvà phát triển thị trờng bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội củaThủ đô

Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:

 Phân tích thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội

 Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trờng bất động sản

+ Bất động sản là tài sản không di dời đợc bao gồm:- Đất đai.

- Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.- Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định.

Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý vàhoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở các công trình xây dựngvà các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất độngsản Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải đợc đăng kýnhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nớc cóthẩm quỳên

+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đíchkhác nhau

- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà,cũng nh đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà

2) Thị trờng và các loại thị trờng a) Thị trờng

Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự trao đổi hàng hoá trên thị trờng tạo ra sự gắn bó giữa thị trờng và nền kinhtế hàng hoá Vậy thị trờng là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạmtrù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá

Vậy thị trờng : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ,là nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa ngời muavà ngời bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lợng,chất lợng , giá cả hàng hoá dịch vụ.

Thị trờng hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trờng chiphối nh: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả

b) Phân loại thị trờng

Để nắm băt bản chất thị trờng , nhận biết từng loại thị trờng , x hớng hìnhthành và vận động của từng loại thị trờng Vì vậy cần phải phân loại thịtrờng , tức là phân chia thị trờng theo các giác độ khách quan, căn cứkhoa học.

 theo mức độ cạnh tranh:

đợc căn cứ vào số lợng ngời tham gia trên thị trờng về sản phẩm cungcấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phơng thức hình thành giá cả, dođó hình thành các phơng thức ứng xử của các bên tham gia trên thị tr-ờng.

c) Các hình thái thị trờng

phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và sốngời tham gia trên thị trờng :

Ngời muaNgời bán

Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh

tranh mua Cạnh tranhThực tế ngời ta phân loại thị trờng nh sau:

+ thị trờng cạnh tranh hoàn hảo – thị trờng đa phơng

+ thị trờng không hoàn hảo thị trờng đơn phơng , thị trờng cạnh tranhđộc quyền.

Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo: nhiều ngời cùng mua bán một loại hànghoá ở đây không một ngời mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cảthị trờng.

điều kiện: - số ngời tham gia mua bán nhiều

- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng

- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trờng

Thị trờng độc quyền đa phơng: số ngời bán đủ ít để có thể gây ảnh hởngđến giá.

Thị trờng cạnh tranh độc quyền : có nhiều ngời bán một sản phẩm nhấtđịnh, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địađiểm…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr)

d ) Thị trờng bất động sản

Là địa điểm, là nơi tại đó những ngời mua và bán bất động sản tác độngqua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lợng bất động sản đợc thể hiện.Thị trờng bất động sản bao gồm : thị trờng mua bán bất động sản ; thị tr-ờng cho thuê; thị trờng thế chấp bảo hiểm bất động sản

Theo trình tự thời gian chia thị trờng bất động sản nh sau:

- thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyềnsử dụng đất

- thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc chothuê.

- Thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã đợc muahoặc đã cho thuê.

1.2 ) Vai trò của thị trờng bất động sản

Vai trò của thị trờng bất động sản hết sức to lớn đợc thể hiện nh sau:1) thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản

xuất cho các nhà kinh doanh.

Thị trờng là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trịđây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinhdoanh, hiệu quả kinh doanh Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sảnquá trình đó đợc thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó cóđất đai vào tổng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh haychậm phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá và dung lợng thị trờng.

2) Thị trờng bất động sản là cầu nối giữa ngời sản xuât và tiêu dùng vềbất động sản , giữa ngời xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sửdụng đất

3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lợng nhà ở bảovệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liềnvới đất.

5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoásản xuất kinh doanh

1.3) Đặc điểm thị trờng bất động sản

1) Mang tính chất không tập trung

Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặcđiểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trờng bất động sản mangtính địa phơng

Thị trờng này bao ồm hang loạt thị trờng nhỏ mang tính chất điạ phơng,do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trkhác nhau, tạo nên thị trờng khácnhau, qui mô khác nhau ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lợng cao hơnở nông thôn.

2) Là thị trờng không hoàn hảo

- vì đất đai không tái tạo đợc , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiềuhơn so với thị trờng hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so vớigiá hàng hoá khác.

- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bấtđộng sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trênthị trờng bất động sản.

- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trng , riêng bịêt, đasố các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ.

3) Cung trong thị trờng bất động sản không thể phản ứng nhanhchóng tơng ứng với sự thay đổi của cầu.

Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặtcung và cầu ở thị trờng

Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời giannh xin cấp giấy phép xây dựng và những biến động xảy ra chậm hơn sovới phần lớn các thị trờng Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cungkịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng Do vậy ‘ phải đo đ-ợc nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn với sự biến động cơ cấu dân c, thunhập dân c…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr ở một thời điểm, từ đó dự đoán đợc sự vận động hợp lýtrong các điều kiện thị trờng , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo nên chomột tài sản cho trớc, ở một thời gian cho trớc, trên cơ sở đó phục vụ xácđịnh giá trị bất động sản

4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định

Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung.Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhngtổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh h-ởng lớn đến cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậyphải.

1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sảnhiện nay.

1) Nhà nớc và ngời sử dụng đất

Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, nhà nớc giaođất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, ngời sử dụng đất đ-ợc các quyền sử dụng nh: chuyển đổi , chuyển nhợng, cho thuê và chothuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn.

2) Ngời kinh doanh bất động sản

Là ngời thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợinhuận Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4loại chủ đầu t tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trựcthuộc thành phố, doanh nghiệp trung ơng, các tổ chức đoàn thể, ngời dân.

3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ

Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc đối với sự vận hành của thị trờng bất động sản Sự tham gia của chínhphủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạchvà các đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lợng của thị trờng bất độngsản; thứ hai, thông qua cơ chế thị trờng chính phủ điều tiết quan hệ cung– cầu và gía cả bất động sản

Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanhbất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trờng bất động sản (tạo vốncho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ).

5) Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủđầu t bất động sản

6) Chuyên gia t vấn các loại

Các chuyên gia t vấn nh : kiến trúc s, kỹ s thiết kế, thi công , lắp đặtcông trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viênkinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới.

1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trờng bấtđộng sản.

- Thị trờng là đối tợng quản lý cuả nhà nớc, nhà nớc quản lý thị trờngnay nhằm : phát huy những u thế của cơ chế thị trờng và hạn chế khắcphục những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tácquản lý nhà nớc định hớng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trờngvà điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sảntheo cơ chế thị trờng , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luậttrong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế- xãhội.

- Thị trờng bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Cácthành phần kinh tế bình đẳng với nhau trớc pháp luật, hoạt động sản xuấtkinh doanh trong môi trờng hợp tác và cạnh tranh Các chủ thể kinh tếtrong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họ toànquyền quyết định việc kinh doanh của mình.

- Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mứcđộ nhất định.

- Ngời bán và ngời mua bất động sản đợc tự do giao dịch, tự do lựachọn tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trờngphải tuân thủ theo các yêu cầu của thị trờng , đmả bảo đầu đủ thông tinvề thị trờng bất động sản.

- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trờng bấtđộng sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trờng, nhất làcác nhà quản lý.

II) Sự vận động của thị trờng bất động sản

2.1) Cung về bất động sản

1) Khái niệm

Cung bất động sản trên thị trờng là khối lợng bất động sản sẵn sàng đara trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giớihạn nhất định.

Điều kịên hình thành cung :

- ngời chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán

- bất động sản phải dáp ứng đợc các yêu cầu của thị trờng và đợc thị ờng chấp nhận về giá trị sử dụng

tr giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán

- phải có thị trờng bất động sản xuất hiện, số lợng bất động sản thamgia giao dịch trên thị trờng là đợc thừa nhận

2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở

+ Khu vực công cộng

khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nớc là các hoạt động xâydựng phát triển nhà ở do nhà nớc hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà n-ớc đầu t xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc hoặc coi nh nguồnvốn ngân sách nhà nớc và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nớc.Khu vực công cộng đợc xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó làkhu vực nhà nớc có thể can thiẹp trực tiếp vào.

+ Khu vực t nhân

Khu vực phát triển nhà ở t nhân là những hoạt động phát triển nhà ởkhông bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc , do các tổ chức, doanhnghiệp, cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức củanhà nớc về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nớc điều tiết khuvực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng.

Chính phủ các nớc thờng điều tíêt thị trờng nhà ở t nhân theo hai hớnglà : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn cáckhu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khunhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông quacác qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằngxây dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở caocấp có thu nhập cao Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bìnhdân có thể tiếp cận đợc các khu vực nhà ở t nhân qua chính sách chovay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua.

+ Khu vực nhà ở không chính thức

Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, làcác hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổquy tắc của chính phủ.

2) Những nhân tố ảnh hởng đến cung

+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ

Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành chocác mục đích sử dụng khác nhau Đây là cơ sở quan trọng nhất quyếtđịnh đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợppháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp.

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhàđất Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đấthiện có Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chínhquyền địa phơng quyết định.

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệucó vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất l-ợng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản

+ Chính sách và pháp luật của nhà nớc

Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độquản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tphát triển nhà đất.

3) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đờng cung a) Độ co giãn của cung

Sự thay đổi về cung trớc hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất Đấtđai có nguồn gốc tự nhiên, cố định.

Gía

đờng cung

Tổng cung đất đai là cố định, đờng cung hoàn toàn không co giãn, trongtrờng hợp này đờng tổng cung về đất đai là một đơng thẳng đứng vuônggóc với trục hoành.

Qui luật chung của cung là lợng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hànghoá đó tăng lên Quy luật này sẽ vận động nh thế nào đối với cung hànghoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đờng hoàn toànkhông co giãn , song đó cha phải là cung đất với t cách là hàng hoá.

Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm cogiãn đối với giá cả Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cảnói chung là tơng đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đ-ờng tơng đối dốc.

Giá

lợng cung

b) Sự dịch chuyển đờng cung

Có nhiều nhân tố tác động làm đờng cung dịch chuyển hẳn qua một bớcqua trái hoặc phải Trong những trờng hợp đó , sự thay đổi vê cầu làkhông theo kịp và do vậy thờng tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cảbất động sản Trong những trờng hợp các nhân tố tác động đến cung thayđổi thì lợng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đờng cung.Những tác nhân làm dịch chuyển đờng cung nhiều nhất:

- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: nh cấp phép xây dựng, cáctiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr ờng làm cho đờng cungthdịch chuyển về bên trái.

- Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đờngcung dịch chuyển sang bên phải.

2.2) Cầu về bất động sản

1)Khái niệm

Cầu về bất động sản là khối lợng bất động sản mà ngời tiêu dùng sẵnsàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng bấtđộng sản đó trên thị trờng

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khálớn về qui mô , phạm vi và đối tợng xuất hiện Nhu cầu thờng xuất hiệnvới một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tợng Songcầu trên thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầukhông có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tợng có nhu cầu nhngkhông trở thành cầu trên thị trờng, có những đối tợng không có nhu cầusử dụng nhng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thịtrờng.

Điều kiện hình thành cầu:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó- Phải có sự hoạt động của thị trờng để nhu câù có khả năng thanh toán

có điều kiện gặp cung

Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân nh sau:- cầu về đất đai cho sản xuất

- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình côngcộng

- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bấtđộng sản khác

- cầu giả tạo trong quan hệ thơng mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của ngờiđầu t bất động sản

2) Các nhân tố ảnh hởng đến cầu

b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổicung cầu về bất động sản Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đấtsang phát triển nhà ở, các khu thơng mại, các khu vui chơi giải trí.

c) Sự tác động của việc làm và thu nhập

Nếu nh mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thànhnhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên.Ngời ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu vềnhà đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải u tiên để thoảmãn các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã đợc đảm bảo thì phần thu nhậpsẽ đợc chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhậptăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét.

d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị

Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia tronggiai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặctrng rõ nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị vàsự phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị Chính vì vậy, quá trìnhđô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị.Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giaiđoạn này Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhàở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở Vì vậy cầu nói riêng và thịtrờng bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa trìnhphát triển của đô thị hoá.

e) Mốt và thị hiếu.

Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng lànhững nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.

f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đángkể cầu về bất động sản đối với những vùng trớc đây cha có cơ sở hạtầng, không có khả năng tiếp cận.

g) Những chính sách của Chính phủ

Những chính sách của chính phủ trung ơng hoặc chính quyền địa ơng cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất độngsản Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sửdụng đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sựthay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản.

ph-h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ởDo lọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhucầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng bất động sản

3) Độ co giãn của cầu

Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếutố xác định đợc gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản

Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quimô gia đình, thu nhập, giá cả Một mối quan hệ thuận chiều là : qui môgia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo,Tuy nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của quimô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình.

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp đợc xác định là tốc độ biếnthiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhạp còn thấpcha vợt quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản nh lơng thực,thực phẩm thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ Khi thu nhậptăng lên vợt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập đợc để dànhcho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tơng đối lớn.

Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến độngcủa cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở Cầu về bất động sản cóđộ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân cònthấp, và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầucần thiết

2.3) Giá cả bất động sản

1) Khái niệm giá cả

Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trờng , tức là muốnnói đến ‘giá thị trờng’ của bất động sản Giá cả thị trờng là giá bán có thểđợc thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dới các điềukiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tựnguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và tài sản- đối tợng mua bán Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoảthuận giữa ngời mua và bán tại một thời điểm xác định ở các thời điểm

khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trờng mở, giá cảlà một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa

2 ) Các loại giá cả bất động sản

Giá bất động sản đợc phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá Với nhữngmục đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau có thể có cácloại sau:

- Giá mua (bán) bất động sản - Giá thuê bất động sản - Giá cầm cố

- Giá hạch toán- Giá bảo hiểm

Gía bất động sản thơng bao gồm :Giá BDS = giá nhà + giá đất

Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà đểtính giá Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tạimột thời điểm xác định

III) Sự vận động của thị trờng bất động sản và vaitrò của nhà nớc.

3.1) Sự vận động của thị trờng bất động sản theo cơ chếthị trờng

Kinh tế thị trờng chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sảnxuất hàng hoá Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trờng chính là cơ chếthị trờng Cơ chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tácđộng tiêu cực và tích cực.

a) Những tác động tích cực

cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, lao động ,vốn thị trờngbất động sản đợc hình thành và phát triển góp phần tạo lập đợc một hệthống các thị trờng đầy đủ trong nền kinh tế.

- Cơ chế thị trờng có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicáckhu vực của nền kinh tế dới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh,cung cầu, giá cả thị trờng tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bấtđộng sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao động, vốn, vàocác khu vực cần thiết.

- Cơ chế thị trờng có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triển khoahọc công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động,tăng cờng trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực kinhdoanh bất động sản

- Cơ chế thị trờng có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những ngờì kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

- Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp.

b) Những tác động tiêu cực

- cơ chế thị trờng chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trớc mắt khôn có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng nh các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai đợc thực hiện tự phát, không theo một mục đíchsử dịng chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển bất động sản

- trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo

khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat triểncơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên, môi tr-ờng, vi phạm pháp luật.

- Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân cực xã hội Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội.Tình trạng này dẫn đến môt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên giàu có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngợc lại.

Những mặt trái của nền cơ chế thị trờng trên đay có thể dẫn tới hoạt động của thị trờng bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây nên những hiện tợng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thị trờng không ổn định.

Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nớc rất cần thiết và ngày càng quan trọng Tuy mặt trái của thị trờng là hiện thực song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự quản lý kinh tế xã hội ở từng nơi khác nhau Việc hạn chế những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trờng lại tuỳ thuộc vào bản chất của chế độ xã hội.Đối với những nơc TBCN, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị trờng nói chung, với kỹ thuật và công nghệ cao, song doa bản chất quan hệ sản xuất t bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sing trong quan hệ đất đai và các quan hệ phát triển nhà ở cho các khu dân c đô thị và nông thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt ở nứơc ta, với một thờigian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, tuy những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trờng vẫn thờng xuyên xuất hiện, nhng do nỗ lực của nhà nớc những khuyết tật đó đợc chủ động khắc phục, từng bớc góp phần đảm bảo ổn dịnh xã hội, phát triển kinh tếđất nớc.

3.2) Vai trò của nhà nớc

Quản lý nhà nớc theo cơ chế thị trờng coa sự quản lý của nhà nớc là thựchiện mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trờng thông qua sự tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy u thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trờng , đảm bảo cho nền kinh tế vận đông và phát triển lành mạnh Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nớc không đứng ngoàiquá trình phát triển Nhìn một cách tổng quát nhà nớc có hai chức năng

một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tác động trc tiếp , gián tiếp, có tính định hớng lâu dài…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

ở nớc ta, sự quản lý điều tiết của nhà nớc khong chỉ nhằm khắc phục cáckhuyết tật của nền kinh tế thị trờng mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội theo định hớng xã hội chủ nghĩa.

Thực chất sự tác động của nhà nớc đối với các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trờng bất động sản đợc thể hiện trên hai phơng diện :

- một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trờng kinh tế –xã hội- pháp luật để phát triển, qua đó nhà nớc định hớng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia thị trờng bất động sản theo mục tiêu đã định Về phong diện này nhà nớc cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trờng bất động sản nh : chính sách đầu t xây dựng kết cáu hạ tầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trNhững chính sách này đ-ợc coi nh nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh bất động sản

- hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp Về phơng diện này nhà nớc ban hành các chính sách và giải pháp về đất đai tín dụng,…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trđây là những công cụ tác động trực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng.

Nh vậy, sự tác đông của nhà nớc đến việc hình thành và mở rộng thị ờng bất động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trơng , chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham gia vào thị trờng này và tạo môi trờng kinh tế- xã hội thuận lợi để định hớng.Quan hệ giữa nhà nớc và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải đợc đặt ra trong bối cảnh của một nềnkinh tế nhất định Về phơng diện quản lý đợc thể hiện: nhà nớc là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp đối tợng quản lý Đó là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cung phát triển giữa các doanh nghiệp cùng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với nhau cũng nh các chủ thể sanhà xuất kinh doanh khác Về quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , ngoài một số lĩnh vực công cộng then chốt, nhà nớc phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi đợc quy định rõ ràng.

Nội dung vai trò của nhà nớc về quản lý, điều tiết thị trờng bất động sản bao gồm:

- tạo lập môi trờng pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng thị trờng bất động sản

- thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lợc phát triển kinh tế– xã hội để định hớng cho sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản

- tạo môi trờng chính trị- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trờng bất động sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn

- thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nớc sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản

1) Về điều kiện tự nhiên

Hà Nội là thủ đô của cả nớc, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ,nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tơng đốibằng phẳng ở đây khí hậu chịu ảnh hởng của chế độ gió mùa nhiệt đớivới hai mùa rõ rệt: mùa ma nóng ẩm và mùa khô lạnh, lợng ma trung bìnhhàng năm là1.676 mm.

- Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên - Phía đông giáp tỉnh Hng Yên.

- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây.

- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc

Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cựcnam thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km Hànội bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai BàTrng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm9,14% diện tích thành phố ) gồm 102 phờng ; 5 huyện ngoại thành : SócSơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, với diện tích 834,4 km2(chiếm 90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn

Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nớc bằng hệ thống giao thôngthuận tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nớc.

Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà nội luôn giữ vaitrò trung tâm chính trị của cả nớc Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội cònlà trung tâm chính trị , kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nớc Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổSông Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nớc biển, chỉcó ít khu vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đấtđai bằng phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà.

Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch.Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã đợc san lấp để lấy đất xâydựng Khí hậu của Hà nội nóng lạnh thất thờng , độ ẩm cao tác động tớikết cấu, chất lợng công trình.

2) Điều kiện xã hội

Một đặc điểm nổi bật của nền điều kiện xã hội là dân số Tổng dân sốHà nội năm 1997 là 2.464.000, trong đó dân số 7 quận nộ thành là1.298.000 ngời- 52,67% tổng số dân thành phố Hiện nay, Hà nội chiếm3% dân số cả nớc và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh thổ hànhchính Dân số Hà nội khá cao làm cho nhu cầu nhà ở ngày càng tăngnhanh.

Phân bố dân c không đồng đều Khu vực nội thành mật độ dân số cao15.381 ngời/km2, trong đó một số khu vực rất cao nh khu phố cổ, quậnhoàn kiếm Khu vực ngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.386ngời/km2, huyện từ liêm có mật độ dân số cao nhất 2.300 ngời/km2, caogấp 12 lần so với mật độ trung bình trong cả nớc.

Bình quân đất trên 1000 dân Hà nội (m2)

nhanh chóng gây ra nhiều ảnh hởng tiêu cực đến môi trờng sinh thái, anninh xã hội.

3) Điều kiện kinh tế

Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhấtcủa cả nớc Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phứctạp .Hà nội năm 1997 tổng giá trị sản phẩm trong nớc (GDP) đạt20.306,27 tỷ chiếm 6,87% so với cả nớc GDP bình quân đầu ngời tăng từ100 $ năm1993 lên 563 $ năm 1995 và 600 năm 1996 , 990 $ năm 2001

Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nớcvới 280 cơ sở sản xuất công nghiệp Ngoài ra, còn có 17486 cơ sở sảnxuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh Do đó, dẫntới phần diện tích đất đai , nhà ở của dân c bị thu hẹp Mặt khác, do kinhtế phát triển, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũngcó cơ cấu riêng biệt so với vùng khác Nh vậy, kinh tế đóng vai trò quantrọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở

II) Thực trạng bất động sản Hà Nội

1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội

*Tổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố tính đến ngày 31/12/ 2000 là92.097 ha ,trong đó:

-Phân theo đối tợng sử dụng đất

Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6%Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2%

Nớc ngoài và liên doanh nớc ngoài : 600,43ha chiếm 0,65%UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20,2%

Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%

Đất cha giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1%-Phân theo đơn vị hành chính

nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010

loại đất tình hình sử dụng biến động tăng+

giảm-1990

1995 2000

1995 so

1990 2000 so1995 2000 so1990tổng diện tích đất tự

đất nông nghiệp % 48,24 47,78 47,36 - 0,46 -0,42 -0.88đất lâm nghiệp % 7,37 7,32 7,28 - 0,05 -,044 -0,09đất chuyên dùng % 22,02 21,02 22,09 -1 1,07 +0,07

đất ở đấtcha sửdụngđô thị Nông

thôn1991 Từ

liêm 10970 5328Gia

lâm 17570 9371Đông

Anh 18420 10161Sóc

sơn 31330 12999Thanh

trì 9990 5637Tổng 88280 43495

Nguồn: Định hớng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010

* Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tơng đốilớn và không đồng đều.

- Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 –2000, năm 2000 giảm 4613 haso với năm 1991 trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000, năm2000 giảm 3172 ha so với năm 1995 riêng huỵen Từ Liêm thời kỳ nàygiảm manh 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với 1991, docuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm cónăm xã bị cắt chuyển sang ( xã Phú Thợng, Quảng An, Nhật Tân, XuânLa, Tứ Liên, đến năm 1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy ra đời, có 8 xãcủa huyện đợc chuyển sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịch vọng, Maidịch, Yên Hoà.

- Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này, nguyên nhânchủ yếu là: 13 xã của Từ liêm cắt sang 3 quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã ,quận Tây Hồ 5 xã, quận Thanh Xuân 1 xã.

- Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm 1995-2000, đất lâmnghiệp giảm mạnh năm 2000 giảm 602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đấtmở đờng giao thông và xây dựng.

- Đất cha sử dụng: tổng diện tích đất cha sử dụng ngày càng giảm so vớinăm 1990, 1995 trong đó huyện từ liêm giảm mạnh nhất 681 ha (47,3%)so với 1995 do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để phát triển đô thị.- Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tácđộng của quá trình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất

ở , do xây dựng các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở Hiện nay, diện tích

đất ở toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó : Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7%

Đất ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4% - Phân theo đối tọng sử dụng:

Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3%Các tổ chức kinh tế :411,4 ha chiếm 3,5%

UBND xã quản lý :18585,98 ha chiếm 20,2%Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%*bình quân đất ở

-Theo nhân khẩu tự nhiên:97,22 m2/ngời-Theo hộ gia đình: 402,22 m2/hộ

*bình quân đất ở đô thị

-Theo nhân khẩu tự nhiên:10,8 m2/ngời-Theo hộ gia đình: 44,74m2/hộ

trong đó khu vực nội thành:

-Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/ngời-Theo hộ gia đình: 70,64 m2/hộ

2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội

Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong phát triển đô thị của mỗi quốcgia.Trong những năm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hộicủa Thủ đô Hà Nội ,thì việc phát triển nhà ở nhằm đáp ứng những nhucầu của các tầng lớp dân c đô thị đợc xác định là một nhiệm vụ trọngtâm , cấp bách.

Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nớc, vào khoảng 12 triệu m2nhà ở, chiém khỏang 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc ,trong dó có 5 tr m2nhà ơ thuộc sở hữu nhà nứoc –chiếm 42% ,còn lại 7 tr m2 thuộc sở hữukhác chiếm 58%

a) Về chất lợng nhà ở

Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do quĩ nhà cũ đã xâydựng quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng Thời tiết khí hậu nớc ta lại rấtkhắc nghiệt làm cho tốc độ phân hoá nhanh ,h hỏng nhà cửa cao.Hà Nộicòn bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo dàitrong những năm trớc đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phầntrăm gía trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì quĩ nhà đang sửdụng Hiện nàh ở Hà Nội đã h hỏng ngiêm trọng 300.000 m2 (chiếm2,5% quĩ nhà) không còn an toàn cho ngời ở nhất là khi gió bão …Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trĐâylà những nhà ống chỉ dựa vào nhau ở các khu phố cổ nôị thành hoặcnhững nhà mới xây dựng nhng đã bị lún nứt nặng , có chỗ lún sâu đếnhàng mét , nghiêng 15-20 độ ở khu tập thể cao tầng.Có những nhà lắpghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong.Tổng diẹn tích nhà cần dỡ

bá lªn tíi 5% quÜ nhµ ë Sè nhµ ë h háng nÆng ph¶i söa ch÷a c¶i t¹ochiÕm 62%.ChØ cßn ko¶ng 1/3 quÜ nhµ lµ cßn sö dông tèt.

Chất lựơng nhà ở

Chất lợngnhà ở

Toàn quốc(m2)

Nhà ở do các cơ quan tự quản cũng bao gồm nhiều loại nhà nh lán trạisau khi xây dựng công trình ,nhà sản xuất hoặc nhà làm việc tự đổi côngnăng thành nàh ở, nhà do quĩ phúc lợi của cơ quan xây cho CBCNVhoặc nhà ở do các cơ quan ,tổ chức Trung ơng xin vốn ngân sách đầu ttrực tiếp.Hầu nh cơ quan Trung ơng và địa phơng nào cũng có nhà khutập thể riêng Việc quản lý do vậy cũng không thống nhất, có nơi ký hợpđồng cho thuê nhng hầu hết không thu tiền nhà.

Nhà ở thuộc sở hữu t nhân chiếm gần 60% quĩ nhà ở Tuy nhiên , côngtác quản lý t nhân cũng cha đợc quan tâm đúng mức Hịên nay mới chỉcó khoảng 10%các nhà ở t nhân có giây tờ chứng nhận sở hữu hoặc sửdụng nhà đất hợp pháp

Tình hình sở hữu nhà ở

Sở hữu Nhà nứoc 24.000.000 29,63 5.000.000 41,67Sở hữu t nhân 57.000.000 70,37 7.000.000 58,33Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất

Quĩ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc tại Hà NộiNăm Tổng diện tích nhà ở

thuộc sở hữu Nhà nớc(m2)

Trong đó ngành nhà đấttrực tiếp quản lý (m2)

Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất

c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật

Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tầng ) chiếm tới hơn80% phần lớn là nàh bán kiên cố Nhà ở cao tầng (4-5 tầng) chủ yếu xâydựng tập trung trong các khu nhà ở kim liên,trung tự,giảng võ…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr chiếmgần 20% quĩ nhà ở.

Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không đợc xây dựng đồng bộ , mang hạ tầngkỹ thuật chắp vá và thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi côngcộng ,úng ngập ở nhiều khu nhà ,mật độ dân c phân bố khồng đều, quátải ở khu trung tâm Hoàn kiếm(khu 36 phố phòng có mật độ tới 40.000ngời/ km2 so với mật độ trung bình toàn thành phố là 26.000 ngời/km2).Qua kết quả điều tra xã hội học về nhà ở do Viện Xã hội học tíênhành khảo sát trong hai năm 96-97 cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật củaHà Nội đã xuống cấp nhièu mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệ sinh.Đòihỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để đáp ứng yêu cầu sử dụngtrong tơng lai.

Điều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội

phụ Thoátnớc Vệ sinhmôi ờng

.ngời sử dụng tự ý cơi nới, sửa chữa ,lấn chiếm hoặc chuyển nhợng chongời ngoai cơ quan dến ở.

Đối với nhà cho thuê do Thành phố quản lý thì ngòi thue nhà tự chomình có nhiều quyên trái luạt ,thậm chí họ cản trở cả cơ quan cho thuênhà thực thi chức năng quản lý ,sửa chữa duy trì nha cửa, hoặc nêu ranhững điều kiện đòi hỏi quá đáng khi cơ quan cho thuê cần dichuyển ,giải toả ,thay đổi, hợp đồng thuê nhà theo qui định của phápluật Tình trạng tự do chuyển nhợng không thông qua cơ quan quản lývề nhà là phổ biến.Hiện nay ,còn tồn đọng 17.000 trờng hợp chuyển đổihợp đồng cha đăng ký lại với cơ quan quản lý của TP.

Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu ,ở chật chội nênviệc tranh chấp sử dụng dịên tích phụ, mái bằng, sân thợng phổbiến ,phân chia diện tích sử dụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần.

e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội

Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở ,Nhà nớc hầu nh không đầu txây dựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khunhà ở.Tại Hà Nội hơn 60% diện tich nhà ở xây dựng theo mô hình sau:- Dân tự đầu t xây dựng

+Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu t xây dựng theo qui hoạchchia lô, bằng vốn góp của CBCNVlà :164.269 m2

+ Dự án đầu t xây dựng cải toạ quĩ nhà hiẹn có: 286.196 m2

Các mô hình trên đều đợc thực hiện riêng lẻ thiếu đồng bộ hay phần lớntự phát , không theo dự án Việc xây dựng không theo dự án đã dẫn đếnmột thực trạng sau:

-Tại các khu phố cổ ,phố cũ: việc xây dựng cải tạo của các hộ dân trongthời gian qua tuy có cải thiện dợc một phần lớn đáng kể về diện tích ởnhng đã phá hỏng một di sản kiến trúc cần bảo tồn

-Tại tại các khu tập thể thấp tầng, cao tầng:Việc xây dựng cải tạo riênglẻ của các hộ dân đã phắ hỏng kết cấu chung của cả ngôi nhà , hệ thôngkỹ thuật chung.Mất mỹ quan ,thẩm mỹ của ngôi nhà , tình trạng xuốngcấp về môi sinh, môi tròng sống.

Hơn 40 năm qua Nhà nớc đã ban hành hàng trăm văn bản chính sách vềnhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở đô thị nớc ta.Việc xây dựngnhà ở đãc đợc triển khai và đạt đợc những kết quả nhất đinh Quỹ nhà ởtrong thời gian qua đã tăng len đáng kể : từ 245.300 m2(năm 1954)

lên 288.869 m2(năm 1998).Nhà nớc cũng đã tạo đièu kiện thuận lợi chocác nguồn kinh phí đầu t vào xây dựng nha mới

Từ khi có dòng lối của đổi mới do Đại hội Đảng lần Vi đề ra, tình hìnhnhà ở các dô thị nớc ta nói chung và nha ở Hà Nội nói riêng đã có nhữngchuyển biến quan trọng Ví dụ Luật đát đai năm 1993 cho phép cấp đấtcho dân xây nhà ở.Một bộ phận dân c đô thị giàu lên xây dựng nhữngngôi nhà khang trang ,hiện đại.

Tuy nhiên vấn đề nhà Hà Nội hiện nay còn một số vấn đề chủ yếu cầnphải xem xét là:

-Theo thời gian quĩ nhà Thành phố có sự gia tăng đáng kể nhng diện tíchbình quân đầu ngời còn tháp Nguên nhân là do tốc độ gia tăng nhà ởkhông theo kịp tốc độ gia tăng dân số Thiếu nhà ơ vẫn là vấn đề búcxúc cuả ngời dan Hà Nội

-Hậu quả chế độ bao cấp trớc đây cùng sự tác động của nền kinh tế thịtrờng ,đã làm tăng thêm sự mất bình đẳng về nàh ở, nhất là vấn đề chongời thu nhạp thấp

-Trong khi quĩ nhà mới tăng chậm ,thì tình trạng xuống cấp quĩ nhàhiện có là rất đáng lo ngại Trong đó có 62% cần đợc tu sửa bảo d-ỡng ,5% cần dỡ bỏ xây mới Thực tế là vẫn cha có sự quan tâm dúngmức việc đầu t cải tạo các khu nhà cũ trong Thành phố

-Công tác quản lý xây dựng nhà ở và sử dụng nhà của thành phố cònkém hiêu qủa Diễn ra khắp nơi sự bùng nổ xây dựng nhà ở một cách tựphát nh :lấn chiếm đất công ,xây dựng trái phép ,cơi nới xây dựng khôngtheo qui hoạch ,tự ý thay đổi kết cấu công nằn nhà ở ,ảnh hởng đến tuổithọ công trình ,mỹ quan thành phố Việc quản lý thị trờng nhà hà nọicòn nhiều bất cập ,nhà nớc cha quản lý ,khống chế dợc.

-Ngoai vốn đầu t của nhà nớc ,xây dựng kinh donah nhà ở còn có thêmnhiều nguồn vốn lớn của các đơn vị quốc doanh, liên doanh, t nhân…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trđãhình thành nhièu tổ chức t ván,nhiêu đơn vị thi công ngoài quốcdoanh,việc xây dựng còn mang tinh tự phát , manh mún ,làm phá vỡ quihoạch ,kiến trúc ,mỹ quan đô thị.

-Các chính sách về nhà ở thời gian qua đã phát huy tính tích cực trongviệc cải thiẹn nhà ở cho ngời dân,nhng vẫn mang tính chắp vá nhấtthời Các chính sách về nhà ở không đồng bộ ,thống nhát cha đủ sứckhắc phục những khó khăn.

-Một số đề án qui hoạch đợc duỵet đến nay đã bộc lộ nhiều nhợc đỉểmvà khong phù hợp

Những khó khăn trên đây cần đợc giải quyết bằng một hệ thống các giảipháp đồng bộ,hợp lý hơn trong thực tiễn Có nh vậy ,nhà ở Hà Nội mớitừng bớc phát triển,đáp ứng yêu cầu của ngời dân , phù hợp với sụ pháttriển kinh tế-xã hội của Thủ đô.

3) Một số vấn đề về bất động sản

a) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để có thể hình thành thị trờng ‘đất đai’ mang quyền sử dụng đất ra làmhàng hoá trao đổi trên thị tròng, thì trứoc hết phải có ngời sở hữu đíchthực của hàng hoá đó Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làdấu hiệu kết thúc quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp Vì vậy,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng th pháp lý xac lập mốiquan hệ giữa nhà nớc và ngời sử dụng đất ,giúp ngời có giấy chứngnhận quyền sử dụng đất có t cách pháp lý khi có nhu cầu chuyển nh-ợng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất Nơi nào ,ngời nào cha đựợc cấpgiấy chứng nhận thì nơi đó ,ngời đó cha thể quản lý chặt chẽ đất đai theopháp luật , ngòi sử dụng đất cha thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ củamình trong sử dụng đất ,tài nguyên đất đai cha thể khai thác với hiệukinh tế –xã hội cao nhất và việc chuyển nhọng ,chuyển đổi quyền sửdụng đất với giấy tờ trao tay chỉ có gía trị giữa ngời mua và ngời bán ,không có tính chất pháp lý ,khi xảy ra tranh chấp sẽ khô ng đợc phápluật baỏ vệ.

Để phát huy cao độ năng lực nôi sinh ,đồng thời thu hút đầu t của nớcngoài, việc cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất là một giải ph áp cụthể với Viêt Nam

Do phải giải quyết nhièu vấn đề mang tính lịch sử nên việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đát theo tinh thần của luật pháp hiện hànhlà không đơn giản, có nhiều qui trình phải tuân thủ và nhiều hạn chế còntồn tại Hơn nữa ,do sự phát triển không đồng đều về k inh tế – xã hộigiữa các địa phong nên công việc này không thể tiến hành đồng loạt vềthời gian , không gian mà phai lựa chiọn những vùng, những đối tơngcần làm trớc.

Quá trinh xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là mộtquá trình nâng cao giác ngộ pháp luật của ngời sử dụng đất, đào tạo ,bồidỡng cán bộ quản lý Nhà nớc về đất đai.

*Tình hình cấp giây chứng nhận một số loại đất ở Hà Nội

-Vê công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

nghiệp theo Nghị định 6 4/CP Đến tháng 12/2000 đã chỉ đạo và phối

hợp với các huyện hoàn thành cơ bản 100% số xã đã duyệt xong quihoạch phân bổ sử dụng đất và phơng án giao đất, tổ chức giao đất tạihiện trờng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp dợc157.038 giấy trên tổng số giấy chứng nhận cần cấp là: 193.269 đạt81,5% trong đó với tổng diện tích đất nông nghiẹp là 26.882 đạt 80,4%.Hiện còn 3 xã cha cấp đợc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xãHội Xá (huyện gia lâm), xã yên sở (huỵen thanh trì), xã võng la (huyệnđông anh).

Trong năm 2000, cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệpcủa các huyên nh sau:

- Huyện Sóc Sơn: 17.863 giấy –80,2%- Huyện Từ Liêm: 14.417 giáy-76,28%

- Huyện Thanh Trì :1.800,67 giấy –70,36%

-Về công tác câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở thực hiện Nghị định 60/CP.Tổng só hộ có nhà ở sở hữu t

nhân đã kê khai đăng ký là 195.743 hộ.Đến cuối tháng 12/00 , toàn

Thành phố đã cấp đợc 61.980 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàsử dụng đất ở tại khu vực đô thị:trong đó cấp theo NĐ 60/CP là 32.218giấy; theo NĐ 61/CP là 23.762 giấy Riêng năm 2000 đã cấp 31.060giấy theo NĐ 60/CP đạt 102,51% kế hoạch và 11.230 giấy theo NĐ 61./CP đạt 112,3% kế hoạch.Trong đó:

+quận Hai Bà Trng cấp 6.288 giấy đạt 121% kế hoạch+quận Hoàn kiếm cấp 1.210 giấy đạt 121% kế hoạch+huyện Sóc Sơn cấp 227 giấy đạt 45,4% kế hoạch+huyện Thanh Trì cấp 222 giấy đạt22,6% ké họach

Kết quả thực hiện năm 2000 đã có bớc chuyển vợt bạc, thực hiện cấp31.060 giấy chứng nhận đạt 102,51% so với kế hoạch năm 2000 đợcUBND Thành Phố giao và tăng hơn 4 lần so năm 1999.

Năm 2001 thực hiện bán nhà theo NĐ 61 ,cấp 9.747 GCN quyền sửdụng đất ở & quyền sở hữu nhà ở-đạt 168% kế hoạch năm, theo NĐ 60/CP cấp 37.101 hộ.

Kết quả khả quan trên có đợc do mọt số nguyen nhân sau:

-Sau khi có quyết định số 69/1999/QĐ_UB ngày 18/8/1999 của UBNDTP đợc ban hành.Sở Địa Chính Nhà Đất đã kịp thời tổ chức tập huấn chotoàn bộ cán bộ tham gia côn tác thực hiện cấp GCN của các quận ,huyệnnhờ đó việc triển khai thực hiện đã nhanh chóng đi vào nè nếp.

-Trong quá trình thực hiện , công tác cải cách hành chính luôn đợc chútrọng ,phơng thức xét duỵet hồ sơ thờng xuyên đợc cải tiến nh giảm bớtthành viên hội đồng xét duyệt , đơn giản hoá phơng thức phân loại hồ sơtại cấp phờng , giảm bớt công tác xét duỵet cấp quận (chỉ xét những tr-ờng hựop vớng mác )nhờ đó số lọng hồ sơ xét cấp giấy chứng nhận đãtăng lên và chất lợng cũng đợc nâng cao.

- Các vứong mắc trong công tác xét cấp GCN trên địa bàn TP nhất là tạicác phớng ,thị trấn đã đợc phát hiẹn ngay và trình TP kịp thời có cácbiện pháp xử lý đã tạo điều kiện giải toả nhiều hồ sơ tồn đọng tại cáchội đồng xét cấp GCN quận ,huỵen.

Tuy nhiên , trong quá trình thực hiện vẫn còn tồn tại một số khó khăn ớng mắc làm chậm trễ tiến độ cấp giây chứng nhận của TP.Đến nay tổngsố GCN về quỳen sử dụng đất ỏ và quyền sở hữu nhà ở đã cấp trên địabàn TP là 75.575 hộ đạt 38,75% ,đây là con số không phải là cao.

,v-Hiện nay theo luật đất đai mới sửa đổi bổ sung ,UBND TP qui định kể

từ ngày 15/3/01 UBND quận Hai Bà Trng ,huỵen Đông Anh,Từ

Liêm ,Sóc Sơn, Gia lâm ,Thanh Trì sẽ đợc quyền tổ chức thẩm định vàquyết định cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các đô thị cho các trờnghợp đã kê khai đăng ký nhà đất tại phờng ,thị trấn Các trờng hợp sauvẫn theo qui trình cũ là Sở Địa Chính trực tiếp thẩm định rồi trìnhUBND TP quyết định cấp GCN : nhà cải tạo ,nhà vắng chủ, nhà côngty hợp doanh, nhà của ngời Hoa ; trờng hợp còn nợ tiền sử dụng đấttheo qui định của NĐ 61/ CP Các quận còn lại vẫn do TP cấp Với quy

định này sẽ góp phần giúp cho TP đẩy nhanh tiến độ cấp GCN.

b) Sự phát triển các khu đô thị mới của Hà nội.

Bớc vào giai đoạn phát triển kinh tế thị tròng ,cùng với sự phát triển kinhtế ,thì tốc đô thị hóa gia tang , cùng với đó vấn đè nhà ở nổi lên nh mộtnhu cầu bức bách mang tính kinh tế –xã hội cao trên bình diện quốcgia,nhất là ở tại các khu vực đo thị,thành phố

Việc đô thị hoá tạo ra cung đồng thời cũng tạo ra cầu về bất động sảntrên thị tròng ,nó góp phần kích thích và làm sôi động thị trờng bất độngsản tại khu vực đợc phát triển và những khu vực lân cận

* Mục tiêu xây dựng đô thị mới Hà nội

-Xây dựng Thủ đô Hà nội thành trung tâm chính trị ,van hoá , khoahọc-kỹ thuât ,tài chính ,thơng mại &kinh tế của Việt Nam,nh NQ08 Bộchính trị đã khẳng định đó là nhiệm vụ hàng đầu của Thủ đô Hà nội

-Chính vì vậy ,qui hoach và xây dựng thủ đô đàng hoàng hơn ,to đẹphơn,hiên đại ngang tầm với thủ đô của cả nớc trong khu vực và trên thếgiới xứng đáng là Thủ đô anh hùng là một việc có ý nghĩa hết sức quantrọng và cần thiết.

-Đầu t xây dựng đô thị mới góp phần làm giảm sự căng thẳng về nhàở,về hạ tầng kỹ thuật và môi trờng đô thị ,đồng thời xây dựng đợc một đôthị chuẩn mực hiện đại ,góp phần phát triển kinh tế –xã hội là một chiếnlợc cho công cuộc xây dựng Thủ đô vừa cổ kính vừa hiện đại

*Mục tiêu xây dựng đô thị mới của Hà nội:

-Phát triển Thủ đô Hà Nội trở thành một thủ đô hiện đại bềnvững ,xứng đáng là trung tâm chính trị –kinh tế – văn hoá-và giao dịchquốc tê Việt Nam

-Góp phân tạo dựng mô hình phát triển kinh tế mới với các hình thứcđầu t đa dạng tạo đợc nhiều công ăn việc làm ,nâng cao đời sống vật chấtvà văn hoá của ngời dân Hà nội.

-Tiếp nhận đầu t khoa học kỹ thuật , chuyển giao công nghệ mới chođội ngũ cán bộ khoa học ,kỹ thuạt và quản lý của Nhà nớc, đồng thờinâng cao chất luợng cuộc sống văn hoá ,tinh thần cho ngời dân thủ đô.

-Tạo điều kiện để bảo tồn phố cổ Hà nội,điều tiết dân c ,bảo vệ môitrờng sinh thái ,cải tạo trị thuỷ và khai thác cảnh quan mặt nớc SôngHồng, gìn giữ bảo tồn di sản kíên trúc ,văn hoácủa Việt Nam và tiếp thucác nền văn minh của thế giới.

* Sự phát triển các khu đô thị mới

Theo số liệu của hội nghị trỉển khai kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm( 01- 05 )của TP,hiện Hà nội có 65 dự án phát triển khu đô thị mới và cáckhu đô thị tạp trung Trong đó hiện có 53 dự án có tính khả thi tơng ứngvới 20 tr m2 nhà ở và khoảng 6 tr m2 trụ sở văn phòng , công trình hạtầng xã họi đảm bảo cho 37 vạn ngời ở trong các nhà ở cao tầng, 16 vạnnhà ở trong các khu thấp tầng

Cho đến nay công tác qui hoạch đã đi trớc một bớc, hớng phát triểncác khu đô thị mới(có qui mô 0,3 ha trở lên) đợc tập trung ở hớngTây ,Tây nam&Tây bắc TP Tại các khu đô thị này đã thực hiện điềuchỉnh qui hoạch chi tiết các khu đô thị mới cha triển khai xay dựng đểnâng cao chất lợng qui hoạch kiến trúc ,cơ cấu căn hộ,kiến trúc cảnhquan, bảo đảm không gian hợp lý ,tạo mặt phố cho trục chính Theo đócác khu đô thị mới sẽ thực hiện việc điều chỉnh qui hoạch đảm bảo có tỷlệ 60% nhà ở căn hộ cao tầng(từ 9 tầng trở lên),40% biệt thự ,nhà v-ờn ,chia lô xây dựng nhà ống.

Danh mục các khu đô thị ,đất ,mớí dự kiến phát triển nhà ở xây dựnggiai đoạn 1996-2000 và 2010 (UBND TP HN)

ớc tính kinhphí (triêuUSD)

Hiện đã có12 dự an với tổng diện tích đất hơn 230 ha đã và đang triểnkhai xay dựng, đó là khu đô thị mới Trung Yên ,Làng quốc tế Thănglong, khu nhà ở Bắc linh đàm, khu nhà ở dịch vụ tổng hợp Hồ linh đàm,khu định công, khu đền lừ,Làng sinh viên, Khu ĐTM Cầu Diễn…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

Trong năm 2002 Hà nội sẽ có 14 khu ĐTM sẽ dợc khởi công xây dựngvà hoàn thanh vào 2005.Đây là 14 khu đô thị đợc UBND TP xếp vào loại‘trọng điểm’ đó là: khu ĐTM Mễ Trì Hạ, Mỹ Đình- Mễ Trì, Mỹ Đình ii,Nam đờng Trần Duy Hng, khu TP giao lu,Thạch Cầu-Thạch bàn,khuĐTM Tây Nam(SAPROP)…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

Trong tong lai để đảm bảo sự phát triển kinh té Hà nội có sự phát trỉennhanh bền vững ,phải phát triển HN với không gian mở theo hớng Bắc&Tây Bắc ,hớng Tây & Tây Nam, xây dựng mạng lới đô thị vệ tinh xungquanh thủ dô theo qui hoạch thống nhất Trong đó có khu đô thị mới BắcSông Hồng& Tây Hồ Tây là sự phất triển chiến lợc của TP, cha từng có từtrớc tới nay, với tổng diện tích 8830 ha trong đó Đông Anh là 7990 ha ,TừLiêm là 840 ha.

Những vấn đề thực trạng về nhà đất nêu trên đã cho thấy thực trạng vềnhà đất Hà nội.Từ đó cho thấy sự tác động của nó đối với thị trờng bấtđộng sản Hà nội,chẳng hạn nh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà còn chậm là trong những nguyên nhân củasự phức tạp của thị trờng này (hiện tợng mua bán trao tay còn phổ biến).Quĩ nhà chật hẹp ,chất lựơng thấp làm cho cầu về nhà tăng.Sự mở…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr …Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

rọng và phát triển các khu đô thị hiện nay đã tạo ra lợng cung đángkể,đồng thời kích thích cầu, làm cho thị trờng nhà đát hiện nay rất sôiđộng…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trTất cả điều đó đều là những nhân tố tác động và ảnh hởng sâu sắcđến thị trờng bất động sản.

III) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội.

1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội

Tổng cầu bất động sản là một bộ phận cấu thành nên thị trờng này.Tổng cầu bất động sản là tổng số lợng cầu về các loại bất động sản haynói cách khác là toàn bộ số lợng bất động sản mà cá nhân, hộ gia đình ,hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua t-ơng ứng với khả năng thanh toán cua họ Nếu căn cứ vào đặc điểm thànhphần cơ cấu bất động sản thì ngơì ta thờng phân chia bất động sản thành4 loại sau :

- bất động sản chỉ là đất đai- bất động sản là đất ở & nhà ở

- bất động sản là đất và các công trình xây dựng phục vụ cho sảnxuất ,kinh doanh,sinh hoạt của con ngời.

- bất động sản là đất và các tài sản khác gắn liền với đất

Nh vậy cầu về mỗi loại bất động sản là khối lợng bất động sản đó màngời mua sãn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để đợc khối l-ợng bất động sản đó trên thi trờng Mục đích của ngời mua có thể là sửdụng cho sản xuất ,kinh doanh, hoặc để ở.

Nhu cầu về bất động sản và cầu về bất động sản có sự khác nhau vàkhông thể đồng nhát đợc Khi so sánh hai khái niệm này thì sự khác biệtkhông chỉ về qui mô, phạm vi mà con cả về tính chất, đặc điểm khi phátsinh,xuất hiện chúng Nhu cầu bất động sản thờng phát sinh với qui môlớn, pham vi rộng và có thể nảy sinh ở tất cả các đối tợng ,thành phầntrong xã hội Nhng cầu về bất động sản trên thị trờng lại không hoàntoàn trùng khớp với nhu cầu cả về số lợng và chất lợng do có những nhucầu phát sinh song lại không có khả nang thanh toán Bất cứ ở nớc nàocũng vậy đều có những đối tợng, thành phần trong xã hội xuất hiện nhucầu sử dụng, tiêu dùng nhng lại khong trở thành cầu thực tế vì thiếu khảnăng thanh toán, ngợc lại có những đối tợng, thành phần không có nhucầu sử dụng, tiêu đùng nhng có nhu cầu tích luỹ ,đầu cơ bất động sản vàcó khả năng thanh toán thì lại trở thành nhu cầu thực tế Do vạy, cầu vềmôĩ loại bất động sản nói riêng và tổng cầu về bất động sản nói chungđều có mối quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán Xét về lí luận cũng nh thực tế có rất nhiều loại cầu khác nhau, chúng tacó thể phân chia ra nh sau:

+Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất thuộc khu vực i + Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất, kinh doanh thuộckhu vực ii, iii.

+ Cầu về bất động sản phục vụ cho sinh hoạt của con ngời làvề đất ở, nhà ở

+ Cầu về bất động sản phục vụ cho mục đích kinh doanhbuôn bán bất động sản.

Hiện nay, ở nớc ta nói chung và ở Hà Nội nói riêng, các nhóm cầu trênđã xuất hiện là mầm mống cho một thị trờng ngầm về bất động sản ,không có tổ chức , các cơ quan quản lý nhà nớc không thể điều tiết đ-ợc Cụ thể Hà nội có các nhóm cầu chính sau:

- Cầu về văn phòng ,trụ sở làm việc - Khách sạn, nhà hàng

- Đất ở ,nhà ở

 Về văn phòng ,trụ sở làm việc: hiện nay ngày càng có nhiềudoanh nghiệp mới đợc thành lập, nhất là sau khi Luật doanh nghiệp mớira đời Nhu cầu ngày càng nhiều mà nguồn cung hiẹn tại không đủ vềsố lợng , chất lợng cho nhu cầu của doanh nghiệp, tổ chức trong nớc,các doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp nớc ngoài, các tổ chức quốctế…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

 Khách sạn, nhà hàng: khi nền kinh tế phát triển, cuộc sống ời dân nâng cao thì nhu cầu hởng thụ càng nâng cao làm phát sinh nhucầu về nhà hàng, khách sạn phục vụ cho hởng thụ của ngời dân Hiệnnay du lịch ở Hà nội đang phát triển mạnh, cùng với mức sống của ngờidân đợc nâng cao làm cho nhu cầu về nhà hàng , khách sạn tăng mạnh.

ng- Cầu về đất ở ,nhà ở: đây là nhóm cầu chủ yếu góp phần làmsôi động thị trờng bất động sản Hà nội hiện nay.Bởi đang có nhu cầulớn để bổ sung cho tình trạng quĩ nhà ở,đất ở ít, kém chất lợng Nhu cầuđó tăng lên cùng với sự gia tăng dân số , tăng trởng kinh tế, tăng thunhập , mức sống…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

Trong các nhóm cầu trên thì cầu về đất ở, nhà ở là lớn nhất và tăng dần lên , bởi tính thiết yếu của nhu cầu này, có thể thấy đợc điều này qua doanh số cho vay trả góp để mua nhà ở tăng dần theo các năm tại ngân hàng ACB

doanh so cho vay (trieu dong)

doanh so chovay (trieu dong)

Nh vậy do nhiều yếu tố khác nhau, cầu bất động sản hiện nay ở Hà nộiđang tăng mạnh , điều đó rễ dàng nhận ra trong s sôi động của thị trờngbất động sản hiện nay.Trong đó đặc biệt là cầu về đất ở ,nhà ở tăngmạnh ,điều đáng chú ý nữa là cầu hiện naychủ yếu là cầu giả tạo tức phụcvụ cho mục đích tích trữ ,đầu cơ kinh doanh bất động sản của một bộphận ngời có thu nhập cao, ngời có khả năng thanh toán Còn cầu thực sựthì không trở thành cầu thực tế do giá nhà, giá đất quá cao nên không thểthanh toán đợc Hà nội hiện nay, theo ớc tính chỉ có khoảng 50-60% sốhộ có thể và có khả năng trở thành khách hàng của thị trờng bất động sản, khoảng 30-40% số hộ cần cần có sự hỗ trợ của Nhà nớc, còn 10% hộnghèo thì có sự hỗ trợ của nhà nớc cũng không thể mua đợc nhà Việchàng rào giá cả bất động sản quá cao là cản trở lớn đối vơi lợng cầu tiềmnăng cha đợc thoả mãn và ngày càng làm cho nhu cầu thực sự bị ứ đọng ,

tắc nghẽn, và điều cần thiết là phải khai thông sự tắc nghẽn đó, bằng cáchphải tăng cung , chống đầu cơ…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr để giảm giá cả

2) Một số nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại HàNội.

a)Sự tăng dân số.

Trong vài năm gân đây dân số của Hà nội tăng rất nhanh Dân số Hànội năm 1999: 2.672.212; năm 2000: 2.736.400 năm 2000: 2.841.700.Nh vậy so với năm 1999 dân số năm 2000 tăng 2,4%, năm2001 tăng6,34% và tăng 3,9% so với năm 2000 Đây là một tốc độ tăng cao.

Theo niên giám thống kê năm 1999, dân số Hà nội nh sau:

Số hộ toàn TP: 641.863 ; + trong đó thành thị : 377.563 (58%); + nôngthôn: 240.327

Dân số :2.672.212; +thành thị :1.523.936 (57%),+ nông thôn:1.151.230

Trong khi đó quĩ đất đô thị chỉ chiếm 10,7%số quĩ đất toàn TP

Theo dự báo dân số Hà nội năm 2010 sẽ khoảng 3,2 triệu ngời, và đếnnăm 2020 sẽ tăng gấp đôi.

Hà nội là trung tâm chính trị , kinh tế ,văn hoá của cả nớc ,vì vậy ngoài sựgia tăng dân số tự nhiên, thì gia tăng cơ học cũng rất đáng kể Việc di dântừ các tỉnh lẻ vào TP cũng là nhân tố đáng kể trong việc làm tăng cầu vềnhà ở.

Việc tăng dân số nói chung sẽ làm tăng nhu cầu trực tiếp về đất ở ,nhà ở,và đồng thời làm tăng nhu cầu về bất động sản phục vụ các mục đích nh- :giải trí ,vui chơi, thơng mại, văn hoá , giáo dục…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

b)Sự nâng cao mức thu nhập

Tăng trởng kinh tế Hà nội trong giai đoạn 1991-1995 là 12,52%, giaiđoạn 1996-2000 là 10,38% Thu nhập bình quân tăng rõ rệt năm 1991 là470 $/ngời, đến năm 1999 là 915$/ngời và năm 2000 là 990$/ngời gấp 3lần so với thu nhập trung bình của cả nớc

Nh vậy sự tăng trởng kinh tế cao và mức thu nhập tăng nhanh của ngờidân thủ đô trong thời gian qua đã không những tác động đến cầu mà còntác động đến sức mua về bất động sản.

c)Tâm lý , mục đích sử dụng bất động sản

Hiện nay , nhiều ngời đổ xô đi mua bất động sản với nhiều mục đích, thịhiếu khác nhau

Dân ta thờng có ý nghĩ ‘an c rồi mới lạc nghiệp’ vì vậy mọi ngời luôn cótâm lý muốn có nhà ở ổn định trớc.Điều này làm cho nhu cầu về đấtở ,nhà ở tăng, nhất là đối với những ngời ở độ tuổi 25-35 là độ tuổi củanhững ngời có nhu cầu tự lập cuộc sống riêng , nhũng gia đình trẻ; hoặcvới những cán bộ thuyên chuyển công tác…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

Mặt khác hiện nay có tâm lý chung là ‘đầu t vào đất là không lỗ’ vì vậyngời ta mua đất nh là một kiểu tích trữ tài sản ,hoặc để đầu cơ kinh doanhbất động sản

Việc mua bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích, thị hiếu của ngờimua.Không chỉ sử dụng với mục đích để ở mà còn để kinh doanh hànghoá ,dịch vụ hoặc kết hợp các mục đích đó với nhau

Hiện nay có hai mục đích chính để mua bất động sản là: +mục đích đầucơ kinh doanh bất động sản ,đây là yếu tố cầu giả tạo làm tăng cầu hiệnnay; + mục đích để ở ,sử dụng để kinh doanh hàng hoá , dịch vụ, làm vănphòng,trụ sở

Nh vậy với những tâm lý, mục đích mua bất đọng sản nh trình bày ở trênđã góp phần làm tăng cầu bất động sản nhất là khi hiện nay thu nhập củangời dân thủ đô đợc nâng cao.

e)Nhu cầu đất ở , nhà ở tăng nhanh

Tổng cầu về bất động sản bao gồm cầu về các loại bất động sản, trong đócó bất động sản là đất ở , nhà ở Cầu về đất ở , nhà ở tăng nhanh đã làmcho tổng cầu bất động sản nói chung tăng lên.

Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con ngời đợc nhà nớc côngnhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗithành viên trong xã hội tạo lập đợc chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khảnăng nguồn lực của mình Cầu về đất ở, nhà ở tăng nhanh có thể đợcphân tích bởi một số nguyên nhân sau đây:

e1) Biến động tăng dân số cả về tự nhiên và cơ học rất nhanh Nh đã

phân tích ở trên so với năm 1999 dân số năm 2000 tăng 2,4%, năm 2001tăng 6,34% , điều đó đơng nhiên đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở.

e2) Tuy Hà nội có quĩ nhà đứng thứ 2 cả nớc , khoảng 15% tổng qũi nhàcả nớc trong đó khoảng 40%quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nớc Song bìnhquân diện tích bình quân nhà ở không chỉ thấp hơn mức bình quân chungcủa cả nớc, mà còn có xu hớng giảm từ năm 1954-1992 và tăng chậmtrong thời gian gần đây, có thể thấy đợc qua bảng sau:

Năm 1954 1965 1980 1990 1992 1995 1996 1998 1999 2000Bìnhquân

Năm 1994 bình quân nhà ở đô thị toàn quốc là 5,8 m2/ngời, riêng TP HồChí Minh là 7,3 m2/ngời, còn mức của nhiều đô thị các nớc trong khu vựclà 10-12 m2/ngời, thì Hà nội chỉ đạt mức 4,8 m2/ngời ( có tới 30% dân đôthị ở dới mức 3m2/ngời).

Những năm gần đây 1996-2000, TP đã đầu t xây mới đợc 1.648.000 m2nhà đạt 109,8% kế hoạch đề ra, làm cho mức bình quân đợc cải thiện vàdần tăng Với quĩ nhà và diện tích bình quân nh vậy thì làm phát sinhtăng nhu cầu về nhà ở bao gồm :tăng diện tích nhà ở cho những hộ đang ởquá chật ; những cán bộ ,viên chức,lực lợng vũ trang …Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr a có nhà hoặcchmới chuyển đến

e3)Nhu cầu chỗ ở cho ngời nớc ngoài đến làm việc lâu dài.

Các khu nhà ở hiện nay của các chuyên gia nớc ngoài tại Hà nội chỉ vẻnvẹn có một số biệt thự kiểu pháp đợc cải tạo lại và một số ngôi nhà mớixây dựng ở rải rác các khu trung tâm TP Nguồng cung cấp hiện tạikhông đáp ứng đủ nhu cầu tức thời và chỉ số ít đáp ứng đợc nhu cầu cầncác căn nhà hiện đại đạt tiêu chuẩn quốc tế , đặc biệt là các khu nhà dành

cho cộng đồng ngời nớc ngoài ,nhất là dành cho các gia đình có con cái.Vì vậy cần bổ sung thêm về số lợng ngôi nhà hiện đại đáp ứng nhu cầunhà ở cho ngời nớc ngoài.

e4)Nhu cầu chỗ ở của những hộ di rời để giải phóng mặt bằng theo quihoạch.

Hiện nay Hà nội đang có nhiều dự án qui hoạch về phát triển kinh tế –xã hội , giao thông , xây dựng khu đô thị mới…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trvà số hộ cần phải di rời đểgiải phóng mặt bằng theo qui hoạch rất nhiều Trong khi đó việc cungcấp chỗ ở cho số hộ dân này còn hạn chế Hiện nay đã xây dựng đợcnhiều nhà chung c phục vụ đáp ứng nhu cầu của số hộ di dân này , nhngvẫn cha đủ phần là vì họ không thích sống ở nhà chung c mà thích sốngtrong nhà chia lô, biệt lập hơn Theo qui hoạch đến năm 2010 số hộ phảidi dời là 35.000 hộ , diện tích bị thu hồi để phát triển đô thị là 8.450 ha.Nh vậy là nhu cầu này rất búc xúc và có xu hớng chuyển ra ngoại thànhdo khu vực nội thành đã quá chật trội và giá nhà quá cao Theo kế hoạchgiai đoạn 2001-2005 diện tích nhà ở phục vụ di dân GPMB 232.000 m2,diện tích đất khoảng 43 ha, kinh phí ớc tính 394,4 tỉ đồng, khoảng 5000căn hộ Nh vậy theo kế hoạch mới chỉ phục vụ đợc 5000 hộ , còn rất ít sovới số hộ phải di dời theo qui hoạch đến năm 2010 là 35000 hộ.

Trớc nhu cầu búc xúc nh vậy, trớc hết cần phải phát triển nhà ở trực tiéplàm tăng cung nhà ở đáp ứng cầu nhà ở ngày càng tăng trên địa bàn TP,cải thiện điều kiện sống cho dân , góp phần đảm bảo công bằng xã hội vàổn định phát triển kinh tế xã hội.PTNO còn góp phần cải thiện cơ sở hạtầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị , cải tạo cảnh quan và môi trờng Thủđô theo hớng hiện đại , văn minh.

Ngoài tất cả những yếu tố kể trên ,thì còn nhiều yếu tố khác tác động đếntổng cầu nh: luật pháp, các chính sách tài chính tín dụng, ngân hàng, sựphát triển kinh tế của cả nớc ,của Hà nội, sự đa dạng hoá các phơng thứcthanh toán…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trnhững yếu tố đó đều góp phần tác động đáng kể đến tổngcầu bất động sản Hà nội.

Những yếu tố cơ bản trên thực tế luôn đợc điều chỉnh và đã ngày càngkích cầu bật lên và là động lực để tăng cung bất động sản.Nh vậy thị tr-ờng bất động sản Hà nội đang có nhu cầu lớn ,nhng cha đợc đáp ứng, đặcbiệt là đất ở, nhà ở Nhu cầu về bất động sản sẽ càng phát triển tăng lêncùng với mức tăng dân số, tăng thu nhập& mức sống , sự phát triển cáckhu đô thị mới và yêu cầu của cuộc sống văn minh hiện đại

I.V) Tình hình cung bất động sản Hà nội 1) Tình hình cung bất động sản Hà nội

Tổng cung và tổng cầu là hai lực lợng quyết định sự hoạt động của hộpđen kinh tế vĩ mô mang tính qui luật của nền kinh tế thị trờng Đây là haiđại lợng luôn luôn biến đổi do chịu đựng của nhiều yếu tố tự nhiên vàkinh tế xã hội

Tổng cung bất động sản đợc xác định bao gồm tổng số lợng cung về cácloại bất động sản, nó là toàn bộ số lợng bất động sản có thể và sẵn sàng

tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trờng Tổng cung không hoàntoàn trùng khớp với tổng số bất động sản hiện có , bởi có những bất độngsản không đợc tham gia vào thị trờng theo qui định pháp luật và bởi chủsở hữu sử dụng nhiều bất động sản nhng họ không có nhu cầubán ,chuyển nhợng hoặc có nhu cầu bán nhng không phải bằng giá hiệnhành mà chờ giá cao hơn để bán Những nguồn bất động sản trên khôngđợc tính vào tổng cung bất động sản tại một thời điểm nào đó

Bất động sản là đất đai có thuộc tính của tài sản mang tính chất một loạihàng hoá đặc biệt :đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành tính hạn chế số lợng ,tính không đồng nhất , tính không thay thế , tính cố định , tính vĩnh cửu.Xuất phát từ tính chất đặc biệt đó mà lợng cung về bất động sản cũngmang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thờng khác Đấtđai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lợng giới hạn và không thểtự tạo thêm cung đất đai theo ý muốn chủ quan.Từ đó giữa các loại đấttheo mục đích sử sụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại đất

a) Tình hình cung về đất đai.

*Tình hình kế hoạch giao đất để xây dựng nhà ở

-Tình hình giao đất để thực hiẹn các dự án phát triển nhà ở giai đoạn1998-2000

*Kế hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở giai đoạn 2000-2005.

Căn cứ vào tình hình thực hiện kế hoạch giao đất để phát triển nhà ở giaiđoạn 1998-2000, các chỉ tiêu kế hoạc 5 năm 2000-2005 của Thành phố,Chơng trình 12/CTr –TƯ về phát triển nhà ở Hà Nội và nội dung quihoạch sử dụng đất xây dựng nhà ở đô thị của kế hoạch sử dụng đất 5 năm2001-2005 của Thành phố dự kiến là :1269 ha, trong đó : diện tích ở 7quận nội thành là:209 ha & diện tích 5 huyện ngoại thành là 1060 ha .

* Phơng án qui hoạch sử dụng đất đến 2010

+Định hớng phát triển

Để đảm bảo kinh tế Thủ đô có nhịp độ tăng trởng nhanh bền vững đếnnăm 2010, tổng sản phẩm xã hội (GDP) của Hà Nôi tăng 2,7 lân so năm2000 ,thu nhập bình quân của nhân dân tăng 2 lân so với năm 2000, tốcđộ tăng trỏng hàng năm khoảng 10%-11%, phải phát triển Hà nội vớikhông gian mở theo hớng Bắc&Tây Bắc ,hớng Tây và Tây Nam ; nghiêncứu việc chỉnh trị Sông Hồng và qui hoạch khai thác hai bên Sông hồng;xây dựng mạng lứới đô thị vệ tinh xung quanh Thủ đô theo qui hoạchthống nhất hiện đại hoá hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị trớc một bớc sovới yêu cầu phát triển Thủ đô Chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quânkhoảng 100m2/ngời; trong đó chỉ tiêu đất giao thông là 25m2/ngời, đấtcây xanh công viên ,thể dục thể thao 18m2/ngời, đất xây dựng các côngtrình phục vụ lợi ích công cộng 5m2/ngời

+ Qui hoạch sử dụng đất đến năm 2010

- Đất đô thị tang 12951 ha so với năm 2000, chuyển 232 ha đất ở đô thịthành đất xây dựng cơ sở hạ tầng

-Đất khu dân c nông thôn :giảm hơn 908 ha chủ yếu do một số khu vựcđất nông thôn trở thành khu vực đô thị (tăng nhanh hơn so với việc giãndân hình thành các khu dân c nông thôn mới )

-Đất nông nghiệp sẽ giảm 10166 ha so với nam 2000,phấn đấu tăng tỷtrọng diện tich cây lâu năm, đồng cỏ chăn nuôi , giảm tỷ trọng đất trồngcây hàng năm hình thành các vùng nông nghiệp đô thị –sinh thái pháttriển bền vững với cong nghệ cao

-Đất lâm nghiệp tăng 1700 ha chủ yếu trồng rừng mới ở Sóc Sơn ,chuỷển 125 ha thành đất chuyên dùng và đất ở.

-Đất chuyên dùng tăng 9050 ha , chủ yếu cho đất xây dựng cơ sở hạ tầngkỹ thuật ở các khu đô thị mới

-Đất cha sử dụng & sông suối , núi giảm 2570 ha về cơ bản đợc khaithác sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp, chuyên dùng và đất ở, diệntích còn lại là sông suối

Theo đó , kế hoạch phân bổ sử dụng đất đến năm 2010 nh sau: tổng diệntích tự nhiên 92097,45 ha ,trong đó:

đất nông nghiệp 38404 ha-41,7% 33146 ha-36,32%đất lâm nghiệp 7663 ha-8,33% 7703 ha-8,36%đất chuyên dùng 25947 ha-28,17% 29779 ha-32,33%

đất cha sử dụng 10,3 8,52 8,02

Nh vậy cung về đất đai cho sản xuất khu vực I sẽ giảm, tăng đất chuyêndùng và phục vụ cho sản xuất xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật , tăng đất ởphục vụ cho nhu cầu về chỗ ở của ngời dân Từ đó cho thấy khi trình độphát triển của lực lợng sản xuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triểnthì lợng cung đất đai cho khu vực II, III tăng, cho nhà ở tăng.

Hiện nay , Hà nội lợng cung về bất động sản là đất ở , nhà ở phục vụ chonhu cầu của ngời dân tăng cha cao, cha đáp ứng đợc lợng cầu phát sinhhàng năm

b) Tình hình về cung nhà ở.

Hà nội có quĩ nhà đứng thứ 2 cả nớc, khoảng 15% tổng qũi nhà cả nớctrong đó khoảng 40%quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nớc Bình quân diện tíchnhà ở năm 2000 là 6,0 m2/ngời Trong tổng quĩ nhà của Hà nội thì 70%là nhà 1-2 tầng thuộc diện bán kiên cố, chỉ có 33% là loại tốt còn lại đềuđã xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ 30% quĩ nhà donhà nớc quản lý là nhà chung c, phần lớn là loại 4-5 tầng cũ kỹ; ở khuphố cổ chỉ có 15-20% quĩ nhà còn tốt , 10%bị h hỏng nặng cần phá bỏ,trên 70% cần sửa chữa, cải tạo Bởi vậy Hà nội cần phải tạo ra cung nhiềuhơn, sơ bộ tính đến giai đoạn 2001- 2010 thành phố cần 3000 ha đất vớikinh phí 30-35 ngàn tỷ đồng để xây dựng nhà ở nhằm bảo đảm nâng mứccung bình quân diện tích nhà ở đô thị của thủ đô lên 7-7,5% m2/ngời vàonăm 2005, 8-9 m2/ngời vào năm 2010.

Từ năm 1990 đến nay ,nhân dân Thủ đô đã tích cực hởng ứng chủ trơng“Nhà nớc và nhân dân cùng làm” chủ động từng bớc cải thiện đìều kiệnnhà ở Diện tích xây dựng nhà ở mới mỗi năm đều tăng 10%-25%.Đặcbiệt trong giai đoạn 1998-2000, cùng với chong trình số 12/CTr-TU ngày20/5/1998 của Thành uỷ, tình hình đầu t nhà ở đã đựoc cải thiện Nhiềukhu đô thị mới ,khu nhà mới đựoc hình thành với điều kiện ở phù hợp nhkhu nhà ở Đầm Trấu, khu đô thị mới Trung hoà-Yên hoà,Định công ,BắcLinh Đàm, Làng Quốc tế Thăng Long …Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr

Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, kết quả phát trỉển nhà ở 1998-2000nh sau:

Số liệu PTNO hàng

Tỷ lệ

(%) Bình quân(m2/ngời)Tổng số m2 nhà ở

xây dựng mới 3 năm 1150000 1352212 117,67